Los aspectos penales de la administración de consorcios

[BPN-15/12/21] El abogado penalista Mariano Cúneo Libarona aconsejó a los administradores de consorcios catorce medidas a tomar para evitar inconvenientes con la Justicia Penal y las normas locales.

Advirtió que en este momento los propietarios y los administradores están enfrentados como enemigos y se debe encontrar un justo punto porque de otro modo serán víctimas de permanentes denuncias e infracciones.

Celebró la creación de una entidad nacional (FAPHRA ^[1]) y otra latinoamericana (ULAI ^[2]) y llamó a los administradores a actuar en bloque y con espíritu de cuerpo.

Detalló los tipos de delitos penales a los que se ven expuestos los administradores de consorcios y aportó abundante jurisprudencia.

El Dr. Libarona recomendó adoptar los siguientes cuidados especiales:

1.- Al asumir una administración documentar bien lo que encuentran

2.- Dejar documentado lo que sucede en las asambleas

3.- Anotar y registrar todo en los libros de actas

4.- Guardar la documentación

5.- Ser claros en las expensas.

6.- Las expensas son las rendiciones de cuentas que ustedes formulan, guarden los documentos. Cúbranse quédense con copia de todo los documentos que entreguen. Entreguen todo bajo recibo.

7.- Dejen constancia de lo que sucede en el consorcio en el estado que está: los controles, las inspecciones, el estado del inmueble.

8.- Reclamen arreglos por escrito y si les falta dinero dejen constancia.

9.- Informen todo con notas escritas. Hagan todo por escrito y dejen todo documentado. Si es por correo electrónico mejor

10.- Siempre háganle saber a los propietarios la situación del consorcio y que quede constancia de esa comunicación.

11.- Los seguros son un tema al que deben prestar especial atención. Deben estar siempre al día. Es un riesgo tremendo no pagarlos en tiempo y forma. No pueden no pagar los seguros.

12.- Las cuentas bancarias deben estar siempre a nombre del consorcio, nunca deben ser cuentas personales.

13.- No dejen de tener los papeles al día y la gestión aprobada y firmada.

14.- Cuando se van de un consorcio deben tener todo en orden y entregar los libros y documentaciones siempre bajo constancia.

El Dr. Libarona enunció los cinco delitos en los que pueden incurrir los administradores de consorcios pero brindó jurisprudencia de sólo cuatro porque sobre el último todavía no hay antecedentes:

Explicó que "en este caso no se está hablando del administrador negligente, desprolijo, el que pierde la plata, sino del que deliberadamente con dolo,  voluntad y conocimiento realiza actos de fraude en perjuicio del consorcio".

Citó el caso de un administrador que se apropió de sumas recaudadas por retención de aportes y cargas sociales de los empleados de consocio. La defensa adujo que el consorcio no dispuso de fondos por lo que no existió el delito de apropiación porque el mandatario tuvo que destinar el dinero a otro tipo de gastos necesarios. Sin embargo, los jueces consideraron que el imputado desvió el dinero y que estaba probado que había violado los deberes confiados por lo que no sólo causó un perjuicio patrimonial al consorcio sino que procuró un beneficio para sí mismo. Como dato interesante de este precedente señaló: "El desorden contable que presentaba el administrador no fue considerado como una prueba del delito", y agregó que en otros casos siempre fue considerado un indicio.

Explicó que en muchos casos se alega que se retuvieron los libros porque el consorcio debía honorarios, una especie de derecho de retención. Aclaró que la Cámara ha rechazado este criterio sistemáticamente: "el administrador no tiene derecho de retención porque no está contemplado en la ley", subrayó.

El abogado penalista señaló: "Un tercer delito muy habitual es la falsificación de documentos: facturas, tareas, documentación, rendiciones de cuentas. Puede ser parte del fraude en cuyo cada delito una será absorbido en una sola conducta aunque también puede ser un hecho escindible independiente [para ser] analizado cada delito en particular".

El Dr. Libarona alertó: "Un cuarto delito es la ley penal tributaria. Ya salimos del Código Penal y vamos a una ley especial. El administrador que omite el pago del dinero destinado a pagos de aportes de obras social y cargas sociales que le impone taxativamente el articulo 2.067º del Código Civil: ‘Cumplir con las obligaciones de la legislación laboral previsional y tributaria’.

La víctima acá ya no es el consorcio, es el Estado, es la Hacienda Pública, de modo tal que se configura el delito con la omisión de pago. Ya salimos del fraude y estamos en una evasión tributaria.

Sobre este delito reconoció que no encontró todavía jurisprudencia aunque no descartó que en un futuro se produzca.

Sobre estos cinco delitos resumió: "Todos estos delitos son dolosos, es decir se actúa con conocimiento y voluntad de los actos que se realizan. Se busca defraudar al consorcio, no se obra por negligencia, imprudencia o porque se olvidó pagar sino que se actúa deliberadamente".

Pasando a otro punto señaló: "La mayor cantidad de sucesos criminales que he encontrado en mi trabajo son omisiones imprudentes, delitos culposos. Ya salgo del dolo que vimos antes y ahora entramos en conductas impudentes: culpas y negligencias. ¿Por qué? Porque ustedes son garantes. Tienen una posición de dominio especial, un deber de protección y si no cumplen con sus obligaciones -que ya son muchas y la ley es taxativa en establecerlas- y se produce un perjuicio para la vida y la integridad física de una persona que estén ustedes a cargo evitar que se produzca sea del titular del inmueble o un tercero entramos en una conducta imprudente".

Sobre este tema brindó numerosos ejemplos en los que detalló tanto la imputación que se le realizó al administrador y los descargos de la defensa como lo dictaminado por los jueces.

Por último, antes de brindar consejos prácticos para evitar denuncias y sanciones, Libarona opinó en general: "Saliendo ya de esto y a la luz de su actividad yo me permito dar unos breves consejos que creo tienen que tener en cuenta. En lo general, frente a esta situación de riesgo a la que Uds. están expuestos, a mí me parece fantástica esta iniciativa de tener una cámara que establezcan alianzas, que se maneje en todo el país, con tantos socios, que estén unidos que actúen en bloque, que sean solidarios, que exista un espíritu de cuerpo y no una grieta o competencia indebida como hay tanto en nuestro país en otros ámbitos".

Finalmente aconsejó: "Tienen que plantearle al Estado una visión distinta. Se los están llevando puestos. Yo veo que las normas agregan cada vez más obligaciones para los administradores de consorcios, más restricciones y más derecho a los propietarios como si fuesen dos enemigos y habría que buscar un justo punto. Si no, me parece que los van hacer víctimas permanentemente de infracciones de todo tipo o de denuncias con un enorme elenco de propietarios a los que ustedes les dan sus servicios y que los hacen pasible de esta situación de resigo que yo vengo enunciando".

El Dr. Mariano Cuneo Libarona

Nació en la ciudad autónoma de Buenos Aires, Argentina, en el año 1961. Egresó de la Facultad de Ciencias Políticas, Jurídicas y Económicas de la Universidad del Museo Social Argentino, con título de Abogado, obteniendo el mejor promedio de su promoción. Cursó el Doctorado en Derecho Penal en el país, en la Universidad del Salvador en 1985 y, en el exterior, en la Universidad de Salamanca, España, en 2004. Fue funcionario del Poder Judicial de la Nación. Desde 1989 ejerce su profesión de abogado libremente, tanto en Argentina como en el exterior. Fue docente de grado –como profesor adjunto- en la Universidad de Buenos Aires, del Salvador, de Belgrano y del Museo Social Argentino.  Actualmente es docente de posgrado en la Universidad de Palermo