Investigando qué es ficción y qué realidad

[BPN-15/11/22] Si bien la serie "El Encargado" es una ficción y como tal se la debe respetar, brinda una excelente oportunidad para refrescar algunos conocimientos consorciales y diferenciar lo que es ficción de lo que puede ser realidad.

La redacción de Pequeñas Noticias analizó tres aspectos de la vida consorcial válidos en una ficción pero que se manejan bajo reglas más complejas en la realidad: La presidencia del consorcio, el tratamiento de un tema fuera de la orden del día y las mayorías necesarias para realizar una obra de envergadura.

Durante el primer capítulo de la serie se realiza una asamblea de propietarios y uno de los vecinos presenta al flamante presidente del consorcio, el Dr. Matías Zambrano, interpretado magistralmente por Gabriel "Puma" Goity.

En ningún momento de los once capítulos ya emitidos se menciona explícitamente que en ese edificio haya un administrador aunque por sus participaciones todo hace pensar que es Mario Messina interpretado por Alejandro Parker.

Pasando a la realidad, el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) no reconoce la figura de "presidente de consorcio". El artículo 2044 señala que los órganos del consorcio son: "La asamblea, el consejo de propietarios y el administrador".

De haber un administrador en el edificio, se puede suponer que el Dr. Zambrano es el presidente del consejo de propietarios pero en ese caso su rol está acotado a las facultades que le otorga el artículo 2064 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) y puede administrar –o sea tomar decisiones ejecutivas- solo en el caso excepcional de que el consorcio haya quedado acéfalo y hasta que se designe un nuevo administrador.

Otra posibilidad es que en realidad el Dr. Zambrano fue designado administrador "ad honorem" por sus vecinos y el consorcio se esté autoadministrando. En ese caso debería estar inscripto en el Registro Público de Administradores (RPA) de la CABA (Artículo 2º de la Ley 941).

Por último, cabe la posibilidad que Messina sea el administrador del edificio pero ante la personalidad avasallante de Zambrano haya decidido acatar sus indicaciones, algo que suele suceder en algunos consorcios.

En el capítulo 1º, se realiza una asamblea de propietarios y si bien en el orden del día estaba establecido que se debía tratar la renovación de los canteros de planta baja se puso a consideración de los propietarios el proyecto de Zambrano de demoler la vivienda del encargado y –en ese espacio- construir una pileta de natación. Un vecino explicó que por ser un "tema delicado" no se avisó antes. En realidad en esa reunión no se votó ni tomó decisión alguna pero la oportunidad es buena para recordar cómo se determina qué tratar en una asamblea:

Consultada la Dra. Diana Sevitz, abogada experta en temas de propiedad horizontal y autora de varios libros sobre el tema explicó:

El argumento de la serie desarrolla la pugna entre el "presidente" del consorcio y Eliseo (un excepcional Guillermo Francella) el encargado. El primero desea demoler la vivienda del encargado que se encuentra en la terraza, construir en ese lugar una pileta de natación y reemplazar a Eliseo por una empresa de limpieza. El encargado, por su parte, quiere conservar el trabajo y la vivienda. Este conflicto se va a dirimir en una asamblea en la cual la mitad más uno de los propietarios decidirá si se aprueba o no... en la serie.

Hasta ahí la ficción, sin embargo, consultado sobre el tema el Dr. Daniel Elizondo -un abogado y administrador con amplia trayectoria en el sector- advirtió que para disponer la demolición de la vivienda del encargado en la terraza y la construcción de una pileta se necesita el 100% de los votos positivos de los propietarios del consorcio. O sea unanimidad absoluta.

El artículo 2052 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que se requiere unanimidad: "Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial [...]".

Por otra parte, el cambio de destino de la vivienda del encargado implica el cambio de destino de una parte común y por lo tanto se deberá modificar el reglamento -para lo que se requiere la aprobación de los 2/3 de los propietarios- con todos los gastos y complicaciones que esto acarrea

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[1] "La asamblea de propietarios no puede tratar asuntos ajenos a la convocatoria. La omisión de indicar en éste el orden del día o el tratamiento en la asamblea de asuntos no incluidos, en él, vicia de anulabilidad el acto, únicamente con respecto a dichos asuntos y no con respecto a los restantes que reúnan todos los requisitos de validez exigidos. CN CIv Sala D 28/2/62 LL 106-259"

"En las asambleas sólo pueden tratarse los puntos que de una manera expresa o implícita figuren incluidos en el orden del día de la convocatoria dado que el conocimiento previo del temario resulta obligatorio en resguardo de los intereses de las minoría, de los asistentes y de los posibles damnificados, e incluso de los integrantes de la mayoría, que pueden verse abocados a pronunciarse sorpresivamente, con desconocimiento del asunto o con deficiente información. CN Civ Sala D 28/2/62 LL 106259, JA 1963)

"La no inclusión del orden del día de un asunto a ser tratado en la asamblea de copropietarios vicia de nulidad el acto, pues dicho requisito obedece fundamentalmente a la necesidad de que cada miembro del grupo pueda emitir, en su oportunidad, un voto consciente a favor en contra de las propuestas en examen. Así, tiende a evitar sorpresas a los integrantes del cuerpo, pues posibilita la concurrencia a las reuniones en que hayan de resolverse cuestiones que hacen a su interés particular. CN CIv Sala H 12/5/97 LL 1997 E-976 JA: 1999 I.