Ahora quieren crear un Consejo de Consorcistas en la CABA

[BPN-11/10/18] Miembros de las entidades que componen Consorcistas Unidos y el Leg. Sergio Abrevaya (GEN) elaboraron un proyecto de ley que pretende monopolizar toda la actividad que desarrollan los diversos actores que representan a los consorcios en un solo ente: el Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de la CABA.

Según las fuentes consultadas, la redacción de este proyecto de ley estuvo a cargo del Dr. Jorge Resqui Pizarro y el contador Ricardo Pérez Luengo de ADEPROH (Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA). Agregaron también que la presentación de la iniciativa en la Legislatura porteña sería en un futuro cercano y en ese momento se podrá confirmar el texto definitivo del proyecto.

El proyecto artículo por artículo

Más allá de este extracto y análisis, el medio –como cada vez que puede- pone a disposición de los lectores el texto original de la iniciativa para que lo pueda analizar y sacar sus propias conclusiones <texto original>.

El Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de la CABA se define como una persona jurídica pública no estatal tanto en su funcionamiento, como en sus derechos y obligaciones (artículo 1º). Se crea como un ente independiente de los Poderes Públicos, o sea que su accionar no estará –de ser aprobado- ligado funcionalmente al de ningún órgano del Gobierno de la CABA (Artículo 2º).

Entre sus objetivos y en una redacción confusa, la iniciativa propone "registrar el empadronamiento y regular la organización consorcial por comunas, asumiendo la representatividad gremial del sector de los consorcistas en las negociaciones colectivas de las actividades enmarcadas en el régimen de la propiedad horizontal". De su lectura parece entenderse que este Consejo registraría y centralizaría toda la actividad, actualmente descentralizada gracias a la Ley de Comunas, poniéndola bajo su control directo (artículo 3º). Letrados que asesoraron a Pequeñas Noticias entendieron que éste y otros artículos que avanzan en ese mismo sentido podrían colisionar con la Ley de Comunas tanto en su letra como en su espíritu.

Por otra parte en ese mismo artículo 3º se expresa literalmente que otro de sus objetivos es "asegurar bienes y servicios de salud, seguridad, educación y justicia a los consorcistas, brindando beneficios de orden cultural, deportivo y social, controlando el decoro, la ética, independencia y dignidad de los prestadores, velando por el fiel cumplimiento de sus labores y armonía entre los restantes sujetos de la propiedad horizontal". Según este texto, este nuevo Consejo comercializará bienes que no se detallan y actuará de intermediario entre un mercado potencial de dos millones de consorcistas y prestadores de salud, seguridad, educación, justicia, actividades deportivas, culturales y sociales. La magnitud económica de este objetivo es difícil de evaluar por su tamaño pero –de tener éxito- en teoría pondría en sus manos un volumen de negocios superior al del SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal). Es de recordar que el este sindicato brinda esos mismos servicios pero sólo a 60 mil afiliados: salud mediante la OSPERyH; capacitación, educación y estudios mediante la UMET y el Centro de Formación Profesional José María Freire; justicia a través del SERACARH, actividades deportivas en sus centros "Venezuela", "Almagro" y en la quinta de La Reja; y actividades culturales y sociales en el Centro Cultural Caras y Caretas.

La idea de los autores de la iniciativa es intentar imponer a los consorcistas un gravamen a las expensas comunes. Con ese porcentaje se mantendría el sueldo de nueve de los once miembros del consejo directivo, sus empleados, el mantenimiento de las instalaciones y su funcionamiento. Ese canon mensual se fijaría –de ser aprobado- anualmente por ese mismo consejo directivo. El artículo 5º del proyecto reza textualmente: "Los fondos económicos y financieros del Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de la CABA se forman con los siguientes recursos: a) Contribución periódica por costos de representación gremial, empadronamiento y contraprestación de beneficios colectivos, integrada por los consorcistas a prorrata de gastos comunes por unidad funcional. El valor del costo es fijado anualmente por el Comité Ejecutivo".

El comité ejecutivo del Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires estaría compuesto por:

a) Un representante de cada una de las "asociaciones" que componen el "Foro consultivo, de participación y asesoramiento sobre la Aplicación de la Ley N° 941" que creó Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana de la CABA, mediante la Resolución 328 del 1º de agosto pasado.

b) Un representante de ADEPROH (Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal República Argentina).

c) Un representante de la Defensoría del Pueblo

d) Un representante del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

Actualmente el Foro Consultivo de Carrillo está compuesto por una federación, seis asociaciones de las cuales el titular de una es también el titular de la federación, y dos entidades no formales.

El artículo 10º señala que los cargos de estos nueve representantes de consorcistas serán remunerados pero deja la definición del monto de esa remuneración a criterio de un reglamento general fuera del control legislativo. Exactamente dice: "El Reglamento General del Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de la CABA determina el procedimiento a seguir para la adjudicación de cargos dentro del Comité Ejecutivo, y las remuneraciones de sus miembros, a excepción de los representantes de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires".

Entre las funciones que corresponden al comité ejecutivo se encuentra la de "crear, administrar y mantener actualizado el padrón de consorcios y consorcistas de la propiedad horizontal" (artículo 12º). La iniciativa no explica para qué los miembros del comité ejecutivo quieren los datos de todos los propietarios, comodatarios, prestatarios, usufructuarios, usuarios, inquilinos, tenedores o habitantes de unidades funcionales en propiedad horizontal y de los consorcios en los que habitan, según su propia definición de consorcista establecida en el artículo 19º

El artículo 15º del proyecto de ley ordena: "El Consejo Asesor, con carácter consultivo y honorario, se compondrá en formación itinerante con la invitación que se formalizará a destacados organismos y/o figuras personales que por su conocimiento y capacidad en la materia pueda reforzar los objetivos de la presente", y agrega cuatro entidades que estarían preaprobadas de las cuales tres tienen intereses profesionales (comerciales) específicos en el sector:

1.- El Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados.

2.- La subcomisión de propiedad Horizontal del Consejo Profesional de Ciencias Económicas.

3.- La Cámara Inmobiliaria de la Ciudad.

4.- La Jefatura de Cátedras de Derechos Reales de la Universidad de Buenos Aires.

Con respecto a las comisiones de consorcios que ya funcionan en las diferentes comunas: "En lo inmediato y progresivamente se proyecta la incorporación de un representante de cada una de las quince comunas, incorporados a través de los centros de gestión y participación <sic> del GCABA que representen a las asociaciones barriales y/o consejos vecinales y/u organizaciones sociales de cada jurisdicción y o comisión de propiedad horizontal de cada Comuna". Es de resaltar que su carácter sería consultivo, honorario y de ninguna manera vinculante.

El control de la administración de los fondos que recaude el consejo por cualquier concepto y el dictamen anual correspondiente estará a cargo de la Comisión Fiscalizadora del Consejo de Consorcistas y sus tres suplentes pero sus sueldos serán abonados por la misma entidad que deben auditar.

El artículo 19º define legalmente por primera vez la palabra consorcista: "Entiéndase por consorcista toda persona física o jurídica, propietaria, comodataria, prestataria, usufructuaria, usuaria, inquilina, tenedora o habitante de unidades funcionales en Propiedad Horizontal en los términos de la Ley 26.994 (Código Civil y Comercial de la Nación)".

Según la propuesta de norma que Consorcistas Unidos y Abrevaya redactaron para "ejercer" <sic> la representación de los consorcistas en jurisdicción de la CABA, se requerirá cumplir con cinco condiciones entre las cuales se destacó la última: "Contar con antecedentes indubitables de manifestación pública en práctica y ejercicio de defensa de los derechos de consorcistas en ámbitos de medios comunicativos, administrativos, literarios, judiciales y educativos públicos o privado".

El artículo 28º establece 16 nuevos derechos a los consorcistas aparte de los ya consagrados por el Código Civil y Comercial de la Nación y otras leyes nacionales y locales. Entre todas se destacan:

a) "Exigir la fiel representatividad de la comisión paritaria del Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de la CABA a fin de concertar los convenios de trabajo con mejores beneficios y prerrogativas dentro de la propiedad horizontal".

El inciso e) sugiere que el Consejo de Consorcistas brindará –entre otros muchos más- también servicios de gestoría: "Gestionar mediante el Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la obtención de copia de reglamento de copropiedad, planos de subdivisión, actas de asambleas y toda otra documentación concerniente a la unidad funcional que habita".

En otro inciso también se sugiere que realizará auditorías y le otorgará a los consorcistas el derecho a "exigir tomar vista previa o posterior a las asambleas ordinarias de las auditorías legales o contables que del Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de la CABA practique a las administraciones".

La iniciativa pone a los representantes de los consorcistas en un dilema ético complejo: por un lado deben defender los intereses de los consorcistas pero por otro es su deber "denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria de la que tenga conocimiento directo o indirecto, y de las obras ejecutadas en propiedad horizontal sin permisos de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes (inciso e del artículo 29).

Por su parte, el inciso f) del mismo artículo, impone obligaciones a los representantes de los consorcistas como si fueran una profesión colegiada: "Denunciar ante el Comité Ejecutivo del Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires todo caso de ejercicio ilegal en el cargo de autoridad de sus colegas". La adaptación del mismo artículo de la Ley Muñoz tenía un cierto sentido que se perdió en la "traducción".

El inciso j) avanza un poco más en ese rol de policía que le correspondería al Estado y lo obliga a tomar una actitud más proactiva, le exige "relevar la existencia de personal ‘informal’ en los consorcios y recomendar su incorporación de acuerdo con la normativa vigente de modo que pueda evitar a los consorcistas exponerlos a costos de juicios laborales".

Las obligaciones que los representantes de los consorcistas deben cumplir suman 27.

El artículo 30º establece que "los representantes de los consorcistas registrados en el Consejo de Consorcistas deben presentar anualmente a la comisión fiscalizadora y publicar en los centros de gestión y participación comunales un informe con el siguiente contenido, el que tendrá carácter de declaración jurada" de los cuales llamó la atención el inciso a): "Listado actualizado de consorcistas y consorcios empadronados, consignando los datos necesarios preservando el derecho individual a la identidad y privacidad".

El artículo 32º impone que en todo juicio relacionado con la propiedad horizontal sea obligatorio utilizar los servicios del Centro de Resolución de Conflictos creado por el artículo 31º de la iniciativa. Textualmente ordena: "El Reglamento General del Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que apruebe el Comité Ejecutivo debe determinar las normas de funcionamiento del Centro de Resolución de Conflictos, el cual será de carácter obligatorio previo a la instancia judicial bajo pautas de la Ley 26.589 (Ley de Mediación y Conciliación) para todo conflicto del sistema de la propiedad horizontal".

El 84% del proyecto es copia de la Ley Muñoz

[BPN-11/10/18] El 84% de los artículos que componen el proyecto de ley del Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires son exactamente iguales o casi iguales a los que componían la derogada Ley Muñoz (Ley 5.464) ^[1]. Un 8% presentaron pocos cambios y otro porcentaje igual son totalmente diferentes.

El proyecto fue discutido entre las entidades de consorcistas que integran Consorcistas Unidos y el legislador Sergio Abrevaya (GEN). Según las fuentes consultadas, la redacción de este proyecto de ley estuvo a cargo del Dr. Jorge Resqui Pizarro y el contador Ricardo Pérez Luengo de ADEPROH (Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA).

De los 60 artículos de la Ley Muñoz y los 51 del nuevo proyecto, surgió que este último es una copia casi calcada de la ley que había impulsado el Leg. Sergio Muñoz (FpV) en 2015 y que fuera derogada a mediados de 2016.

Para el estudio se clasificó cada artículo en cuatro categorías según la cantidad de coincidencias que tienen con la Ley Muñoz: "Coincidencia total", "Con muchas coincidencias", "Con pocas coincidencias" y "Con ninguna". Fueron exactamente iguales 6 artículos (12%), con muchas coincidencias 87 artículos (73%), con pocas coincidencias 4 artículos (8%) y con ninguna otras 4 (8%).

Sin embargo, en 47 casos el trabajo legislativo consistió en remplazar en el proyecto las palabras "Consejo de la Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires" por el de "Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires" o sus siglas. Si se descuenta este reemplazo al ítem "Coincidencia total" la cantidad de casos de "Coincidencia total" crece a un 33% (17), y la cantidad de "Con muchas coincidencias" desciende a un 51% (26). Los otros dos ítems continúan iguales.

A modo de ejemplo, el artículo 10º del nuevo proyecto, si se descuenta el nombre del Consejo de la Propiedad Horizontal de la CABA que se remplazó tres veces, es idéntico a su homólogo de la Ley Muñoz.

El orden de los artículos de la ley y el proyecto se corresponden completamente hasta el artículo 27º. Luego se saltean 5 artículos de la Ley Muñoz y al artículo 33º le corresponde el 28º del proyecto. Sigue así hasta el artículo 30º cuando vuelven a saltearse cuatro artículos más de la Ley 5.464 correspondiéndole al artículo 40º el 31º del proyecto. Esta diferencia de nueve unidades se mantiene hasta el final terminando la Ley 5.464 con el artículo 60º y el proyecto con el 51º.

Tanto el proyecto de ley como la Ley 5.464 se dividen en títulos y capítulos. En el proyecto de Abrevaya y las entidades de consorcistas que agrupa, el orden de los títulos y sus capítulos es exactamente igual que el que se plasmó en la Ley Muñoz. De hecho en nueve casos el texto de los títulos y los capítulos es idéntico y sólo en tres se adaptó al tema específico que trata la iniciativa:

1.- En el Título III se cambió "Régimen General de la Actividad de Administración de Propiedad Horizontal - Capítulo 1 - Administradores de Consorcios" por el de "Régimen General de Representación de Consorcistas de la Propiedad Horizontal - Capítulo 1 – Representantes".

2.- En el Capítulo 2 se cambió "Matrícula y Registro" por el de "Apoderamiento y Registro"

3.- En el caso del Título IV se cambió el texto original "Ejercicio de la Actividad de Administración de Propiedad Horizontal" por el de "Ejercicio de la Representación de Consorcistas de la Propiedad Horizontal".

Queda claro que el origen de este proyecto es la Ley Muñoz y que se copiaron y pegaron artículos enteros. A modo de ejemplo uno de los errores más notables sucede en el inciso e) del artículo 20º del proyecto de ley que trata sobre los requerimientos que se exigirán para poder ejercer la representación de los consorcistas. De pronto, sin relación con el tema que se trataba se "coló" un párrafo dedicado a las autorizaciones que se brindarían a otras entidades para dictar cursos. En realidad el autor de la iniciativa se olvidó borrar de su obra ese texto que figuraba en la Ley Muñoz. El párrafo mencionado reza: "El Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal de la CABA está facultado para impartir, organizar, supervisar y/o autorizar a otras entidades a dictar cursos de formación consorcial en la propiedad horizontal. En todos los casos se valorará especialmente su diseño curricular, programas, carga horaria y actualización".

Por último, en el artículo 12º que trata de las funciones del comité ejecutivo del Consejo de Consorcistas se eliminaron de la Ley Muñoz los incisos f) e i) y no los renumeraron. O sea que en la "copia", del inciso e) salta al g) y del h) salta a la j) 

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Abrevaya omitió mencionar que trabaja en esta iniciativa

Esta renuencia a reconocer que se está trabajando en ese proyecto evidencia el hermético secreto en el que tanto Consorcistas Unidos como el mismo legislador desarrollan la iniciativa.

Ese miércoles, el director del medio, Claudio García de Rivas, fue invitado, en su carácter de periodista especializado en temas de propiedad horizontal, a participar del programa Consorcio de Radio que coconducen sus colegas el Adm. Daniel Sánchez Rivera y la Dra. María Mercedes Orueta Cossi.

La producción del programa tenía pautada una entrevista telefónica con Abrevaya que se concretó a partir del minuto 26 y luego de varias preguntas realizadas por los conductores García de Rivas le consultó si él y sus compañeros consorcistas estaban trabajando en algún proyecto nuevo sobre el tema de consorcios. El entrevistado respondió que sólo dos: uno que tenía que ver con lograr mayores plazos para cumplir con la Ley 257, conocida como Ley de Fachadas y Balcones, y otro en el que busca eliminar las verificaciones trimestrales obligatorias que realizan las empresas de matafuegos. Omitió mencionar el proyecto del Consejo de Consorcistas porteño. García de Rivas insistió en su pregunta pero Abrevaya se mantuvo en sus trece: "Esas que te decía", le respondió.

Si bien se puede acceder al contenido del programa en la web de la radio, Pequeñas Noticias acerca a sus lectores la porción del diálogo de 68 segundos que se produjo a partir del minuto 39:

Pequeñas Noticias: ¿Están trabajando en algún proyecto nuevo sobre el tema de consorcios?

Sergio Abrevaya: Sigue dando vueltas el tema matafuegos, una ley que yo presenté que mejora los plazos en la Ley 257, esas cosas. No mucho más. Si vos me estas preguntando sobre la 841 específicamente para cambiar reglas de juego de administración yo...

PN: No, ¿en algún proyecto que atañe a los consorcios, están trabajando?

SA: Esto que te decía: ampliar los plazos de la [Ley] 257 y mejorar... Una promesa que habíamos hecho de los dos lados, el Gobierno hizo la suya [...] y nosotros hicimos la nuestra yo decía que se haga el control cada dos años y que terminemos con las verificaciones cada tres meses. Estaríamos llegando a un acuerdo en [hacer controles en] un año y sin las verificaciones trimestrales. Bueno, nada, está eso en tratamiento, pero eran cosas que estaban ya dando vueltas, ¿no?

El programa ganó los premios Faro de Oro y Antena Vip en 2015 y Río de Los Pájaros y Fortaleza en el año 2016.

La CAPHyAI ya apeló el fallo de Ferrer

[BPN-11/10/18] El pasado 13 de noviembre, la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) apeló el fallo del juez Francisco Ferrer que denegó una medida cautelar contra los incisos h) y n) del artículo 9º de la Ley 941, modificada por la Ley 5.983 (Consorcio Participativo) ^[1]. Los dos incisos imponen obligaciones al administrador aún cuando la asamblea expresamente no lo autorice: el primero lo obliga a depositar los fondos del consorcio en una cuenta a su nombre ^[2] y el segundo a dar de alta al consorcio en la plataforma web de la aplicación oficial Consorcio Participativo ^[3].

El 28 de junio, la Legislatura porteña había aprobado la Ley 5.983 de autoría de Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana de la CABA. Esa ley le realizó 16 modificaciones y le agregó 17 artículos o incisos a la Ley 941 (Registro Público de Administradores Porteño). Le agregó también un Capítulo IV que trata únicamente de la Aplicación Oficial Consorcio Participativo con 10 artículos específicos y una cláusula transitoria.

La apelación contra el fallo de Ferrer fue presentada en la Secretaría 46 del Juzgado Contencioso y Administrativo Nº 23 por el Dr. Jorge Martín Irigoyen en su calidad de letrado apoderado de la CAPHyAI.

"El consorcio es una persona jurídica constituida por el conjunto de los propietarios de sus unidades funcionales, y cuyos órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador de consorcios (artículo 2044º CCyCN) [...] Son los copropietarios los verdaderos titulares de los datos que el administrador gestiona en su actividad habitual, además de ser los condóminos de todos los fondos e ingresos que los administradores gestionan a título de mandato".

"Las facultades reconocidas a la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires para regular la actividad de los administradores de consorcios, en modo alguno alcanza para modificar aspectos vinculados al sistema financiero, imponiendo un verdadero corralito para consorcios, ni mucho menos para imponer el uso de una aplicación gubernamental que monopolice la gestión de las bases de datos cuya titularidad es de los copropietarios".

"Si consideramos que ambas partes (copropietarios y administradores) constituyen una única persona jurídica (o más propiamente, el mismo ente de imputación) la voluntariedad del sistema para unos junto a la obligatoriedad para los otros, termina generando una proposición [de tipo imposible ^[4]] habida cuenta de la evidente contradicción que la misma obligación sea indisponible para los administradores pero voluntaria para los copropietarios, puesto que si es obligatorio para el administrador los copropietarios no podrán ejercer el ámbito de libertad que el sistema dice consagrarles".

"La amenaza coercitiva mediante multas de carácter pecuniario frustra por completo cualquier chance de que los administradores de consorcios puedan cumplimentar los mandatos asamblearios mediante los cuales se les instruya no bancarizar el consorcio ni dar de alta al mismo en el aplicativo gubernamental a fin de gestionar su administración a través de él. [...] Lo que se frustra es claramente un derecho que la propia Ley 5.983 [Ley Carrillo] parece reconocer a los copropietarios y asimismo pone en situación de incumplimiento automático a aquellos administradores que intenten cumplir con tales mandatos".

"La potestad de la legislatura local para dictar leyes en materia de ejercicio profesional, fomento del empleo y policía del trabajo, en modo alguno le permite apropiarse de los datos [que son de] titularidad de los vecinos o [de los] fondos de su exclusiva propiedad mediante la bancarización compulsiva".

"Determinar de forma obligatoria e indisponible, de qué manera los copropietarios deben ingresar los fondos por expensas al consorcio (controvirtiendo la Ley 25323), y la forma y manera en la cual deberá realizarse la gestión administrativa de los datos de los cuales resultan únicos titulares (apropiándose de ellos) es materia de legislación común y, como tal, prerrogativa única del Congreso Nacional, por lo que no corresponde a las provincias ni a la Ciudad de Buenos Aires incursionar en ese ámbito".

"El cúmulo de argumentos expuestos a lo largo del presente [permite] determinar la procedencia del recurso interpuesto, de tal suerte que V.E. (Vuestra Excelencia) tendrá los elementos suficientes y necesario para revocar la decisión en crisis y disponer, habida cuenta de la manifiesta inconstitucionalidad de la normativa impugnada, que cuanto menos durante el lapso que insuma la tramitación del presente amparo se dicte una medida cautelar de no innovar dirigida a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor a fin de que se abstenga de iniciar o continuar sumarios en los cuales se investigue la presunta comisión de infracciones a los artículos 9º, incisos h) y n) de la Ley 941, en los cuales el administrador denunciado acredite que el incumplimiento se debe a una instrucción de su mandante en asamblea"

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[1] BPN Nº 639 del 10/09/18: "Ferrer denegó la cautelar contra Consorcio Participativo".

[2] Texto del inciso h) del artículo 9º de la Ley 941 modificada por la Ley 5.983: "Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios. Para los consorcios que soliciten la apertura de la cuenta en el Banco Ciudad de Buenos Aires, éste garantiza como opción la gratuidad de dicha cuenta, la cual incluye el trámite de alta, mantenimiento mensual, emisión de chequeras, transferencias bancarias y/o cualquier otro cargo que corresponda a la ciudad".

[3] Texto del inciso n) del artículo 9º de la Ley 941 modificada por la Ley 5.983: "Dar de alta al consorcio que administra en la plataforma web de la Aplicación Oficial y mantener actualizada la misma, con las especificaciones establecidas en el Capítulo VI de la Ley".

109 administradores adhirieron a la acción de la CAPHyAI

[BPN-11/10/18] El pasado 1º de octubre, 109 administradores se presentaron en el Juzgado Contencioso y Administrativo Nº 23 a cargo del juez Francisco Ferrer para adherir a la acción que inició la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) contra los incisos h) y n) del artículo 9º de la Ley 941, modificada por la Ley 5.983 (Ley Carrillo) ^[1]. Los mandatarios anticiparon que iniciaran amparos individuales ante los primeros sumarios administrativos que reciba del Registro Público de Administradores por incumplimiento de los dos incisos aludidos.

Los polémicos incisos imponen obligaciones al administrador aunque la asamblea expresamente no lo autorice: el primero lo obliga a depositar los fondos del consorcio en una cuenta a su nombre ^[2] y el segundo a dar de alta al consorcio en la plataforma web de la aplicación oficial Consorcio Participativo ^[3].

En la presentación que acercaron al Juzgado los administradores de consorcios expresaron: "Venimos a adherir primeramente en todos sus términos a la presentación y argumentación efectuada por la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias [...] puesto que resulta patente, notorio y fácilmente reconocible que como órgano ejecutor de las decisiones de los propietarios en Asamblea, como administradores de consorcio no podemos ser obligados a cumplir con lo dispuesto los artículos 9º, inc. h) y n), y por el capítulo VI de la Ley 941, texto según Ley 5.983 [Ley Carrillo], si tales cuestiones resultan según la propia ley, voluntarias para los copropietarios e integrantes del consorcio".

Explicaron que "como administradores estamos obligados a cumplir con las directivas, dentro de la legalidad, de nuestros mandantes que son los consorcistas. Comprender esto es tan simple como entender que no se puede obligar al brazo (administradores) a hacer lo que la cabeza (consorcistas) no quiere que haga; pero sorprendentemente la ley establece que la aplicación Consorcio Participativo resulta obligatoria para nosotros, pero es voluntaria para nuestros mandantes (los consorcistas)", y agregaron: "Recientemente la Sala L de la Cámara Nacional en lo Civil ha tenido oportunidad de señalar que ‘ocurre que la asamblea, considerada como órgano del Consorcio, que delibera y toma decisiones, exteriorizando la voluntad de la persona jurídica, constituye el órgano máximo de representación de la comunidad, a cuyo cargo está el cuidado de la buena marcha y normal funcionamiento de los intereses de ésta. Así, en la vida del consorcio, en principio, rige lo decidido en la Asamblea. Quien pretende apartarse de ella, debe procurar, por la vía correspondiente, la invalidez de lo decidido; hasta tanto ello no ocurra, la asamblea cuenta con validez. Si así no fuere, se conmovería el orden que debe regir en el consorcio’".

Según informó la CAPHyAI, de los 109 mandatarios que se presentaron ante la justicia 88 son socios de esa entidad, 21 son miembros de su comisión directiva y 21 administradores no son socios.

A continuación un resumen de lo más destacado de la presentación realizada.

Sobre el espinoso tema de los datos privados, comerciales y laborales de los consorcios y consorcistas textualmente argumentaron: "En nuestro caso particular, las normas impugnadas nos afectan de manera directa, ya que nos obligan a aportar datos de nuestros mandantes y a utilizar compulsivamente una herramienta de gestión informática sin tener en cuenta la voluntad o no de las asamblea de propietarios, tornándonos susceptibles de ser sancionados a través del Registro Público de Administradores.

Los administradores profundizaron: "El Estado local tiene todo el derecho del mundo a solicitar (dentro de un grado de razonabilidad) la información y la forma en que la misma sea recibida. Lo que no puede hacer es obligarnos, como si fuera de orden público, a utilizar de manera compulsiva un sistema de gestión de expensas, siendo ella una herramienta de trabajo dentro de una actividad privada.

"Con palabras sencillas, el GCBA puede exigir a los ciudadanos cómo recibe las cosas dentro de su lado del mostrador, pero no con qué sistema trabajamos fuera de él.

"Mis mandantes también tienen la libertad de elección respecto del sistema informático con el que se administra el Consorcio, como así también decidir la apertura o no de una cuenta bancaria.

"Tienen derecho a optar, ya que se invade su derecho de propiedad. Además, como administradores, manejamos información sensible de los consorcistas protegida y debidamente resguardada a través del método, medio o herramienta que ellos libremente decidan elegir.

"No es información propia la que manejamos, es información de los consorcistas y de los consorcios".

Por último expresaron: "Anticipamos que iniciaremos el correspondiente amparo individual ante el primer sumario administrativo que recibamos por esta irrazonable ley, lamentando que V.S. no haya al menos otorgado la cautelar pedida por la CAPHAI, hasta tanto se resuelva la cuestión de fondo"

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[1] BPN Nº 639 del 10/09/18: "Ferrer denegó la cautelar contra Consorcio Participativo".

[2] Texto del inciso h) del artículo 9º de la Ley 941 modificada por la Ley 5.983: "Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios. Para los consorcios que soliciten la apertura de la cuenta en el Banco Ciudad de Buenos Aires, éste garantiza como opción la gratuidad de dicha cuenta, la cual incluye el trámite de alta, mantenimiento mensual, emisión de chequeras, transferencias bancarias y/o cualquier otro cargo que corresponda a la ciudad".

Por qué la justicia falló contra el RPA rosarino

[BPN-11/10/18] Los jueces de la Cámara de lo Contencioso Administrativo N° 2 de Rosario consideraron que el Municipio se excedió en el ejercicio de sus competencias cuando creó un Registro Público de Administradores de Consorcios en esa ciudad mediante la Ordenanza N° 9.008.

El Adm. Adolfo Jäger, presidente de la Cámara de Propiedad Horizontal de la provincia de Santa Fe – 2ª Circunscripción, en diálogo con Pequeñas Noticias, comunicó que la Municipalidad de Rosario apeló la sentencia pero que, en opinión del estudio de abogados que patrocina la entidad, las perspectivas de que el fallo sea revertido son escasas.

Es de recordar que el 10 de mayo de este año, los jueces Alejandro D. Andrada, Marcelo R. López Marull y Clara M. Rescia de de la Horra habían declarado inconstitucional la ordenanza que había creado un RPA en esa ciudad el 6 de diciembre de 2012 (BO: 4/02/13) ^[1].

Luego de muchas demoras y no pocas gestiones, la redacción de Pequeñas Noticias accedió a las 10 páginas que componen el fallo completo y –más allá del resumen periodístico- pone su texto original a disposición a aquellos lectores que deseen investigar más profundamente sobre el tema <texto original>.

En primer término el juez Andrada adelantó que la Ordenanza 9.008 regula ámbitos propios del poder de policía de las profesiones y de las actividades. En principio esta potestad es de las provincias y agregó que requiere de una base legal y formal.

Añadió también que el Código Civil y Comercial de la Nación "regula la figura del administrador como representante legal del consorcio (Art. 2.065), disciplina su designación y remoción (Art. 2.066), y detalla pormenorizadamente sus derechos y obligaciones (Art. 2.067)".

Dentro del mismo tema pero en otro orden de cosas aclaró que "no pueden asimilarse las potestades de la Municipalidad de Rosario con las que cuenta la Ciudad Autónoma de Buenos Aires desde que el estatuto organizativo de ésta atribuyó a la legislatura local la facultad de legislar en materia de ejercicio profesional y policía del trabajo, facultad que no concurre en el caso presente".

Finalmente concluyó. "La Ordenanza puesta en entredicho traduce una excedencia en el ejercicio de las competencias y potestades de la recurrida [la Municipalidad de Rosario], con mengua del ordenamiento jurídico fundamental".

Finalmente los jueces fallaron por unanimidad "declarar procedente el recurso interpuesto y dejar sin efecto la Ordenanza n° 9.008" 

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Carrillo ya puso en funcionamiento su Foro Consultivo

[BPN-11/10/18] El pasado 3 de septiembre, el "Foro consultivo, de participación y asesoramiento sobre la Aplicación de la Ley N° 941" tuvo la primera reunión con su creador Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana de la CABA ^[1]. Según el Gobierno porteño el Foro Consultivo se reunirá cada 15 días para evaluar los avances en cada uno de los temas de su agenda.

La mayor parte del tiempo de esa primera reunión se presentaron sus participantes y está previsto que en la segunda las entidades presenten propuestas concretas sobre los siguientes temas: qué información y qué derechos de los consorcistas se deberán difundir ante la sociedad, las modificaciones que consideren mejoraría el funcionamiento del Registro Público de Administradores porteños y –por último- deberán acercar ideas al plan que impulsa el Gobierno de la CABA para reducir las expensas y sobre el tema paritarias. Sobre este último tema, es de recordar que son de naturaleza nacional.

Por otra parte, sobre este mismo tema, integra este Foro Consultivo un nuevo integrante de las negociaciones paritarias, la Asociación Civil de Propietarios de inmuebles de Renta y Horizontal (APH). El pasado 17 de agosto esta entidad había anunciado que se está preparando para luchar contra el último acuerdo paritario en la Justicia: "Los días van pasando y hasta la fecha no tenemos respuesta de nuestro planteo administrativo ante el Ministerio de Trabajo para que impugne el último escandaloso acuerdo salarial. Nos estamos preparando para concurrir a la Justicia Nacional del Trabajo para que se reconozca el derecho de los propietarios" ^[2].

Luego de la primera reunión del lunes 3, se intentó realizar una segunda el lunes 24 a las 15:30 hs. pero se suspendió porque la mayor parte de las entidades sindicales decretaron un paro general de actividades para el día siguiente por la situación económica que vive el país y algunos medios de transporte comenzaron las medidas de fuerza a partir de las 20 hs. de esa misma jornada. Esa reunión se reprogramó para el pasado martes 9 a las 15 hs. Ese día asistieron Andrés Zulberti, coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3 y José Lizemberg participante de la Comisión de Consorcios de la Comuna 6, invitados por uno de los participantes "oficiales". Carrillo les negó la entrada porque –en sus palabras- no estaban invitados y, más tarde, en el curso de la reunión algunos integrantes del Foro Consultivo le reprocharon esa medida. Asistieron Teresa Villanueva (ACCABA), Jorge Resqui Pizarro (ReDeCo), Samuel Knopoff (CACCyC y FEDECO), Victoria Loisi (LCPH), Gabriel Mormandi y Gustavo Cané (APH), Mercedes García (ADEPROH) y Alicia Giménez (UCRA).

El sitio oficial del Gobierno porteño informó: "Hemos convocado desde la Ciudad a las asociaciones de consorcistas para establecer una agenda de trabajo muy concreta", afirmó Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana y consideró: "Vamos a trabajar en todos los temas que hacen a la vida consorcial como son las expensas, la administración, la implementación de la plataforma Consorcio participativo con el objetivo de generar condiciones de verdadera transparencia y control por parte de los vecinos".

Todas los encuentros se produjeron en la nueva sede del Gobierno porteño en Uspallata al 3 mil, frente al parque Patricios, en el barrio homónimo.

Según la Resolución 328 de autoría de Carrillo, integran el Foro Consultivo: la Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (ACCABA), la mencionada APH, la Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal República Argentina (ADEPROH), la Asociación de Propietarios de Bienes Raíces (APBR), la Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Productos y Servicios como Propietarios de Inmuebles de la República Argentina (API), la Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas (CACCyC), la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO), la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (LCPH), la entidad Reafirmación de los Derechos del Consorcista (ReDeCo) y la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) 

Quieren que se explique el criterio adoptado para armar el foro

[BPN-11/10/18] El pasado 28 de septiembre, Andrés Zulberti, coordinador de la Comisión de Consorcios de la Comuna 3º le pidió a Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana de la CABA que informe qué criterio se adoptó para la inclusión de las diez entidades de consorcistas, y la exclusión de otras, en el "Foro consultivo, de participación y asesoramiento sobre la aplicación de la Ley N° 941" creado por la Resolución 328.

Entre las entidades que conforman ese foro hay una fundación, una unión, una federación, cinco asociaciones y dos entidades no formales.

El funcionario estatal dispone hasta el próximo 5 de noviembre (25 días hábiles) para responder la pregunta. El pedido de informes -que ingresó bajo el número 01193538/18- se hizo por intermedio de la Dirección General Seguimiento de Organismos de Control y Acceso a la Información de la CABA que es la autoridad de aplicación de la Ley 104 de Acceso a la Información Pública.

Textualmente el artículo 9º del proyecto establece que "el Comité Ejecutivo [del Consejo de Consorcistas de la Propiedad Horizontal] está compuesto por once miembros titulares y once miembros suplentes según la siguiente integración: a) Un representante de cada una de las asociaciones de consorcistas debidamente registradas en la comisión permanente de asesoramiento de la Secretaría de Gestión Ciudadana". Puntualmente se refiere al Foro creado por la Resolución 328. 

En diálogo con Pequeñas Noticias, Abrevaya explicó que ese Foro se creó a instancias suyas: "Se lo pedí [a Carrillo] incluso antes de asumir como legislador", y agregó que le parecía que [los consorcistas] tenían que estar integrados en algo aunque sea un cargo consultivo".

Sobre la calidad y cantidad de las entidades que componen este Foro explicó: "Yo sugerí específicamente las que conozco, las que trato desde hace años, las que ayudaron en su momento a armar la Ley [3.254]". Por último aclaró: "El Ejecutivo tomó algunos de ellos y agregó otros y siendo consultivo no es una ilegalidad que genere algo vinculante sino la posibilidad de participar opinando desde el Estado sobre las políticas que va tomando".

CASIPH cumplió su primer año de vida

[BPN-10/11/18] El próximo 19 de octubre se cumplirá un año del nacimiento de la Cámara Argentina de Sistemas Informáticos para la Propiedad Horizontal. Según informaron a Pequeñas Noticias, si bien en un principio nació por la preocupación que produjo en el sector el por entonces proyecto de ley Consorcio Participativo al poco tiempo comenzaron a actuar para aportar una visión nueva y así proteger y mejorar la vida en propiedad horizontal.

En un apretado resumen de lo actuado durante el primer año enumeraron: "Hemos convocado a más de mil administradores, hemos logrado el interés de los medios poniendo el foco en los aspectos que estaban velados. También coordinamos el encuentro de todas las cámaras de administradores de la Ciudad en un hecho con pocos precedentes y realizamos una intensa tarea en el aspecto político acercándonos a más de treinta legisladores porteños, funcionarios de gobierno, periodistas, profesionales y vecinos. Publicamos y difundimos notas periodísticas e informes de organizaciones del sector que mostraban la verdad de la propiedad horizontal y los riesgos de lo que está por venir. Comunicamos y participamos en redes sociales con otros participantes del sector".

Sus fundadores explicaron que "si bien se logró postergar el primer proyecto de diciembre de 2017 y se introdujeron pequeños cambios que lo hacían menos malo no pudimos evitar su aprobación en junio del corriente.

Agregaron que para concientizar a la comunidad consorcial sobre los peligros que acarreará la transferencia de la totalidad de datos privados, comerciales y laborales al Estado local las autoridades de CASIPH convocaron a los mejores y más reconocidos profesionales sobre informática, derecho y temas contables quienes en distintas ocasiones se manifestaron en contra del proyecto y advirtieron sobre los daños que va a acarrear el avance de lo proyectado por el Gobierno y que finalmente aprobó la Legislatura porteña.

Bouza autorizó a seis centros para dictar los cursos en forma gratuita

[BPN-11/10/18] El pasado 5 de septiembre, la directora general de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA, Vilma Bouza, autorizó a seis centros de formación profesional municipales para dictar en forma gratuita los cursos de capacitación y actualización necesarios para la inscripción y la renovación de la matrícula en el Registro Público de Administradores (RPA) porteño.

Los centros habilitados para dictar los cursos son:

Ya está disponible la Cuenta Consorcio gratuita

[BPN-11/10/18] El pasado 12 de septiembre, el Gobierno de la CABA informó que, junto con el Banco Ciudad, presentó la anunciada Cuenta Consorcio gratuita "diseñada para la administración de los edificios de la ciudad". Según explicaron con esta opción "los vecinos podrán tener mayor control de sus fondos y ahorrar los costos del mantenimiento, unos 7.200 pesos al año ^[1]". Entre los beneficios que prometieron las autoridades "los consorcios podrán gestionar créditos para realizar mejoras de infraestructura y mantenimiento de edificios y a su vez, los vecinos podrán obtener una cuenta individual gratuita y acceder mediante la tarjeta de débito a todos los beneficios que brinda el banco".

Ese mismo día Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana de la CABA, por intermedio de una circular que envió por correo electrónico a través del Registro Público de Administradores porteños informó que este nuevo servicio permitirá a los consorcios acceder a dos tipos de planes crediticios diferentes: Ciudad Consorcios, para realizar cambios en el interior y exterior del edificio, conservar o recuperar su valor patrimonial, o mejorar la accesibilidad física al mismo para personas con movilidad reducida; y Ciudad Energías Renovables, para financiar proyectos de autonomía energética. Finalmente agregó: "Estoy convencido que esta nueva medida colaborará para agilizar tu tarea como administrador y generará un mejoramiento en las condiciones de cada edificio de la Ciudad".

Según el Gobierno porteño, la Cuenta Consorcio incluye una cuenta corriente con chequera para efectuar pagos a proveedores. Le permite al administrador habilitar para el consorcio los servicios de recaudación como por ejemplo Link Pagos Express, Débito automático, transferencias por Home Banking y depósitos por Terminales de AutoServicio (TAS).

Otro beneficio adicional es la inclusión de todas las cuentas sueldo que necesite el consorcio para el personal del edificio que estarán 100% bonificadas. Asimismo, se podrá acceder a los servicios de banca electrónica para empresas, para que el consorcio efectúe el pago de impuestos, servicios, obtenga el resumen de cuenta electrónica, entre otros.

Según el sitio oficial del Gobierno porteño el Banco Ciudad además otorgará a cada consorcista e inquilino una caja de ahorro gratuita y una tarjeta de débito asociada a la misma, que permitirá a los vecinos acceder a todos los descuentos y beneficios que la entidad bancaria ofrece en convenio con supermercados, tiendas de electrodomésticos, comercios de ropa, restaurantes, librerías, etc. Asimismo, le permitirá realizar el pago de expensas de forma electrónica, agilizando la gestión de la administración.

Por otra parte, para realizar la apertura de la cuenta consorcio, el Banco Ciudad solicitará al administrador del consorcio su número en el Registro Público de Administradores porteño, una copia certificada de su última acta de designación (o renovación en el cargo); DNI original y copia, y constancia CUIT. Del consorcio requerirá el CUIT y una copia del Reglamento de Copropiedad. Prometen que presentada la documentación, el servicio estará disponible en 72 horas hábiles.

1.- Reglamento de Copropiedad, y sus eventuales reformas, debidamente inscriptos.

2.- Acta de Asamblea con Designación del Administrador o Acta de Asamblea donde conste la ratificación de la Designación del Administrador por otro período según lo establecido en el Reglamento de Copropiedad.

3.- Liquidación de expensas de los últimos 3 meses.

4.- Constancia de Domicilio del Consorcio (en caso que su denominación no coincida con el lugar físico del mismo).

5.- Comprobante de inscripción ante la AFIP.

6.- Documento de Identidad y Constancia de CUIT/CUIL/CDI del Representante Legal (Administrador) y de aquellos propietarios autorizados con uso de firma.

7.- El Banco validará la inscripción del Administrador en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal

8.- Todos aquellos consorcios que ya poseen una cuenta en el Banco Ciudad, deben presentarse en la sucursal en la que la radicaron para convertirla en una cuenta Consorcio y conseguir la bonificación al 100%

Los trabajadores de Página|12 vs. su empleador 'progre'

[BPN-11/10/18] El pasado 19 de septiembre, por primera vez en 32 años, Página|12 no acompañó el desayuno de sus lectores. Para Víctor Santa María, titular del SUTERH (Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal) y en su calidad de empleador, el matutino porteño no estuvo en los kioscos debido a que "un paro sorpresivo de los trabajadores de prensa en reclamo de mejoras salariales hizo imposible realizar la edición impresa".

En primer término, los trabajadores no consideran que fue sorpresivo, vienen denunciando a lo largo del 2018 varios tipos de irregularidades y quejas. Las tres más urgentes son la falta de pago de haberes correspondientes al 2017, el incumplimiento del acuerdo paritario del 2018 y el cierre de suplementos con el consiguiente despido de personal.

En segundo lugar es tradición que cuando los trabajadores hacen un paro las notas de esa edición son producidas por personal jerárquico o externo. En el paro del pasado martes 18 no fue así, por una decisión empresarial no se preparó la edición del día siguiente y el miércoles no salió a los quioscos. Sin embargo el lunes 24 comenzó una huelga de 36 horas y Página|12 –salvo el día de la huelga general de todo el país- salió normalmente.

En diálogo con Pequeñas Noticias uno de los delegados de la comisión interna del medio comentó que a pesar de estas dos huelgas no hubo respuesta de la patronal a los reclamos de los trabajadores y adelantó que la comisión interna ya se aprobó una huelga por 48 hs. Todo hace suponer que si la situación laboral no mejora el paro podría ser efectivo durante el mes de octubre.

Con posterioridad, la comisión interna del medio comunicó: "Luego de semanas de dilaciones, el Grupo Octubre se comprometió ayer a abrir una mesa de negociación la semana próxima a fin de saldar su deuda con los y las trabajadoras del diario, producto del incumplimiento de la paritaria de prensa", y agregó: "Frente a este compromiso, resolvimos por unanimidad en asamblea poner en suspenso el paro de 48 horas votado para esta semana hasta escuchar la propuesta y evaluar en conjunto cómo seguir".

Es de destacar que mientras los trabajadores de Página|12 se debaten con estos problemas, Santa María, ya en su rol de sindicalista, consiguió para su sector un aumento promedio anual del 27,66% para el 2018 contra el año anterior y que difunde el acuerdo para que los administradores comiencen a abonar el aumento a los encargados aún antes de que el Ministerio de Trabajo notifique la homologación a las partes intervinientes.

El delegado de Página|12 explicó a Pequeñas Noticias que los trabajadores están cobrando los aumentos correspondientes al 2017 en 10 cuotas y que la última será en mayo de 2019. Es de recordar que a la luz de la inflación creciente el valor en pesos de éstas se licua rápidamente.

Sobre el año en curso, el vocero de los trabajadores puntualizó que les "están debiendo el 10% de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y el proporcional del aguinaldo que terminarán pagando al gusto de ellos en el 2020. Eso es lo que nosotros queremos evitar y es por eso el conflicto que estamos teniendo"

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¡¡¡ Ya empezó el cuarto sorteo del año !!!

[BPN-11/10/18] El pasado 2 de octubre comenzó el cuarto sorteo que organizó Pequeñas Noticias este año. En esta oportunidad se regalarán cinco ejemplares del libro "Vecinos famosos y otras historias desopilantes de edificios" de Mariel Kernes. Los libros fueron provistos gentilmente por su autora.

Para participar del sorteo, los seguidores/participantes del grupo/sitio del medio en Facebook deben cumplir dos condiciones:

2.- Compartir esa publicación en su propio muro en modo público, para que pueda ser verificado. Importante: En sorteos anteriores a muchos ganadores no se les pudo adjudicar el libro porque fue imposible verificar si cumplió con esta condición.

El sorteo se realizará sólo entre quienes hayan cumplido con las ambas condiciones.

Muy importante: Los ganadores dispondrán de siete días corridos (una semana), para retirar su ejemplar de nuestras oficinas, caso contrario se procederá a sortear el libro entre los restantes participantes. No se realizarán envíos sin excepciones. El ejemplar no retirado se volverá a sortear entre el resto de los participantes.

El libro, que se desarrollan a través de 204 páginas, consta de nueve capítulos, un prólogo y los correspondientes agradecimientos y dedicatorias. Sus capítulos son: "Me lo contaron los famosos", "Anécdotas y opiniones de administradores y vecinos", "Y así nos comunicamos", "Me los contaron los vecinos", "Me lo contaron los administradores", "Las reuniones de consorcio", "Encuesta", "Anécdotas de convivencia en otros países" y "Comentarios finales".

Llamó la atención de la redacción de Pequeñas Noticias la gran cantidad de entrevistas a figuras públicas que realizó la autora. Entre los 76 personajes que relataron detalles de sus vivencias relacionadas con consorcios en las 60 páginas que compone el capítulo se pueden encontrar actores, futbolistas, periodistas, humoristas, conductores de radio o TV, políticos, funcionarios, legisladores, modelos y "mediáticos", entre otros.

Sobre la producción de este capítulo la autora develó: "Luego de escribir ‘Anécdotas de un administrador de consorcios’, pensé que sería atractivo que en esta oportunidad gente famosa compartiera conmigo anécdotas de su vida cotidiana en edificios. Y puse manos a la obra... Se inició una etapa que me llevó bastante tiempo y esfuerzo, pero de a poco lo fui logrando. A los famosos les gustó mi proyecto de escribir este libro, les pareció divertido el tema y el hecho de compartir sus vivencias. Y para mí fue una oportunidad de conocerlos desde otro lugar —es decir a través de sus relatos—, y concluir que ellos también ‘son vecinos’, y experimentan las mismas cosas que cualquiera de nosotros".

Los cinco ganadores del tercer sorteo ya recibieron sus libros

[BPN-11/10/18] En una semana Pequeñas Noticias entregó los cinco ejemplares del libro "Edificios con amenities. Administración de Edificios de Propiedad Horizontal, Premium y Megaconsorcios" de autoría de la Dra. Diana Sevitz y la Cra. Liliana Corzo a los ganadores del sorteo. En esta oportunidad los afortunados ganadores fueron Christian Pesce, Gustavo García, Jorge Geiler, Marcela Menoni y Silvia Yori.

El sorteo comenzó el 10 de agosto y duró hasta el 10 de septiembre inclusive. Se sortearon tres libros entre los suscriptos al Boletín de Pequeñas Noticias y dos entre los participantes del grupo de Pequeñas Noticias en Facebook.

En esta oportunidad las publicaciones del sorteo en la página y en el grupo de Facebook de Pequeñas Noticias alcanzaron 3.331 personas que realizaron 257 interacciones. Las publicaciones cosecharon 7 me encanta, 64 me gusta, 22 comentarios y fueron compartidas 86 veces.

La obra consta de 14 capítulos que se desarrollan a lo largo de 390 páginas. Estos son: "Orígenes y definición de los amenities", "Visión del desarrollador", "Amenities", "Reglamento de Propiedad Horizontal", "El administrador de edificios con amenities", "Liquidación de expensas en edificios con amenities", "Las asambleas en edificios con amenities", "Personal de los edificios con amenities", "Proveedores, contratación de empresas tercerizadas y locación de espacios comunes", "Convivencia", "Resolución de conflictos en consorcios con amenities", "La innovación y el administrador de consorcios", "Nuevos conjuntos inmobiliarios" y "Experiencias nacionales e internacionales".

Los 5464 zombis avanzan o el regreso de los "muertos" muy vivos.

La fantasía y la realidad conviven en la vida de los consorcios.

Había una vez un Reino en el que casi todos sus habitantes vivían en casas que se apilaban, unas sobre otras, similar a los departamentos de un edificio de PH.

Como toda comunidad tenían reglas que algunos cumplían y otros no, también solían reunirse para acordar convivir en armonía pero era difícil porque los intereses y recelos particulares pesaban más que los comunes. Casi como en nuestros consorcios.

En ese Reino, los problemas de sus súbditos no le importaban demasiado al Rey, éste solo demostraba interés en cobrar los tributos para mantener su Corte.

Todo siguió así hasta el día en que al Rey no le pareció suficiente la recaudación y pidió consejo a sus amigos y a sus asesores.

Primero llegaron los amigos y se comprometieron a ayudar al Rey para aumentar la opulencia de la Corona, claro que a cambio necesitaban algunas prebendas como la de obligar a los habitantes a realizar periódicamente trabajos en sus viviendas y que solo ellos tuvieran la exclusividad.

Casi como en nuestros consorcios con la caterva de abonos mensuales.

El Rey emitió los edictos, los amigos empezaron a vivir mejor y la Corona aumentó sus ingresos.

Como vivir en las viviendas apiladas fue más caro, algunos vecinos constituyeron asociaciones y/o entidades, algunas unipersonales, con el objetivo de enfrentar los abusos reales.

Pasó el tiempo y los asesores vieron al Rey preocupado porque otra vez no aumentaban los ingresos del reino.

Para mantener su confianza y no perder el trabajo, le aconsejaron tomar el control absoluto sobre lo que hacían los habitantes en las viviendas apiladas del Reino.

Como todo servicio prestado por el Reino tendría un costo y podría aumentar los tributos, además la Corona tendría tanta información que podría compartirla con sus amigos a cambio de cierta colaboración.

Para que los súbditos no se negaran también le recomendaron crear monstruos y fantasmas que solo desaparecerían si aceptaban el control y la protección del Reino.

El monarca podría mostrarse como defensor de sus súbditos, "luchando como el Quijote contra los monstruosos molinos de viento".

Finalmente para evitar que se quejen del aumento de los tributos, el magnánimo Rey debía prometer que les devolvería algo de lo que les venía cobrando desde que favoreció a sus amigos. Aclaro que si esto sucediera en nuestros consorcios sería casualidad, porque este es un cuento de ficción.

El Rey lo formalizó y se sorprendieron porque los habitantes ni se inmutaron, todo lo contrario, se creían los fantásticos peligros reales y que ahora iban a descansar tranquilos bajo la protección real.

Los asesores se dieron cuenta que solo habían logrado mantener su trabajo y la confianza del Rey, pero nada que llenara más sus bolsillos.

Entonces se les ocurrió pedir la venia real para reflotar una vieja norma que se había derogado por protestas de los súbditos que habían sido incentivados por los que se llamaban, a sí mismos, sus representantes.

La astucia de los asesores les indicó que ahora necesitaban interesar a esos supuestos representantes que antes habían fomentado la protesta.

Este Reino es imaginario y toda semejanza con la derogada Ley 5464 es pura coincidencia, esto es así porque nuestro hombre político "nunca" tropieza dos veces con la misma piedra, o sí?

Los asesores hablaron en privado con ciertos auto-designados representantes, de principios algo maleables a cambio de un reconocimiento oficial y/o un emolumento, para conformar un nuevo Consejo de Notables y evitar nuevas rebeliones.

Los súbditos que viven en las casas apiladas, casi como nuestros departamentos, deberían pagar obligatoriamente, por orden del Rey, la dedicación y el trabajo de este nuevo Consejo.

Los asesores del Rey y sus cómplices trataron de ocultar el acuerdo pero el movimiento de las sombras delataron al renovado monstruo jurídico que obedecerá sólo a algunos viejos conocidos personajes.

Como el borrador de este cuento ya existe y su texto asusta de verdad, este EXORDIO lo escribo sólo para que, una vez que se dé a conocer, estén preparados para las intensas emociones que generará en nuestra libertad.

Esperemos que solo quede en borrador para que no suceda como en las películas de ciencia ficción en las que, con el paso del tiempo, la realidad supera la imaginación

La historia de la propiedad horizontal en nuestro país es realmente penosa. Vecinos agrupados por la simple necesidad de compartir un techo, desde siempre se han visto asediados por diferentes corporaciones que quieren aprovecharse de su intrínseca desunión. La unión hace la fuerza no suele ser una consigna aceptada por los propietarios de unidades funcionales, y por ello, los resultados están a la vista: soportan un régimen de convenios colectivos de encargados injusto y expoliador a la vez que la continua avanzada de las asociaciones de administradores que se empeñan en crear una entidad corporativa para cercenar su libertad de contratar libremente a quien los administre. Cada uno quiere hacer, de los consorcios, su propio "coto de caza". Ya lo hemos expresado en artículos anteriores.

Ahora, lamentablemente, parece que a esa jauría se le ha agregado un nuevo integrante: las empresas constructoras, y sorprendentemente, con la anuencia de la legislatura de nuestra ciudad. En efecto, con la inocente excusa de bajar las expensas, se ha elaborado un proyecto de ley -hoy en plena discusión- que consagra una ganancia extra y gratuita de los constructores de edificios, en perjuicio directo de la integridad edilicia de los consorcios.

Se trata de una reforma del Código de Edificación de la ciudad de Buenos Aires que pretende eximir a las empresas, de la obligación de construir una vivienda destinada a portería.

Notemos el despropósito del proyecto: se regala gratuitamente al constructor un espacio y unas comodidades que obviamente pueden ser utilizados por el consorcio para contratar a un encargado con vivienda, o para destinarlos a otros fines, como el alquiler a terceros, lugar para reunión de asambleas o cualquier otro.

En verdad, olímpicamente quieren tomarle el pelo a la gente. ¿Quién puede creer que sólo podemos prescindir de un encargado con vivienda permanente simplemente porque en el edificio no existe vivienda para ellos? Sólo quien desconoce la naturaleza de la propiedad horizontal, que consagra a la asamblea de propietarios como soberana. Es decir que son los propietarios reunidos en asamblea, quienes pueden decidir tener o no tener un empleado con vivienda, y además destinar o no esas comodidades a otros fines. Pero la vivienda del portero es un espacio de propiedad común, como el terreno, o las escaleras.

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