Ya está todo listo para votar Consorcio Participativo

[BPN-12/06/18] El pasado 8 de junio, los integrantes de la Comisión de Legislación General no se pusieron de acuerdo sobre el proyecto de ley que pretende modificar la Ley 941 y crear la "Plataforma Oficial Consorcio Participativo". El vicepresidente 1º de la Comisión, Santiago Luis Roberto (Bloque Peronista), expresó su disconformidad con los términos del proyecto oficial y anunció que presentará un despacho en minoría. Éste presenta siete diferencias sustanciales con el del oficialismo.

Fue invitado a participar de la Comisión Sergio Abrevaya (GEN) por ser el autor de un proyecto de ley ingresado el 31 de mayo pasado que propone modificar el artículo 7º de la Ley 941. Su texto ordena: "La autoridad de aplicación debe recepcionar las denuncias correspondientes, enviar veedores a las reuniones ordinarias y/o extraordinarias de consorcios o actuar de oficio cuando toma conocimiento de la posible comisión por parte de los administradores de actos contrarios a la presente Ley".

La composición de la Comisión estuvo claramente dominada por el oficialismo con 5 legisladores dejando a la oposición con sólo dos. Por Vamos Juntos defendieron el proyecto: Daniel Eduardo Del Sol (presidente), Paola Vanesa Michielotto, María Luisa González Estevarena, Hernán Reyes y Christian Bauab. Por la oposición hicieron escuchar sus argumentos Santiago Roberto (Bloque Peronista) y Leandro Halperin (SUMA+).

Durante la media hora que la comisión –por reglamento- debe dedicar a escuchar a los vecinos expusieron representando a los vecinos Andrés Zulberti (Comuna 3) y Gustavo Gallego (Comuna 13). En representación de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) expuso el Adm. Armando Caputo (vicepresidente 3º) y el Dr. Jorge Martín Irigoyen. Y por las empresas que brindan servicios informáticos para la propiedad horizontal lo hicieron Gabriel Rollandi (presidente de CASIPH) y Luis Games. La mayoría se expresó en contra de la iniciativa del Ejecutivo.

Pequeñas Noticias estudió ambos despachos y realizó un detalle de las diferencias entre ambos.

El despacho de minoría eliminó los seis párrafos originales que componen los considerandos oficialistas y los aprovechó para exponer profusamente los argumentos que fundamentan cada uno de los cambios que propone al despacho de la mayoría.

Propone también modificar el inciso 2) del artículo 4º de la Ley 941 que trata de los requisitos que debe presentar el administrador "voluntario gratuito" para inscribirse en el Registro Público de Administradores de Consorcios (RPA). El texto de mayoría propone que el propietario deba presentar "copia certificada del acta de asamblea, la cual debe contener los datos del consorcio...", mientras que la minoría considera que es suficiente con "copia simple del acta de asamblea...".

Corrige el error en la numeración de los artículos de la propuesta de la mayoría a partir del Nº 13 hasta el final.

Ya en el Capítulo VI titulado "La aplicación de la plataforma web oficial" modifica sustancialmente la obligatoriedad que imponía el oficialismo en el artículo 23º. El texto que la mayoría propone reza: "El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires incorpora la Aplicación Oficial, para el uso obligatorio de toda persona humana o jurídica que administre un consorcio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires", mientras que el texto de la oposición establece que "el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires incorpora la Aplicación Oficial, para el uso de los inscriptos en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal que administren a título oneroso un consorcio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La utilización del mismo, en relación a un consorcio determinado deberá ser aprobada por la Asamblea del consorcio". El texto subrayado es el que modificó y agregó el despacho de la minoría.

Al artículo 26º -que trata sobre la confidencialidad de los datos- la minoría agrega un párrafo: "No podrá el administrador ni la autoridad de aplicación exigir a los consorcios información acerca de los propietarios, de las decisiones asamblearias, de movimientos económicos o de la actividad normal del consorcio; ni podrá incorporarla por su cuenta a la plataforma sin autorización expresa de la asamblea del consorcio".

El artículo 31º la oposición propone modificarlo radicalmente. El original del oficialismo ordena: "La plataforma dentro de sus funcionalidades debe incluir la opción de notificar a los propietarios ausentes las ‘propuestas de decisiones’ adoptadas en asamblea, en los términos del artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación, así como la posibilidad de manifestar su voluntad para el rechazo de dicha propuesta. La plataforma debe contar con la certificación de emisor y comunicación al receptor sin alteraciones con el correspondiente acuse de recibo". La oposición, por su parte, propone otro texto: "Ninguna de las comunicaciones cursadas a través de la plataforma tendrá carácter de notificación fehaciente a los fines del artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación".

La 2ª reunión de asesores fue confusa e improductiva

[BPN-12/06/18] Si bien fue convocada como una reunión informativa, el 6 de junio se realizó la segunda reunión de asesores de la Comisión de Legislación General para tratar el proyecto de ley que pretende reformar la Ley 941 e imponer en la CABA el uso obligatorio de una aplicación estatal llamada Consorcio Participativo que reemplazará a los sistemas informáticos privados que se venían usando hasta ahora.

La diferencia entre una "reunión informativa" y una "reunión de asesores" es muy importante. En el primer caso los legisladores y asesores se informan de boca de los funcionarios -o de quien se considere necesario- sobre los diferentes aspectos del proyecto que se tratará. Por lo tanto viene preparado para intentar evacuar de primera mano todas las dudas que le surja del texto de la iniciativa. En el caso de una "reunión de asesores" los representantes de los distintos legisladores –ya estudiado el proyecto- trabajan con sus pares de la comisión aspectos técnicos y acercan propuestas.

En la reunión del pasado miércoles al anunciarse como "informativa" a una "reunión de trabajo", los asesores de los diferentes bloques de la oposición no tuvieron forma de evacuar sus dudas y –por supuesto- no habían preparado sus contrapropuestas al proyecto oficial. Así se lo hicieron saber a la directora de la Comisión de Legislación General, Rita Basile, la cual pidió disculpas, lo atribuyó a un error burocrático de la Legislatura pero presionó para que la reunión siguiera avanzando con el objetivo de armar lo que llamaron un "predespacho".

APH se unió a la Liga del Consorcista y a Resqui Pizarro

[BPN-12/06/18] El pasado 6 de junio, durante la reunión informatíva de la Comisión de Legislación General, la Asociación Civil de Propietarios de Inmuebles de Renta y Horizontal (APH) sorpresivamente expresó su apoyo al proyecto de ley "Aplicación Oficial Consorcio Participativo", de autoría de Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana y presentado en la Legislatura por el jefe de Gobierno, Horacio Rodríguez Larreta. De esta forma APH se sumó -en su respaldo al proyecto oficial- a Victoria Loisi que representó a la Liga del Consorcista y a Jorge Resqui Pizarro.

La sorpresa surgió porque en la presentación de APH a la comunidad consorcial, su presidente, Gabriel Mormandi, afirmó a Pequeñas Noticias que el proyecto Consorcio Participativo no sólo es ‘un desastre’ sino que es ‘impracticable’ ^[1]. Estas declaraciones las realizó en noviembre de 2017, poco después de pedir al Ministerio de Trabajo la personería gremial y antes de recibirla.

Un mes después, en diciembre del año pasado, en la publicación Punto Seguido, Mormandi volvió a criticar la iniciativa estatal y puntualizó que es "falso" que la aplicación Consorcio Participativo no tendrá costo para el consorcista y afirmó: "Las administraciones deberán multiplicar las horas de trabajo y consecuentemente será trasladado al costo del honorario del administrador". El medio Punto Seguido pertenece a una sociedad anónima que lleva el mismo nombre y uno de sus dos accionistas es Santo Virgilio Biasatti.

La reunión de Legislación General fue "informativa" y Facundo Carrillo y Vilma Bouza, directora general de Defensa y Protección del Consumidor porteño, asistieron para responder preguntas de los legisladores, asesores y –a regañadientes- de los vecinos.

Aparte de los ya mencionados y representando a los consorcistas expusieron Gustavo Gallego (Comuna 13) y Andrés Zulberti (Comuna 3); en nombre de la Cámara de Empresas Informáticas de la Propiedad Horizontal (CASIPH) disertó brevemente Gabriel Rollandi, presidente; y en nombre de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) expuso Jorge Martín Irigoyen.

El apoyo que recibió Consorcio Participativo de Cané, Loisi y Resqui Pizarro fue el único que recibió durante las tres reuniones que realizó la Comisión de Legislación General, desde su inicio hasta que finalmente firmó el despacho de mayoría que habilitó el tratamiento de la iniciativa en el recinto legislativo.

A modo de preámbulo, es de recordar que cuando las comisiones legislativas se reúnen tienen que -por reglamento- brindar a los vecinos y organizaciones la posibilidad de exponer ante sus miembros. En ese marco Gustavo Ariel Cané, tesorero de la entidad, se expidió: "El proyecto que Uds. están presentando realmente nos satisface casi en su totalidad, [sólo] tenemos dos inquietudes o un cuestionamiento y una inquietud". Su inquietud estaba relacionada con la forma en que las administraciones trasaladarían –a pesar de que la Plataforma Oficial se ofrece como gratuita- sus mayores costos operativos a los honorarios. Por otra parte, su cuestionamiento fue que las resoluciones que Defensa del Consumidor adopte, podrían ser impugnadas en la justicia dado que la relación que tienen los administradores con los consorcios es de mandato y no de consumo, por lo tanto no estarían alcanzados por las leyes de Defensa del Consumidor. Fue la tercera persona en exponer ante la Comisión de Legislación General.

La primera oradora de "la media hora del vecino" fue la Dra. Victoria Loisi, quién expuso en sintonía con un comunicado que había publicado en marzo de este año su padre, el Dr. Osvaldo Loisi, en el cual había expresado: "No podemos menos que aplaudir calurosamente la iniciativa, pues entendemos que está encaminada a satisfacer el constante clamor de los consorcistas por imponer transparencia y justicia en las administraciones de sus respectivos edificios" ^[2].

Al final de su disertación y a modo de resumen Loisi sintetizó: "Tenemos objeciones con ciertos puntos del proyecto, varias. Que quisiéramos discutir con Uds. pero como decíamos la idea de transparentar los sistemas de administración dando acceso a cada propietario individualmente -considerando que siente que no se lo toma en cuenta- la posibilidad de visualizar cómo se maneja el dinero permitiendo un control real es el objetivo principal de nuestra institución y por lo tanto estamos a favor de esta idea sin perjuicio -reitero- nos gustaría tener una reunión para plantear nuestros comentarios".

Cerró "la media hora de los vecinos" reglamentaria el Dr. Jorge Resqui Pizarro, un consorcista participativo que se presenta como el coordinador de la Red de Consorcistas Damnificados (ReDeCo), "una organización [que por espacio de] 15 años reúne a consorcistas y consorcios".

Ante los legisladores presentes expresó: "Sinceramente yo lo que quiero hacer es que venimos a [respaldar] enfáticamente este proyecto [...] no por afinidad política con nadie sino directamente porque esto beneficia a los consorcios y a los consorcistas. Permite mayor control, mayor transparencia, implica un camino que va en la misma línea que la Ley 941 reformada y que también la Disposición 856 de Defensa del Consumidor del Gobierno de la Ciudad que estableció el proyecto de Mis Expensas antes llamado Expensas Claras".

También pidió a los legisladores: "Por eso, así ya finalizando les pido a los legisladores que lo traten lo antes posible, lo analicen, corrijan lo que tenga de conveniente corregir y lo aprueben para que podamos ponerlo en práctica en la Ciudad de Buenos Aires para beneficio de todos los consorcistas de la ciudad de Buenos Aires".

Por último les pidió a los funcionarios presentes, Carrillo y Bouza: "Tienen que hacer una campaña esclarecedora sobre este tema. Tienen que darlo conocer públicamente más allá de que yo he visto que se han reunido en las comunas con algunos propietarios. Esto tiene que merecer una difusión pública amplia porque hay una gran campaña en contra -por intereses contrarios al control y la transparencia- que está solventada económicamente de manera muy fuerte y la única manera de compensarla es con lo que podemos hacer las organizaciones de consorcistas porque no contamos con presupuesto empresario".

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[1] BPN Nº 619 del 10/11/17: "Entró en escena una nueva entidad de consorcistas".

Rodríguez Larreta volvió a presentar su proyecto

[BPN-12/06/18] El pasado 16 de mayo, el jefe de Gobierno de la CABA, Horacio Rodríguez Larreta, presentó en la Legislatura porteña el llamado proyecto Consorcio Participativo de autoría de Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana.

El proyecto original que consta de 15 artículos ingresó por mesa de entrada de la Legislatura el miércoles 16 de mayo al mediodía y recibió el número de expediente 1416-J-2018 

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Las modificaciones a la Ley 941 excluyendo Consorcio Participativo

[BPN-12/06/18] La última reforma de la Ley 941 –descontando totalmente Consorcio Participativo- trajo más de 20 agregados y modificaciones a las obligaciones del administrador, a su inscripción en el Registro Público de Administradores (RPA) y a la renovación anual de su matrícula. Como el debate -tanto de los vecinos como de los administradores- se centró principalmente en la "Aplicación Oficial Consorcio Participativo", en general, la mayor parte de las nuevas obligaciones pasaron desapercibidas.

Entre las más importantes se puede destacar: en lugar de "atender la conservación de las partes comunes" deberá "procurar el cumplimiento de la normativa vigente", responderá con su patrimonio por toda erogación que provenga del ejercicio indebido de su administración o infracción a las normas que regulan la actividad, no podrá inscribirse quien sea deudor alimentario o tenga deudas con la AGIP (Ingresos Brutos, ABL y patentes), los autoadministrados que no se registren serán sancionados, la cuenta bancaria será sí o sí obligatoria y se agregó –entre las sanciones- la figura del "apercibimiento".

Se agregó como requisito para la inscripción al RPA un curso que tendrá una carga horaria de 120 horas. Para renovar su matrícula deberá realizar un curso de renovación de 30 horas (modificación del inciso f) del artículo 4º).

Para inscribirse en el RPA deberá presentar un certificado de libre deuda de impuestos locales expedido por la AGIP (Administración Gubernamental de Ingresos Públicos). Como no se especifican todo hace suponer que se incluyen: Ingresos Brutos (IB), Alumbrado Barrido y Limpieza (ABL) y Patente Automotores, de poseer alguno y si está radicado en la CABA (se agregó un inciso g) al artículo 4º).

También deberá presentar un certificado de libre deuda expedido por el Registro de Deudores/as Alimentarios/as Morosos/as" (se agregó un inciso h) al artículo 4º). Pareciera que los administradores voluntarios gratuitos están excluidos de esta nueva obligación porque las condiciones para su inscripción en el registro no se modificaron, sin embargo se agregó un inciso e) al artículo 5º que establece que no pueden inscribirse en el RPA o mantener su condición de activo los deudores alimentarios morosos.

La iniciativa modifica el artículo 7º que bajo el título "Publicidad del Registro" establece que "el Registro es de acceso público, gratuito, y debe estar disponible para su consulta en la página web del Gobierno de la Ciudad". A ese texto le agrega que cualquier interesado podrá informarse respecto de la totalidad de los datos exigidos por los requisitos para la inscripción (artículo 4°) y las sanciones que se hubieren impuesto en los últimos dos años.

El proyecto modifica totalmente el inciso b) del artículo 9º (Obligaciones del Administrador) convirtiéndolo en un virtual agente del Estado. En lugar de deber "atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes", ahora deberá "controlar y realizar todas las diligencias pertinentes a fin de procurar el cumplimiento de la normativa vigente con particular atención a la protección, mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendio, higiene y seguridad y control de plagas. Asimismo promoverá el cuidado del agua potable conforme ordenamiento vigente".

La Ley 941 original determinaba que el administrador debía "depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del consorcio de propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios". Ahora esa "disposición contraria de la asamblea de propietarios" se anuló y en su lugar se dispuso únicamente que "el Banco Ciudad de Buenos Aires garantizará como opción la gratuidad de dicha cuenta".

A las obligaciones del administrador tratadas por el artículo 9º se le agregaron seis más:

La tercera es "notificar a todos los propietarios de modo inmediato, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos o sanciones administrativas o presentaciones judiciales que afecten al consorcio".

La cuarta es "responder con su patrimonio por toda erogación que provenga del ejercicio indebido de su administración o infracción a las normas que regulan la actividad, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios".

Y por último, la quinta reza: "Al momento de su designación el administrador deberá informar al consorcio en forma cierta, veraz y detallada de todos aquellos servicios o trámites que realice por cuenta propia y formen parte de sus honorarios, de aquellos cuya realización sea encargada a otros prestadores o gestorías y que excedan la remuneración fijada por su actividad A tales fines, deberá dejar constancia en el acta de designación el cumplimiento de esta obligación".

De aprobarse, los administradores voluntarios y gratuitos podrán ser sancionados por no estar inscriptos en el RPA. La modificación del inciso a) del artículo 15º especifica que será sancionado "el ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente ley. Para el caso de los administradores a título voluntario/gratuito ésta será la única infracción".

Al administrador de consorcios se le agregan tres motivos más por los que puede ser multados: dos relacionados con las mediaciones que el RPA realiza entre éste y el denunciante cuando comete una falta contra la Ley 941 [NR: ¿...?] y otra relacionada con el ejercicio de su profesión. Las dos primeras establecen que será motivo de sanción al administrador "el incumplimiento de los acuerdos conciliatorios celebrados ante la autoridad de aplicación" y "la incomparecencia injustificada del denunciado, de conformidad con lo establecido en el inciso d) del artículo 9° de la Ley 757 (Texto Consolidado por Ley N° 5.666), sobre Procedimiento para la Defensa de Consumidores y Usuarios". La tercera será por la "inclusión en la liquidación de expensas de todo servicio o trámite que no haya sido previsto por el administrador al momento de su designación".

En cuanto a las sanciones se agregó la figura del "Apercibimiento". Con respecto a las multas no hay modificaciones, seguirán siendo salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin viviendo.

En el artículo dedicado a las denuncias se agregó la posibilidad de que pueda denunciar una "asociación de consumidores". El agregado establece: "Las asociaciones de consumidores debidamente registradas, se encuentran facultadas a presentar denuncias. En tal caso podrán acreditar la representación conferida por el/los particular/es afectado/s mediante simple acta poder certificada por la autoridad de aplicación. La misma deberá contener, como mínimo, la identidad y domicilio del/los particular/es afectado/s y la designación, identidad, domicilio, firma de la asociación de consumidores".

Consorcio Participativo se convirtió en un cheque en blanco

[BPN-12/06/18] La versión anterior de proyecto de ley Consorcio Participativo definía claramente una docena de prestaciones mínimas que la Plataforma Oficial debía brindar. La nueva versión las eliminó con lo que los objetivos de la aplicación y los métodos que utilizará para conseguirlos quedarán a discreción de las sucesivas gestiones de la ciudad sin control legislativo.

Esta nueva versión de la Plataforma Oficial Consorcio Participativo tiene varios detalles que vale la pena mencionar porque generaron polémica tanto por legisladores de la oposición como por  importantes juristas y consorcistas: Si bien ni los datos del consorcio ni de los consorcistas le pertenecen al administrador el proyecto le impone la obligación de registrarlos sin autorización en la "Plataforma Oficial". En ese sentido el autor de la iniciativa agregó dos incisos en el artículo 9º que trata de las obligaciones del administrador:

En el inciso n) le ordena dar de alta al consorcio: "Dar de alta al consorcio que administra en la plataforma web de la Aplicación Oficial y mantener actualizada la misma, con las especificaciones establecidas en el Capítulo VI de la Ley". El mencionado Capítulo VI no detalla qué datos se requerirán del consorcio por lo que se entiende que este tema estará en libertad de definirlo la autoridad de aplicación de cada gestión de la ciudad –a partir de la de Horacio Rodríguez Larreta- según su propio criterio.

A continuación –en el inciso o)- le ordena al administrador "comunicar a los propietarios e inquilinos del consorcio que administra el alta del mismo en la plataforma web de la Aplicación Oficial". Tampoco en este caso se hace alguna salvedad para aquellos propietarios que no quieran que sus datos sean cargados. Como curiosidad se incluyen en los datos a cargar en forma obligatoria y sin su autorización a los inquilinos que –según el Código Civil y Comercial- no son parte del consorcio, sin embargo, en el artículo 25º dice otra cosa: "Los inquilinos deben requerir una autorización previa por parte del propietario para la generación y alta de su usuario".

Tampoco en este caso el Capítulo VI aclara qué es "dar de alta", ni qué datos se exigirán para que un propietario o un inquilino estén dados de alta. Otra vez quedará a criterio de la autoridad de aplicación. Sin embargo todo hace suponer que esa alta no podrá ser anónima, como había anunciado el autor del proyecto de ley Facundo Carrillo, dado que el nombre y el correo electrónico del consorcista deberán estar asociados a una unidad funcional para que el sistema finalmente tenga cierta coherencia. Los datos que identificarán a ese "usuario" anónimo con esa unidad funcional figuran no sólo en el Libro de Firmas sino también en el Libro de Propietarios, en el Registro de la Propiedad Inmueble y en los registros de la AGIP (Agencia Gubernamental de Ingresos Públicos).

La única vez que la iniciativa tiene en cuenta la voluntad de la asamblea es en el inciso s) del mismo artículo que trata de las obligaciones del administrador: "Someter a consideración de la asamblea de propietarios la posibilidad de establecer como medio de notificación fehaciente la comunicación realizada a través de la plataforma web de la Aplicación Oficial. En caso de que la decisión asamblearia optase por la utilización de otros medios de notificación, el administrador deberá igualmente garantizar que cada uno de los propietarios y/o inquilinos que hayan requerido la posibilidad de ser notificados fehacientemente por intermedio de la Aplicación, puedan recibirla de este modo".

El Capítulo VI de la iniciativa de reforma de la Ley 941 se ocupa específicamente de lo que llama "Aplicación de la plataforma web oficial".

Llamó la atención que no especifica qué hará, cómo lo hará, qué datos necesitará, qué ventajas ofrecerá ni quién proveerá los fondos para su producción y mantenimiento.

El artículo 23 solo expresa: "El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires incorporará la Aplicación Oficial, para el uso obligatorio de toda persona humana o jurídica que administre un consorcio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires" y aclara que "la aplicación es de acceso exclusivo para los propietarios y administradores".

En primer término -comparando el proyecto del año pasado y el de este año y como detalle menor- se puede apreciar que en la nueva versión se eliminaron las palabras "Consorcio Participativo".

En segundo término se eliminaron las prestaciones mínimas que deberá ofrecer el servicio. En la versión anterior estas eran una docena: un canal de reclamos y de comunicaciones relacionados con el consorcio o la administración; resúmenes y liquidaciones de expensas –con detalle de las ordinarias y las extraordinarias-; la visualización de los presupuestos y las facturas; la visualización de las actas de asambleas; la reserva de espacios comunes; el reglamento del edificio; un servicio "de chat de vecinos/foros/sala de debate"; los avisos de obras; información útil y datos para emergencias; la gestión de mantenimiento y seguros; la gestión administrativa (gastos, pagos, saldos, reportes, etc.) y un sistema de calificación interno de la gestión del administrador".

Nada de todo lo mencionado figura en la nueva versión del proyecto, fue eliminado. Esto deja una vez más a las sucesivas autoridades de aplicación un poder de discrecionalidad muy grande, casi comparable al que posee el poder legislativo. No solo este Gobierno, sino también los sucesivos podrán agregar prestaciones, modificarlas o retirarlas. Podrán pedir más datos, o tal vez menos, según su mejor criterio, sin ningún control legislativo.

Otro artículo que se retiró fue el 31º que rezaba: "Cada propietario tiene libertad para acceder a su usuario con su contraseña y utilizar cualquiera de las funciones activas como miembro del consorcio. Los inquilinos también contarán con una clave para acceder a la consulta de liquidaciones de expensas y pago online, como así también realizar las funciones que se establezcan por vía de reglamentación".

En su lugar se ordenó: "La plataforma dentro de sus funcionalidades deberá incluir la opción de notificar a los propietarios ausentes las ‘propuestas de decisiones’ adoptadas en asamblea, en los términos del artículo 2.060 del Código Civil y Comercial de la Nación, y éstos tomarlas como notificación fehaciente si así lo resolviesen en asamblea, y del mismo modo y con el mismo tenor tendrán la posibilidad de manifestar la voluntad para el rechazo de dicha propuesta" 

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Awad se expidió contra Consorcio Participativo desde Mitre

[BPN-12/06/18] El pasado sábado 2 de junio, el Dr. Eduardo Awad, flamante presidente del Colegio de Abogados de la Capital Federal (CPACF), se expidió severamente contra el proyecto Consorcio Participativo de autoría del secretario de Atención y Gestión Ciudadana, Facundo Carrillo y presentado en la Legislatura porteña por Horacio Rodríguez Larreta, jefe de Gobierno. Explicó que la iniciativa tiene puntos que van directamente contra el Código Civil y Comercial de la Nación, vigente desde el 1º de agosto de 2015.

Por otra parte también criticó duramente al autor de la norma y a los funcionarios del Registro Público de Administradores (RPA) que depende de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor porteño cuya titular es Vilma Bouza. Los acusó de falta de voluntad de escuchar para corregir los puntos del proyecto que "están mal", en sus propias palabras.

Estas declaraciones las hizo Awad poco antes de las 9 de la mañana en el programa "Sábado tempranísimo" conducido por Marcelo Bonelli y que se emite por Radio Mitre. Luego de escuchar las críticas del letrado a la iniciativa, Bonelli la calificó de "porquería".

Estas críticas adquieren especial relevancia si se tiene en cuenta que existen fuertes rumores de que el Instituto de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados del cual Awad es el director estaría por emitir un dictamen en un futuro muy cercano sobre la iniciativa legislativa Consorcio Participativo.

Awad comenzó su participación equiparando la fallida Ley 5.464 (Ley Muñoz) con el proyecto Consorcio Participativo. Anticipó que realizaría una advertencia. Entrando en detalles, recordó esa ley creó en la Ciudad de Buenos Aires un Consejo de la Propiedad Horizontal que –de haberse llevado a cabo- hubiera controlado todos los consorcios de la CABA y cuyo órgano ejecutivo hubiera estado dominado por el SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Renta y Horizontal) y por entidades y personas afines a él. Esa ley, luego de varios meses finalmente el jefe de Gobierno la derogó.

En sus palabras, Awad comenzó su segmento expresando: "Marcelo, hoy [...] vamos a hablar de una advertencia, como te decía hace un ratito. Me acuerdo que hace un par de años nomás cuando la famosa ley que creaba el Consejo de la Propiedad Horizontal (Ley 5464, llamada también Ley Muñoz), se promulgó en la Ciudad de Buenos Aires, entró en vigencia y luego hubo que derogarla porque le iba a hacer un daño tremendo a la sociedad. Yo recuerdo que en esa oportunidad yo hablé con la máxima autoridad, me escuchó, lo entendió y decidió solucionar el tema".

A continuación entró en materia deslizando su opinión general sobre las intromisiones del Estado en los consorcios: "Sé que en la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires están tratando una ley local que tiene que ver con la propiedad horizontal en ese afán que tiene el Gobierno de la Ciudad por meterse en los consorcios de la Ciudad de Buenos Aires, por meterse dentro de la casa de nosotros, cosa que no debe ser así".

Ya lograda la atención de su público, el presidente del CPACF y director del Instituto de la Propiedad Horizontal de esa entidad advirtió sobre un tema que entra dentro de su especialidad como abogado, que ciertos puntos del proyecto se contradicen con el Código Civil y Comercial de la Nación y de qué forma los funcionarios son permeables a escuchar otras opiniones: "Este proyecto tiene cosas que van en contra, por ejemplo, del Código Civil y Comercial de la Nación. No puede una ley local estar en contra de una ley que tiene un rango superior. Entonces yo les pido que escuchen, les pido que solucionen. Me han dicho ‘estas cosas no se negocian’ por varios puntos de ese proyecto. No es que no se negocien hay que analizarlos y hay que hacerlos bien porque si le hacen otro daño a la sociedad el culpable va a ser el Jefe de Gobierno y tal vez más arriba porque en seguida se culpa al que tiene la responsabilidad general".

Pero no sólo las supuestas inconstitucionalidades del proyecto preocuparon al abogado sino también el hecho de que –si se aprueba el proyecto- el Estado accederá a información privada de los consorcios: "...y van a tener información que no tiene por qué tener el Gobierno. Esto es grave pero lo más grave es que tiene puntos que van en contra de las leyes superiores. Esto no se debe hacer. La vez pasada escucharon, hoy parece que no quieren escuchar desde el área de Acción Ciudadana de la Ciudad [NR: Se refirió a Facundo Carrillo] [y] gente de Defensa del Consumidor [NR: se refirió a Vilma Bouza]. Es gente que sabe mucho pero no entiendo por qué no quieren escuchar y corregir las cosas que se pueden corregir de este proyecto".

Bonelli mucho menos delicado que Awad intervino: "Cuando estas en el Gobierno te crees el dueño de la verdad y no escuchas a nadie hasta que te mandas una... cagada", y más tarde sentenció: será "una ley que es una porquería, lo podemos traducir así".

Ya cerca del final de ese bloque Awad reiteró su "advertencia" y vaticinó: "Otra cosa que puede llegar a perjudicar y mucho a la sociedad entera porque una ley que va en contra de una ley de rango superior va a hacer que mucha gente plantee cuestiones de inconstitucionalidad de la ley y esto va a hacer que el gobierno tenga que litigar y litigar cuesta plata y la plata la ponemos todos los ciudadanos de la Ciudad de Buenos Aires".

La Comuna 6 se sumó al rechazo de Consorcio Participativo

[BPN-12/06/18] El pasado 4 de junio, la Comisión de Propiedad Horizontal de la Comuna 6, coordinada por Cynthia Rosio, presentó al presidente de la Legislatura porteña una carta expresándole su rechazo al proyecto Consorcio Participativo de autoría de Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana y presentada por el jefe de Gobierno, Horacio Rodríguez Larreta.

El 28 de diciembre del año pasado, El Consejo Consultivo de la Comuna 3, a instancias del coordinador de su Comisión de Consorcios y mediante el voto de sus integrantes, rechazó por unanimidad el proyecto de ley "Consorcio Participativo" ^[1].

La carta, dirigida a Diego Santilli en su carácter de presidente de la Legislatura de la CABA, enumeró a lo largo de 14 puntos las razones por las cuales la Comisión tomó la decisión de peticionarle "se arbitren los medios necesarios para que no se apruebe el proyecto de ley". Pequeñas Noticias presenta un breve resumen de sus argumentos:

1.- El voto online contradice lo establecido por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) que especifica que las asambleas deben ser presenciales. Un simple "si" o "no" de usuarios cuya identidad será difícil de validar, dejará sin legitimidad la representación de las decisiones del edificio y logrará el efecto contrario al que buscó el nuevo CCYCN porque logrará que menos propietarios se presenten a debatir los temas importantes en las asambleas.

2.- El costo de implementación y mantenimiento de una plataforma online para más de 50 mil consorcios y 2 millones de propietarios (según datos del propio GCBA) requiere de una gran inversión, mantenimiento, soporte y capacitación tanto a administradores como a propietarios, y cuyo costo deberán afrontarlo todos los contribuyentes de la Ciudad, incluidos aquellos que no viven en edificios. Un costo que deviene innecesario.

3.- Para generar transparencia hay que generar educación. Un gran porcentaje de los propietarios no sabe controlar sus expensas. ¿Si no se educa sobre este tema, cuál es el sentido de tener información que no se sabe cómo analizar?

4.- Muchos emprendedores que ofrecen sistemas para liquidar expensas, se verán perjudicados.

5.- Se va a generar una gran base de datos de todos los consorcistas de la ciudad para un fin que no se encuentra definido y que se encuentra amparada por la Ley de Datos Personales.

6.- Si bien este proyecto no lo incluye en su redacción –según Facundo Carrillo y Felipe Miguel- la aplicación permitirá calificar al administrador. La decisión de seguir o no con un administrador es a través de la asamblea.

7.- El mayor trabajo que implicará para el administrador, lo demostrará en un incremento de sus honorarios.

8.- El control de los administradores y de los consorcios, es función del Registro Público de Administradores (RPA) y de la Agencia Gubernamental de Control. Para eso ha sido creado el RPA pero hasta el día de hoy no ha encontrado un camino correcto.

9.- Un consorcio no es empresa, es un Derecho Real y es propiedad privada. Deben ser los propios consorcistas, a través de las asambleas, quienes tomen la decisión -así como eligen a su administrador- de aprobar el sistema utilizado por su administrador para la liquidación de sus expensas y adoptar los mecanismos necesarios para su control.

10.- ¿Si la plataforma Consorcio Participativo es tan transparente por qué no es optativa?

11.- El Código Civil y Comercial incluye dentro de las personas jurídicas privadas al consorcio de propiedad horizontal, por lo tanto tiene la misma condición que una sociedad, fundación, mutual, asociación civil, etc. En ningún caso el Gobierno puede pretender manejar su información privada. El Gobierno podría llegar a determinar qué información deben brindar los consorcios de propiedad horizontal a sus miembros o a terceros pero no cómo prepararla.

12.- Tener acceso a un chat entre el administrador y los consorcistas haría partícipe al Estado de una conversación entre privados y le permitiría una recolección excesiva de datos lo que podría llevar a que revelen datos sensibles de propietarios, administradores y encargados.

13.- También entendemos que se podría exigir que se presente información sin importar si el propietario desea o no brindarla, obligando en este caso al administrador a explicitarla para poder operar el sistema. Esta pretensión de obligatoriedad en el uso de una aplicación pública en una actividad netamente privada presenta inconvenientes legales y sienta precedentes por demás peligrosos.

14.- Sancionada la Ley de Comunas y creados los Consejos Consultivos para dar lugar a una mayor participación vecinal, ¿no hubiese sido bueno que el análisis de un tema como Consorcio Participativo -que afecta a gran parte de la sociedad en esta ciudad- hubiera comenzado a partir de estos espacios?

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La petición en Change.org superó las 11 mil firmas

[BPN-12/06/18] El pasado 21 de mayo, el coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3, inició una petición en la plataforma Change.org para que los 60 legisladores porteños rechacen con su voto el proyecto de ley Consorcio Participativo de autoría de Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana y presentado por Horacio Rodríguez Larreta, jefe de Gobierno porteño.

El coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3 argumentó: "Con la excusa de una aplicación ’gratuita’, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires quiere obligar a los consorcios de propietarios a usar una plataforma web, liquidar expensas, sueldos y recabar información de todo lo que pasa en nuestro edificio", y se preguntó: "¿Cuál es el fin de monopolizar tanta información privada y los datos personales de los consorcistas en una plataforma única y estatal llamada Consorcio Participativo? ¿Tiene el Estado el derecho de invadir la propiedad privada y expropiar a la fuerza los datos de las personas?".

Finalmente resumió: "Con su firma podremos luchar para que el proyecto de ley Consorcio Participativo sea rechazado en la Legislatura porteña".

La petición está también dirigida a Diego Santilli en su carácter de vicepresidente de ese cuerpo legislativo y a Rodríguez Larreta 

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El 94,3% le pidió a la CAPHyAI que no respalde el proyecto

[BPN-12/06/18] El 93,4% de los administradores de consorcios consideraron que la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) no debería respaldar el proyecto de ley Consorcio Participativo de autoría de Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana, y presentado en la Legislatura por Horacio Rodríguez Larreta, jefe de Gobierno porteño.

Es de destacar que la mitad de los encuestados afirmaron no pertenecer a esa entidad de administradores.

Estos datos surgieron de una encuesta que realizó la CAPHyAI a los administradores y que comenzó formalmente el pasado 9 de abril. En ella pretendieron saber, no sólo la posición de los administradores sobre el tema sino también su grado de conocimiento sobre la iniciativa ^[1]. Los resultados fueron publicados en el número 344 –abril de 2018- de la Revista Propiedad Horizontal, órgano de difusión institucional de la entidad.

La CAPHyAI adelantó que en la segunda etapa de esta iniciativa se realizará una consulta abierta al ciudadano de la CABA en la que también participaran los consorcistas.

Del total de consultados, el 83,1% aseguró saber quién impulsa esta plataforma y el 81,8% afirmó tener conocimientos generales sobre la iniciativa que pretende imponer el aplicativo Consorcio Participativo. Por otra parte, el 67,5% declaró saber qué tipo de datos se le exigirá al consorcio compartir con el Estado local y el 53,8% expresó saber el rol que jugará en el proyecto el Banco de la Ciudad de Buenos Aires.

Por otra parte, el 72,6% afirmó desconocer cuál es el porcentaje de la ciudadanía que participará en esta plataforma, el 59% desconoce si ya está en vigencia, el 56,4% desconoce cuál será el rol de administrador de consorcios en esa plataforma y el 56,2% no sabe si será gratuita o tendrá algún costo 

Vilma Bouza sólo multa administradores

[BPN-12/06/18] Durante los primeros 28 meses de la gestión de Vilma Bouza como directora general de Defensa y Protección del Consumidor porteño, el Boletín Oficial no reflejó ninguna multa o sanción contra los primeros cuatro rubros más denunciados a pesar de que acumularon entre todos casi 15 mil denuncias entre el 2016 y el 2017: bancos o financieras, empresas de telefonía celular, negocios que venden electrodomésticos o empresas que brindan el servicio de televisión por cable.

A modo de curiosidad ese mismo matutino informó, citando fuentes oficiales, que durante el primer trimestre del 2018 DyPC sancionó 161 administradores por 4.821.048 pesos en total. Es de destacar que esas dos cifras son mayores al total de multas emitidas contra administradores durante más de tres años, exactamente desde diciembre de 2014 hasta abril de 2018. Durante ese período se dispusieron 131 multas por un total de 4.049.003 pesos.

De los 601 boletines oficiales revisados no se encontraron sobre estas denuncias –a excepción de las relacionadas con administradores de consorcios- ninguna sanción ni disposición para regular aquellos rubros más conflictivos. Ya en detalle, los bancos y las entidades financieras totalizaron 5.509 (18%) denuncias entre el 2016 y el 2017, la telefonía celular sumó 4.777 (16%) denuncias, los comercios que venden electrodomésticos llegaron a 2.829 (9%) denuncias y la televisión por cable acumularon 1.863 (6%) denuncias. Estos cuatro rubros encabezaron durante el 2017 la lista de reclamos a la dirección general de la cual Bouza es su titular.

Es de recordar que la Dra. Bouza fue designada en su cargo el 18 de enero de 2016. Desde ese momento hasta la fecha de finalización del estudio emitió 81 disposiciones de las cuales 3 fueron sobre temas de incumbencia de Defensa del Consumidor, 20 fueron sobre temas administrativas relacionados con el funcionamiento de Defensa y Protección del Consumidor, 9 fueron sobre temas relacionados con el Registro Público de Administradores y la propiedad horizontal en general y 52 fueron multas a administradores.

No hubo ninguna disposición relacionada con los otros 26 rubros que durante su gestión fueron denunciados por los ciudadanos porteños, ni para regularlos ni para sancionarlos.

Para realizar este trabajo, la redacción de Pequeñas Noticias buscó todas las disposiciones que emitió Bouza en los boletines oficiales que se publicaron entre el 1º de enero de 2016 y el 29 de mayo de 2018.

En un análisis más pormenorizado, las disposiciones que emitió sobre temas de incumbencia de la repartición que dirige fueron tres: con una ordenó la afectación de varias personas a la estructura interna de Defensa del Consumidor, con otra designó tres miembros de la comisión asesora de selección de proyectos vinculados a la Defensa del Consumidor y con la última inscribió una entidad en el Registro de Asociaciones de Consumidores de la Ciudad de Buenos Aires.

Las 20 disposiciones que versaron sobre temas administrativos se ocuparon de temas presupuestarios, movilidad y caja chica (13 disposiciones), autorizaciones de pago (2 disposiciones) y relacionadas con la remodelación de las oficinas (2 disposiciones).

De las 9 relacionadas con el RPA y la propiedad horizontal, tres estaban relacionadas con los cursos de renovación o de primera vez que son obligatorios para inscribirse en el RPA o presentar las declaraciones juradas (DDJJ) y con otra designó a Santiago Alberto Trezza Silva como Responsable del Registro Público de Administradores de Consorcios.

Zulberti volvió a pedir precisiones a Defensa del Consumidor

[BPN-12/06/18] El pasado 31 de mayo, el coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3ª, Andrés Zulberti solicitó a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor porteño que detalle la cantidad de multas dispuestas contra administradores de consorcios por infracciones a la Ley 941 que creó un Registro Público de Administradores (RPA) en la Ciudad de Buenos Aires. Pidió también que detalle la fecha de la disposición, su número y su el monto. La titular de esa repartición oficial es Vilma Bouza.

Es de señalar que el domingo 26, el diario Clarín –citando fuentes oficiales- informó que durante el primer cuatrimestre de este año recibió 327 denuncias contra administradores que se tradujeron en 161 multas equivalentes a $ 4.821.048 en total. Sin embargo, el monto de sancionados fue superior a las 131 multas publicadas en el Boletín Oficial durante los 51 meses que van desde enero de 2014 hasta abril de 2018. El total de esas sanciones también fue superior a los 4.049.003 pesos nominales que sumó ese total.

El 30 de mayo, durante la 1ª reunión de la Comisión de Legislación General que se reunió para tratar el proyecto Consorcio Participativo de autoría de Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana, se proyectó una diapositiva que ratificó dos de esos valores aunque en esta oportunidad lo imputó al primer bimestre: enero/febrero de 2018.

Zulberti realizó el pedido de información pública amparado en el artículo 1º de la Ley 104 de la Ciudad de Buenos Aires que textualmente expresa: "Toda persona tiene derecho a solicitar y a recibir información completa, veraz, adecuada y oportuna". En este caso la obligación de responder está contemplada en el inciso a) del artículo 3º de esa misma ley: "Todos los órganos pertenecientes a la administración central, descentralizada, entes autárquicos u organismos interjurisdiccionales integrados por la Ciudad Autónoma de Buenos Aires".

Ese mismo día el peticionante fue informado que el personal de la Dirección General Seguimiento de Organismos de Control y Acceso a la Información determinó que el pedido corresponde a una solicitud válida de acceso a la información y se le prometió que dentro de los próximos 25 días hábiles se le informará el resultado de su pedido.

La solicitud fue ingresada por medio electrónico y recibió el número de expediente EX-2018-15494403-MGEYADGSOCAI.

Sergio Abrevaya convocó a los consorcistas para el 19J

[BPN-12/06/18] Si bien el pasado 22 de mayo, el Leg. Sergio Abrevaya (GEN) convocó a los consorcistas a participar de una Marcha de las Expensas el próximo martes 19 de junio, actualmente ^[1] se está evaluando realizar en su lugar "un ruidazo".

Desde el despacho del legislador explicaron que las razones para este cambio son varias: la primera es que al determinar varios puntos de encuentro en la Ciudad le va a dar a los vecinos más posibilidad de encontrar uno cercano a su domicilio. La segunda está relacionada con el tipo de público que participa activamente de los temas consorciales que en general son personas mayores y de comenzar a las 18 hs. se desarrollaría durante la temprana noche y el frío invernal.

Al día de la redacción de esta nota se evaluaban dos puntos de encuentro para el ruidazo: uno en la intersección de las avenidas Cabildo y Juramento y otro en Acoyte y Rivadavia. Ambos a las 20 horas. Desde el despacho del legislador Abrevaya adelantaron que todavía se está trabajando este tema y que pueden haber cambios o agregarse más puntos de encuentro.

Lo acompañaron en esta iniciativa -bajo el nombre Consorcistas Unidos- Samuel Knopoff representando a la Federación de Asociaciones de Consorcios (FeDeCo); Alicia Giménez, presidente de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA); la Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA (ADEPROH); Teresa Villanueva, titular de la Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (ACCABA) y un consorcista participativo, Jorge Resqui Pizarro, quien actúa bajo el nombre de coordinador de la Red de Consorcistas Damnificados (ReDeCo).

Informaron a Pequeñas Noticias que ni fueron invitados ni la apoyarán Marcos Bergenfeld, presidente de la Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH), y Osvaldo Loisi, presidente de la Liga del Consorcista, aunque ambos por distintas razones.

La iniciativa de una marcha surgió en el marco de una reunión que realizó junto a los representantes de las entidades de consorcistas mencionadas en un salón de Hotel Castelar ese martes 22 a las 18 hs.

La mecánica del encuentro no fue usual. Los poco más de 60 asistentes se ubicaron en las 11 mesas del salón y luego de una breve introducción de Sergio Abrevaya trabajaron en equipos sus propuestas para reducir las expensas en la Ciudad de Buenos Aires.

Pasado cierto tiempo el organizador fue pidiendo que un vocero de cada una de las mesas fuera expresando a qué concusiones e iniciativas habían arribado.

El eje de los consorcistas estuvo puesto en dos actores principales: los malos administradores y lo que consideraron paritarias abusivas. Algunos vecinos denunciaron el mal funcionamiento del Registro Público de Administradores y otros exigieron que se desarrolle desde el Estado local un programa masivo de capacitación para consorcistas. La vocera de una de las mesas exigió una auditoría contable obligatoria para los administradores. Se denunciaron sobreprecios en las compras, presupuestos confusos y se pidieron más sanciones para los administradores. En el terreno laboral se pidió que se organice una marcha al Ministerio de Trabajo y leyes especiales para acotar las paritarias 

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Eduardo Awad volvió a la presidencia del CPAF

[BPN-12/06/18] El pasado 24 de abril, la lista Gente de Derecho (GdD) ganó la presidencia del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal (CPACF) por séptima vez consecutiva a lo largo de los últimos 12 años. En esta oportunidad la presidencia de la institución estará a cargo del Dr. Eduardo Awad, hombre de confianza de Jorge Rizzo. Este último quedó al frente de la Asamblea de Representantes.

Si bien en su sitio web institucional se presentan como "el único movimiento de abogados que no representa, ni es solventado por partido político alguno" según los medios consultados, Rizzo, su referente y cinco veces presidente, mantuvo su liderazgo gracias a su alianza con Daniel ‘Tano’ Angelici. De esta forma el oficialismo y el sector PRO, liderado por el secretario de Legal y Técnica Pablo Clusellas, bloquearon cualquier intento de la oposición de arrebatarle la conducción de la entidad.

Las elecciones se desarrollaron desde las 8 de la mañana hasta las 6 de la tarde y los resultados habrían estado disponibles recién a las 10 de la noche. En el conteo final y según el sitio institucional del CPAF, Gente de Derecho obtuvo el 44% de los votos, Cambio Pluralista el 25%, Seamos el Encuentro de Abogados el 24% y en cuarto lugar quedó la lista Mariano Moreno con el 4%. Aunque, esos números suman un 97%, la entidad no explicó que pasó con el 3% restante. Según la misma fuente oficial habrían votado "más de 17 mil matriculados".

Informaron además que en un hecho inédito junto con las elecciones de autoridades del CPACF también se desarrollaron los comicios para elegir a los tres representantes de los abogados en el Consejo de la Magistratura porteño. Los dos primeros escaños fueron para Gente de Derecho. De este modo, Anabela Hers Cabral y Alberto Maques serán consejeros porteños y el tercero será Mariano Alfonsín de Cambio Pluralista, lista que se quedó con el segundo lugar en las elecciones. En tanto, Seamos el Encuentro de Abogados se ubicó en el tercer lugar y Mariano Moreno en el cuarto, replicando los resultados de la elección del CPACF.

Ya se entregó el último ejemplar a su ganadora

[BPN-12/06/18] El pasado 4 de junio, el director de Pequeñas Noticias entregó a la Dra. Pachi Vitagliano Rochaix el último libro que quedara pendiente del 2º sorteo de 2018. Con este ya son nueve los libros entregados en lo que va de este año y 24 los entregados durante los últimos dos años a lo largo de cinco sorteos. Se trató de la 3ª edición del libro "Administrando en los tiempos del nuevo Código Civil y Comercial" de la Dra. Diana Sevitz y la Cra. Liliana Corzo.

El 2 de enero de 2017 se sortearon cinco ejemplares de la obra "Principios de la Administración de Consorcios según el Código Civil y Comercial" editada por Bienes Raíces Ediciones (BRE). El sorteo se había iniciado el 7 de diciembre de 2016 ^[1].

Un mes después se sortearon otros cinco libros, en este caso se trató de la segunda edición del libro "Administrando en los tiempos del nuevo Código Civil y Comercial. Manual teórico-práctico para consorcios de la Propiedad Horizontal" de autoría de la Dra. Diana Sevitz y la Cra. Liliana Corzo ^[2].

El 3 de marzo de 2017, Pequeñas Noticias comenzó su tercer sorteo de libros consecutivo entre sus seguidores en Facebook. En esa oportunidad se trató de cinco ejemplares de la segunda edición del libro "Anécdotas de un administrador de consorcios" de la Cra. Mariel Judith Kernes ^[3].

El 25 de enero de 2018, la redacción del medio sorteó seis ejemplares de la tercera edición del libro "Todo sobre Consorcios" del Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Liga del Consorcista ^[4].

Por último, el 1º de abril comenzó la inscripción para el segundo sorteo y ya se entregaron a los ganadores los tres ejemplares ^[5].

En todos los casos los libros fueron provistos gentilmente por sus autores.

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[1] BPN Nº 591 del 20/12/16: "Pequeñas Noticias sortea cinco libros en sus redes sociales".

[2] BPN Nº 594 del 8/02/17: "Pequeñas Noticias sorteará otros cinco libros".

[3] BPN Nº 597 del 13/03/17: "Tercer sorteo consecutivo de Pequeñas Noticias".

[4] BPN Nº 624 del 25/01/18: "¡¡¡ Largamos el primer sorteo de 2018 !!!".

Estimado Sr. Director:

Antes de comenzar quisiera pedirle disculpas por ocupar tanto espacio de vuestro boletín con mis reflexiones y –aunque todavía no sé por qué lo hace- sinceramente le agradezco por publicarlas. Tengo que reconocer que los problemas de la vida en los consorcios me apasionan y me niego a pensar que no puedan tener solución. Lo que sí no se (o por lo menos no estoy seguro) es si la solución vendrá de la mano del quien hoy conduce la Ciudad de Buenos Aires.

Durante las últimas semanas me viene rondando en la cabeza una pregunta que no me deja dormir: ¿Es Horacio Rodríguez Larreta la persona que hoy representa cabalmente los intereses de la clase media porteña que lo votó?

Si lo es, debemos apoyarlo incondicionalmente porque fueron muchos los que se apoyaron en ella hasta que llegaron al poder y luego la olvidaron o simplemente le dieron la espalda, inclusive de mala manera. Por lo tanto –si lo es- no podemos desperdiciar a ese uno entre un millón que es leal a sus votantes.

Pero si no lo es, no sólo nos puede complicar la vida sino que puede hacernos mucho daño.

Aquí quiero abrir un pequeño paréntesis para confesarle que yo también soy consorcista. Vivo en un edificio no demasiado grande aunque contamos con personal de portería. Nuestras expensas no son desdeñables y el administrador –más allá de ciertas críticas de forma- tiene un desempeño más que razonable. Tres vecinos y yo conformamos un consejo de propietarios y –con los años- hemos cultivado un cierto grado de amistad que permite que nuestro trabajo de control sea eficiente y certero. Nuestros vecinos son una pequeñas muestra de la composición social de nuestra ciudad: profesionales, comerciantes, empleados jerárquicos, trabajadores y jubilados.

Retomando, ¿qué queremos la clase media? ¿Qué queremos mis vecinos consorcistas?

En búsqueda de una respuesta a esa pregunta, voy –con su permiso, Sr. Director- a explayarme en un tema que nos resultan básico junto a un breve comentario del que me haré cargo.

Es sabido que los propietarios de departamentos queremos tener una representación genuina tanto para participar en las discusiones paritarias como para hacer llegar nuestras necesidades tanto al poder ejecutivo como al legislativo, entre otros. El jefe de Gobierno porteño también lo sabe.

Sin embargo, tiene que reconocer conmigo, Sr. Director, que eso no pasó.

Rodríguez Larreta, cada problema de consorcios que enfrentó lo resolvió con Víctor Santa María, aún en aquellos casos en los que, sin lugar a duda, no se trató de cuestiones laborales. La seguridad en los consorcios los "resolvió" entregándoles a los encargados botones de pánico. La separación de residuos la resolvió por intermedio de Diego Santilli otorgándoles un nuevo adicional en el sueldo. A través de Juan Manuel Gallo le hizo una disposición a medida para que cada trabajador tenga una máscara de humo que luego derogó. Impulsó a través de un legislador propio –un tal Oscar Zago- para que sea obligatorio pagar un curso totalmente inútil para trabajadores y consorcios en el SERACARH haciendo daño a los consorcios por muchos millones de pesos. ¿La presentación del programa Mis Expensas (Expensas Claras) junto a quién la hizo? Junto a Víctor Santa María en la sede del SERACARH. El colmo de los colmos fue cuando sus legisladores le votaron a Fernando Muñoz una ley que le regalaba al SUTERH y sus amigos en paquete para regalo con moño y todo el total de la propiedad horizontal de esta ciudad.

Y así puedo seguir un rato largo a riesgo de aburrirlo.

Ahora dígame Sr. Director, ¿la clase media votó a Rodríguez Larreta para que termine gobernando, por su intermedio, el secretario general del SUTERH? Con todo respeto, ¿Ud. qué piensa que siente el votante de clase media porteño cuando ve a Rodríguez Larreta abrazándose cada dos por tres con Santa María? ¿No le parece que si hubiera querido vivir esas sublimes experiencias hubiera votado directamente a Filmus del Frente para la Victoria? ¿Qué confianza puede tener ese votante de que el jefe de Gobierno representará sus intereses luego de ser testigo de semejantes dislates?

Durante los últimos meses, brevemente, nosotros los consorcistas alimentamos una efímera esperanza: apareció –prácticamente de la nada- una asociación de propietarios que se presentó en el Ministerio de Trabajo y recibió la personería gremial para poder negociar paritarias.

Fue justamente eso, efímero como una estrella fugaz. Las discusiones paritarias se produjeron en medio de situaciones confusas, poco claras, contradictorias y muy mal comunicadas. Alguien señaló ésta nueva entidad como conformada por inmobiliarios, otros avanzaron aún más y precisaron que está compuesta por miembros de una lista de oposición al Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, los más osados los señalaron como una cámara amarilla creada por el SUTERH aunque reconocieron no poder presentar pruebas. Yo en lo personal no tengo por qué no creerles pero -siempre hay un pero- a la hora de analizar los resultados –que es lo que verdaderamente cuenta- se descubrió que el acuerdo que firmaron fue muy superior al techo que había pedido –y sigue pidiendo- nuestro presidente para no disparar la inflación. Eso no sería grave sino fuera porque los consorcistas que trabajan en relación de dependencia no recibieron más del 15% y los jubilados incluso mucho menos generando más injusticias.

Toda una decepción.

Luego de las paritarias contaron que bueno, que están en minoría, que no pueden hacer nada, que el SUTERH es malo, que ellos son pocos, que los otros son más vivos. Contaron que estaban en disidencia pero firmaron igual por una estrategia que no se entendió bien de qué se trata. O sea, nada.

Para obtener ese resultado hubiera ido yo a discutir las paritarias. ¿No le parece, Sr. Director?

Volviendo, entonces, ¿por qué Rodríguez Larreta no organizó algo que sea realmente representativo, dónde la clase media porteña pueda elegir libremente a aquellos en quienes confía para discutir con el gremio? Solo él sabe por qué.

Él, o sus funcionarios, para el caso es lo mismo, afirmaron una y otra vez que no es obligación contratar a un encargado –cosa con la que estoy de acuerdo- pero, sin embargo, promueven sacarle la vivienda al encargado. ¿Para qué? ¿Si no es obligatoria, para qué impedir que se construya una vivienda que se puede alquilar para paliar parte de la pesada carga de las expensas? No se entiende.

La clase media porteña siempre fuimos –aunque no parezca- el sector más débil de la sociedad porteña. Los obreros tienen a sus sindicatos, a sus partidos políticos y sus organizaciones sociales. La clase alta tiene sus amigos del poder, su dinero y sus influencias. Si bien nosotros, la clase media, no tenemos nada de todo eso somos la mayoría de los habitantes de esta ciudad no sólo en número sino también en influencia social.

Los que votamos a Rodríguez Larreta hoy nos preguntamos, ¿representó y está representando nuestros intereses? Yo tengo mis serias dudas, creo que está confundido, creo que se olvidó quién lo votó. Hoy no parece saber exactamente de qué lado está y hasta que lo descubra vamos a seguir sufriendo de la misma manera que lo venimos haciendo desde hace muchos, muchos años.

Hay una administradora 'ad honorem' que no es propietaria

Deseo saber qué puedo hacer en esta situación.

Hay una administradora ad honorem que no es propietaria porque donó a su hijo la propiedad y ella tiene un poder pero no viven allí ni ella ni su hijo.

Alquilan la propiedad a una inquilina hace más de 20 años (se va a mediados del año que viene).

En el último acta de asamblea consta que hubo vecinos que mintieron que ella vive allí.

¿A qué tipo de abogado especialista acudir?

¿Cuáles son los perjuicios que eso trae?

¿Cómo hago para denunciarla?

No tengo copia del Actas, sí se que anteriormente firmé para que fuera administardora. Estaba registrada

Gracias

Mónica

(03/06/2018)

Estimada Mónica:

Si bien no surge de su consulta, presumiré que se trata de un consorcio radicado en CABA y, por tanto, regida por la Ley 941 y sus modificaciones.

En este sentido, el decreto reglamentario 551/10 abunda en información útil al respecto de su consulta; y dice: “La administración voluntaria y gratuita sólo puede ser desempeñada por copropietarios o sus apoderados, que residan o tengan el asiento principal de sus negocios en el inmueble administrado. El poder puede ser otorgado ante escribano público o ante la autoridad de aplicación, en la forma que dispongan las normas complementarias que al efecto se dicten.”

Dicho esto, y dado que tiene un poder (según su relato), el único inconveniente es que no reside ni tiene “su oficina” en el lugar; por lo que no entraría dentro de la configuración del artículo 3.

Respecto a una denuncia, podrías realizarla frente al organismo dependiente de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor. No necesitas patrocinio legal para eso; y en la web oficial se encuentran los datos y requisitos para llevar adelante tu inquietud.

Ahora bien, el código Civil y Comercial de la Nación dice que el administrador es el representante legal del consorcio con carácter de mandatario. Y dice que puede ser ejercido por un propietario o un tercero. Persona física o jurídica. Asimismo, el art. 1322 del mismo cuerpo legal indica que se presume la onerosidad de dicho contrato, pero esta es una presunción, por lo tanto nada impide que se pacte la gratuidad.

Por otra parte, el decreto que reglamenta la ley 941, en su art. Segundo también dice: Se entiende que hay administración gratuita siempre que el desempeño de la administración del Consorcio sea efectuada ad honorem. Dicho lo anterior, creo que lo único que resta verificar es la modalidad del registro de esta persona ante el RPA para ejercer la actividad profesional dentro de la Ciudad Autónoma de Bs. As. Por el resto, a menos que haya un perjuicio concreto al edificio, causado por una gestión deficiente o el incumplimiento de sus obligaciones, el conflicto solo radicaría en su matrícula.

Los requisitos difieren para el administrador voluntario (propietario) y el que no lo es. También las obligaciones del art. 12 de la ley local. Y las infracciones que podría recibir.

Saludos cordiales.

Pablo Acuña

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Pablo Acuña es abogado, administrador y director del medio Pintando Horizontes de la localidad de Caseros, partido de 3 de Febrero, en la Pcia. de Buenos Aires. Para cualquier consulta se lo puede contactar en su comunidad de Facebook https://www.facebook.com/pintandohorizontes, en su cuenta de Twitter https://twitter.com/pintandohorizon o mandar un email a pabloa@alas-admconsorcios.info.

Hola! Según el texto del acuerdo logrado por el sector, las tres cuotas de $2000 se deben pagar a todos los trabajadores sin importar la cantidad de horas o días que trabajan por mes. 

Por lo tanto se le deberá abonar los $2.000 a trabajadores mensualizados, a suplentes o a jornalizados.

Un saludo grande.

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