APH pidió a Triaca que se abstenga de homologar el acuerdo

[BPN-10/08/18] El 2 de agosto pasado, la Asociación Civil de Propietarios de Inmuebles de Renta y Horizontal (APH) anunció que le solicitó al Ministro de Trabajo, Jorge Triaca tres cosas: que se abstenga de homologar el acuerdo paritario al que arribaron los encargados de edificios de propiedad horizontal, que desafecte de la mesa paritaria a las tres entidades de administradores y que se abra la negociación para modificar ese convenio colectivo. Adelantó que en el caso de que se rechace la presentación recurrirán a la Justicia Nacional del Trabajo.

El convenio al que hacen referencia las autoridades de APH fue firmado por la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) con la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (FATERyH). Fue ingresado al Ministerio de Trabajo para su homologación bajo el número de expediente 1.787.983/18.

En la publicación en su sitio de Facebook, la entidad recordó que el pasado 17 de julio, el Ministerio de Trabajo convocó a una reapertura de la negociaciones paritarias "sólo con horas de anticipación" dentro del marco de las nuevas pautas inflacionarias. Agregó que "de manera vergonzosa, las tres cámaras de administradores que representan al sector, han negociado un nuevo aumento [...] que mereció nuestro enérgico rechazo y que obviamente no aceptamos, no adherimos ni suscribimos".

Ante estos hechos anunció: "Como consecuencia de ello, APH presentó una formal solicitud ante el Ministro Triaca para que se abstenga de homologar el acuerdo paritario, que desafecte a los administradores que negocian impunemente con el bolsillo ajeno y sin legitimación para ello y por supuesto que se abra la negociación para modificar el convenio colectivo del SUTERH, por ser de características abusivas, puesto que fulminan la economía de todos los consorcios de la Argentina".

Por último adelantó: "Ante el caso que se rechace nuestra presentación, sin más recurriremos ante la Justicia Nacional del Trabajo en busca de una sentencia judicial que detenga estos abusos y reconozca a los propietarios/consorcistas como los únicos y verdaderos empleadores aptos para negociar con la Federación de Trabajadores de Encargados de Edificios".

Ya hay dictamen para modificar la Ley Zago

[BPN-10/08/18] El pasado 8 de agosto, la Comisión de Legislación General de la Legislatura porteña emitió dictamen con una ajustada mayoría para que el Curso del SERACARH ^[1] sea obligatorio cada dos años en lugar de uno. El coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3, Gerardo Andino, durante la media hora que por reglamento se debe escuchar a los vecinos, pidió que se derogue la ley. El proyecto quedó habilitado para ser votado en el recinto.

El dictamen contó con los votos positivos de cinco legisladores de Vamos Juntos: Daniel Eduardo Del Sol, Christian Bauab, Hernán Reyes, Guillermo Pablo Suarez y María Luisa González Estevarena. Los cuatro votos negativos fueron de Santiago Luis Roberto que es parte del Bloque Peronista afín a Víctor Santa María, titular del SUTERH ^[2], quien tiene intereses concretos en el sector; Leandro Halperin (Evolución), Leandro Santoro (Unidad Ciudadana) y Paola Vanesa Michielotto (Vamos Juntos).

No se hicieron presentes para opinar sobre esta polémica propuesta de modificación ni los integrantes de Consorcistas Unidos (Sergio Abrevaya, UCRA, FEDECO, ADEPROH, ReDeCo y ACCABA), ni APIPH (Marcos Bergenfeld), ni APH (Gabriel Mormandi), ni la Liga del Consorcista, ni los referentes de la diferentes comisiones de consorcios existentes, salvo el ya mencionado.

La Ley 4.803, de autoría de Oscar Zago (PRO), se aprobó en la Legislatura porteña el 28 de noviembre de 2013 bajo la segunda gestión de Mauricio Macri como jefe de Gobierno, con 54 votos positivos de los cuales se destacan los 24 votos positivos del PRO, ocho del Frente para la Victoria, cinco de Proyecto Sur y tres de Buenos Aires para Todos, entre otros ^[3]. Es de destacar que la obligación existía desde el año anterior. La había impuesto el por aquel entonces director de Defensa y Protección del Consumidor porteño, Juan Manuel Gallo, mediante la Disposición 1.698 y su valor inicial fue de 500 pesos ^[4]. Este año ese número se elevó a 1.600 pesos por trabajador.

Desde que se creó, el curso del SERACARH habría costado a los consorcios porteños más de 348 millones de pesos que representaron casi 28 millones de dólares estadounidenses. Para llegar a esta cifra se multiplicó el valor del curso de cada año por la cantidad de empleos en los consorcios informados por el INDEC, el Ministerio de Trabajo y el Sistema Integrado Previsional Argentino (SIPA) ^[5]. Para su conversión a dólares se promedió el valor de esa moneda cada año 

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[1] SERACARH: Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para la Actividad de Rentas y Horizontal.

[2] SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal.

[3] BPN Nº 510 del 4/12/13: "El curso del SERACARH tiene su propia ley" y BPN Nº 513 del 23/01/14: "La Ley Zago se aprobó casi sin debate".

[4] BPN Nº 471 del 29/08/12: "Los encargados deberán hacer un curso anual en el SERACARH".

Facebook sigue los pasos de Consorcio Participativo

[BPN-10/08/18] Según un medio digital español especializado en tecnología, Facebook ha pedido a los grandes bancos estadounidenses que compartan con ellos la información de sus clientes, incluyendo las transacciones realizadas con sus tarjetas de crédito y los saldos de las cuentas corrientes. Xataka resaltó que el último dato que le falta a la empresa de Mark Zuckerberg para tenerlo todo es saber de cuánto dinero disponen sus usuarios ^[1].

Oficialmente el gigante de las redes sociales aduce que busca "ofrecer nuevos servicios a los usuarios", aunque su estrategia sería abrir la red social a la compra de bienes y servicios. El medio señaló que en 2017 hubo acercamientos con algunas entidades financieras para obtener cierta información de los clientes para ofrecer ofertas concretas a los usuarios.

Según Wall Street Journal, uno de los grandes bancos se retiró de las conversaciones con Facebook por problemas a la hora de valorar una operación así en términos de privacidad, que también es el mayor escollo para los que siguen planteándoselo. Otras reticencias están en el hecho de que los bancos no están por la labor de dar facilidades a un gigante tecnológico como Facebook, y por el contrario prefieren mantener a sus clientes en sus webs y aplicaciones.

A pesar de todo, desde la red social hay una mayor conciencia de lo delicado de la privacidad a raíz del escándalo de Cambridge Analytica y en estos tiempos los pasos los está dando más despacio de lo que, tal vez, los hubiera dado en tiempos pasados.

¿De qué datos de sus usuarios dispone Facebook? Según el medio sabe cuáles son sus intereses; cuánto han viajado; qué móviles y ordenadores han tenido; qué costumbres de ocio tienen; en forma aproximada, cuál es su perfil psicológico; qué tipo de amistades tiene; dónde viven esos amigos; si ha visitado sus hogares en alguna ocasión y dejó puntos suspensivos dando a entender que la lista puede seguir.

Facebook tendería a convertir el Messenger en una suerte de estándar de atención al cliente y herramienta comercial, ahora también logrando ingresos por esta vía, de forma similar a como está planeando la compañía con WhatsApp

Las ejecuciones de expensas acompañaron la crisis

[BPN-10/08/18] Un estudio realizado por Pequeñas Noticias arroja que la mayor cantidad de causas por ejecución de expensas en el país acompañó la peor crisis económica de los últimos 28 años. En 1989 y 1990 la apertura de expedientes judiciales fue el más bajo que se tenga registro y nunca más se volvió a esos valores. Como dato a destacar, en 2002 la cantidad de causas alcanzó su punto más alto y en diciembre de ese año se creó en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el Registro Público de Administradores (RPA) ^[1].

La cantidad de demandas por ejecución de expensas en todo el país alcanzó su pico histórico durante la gestión de Eduardo Duhalde en 2002 con la apertura de 9.042 expedientes judiciales. En 2017 las causas iniciadas por ese tema fueron menos de la mitad de esa cantidad (4.332 expedientes) y más del doble de las iniciadas durante 1998 y 1990.

En 1989 –fin del mandato de Raúl Alfonsín y comienzo del de Carlos Menem- las causas abiertas por ejecución de expensas fueron 1.923. Al año siguiente bajó un poco más y llegó a los 1.557 expedientes. Desde ese momento y hasta el 2002 - durante la gestión de Eduardo Duhalde- no dejó de crecer. Ese año llegó a su pico histórico con 9.042 causas. Durante los siguientes seis años –fin del mandato de Duhalde, mandato completo de Néstor Kirchner y parte del primer mandato de Cristina Fernández- las causas descendieron año tras año hasta que en 2008 llegaron a los 3.223 expedientes iniciados durante el año. En 2009 subieron levemente (4.042 expedientes) y con pocas variaciones se mantuvo hasta hoy.

Estos datos surgieron de dos fuentes: desde 1989 hasta 2001 de la Fundación Liga del Consorcista ^[2] y el total de los expedientes ingresados por "ejecución de expensas" de los juzgados patrimoniales desde 2002 hasta 2012 se recabó del sitio web oficial de Poder Judicial de la Nación. Como ese fue el último año que se publicó esa estadística, se solicitaron a los funcionarios los resúmenes anuales desde el año 2013 hasta el 2017 por ese concepto y finalmente, luego de cuatro años, se recibieron.

La investigación, la recopilación y el seguimiento de los datos fueron realizados por la Comisión de Consorcios de la Comuna 3 coordinada por Andrés Zulberti quien los cedió a la redacción de Pequeñas Noticias para que los chequee y trabaje 

La ATEC-FN cumplió ocho meses

[BPN-10/08/18] A ocho meses de la conformación de la Agrupación Trabajadores de Edificios de Capital Federal adheridos al Frente Nacional (ATEC-FN), Jorge "Nebbia" Miños, su coordinador, y algunos de sus integrantes contaron a Pequeñas Noticias sobre sus inicios y sus objetivos.

Pequeñas Noticias: ¿Cómo surge la Agrupación Trabajadores de Edificios de Capital Federal?

Jorge "Nebbia" Miños: Nosotros surgimos a partir de la necesidad de comenzar a organizarnos nuevamente acá en Capital Federal dado que parte de nuestro grupo estuvo en aquel entonces conformando la Agrupación 20 de Diciembre ^[1]. Después hubo un lapso de tiempo en el cual no hubo continuidad con ese grupo y hoy gracias a que nos volvimos a ver algunos hemos conformado esta agrupación que se ha dado en denominar ATEC-FN (Agrupación Trabajadores de Edificios de Capital Federal adheridos al Frente Nacional).

Este grupo tiene seis o siete meses de vida. Como grupo participamos en la última reunión que se realizó en Santa Fe del Frente Nacional ^[2]. Nosotros adherimos al planteo que hace el Frente Nacional que es agrupar a lo mejor de los compañeros que quieren empezar a luchar, a organizarse, esa es la tarea. Acá tenemos presentes a algunos compañeros que ya han tenido un paso por nuestra agrupación pero también hay compañeros nuevos.

Pequeñas Noticias: ¿Cuáles fueron los pasos fundacionales?

El Frente Nacional se constituyó en Rosario en mayo de 2017 y para nosotros el detonante fue el encuentro que tuvimos con ellos el 7 de abril de este año. Eso motivó a que muchos de nosotros comencemos a querer participar, a querer agruparnos, a querer charlar y a discutir la problemática de los trabajadores de edificios. Esperemos que este Frente Nacional tenga continuidad en gran parte del país con lo cual nosotros vamos a aportar un pequeño granos de arena acá en Capital Federal aunque sabemos que es muy difícil. Ahora estamos en esa tarea, agrupar compañeros que quieran organizarse.

Pequeñas Noticias: ¿Cuáles son sus objetivos?

Javier: Hay muchos compañeros que están desconformes con ciertos aspectos del sindicato. Algunos a favor de algunas medidas y algunos en contra pero no hay una respuesta de parte del Sindicato. Los problemas continúan y es muy difícil lograr obtener respuestas. Necesitábamos una voz distinta y la única manera -o una de las maneras- de lograr resultados es organizándose hablando entre compañeros y no solamente en un posteo en Facebook.

Jorge "Nebbia" Miños: Nuestra tarea, en principio, es poder agrupar a compañeros que -como decía acá Javier- están en la búsqueda porque no reciben respuesta por el tema de la obra social, porque el sindicato no realiza asambleas para discutir esta problemática que tenemos, hay mucha cantidad de despidos de compañeros, de trabajadores y el gremio en ese aspecto deja correr. Es hora de comenzar a poner un freno a esto aunque, lógicamente, esta tarea nos va a demandar tiempo. Yo recalco que el formar parte del Frente Nacional nos fortalece porque esto que nosotros planteamos, en distintas partes del país se está planteando lo mismo.

Ana: Yo soy encargada y jubilada. Espero que el grupo se afiance, que los compañeros participen porque esto es distinto a aquello que fue 20 de Diciembre. Si bien tiene objetivos comunes, la relación que hay de fuerzas en este momento entre los compañeros de edificios es distinta a lo que se vivió cuando yo estaba trabajando. Por otra parte quiero destacar que sería muy importante que –al igual que en otros sindicatos- los jubilados pudieran disponer de la obra social. Tendría que existir la figura del socio adherente.

Jorge "Nebbia" Miños: Queremos hacer un llamado al resto de los compañeros trabajadores de edificios. Esta agrupación es una nueva herramienta que tiende a llamar a los compañeros a organizarse, a discutir toda la problemática del consorcio y de los trabajadores. Tenemos una oportunidad muy buena para poder organizarnos.

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[1] BPN Nº 327 del 22/08/07: "Con Dios y con el diablo..".

Primer libro publicado sobre edificios con amenities

[BPN-10/08/18] La Dra. Diana Sevitz y la Cra. Liliana Corzo presentaron en el XXI Congreso Nacional de Administradores de Fincas realizado en Madrid durante la primera semana de junio su nuevo libro titulado "Edificios con Amenities: Administración de Edificios de Propiedad Horizontal, Premium y Mega Consorcios". La Dra. Diana Sevitz conversó largamente con Pequeñas Noticias sobre este primer libro sobre el tema.

Pequeñas Noticias: ¿Cuándo y dónde se presentó el libro en forma oficial?

Dra. Diana Sevitz: Lo presentamos en el XXI Congreso Nacional de Administradores de Fincas realizado en Madrid los días 7,8 y 9 de junio de 2018 ante una de legación de 22 países entre los que se encontraba, España, Italia, Perú, México, Bolivia, Brasil, Colombia, Cuba, Dubái etc. En esa oportunidad el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) cumplía 50 años de su creación y decidieron realizar un festejo especial.

Pequeñas Noticias: ¿Por qué ese lugar y ese momento fue importante para presentar el libro?

Dra. Diana Sevitz: Que nos sentimos muy felices y orgullosas de haber llevado la propiedad horizontal a Europa y hacer conocido el trabajo que los administradores realizan a diario en estos edificios 

¡¡¡ Se va el tercero !!!

[BPN-10/08/18] A partir del 10 de agosto los lectores de Pequeñas Noticias podrán inscribirse en el segundo sorteo de cinco ejemplares del libro "Edificios con amenities. Administración de Edificios de Propiedad Horizontal, Premium y Megaconsorcios" de autoría de la Dra. Diana Sevitz y la Cra. Liliana Corzo. Los ejemplares fueron provistos gentilmente por sus autoras.

Para participar del sorteo, los seguidores/participantes del grupo/sitio del medio en Facebook deben cumplir dos condiciones:

2.- Compartir esa publicación en su propio muro en modo público, para que pueda ser verificado. Importante: En sorteos anteriores a muchos ganadores no se les pudo adjudicar el libro porque fue imposible verificar si cumplió con esta condición.

El sorteo se realizará sólo entre quienes hayan cumplido con las dos condiciones.

Muy importante: Los ganadores dispondrán de 7 días corridos (una semana) para retirar su ejemplar de nuestras oficinas, caso contrario se procederá a sortear el libro entre los restantes participantes. No se realizarán envíos sin excepciones. El ejemplar no retirado se volverá a sortear entre el resto de los participantes.

La obra consta de 14 capítulos que se desarrollan a lo largo de 390 páginas. Estos son: "Orígenes y definición de los amenities", "Visión del desarrollador", "Amenities", "Reglamento de Propiedad Horizontal", "El administrador de edificios con amenities", "Liquidación de expensas en edificios con amenities", "Las asambleas en edificios con amenities", "Personal de los edificios con amenities", "Proveedores, contratación de empresas tercerizadas y locación de espacios comunes", "Convivencia", "Resolución de conflictos en consorcios con amenities", "La innovación y el administrador de consorcios", "Nuevos conjuntos inmobiliarios" y "Experiencias nacionales e internacionales".

"Transcurrían los años 90 y con ellos se abría un nuevo panorama, nuestros clientes concurrían a nuestros estudios contándonos que habían sido designados como administradores en edificios que contaban con piscina, SUM y gimnasio. Esta idea que al comienzo les había parecido interesante por los honorarios elevados que cobrarían se había convertido en poco tiempo en un semillero de conflictos. Inmediatamente surgieron nuestras preguntas ¿Cómo los ayudábamos? ¿Cómo era administrar este tipo de edificios que parecían tan diferentes a lo que estábamos acostumbrados? Nuestra respuesta fue veloz, había que ponerse a estudiar, a investigar, a consultar experiencias en otros países. Acá en ese momento, la bibliografía era inexistente, tuvimos que recorrer un largo camino y hacerlo al andar. Empezamos por leer en profundidad los reglamentos que nos iban acercando, entender cómo debían liquidarse las expensas, cobrándole a cada uno lo que le correspondía de acuerdo con el derecho al uso que tenía de cada amenity. Tuvimos que comprender qué norma aplicar cuando los consorcistas transgredían las reglas de convivencia. Luego vinieron nuestros alumnos y trajeron más preguntas y casos a resolver. Ya no eran pocos los administradores que se animaban a esta aventura. A partir del año 2004, circunstancias especiales político-económicas en nuestro país, coadyuvaron para que la industria de la construcción fuera el motor de impulso en la instalación definitiva de una nueva concepción de edificios y formas de vida.

"Surge en la Ciudad de Buenos Aires un nuevo barrio denominado Puerto Madero y la mayoría de los edificios que se construyen son torres elevadas y con variados amenities. Mirando hacia atrás, nos parece una maravilla que, en nuestra vida profesional, se nos brindara la posibilidad de ser parte integrante de este cambio, que importa una nueva forma de vivir. Tanto la administración, como todos los profesionales que pretendan asesorar a estos complejos habitacionales con multiplicidad de lugares comunes para esparcimiento y socialización de sus habitantes, deberán contar con una capacitación, que les aseguramos, excederá a su profesión de base, no bastará con ser un buen abogado, contador o ingeniero en mantenimiento, no alcanzarán estos conocimientos, ya que los edificios con amenities son organismos vivos muy complejos, con infinidad de relaciones cercanas entre propietarios, empleados de los diferentes lugares comunes y visitantes.

"Este libro comenzó a gestarse en nuestra imaginación hace mucho tiempo, es fruto de nuestra experiencia, asesorando en este problemática hace más de quince años. Sin saberlo, un sinnúmero de personas ayudaron para que lo podamos escribir, contándonos sus experiencias, vicisitudes, anhelos y dudas. Todos los casos que hemos comentado en este libro son reales, no hemos mencionado los datos de los involucrados manteniendo el secreto profesional. En los casos en que se arribó a una solución, la misma fue expuesta, en los que no se ha podido conciliar hemos colocado una conclusión.

"Agradecemos por un lado a nuestros padres y abuelos que fueron de la "generación tradicionalista" que nos enseñaron el valor del trabajo y la superación continua; y por el otro a nuestros hijos millennials que nos impulsan a adentrarnos en las nuevas tecnologías y compartir con ellos la vida de otra manera.

"Dado que nos han prestado su colaboración administradores de otros países, hemos incorporado en el capítulo 14 un "glosario de términos" en cuanto a los distintos vocablos utilizados en diversos países, para nombrar las mismas cosas, con la finalidad de su mejor comprensión.

"Les pedimos a colegas a los cuales estimamos mucho, que nos acompañaran en algunos capítulos, agradeciéndoles la deferencia de dejar de lado sus actividades, dedicar tiempo a escribir y concedernos parte de su experiencia en este campo.

"El placer que nos produjo leer el capítulo de María Pilar Hernández, con su vasta experiencia en los conjuntos inmobiliarios enriquece esta obra, y sinceramente esperamos que lo disfruten como nosotras.

"Un agradecimiento aparte merece nuestro común amigo Pepe Gutiérrez, incansable quijote de las lides de la administración de consorcios, nadie como él conoce el manejo de los mismos y el meduloso trabajo realizado en este libro en el capítulo denominado "La innovación y el administrador de consorcios" para acercar la profesión de administrar a la tecnología, creemos que hará historia.

No se realizó la conexión con la estufa

Soy propietaria de una unidad funcional.

Hace poco tiempo se realizaron las instalaciones de gas de la columna que se conecta con el artefacto cocina de modo exterior. Estas obras las pagó el consejo de la administración.

No se realizó la conexión con la estufa. Entiendo que la misma -que yo ya la realice y pagué- le corresponde abonar al consejo de administración.

En el reglamento de copropiedad establece: "Las reparaciones y conservación de cañerías de agua y calefacción corresponden a la comunidad, considerándose gastos comunes".

Este texto se lo mandé al administrador y respondió que no corresponde porque "la estufa no está en el lugar original".

Al recibir esta respuesta, le consulté por mail en que norma se basó para tal aseveración y no respondió. Por lo que el consejo hasta ahora no se hizo cargo de la misma aunque hace tres meses que aboné la conexión.

Les consulto si conocen la respuesta de este problema.

Muchas gracias.

Silvia [CABA]

(5/08/2018)

Estimada Silvia,

En principio, si bien comprendo que resulta de un mero error de redacción que no es mi intención resaltar, sino más bien aclarar para evitar que la comunidad de lectores del boletín puedan darle una interpretación errónea si omito comentario alguno, es que el consejo de administración (mal llamado, puesto que se trata de consejo de propietarios) no es un órgano que deba afrontar gastos. Es el consorcio, como persona jurídica el que debe procurar el sostenimiento y reparaciones de los bienes comunes del edificio.

El Código Civil y Comercial dice en su artículo 2041º, inc f), que son comunes “las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;”. Ello, sumado al paradigma del “cubo de aire” hace entender que todo lo que esté dentro de la pared es un bien sobre cuya reparación el consorcio debe responder. Ahora bien, el art. 2043º dice que los artefactos son cosas propias.

Dicho lo anterior, desconozco cuál es el origen o causa de la obra sobre la que reclama, pero si una reparación necesitó desinstalar un artefacto, la re-colocación (por más que se trata de un bien particular) atiende a la consecuencia de una causa de común, por lo que debe realizarse.

Ahora bien, en el texto de su mail surge que hubo una modificación del sitio original de la estufa. En este sentido, la modificación de de partes comunes en interés particular que solo beneficia a un propietario, requiere la aprobación con mayoría calificada de la asamblea. En este sentido, entiendo que haber realizado cambios de esta naturaleza sin el procedimiento adecuado (y entendiendo que cambiar de lugar el artefacto requirió la manipulación de las cañerías, que son bienes comunes); Ud debe responsabilizarse por esta modificación en la distribución original que asumía el edificio en su génesis.

Saludos cordiales,

Pablo Acuña

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Pablo Acuña es abogado, administrador y director del medio Pintando Horizontes de la localidad de Caseros, partido de 3 de Febrero, en la Pcia. de Buenos Aires. Para cualquier consulta se lo puede contactar en su comunidad de Facebook https://www.facebook.com/pintandohorizontes, en su cuenta de Twitter https://twitter.com/pintandohorizon o mandar un email a pabloa@alas-admconsorcios.info.

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