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De la economía, la conservación de los edificios y las obligaciones del propietario 

por el Arq. Emilio A. O. Sessa (*)

Estamos en una epoca de crisis y gastar lo mínimo posible es aconsejable en estos tiempos. Ahora bien: ¿Qué se entiende por "gastar lo menos posible?

Seguramente y desde una economía doméstica sea algo parecido a disponer de nuestros ingresos para aquello estrictamente urgente o indispensable o para cosas que sin ser urgentes hoy, no representen mayores gastos en el futuro.

Si aplicamos este concepto a nuestra vivienda está muy claro que un buen mantenimiento y conservación de la propiedad equivaldría a una economía futura. Obviamente y sin necesitar mayor explicación ir reparando cada avería, cambiando las partes deterioradas o simplemente manteniendo la casa en orden, dicho esto último sin alusión política, se corresponderá con una menor inversión futura, dado que el gasto por repararla cuando se "vino abajo", será evidentemente mayor.

Trasladado todo lo dicho aun edificio de propiedad horizontal y ateniéndonos a la ley que incorpora cambios en las "Obligaciones del propietario relativas a la conservación de las obras", también podríamos aplicar estos conceptos.

Para ahondar un poco más en el tema convendría saber algo respecto a los alcances de esta ley, la cual seguramente es desconocida por el hombre común (léase propietario de un departamento).

Como resumen general, en esta modificación del código de edificación se establecen periodos de inspección para "el mantenimiento en buen estado" de diversas partes o elementos de una obra de acuerdo a la antigüedad de la misma. Así, se dispone que los propietarios de inmuebles deberán acreditar haber llevado a cabo una inspección técnica específica del estado de conservación de elementos como: estructura, balcones, terrazas, azoteas, barandas, ménsulas, cornisas, revoques, cerramientos, mármoles, vidrios, fachadas, etcétera.

Estas inspecciones, que en caso de no cumplirse conllevan penalidades, deberán realizarse a ciertos intervalos de acuerdo a la antigüedad del edificio.

A modo de ejemplo, las inspecciones se deberán realizar por profesionales habilitados, cada 10, 8 ó 6 años según la antigüedad del edificio sea de: hasta 21 años, de 21 a 34 y de 34 a 50 años respectivamente.

Esta inspección periódica, de la cual se ocupará la Administración o Consorcio y que en último término es una "prevención legislada", viene a reafirmar las ideas vertidas sobre economía doméstica o aquellos gastos que conviene realizar ahora pues si los dilatamos el costo será mayor proporcionalmente. Además ahora tenemos una responsabilidad mayor y esto nos involucra en forma directa. Debemos mantener tanto nuestra propiedad privada como la común del edificio pues su deterioro también nos concierne aunque se suela pensar lo contrario.

Determinar cuáles son las prioridades es tarea de un buen administrador. Saber que es más útil corregir una filtración, reparar una fisura en el revoque o arreglar la baranda del balcón del 2a A porque se está por caer va a costarnos menos que la limpieza del jardín de planta baja, el cambio de los espejos o del tapizado de los sillones en el hall de acceso al edificio.

En nosotros está el participar en la evaluación de los gastos prioritarios para el edificio así como lo hacemos para nuestro propio departamento.

(*) Agradecemos al Dr Osvaldo Loisi por la autorización para reproducir esta nota publicada en la revista de su propiedad Hogar y Consorcio Nº 0.