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El
señor Andrés
Villá Martí, representante A.M.S.
Consultores (Analistas en
Mediciones Sistematizadas,
Ingeniería Valorativa de desempeños en Edificios), me hizo llegar, en estos días
un borrador de su proyecto de crear una norma IRAM (la 65.000) que tratará
sobre un Vocabulario de Propiedad Horizontal porque considera que "esta
norma (es) de gran importancia, ya que uno de los mayores problemas que enfrenta
el mundo moderno es la comunicación".
He
aquí algunos ejemplos interesantes:
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A.-
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Autoadministración
No
existe, se confunde con administrador residente, que vive en el mismo
edificio que administra, y tiene las mismas obligaciones y
responsabilidades de un administrador externo. La Ley 13.512 lo
establece en el Art. 9° apartado a) Designación
de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un
extraño, que tendrá facultades para administrar
las cosas de aprovechamiento
común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios
para tal fin.
Dicho
representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y
despedirlo.
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B.-
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Baulera
Unidad
complementaria, espacio limitado y cerrado, destinada a guardar
elementos (bajo ciertas condiciones) particulares de un propietario.
Está
unidad solo existe si es complemento de una unidad funcional y sólo
puede ser transferida a otra unidad funcional del mismo consorcio.
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C.-
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Consejo
de propietarios (Norma IRAM n° 65.004)
La
Ley 13.512 de Propiedad Horizontal no prevé la existencia del Consejo
de Propietarios, sin embargo su presencia se ha tornado habitual en
todos los reglamentos de copropiedad. En líneas generales se lo puede
definir de la siguiente manera, sin perjuicio de las particularidades
que le otorgue a su regulación cada reglamento de copropiedad.
Órgano
del Consorcio de Copropietarios, compuesto de 3 o 5 miembros, más 2
suplentes. Su elección se realiza en asamblea ordinaria, ejercen su
cargo a título gratuito, duran un año en sus funciones y pueden ser
reelegidos. Los consejeros deben ser propietarios de Unidades
Funcionales, habitar en el edificio, no deben ser deudores ni estar en
litigio judicial con el consorcio.
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Consejo
de propietarios, funciones
Básicamente
sus funciones son de colaboración y fiscalización en la tarea de
administrar el consorcio.
Pueden
aconsejar a la administración, proponer soluciones y atender propuestas
inquietudes y sugerencias, todo para lograr mejorar y optimizar el uso
de los recursos, lo que permitirá obtener un mejor estado general del
edificio y de sus servicios.
Pueden
ser un nexo entre la administración y los administrados, además de
orientar sobre las reales necesidades de los moradores del edificio.
También pueden convocar a asamblea por acefalía de la administración.
Pueden
revisar, guiar y aconsejar los análisis de presupuestos e informes técnicos
y ayudar a establecer prioridades de mantenimiento y conservación.
Pueden
examinar, evaluar y revisar comprobantes de ingresos y egresos,
presupuestos, informes técnicos, desenvolvimiento del personal de
portería y de servicios, arreglos, mejoras, así como el funcionamiento
de los servicios comunes.
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G.-
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Glosario
(Norma IRAM n° 65.000)
Vocabulario
de términos utilizados en la propiedad horizontal, abarcando todas las
disciplinas que intervienen, económica, legal, técnica, social, etc.
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L.-
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Libro
de administración
Obligatorio
(Dcto. 18.734/49 art. 5). Debe estar rubricado en el Registro
de la Propiedad Inmueble. Contiene el registro diario de ingresos y
egresos. Al cierre de cada mes se inscribe el detalle de activos y
pasivos del consorcio.
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Libro
de actas
Obligatorio
(Dcto. 18.734/49 art. 5). Debe estar rubricado en el Registro
de la Propiedad Inmueble. Contiene las actas de cada asamblea: Orden
del día, carácter ordinario o extraordinario de la convocatoria,
participantes y porcentuales de representación.
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P.-
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Porcentuales.
Constituyen
un medio técnico para la distribución de los gastos de operación,
conservación y mantenimiento que se producen en el edificio. Surgen de
dividir la superficie cubierta, semicubierta y/o descubierta de cada
departamento por la superficie total del edificio.
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R.-
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Reglamento
de copropiedad y administración
Es
el estatuto que rige los derechos y obligaciones que, recíprocamente y
en un todo de acuerdo con las prescripciones de la Ley 13.512, se
imponen los titulares de derechos reales de propiedad horizontal en un
edificio. Su redacción da origen funcional al consorcio, integra los
diversos títulos de propiedad y se inscribe, por escritura pública, en
el Registro
de la Propiedad Inmueble.
El
Reglamento de copropiedad y
administración constituye un contrato formal, multilateral,
conmutativo y consensual, en el que impera la voluntad de las partes.
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Representación
judicial del consorcio
Para
iniciar un juicio en representación del consorcio, el administrador
deberá contar con un poder especial, otorgado por la asamblea de
copropietarios, respetando estrictamente el quórum
y las mayorías legales que, para el caso, se requieran.
El
administrador no requiere poderes especiales para intervenir
judicialmente en lo atinente al cuidado y conservación de los intereses
comunes, pues tales poderes están
comprendidos entre las atribuciones ordinarias y normales del
representante.
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Hay que tener en cuenta que todas las definiciones aquí expresadas son una
sugerencia de Sr. Andrés Villá Martí que las preparó como un borrador de
trabajo para que la comisión las pueda discutir en profundidad. Una vez
consensuada una definición para cada palabra o frase propuesta, ésta se
incorporará a la norma 65.000 que, en síntesis, será un útil e interesante
diccionario profesional sobre la administración de consorcios.
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