El Proyecto Carrillo se convirtió en la Ley 5.983

[BPN-12/07/18] El pasado jueves 28 de junio, la Legislatura porteña aprobó en general el proyecto de ley Consorcio Participativo con 44 votos y 14 abstenciones. En particular -el artículo 14º que trata específicamente sobre la Aplicación Oficial Consorcio Participativo- se aprobó con 38 votos positivos y 20 abstenciones. No hubo votos en contra. De los legisladores de Vamos Juntos que convirtieron el proyecto en ley, 12 habían votado a favor de la sanción de la Ley Muñoz (Ley 5464 ^[1]) el 3 de diciembre de 2015 y cinco a favor de la Ley Zago (Ley 4.803 ^[2]) el 28 de diciembre de 2013.

Aunque para aprobar la Ley 5.983 el oficialismo contó con 33 votos de la coalición "Vamos Juntos", más que suficientes para aprobar el proyecto, es de destacar que también votaron a favor el Bloque Peronista afín a Víctor Santa María (4 votos), el bloque Evolución de Martín Lusteau (5 votos), Sergio Abrevaya (GEN) y Marcelo Hugo Depierro (Mejor Ciudad, ex Graciela Ocaña).

Se abstuvo el Partido Socialista (2 votos), el PTS Frente de Izquierda (2 votos), el Frente de Izquierda y de los Trabajadores (1 voto), la Unión Ciudadana que representa en la ciudad al Frente para la Victoria (7 votos) y Autodeterminación y Libertad de Luis Zamora (2 votos).

Llamó la atención que los desacuerdos se hicieron saber con abstenciones y no hubo votos en contra. Faltaron a la sesión de ese día dos legisladores: Leandro Santoro de Unidad Ciudadana y Diego Mariano García De García Vilas de Vamos Juntos.

La docena que había votado a favor de la Ley Muñoz en 2015 fueron: María Rosa Muiños (Frente para la Victoria), María Inés Gorbea (UNEN), José Luis Acevedo (PRO), Christian Bauab (PRO), Maximiliano Ferraro (Coalición Cívica), Agustín Forchieri (PRO), Cristina García de Aurteneche (PRO), Daniel Presti (PRO), Francisco Quintana (PRO), Victoria Inés Roldán Méndez (PRO), Lía Rueda (PRO) y Paula Beatriz Villalba (PRO). Los partidos mencionados eran a los que pertenecían en aquel momento.

Los cinco que permitieron que se apruobara la Ley Zago en 2013 fueron todos del PRO: José Luis Acevedo, Christian Bauab, Daniel Presti, Francisco Quintana y Lía Rueda.

Abrió el debate legislativo del proyecto Consorcio Participativo Daniel Eduardo Del Sol (Vamos Juntos) y continuó Sergio Abrevaya que en ese momento sorpresivamente adelantó su "voto favorable en todo el texto". A continuación adelantó su abstención Hernán Arce (Partido Socialista) y por su parte, Marcelo Hugo Depierro (Mejor Ciudad / Evolución) pidió que se votara la ley en general y en particular el capítulo dedicado a Consorcio Participativo anticipando su voto negativo a la plataforma web estatal y obligatoria. Por último, el autor del despacho de minoría, Santiago Roberto (Bloque Peronista), adelantó su apoyo a la iniciativa y cerró el debate Del Sol.

En ediciones sucesivas Pequeñas Noticias publicará lo más importante de los argumentos de todos los participantes del debate.

Este voto es de particular importancia porque Santa María, como titular del gremio de los encargados de edificios, tiene un interés concreto en el sector de la propiedad horizontal y fueron varios sus intervenciones para regular aspectos de la vida de los consorcistas y la actividad de los administradores. Algunas de sus intervenciones las realizó junto a Horacio Rodríguez Larreta y Diego Santilli, jefe y vicejefe de Gobierno respectivamente.

El 26 de agosto de 2016, Víctor Santa María, titular del SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores Edificios de Renta y Horizontal) y presidente del Partido Justicialista porteño, dio a conocer vía Twitter la conformación del Bloque Peronista por la Justicia Social que funcionaría como interbloque con el del Frente para la Victoria. Entre sus integrantes estaba María Rosa Muiños, Silvia Gottero y Claudio Heredia. Carlos Tomada siguió liderando el Frente para la Victoria que en la Legislatura porteña se llama Unidad Ciudadana ^[3].

De cara a las elecciones de fines de 2017, el peronismo porteño, con ciertas dificultades, se alineó detrás de Daniel Filmus, aunque rápidamente se escindió. Según Clarín: "El ala kirchnerista se agrupó en un bloque con ese mismo nombre [Unidad Ciudadana], mientras que los demás engrosaron la bancada ‘Peronista’", y agregó: "Cuatro del ala más kirchnerista, encabezada por Recalde, juraron para el bloque del FPV -que ahora se llama Unidad Ciudadana y sumará ocho miembros-; mientras que los dos restantes se sumaron al Bloque Peronista, que comanda María Rosa Muiños y que quedará con cuatro legisladores".

Los cuatro legisladores que responden al presidente del Partido Justicialista porteño fueron los que votaron afirmativamente para aprobar lo que ahora es la Ley Carrillo mientras que los siete que actualmente pertenecen a Unidad Ciudadana se abstuvieron <ver nota>.

Una semana exacta después, tres entidades señaladas como afines al SUTERH (AIERH, UADI y SEARA) y APARA ^[5] convocaron a los administradores para escuchar a Facundo Carrillo y Vilma Bouza sobre la ley Consorcio Participativo. Bajo el título "Atención – Urgente, ya es ley Consorcio Participativo", invitaron: "Facundo Carrillo y Vilma Bouza toman la palabra el día jueves 5 de julio -17 hs.- en Av. Santa Fe 1452". Asistentes a la charla comentaron a este medio que algunos administradores le expresaron severas críticas a los funcionarios lo que produjo aplausos del público presente 

---

[1] El 20 de noviembre de 2015, Fernando Muñoz (Frente para la Victoria) ingresó a la Legislatura porteña un proyecto de ley -bajo el número de expediente 2455-D-2015- para transferirle el control del RPA de la CABA a un Consejo de la Propiedad Horizontal. Trece días después, el 3 de diciembre, la Legislatura aprobó sobre tablas y sin debate parlamentario esa ley que hoy lleva el número 5.464. La conducción del nuevo Consejo estaba compuesta por 11 miembros de los cuales una importante mayoría eran del SUTERH, de las entidades de administradores que firman los Convenios Colectivos de Trabajo y de un pequeño sindicato que agrupa empleados de administraciones de consorcios (SEARA). Poco tiempo después Muñoz fue nombrado por la Defensoría del Pueblo porteño Defensor de los Inquilinos. Finalmente, luego de siete meses, esa ley fue derogada.

[2] Oscar Zago, hacia el fin de su mandato como legislador del PRO, se hizo conocido en la comunidad consorcial por ser el autor de un proyecto de ley que obliga a los administradores de propiedad horizontal a "exhortar" al personal de cada uno de los consorcios que administra a concurrir anualmente a una capacitación "sobre higiene, seguridad y medidas de prevención contra incendios" y a los consorcistas a pagar ese costo vía expensas. Si bien su proyecto no establece explícitamente la entidad que debe dictarlo, los requisitos exigidos para impartirlo apuntan como único posible al SERACARH, un servicio conformado por FATERyH -representando a los trabajadores- y por tres entidades de administradores –en nombre de los empleadores- que participan de los Convenios Colectivos de Trabajo: AIERH, UADI y CAPHyAI. Once días después fue nombrado Defensor Adjunto del Pueblo porteño.

La Ley 5.983 realizó 33 intervenciones en la Ley 941

[BPN-12/07/18] La Ley 5983 –exceptuando el Capítulo IV que trata únicamente de la Aplicación Oficial Consorcio Participativo- realizó 16 modificaciones y agregó 17 artículos o incisos. Se agregaron cinco obligaciones a los administradores, a las existentes se sumaron cuatro infracciones para sancionarlos y nueva información para incluir en las expensas.

En el análisis del texto de los artículos modificados se destacó en negrita el texto agregado o modificado

En el inciso a) se cambió "personas de existencia ideal" por "personas jurídicas". El texto final quedó así: "Nombre y apellido o razón social. Para el caso de personas jurídicas, adicionalmente: copia del contrato social, modificaciones y última designación de autoridades, con sus debidas inscripciones".

En el inciso c) se agregó CUIL. El texto final quedó así: "Número de CUIT/CUIL".

En el inciso d) el texto final quedó así: "Certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal". Se eliminó un párrafo que rezaba a continuación: "En el caso de las personas jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué autoridades de las mismas deben cumplir con este requisito".

Se modificó el primer párrafo del inciso f) y se le agregó un segundo párrafo. Quedó así: "Certificado de aprobación de la capacitación dictada por las entidades autorizadas que establezca la Autoridad de Aplicación. Dicha capacitación debe contar con al menos una carga horaria de ciento veinte horas, la que debe ser revalidada anualmente mediante un curso de actualización con una carga horaria mínima de diez horas. Los contenidos básicos de ambas capacitaciones son fijados por la autoridad de aplicación".

Se agregó un inciso g) que establece: "Certificado de libre deuda expedido por el Registro de Deudores Alimentarios Morosos".

En el artículo que especifica quiénes no pueden inscribirse en el Registro o mantener la condición de activo se agregó un inciso e) que ordena: "Los inscriptos en el Registro de Deudores Alimentarios Morosos".

Se reformuló completamente el segundo párrafo del artículo 7º: "Publicidad del Registro - El Registro es de acceso público, gratuito, y debe estar disponible para su consulta en la página web del Gobierno de la Ciudad, pudiendo cualquier interesado informarse respecto de la totalidad de los requisitos e informes exigidos en el artículo 4° de la presente, así como también de las sanciones que se hubieren impuesto en los últimos dos años. Asimismo, la reglamentación establece las formas y condiciones en que se efectúan las consultas".

En el inciso b) se mantuvo que es obligación del administrador "Atender a la conservación de las partes comunes" pero se modificó completamente el texto que lo sucede: "Atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendio, higiene y seguridad y control de plagas. Asimismo, proveer el cuidado del agua potable conforme al ordenamiento vigente".

En el inciso h) se mantuvo que es obligación del administrador "depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios" pero se eliminó el párrafo que agregó "salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios" y se agregó un texto nuevo. Quedó así: "Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios. Para los consorcios que soliciten la apertura de la cuenta en el Banco Ciudad de Buenos Aires, éste garantiza como opción la gratuidad de dicha cuenta, la cual incluye el trámite de alta, mantenimiento mensual, emisión de chequeras, transferencias bancarias y/o cualquier otro cargo que corresponda a la ciudad".

En el inciso i) se agregó un párrafo intermedio en el que autoriza a las asociaciones de consumidores a realizar auditorías a la gestión del administrador a título gratuito: "La gestión del Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal debe, siempre que la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo disponga, ser auditada contablemente y acompañada de un informe de control de gestión realizado por Profesionales de Ciencias Económicas. De igual forma, la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria puede disponer la realización de una auditoría legal a cargo de un Profesional del Derecho. También pueden hacerlo las Asociaciones de Consumidores, debidamente inscriptas en el Registro de Asociaciones de Consumidores de la Ciudad de Buenos Aires, con idénticos requisitos profesionales, en forma gratuita. Para lo dispuesto en los párrafos anteriores se deberá observar que los profesionales posean matrícula habilitante en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y su firma estar legalizada de acuerdo con la normativa correspondiente".

En el inciso k) se extendió el tiempo que tiene el administrador para poner a disposición del consorcio sus libros y documentación de 10 a 15 días hábiles, se mantuvo que no puede ejercer en ningún caso la retención de los mismos y se agregaron dos párrafos, uno de los cuales está vinculado a las claves para acceder a la Plataforma Oficial Consorcio Participativo. Quedó así: "En caso de renuncia, cese o remoción, el administrador debe poner a disposición del consorcio, dentro de los quince días hábiles, los libros y toda documentación relativa a su administración y al consorcio, incluyendo la acreditación del pago de los aportes y contribuciones del encargado y/o dependiente, en caso de que los hubiere, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos. La reglamentación determina la forma y los plazos en que debe hacer entrega de las claves correspondientes para poder acceder a la plataforma web de la Aplicación Oficial para uso del consorcio. Dar de alta al consorcio que administra en la plataforma web de la Aplicación Oficial y mantener actualizada la misma, con las especificaciones establecidas en el Capítulo VI de la Ley".

Se agregó un inciso n). Éste y los dos subsiguientes son específicos para la Plataforma Oficial Consorcio Participativo: "Dar de alta al consorcio que administra en la plataforma web de la Aplicación Oficial y mantener actualizada la misma, con las especificaciones establecidas en el Capítulo VI de la Ley".

Se agregó un inciso o) que reza: "Comunicar a los propietarios e inquilinos del consorcio que administra el alta del mismo en la plataforma web de la Aplicación Oficial".

Se agregó un inciso p): "Notificar a todos los propietarios de modo inmediato, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos, sanciones administrativas y presentaciones judiciales que afecten al consorcio".

Se agregó un inciso q): "Responder con su patrimonio por toda erogación que provenga del ejercicio indebido de su administración".

Se agregó un inciso r): "Al momento de su designación, el administrador debe informar al consorcio en forma cierta y veraz, haciendo constar en acta detalladamente, todos aquellos servicios y trámites que realice por cuenta propia y formen parte de sus honorarios, así como también aquellos cuya realización sea encargada a otros prestadores y/o gestorías y que excedan la remuneración pactada por su actividad".

Se agregó un inciso s): "Someter a consideración de la Asamblea de Propietarios, dejando asentado en el acta correspondiente, la posibilidad de establecer como medio de notificación fehaciente la comunicación realizada a través de la plataforma web de la Aplicación Oficial, que es válida para todos aquellos que la hubiesen aceptado".

Se agregó un inciso t): "Brindar al consorcista (propietario o inquilino) condiciones de atención y trato digno, evitando actitudes vejatorias, vergonzantes o intimidatorias. Debe abstenerse de ejercer su cargo en un sentido abusivo, en ejercicio anormal o innecesario de sus facultades inherentes con presunta intención de perjudicarlo".

En el artículo que trata sobre el contenido mínimo de las liquidaciones de expensas se agregaron dos incisos:

Se agregó el inciso j): "Indicar en forma separada y diferenciada los importes que correspondan a expensas ordinarias y extraordinarias".

Se agregó un inciso k): "Incluir un texto claro y visible en el que se indique un sitio en la plataforma web oficial y un teléfono de contacto para quejas o reclamos".

En este artículo se borró un párrafo que establecía que los honorarios podían ser modificados por una asamblea "por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta" y se agregó otro que dispuso que los cambios en los honorarios deben figurar "indefectiblemente en el acta respectiva". Su texto definitivo quedó así: "De los honorarios: los honorarios del administrador son acordados entre el administrador y la asamblea de propietarios, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule y solo pueden ser modificados con la aprobación de la asamblea ordinaria, o en su caso la extraordinaria convocada al efecto. Estas decisiones deben figurar indefectiblemente en el acta respectiva".

En el artículo que define las infracciones a la ley 941 se modificó un inciso, se eliminó otro y se agregaron tres más.

Al inciso a) se le agregó un párrafo: "El ejercicio de la actividad de administración de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente Ley. Para el caso de los administradores a título voluntario/gratuito esta es la única infracción".

Se eliminó el inciso f) original que rezaba "Para el caso de los administradores a título voluntario/gratuito, la única infracción será la no inscripción en el Registro".

Se agregó un inciso g): "El incumplimiento de los acuerdos conciliatorios celebrados ante la Autoridad de Aplicación".

Se agregó un inciso h): "La incomparecencia injustificada del denunciado, de conformidad con lo establecido en el inciso d) del artículo 9° de la Ley 757 (Texto Consolidado por Ley 5666), sobre Procedimiento para la Defensa de Consumidores y Usuarios".

Se agregó un inciso i): "Inclusión en la liquidación de expensas de todo servicio y/o trámite que no haya sido previsto por el administrador al momento de su designación, conforme lo dispuesto en el artículo 9° inciso r) de la presente Ley".

Se agregó un inciso j): "El incumpliendo de la obligación impuesta por el artículo 29". Este artículo establece que "los propietarios de unidades funcionales pueden denunciar ante el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal a los administradores que no pongan a disposición los datos de la plataforma oficial a fin de darse de alta como usuario, dentro de los diez días de efectuada la comunicación fehaciente del propietario al administrador".

A las sanciones se les agregó la figura del apercibimiento y se modificó la unidad de multa de "salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda" a "unidades fijas".

Se agregó un inciso a) que establece como sanción el "Apercibimiento".

Se modificó el texto del inciso b) que quedó así: "Multa cuyo monto puede fijarse entre trescientas unidades fijas y veinte mil unidades fijas conforme lo determine anualmente la Ley Tarifaria".

El primer párrafo de este artículo fue nuevamente redactado, se agregó uno nuevo que habilita al Gobierno de la ciudad a hacer inspecciones en las oficinas de los administradores y otro que permite a las asociaciones de consumidores a hacer denuncias: "La Autoridad de Aplicación recepciona las denuncias de particulares afectados por alguna de las infracciones de la presente Ley y puede actuar de oficio cuando tome conocimiento de las mismas. Así mismo, puede realizar inspecciones a las oficinas de los administradores para verificar el cumplimiento de la normativa vigente. Las asociaciones de consumidores, debidamente inscriptas en el Registro de Asociaciones de Consumidores de la Ciudad de Buenos Aires, se encuentran facultadas a presentar denuncias. En tal caso, pueden acreditar la representación conferida por el/los particular/es afectado/s mediante simple acta poder certificada por la Autoridad de Aplicación. La misma debe contener, como mínimo, la identidad, domicilio del/los particular/es afectado/s, la designación, identidad, domicilio y firma de la asociación de consumidores. También pueden hacerlo por medio del instrumento público correspondiente o con carta poder, con firma del otorgante certificada por autoridad policial, judicial o por escribano público".

Este artículo agregado expresa: "Recibida la denuncia, si resulta procedente de acuerdo con las circunstancias del caso, la Autoridad de Aplicación puede promover la instancia conciliatoria conforme lo establecido en el artículo 9° de Ley 757, sobre procedimiento para la Defensa de los Consumidores y Usuarios".

A este artículo se le agregó el párrafo resaltado en negrita: "Recibida la denuncia o finalizada la etapa conciliatoria, en caso de que se haya promovido, sin haber arribado a una amigable composición, y si la autoridad de aplicación encuentra mérito suficiente en la misma, ordena la instrucción del correspondiente sumario e imputa al denunciado. La imputación debe contener inexcusablemente: a) Una relación circunstanciada y sucinta de los hechos en que se basa. b) La cita precisa de la norma presuntamente infringida. c) El plazo para formular el descargo correspondiente y proponer prueba".

Los 10 artículos de Consorcio Participativo

[BPN-12/07/18] La Ley 5.983 –también conocida como Ley Carrillo- incorporó a la Ley 941 un capítulo especial –el sexto- dedicado a la "Aplicación de la Plataforma web oficial" con 10 artículos específicos y una cláusula transitoria.

Si bien las 33 modificaciones –excluyendo el capítulo VI que trata de la plataforma web- que sufrió La Ley 941 a manos de la Ley 5.983 no generaron rechazos públicos de las entidades de administradores, de las de consorcistas ni de CASIPH (Cámara Argentina De Sistemas Informáticos para la Propiedad Horizontal), este apartado en especial generó una áspera polémica y –por rumores que llegaron a la redacción de Pequeñas Noticias- todo hace suponer que este capítulo recién empieza.

Es de recordar que la mayor parte de las entidades de consorcistas se habían manifestado en mayor o menor medida en contra de que el Gobierno porteño concentre todos los datos privados de los consorcios, consorcistas, inquilinos y encargados que hacen falta para liquidar correctamente las expensas que es el objetivo de la plataforma web. Se sumaron también al rechazo los consejos consultivos y/o las comisiones de consorcios de las comunas 3, 6, 12 y 14. De ese mismo tenor fueron las objeciones planteadas por las entidades de administradores y los miembros de CASIPH. También el Dr. Eduardo Awad, presidente del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal se expidió en repetidas ocasiones en forma negativa sobre el apartado de "Consorcio participativo" tanto en el programa en que participa en Radio Mitre como en otros medios.

Solo tres entidades de consorcistas aplaudieron sin reservas la iniciativa: APH (Asociación Civil de Propietarios de Inmuebles de Renta y Horizontal) conocida por ser la última entidad en incorporarse a la mesa paritaria del sector, la Liga del Consorcista y un consorcista participativo que se presenta como coordinador de ReDeCo (Red de Consorcistas Damnificados).

Revisando las notas publicadas por este y otros medios y analizando los argumentos esgrimidos por los detractores de "Consorcio Participativo" se aprecia que la resistencia que existe no se debe a que se controlará en forma más estricta a los administradores sino que existe temor y muchas reservas al uso que dará el Gobierno –por derecha o por izquierda- a sus datos <texto original>.

A Santiago Roberto no lo escucharon pero votó a favor

[BPN-12/07/18] De los cinco cambios que Santiago Roberto (Bloque Peronista) propuso al proyecto oficial Consorcio Participativo, el oficialismo no le aceptó ninguno. Sin embargo, en su discurso durante el tratamiento legislativo, informó –poco después de destacar la actuación de Daniel del Sol (PRO), presidente de la Comisión de Legislación General- que se habían aceptado algunos de los cambios que había propuesto y otros no. Poco después durante el mismo discurso, se sinceró y reconoció que sus observaciones no fueron atendidas: "Hemos planteado muchas dudas y ellas han carecido de respuesta". Por último, retomó la tónica con la que comenzó y se refirió al articulado de proyecto de ley puesto a votación como texto consensuado: El "Bloque Peronista va a acompañar este texto consensuado".

Tal cual lo había anticipado, él y Silvia María Eva Gottero, Claudio Alejandro Heredia y María Rosa Muiños votaron a favor del proyecto.

Un resumen de las modificaciones que propuso Roberto y lo que dispuso finalmente el oficialismo:

1.- En el despacho de minoría, Santiago Roberto había pedido que los administradores voluntarios gratuitos para inscribirse puedan presentar "copia simple del acta de asamblea, la cual debe contener los datos del consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo y designación ad honorem como administrador", en lugar de "copia certificada". No se lo aceptaron. Este cambio permitía abaratar costos de certificación al consorcista interesado en administrar su propio consorcio (Inciso b del artículo 4º de la Ley 941 modificada).

2.- En el Capítulo IV que trata sobre la Aplicación Oficial Consorcio Participativo Roberto pidió que la utilización de la plataforma web del Gobierno deba ser aprobada por la asamblea del consorcio. No se lo aceptaron y en su lugar ampliaron el concepto y especificaron puntualmente que será para "la gestión administrativa del consorcio" lo que obligará al administrador a volcar datos privados del consorcio que no le pertenecen. Agregaron también que "dicha aplicación es optativa para los consorcistas, quienes pueden decidir sobre el uso y consulta de la misma". O sea que prevaleció la idea original del Gobierno que sea obligatoria para el administrador –hay sanciones previstas por su incumplimiento- y optativa para el consorcista. Esta idea fue ampliamente criticada inclusive por el mismo Abrevaya –que votó a favor de la ley- porque se sostiene que se trata de obligar a los consorcios creando obligaciones a los administradores. Por último el oficialismo agregó: "Dicha información está disponible para los consorcistas, quienes tienen la opción de usar este canal para su consulta y comunicación con el administrador en relación a sus reclamos (Artículo 23º de la Ley 941 modificada)".

3.- El despacho de minoría había incluido un párrafo que ordenaba: "No podrá el administrador ni la autoridad de aplicación exigir a los consorcios información acerca de los propietarios, de las decisiones asamblearias, de movimientos económicos o de la actividad normal del consorcio; ni podrá incorporarla por su cuenta a la plataforma sin autorización expresa de la asamblea del consorcio". Lo rechazaron, en su lugar agregaron la posibilidad de que el consorcio pueda contratar "servidores privados" para almacenar la información. La oferta de estos servidores y los términos de los contratos que se hagan con ellas y los datos que almacenen quedaron bajo la discrecionalidad de la autoridad de aplicación. Por otra parte agregaron que el Gobierno no puede solicitar al administrador las actas del consorcio sin su autorización salvo las "de su designación, renovación o rendición de cuentas, y aquellas otras que expresamente exija esta Ley". El texto definitivo que se aprobó ordena: "El Consorcio puede contar en la aplicación con la opción de servidores privados para un guardado único de la documentación aportada por medio electrónico referida a las expensas. En ese caso es con clave de acceso en al menos dos copropietarios. El Gobierno debe desarrollar la integración de ese acceso de empresas proveedoras de servicios a través de la aplicación. Sin el consentimiento del Consorcio no pueden requerirse actas de asamblea al Administrador para esta aplicación, con la excepción de la de su designación, renovación o rendición de cuentas, y aquellas otras que expresamente exija esta Ley" (Artículo 26º de la Ley 941 modificada).

4.- El legislador del Boque Peronista pretendió, mediante el despacho de minoría, que "ninguna de las comunicaciones cursadas a través de la plataforma tendrá carácter de notificación fehaciente a los fines del artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación". No se lo aceptaron, en su lugar ratificaron: "La plataforma dentro de sus funcionalidades debe incluir la opción de notificar a los propietarios ausentes las ‘propuestas de decisiones’ adoptadas en asamblea, en los términos del artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación, así como la posibilidad de manifestar su voluntad para el rechazo de dicha propuesta. En los supuestos previstos en los artículos 2056 inciso m), 2057 y 2058 inciso c) la comunicación a través de la plataforma es meramente informativa no teniendo el carácter de notificación fehaciente. La plataforma debe contar con la certificación de emisor y comunicación al receptor sin alteraciones con el correspondiente acuse de recibo (Artículo 31º de la Ley 941 modificada)".

Finalmente Abrevaya votó a favor del Proyecto Carrillo

[BPN-12/07/18] A pesar que en un par de oportunidades Sergio Abrevaya (GEN) se había expedido duramente sobre la "Plataforma Oficial Consorcio Participativo", en el recinto legislativo votó a favor del Proyecto Carrillo, hoy la Ley 5.983. Cuando el pasado jueves 28 de junio tomó la palabra en el recinto de la Legislatura para exponer sobre el proyecto que se encontraba en consideración resaltó varios aspectos del proyecto relacionados con el mayor control a la actividad de administrar mientras que sobre la privacidad de los datos se limitó a destacar que el consorcio tendrá la opción de contratar –por intermedio del Estado- "servidores privados para un guardado único de la documentación aportada por medio electrónico referida a las expensas" y que ciertas actas de las asambleas de los consorcios ahora no pueden ser exigidas (artículo 26º de la Ley 941 modificada) <texto original>.

Sin embargo, en esta oportunidad no hizo mención a los datos privados de los consorcios, los propietarios, los inquilinos y los encargados que la plataforma deberá exigir para realizar "la gestión administrativa del consorcio" y que el Estado porteño aún no posee (artículo 23º del capítulo VI, de la Ley 941 modificada). Lo que sí hizo el legislador es advertir a los funcionarios porteños: "Si intentan pedir algo que esta ley no pide o no autoriza, el Poder Ejecutivo nos encontrará a muchos de nosotros planteando la inconstitucionalidad".

Por último y en otro orden de cosas tampoco hizo mención a que el proyecto definitivo no incluyó su propuesta de que la "autoridad de aplicación debe [...] enviar veedores a las reuniones ordinarias o extraordinarias de consorcios o actuar de oficio cuando toma conocimiento de la posible comisión por parte de los administradores de actos contrarios a la presente Ley".

En el curso de la primera aseguró que la Ciudad de Buenos Aires no tiene la facultad de obligar a los administradores a utilizar un aplicativo oficial para realizar las liquidaciones de expensas mensuales. Aclaró también que el "truco de utilizar la Ley 941 para obligar a los consorcios a hacer algo imponiéndole esa obligación a los administradores tiene un límite". Puntualizó que "si el consorcio en una asamblea vota que quiere usar un aplicativo diferente al oficial lo puede hacer porque el Ejecutivo de la ciudad no tiene la facultad para imponerlo".

En otro pasaje de la entrevista Abrevaya profundizó: "Lo que está planteando este proyecto de ley -no tanto de contrabando sino te diría de manera explícita- es crear la obligación de dar una cantidad de información que es sensible en lo privado así que los consorcios no tienen por qué darlo. Salvo que esa obligación la imponga la AFIP".

Desde otro ángulo, detalló que el Estado local sólo puede regular la actividad de administrar: "El gran truco de la Ley 3.254 fue ese, que la Ciudad pueda legislar sobre la actividad del administrador", resaltó y agregó: "Pero lo que no puede hacer es normar sobre lo que debe hacer el consorcio y acá se produce una crisis. Yo te lo simplifiqué con este ejemplo: si el consorcio vota que 'no' a ese aplicativo y te lo tira por la ventana genera un quilombo muy grande porque el administrador tiene la obligación de usarlo pero el consorcio no".

Durante la segunda entrevista Abrevaya profundizó aún más en sus conceptos. En un primer pasaje, Pequeñas Noticias le preguntó: "¿Qué es lo que molesta de Consorcio Participativo?". A lo que respondió: "Una parte me parece que está bien. A mí me parece que está bien que controlen más, que den herramientas: Siempre la informática es útil pero creo que lo que está mal es darle la información al Estado. Lo que ellos dicen es que terminas cargando hasta el acta del encargado y me parece que la ciudad no puede regular eso. La ciudad puede regular la actividad de administrar. Puede obligar al administrador a muchas cosas pero no puede indirectamente controlar al consorcio. Es decir, se han sumergido en una competencia que tienen sólo las leyes nacionales porque eso lo regula el Código Civil y Comercial de la Nación. Yo lo hablé con Carrillo y él me dijo 'nosotros esa información la tenemos igual' y yo le contesté: 'no la tenés, vos tenés voluntario 1 y en la AFIP tenés una parte. No la tenés'".

En otro pasaje reveló: "Le dije a Carrillo: ‘poné aunque sea una clausula -aunque no es lo que más me gusta- que exprese que sea el consorcio el que pueda decidir no entrar a este sistema y él me dijo algo racional: ‘vos sabes que los administradores enseguida consiguen eso’". Le dije bueno, buscá otra clausula. Pero la verdad que vos no podes obligarle a los consorcios a darte ninguna información que no tenga que ver estrictamente con lo que el Estado necesita".

Por último explicó para qué el Estado podría necesitar esos datos:

PN: Un representante de la entidad AIPH, Matías Ruiz, dijo que en realidad lo que él cree es que todo esto es para agarrar los mails de todos los consorcios y consorcistas para utilizarlos después para hacer publicidad.

SA: No. Es más importante. Los estudiarían. No es que sólo mandan correos electrónicos y nada más. El punto es que vos podes saber muchísimas cosas a través de esto del consorcio y de la gente que vive en cada edificio. La pregunta clave de los que trabajan en Data Mining no es a quién vas a votar o votá por mí sino la pregunta es: ¿Qué te gusta? ¿Qué odias? ¿Qué querés? Ese es el trabajo. Ellos trabajan en esto todo el tiempo y muy profesionalmente con data tracking (seguimiento de datos) e IVR. Ahora yo no puedo decirte que necesariamente sea así pero todo indica que no van a dejar pasar la información, ellos dicen que no violarían esto, que no cometerían el delito.

PN: ¿Esto sería un delito?

SA: Y lo es, porque viola la ley de información, de protección de datos. Ellos dicen que no usan ninguna información de la que entra pero aparecen los listados de administradores vendidos 

Rumores vinculan a Santa María con Consorcio Participativo

[BPN-12/07/18] El pasado 27 de junio, el Adm. Jorge Hernández, presidente de la Fundación Reunión de Administradores (FRA) señaló que hay rumores políticos que vinculan a Víctor Santa María, titular del SUTERH y presidente del Partido Justicialista porteño, con la creación de "Plataforma Oficial Consorcio Participativo".

El presidente de FRA comenzó preguntándose de dónde sacará el Gobierno porteño plata para armar y mantener un sistema de la complejidad de Consorcio Participativo y señaló a un socio estratégico que aún no figura: "¿De dónde va a sacar los recursos el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires? Serán recursos del propio Gobierno, de nuestros impuestos, de todo esto que han inventado, las obleas para esto, las obleas para lo otro, certificado para esto, el trámite arancelado, [etc...] Pero además tienen un socio estratégico que no figura todavía que es el que va a poner la torta mayor porque le interesan esos datos", y agregó: "Sabes qué lindo que sería saber -de la Ciudad de Buenos Aires- cuántos edificios hay 50, 60, 120 [mil]?, ¡Qué compran! ¿Cuáles son las empresas que realmente facturan y son líderes? ¿Cómo podemos [hacerles] un ataque pirata para quedarnos con ellas? No te olvides que a Ciccone le pasó eso. Lo digo de adentro porque conocí a uno de los directores que después se murió pobrecito...".

Mencionó los rumores sobre el "socio estratégico" dos veces, la última señaló: "Acá lo que se rumorea es que el gran socio estratégico que está jugando, poniendo [dinero] y que puede poner, es el sindicato de encargados".

Con referencia a SEARA (Sindicato de Empleados de Administradoras de la República Argentina), Hernández explicó: "Cuando [nosotros] decíamos que [su titular] era una delegada del SUTERH porque el hermano trabajaba de operador de... [nos dijeron:] "no, es una locura, no puede ser".

En otro pasaje de su explicación agregó también: "Vos pensá todos los rubros: vigilancia, limpieza, matafuegos, plomería, gas, ¡Todo lo que hay!, empresas recolectoras de residuos de grandes generadores como consorcios grandes. Todos estos, digamos estas erogaciones que paga... porque el consorcio en la Ciudad de Buenos Aires es uno de los principales aportantes a la estabilidad económica porque es un manejo constante, permanente, atemporal. Los consorcios en su conjunto mueven mucho dinero en Buenos Aires, ¡pero mucho dinero! porque abastecen y compran permanentemente y en forma regular, no hay grandes crisis, o sea ¿baja el consumo de alimentos un 5%? En el consorcio no te baja el 5%".

A modo de conclusión recordó: "Acá hay otra cosa. Por eso yo en alguna conferencia [...] de la Cámara de Servicios Informáticos dije: ‘Señores, terminó una era en propiedad horizontal, acá vienen por todo’ ^[1]. No quiero asimilar esta frase a algún hecho político. ¿no? Acá vienen por todas las empresas, hoy las primeras que caen son las informáticas pero que se cuiden las de matafuegos, las de ascensores, de todo. ¿Por qué? Porque van a eso, lo quisieron hacer con Vendome Rome ^[2] para las administraciones cuando aliaron a Administración Onetto...".

---

[1] BPN Nº 628 del 22/03/18: "Lleno total en la jornada 'Consorcio Participativo en 3D'".

Del Sol desmintió que la ley fuera impulsada por Santa María

[BPN-12/07/18] Poco antes de que tratara en el recinto de la Legislatura porteña el Proyecto Carrillo, el legislador Daniel Eduardo Del Sol (Vamos Juntos) desmintió a una delegación de CASIPH (Cámara Argentina de Sistemas Informáticos de Propiedad Horizontal) que la Ley Carrillo esté relacionado con algún tipo de pedido de Víctor Santa María, titular del SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal) y reiteró que el proyecto llegó desde el Poder Ejecutivo.

Así lo informó a este medio Lisandro Cingolani, socio fundador de CASIPH, en el marco de una entrevista que le realizó Pequeñas Noticias poco después de la sanción de la Ley 5.983 (Consorcio Participativo).

Pequeñas Noticias: Tengo entendido que Uds. -poco antes de que se votara la Ley Carrillo, tuvieron una entrevista con Daniel Del Sol, ¿Quién solicitó la reunión, cuándo fue y quiénes estaban presentes?

Lisandro Cingolani: Durante el tratamiento de la ley llamada "Consorcio Participativo" visitamos a muchos legisladores de la Ciudad de todos los bloques con el fin de expresar las razones de nuestro rechazo al proyecto en cuestión por las razones que son de público conocimiento: violación del derecho a la privacidad, a la autonomía de la voluntad consagrada en el Código Civil y a la libre competencia.

En ese escenario fue que solicitamos las reuniones y una de ellas fue con el presidente de la Comisión de Legislación General, Daniel Del Sol quien todas las veces accedió a recibirnos.

PN: ¿Qué temas se hablaron?

LC: Se tocaron temas de propiedad horizontal y las consecuencias que traería la ley bajo tratamiento. Insistimos con que se modifique el proyecto con el fin de que la plataforma que se desarrolle sea de uso voluntario e integrado a sistemas privados de libre elección. De esa manera se aseguraría el trabajo de las demás empresas y al mismo tiempo se preservaría la calidad de la gestión del administrador.

Unos días antes de la mencionada entrevista con Daniel Del Sol nos llegó por distintas fuentes el persistente rumor de que el proyecto estaba siendo promovido e impulsado por gente del SUTERH. Por ese motivo le consulté al diputado esta cuestión y nos respondió que no, que el proyecto llegaba desde el Poder Ejecutivo y que no tenía relación con ningún tipo de pedido del sindicato.

PN: ¿En qué términos se desarrolló la reunión?

LC: La reunión fue amena, agradable y nos sentimos escuchados. Al mismo tiempo nos informó Del Sol que si bien habían estado trabajando en pequeños cambios y aún lo seguían haciendo con el fin de lograr el máximo beneficio general iban a acompañar el proyecto del Ejecutivo.

PN: ¿Salieron satisfechos de lo producido en ella?

También la comuna 14 se expidió contra Consorcio Participativo

[BPN-12/07/18] El pasado 14 de junio, el Consejo Consultivo Honorario y un grupo de vecinos de la Comuna 14 presentaron sendas notas en la Legislatura porteña solicitándole a Diego Santilli, en su carácter de vicepresidente del cuerpo, que rechace todo lo relacionado con la Aplicación Oficial Consorcio Participativo del proyecto de modificación de la Ley 941.

Esta es la cuarta comuna que se expide contra la iniciativa de Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana de esta ciudad, la primera fue del Consejo Consultivo Honorario de la Comuna 3 en diciembre de 2017 ^[1], el segundo fue de la Comisión de Propiedad Horizontal de la Comuna 6 ^[2] y el tercero fue el Consejo Consultivo de la Comuna 12 ^[3]. Estos dos últimos se expidieron en junio de este año. Las cuatro comuna representan a ocho barrios porteños.

La nota presentada por el grupo de vecinos se confeccionó a iniciativa de la Comisión de Propiedad Horizontal de esa comuna, coordinada por la Cra. Silvia Aller Atucha, y fue acompañada por la firma de 57 vecinos. Tanto ésta como la presentada por el Consejo Consultivo Honorario son prácticamente iguales salvo en su encabezamiento. Ambas recibieron el número de expediente 1761-P-2018.

A lo largo de 16 puntos los vecinos de la Comuna 14 expusieron sus argumentos de los cuales Pequeñas Noticias realizó un breve extracto <texto original>:

1.- El voto online contradice lo establecido por nuestro Código Civil y Comercial en sus artículos 2060º y 2062º, donde se especifica que las asambleas deben ser presenciales.

2.- El costo de implementaci6n y mantenimiento de una plataforma online para más de 50 mil consorcios y 2 millones de propietarios requiere de una gran inversión cuyo costo deberán afrontarlo todos los contribuyentes de la Ciudad, incluidos aquellos que no viven en edificios.

3.- Para generar transparencia hay que generar educación. ¿Cuál es el sentido de tener información que no se sabe cómo analizar?

4.- Muchos emprendedores que ofrecen sistemas para liquidar expensas, se verán perjudicados.

5.- Se va a generar una gran base de datos de todos los consorcistas de la ciudad. Base de datos para fines que no se encuentran definidos, y que se encuentra amparada por la Ley de Datos Personales.

6.- El proyecto dice también que permitirá calificar al administrador. La decisión de seguir o no con un administrador es a través de la asamblea. Es primordial generar el diálogo entre los propietarios, cambiar opiniones y decidir en la asamblea de seguir o no con un administrador.

7.- El mayor trabajo que implicará para el administrador, lo demostrará en un incremento de sus honorarios.

8.- El control de los administradores y de los consorcios, es función del RPA y de la Agencia Gubernamental de Control. El RPA, para eso ha sido creado, pero hasta el día de hoy no ha encontrado un camino correcto. El control no debe estar en base a una plataforma que solo reunirá un montón de información privada, y otra que deberá analizarse con profundidad (calificación de administradores).

9.- Un consorcio no es una empresa. Es un Derecho Real y es propiedad privada, y deben ser los propios consorcistas, a través de las asambleas, quienes tomen la decisión, así como eligen a su administrador, el de aprobar el sistema utilizado por su administrador para la liquidación de sus expensas y adoptar los mecanismos necesarios para su control.

10.- Si la plataforma Consorcio Participativo es tan transparente por los comentarios que se escuchan... ¿Por qué no es optativa?

11.- El Gobierno, a través de la autoridad de aplicación, podría determinar qué información deben brindar los consorcios de propiedad horizontal para sus miembros y para terceros, pero no cómo prepararla ni conocer cada información de índole privada.

12.- Sostener que las expensas bajarán con la implementación de este sistema, resulta por lo menos una gran falacia.

13.- La exigencia de la visualización de facturas, insumiría un costo adicional al consorcio, cuando en realidad de acuerdo a la Ley 941, estos ya se encuentran a disposición del consorcista.

14.- Introduciría como socio al Banco de la Ciudad de Buenos Aires, que estaría en condiciones de monopolizar las cuentas bancarias de los consorcios, bajo el pretexto de la gratuidad de las mismas, compitiendo deslealmente con las demás entidades bancarias.

15.- Tener acceso a un chat entre el administrador y los consorcistas, haría partícipe al Estado de una conversación entre privados, con una recolección excesiva de datos, pudiendo revelarse datos sensibles de propietarios, administradores y encargados. ¿Quién estaría en condiciones de garantizar que la información así obtenido no fuera utilizada con otros fines?

16.- Se podría exigir que se presente información sin importar si el propietario desea o no brindarla, obligando en este caso al administrador a explicitarla para poder operar el sistema: Esta pretensión de obligatoriedad en el uso de una aplicación pública en una actividad netamente privada, presenta inconvenientes legales y sienta precedentes por demás peligrosos 

---

[1] BPN Nº 623 del 11/01/18: "El Consejo Consultivo de la Comuna 3 rechazó el Proyecto Carrillo".

[2] BPN Nº 633 del 12/06/18: "La Comuna 6 se sumó al rechazo de Consorcio Participativo".

Zulberti presentó las 18 mil firmas en la Legislatura

[BPN-12/07/18] El pasado 28 de junio, Andrés Zulberti, coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3, presentó en la Legislatura porteña una caja conteniendo 18 mil firmas de vecinos de la ciudad solicitando a los ediles el rechazo a la iniciativa Consorcio Participativo. El autor de la iniciativa fue Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana y fue presentada en la Legislatura por Horacio Rodríguez Larreta en su carácter de jefe de Gobierno.

Zulberti había iniciado el 21 de mayo su petición en la plataforma Change.org para que los 60 legisladores porteños rechacen con su voto el proyecto de ley Consorcio Participativo.

A los 10 días de iniciada, había acumulado 4.062 firmas y el 11 de junio, cuando superó las 10 mil firmas, Zulberti cedió la petición a Indignados x las expensas que le cambió su título por el de "¡Frenemos el monopolio estatal de tu información! Decí NO a Consorcio Participativo" ^[1].

A los 38 días exactos, luego de superar las 18 mil firmas, Change.org le proporcionó al coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3 una caja simbólica con un disco compacto que contenía la petición y los datos de los 18 mil peticionantes para que lo pueda presentar en la Legislatura.

En mesa de entradas de la Legislatura, entregó la caja y adjuntó una breve carta manuscrita introductoria dirigida a Diego Santilli en su carácter de presidente de la Legislatura. Recibió el número de expediente 1888-P-2018.

Cincuenta minutos después comenzó en el recinto el tratamiento del proyecto 

Quieren que el curso del SERACARH sea cada dos años

[BPN-12/07/18] El pasado 4 de julio, Horacio Rodríguez Larreta, en nombre del Ejecutivo porteño, presentó un proyecto de ley que –de aprobarse- obligará a los consorcios, por intermedio del sus administradores, a pagar el curso del SERACARH ^[1] a cada uno de sus encargados cada dos años en lugar de uno. Por otra parte, la iniciativa establece formalmente que los administradores deberán presentar el certificado de acreditación del curso junto a las Declaraciones Juradas (DDJJ) anuales que exige el Registro Público de Administradores para renovarles la matrícula.

La Ley 4.803, de autoría de Oscar Zago (PRO), se aprobó en la Legislatura porteña el 28 de noviembre de 2013 bajo la segunda gestión de Mauricio Macri como jefe de Gobierno, con 54 votos positivos de los cuales se destacan los 24 votos positivos del PRO, ocho del Frente para la Victoria, cinco de Proyecto Sur y tres de Buenos Aires para Todos, entre otros ^[2]. Es de destacar que la obligación existía desde el año anterior. La había impuesto el por aquel entonces director de Defensa y Protección del Consumidor porteño, Juan Manuel Gallo, mediante la Disposición 1.698 y su valor inicial fue de 500 pesos ^[3]. Este año ese número se elevó a 1.600 pesos por trabajador.

En otro orden de cosas desde que se creó, el curso del SERACARH habría costado a los consorcios porteños más de 348 millones de pesos que representaron casi 28 millones de dólares estadounidenses. Para llegar a esta cifra se multiplicó el valor del curso de cada año por la cantidad de empleos en los consorcios informados por el INDEC, el Ministerio de Trabajo y el Sistema Integrado Previsional Argentino (SIPA) ^[4]. Para su conversión a dólares se promedió el valor de esa moneda cada año.

La iniciativa del Ejecutivo local consta de seis artículos de los cuales uno es de forma, ingresó a la Legislatura porteña bajo el número de expediente 1929-J-2018 y se encuentra esperando su envío a la comisión correspondiente.

Las modificaciones que se le realizaron a la Ley Zago fueron siete. A continuación se transcriben los artículos que se pretenden modificar en los cuales se tachó el texto borrado de la ley original y se resaltó en negrita el texto modificado o agregado:

Artículo 1° -Objeto- La presente Ley tiene por objeto velar por la seguridad e integridad física de los propietarios, habitantes ocupantes y personas que se desempeñen en edificios de propiedad horizontal.

A tal fin, y de conformidad con lo dispuesto en la Ley Nacional N° 19.587 y su decreto reglamentario N° 351/79, el personal dependiente de los consorcios de propiedad horizontal que presten servicios en los edificios, deberá concurrir cada dos (2) años a una capacitación sobre higiene, seguridad y medidas de prevención contra incendios.

Artículo 3° - Obligación de los administradores- A efectos de dar cumplimiento con el objeto de la presente ley, las personas humanas o jurídicas que se desempeñen como administradores de consorcios de Propiedad Horizontal, en los términos de la Ley N° 941, deberán arbitrar las medidas conducentes para exhortar al personal dependiente de cada uno de los Consorcios bajo su administración, a que concurra cada dos (2) años a las capacitaciones dispuestas en el artículo 1° de la presente.

Artículo 4° -Acreditación de asistencia- Los responsables de la administración de cada consorcio, deberán acreditar la asistencia del personal de cada consorcio a la capacitación referida, bajo apercibimiento de las sanciones previstas en el artículo 16 de la Ley N° 941 (texto consolidado por Ley N" 5.666).

Artículo 6° -Contenido del Curso- La capacitación dispuesta deberá abarcar, como mínimo, los siguientes tópicos, pudiendo la autoridad de aplicación modificar o extender los mismos de acuerdo a las necesidades del sector respecto a las materias de seguridad y reducción de riesgos:

- Prevención de accidentes.

- El orden y la limpieza.

- Atención a la electricidad.

- Atención a las posturas en el trabajo.

- Prevención de incendios.

- Normas generales de evacuación de edificios.

- Los primeros auxilios en una emergencia.

Artículo 7º -Habilitación de otras instituciones- La autoridad de aplicación podrá, excepcionalmente y siempre que concurran circunstancias fundadas para ello, habilitar a otras instituciones especializadas, públicas y/o privadas, y/o asociaciones profesionales de empleadores, y/o de trabajadores, a que dicten la capacitación dispuesta en la presente ley, debiendo para ello evaluar la idoneidad técnica, trayectoria, capacidad estructural y de recursos humanos de la institución 

---

[1] SERACARH: Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para la Actividad de Rentas y Horizontal.

[2] BPN Nº 510 del 4/12/13: "El curso del SERACARH tiene su propia ley" y BPN Nº 513 del 23/01/14: "La Ley Zago se aprobó casi sin debate".

[3] BPN Nº 471 del 29/08/12: "Los encargados deberán hacer un curso anual en el SERACARH".

APIPH pidió personería gremial en 14 oportunidades

[BPN-12/07/18] La Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal (APIPH) denunció que desde 2004 hasta la actualidad se presentó 14 veces ante el Ministerio de Trabajo para obtener la personería gremial de empleadores y su representación en paritarias y le fue denegado.

Marcos Bergenfeld, presidente de la entidad, detalló que la primera vez se presentó el 30 de julio de 2004, bajo la gestión ministerial de Carlos Tomada, y la última el 4 de enero de 2018 bajo la gestión de Jorge Alberto Triaca. Durante esos 15 años, en oportunidad de cada una de sus 14 presentaciones, el Ministerio abrió un expediente: en 2004 fueron dos, en 2005 y 2006 fueron cinco cada año, en 2007, 2009, 2013 y 2018 se abrió un expediente por año.

Finalmente la entidad resumió: "El resultado ha sido el mismo, la mitad de la población Argentina que vive en Propiedad Horizontal, está sin representación en paritarias, para defender sus intereses -acompañando a APIPH- que mayoritariamente los representa desde hace casi 15 años. Las múltiples acciones realizadas, debidamente documentadas resultaron infructuosas, hasta el presente".

Es de recordar que otra entidad, la Asociación Civil de Propietarios de Inmuebles de Renta y Horizontal (APH) cuyo presidente es Gabriel Mormandi, inició su trámite de inscripción el 19 de abril de 2017, recibió su personería gremial el 2 de noviembre ^[1] y el 13 de marzo del año siguiente ya había participado de su primera paritaria ^[2]

Finalmente, Bergenfeld informó las fechas y números de expedientes presentados, estos son: N° 1.098.987 (29/10/04), N° 1.102.048 (15/12/04), N° 1.107.359 (29/3/05), N° 1.130.956 (30/8/05), N° 1.140.407 (31/10/05), N° 1.140.906 (3/11/05), N° 1.151.139 (9/1/06), N° 1.151.140 (9/1/06), N° 1.194.007 (3/11/06), N° 1.162.918 (21/12/06), N° 1.160.854 (18/12/07), N° 1.308.699 (19/1/09), N° 1.596.650 (17/7/13) y N° 1.784.717 (4/1/18).

---

[1] BPN Nº 622 del 22/12/17: "Ya hay dos entidades de propietarios con personería gremial".

Capacitación sólo para consorcistas de complejos habitacionales

[BPN-12/07/18] El pasado 28 de junio, dos legisladores de Vamos Juntos, Claudio Gabriel Cingolani y Hernán Reyes, presentaron en la Legislatura porteña una iniciativa para que el Gobierno de la CABA capacite a consorcistas y futuros consorcistas que viven en complejos habitacionales sobre siete temas puntuales relacionados con la propiedad horizontal. La iniciativa no especifica si esta capacitación será gratuita.

El proyecto consta de 8 artículos de los cuales uno es de forma y recibió el número de expediente 1895-D-2018.

Textualmente los temas sobre los cuales trataría –de ser aprobado- la capacitación serán: "Importancia y beneficios al constituirse como propiedad horizontal", "Formas de constitución del Consorcio", "Redacción del reglamento de Copropiedad", "Reglamento de Copropiedad como fuente de derechos y obligaciones del Consorcio y los propietarios", "Derechos y Obligaciones emanados del Código Civil y Comercial", "Administración del Consorcio y Consejo de Copropietarios" y "Resolución de conflictos por vías alternativas al proceso judicial" (artículo 2º).

Por otra parte el proyecto aclara: "La duración y el lugar de desarrollo de dichas actividades serán determinados por los operadores que la autoridad de aplicación designe a tales efectos" (artículo 5º). La negrita es de la redacción.

Bajo el título "Jornadas barriales" la iniciativa explica que "las jornadas barriales tendrán lugar en los distintos complejos habitacionales. Serán jornadas informativas acerca de la temática establecida en el artículo 2° de la presente y serán dictadas por los operadores que la autoridad de aplicación designe a tal fin" (artículo 6º).

Por otra parte los autores señalan que "la autoridad de aplicación deberá instar la incorporación en los medios digitales bajo la órbita del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires el acceso a un instructivo con la información detallada en el Artículo 2° de la presente".

Esta es mi opinión, vertida como un consorcista más, tal vez un topo como bien nos define otro animal de la selva, pero más violento. Encuadraríamos en esa categoría de los pensantes llamados "topos de biblioteca", lo cual me y nos enorgullece. Basta de devoluciones y pasaré a plantear mi opinión sobre los seudo-tipos de expensas.

Mis conclusiones pueden oponerse a gran parte de la doctrina y la jurisprudencia existentes, así que serán bien recibidas las críticas fundamentadas.

Antes de empezar hay dos definiciones importantes:

Mito:

- "Historia imaginaria que altera las verdaderas cualidades de una persona o de una cosa y les da más valor del que tienen en realidad". "En su origen, el mito es un relato oral. Con el correr del tiempo, sus detalles van variando de acuerdo a la transmisión del conocimiento de generación en generación. Una vez que las sociedades desarrollaron la escritura, el mito fue reelaborado en forma literaria, con lo que extendió sus versiones y variantes."

Expensa:

- Definición: sustantivo femenino. Este termino de uso en plural, se refiere a costos, dispendios o gastos ya sea también alguna compra, cuota, despilfarro, derroche o consumición. En derecho se refiere a un conjunto de costas o gastos ya sea causado o conjeturable van a causar en el seguimiento de una acusación o pleito, este se le conoce también bajo el nombre de litisexpensas.

- Etimología de la palabra: Este vocablo viene del latín "expensa" (pecunia) que quiere decir (dinero) gastado.

- Sinónimos: consumo, gasto

Desde el inicio queda claro que expensa es igual a gasto, y que liquidación de expensas es igual a liquidación de gastos. Salvo interpretaciones subjetivas no se le podría dar otra interpretación a esta palabra. La mía se genera, posiblemente, en vicios de la profesión de contador público.

Con el transcurso de los años la temática de la propiedad horizontal fue alimentándose por el aporte de ilustrados en la materia y con la interesada colaboración del sector público

Digo interesada porque toda iniciativa pública llevó agua para su molino, no siendo tan importante el logro de los objetivos planteados como la recaudación generada.

En la opinión de todos los participantes hubo y hay una total concordancia en que las expensas revisten, y siempre revestirán, el carácter de comunes y obligatorias para todos los que integren un consorcio, dependiendo su monto del porcentaje atribuido a su unidad funcional.

El nuevo CCyC, Ley 26994 en su art. 148, hizo un gran aporte dándole el carácter de persona jurídica al Consorcio y definiendo a sus integrantes en el "Artículo 2044. Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio…", quedando claro que pertenecer o integrar no es ser.

Así como hizo ese aporte, también nos condenó a seguir discutiendo sobre si las expensas son ordinarias o extraordinarias, remitiéndonos a la etapa posterior al dictado de la Ley 13512, vigorizando ese mito característico de la propiedad horizontal.

Recordemos que la Ley 13512 y su Decreto Reglamentario Nº 18734 nacieron para formalizar la propiedad horizontal como un instituto distinto a los inmuebles de renta ya existentes, siendo el producto de una serie concatenada de vinculadas iniciativas políticas previas.

En el marco de los edificios de renta se podría justificar la categorización de las expensas en sus dos supuestas subcategorías: ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS. Esto es así porque eran de renta y en ese ámbito se desenvuelven las relaciones entre el propietario del edifico, o locador, y sus inquilinos, hoy locatarios.

Confirmo que no tengo conocimiento que la seudo clasificación de expensas ordinarias y extraordinarias tenga fundamento legal alguno. No sucede así en la jurisprudencia y la doctrina en la que se respalda su existencia. Tampoco tienen relevancia para los propietarios dentro del régimen de propiedad horizontal y como norma de exposición de ciertos gastos es incompleta, por no decir inadecuada.

Ya lo dije y si siguen leyendo lo fundamentaré:

En un consorcio de propiedad horizontal de nuestra República, los propietarios de una unidad funcional no pueden oponerse al pago de las expensas reales y necesarias, aunque con la intervención del Estado aparecieron las obligatorias pero que no reúnen las dos anteriores condiciones.

Esto obligación ya la establecía la derogada Ley 13512, recordando que no hacía mención alguna a las expensas ordinarias o extraordinarias.

El actual CCyC Ley 26994 resalta la obligación de pagar pero sí menciona en su texto a las ordinarias y las extraordinarias pero sin definirlas ni brindando los pasos para hacerlo. También aparecen mencionadas en casi todo el universo de Reglamentos, antes llamados de Copropiedad y Administración, ahora de Propiedad Horizontal.

Hoy el CCyC Ley 26994 dice en el "Art. 2046. Obligaciones. El propietario está obligado… inciso c: pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa", en el art. 2048 4to. párrafo dice: "Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea". y en el "Artículo 2049. Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición".

Con la contundencia de estos párrafos queda claro, y me queda claro, que se deben pagar las expensas comunes. También que habría expensas ordinarias y extraordinarias, lo que no me queda claro porque el CCyC Ley 26994 nunca plantea el método para distinguir unas de otras, solo las menciona.

Esto es así porque el art. 2048 dice que una expensa extraordinaria tiene que ser aprobada por Asamblea, pero para que ello suceda la definición o categorización de extraordinaria debe ser preexistente a la Asamblea, solo hay que leer detenidamente el texto.

Algo similar al pensamiento de Jean Paul Sartre (1905-1980) "primero existo, luego pienso (deciden)". En términos más populares ¿quién le pone el cascabel al gato?

Si el legista quiso decir otra cosa no puedo saberlo, mi opinión es que pudo haber equivocado la sintaxis o redacción pero solo para ser bien pensado.

Luego el CCyC Ley 26994 nos podría estar reduciendo el universo de opciones al decir en su "Capítulo 3. Modificaciones en cosas y partes comunes: Art. 2051: Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios… consentimiento de la mayoría de los propietarios…", y en el "Art. 2052: Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando…, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios".

Estos casos podrían ser expensas extraordinarias porque requieren pasar por una Asamblea si o si, aunque no me dice si son o la forma de identificarlas como tales, sencillamente no dice nada. Solo tenemos la seguridad de que son comunes.

Ahora analicemos otros casos que pueden ocurrir en los que la razonabilidad nos coloca en la misma necesidad de pasar por una Asamblea, pero tal vez con menos quórum:

En un consorcio se postula contratar una empresa de seguridad privada, el monto del contrato es relevante, tiene un plazo de ejecución prolongado e involucra el ingreso y permanencia de personas ajenas–el o los vigiladores- en el Consorcio

¿Quién tomaría tamaña decisión? ¿Permitiríamos que lo decida solo el Administrador con el consentimiento del Consejo de Propietarios? O se haría necesario y racional decidirlo en una Asamblea.

Sí así lo hacemos estaría cumpliendo uno de los requisitos del art. 2048, ¿estaríamos ante otra expensa común extraordinaria? Casi seguramente no porque no hay procedimiento para definirlas y separarlas, y creo que toda la doctrina se volcaría a que es común.

Es que antes de llevar la decisión a la Asamblea, de acuerdo a lo dicho en el art. 2048, ya deberíamos haberla definido como extraordinaria pero no sabemos ni tampoco nos define el método.

A esta altura estamos todos cansados, y no queda nada claro que pasa con las expensas ordinarias y extraordinarias, hasta se podría pensar que: ¿No estaremos perdiendo el tiempo leyendo esto? Podríamos pensar así y no leer más, o seguir leyendo y ver que hay…pero este personaje sigue sin decir nada.

Lo único que se puede concluir hasta el momento es que el propietario debe pagar las expensas comunes, las clasifiquemos como ordinarias o extraordinarias, chicas o grandes, de ocurrencia aislada o periódica, obligatoria o volitiva, asamblearia u operativa. Esta última estaría buena porque cualquier propietario podría saber que se dispuso en una Asamblea y que no nació entre gallos y medias noches.

Y así llegamos a la mitad del objetivo buscado en esta tesis. Si son expensas comunes debemos pagarlas.

Está claro que la clasificación de las expensas no es relevante a los integrantes de un Consorcio porque deben pagarlas y que el ordenamiento legal nos da un método para separarlas en categorías ni el aporte o beneficio que nos brinda. Como diría un amigo: "para que gastar pólvora en un chimango".

El reciente CCyC Ley 26994 definió muchos puntos conflictuales existentes pero a su vez, y como el ave fénix, respaldó la mitológica existencia de las expensas extraordinarias al mencionarlas, otra vez sin definirlas en el ámbito de la PH. Hasta ahora prevalecía el "No creo en las brujas pero que las hay, las hay".

El CCyC Ley 26994 es el primer cuerpo legal nacional de la propiedad horizontal que las menciona trayéndolas del "más allá", imponiendo ahora el "creo en las brujas porque las hay, las hay". En anteriores ordenamientos legales no existieron.

El respaldo a este planteo innovador del CCyC Ley 26994 también surge de aquellas personas ilustradas que, escribiendo sobre temas de la propiedad horizontal, mencionan las expensas extraordinarias dándoles aún más vicios de existencia.

En el actual marco la discusión sobre cómo definirlas nunca terminará de hacer pie, porque resbalaremos y seguiremos discutiendo sin resolver las discrepancias.

No será que, tal vez, la factible clasificación de expensas ordinarias y extraordinarias deban discutirse en un marco legal DIFERENTE al del Título V. Propiedad Horizontal del CCyC Ley 26994.

La Asamblea, que debe participar por estar determinado legalmente o racionalmente como ya demostré, no sabe cómo distinguirlas porque ningún ordenamiento legal lo dice, solo hay opiniones de terceros. Más aún, el concepto de gastos extraordinario fue variando con el transcurso de los años y sus autores, solo hay que buscar en internet.

Mi opinión es que la discusión y análisis de lo que podemos llamar expensas ordinarias y extraordinarias debería discutirse si dentro del marco legal del CCyC Ley 26994, pero en su Título IV. Contratos en particular. Capítulo 4: Locación.

La especificidad del contrato privado llamado "Locación habitacional o de Inmueble" enmarca los contratos de alquiler de unidades funcionales de un Consorcio de PH, pero nada tiene que ver con la Propiedad Horizontal, salvo por el bien que es objeto de la locación.

Tal vez el equívoco pudo haber tenido su origen en los tiempos de la entrada en vigencia de la Ley 13512 que instauró la separación de los edificios de propiedad horizontal de los edificios de renta, en los cuales sí podría ser de interés su categorización llegando hasta nuestros días.

Algunos de los artículos incluidos en el Capítulo 4 del Título IV demuestran lo planteado.

"Art. 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;…".

"Art. 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble…"

"Art. 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo…".

"Art. 1207.- Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble. Si es urgente…".

"Art. 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada…".

Donde sí estaría importando es en este ámbito de los contratos de locación, que el CCyC Ley 26994 encuadra en su Capítulo lV, Locación, art. 1187 a 1226, a pesar que en el mismo tampoco las nombra, aun tratándose del tema de mayor conflictividad desde épocas remotas y de su exclusiva incumbencia legal.

Finalmente aquellos que antes mencioné aportando vicios de existencia a lo que yo llamo "mito", también afirman que la diferenciación entre ordinarias y extraordinarias no son problema del administrador, ni del Consorcio. Ratifican que el problema lo deben resolver entre locador y locatario, deslindando al Consorcio de esos conflictos y afirmando que las expensas deben ser pagadas o pagadas.

Tal vez ratificando lo que expreso en estos párrafos.

Eliminar esta discusión si son ordinarias o extraordinarias, originada en la doctrina y la jurisprudencia pero ahora mencionadas por el CCyC Ley 26994 dentro del capítulo de la Propiedad Horizontal, lo planteo como necesario.

Ello permitirá el perfeccionamiento de las cláusulas de los contratos de locación de bienes inmuebles, colocará definitivamente al administrador fuera de los conflictos entre las partes del contrato que es ajeno a su incumbencia dedicando ese tiempo al Consorcio a su cargo, no discutiremos si es de una y otra categoría reiteradamente, entre otros beneficios.

Mi conclusión es que la clasificación de las expensas en ordinarias y extraordinarias es inadecuada a la realidad consorcial y no aporta nada a la administración de los Consorcios, que el CCyC Ley 26994 oscureció más este tema sin resolverlo, y que se debería buscar una mejor exposición de los gastos consorciales.

Es solo mi opinión, pero me resultó interesante plantear este tema que surgió en mis discusiones (Discutir: Examinar y tratar entre [varias personas] un asunto o un tema proponiendo argumentos o razonamientos para explicarlo, solucionarlo o llegar a un acuerdo acerca de él.) con un tocayo, también contador público, y con un ingeniero de mal genio pero muy capacitado.

Mi agradecimiento a ellos y a Internet que morigeró mis limitaciones culturales.

Las "grietas" racionalmente manejadas en un intercambio de opiniones ayudan al crecimiento 

Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*!

E-mail: !*EMAIL*!