Reflexiones sobre el mantenimiento de obras Durante una reunión informal entre miembros de un consejo de administración, el propio administrador del edificio (una torre de la calle French) y un contador que oficiaba ocasionalmente de auditor en razón de su amistad con dos copropietarios, se suscitó un animado debate acerca de las tareas de mantenimiento. El tema surgió a raíz de la advertencia de un ingeniero, también copropietario, que señalaba los riesgos del desmantenimiento en algunos aspectos de la funcionalidad del consorcio, no obstante la obligatoriedad de ciertos trabajos en virtud de ordenanzas vigentes. Al parecer, no todos están al tanto de las nuevas redacciones y actualizaciones de ordenanzas y decretos en cuestiones donde está comprometida la seguridad de los moradores en edificios de PH. El problema económico es excluyente de cualquier otra consideración y las argumentaciones del administrador en el sentido de tomarlas en cuenta no influían demasiado. El consejo se mantenía firme en la limitación de los gastos; a su vez, el administrador, opinaba que el cumplimiento de las normas de seguridad no debía hacerse únicamente como acatamiento a las normas municipales, sino también por la seguridad de los miembros del consorcio, de los cuales él se sentía responsable. El auditor pretendió opinar pero el administrador --aprovechando con sagacidad la presencia de numerosos copropietarios y a modo, quizá de definir el rol del auditor--, respondió: "Respeto su opinión a título personal, pero como auditor creo que lo que corresponde es que usted controle si hay una fiel correspondencia entre lo gastado y lo pagado y, lo que no está demás, preguntarle a los copropietarios, informalmente, que les aprecio la calidad, rapidez y comportamiento de la empresa prestadora del servicio" Y otra vez surgió el interminable debate entre la desigualdad de precios y desempeño entre los propios contratistas o proveedores, etc. etc. No es fácil hacer entender a los consorcistas que "el ajuste de un presupuesto --como nos dijera un profesional-- está en función de la calidad" y agregó: "Observo que algunos administradores se esfuerzan por entender lo que pasa en el edificio pero los copropietarios no lo advierten o no lo reconocen. Incurren en el remanido error de estar sólo pendiente de los precios, dejando de lado antecedentes técnicos, responsabilidad para el cumplimiento en tiempo y forma y rigor para el control de la mano de obra durante la ejecución de los trabajos, mediante un minucioso seguimiento. Naturalmente, cuando se trabaja en serio todo tiene un costo, el que se verá compensado luego con la duración y excelencia del trabajo realizado" Lógicamente un contratista que opina y actúa de esa manera, sólo puede aportar méritos a la reputación de un administrador. Además, el aspecto hace a los seguros e impuestos, un tema que debe ubicarse en primer plano por los riesgos económicos que involucran, no siempre está sujeto a la ley cuando el regateo es excesivo. En El Cronista, leímos tiempo atrás -a cargo del experto en problemas del consumidor, contador José L. Raboy - ". ..hay muchos consorcios que cambian de administrador frecuentemente y concluyen pagando cada vez más." es decir, "...se le echa la culpa de las altas expensas al administrador, generalmente sin un debido análisis de la situación." De todas las alternativas, incluyendo la autoadministración, la más conveniente es la "participación", interviniendo en la discusión de los trabajos a realizar, la programación y prioridad de los mismos, constitución de reservas, etc. Y evaluar con el consejo y los copropietarios interesados, junto con el administrador los presupuestos y los antecedentes técnicos y profesionales de los contratistas y prestadores de servicios. Así también se percatan de que el atraso en el mantenimiento es causa decisiva en el encarecimiento posterior de cada tarea. No obstante, un factor de creciente preocupación que involucra al administrador y a sus administrados, es la incidencia en los gastos que emana de la obligatoriedad de cumplir inexorablemente con varias ordenanzas. Es inocultable su gravitación en las tareas de mantenimiento, pero también éste constituye una obligación si se quiere obtener seguridad, confort y sostener el valor patrimonial, atributos que también atañen a la gestión administrativa.	Compartir:

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