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15 de diciembre de 2020 - Nº 694

Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

Le entregaron a Bouza el Protocolo para las Asambleas Virtuales

Autoridades de la CAPHyAI le entregaron a Vilma Bouza el protocolo que la entidad desarrolló para la realización de asambleas virtuales Las autoridades prometieron estudiarlo antes de fin de año.

[BPN-15/12/20] El pasado 11 de diciembre, el Adm. Miguel Ángel Suma, presidente de la CAPHyAI, entregó a Vilma Bouza, directora general de Defensa y Protección del Consumidor porteño, el Protocolo para las Asambleas Virtuales que desarrolló la entidad.

En representación de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias asistió también el Adm. Daniel Tocco, la Dra. Diana Sevitz y el Dr. Jorge Martín Irigoyen. Por...


 

 

CAPHyAI

El protocolo para asambleas virtuales en detalle

Uno de los puntos destacables del protocolo para las asambleas virtuales que la CAPHyAI presentó al Gobierno porteño es que requiere que la identificación de los copropietarios al momento de ingresar a una asamblea se haga mediante el servicio de identificación que ofrece el ReNaPer El protocolo es complejo y Pequeñas Noticias pone a disposición de sus lectores su texto completo.

Asambleas virtuales

Un golpe de timón impuesto por la realidad

Si bien la entidad sigue en desacuerdo con este tipo de asambleas, la necesidad de buscar una solución para propietarios y administradores más la proliferación de ofertas para realizarlas que no dan garantía de su validez la obligó a elaborar el protocolo Trabajan también en la modificación de algún aspecto puntual del Código Civil y Comercial.


Administración Global


Protagonistas

Falleció Luis Games

El pasado 5 de diciembre falleció el Cr. Luis María Games Fue Contador Público Nacional, Lic. en Administración de Empresas y empresario Su figura está íntimamente asociada a su inquebrantable oposición a la iniciativa ‘Consorcio Participativo’ de Horacio Rodríguez Larreta y Facundo Carrillo Las autoridades de CASIPH expresaron una profunda tristeza por su fallecimiento.


Consorcios en tiempo de pandemia

El mandato de los administradores vencerá a fin de año

Vilma Bouza, directora general de Defensa y Protección del Consumidor porteño, prorrogó el mandato de los administradores de consorcios hasta el último día de este año En total todas las prórrogas suman casi nueve meses Según fuentes confiables a fin de año se volvería a prorrogar. 


Ya salió la 5ª edición

Administrando en los tiempos del nuevo Código Civil y Comercial

La Dra. Diana Sevitz y la Cra. Liliana Corzo publicaron la quinta edición de su libro "Administrando en los tiempos del nuevo Código Civil y Comercial" Las autoras donaron gentilmente a Pequeñas Noticias dos ejemplares para sortear entre sus lectores.


Proyecto de ley nacional

Proponen que los alquileres sólo se puedan pactar en pesos

Un diputado nacional del Frente de Todos presentó un proyecto de ley que prohibiría la concertación de los alquileres en moneda extranjera Para lograrlo quiere agregar un artículo 16º bis a la Ley 27.551.


Paritarias 2020/2021

Maestranza recibió un 20% en cuatro cuotas a partir de enero

Así trascendió los últimos días de noviembre Se acordó también un "adelanto" de 5 mil pesos El acuerdo llegó en medio de protestas de opositores por reclamos salariales y despidos en diferentes empresas.


Índices de aumentos salariales para la propiedad horizontal

Este año las escalas perderán 3,2 puntos contra la inflación

Las escalas salariales del sector perdieron 3,73 puntos porcentuales contra la inflación que mide el INDEC a lo largo de este año Sin embargo, el año pasado habían ganado 4,75 puntos Durante noviembre debió haber habido una primera revisión de las escalas.


Comunidad consorcial

Gabriela Pilar Saldivia vive una historia de amor con Damián Rojo

Desde hace unos meses la exadministradora, excoordinadora del RPA porteño y secretaria general de SEARA está comprometida con el panelista de Intrusos en el Espectáculo Rojo documentó ampliamente su historia de amor en su cuenta en Instagram La comunidad consorcial lo conoció por haber conducido "Reunión de Consorcios TV".


Correo de Opinión

Análisis sobre la implementación de las asambleas virtuales 

por el Dr. Lisandro Cingolani


Correo de Lectores

Está como jornalizada desde hace cinco meses

(25/11/2020)


Pequeñas Noticias

Nosotros

Agencia Gubernamental de Control

El año que viene se mantendría el valor de la oblea del ascensor

Así lo propuso el Ejecutivo porteño en su proyecto de Ley Tarifaria para el año que viene Por este concepto se recaudarán 189 millones de pesos o casi 2.500.000 dólares Ante las numerosas contradicciones, Pequeñas Noticias solicitó al Gobierno porteño que informe la cantidad de ascensores que existen en la CABA.


Provincia de Buenos Aires

Trabajan para crear un RPA en Villa Gesell

Se trata de una iniciativa del Ejecutivo local Se estaría tratando en la Comisión de Legislación El Consejo Deliberante invitó a la Cámara de Administradores local a participar de un primer encuentro en la búsqueda de consensos Adelantaron que habrá otros encuentros.


Pedido de Gervasio Muños a Jorge Ferraresi

Extensión de alquileres congelados y suspensión de desalojos

El presidente de la Federación de Inquilinos se reunió con el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación para solicitarle que se extiendan los alquileres congelados y la suspensión de desalojos hasta el 31 de marzo Le presentó seis propuestas que facilitarían a los inquilinos el acceso a las viviendas de alquiler.


Ley Tarifaria 2021

Subió el piso no imponible en Ingresos Brutos para los alquileres

La Ley Tarifaria 2021 eximirá del pago de Ingresos Brutos a los alquileres de hasta dos viviendas siempre y cuando cada una no supere los 30.000 pesos mensuales Este aumento de la base no imponible representa un aumento del 447,76%.


SUTERyH Rosario

Jorge Cabrera de cara a las elecciones del año que viene

El encargado de edificios rosarino contó a Pequeñas Noticias qué propone para su gremio tanto en el área sindical y social como para su obra social Las elecciones se demoraron por la pandemia pero serían durante el primer cuatrimestre de 2021.


Hasta enero del año que viene

Se prorrogaron la prohibición de despedir y la doble indemnización

Durante noviembre el Ejecutivo nacional prorrogó el pago de la doble indemnización hasta el 25 de enero Por su parte, la prohibición de despedir o suspender sin justa causa y por falta de trabajo la extendió hasta el 29 del mismo mes.


Ricos & Famosos

Vicky Xipolitakis estaría complicada con las expensas y el alquiler

Así lo reveló Mercedes Ninci en el programa Bendita TV Las expensas sumarían 175 mil pesos y el alquiler 16.500 dólares Hace más de un año que Xipolitakis se separó de Javier Naselli y mantiene con él un fuerte conflicto en la justicia.


Correo de Lectores

El suplente y el 20

(25/11/2020)


Correo de Lectores

No es de grupo de riesgo y viene en bici

(24/11/2020)


Bolsa de Trabajo

Avisos Clasificados


Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias

Le entregaron a Bouza el Protocolo para las Asambleas Virtuales

[BPN-15/12/20] El pasado 11 de diciembre, el Adm. Miguel Ángel Suma, presidente de la CAPHyAI, entregó a Vilma Bouza, directora general de Defensa y Protección del Consumidor porteño, el Protocolo para las Asambleas Virtuales que desarrolló la entidad <ver nota>.

En representación de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias asistió también el Adm. Daniel Tocco, la Dra. Diana Sevitz y el Dr. Jorge Martín Irigoyen. Por su parte, acompañaron a Bouza el responsable del Registro Público de Administradores (RPA) porteño, Diego Sarrabayrouse, y su segundo José Luis Lobisch.

En diálogo con Pequeñas Noticias, el Adm. Summa informó que se le entregó el protocolo a Bouza quien prometió analizarlo durante los quince días que quedan hasta fin de año.

Es de recordar que el pasado 23 de noviembre el Adm. Summa acompañado de la Dra. Sevitz se habían reunido con Facundo Carrillo, secretario de Atención Ciudadana y Gestión Comunal de la CABA, Bouza y Sarrabayrouse para ofrecerles la colaboración de la entidad de administradores en la elaboración de un protocolo para la realización de asambleas virtuales.

El mandato y las DDJJ

Por otra parte, el presidente de la CAPHyAI agregó: "A nosotros también nos preocupa que el 1º de enero puedan caducar los mandatos de los administradores y finalizar el término del tiempo establecido para presentar ante el RPA las declaraciones juradas".

Señaló también que la entidad que representa lo único que le pidió a los funcionarios es que los consulten: "Hasta ahora no nos habíamos metido pero creemos que llegó el momento que entre todos pongamos un poco de orden porque si no esto va a ser un caos. Queremos saber qué plazo van a establecer para los mandatos".

En este sentido explicó que "Hay megaconsorcios como pueden ser los de Puerto Madero que están bancarizados y mueven millones de pesos que el 2 de enero pueden llegar a quedar inoperables porque el administrador ya no tiene mandato para mover los fondos que requiere el mantenimiento del edificio.

El 29 de octubre, mediante la Disposición 4883 (BO: 3/11/20) se prorrogó hasta el 31 de diciembre el plazo del que disponen los administradores que ejercieron la actividad durante 2019 para presentar sus declaraciones juradas (DDJJ) ante el RPA [1].

Por último, el 1º también extendió el mandato de los administradores de consorcios hasta el último día de este año mediante la Disposición 5126 (BO: 4/12/20) <ver nota> Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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[1] BPN Nº 692 del 16/11/20: "Se prorrogaron las DDJJ hasta fin de año".


Administración Bernetti SRL

Contadora Viviana B. Grinberg


CAPHyAI

El protocolo para asambleas virtuales en detalle

Sesión virtual en la Cámara de Diputados de la Nación, sólo estan presentes los presidentes de bloque y las autoridades de la HCD.

Sesión virtual en la Cámara de Diputados de la Nación, sólo estan presentes los presidentes de bloque y las autoridades de la HCD.


[BPN-15/12/20] El protocolo para asambleas virtuales que el pasado 11 de diciembre la CAPHyAI entregó a Vilma Bouza, directora general de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA, exige que la primera identificación de los participantes a una asamblea se realice a través de un servicio de identificación externo como el que ofrece el ReNaPer (Registro Nacional de las Personas). Abre también la posibilidad de que en asambleas posteriores puedan existir otros mecanismos como la identificación por sus vecinos o mediante una firma biométrica: huella digital, iris, reconocimiento facial u otros.

El protocolo está dividido en nueve títulos: Consentimiento del Art. 158º del CCyC, Registro de habilitados para participar, Notificación, Emisión de cartas poderes, Identificación, Deliberación, Votación, Actas y Desconexión.

El trabajo realizado es complejo y Pequeñas Noticias pone a disposición de sus lectores el texto original:

Protocolo para asambleas bajo modalidad a distancia

El presente protocolo versa exclusivamente sobre las características y situaciones propias que se presentan en las asambleas a distancia, también llamadas virtuales.

En todos los demás aspectos se deberán seguir los lineamientos del reglamento, de la normativa vigente y demás fuentes de derecho.

Consentimiento del Art. 158º del CCyC [1]

Si el reglamento prevé explícitamente las reuniones a distancia este se a lo previsto en dicho reglamento.

Si el reglamento nada dice, las asambleas virtuales se considerarán válidas con el mero consentimiento de los propietarios que se podrá expresar de diferentes maneras, como ser:

[*] con la confirmación de recepción de la citación,

[*] con la participación en la asamblea,

[*] con la ausencia de oposición fundada expresada previamente.

Dicho consentimiento no será exigido mientras duren las restricciones a la circulación y a las reuniones dispuestas por el Decreto PEN 297/2020 [2] y complementarias.

Registro de habilitados para participar

El administrador deberá mantener un registro electrónico de las personas habilitadas a participar en las asambleas de sus consorcios incluyendo la referencia a la o las unidades respectivas.

Este registro tendrá datos consistentes con los obrantes en el libro de propietarios y estará disponible para consulta de otros propietarios antes, durante o después de las asambleas.

En ningún caso el registro contendrá información que exceda los previsto en el inc. del artículo 5 de la Ley 25.326 [3]

Notificación

La notificación deberá ser realizada en la forma prevista por el respectivo reglamento, a la que se sumará una notificación electrónica.

Características adicionales de la notificación:

[*] Se incluirán todos los datos necesarios para ingresar a la reunión virtual (URL, ID de la reunión, contraseña, etc.).

[*] La notificación electrónica deberá realizarse al correo electrónico del propietario registrado en la base de datos del administrador. En su defecto podrán utilizarse otros medios con idéntico fin (correo instantáneo, aplicación específica de notificación, etc.).

[*] La notificación deberá incluir el nombre y número de documento de la o las personas habilitadas a participar respecto a la unidad notificada y su carácter (titular, representante legal o apoderado) según registros del administrador.

[*] En la notificación deberá explicitarse un mecanismo para que el interesado solicite actualizar los datos en forma previa a la asamblea.

[*] En la notificación deberá explicitarse un mecanismo para la emisión de cartas poderes.

Emisión de cartas poderes

[*] Serán válidas las cartas poderes en formato imagen con la firma ológrafa escaneada siempre que el administrador tenga la firma del propietario registrada en el respectivo libro para una eventual revisión.

[*] También serán válidas las cartas poderes que se emitan de manera electrónica mediante cualquier mecanismo en la medida en que como mínimo pueda validarse la identidad del emisor con la misma dirección electrónica utilizada para la notificación de la citación.

Identificación

El fin de la identificación es acreditar que la persona que está ingresando a la reunión en representación de determinada unidad sea la que figura en los registros del consorcio como propietario o representante legal de aquella.

Los datos de aquellos registros estarán disponibles durante la asamblea para consulta de los presentes.

La identificación de los participantes deberá hacerse a través de un servicio de identificación externo al consorcio con el servicio ofrecido por el Registro Nacional de las Personas (ReNaPer) [4] u otro con similares prestaciones.

Una vez que la persona fuera identificada por el proveedor externo podrán establecerse, para asambleas posteriores, otros mecanismos de identificación tales como:

[*] Identificación interpares, es decir, que otros dos o más participantes aseguren conocer a la persona.

[*] Identificación biométrica aplicada por la misma plataforma según información obtenida en una identificación externa anterior.

El consorcio podrá sustituir el mecanismo de validación a través de un servicio externo en la medida en que se cumpla lo siguiente:

[*] Que los propietarios se identifiquen en forma sucesiva indicando verbalmente o por escrito su nombre y exhibiendo su documento de identidad.

[*] Que en el inicio de la asamblea haya una instancia donde las identificaciones puedan objetarse y votarse. En caso de rechazarse por mayoría una identificación esa persona será excluida de la reunión.

Durante la identificación y durante las votaciones la cámara del dispositivo deberá permanecer encendida transmitiendo la imagen en vivo del rostro de la persona.

Deliberación

Deberá procurarse que el medio o la plataforma utilizada pueda llevarse adelante de forma tal de asegurar:

[*] Un método equitativo de asignación de la palabra teniendo en cuenta: el tiempo previsto de deliberación para ese tema; la cantidad de interesados en hablar; la prioridad de quien no habló todavía respecto a otro que sí lo hizo; el derecho a responder cuando un participante hace alusión expresa a otro participante.

[*] Transmisión en simultáneo de audio y video de quien esté en uso de la palabra.

[*] Posibilidad de todos los participantes de incorporar mensajes o información en cualquier momento del debate aún sin estar en uso de la palabra.

[*] Posibilidad de todos los participantes de volver a escuchar cualquier exposición previo al momento de la votación.

La administración del uso de la palabra podrá realizarse en forma automática mediante reglas conocidas por los asistentes.

También podrán realizarla las autoridades de la asamblea o en su defecto el administrador del consorcio.

Votación

La votación de las mociones presentadas deberá realizarse teniendo en cuenta lo siguiente:

[*] Las mociones a votarse serán expresadas en forma verbal y escrita por las autoridades de la asamblea y su texto estará fijo en pantalla hasta que termine la votación.

[*] Se podrá votar a través de un mecanismo de conteo automático cuando el mismo pueda asegurar:

[*] La nominalidad o individualización del voto por cada unidad funcional.

[*] Que se otorgue un tiempo prudencial para emitir el voto.

[*] Que quien votó pueda cambiar su voto hasta el momento de cierre de la votación.

[*] Que las mociones votadas vayan mostrando en pantalla sus votos unitarios, por porcentaje sobre los presentes y por porcentaje sobre el total así como también las unidades que correspondan a esos votos.

[*] De no utilizarse un mecanismo automático las autoridades de la asamblea irán otorgando uso de micrófono en forma sucesiva a todos los presentes, quienes manifestarán su elección a viva voz indicando la o las unidades a las que representen.

[*] Finalizada la votación se plasmará en pantalla la moción aprobada.

Si la asamblea hiciera propuestas de decisiones que incluyeran a los ausentes en los términos del art. 2060 CCyC [5] la notificación de estas propuestas se hará por el mismo medio que la notificación de la citación a la asamblea que se hiciera oportunamente y los resultados de esa votación se recibirán por idéntico medio.

Una vez cerrado el período para la votación de las propuestas de decisiones el administrador añadirá un archivo anexo a los registros electrónicos de la asamblea dejando constancia de los votos recibidos y del resultado final.

El resumen de esa información se volcará al pie del acta transcripta al libro y será suscripto por los mismos firmantes del acta original.

Actas

Deberá guardarse registro electrónico completo de la asamblea virtual de forma tal que asegure su libre acceso por parte de los propietarios y administradores en ejercicio durante al menos cinco años.

El resumen de lo actuado se transcribirá al libro de actas del consorcio y será firmada por las personas designadas.

En dicha transcripción constará:

[*] Que la asamblea se realizó en forma virtual y la forma en que fueron notificados los participantes.

[*] El día, hora y duración de la asamblea.

[*] Que los firmantes fueron elegidos durante la celebración del acto.

[*] El resumen de las exposiciones, las mociones aprobadas y las constancias que los participantes hayan solicitado en forma expresa.

[*] El link de acceso a los registros electrónicos completos de la asamblea y la clave de acceso si correspondiera.

Desconexión

Si por cualquier motivo durante el transcurso de la asamblea ocurriera un episodio de desconexión que afecte al administrador se abrirá un período de media hora previsto para resolver el inconveniente.

Superado ese lapso se producirá un cuarto intermedio y dentro de los ocho días corridos el administrador deberá citar a la reanudación de la asamblea. Para ello recurrirá a los mismos medios utilizados en la citación original.

Si la desconexión afectase a otros participantes se considerará, a todos los efectos, que los aquellos se ausentaron durante el curso de la asamblea.


[1] Código Civil y Comercial Nacional (Vigente con las modificaciones. Última actualización 2/12/2020)

Artículo 158. Gobierno, administración y fiscalización

El estatuto debe contener normas sobre el gobierno, la administración y representación y, si la ley la exige, sobre la fiscalización interna de la persona jurídica.

En ausencia de previsiones especiales rigen las siguientes reglas:

a) si todos los que deben participar del acto lo consienten, pueden participar en una asamblea o reunión del órgano de gobierno, utilizando medios que les permitan a los participantes comunicarse simultáneamente entre ellos. El acta debe ser suscripta por el presidente y otro administrador, indicándose la modalidad adoptada, debiendo guardarse las constancias, de acuerdo al medio utilizado para comunicarse;

b) los miembros que deban participar en una asamblea, o los integrantes del consejo, pueden autoconvocarse para deliberar, sin necesidad de citación previa. Las decisiones que se tomen son válidas, si concurren todos y el temario a tratar es aprobado por unanimidad.


[2] Decreto DNU 297/2020. Poder Ejecutivo Nacional (PEN) aislamiento social preventivo y obligatorio coronavirus (COVID-19) – Disposiciones. Fecha de sanción 19/03/2020. Publicada en el Boletín Nacional del 20/03/2020.

Resumen: A fin de proteger la salud pública, lo que constituye una obligación inalienable del estado nacional, se establece para todas las personas que habitan en el país o se encuentren en el en forma temporaria, la medida de "aislamiento social, preventivo y obligatorio" en los términos indicados en el presente decreto. La misma regirá desde el 20 hasta el 31 de marzo inclusive del corriente año, pudiéndose prorrogar este plazo por el tiempo que se considere necesario en atención a la situación epidemiológica.


[3] Protección de los datos personales. Ley 25.326. Disposiciones Generales. Principios generales relativos a la protección de datos. Derechos de los titulares de datos. Usuarios y responsables de archivos, registros y bancos de datos. Control. Sanciones. Acción de protección de los datos personales. Sancionada: Octubre 4 de 2000. Promulgada Parcialmente: Octubre 30 de 2000. El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc. sancionan con fuerza de Ley: Ley de Protección de los Datos Personales Capítulo I Disposiciones Generales Artículo 1° - (Objeto). La presente ley tiene por objeto la protección integral de los datos personales asentados en archivos, registros, bancos de datos, u otros medios técnicos de tratamiento de datos, sean éstos públicos, o privados destinados a dar informes, para garantizar el derecho al honor y a la intimidad de las personas, así como también el acceso a la información que sobre las mismas se registre, de conformidad a lo establecido en el artículo 43, párrafo tercero de la Constitución Nacional. Las disposiciones de la presente ley también serán aplicables, en cuanto resulte pertinente, a los datos relativos a personas de existencia ideal. En ningún caso se podrán afectar la base de datos ni las fuentes de información periodísticas. Artículo 2° - (Definiciones). A los fines de la presente ley se entiende por: - Datos personales: Información de cualquier tipo referida a personas físicas o de existencia ideal determinadas o determinables. - Datos sensibles: Datos personales que revelan origen racial y étnico, opiniones políticas, convicciones religiosas, filosóficas o morales, afiliación sindical e información referente a la salud o a la vida sexual. - Archivo, registro, base o banco de datos: Indistintamente, designan al conjunto organizado de datos personales que sean objeto de tratamiento o procesamiento, electrónico o no, cualquiera que fuere la modalidad de su formación, almacenamiento, organización o acceso. - Tratamiento de datos: Operaciones y procedimientos sistemáticos, electrónicos o no, que permitan la recolección, conservación, ordenación, almacenamiento, modificación, relacionamiento, evaluación, bloqueo, destrucción, y en general el procesamiento de datos 2 personales, así como también su cesión a terceros a través de comunicaciones, consultas, interconexiones o transferencias. - Responsable de archivo, registro, base o banco de datos: Persona física o de existencia ideal pública o privada, que es titular de un archivo, registro, base o banco de datos. - Datos informatizados: Los datos personales sometidos al tratamiento o procesamiento electrónico o automatizado. - Titular de los datos: Toda persona física o persona de existencia ideal con domicilio legal o delegaciones o sucursales en el país, cuyos datos sean objeto del tratamiento al que se refiere la presente ley. - Usuario de datos: Toda persona, pública o privada que realice a su arbitrio el tratamiento de datos, ya sea en archivos, registros o bancos de datos propios o a través de conexión con los mismos. - Disociación de datos: Todo tratamiento de datos personales de manera que la información obtenida no pueda asociarse a persona determinada o determinable. Capítulo II Principios generales relativos a la protección de datos Artículo 3° - (Archivos de datos - Licitud). La formación de archivos de datos será lícita cuando se encuentren debidamente inscriptos, observando en su operación los principios que establece la presente ley y las reglamentaciones que se dicten en su consecuencia. Los archivos de datos no pueden tener finalidades contrarias a las leyes o a la moral pública. Artículo 4° - (Calidad de los datos). 1. Los datos personales que se recojan a los efectos de su tratamiento deben ser ciertos, adecuados, pertinentes y no excesivos en relación al ámbito y finalidad para los que se hubieren obtenido. 2. La recolección de datos no puede hacerse por medios desleales, fraudulentos o en forma contraria a las disposiciones de la presente ley. 3. Los datos objeto de tratamiento no pueden ser utilizados para finalidades distintas o incompatibles con aquellas que motivaron su obtención. 4. Los datos deben ser exactos y actualizarse en el caso de que ello fuere necesario. 5. Los datos total o parcialmente inexactos, o que sean incompletos, deben ser suprimidos y sustituidos, o en su caso completados, por el responsable del archivo o base de datos cuando se tenga conocimiento de la inexactitud o carácter incompleto de la información de que se trate, sin perjuicio de los derechos del titular establecidos en el artículo 16 de la presente ley. 6. Los datos deben ser almacenados de modo que permitan el ejercicio del derecho de acceso de su titular. 3 7. Los datos deben ser destruidos cuando hayan dejado de ser necesarios o pertinentes a los fines para los cuales hubiesen sido recolectados. Artículo 5° - (Consentimiento). 1. El tratamiento de datos personales es ilícito cuando el titular no hubiere prestado su consentimiento libre, expreso e informado, el que deberá constar por escrito, o por otro medio que permita se le equipare, de acuerdo a las circunstancias. El referido consentimiento prestado con otras declaraciones, deberá figurar en forma expresa y destacada, previa notificación al requerido de datos, de la información descrita en el artículo 6° de la presente ley. 2. No será necesario el consentimiento cuando: a) Los datos se obtengan de fuentes de acceso público irrestricto; b) Se recaben para el ejercicio de funciones propias de los poderes del Estado o en virtud de una obligación legal; c) Se trate de listados cuyos datos se limiten a nombre, documento nacional de identidad, identificación tributaria o previsional, ocupación, fecha de nacimiento y domicilio; d) Deriven de una relación contractual, científica o profesional del titular de los datos, y resulten necesarios para su desarrollo o cumplimiento; e) Se trate de las operaciones que realicen las entidades financieras y de las informaciones que reciban de sus clientes conforme las disposiciones del artículo 39 de la Ley 21.526. Artículo 6° - (Información). Cuando se recaben datos personales se deberá informar previamente a sus titulares en forma expresa y clara: a) La finalidad para la que serán tratados y quiénes pueden ser sus destinatarios o clase de destinatarios; b) La existencia del archivo, registro, banco de datos, electrónico o de cualquier otro tipo, de que se trate y la identidad y domicilio de su responsable; c) El carácter obligatorio o facultativo de las respuestas al cuestionario que se le proponga, en especial en cuanto a los datos referidos en el artículo siguiente; d) Las consecuencias de proporcionar los datos, de la negativa a hacerlo o de la inexactitud de los mismos; e) La posibilidad del interesado de ejercer los derechos de acceso, rectificación y supresión de los datos.


[4] Validación remota de identidad en tiempo real con el ReNaPer mediante factores de autenticación biométrica (reconocimiento facial) y fotografía del DNI.

El Sistema de Identidad Digital (SID) es una plataforma desarrollada íntegramente por el Estado que permite validar la identidad a distancia y en tiempo real con el ReNaPer mediante factores de autenticación biométrica.

Es producto de un trabajo conjunto entre el Ministerio del Interior y la Secretaría de Innovación Pública con el objetivo de poner la tecnología e innovación al alcance de todos los ciudadanos para que tengan la posibilidad de acceder a servicios o realizar trámites desde cualquier dispositivo electrónico con conectividad móvil.


[5] Código Civil y Comercial Nacional - Artículo 2060. Mayoría absoluta (Vigente, con las modificaciones. Última actualización 02/12/2020)

Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.

La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.

El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.

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Caldén: Control de plagas.


Asambleas virtuales

Un golpe de timón impuesto por la realidad

El Adm. Miguel Ángel Summa, presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI).

El Adm. Miguel Ángel Summa, presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI).


[BPN-15/12/20] El Adm. Miguel Ángel Summa, presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), reveló que elaboró el Protocolo para Asambleas Virtuales a raíz de la insistencia de diferentes sectores para realizarlas y por la proliferación de ofertas de plataformas para efectuarlas que no dan garantías de su validez. Adelantó que la CAPHyAI trabaja en un proyecto para modificar algún punto del Código Civil y Comercial de la Nación.

La entrevista

Pequeñas Noticias: ¿Por qué la CAPHyAI -habiéndose expedido contra las asambleas virtuales- elaboró un protocolo para poder realizarlas?

Miguel Ángel Summa: Si bien la Cámara se ha expedido en diferentes momentos fundamentando los motivos por los cuales no avalaba las asambleas virtuales, la insistencia de diferentes sectores por efectuarlas han generado una situación confusa tanto para los copropietarios como para los administradores. Esto acompañado de una serie de ofertas sobre plataformas para poder efectuarlas que no dan las garantías necesarias para dar validez a la asamblea en sí, nos obligó como Cámara a replantear la situación y -si bien seguimos en desacuerdo- mantenemos conversaciones con algunos integrantes de CASIPH, con el fin de generar una plataforma que contenga pautas que garanticen la seguridad jurídica de lo que se resuelva en la asamblea. Ese es el objetivo sobre el que estamos trabajando en el protocolo para asambleas virtuales.

PN: ¿Consideran que este protocolo por sí mismo es suficiente para evitar las impugnaciones de las asambleas virtuales o harían falta otras medidas? Por ejemplo, ¿sería necesario modificar el Código Civil y Comercial?

MAS: En relación a este punto, estamos trabajando para garantizar la seguridad jurídica, por lo cual no dudamos que vamos a tener que presentar una propuesta de modificación del Código Civil y Comercial, en relación a las asambleas virtuales.

PN: En caso de ser necesario modificar el CCyC, ¿qué artículo o artículos puntuales se deberían modificar y qué deberían decir?

MAS: Consideramos que todavía es temprano para definirlo. Tenemos claro el objetivo, pero todavía estamos trabajando para tener una propuesta precisa sobre el tema. Una de las claves podría estar en el Art. 2058º que regula las facultades de la asamblea, al definirla como "la reunión de propietarios". Una vez finalizada la iniciativa, seguramente la daremos a conocer Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Curso/Taller de Sueldos para la Propiedad Horizontal.

Servicios informáticos para administradores y consorcios.


Protagonistas

Falleció Luis Games

[BPN-15/12/20] El pasado 5 de diciembre falleció el Cr. Luis María Games, Contador Público Nacional, Lic. en Administración de Empresas, titular de Plataforma de Pagos SA, una plataforma informática para la cobranza de expensas y alquileres en el mercado nacional, y socio fundador de la Cámara Argentina de Sistemas Informáticos de Propiedad Horizontal (CASIPH).

Para la comunidad consorcial la figura de Luis Games está íntimamente asociada a su inquebrantable oposición a la iniciativa "Consorcio Participativo" de Horacio Rodríguez Larreta, jefe de Gobierno de la CABA, y Facundo Carrillo, secretario de Atención y Gestión Ciudadana [1]. Esta ley –aún no reglamentada- pretende crear una plataforma gratuita para las liquidaciones de expensas, cerrando así una importante cantidad de empresas informáticas que brindan ese servicio al sector.

Como antecedente se destaca que Luis Games fue el típico emprendedor argentino que munido de una sólida formación académica, ingenio y muchísimo esfuerzo creó una fuente de trabajo y riqueza desde Mar del Plata para brindar servicios a todo el país. Menospreciado por el Gobierno de la CABA supo contar a este medio que en una reunión que junto a colegas mantuvo con Facundo Carrillo éste con soberbia les aconsejó: "Si no quieren cerrar, reconviértanse".

Es de recordar que Larreta anunció su proyecto el 13 de septiembre de 2017 y ya el 1º de noviembre Games y un grupo de colegas crearon CASIPH. De su primera comisión directiva ocupó el puesto de secretario [2].

Participó en varias oportunidades en este medio con opiniones, argumentos y severas denuncias contra Consorcio Participativo: "Detrás de funcionarios amigables, los verdaderos objetivos de la plataforma son: arrebatar información privada de las personas; crear un canal de comunicación soslayando al administrador; analizar datos, comportamientos y opiniones; identificar usos y costumbres de los individuos; medir capacidad de consumo; calificar capacidad económica y contributiva; agudizar controles fiscales; trazar perfiles de consumo y segmentar; inducir conductas" [3].

Creativo y original, fue célebre su aparición en la última reunión de la Comisión de Legislación General que trató el proyecto gubernamental vestido como un personaje de la película Matrix. "Nosotros vemos que Consorcio Participativo puede tener distintos pseudónimos, puede ser ‘Consorcio Corporativo’, puede ser ‘Estado Participativo’, puede ser ‘Plataforma para Todos’ y puede ser ‘Expensas Claras pero en su versión de Matrix Recargado", dijo a un puñado de legisladores que de mala gana y obligados por los procedimientos escucharon a informáticos, administradores y consorcistas exponer sus argumentos [4].

Comunicado de Plataforma de Pagos SA

Comunicamos con profundo pesar el fallecimiento del Señor Luis María Games, socio fundador de Plataforma de Pagos S.A.

Es importante remarcar que todos los procesos operativos diarios de la empresa continuarán desarrollándose con total normalidad, como así también todo lo referente a la atención al cliente, área comercial y de soporte, contando con el apoyo de siempre de nuestro ente recaudador Banco Comafi S.A.

Asumirá como Presidente de la sociedad, el hasta ahora vicepresidente, contador Nicolás Gustavo Buzzi, quien forma parte de la empresa desde su fundación y que cuenta con gran experiencia y un conocimiento integral del negocio. 

Esperamos que el vínculo y la relación con su empresa siga siendo tan fluida y satisfactoria como siempre, y quedamos enteramente a disposición por cualquier inquietud o aclaración al respecto.

El 19 de diciembre de 2017 mantuvo reuniones en la Defensoría del Pueblo de la CABA junto a sus compañeros de CASIPH y consorcistas de las comunas 3 y 15 [5].

El 30 de marzo de 2018 Luis Games escribió una carta a Mauricio Macri para expresarle "su enorme desilusión con la impronta del jefe de Gobierno de la Ciudad, para aprobar el proyecto de ley denominado ‘Aplicación Consorcio Participativo’". Con pocos días de diferencia, el 3 de abril, le envió una carta del mismo tenor a Elisa Carrió, por aquel entonces diputada de la Nación de la Coalición Cívica por la CABA [6].

El 28 de junio de 2018, la Legislatura porteña aprobó en general el proyecto de ley Consorcio Participativo con 44 votos y 14 abstenciones. En particular -el artículo 14º que trata específicamente sobre la Aplicación Oficial Consorcio Participativo- se aprobó con 38 votos positivos y 20 abstenciones. No hubo votos en contra. Es de destacar que de los legisladores de Vamos Juntos que convirtieron el proyecto en ley, 12 habían votado a favor de la sanción de la Ley Muñoz (Ley 5464) el 3 de diciembre de 2015 y cinco a favor de la Ley Zago (Ley 4.803) el 28 de diciembre de 2013 [7].

El 7 de septiembre de 2018, Luis Games presentó una Acción Declarativa de Inconstitucionalidad (ADI) contra la plataforma web, oficial y obligatoria conocida como Consorcio Participativo.

Sus compañeros de CASIPH acercaron a Pequeñas Noticias un correo en el que compartieron su sentir: "Queremos expresar nuestra profunda tristeza por el fallecimiento de nuestro compañero y socio fundador Luis María Games. Supo conducir un importante proyecto empresarial en la propiedad horizontal y defender con gran esfuerzo, compromiso y entusiasmo los derechos de nuestro sector ante la ofensiva del GCBA. Lo recordaremos siempre en su ejemplo de compromiso, seriedad, lealtad y perseverancia y acercamos nuestras condolencias a sus familiares e integrantes de su empresa" Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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[1] BPN Nº 617 del 10/10/17: "Rodríguez Larreta lanzó la 'Aplicación Oficial Consorcio Participativo’".

[2] BPN Nº 620 del 24/11/17: "Se creó CASIPH".

[3] BPN Nº 622 del 22/12/17: "Consorcio participativo, consorcio intervenido".

[4] BPN Nº 622 del 22/12/17: "La 2ª reunión de legisladores de la Comisión de Legislación General".

[5] BPN Nº 627 del 7/03/18: "La Defensoría intervino de oficio en Consorcio Participativo".

[6] BPN Nº 630 del 25/04/18: "Luis Games mandó una carta a Macri y otra a Carrió".

[7] BPN Nº 635 del 12/07/18: "El Proyecto Carrillo se convirtió en la Ley 5.983".


Administración Silvia Losada


Agencia Gubernamental de Control

El año que viene se mantendría el valor de la oblea del ascensor

[BPN-15/12/20] En el proyecto de la Ley Tarifaria del año que viene está previsto que el valor de la oblea del ascensor se mantendrá en 1.575 pesos por año. Desde que creó esta imposición económica hasta ahora el costo de la oblea subió un 630%. La iniciativa se aprobó el pasado 10 de diciembre pero su texto definitivo todavía no está disponible.

En detalle, el pasado 20 de noviembre el Ejecutivo porteño presentó el proyecto de la Ley Tarifaria del 2021 el cual en su artículo 103º expresa: "Por el servicio de Registro de Conservación de Elevadores, en concepto de tasa anual se abona $ 1.575 por cada elevador instalado (ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, guarda mecánica de vehículos, rampas móviles y artificios especiales)" <texto original>.

Ante las versiones contradictorias entre los diferentes actores institucionales del sector de los ascensores, la redacción de Pequeñas Noticias el 2 de diciembre pidió al Gobierno de la CABA que "informe en forma discriminada la cantidad de ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, guarda mecánica de vehículos, rampas móviles y artificios especiales registrados en el Registro de Conservación de Elevadores al 30 de noviembre pasado".

Valor Oblea

2013

250

2014

313

2015

405

2016

525

2017

725

2018

870

2019

900

2020

1.575

2021

1.575

Se subraya que si se quisiera hacer la cuenta de cuánto les costará este año a los contribuyentes porteños exhibir en sus ascensores el código QR que le permite saber el estado de su ascensor se tendría un problema. Mientras que FACARA el pasado 6 de enero anunciaba en su página de Facebook que había 120 mil ascensores en esta ciudad [1], Andrés Pozzo, vocero de esa misma entidad y miembro de la CECAF (Cámara Empresaria de Conservadores de Ascensores y Afines) un mes antes informaba que la cantidad de ascensores registrados era de un 68% de esa cifra. Para Pozzo hay 81 mil máquinas lo que representa una diferencia de casi 39 mil ascensores [2].

Por su parte el Gobierno de la CABA en mayo de 2019 informaba que se había renovado la oblea de 72.780 ascensores mientras que para Pozzo en ese mismo comunicado fechado en enero de este año fueron 76.128 máquinas, una diferencia de 3.348 unidades en 8 meses.

Finalmente, si se toman las 120 mil máquinas que declaró FACARA, el Gobierno de la CABA recaudará durante el año que viene en concepto de obleas de ascensores otros 189 millones de pesos (u$s 2.248.662).

A pesar de las cuantiosas cifras recaudadas de los consorcistas porteños a lo largo de estos últimos ocho años, todavía no se sabe a ciencia cierta cuántos siniestros por año se produjeron por culpa de un ascensor en la CABA, cuáles fueron sus motivos y cuáles fueron sus consecuencias (fallecidos, heridos y daños materiales) Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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[1] Facebook FACARA del 6/01/20: "Datos de la Industria Vertical".

[2] Circular FACARA del 4/12/19: "Se implementó la Res. 412-AGC-2019 que reglamenta parte del Código de Edificación porteño".


Administración López.

Marta Granados - Administraciones


Consorcios en tiempo de pandemia

El mandato de los administradores vencerá a fin de año

[BPN-15/12/20] Por octava vez, Vilma Bouza, directora general de Defensa y Protección del Consumidor porteño, prorrogó el mandato de los administradores de consorcios hasta el último día de este año. Según fuentes confiables, a fin de mes se volvería a prorrogar el mandato por lo menos por un mes más.

La nueva prorroga fue ordenada mediante la Disposición 5.126 firmada el 1º de diciembre y publicada en el Boletín Oficial el viernes 4. Es una copia exacta –salvo la fecha de vencimiento de la prórroga- de las anteriores. Se mantiene la contradicción entre el artículo primero, el segundo y el tercero sobre la realización de las asambleas presenciales. Es de recordar que mientras que en el primero las prohíbe, en el segundo las habilita para los casos en que sea urgente e impostergable la revocación del mandato del administrador y su rendición de cuentas.

De aprobarse el protocolo para las asambleas virtuales que presentó la CAPHyAI (Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias) a Bouza el pasado 11 de diciembre, para los consorcios se ampliarán las posibilidades de poder efectuar asambleas para tratar la rendición de cuentas anual y la renovación del mandato de los administradores. Es de recordar que esto último es indispensable para realizar las DDJJ ante el Registro Público de Administradores (RPA) <ver nota>.

Fecha

Disposición

BO

Desde 

Hasta

03/04/2020

2.597

8/04/2020

03/04/2020

31/05/2020

01/06/2020

3.534

4/06/2020

01/06/2020

30/06/2020

30/06/2020

3.778

8/07/2020

01/07/2020

31/07/2020

03/08/2020

4.184

6/08/2020

01/08/2020

31/08/2020

01/09/2020

4.416

4/09/2020

01/09/2020

30/09/2020

01/10/2020

4.650

6/10/2020

01/10/2020

31/10/2020

02/11/2020

4.926

4/11/2020

01/11/2020

30/11/2020

01/12/2020

5.126

 4/12/2020

01/12/2020

31/12/2020

La octava prórroga

La primera vez lo prorrogó hasta el 31 de mayo [1], la segunda hasta el 30 de junio [2], la tercera hasta el 31 de julio [3], la cuarta hasta el 31 de agosto [4], la quinta hasta el 30 de septiembre [5], la sexta hasta el 31 de octubre [6] y la séptima hasta el 30 de noviembre [7].

Desde la firma de la primera disposición el 3 de abril hasta el último vencimiento habrán transcurrido casi nueve meses: exactamente 8 meses, y 28 días.

La fría letra de la ley

Igual que sus predecesoras, la Disposición 5.126 consta de seis artículos de los cuales uno es de forma.

Artículo 1°.- Prorrógase excepcionalmente hasta el 31 de diciembre de 2020 inclusive, la duración del mandato conferido a los administradores de consorcios de propiedad horizontal de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuya renovación y rendición de cuentas debía ser tratada mediante asamblea presencial, la cual no podrá realizarse mientras perduren las medidas de prevención tendientes a reducir el riesgo de propagación del contagio del Coronavirus (COVID-19) en la población.

Artículo 2º.- Instrúyase a los administradores para que comuniquen de manera digital lo dispuesto en el Artículo 1° a los integrantes de los consorcios que administran, haciéndoles saber asimismo, que de considerar de naturaleza urgente e impostergable la revocación y rendición de cuentas, les asiste la posibilidad de oponerse a la prórroga dispuesta y solicitar la celebración de una asamblea, conforme los plazos y mayorías establecidas en el Código Civil y Comercial de la Nación.

Artículo 3º.- Establézcase que la celebración de dichas asambleas deberán tener carácter excepcional, optándose preferentemente por la modalidad a distancia o bien respetando los protocolos y normativas vigentes acordes a la situación epidemiológica actual. El administrador procurará el uso de plataformas o cualquier canal digital que posibilite el derecho de participación y voto de los integrantes del Consorcio, la conservación en soporte digital de la asamblea y la transcripción en el libro de actas de las resoluciones arribadas.

Artículo 4º.- Las decisiones adoptadas en las mismas, deberán ser comunicadas a los propietarios ausentes, a fin de que puedan ejercer el derecho tutelado en el artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Artículo 5º.- Exceptúase de la prórroga dispuesta en el Artículo 1º, a aquellos Consorcios que hayan implementado la asamblea virtual como forma de deliberación.

Artículo 6º.- Publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para su conocimiento y demás efectos comuníquese a la Subsecretaria de Servicios al Ciudadano. Cumplido, archívese.

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[1] BPN Nº 678 del 16/04/20: "Se prorrogó el mandato de los administradores hasta fin de mayo".

[2] BPN Nº 682 del 15/06/20: "Ahora el mandato de los administradores vence el 30 de junio".

[3] BPN Nº 684 del 16/07/20: "Por tercera vez se prorrogó el mandato de los administradores".

[4] BPN Nº 686 del 15/08/20: "Ahora el mandato de los administradores será hasta el 31 de agosto".

[5] BPN Nº 688 del 15/09/20: "Por quinta vez se prorrogó el mandato de los administradores".

[6] BPN Nº 690 del 15/10/20: "¡Se va la sexta! El mandato de los administradores vence el 31".

[7] BPN Nº 692 del 16/11/20: "Por octava vez Bouza prorrogó el mandato de los administradores".


Rodriguez y Asociados, Bienes Raícesy administración de consorcios


Provincia de Buenos Aires

Trabajan para crear un RPA en Villa Gesell

Gustavo Barrera, intendente de Villa Gesell e impulsor de la iniciativa [Foto Facebook /BarreraGusOk]

Gustavo Barrera, intendente de Villa Gesell e impulsor de la iniciativa [Foto Facebook /BarreraGusOk]


[BPN-15/12/20] Se está tratando en el Consejo Deliberante de Villa Gesell un proyecto de ordenanza para crear un Registro de administradores (RPA) local. Participó de una primera reunión con concejales para consensuar la iniciativa el presidente de la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Villa Gesell (CAPHVG), Adm. Ignacio Zapata Hernández quien adelantó que habrá otras reuniones.

De acuerdo a medios locales el proyecto del Poder Ejecutivo se está tratando en la comisión de "Legislación, Acuerdos, Digesto y Seguridad" del Consejo Deliberante.

Según la misma fuente, el Ejecutivo argumentó que "es deber del Honorable Concejo Deliberante reglamentar las actividades que se desarrollan dentro de su ámbito de competencia, que la actividad de administración de consorcios, en muchos casos es desarrollada de manera informal con lo cual llevar a cabo un control más eficiente y riguroso de los consorcios podrá garantizar entre otros un adecuado mantenimiento de los inmuebles, con su beneficio en seguridad pública y protección del patrimonio de los administrados".

Nueva cámara de administradores

La Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Villa Gesell fue creada en septiembre de este año y al día de hoy cuenta con 15 socios. Su presidente, en diálogo con Pequeñas Noticias, estimó que en Gesell hay entre 30 y 40 administradores formales y otro 50% más que lo hacen en forma informal.

Es de recordar

A modo de antecedente, el 5 de noviembre pasado el Concejo Deliberante de Necochea aprobó por unanimidad la creación de un Registro de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal y Renta (RACPHyR) local. Fue una iniciativa del concejal Rafael Iacono (Frente de Todos) que es también secretario general de Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) Necochea [1].

Por otra parte, desde diciembre de 2014 ya existe un RPA en la provincia de Buenos Aires pero hasta el momento no fue reglamentado [2] Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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[1] BPN Nº 692 del 16/11/20: "Impulsado por el SUTERyH local se creó un RPA en Necochea".

[2] BPN Nº 539 del 7/01/14: "Se creó un Registro Público de Administradores bonaerense".


Administrador Adolfo Tami

Administración Alas


Ya salió la 5ª edición

Administrando en los tiempos del nuevo Código Civil y Comercial

[BPN-15/12/20] Durante noviembre vio la luz la 5ª edición del libro "Administrando en los tiempos del nuevo Código Civil y Comercial" de la Dra. Diana Sevitz y la Cra. Liliana Corzo. La 1ª edición de este libro es de octubre de 2015 y nació destinada tanto para administradores como para profesionales, consorcistas e interesados en la materia.

Sobre esta última publicación sus autoras explicaron: "En esta quinta edición recogimos la experiencia, los comentarios, las sugerencias, las críticas y la práctica misma, todo lo cual se ve reflejado en estas páginas, a través de la incorporación de fallos acordes a la nueva normativa, adecuada a las distintas realidades de un país como el nuestro. Las enriquecedoras charlas y seminarios dictados en las ciudades de Buenos Aires y La Plata -así como en Paraná, San Miguel de Tucumán, Córdoba y Rosario- nos han permitido ampliar nuestro panorama. Muestra de ello son los innumerables comentarios vertidos en emails que hemos elegido para compartir con ustedes".

Este libro fue impreso por "La imprenta Ya", cuenta con 367 páginas en blanco y negro. Su tapa es de color rojo y presenta una foto de edificios tomada por el fotógrafo Marcelo Sevitz. En la contratapa –que es del mismo color- figura una foto de cada una de las autoras. La corrección estuvo a cargo de Diana Evelin Person.

En el prólogo original de la obra -que estuvo a cargo del Prof. Jorge Aurelio Alonso, asesor académico- éste señaló: "la claridad de conceptos, la simplificación de ejemplos, los casos prácticos, la cita de fallos recientes, la aclaración de dudas, la amplitud de temas convergentes a la administración de consorcios y hasta una clase de ‘resolución de conflictos’ sustentan este verdadero tratado, indispensable para quienes ejercen la administración de consorcios y sumamente útil para los mismos consorcistas".

En detalle

La obra está dividida en un prólogo a la 5ª edición a cargo de la Lic. Diana Mondino, economista de la Universidad CEMA; reflexiones a la 5ª edición a cargo de sus autoras, un prólogo escrito por el mencionado Dr. Alonso; 16 capítulos, un apéndice de artículos del CCyC y la biografía de ambas escritoras.

Los capítulos que lo integran son: "Fundamentos de la reforma del Código Civil y Comercial", "El consorcio como persona jurídica", "Derechos reales", "Reglamento de Propiedad Horizontal", "Cosas propias y comunes", "Documentación del Consorcio y rendición de cuentas", "Liquidación de expensas", "El administrador", "Derechos y obligaciones de los propietarios", "El consejo de propietarios", "Asambleas", "Personal de consorcio", "Edificios con amenities", "Subconsorcios y conjuntos inmobiliarios", "Normativa especial en jurisdicciones" y "Resolución de conflictos".

Las autoras

La Dra. Sevitz es abogada y mediadora oficial egresada de la Universidad de Morón. Colaboró con el libro "Propiedad horizontal, countries, barrios cerrados y otro emprendimientos" de Editorial La Ley (2010) y con el libro "Principios de la gestión del administrador de consorcios" de Editorial Bre (2008). Actualmente colabora respondiendo pregunta para el Rincón Solidario y presentando trabajo en la sección Gestión Profesional del Boletín de Pequeñas Noticias.

Por su parte, Liliana Corzo es contadora egresada de la Universidad de Buenos Aires (UBA) y también colaboró en esos dos libros Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Administración Liliana Silvia Bo


Pedido de Gervasio Muños a Jorge Ferraresi

Extensión de alquileres congelados y suspensión de desalojos

El ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi y el presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz [Foto Twitter de Ferraresi].

El ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi y el presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz [Foto Twitter de Ferraresi].


[BPN-15/12/20] El pasado 25 de noviembre, el presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz, se reunió con el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, para presentarle seis propuestas que facilitarían a los inquilinos el acceso a las viviendas de alquiler:

1.- La prórroga hasta el 31 de marzo del año que viene del Decreto 766/2020 que ordena la congelación de los alquileres y la suspensión de los desalojos que está en vigor hasta el 31 de enero.

2.- La regulación de los contratos de alquiler ante la AFIP.

3.- La promoción de una campaña de difusión de la nueva ley y decreto de alquiler.

4.- La creación de un organismo de control.

5.- La prohibición de la oferta de inmuebles en dólares.

6.- La creación de subsidios para la anulación de los pagos atrasados de alquiler.

Según las mismas fuentes, al finalizar el encuentro Gervasio Muñoz declaró: "Estamos para colaborar con el Ministro y empezar a solucionar la difícil situación que están viviendo los inquilinos. En principio, la extensión del decreto y el cumplimiento de la ley de alquileres son los puntos más urgentes".

Antecedentes

Es de recordar que el 29 de marzo de este año el presidente de la Nación, Alberto Fernández, suspendió los desalojos, prorrogó la vigencia de los contratos de locación y dispuso el congelamiento de los alquileres hasta el pasado 30 de septiembre. Posteriormente, el 24 de septiembre extendió la prórroga hasta el 31 de enero del año que viene.

Fecha

Disposición

BO

Desde

Hasta

29/03/2020

320/2020

29/03/2020

29/03/2020

30/09/2020

24/09/2020

766/2020

25/09/2020

01/10/2020

31/01/2021

Incluidos

Están alcanzados por este beneficio los inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural; las habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares; los inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; los inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; los alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; los alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; los alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; y los inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES) [1].

Excluidos

Están excluidos los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos [2] Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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[1] Artículo 9º del Decreto 320/2020.

[2] Artículo 10º del Decreto 320/2020.


Bolsa de trabajo: Avisos Clasificados - Ofrecidos

ENCARGADO DE EDIFICIOS Y/O AYUDANTE: Busco trabajo en la zona norte, CABA y zona sur - Responsable, trabajador, referencias comprobables, manejo de bombas de agua y calderas - Suplente para fines de semana preferentemente en CABA - Nombre: Martin Tejeda - Llamar al teléfono: (11) 5852-2362 de 7 a 21 hs. - Localidad: Capital Federal / Buenos Aires - Correo electrónico: martinseb.tejeda@gmail.com

ENCARGADO: Busco Trabajo de encargado en CABA o Zona Sur. Disponibilidad horaria - Nombre: Cristian Beleni - Llamar al teléfono: (11) 6103-9305 - Localidad: CABA / - Correo electrónico: gastonbeleni@outlook.com

ADMINISTRATIVO DE CONSORCIOS: Con experiencia en trámites bancarios, pagos y atención telefónica.Vivo en CABA - Estudiante universitario - Nombre: Pablo Isasmendi - Llamar al teléfono: (11) 5823-5200 de 11 a 18 hs. - Localidad: CABA/ Floresta - Correo electrónico: pablo_bht@yahoo.com.ar

ENCARGADO DE EDIFICIO DE MEDIA JORNADA ZONA: URQUIZA: Amplio conocimiento en tareas de mantenimiento. Cuento con titulo de encargado integral de edificios. Responsable. Experiencia comprobable - Nombre: Alberto Martin Fernandez - Llamar al teléfono: (11) 6266-9456 durante todo el dia - Localidad: CABA - Correo electrónico: kchtloco73@gmail.com

ENCARGADO: Busco trabajo para porteria de edificio - Nombre: Hector Rubén Casimiro - Llamar al teléfono: (15) 5527-7366 desde las 6 de la mañana hasta las  24 hs. - Localidad: Capital Federal - Correo electrónico: hectorcasimiro700@gmail.com

ENCARGADO: Estoy buscando un puesto de encargado a jornada completa o de media jornada. Es para tener un ingreso seguro ya que tengos mis pequeños emprendimientos - Nombre: Adrián Gómez - Llamar al teléfono: (11) 5903-0290 - durante todo el día - Localidad: Vicente López / Pcia. de Buenos Aires - Correo electrónico: yosoydelrojo_10@hotmail.com

ENCARGADA DE EDIFICIO SIN VIVIENDA: Busco trabajo en la zona de CABA. Tengo 54 años. Soy muy responsable, sostén de familia. Amplia disponibilidad horaria. Experiencia y referencias. - Nombre: Mónica Esther Martuccio - Llamar al teléfono: (11) 5928-6240 de 8 a 22 hs - Localidad: CABA - Correo electrónico: mona_066@hotmail.com

ADMINISTRATIVA EN ADMINISTRACIONES DE CONSORCIOS: Actualmente me desempeño freelance, realizando liquidaciones de expensas, sueldos, rubrica de libros, DDJJ ante RPA, registros de ascensores, de empleadores. Cuento con vasta experiencia en el área administrativa de consorcios en tareas como conciliaciones bancarias, trato con proveedores, con propietarios conflictivos, etc. - Nombre: Maria Barreiro - Localidad: Capital Federal - Correo electrónico: eugeniabarreiro@gmail.com

PERSONAL DE LIMPIEZA: busco trabajo de limpieza. Tengo experiencia y soy responsable habituado al trabajo. Soy de zona norte Vicente Lopez - Nombre: Horacio Torres - Llamar al teléfono: 4711-6367 - durante todo el dia - Localidad: Olivos / Pcia. de Buenos Aires - Correo electrónico: miguel11hora@protonmail.com

 

Proyecto de ley nacional

Proponen que los alquileres sólo se puedan pactar en pesos

[BPN-15/12/20] El pasado 25 de noviembre el diputado nacional Federico Fagioli (Frente de Todos) presentó un proyecto de ley que prohibiría la concertación de los alquileres en moneda extranjera.

Puntualmente pretende agregarle a la Ley 27.551 un artículo 16º bis bajo el "Título II - Regulación complementaria de las locaciones" que ordena: "En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concertarse. Será nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedará sujeto a determinación judicial".

Es de recordar que la Ley 27.551 que fue aprobada el pasado 11 de junio, cuenta con 24 artículos de los cuales la mitad modificaron el Código Civil y Comercial de la Nación: se le agregaron dos nuevos artículos (1.204º bis y 1.221º bis) y se le modificaron ocho (75º, 1.196º, 1.198º, 1.199º, 1.201º, 1.209º, 1.222º, 1.351º, 1.203º y 1.221º). Sus aspectos más relevantes ya fueron tratados por Pequeñas Noticias en su oportunidad.

El proyecto ingresó a la Cámara de Diputados de la Nación bajo el número de expediente 6375-D-2020 y consta de dos artículos de los cuales uno es de forma.

La carátula del proyecto trajo confusión a la redacción de Pequeñas Noticias porque si bien expresa que también se trata de modificar los artículos 1.196º y 1.209º del Código Civil y Comercial su texto, sólo propone incorporar el mencionado artículo 16º bis a la Ley 27.551.

Federico Fagioli es diputado nacional por el Frente de Todos, es militante de Movimiento Popular La Dignidad en el Frente Patria Grande, es integrante de UTEP (Unión de Trabajadores de la Economía Popular) y es miembro del Consejo local de Hábitat de Almirante Brown Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice



Ley Tarifaria 2021

Subió el piso no imponible en Ingresos Brutos para los alquileres

Los legisladores porteños Lucía Romano y Claudio Ariel Romero de Vamos Juntos [Foto: Legislatura porteña]

Los legisladores porteños Lucía Romano y Claudio Ariel Romero de Vamos Juntos [Foto: Legislatura porteña]


[BPN-15/12/20] El pasado 10 de diciembre, la Legislatura porteña aprobó la Ley Tarifaria de 2021 que eximirá del pago de Ingresos Brutos a los alquileres de hasta dos viviendas siempre y cuando cada una no supere los 30.000 pesos mensuales.

Este aumento de la base no imponible representa un aumento del 447,76%. Desde el 5 de diciembre del año pasado ese valor estaba establecido en 6.700 pesos mensuales por la Ley Tarifaria 2020 (Ley 6.280/19).

El inciso 9) del artículo 183º del Código Fiscal Vigente establece que están exentos del pago de Ingresos Brutos "los ingresos correspondientes al propietario por el alquiler de hasta dos unidades de vivienda y siempre que no se supere el importe que fije la Ley Tarifaria".

El proyecto recientemente aprobado lo había presentado el Ejecutivo porteño el 20 de noviembre.

Se escuchaba un run, run

El piso de 6.700 pesos mensuales vigente durante este año para el alquiler de dos viviendas fue considerado insuficiente y los legisladores porteños Lucía Romano y Claudio Ariel Romero (Vamos Juntos) presentaron el 30 de junio un proyecto de ley para aumentar esta base a 28.000 pesos mensuales por vivienda.

En aquel momento, la legisladora argumentó: "La ley tarifaria vigente establece que los alquileres mayores a $6.700 pagan el impuesto, lo cual se encuentra absolutamente desfasado y distante de la realidad comercial y del mercado ya que el valor de los mismos supera ampliamente este número, por eso es necesario modificar esta ley para adecuarla a la realidad", y agregó que "la rentabilidad de los alquileres ha ido cayendo año tras año. En el tercer trimestre del 2019 tuvo una caída del 30% con respecto a idéntico período de 2018, y un 4% con respecto al mismo trimestre de 2017. Actualmente la renta bruta para un dueño que alquila un departamento usado de dos ambientes (unos 45 metros cuadrados) es de un 2,42% anual, en promedio. Para muchos la caída de la rentabilidad coincide con la merma o el cese de ingresos dado el contexto de crisis económica por eso no adaptar los montos al contexto actual significa no darle alivio a un sector que viene siendo perjudicado".

La iniciativa tuvo la adhesión de parte de la coalición oficialista: Sergio Abrevaya (GEN) y Claudio Gabriel Cingolani, Juan Facundo Del Gaiso, María Cecilia Ferrero, Cristina García De Aurteneche, Esteban Garrido, Hernán Reyes y Guillermo Pablo Suárez de Vamos Juntos.

Ahora hay que anotarlos en la AFIP

Por otra parte, es de recordar que en 11 de junio pasado se aprobó la Ley 27.551 -mal llamada Ley de Alquileres- que en su artículo 16º obliga a los propietarios a declarar sus alquileres ante la AFIP y dispone sanciones a quienes no cumplan.

Textualmente ordena: "Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683".

Esto obligó a los propietarios a formalizar aquellos alquileres no registrados y por consiguiente debieron comenzar a pagar sobre ellos Ingresos Brutos Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Pequeñas Noticias minuto a minuto en Twitter.


Paritarias 2020/2021

Maestranza recibió un 20% en cuatro cuotas a partir de enero

Oscar Guillermo Rojas, secretario general del Sindicato de Obreros de Maestranza [Foto SOM]

Oscar Guillermo Rojas, secretario general del Sindicato de Obreros de Maestranza [Foto SOM]


[BPN-15/12/20] Los últimos días de noviembre trascendió que el Sindicato de Obreros de Maestranza (SOM), llegó a un acuerdo salarial con la Asociación de Empresas de Limpieza (ADEL) de un 20% de incremento en cuatro tramos a partir de enero del año que viene y un "adelanto" de 5.000 pesos.

Según el medio especializado InfoGremiales del 27 de noviembre, el acuerdo llegó en medio de protestas de opositores que venían movilizando al sindicato por la falta de respuestas a sus reclamos salariales y denunciando una serie de despidos en diferentes empresas.

En ese marco, un sector de trabajadores autoconvocados se había concentrado el día anterior en las puertas del sindicato para entregar un petitorio y denunciaron que en ese momento fueron agredidos por una "patota". Incluso uno de ellos fue apuñalado. El trabajador al día de la publicación todavía permanecía hospitalizado.

Luego de la firma del convenio, las autoridades del sindicato explicaron a los trabajadores: "En el marco de un año económicamente devastador para muestro país y el mundo, el SOMRA da a conocer los salarios conformados a partir del cierre de paritarias. Asimismo, ante la tremenda situación por la que atraviesa el sector, con cierres de empresas y drástica reducción de solicitud del servicio por parte de los contratantes, se destaca que se ha buscado ‘blindar’ de la manera más viable, las fuentes laborales, siendo que ‘Sin trabajo no hay recuperación posible’".

Por último agregaron: "Se ha generado un ‘adelanto’ para todos los trabajadores representados por el CCT/96, que se encuentren en actividad total o parcial -exceptuándose a los trabajadores dispensados de prestar tareas por la Resolución 2020-207-APN-MT, la suma de $ 5.000 para los trabajadores de jornada completa y la suma de $2.500 para los trabajadores de jornada reducida".

Si bien en marzo se había acordado un 16%, trabajadores del sector adujeron que ese aumento corresponde a la paritaria del año pasado. La suma aritmética de ambos aumentos arroja un 36% anual Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


SUTERyH Rosario

Jorge Cabrera de cara a las elecciones del año que viene

[BPN-15/12/20] Jorge Cabrera, encargado de edificio rosarino y candidato para el puesto de secretario general de SUTERyH Rosario [1] por la Agrupación Lista Verde contó a Pequeñas Noticias qué propone para su gremio tanto en el área sindical y social como para su obra social.

Pequeñas Noticias: ¿Cuándo son las elecciones en el SUTERyH de Rosario?

Jorge Cabrera: Las elecciones se postergaron para el 2021 por la cuarentena producto de esta pandemia. Todavía no han puesto fecha pero estimamos que será para fines de marzo o principios de abril de 2021.

PN: ¿Cuáles son las propuestas de la Agrupación Lista Verde en el área sindical?

JC: La verdad son muchas, te comento algunas: una farmacia sindical, la creación de un instituto de oficios, la creación de las secretarías de Deportes, de Cultura y de la Mujer; la remodelación del camping de Oliveros; la creación de un centro cultural; realizar convenios con gimnasios hasta tener el propio en nuestra sede; realizar convenios con clubes para que nuestros afiliados puedan hacer natación y la creación de una mutual.

PN: ¿Y cuáles son las propuestas para la obra social?

JC: En cuanto a la Obra Social también hay muchos proyectos como por ejemplo: la ampliación de la clínica en la sede con un plantel de médicos en todas las especialidades, que se mantengan en el tiempo y volver a tener prestadoras de muy buen nivel; la creación de un fondo de urgencias para la atención de los afiliados ante emergencias médicas; comenzar a realizar descuentos en ópticas y ortopedias y prestar servicios odontológicos completos.

PN: ¿Qué otras propuestas tienen?

JC: Hay dos proyectos que nos quitan el sueño: adquirir una ambulancia para traslados de nuestros afiliados y que brinde servicio a otros gremios que lo soliciten y poner en marcha un plan de viviendas para trabajadores de edificios en conjunto con la provincia y la nación.

PN: ¿Cuánto hace que existe la Lista Verde?

JC: La Agrupación Lista Verde existe desde hace más de una década. Su fundador es el Sr. Gabriel Irala, quien nos acompaña en este proyecto.

PN: ¿Cómo evaluás el desarrollo de la Lista Verde a través del tiempo?

JC: Ha crecido muchísimo y se nutrió de grandes personas con muchas ganas de trabajar y mucha capacidad.

PN: ¿Quiénes son los que van a encabezar la Lista Verde en las próximas elecciones?

JC: La lista estará encabezada por mí como secretario general y por Diego Ricci como secretario adjunto.

PN: ¿Quién es el secretario general ahora de SUTERyH?

JC: El Sr. Humberto García.

PN: ¿Cuánto hace qué está en el cargo?

JC: Desde el fallecimiento del Sr. Jorge Tapia, anterior secretario general, en febrero de 2013.

PN: ¿Querés agregar algo más?

JC: Quisiera compartir con mis compañeros encargados nuestro lema para las elecciones: "El futuro está en tus manos; Jorge Cabrera 2021; Agrupación Lista Verde" Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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[1] SUTERyH Rosario; Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal de Rosario.


Índices de aumentos salariales para la propiedad horizontal

Este año las escalas perderán 3,2 puntos contra la inflación

[BPN-15/12/20] Este mes las escalas salariales de los encargados de los consorcios [1] perderán 4 puntos porcentuales contra la inflación y 3,2 puntos en el año.

En el último acuerdo homologado en agosto del año pasado se aclaró que su vigencia será hasta el 31 de julio de 2021 pero en noviembre se debió haber realizado una primera revisión según el nivel general del Índice de Precios al Consumidor (IPC) que calcula el INDEC [2].

El próximo y último tramo de los aumentos acordados será de un 6% en marzo.

El incremento mensual

Durante diciembre el promedio de las escalas salariales no registró variaciones con respecto al mes pasado. Desde noviembre el promedio de las escalas salariales es de 50.294 pesos.

El incremento anual acumulado

El incremento acumulado de las escalas salariales durante el año 2020 será de un 32,82%.

El promedio de las escalas salariales durante diciembre del 2019 fue de 37.866 pesos y durante el mismo mes de este año los ya mencionados 50.294 pesos mensuales.

El promedio interanual

Por su parte, el promedio de las escalas salariales del 2019 contra el promedio del 2020 refleja un aumento del 40,53%. Un retroceso de 0,83 puntos porcentuales con respecto al mes pasado.

INDEC

Según el Índice de Precios al Consumidor que mide el INDEC la inflación de noviembre fue del 3,2% mientras que para el Relevamiento de Expectativas del Mercado (REM) que estima el Banco Central de la República Argentina (BCRA) la inflación de diciembre será de un 4%.

Según estos números, la inflación del 2020 está estimada en un 36,02%.

Jubilados

En diciembre el haber mínimo de un jubilado que paga expensas –luego del aumento del 5% otorgado mediante el Decreto 899/20 (BO: 25/11/20)- será de 19.035 pesos, lo que representa 226 dólares al precio oficial, 132 dólares a cotización turista o 129 dólares según el mercado blue.

En diciembre del año pasado ese haber estuvo en 19.068 pesos -a causa de un bono de 5 mil pesos que se repitió en enero- por lo que el aumento acumulado anual sigue arrojando números negativos: -0,17% Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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[1] Para comparar escalas salariales del sector se promediaron las funciones de encargado permanente con y sin vivienda en sus cuatro categorías de cada mes. En octubre y noviembre se sumó los 2.500 pesos otorgados por el Decreto 665/19. No se tomaron en cuenta la financiación en agosto y septiembre de dos mil pesos de los aportes de los trabajadores cuyo bruto haya sido inferior a los 60 mil pesos que otorgó el Gobierno nacional mediante el Decreto 561/2019. Se sumó el incremento salarial que otorgó el Poder Ejecutivo mediante el Decreto 14/2020 de tres mil pesos para enero y mil pesos más para febrero y meses subsiguientes.

[2] BPN Nº 687 del 21/08/20: "Nueva escala y es retroactiva a julio".


Hasta enero del año que viene

Se prorrogaron la prohibición de despedir y la doble indemnización

[BPN-15/12/20] Durante el mes de noviembre el Poder Ejecutivo nacional prorrogó hasta enero del año que viene tanto la prohibición de despedir o suspender a los trabajadores "sin justa causa y falta o disminución de trabajo y fuerza mayor" como el pago de la doble indemnización para los casos de despido sin justa causa.

El pago de doble indemnización se extendió hasta el 25 de enero del año que viene y la prohibición de despedir un poco más, hasta el 29 de enero.

Es de señalar que ambos decretos van de la mano porque en caso de un despido sin justa causa y por los motivos descriptos en el decreto al trabajador se le abren dos caminos de los que debe elegir uno: puede reclamar la reincorporación al trabajo solicitando una medida cautelar ante la justicia del trabajo o puede consentir el despido y reclamar el pago de la doble indemnización.

La prohibición de despedir

El Presidente de la Nación prorrogó la prohibición de despedir y suspender por 60 días el 13 de noviembre (BO: 16/11/20) mediante el Decreto 891/2020.

Prohibición de Despedir

Fecha

DNU

BO

Desde

Hasta

Días

31/03/2020

329/2020

31/03/2020

31/03/2020

30/05/2020

60

18/05/2020

487/2020

19/05/2020

31/05/2020

30/07/2020

60

28/07/2020

624/2020

29/07/2020

31/07/2020

29/09/2020

60

23/09/2020

761/2020

24/09/2020

30/09/2020

29/11/2020

60

13/11/2020

891/2020

16/11/2020

30/11/2020

29/01/2021

60

Sus artículos más relevantes textualmente rezan:

Artículo 2°.- Prorrógase la prohibición de efectuar despidos sin justa causa y por las causales de falta o disminución de trabajo y fuerza mayor por el plazo de sesenta (60) días contados a partir del vencimiento del plazo establecido por el Decreto N° 761/20.

Artículo 3°.- Prorrógase la prohibición de efectuar suspensiones por las causales de fuerza mayor o falta o disminución de trabajo por el plazo de sesenta (60) días, contados a partir del vencimiento del plazo establecido por el Decreto N° 761/20.

Quedan exceptuadas de esta prohibición las suspensiones efectuadas en los términos del artículo 223 bis de la Ley de Contrato de Trabajo.

Artículo 4°.- Los despidos y las suspensiones que se dispongan en violación de lo dispuesto en el artículo 2° y en el primer párrafo del artículo 3º del presente decreto no producirán efecto alguno, manteniéndose vigentes las relaciones laborales existentes y sus condiciones actuales.

Artículo 5°.- El presente decreto no será aplicable a las contrataciones celebradas con posterioridad a su entrada en vigencia.

Artículo 6°.- Las prohibiciones previstas en este decreto no serán de aplicación en el ámbito del Sector Público Nacional definido en el artículo 8° de la Ley N° 24.156 y sus modificatorias, con independencia del régimen jurídico al que se encuentre sujeto el personal de los organismos, sociedades, empresas o entidades que lo integran.

Artículo 7°.- El presente decreto entrará en vigencia a partir del día de su publicación en el Boletín Oficial.

La doble indemnización

Por su parte, el Decreto 961/2020 que se ordenó el 29 de noviembre (BO: 30/11/20) amplió hasta el 25 de enero del año que viene la emergencia pública en materia ocupacional declarada en diciembre del año pasado. En ella estaba previsto que en caso de despidos sin justa causa se deba abonar una indemnización doble.

Doble Indemnización

Fecha

DNU

BO

Desde

Hasta

Días

13/12/2020

34/2019

13/12/2019

13/12/2019

10/06/2020

180

09/06/2020

528/2020

10/06/2020

11/06/2020

08/12/2020

180

29/11/2020

961/2020

30/11/2020

09/12/2020

25/01/2021

47

He aquí sus artículos más relevantes:

Artículo 1°.- Amplíase hasta el 25 de enero de 2021 la emergencia pública en materia ocupacional declarada por el Decreto N° 34 del 13 de diciembre de 2019 y ampliada por el Decreto N° 528 del 9 de junio de 2020 a partir del vencimiento de la vigencia de esta última norma. En consecuencia, durante la vigencia del presente decreto, en caso de despido sin justa causa, la trabajadora afectada o el trabajador afectado tendrá derecho a percibir el doble de la indemnización correspondiente de conformidad con los términos del artículo 3° del Decreto N° 34/19 y la legislación vigente en la materia.

Artículo 2°.- El presente decreto no será aplicable a las contrataciones celebradas con posterioridad a la entrada en vigencia del Decreto N° 34/19 ni al Sector Público Nacional definido en el artículo 8° de la Ley N° 24.156 y sus modificatorias, con independencia del régimen jurídico al que se encuentre sujeto el personal de los organismos, ni a sociedades, empresas o entidades que lo integran.

Artículo 3°.- El presente decreto entrará en vigencia a partir del vencimiento del plazo establecido por el artículo 1° del Decreto N° 528/20.

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Comunidad consorcial

Gabriela Pilar Saldivia vive una historia de amor con Damián Rojo

Damián Rojo y Gabriela Pilar [Instagram de Damian Rojo del 18/09/20]

Damián Rojo y Gabriela Pilar [Instagram de Damian Rojo del 18/09/20]


[BPN-15/12/20] Desde hace unos meses, Gabriela Pilar Saldivia está comprometida con Damián Rojo quien hasta febrero del año que viene seguirá participando del programa Intrusos en el Espectáculo (América TV).

Desde febrero de este año a la fecha Rojo fue dejando un amplio testimonio de su relación amorosa con Saldivia en su cuenta en Instagram (@damianrojook).

A pesar que el primer indicio lo dió el 5 de septiembre de 2019 cuando cambió su estado en Facebook a "en una relación", Damián Rojo hace público por primera vez su romance con Saldivia a sus más de 18 mil seguidores el 2 de febrero del año siguiente en el que expresó: "Feliz cumple al amor de mi vida @gabypilarsaldivia q lindo festejarlo con vos!!" <vínculo>. El 14 de febrero -como era de esperar- escribió: "Esto resume exactamente lo que siento x vos @gabypilarsaldivia Te amo!!" <vínculo>. Un mes y medio después a fines de marzo compartió cuatro fotos realizadas frente al mar y a las Cataratas de Iguazú con el texto: "Q ganas de que pase esta pandemia y poder irme de vacaciones con @gabypilarsaldivia" <vínculo>. La última fue el 3 de diciembre con el texto: "Gracias @gabypilarsaldivia x bancarme y acompañarme a la hora de tomar decisiones importantes! Te amooo!!" <vínculo>. 

La comunidad consorcial conoció a Rojo cuando comenzó a conducir el programa "Reunión de Consorcios TV (Canal Metro) el 5 de agosto de 2017. En ese programa inicial Saldivia era panelista y fue presentada como especialista en propiedad horizontal.

El 27 de julio de 2019 Damián Rojo se despidió de ese programa –como era usual- hasta la próxima semana pero sorpresivamente el 3 de agosto la conducción del programa quedó a cargo de Mariela Blanco, una periodista de Canal 26 y columnista en Radio Cultura, entre otras actividades.

En ese programa la apertura del programa cambió y ya no se mencionaron a sus integrantes aunque en su canal de YouTube se mencionó que Blanco era su conductora y Saldivia una panelista especialista en propiedad horizontal. Eso duró hasta el 20 de mayo de este año en que también Saldivia dejó de figurar en los créditos del programa.

Es de recordar que Saldivia tiene una extensa trayectoria en la historia reciente de la propiedad horizontal: durante muchos años fue administradora de consorcios, en 2008 fue candidata a la presidencia de la CAPHyAI (Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias) [1], desde septiembre de 2009 hasta febrero de 2017 fue coordinadora del Registro Público de Administradores de la CABA () [2] y , por último, desde enero de 2016 es secretaria general de SEARA (Sindicato Empleados de Administradoras de la República Argentina) [3]. Actualmente Rojo la presenta como Licenciada en Relaciones Laborales.

Pensamientos Visibles SRL

El programa "Reunión de Consorcios TV" fue una creación de Pensamientos Visibles SRL una productora creada el 24 de julio de 2017 por un administrador (Jonathan Landesman), un periodista (Nicolás Leandro Kischner) y un Licenciado en Administración (Gabriel Eduardo Goldszier).

En marzo del año siguiente Kischner renunció a su cargo en la sociedad y cedió 250 de sus cuotas sociales a los otros dos integrantes Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

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[1] BPN Nº 360 del 22/10/08: "Nuevamente podrían confrontar dos listas".

[2] BPN Nº 387 del 7/10/09: "Dejó de administrar para hacerse cargo del RPA".

[3] BPN Nº 579 del 23/06/16: "Gabriela Pilar Saldivia es la titular de SEARA".


Ricos & Famosos

Vicky Xipolitakis estaría complicada con las expensas y el alquiler

[BPN-15/12/20] El pasado 21 de noviembre trascendió que Vicky Xipolitakis debe 175 mil pesos de expensas y 16.500 dólares de alquiler por el departamento en el que vive con su hijo en el barrio de Retiro. El alquiler –según la cotización del dólar blue- equivale a casi 2,5 millones de pesos.

La novedad la difundió la periodista Mercedes Ninci en el programa Bendita TV (El Nueve) donde afirmó: "Los vecinos de Xipolitakis están muy calientes porque sigue aumentando la deuda de las expensas y todos pensaron que iba a pagar algo ahora que tiene trabajo en el programa con más rating de la Argentina", y agregó: "Se le ha acumulado una deuda de expensas en este momento, al día de la fecha, de 350 mil pesos. Es la mitad, porque recordemos que ella paga el 50% y la otra mitad está paga y es la parte de Javier Naselli".

Por último, Ninci detalló: "Y sigue sin pagar la mitad del alquiler. Vamos al expediente. ¿Cuánto debe la señora de alquiler al día de la fecha? 16.500 dólares al blue, porque uno cree que los contratos en dólares se pagan en pesos, pero no. Son 2.650.000 pesos. No pagó en todo el año".

Hace más de un año que Xipolitakis se separó de Naselli en medio de un escándalo mediático que incluyó una denuncia por violencia de género y desde entonces ambos mantienen un fuerte conflicto en la justicia. Desde el entorno de la mediática afirmaron que el empresario debe depositarle 50.000 pesos por mes y pagarle la mitad de los 1.750 dólares al mes de los alquileres, de la medicina prepaga y los impuestos.

Sin embargo y si bien estos montos fueron impuestos por la justicia, Naselli -que es vicepresidente senior del banco UBS Investment Bank y gana, según el entorno de la participante de Masterchef Celebrity, 500.000 dólares por mes- no está pagando estos valores. De hecho, meses atrás y como el alquiler no se pagaba, el dueño del departamento le inició una demanda de desalojo a Vicky Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


Correo de Opinión

Análisis sobre la implementación de las asambleas virtuales por el Dr. Lisandro Cingolani

[BPN-15/12/20] La asamblea es uno de los tres órganos del consorcio (art. 2044 CCyC) y al mismo tiempo el de mayor jerarquía. Entre sus facultades están las de modificar el propio reglamento de propiedad (art. 2057 CCyC), la de de constituir y elegir al consejo de propietarios (arts. 2064 y 2066 CCyC) y la de designar al administrador.

La asamblea está definida como "la reunión de propietarios" (art. 2058 CCyC) y es el único órgano en el que todos los propietarios tienen derecho a participar.

Esta reunión de propietarios en su formato más conocido constituye un mecanismo que no está exento de dificultades y controversias.

A diferencia de lo que -por lo general- ocurre con las sociedades comerciales los integrantes del consorcio no suelen ser afines en su actividad laboral y no comparten similares niveles de preparación o situación económica.

Tampoco tienen los consorcios, salvo excepciones, lugares para la celebración de las asambleas. Las reuniones se hacen normalmente en el hall de entrada con los participantes de pie y sin buenas condiciones de luz, mobiliario, ventilación o acústica.

Hay propietarios que no viven en el edificio, por lo que muchas veces se pierden las citaciones (el domicilio constituido es en el consorcio) o bien se encuentran con dificultades para desplazarse al lugar.

Y eso no es todo. Las asambleas no son fluidas y agradables reuniones. Más bien todo lo contrario. Las situaciones de agresividad son habituales, hay personas que no dejan hablar al resto, los tiempos de duración son inciertos y los temas se entremezclan dificultando el avance.

Revisando actas de asambleas a través del tiempo se encuentra que la participación promedio no supera al 30%, siendo menor a mayor cantidad de unidades tenga el edificio.

Esta participación hace que muchas decisiones se tomen sin las condiciones de quórum o mayorías previstas por los reglamentos y los consorcios caminan por la cornisa de la impugnación.

Analizaremos el encuadramiento legal de las asambleas y su grado de permeabilidad a la incorporación de herramientas informáticas a distintas fases o aspectos de las mismas.

Sobrevuela este análisis una ineludible realidad. El funcionamiento tradicional de las asambleas está en crisis y es por tres razones: por la coyuntura de la pandemia del Covid 19; por sus debilidades intrínsecas y sobre todo por la formidable oportunidad que ofrecen las plataformas de comunicación en línea.

Primera parte

¿Las asambleas virtuales colisionan con el ordenamiento civil?

Revisaremos las normas específicas de la propiedad horizontal y por otro lado las generales sobre personas jurídicas.

En la regulación específica de la propiedad horizontal (Título V del CCyC)

El tema de las asambleas es tratado en el CCyC en los artículos 2058 a 2063.

Se alude a la modalidad de las asambleas -de manera directa o tácita- en los siguientes pasajes:

Art. 2058. (...) La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver (...).

Art. 2059. (...) es nulo el tratamiento de otros temas excepto si están presentes todos los propietarios (...)

Art. 2060. (...) la mayoría de los presentes puede proponer decisiones (...)

Art. 2062. (...) debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia (...)

(...) al pie de cada acta el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes (...)

El principal concepto al que se alude es el de reunión.

Empecemos por la definición.

Reunión es el efecto de reunir y según la RAE eso significa "juntar", "congregar", "amontonar".

Un sentido más amplio lo da Wikipedia cuando define "reunión" como un acto o proceso por el que un grupo de personas se unen, como un conjunto, con un propósito común.

¿Cuáles son, entonces, los elementos determinantes de una reunión?

Acto. Al hablarse de acto se hace referencia a un momento específico. La reunión se celebra en determinado día y horario.

Propósito. El propósito en común se puede manifestar de diferentes maneras y por lo general se define en forma previa a la reunión respondiendo a la pregunta ¿para qué?.

No es, entonces, el compartir el lugar el elemento determinante de una reunión. Nadie podría decir que las personas que están en el mismo momento en la cola del banco están en una reunión ni tampoco quienes comparten una sala de espera en un hospital.

Y, por el contrario, todos podemos decir que estamos presentes en una reunión por Zoom cuando podemos comunicarnos entre nosotros, discutir ideas o tomar decisiones.

En la interpretación más restringida podría entenderse que las reuniones ocurren en el mismo lugar físico. Sin embargo esa asunción excede la definición y se debe a que hasta hace poco tiempo no había otro modo de lograr ese propósito.

Análogamente, enviar una invitación se materializaba únicamente dejando un sobre de papel en la oficina de correos mientras que ahora se hace mayormente vía correo electrónico. Y siguió denominándose "envío de una invitación". Es decir, así como lo definitorio en este caso es el texto invitando, lo definitorio de una reunión es la coincidencia en realizar una comunicación en el mismo momento con un objetivo común.

Vamos a analizar otra definición de reunión utilizada en otro artículo como sostén de una postura que pone en duda la validez de las asambleas virtuales.

Se entiende por reunión a la agrupación de varias personas en un momento y espacio dados voluntaria o accidentalmente. (...)

La reunión de diferentes individuos en un lugar y momento específico puede llevarse a cabo de manera planificada, con un objetivo delimitado y con un tiempo de duración planeado, pero también puede darse de manera espontánea, por razones casuales y sin mayores propósitos. En ambos casos se habla del encuentro de dos o más personas que por lo general se conocen previamente, aunque no siempre sucede esto.

Si bien esta otra definición se enfoca en el concepto de lugar más que en el propósito (que no lo omite y solo aclara que el propósito puede ser difuso y de menor importancia), no encontramos suficiente razón para rechazar que este concepto de lugar no incluya a los lugares virtuales, algo que el lenguaje y el sentido común conceden.

Veamos la definición clásica:

Porción del espacio, real o imaginada, en que se sitúa algo.

El concepto de lugar responde al adverbio interrogativo ¿dónde? Y ese "dónde" puede entenderse como un lugar imaginario incluso en la definición tradicional.

Y más aún: el concepto de lugar también evolucionó con el desarrollo de internet y encuentra ejemplos incontrastables.

Las páginas de internet se llaman "sitios" y el orden de los archivos dentro de un disco rígido se hace con una estructura de carpetas.

¿Dónde compraste los pasajes? En despegar.com

¿Y dónde guardaste el escrito? En la carpeta "Estudio".

Teniendo en cuenta el estricto significado de las palabras, el fin del legislador al reglamentar las asambleas y sobre todo siguiendo lo establecido en el art. 158 inc. a del CCyC sobre personas jurídicas, una reunión virtual no entra en contradicción con lo normado en los art. 2058 a 2062 del CCyC.

No vemos, en suma, una contradicción entre los conceptos de "reunión" y "presentes" a que hacen referencia los mencionados artículos y las asambleas virtuales.

Es necesario armonizar lo anterior con lo previsto en el art. 2062. Allí se establece que debe llevarse en forma obligatoria un libro de actas en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Esto podría hacer presumir que la única forma prevista es labrar las actas en libros en papel y refrendarlas con firma ológrafa en el mismo momento en que se celebra la asamblea.

Sin embargo lo anterior es una presunción que excede al texto de la ley. No señala el artículo 2062 específicamente que todas las actas deban labrarse en un libro, no indica el momento en que deban labrarse ni tampoco dice que el libro deba ser en papel y tampoco dice que la firma deba ser ológrafa.

Volveremos sobre el tema de las actas y las firmas. Por ahora agregamos que el solo hecho no estar los libros de actas electrónicos aún regulados por las reglamentaciones locales no significa per se que no sean eficaces.

Por último, no podemos soslayar que las normas sobre los contratos -y el funcionamiento del consorcio nace de un tipo contractual- tienen como regla la supletoriedad (art. 962 CCyC). Es decir, que las partes interesadas puedan pactar en contrario y eso podría ocurrir tanto en cuanto a la forma de celebrar las asambleas como en relación a la modalidad elegida para plasmar el resultado de las mismas. Un reglamento de propiedad original o modificado podría prever con total eficacia la celebración de asambleas virtuales en todos sus aspectos.

Legislación sobre personas jurídicas en general

Hemos visto que la regulación específica sobre propiedad horizontal, si bien no las contempla, tampoco se opone a las asambleas virtuales. Cabe preguntarse qué sucede al respecto en la regulación que hace el Código desde un punto de vista más general cuando trata sobre las personas jurídicas.

El artículo 148 inc. h del CCyC incluye al Consorcio de Propietarios entre las personas jurídicas privadas.

Y el artículo 158, en relación a su funcionamiento, establece:

ARTICULO 158.- Gobierno, administración y fiscalización. El estatuto debe contener normas sobre el gobierno, la administración y representación y, si la ley la exige, sobre la fiscalización interna de la persona jurídica.

En ausencia de previsiones especiales rigen las siguientes reglas:

a) si todos los que deben participar del acto lo consienten, pueden participar en una asamblea o reunión del órgano de gobierno, utilizando medios que les permitan a los participantes comunicarse simultáneamente entre ellos. El acta debe ser suscripta por el presidente y otro administrador, indicándose la modalidad adoptada, debiendo guardarse las constancias, de acuerdo al medio utilizado para comunicarse; (...).

La regla general del Código Civil y Comercial acerca de los actos jurídicos de expresión escrita es que pueden adoptar cualquier soporte:

ARTICULO 286. (forma y prueba del acto jurídico). Expresión escrita. La expresión escrita puede tener lugar (...) por instrumentos particulares firmados o no firmados, excepto en los casos en que determinada documentación sea impuesta. Puede hacerse constar en cualquier soporte (...).

Por otro lado tengamos en cuenta la aplicación del art. 962 del citado código en cuanto a que:

Las normas legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes, a menos que de su modo de expresión, de su contenido, o de su contexto, resulte su carácter indisponible..

Vale la pena reiterar entonces que aún si entendiéramos que el art. 2062 estuviera haciendo una alusión expresa a la utilización de libros de actas de papel nada impediría que un consorcio decidiera adoptar una vía alternativa si ello no estuviera vedado por su reglamento de propiedad.

Recordamos el Art. 960 del CCyC.

ARTICULO 960.- Facultades de los jueces. Los jueces no tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley, o de oficio cuando se afecta, de modo manifiesto, el orden público..

No debemos olvidar que el reglamento de propiedad está facultado a establecer normas sobre el funcionamiento de las asambleas. Si un reglamento explícitamente mencionara que las asambleas únicamente podrán realizarse de manera presencial, naturalmente existiría un requisito previo de modificación del reglamento que habilite esta nueva modalidad. Y dicha modificación debería realizarse por asamblea celebrada de la manera tradicional.

Si el reglamento nada dice, de acuerdo al art. 158 las asambleas virtuales estarían expresamente habilitadas con la sola condición de "si todos los que deben participar del acto lo consienten", lo que confirma que las partes, salvo prohibición del reglamento de propiedad, pueden acordar sesionar en forma virtual.

Tengamos presente que el Código en este caso no habla de consentimiento previo, como sí lo hace en otros casos. Es decir que, siguiendo las reglas de los contratos, ese consentimiento podría expresarse de múltiples maneras: con la confirmación de recepción de la citación, con la participación o incluso con la ausencia misma de oposición explícita previa o posterior a la asamblea en cuestión.

Quien objetara que el enunciado "si todos los que deben participar" significa que se requiere de un acuerdo unánime previo y expreso para habilitar las asambleas virtuales estaría sobreinterpretando la exigencia y caería en el absurdo de pedir mayorías superiores a las necesarias para modificar el reglamento para una cuestión que afecta meras reglas de funcionamiento.

Pensar en asambleas virtuales, entonces, no pareciera entrar en colisión con normas indisponibles específicas sobre propiedad horizontal. Incluso más, están contempladas en forma expresa de nuestro ordenamiento civil en la parte general de personas jurídicas tanto en cuanto a su celebración como en relación a la manera de documentarse.

¿Y qué hay de la firma?

Más allá del mecanismo con el que se realice la asamblea y no obstante la modalidad que se utilice para su formalización existe un requisito para la prueba de la autoría de la declaración de voluntad de los participantes.

Esa autoría se expresa con las firmas, tanto para la acreditación de asistencia como para la ratificación del contenido.

Desde fines de 2001 rige la Ley 25.506 de firma digital y su hermana "no formal", la firma electrónica. Si bien fue durante años de aplicación muy reducida se terminó de consolidar con la sanción en 2015 del CCyC.

La Ley 25.506 en su artículo 3 establece:

ARTICULO 3. Del requerimiento de firma. Cuando la ley requiera una firma manuscrita, esa exigencia también queda satisfecha por una firma digital. Este principio es aplicable a los casos en que la ley establece la obligación de firmar o prescribe consecuencias para su ausencia..

Sobre la firma electrónica, el artículo 5 define:

ARTICULO 5. Firma electrónica. Se entiende por firma electrónica al conjunto de datos electrónicos integrados, ligados o asociados de manera lógica a otros datos electrónicos, utilizado por el signatario como su medio de identificación, que carezca de alguno de los requisitos legales para ser considerada firma digital. En caso de ser desconocida la firma electrónica corresponde a quien la invoca acreditar su validez..

En el nuevo código de 2015 recepta estos conceptos cuando establece en su art. 288:

ARTICULO 288. Firma. La firma prueba la autoría de la declaración de voluntad expresada en el texto al cual corresponde. Debe consistir en el nombre del firmante o en un signo.

En los instrumentos generados por medios electrónicos, el requisito de la firma de una persona queda satisfecho si se utiliza una firma digital, que asegure indubitablemente la autoría e integridad del instrumento.

Es decir que para los actos en los que no se prevé una especial instrumentación, si estos se plasmaran en documentos electrónicos la firma ológrafa no es un requisito indispensable y podría ser sustituida por la firma digital o en su caso, electrónica.

En conclusión, el juego armónico de las diferentes previsiones normativas excluye que pueda tacharse de nula a priori a una asamblea celebrada bajo el formato de asamblea virtual utilizándose una plataforma idónea.

Segunda parte

¿Qué condiciones deben reunir las asambleas virtuales para constituirse en una modalidad que pueda sustituir a las asambleas tradicionales?

En este análisis no hay que perder de vista los principios que rigen para la interpretación y aplicación de las leyes.

Principios que están contenidos en el propio CCyC en su artículo 2.

ARTÍCULO 2°.- Interpretación. La ley debe ser interpretada teniendo en cuenta sus palabras, sus finalidades, las leyes análogas, las disposiciones que surgen de los tratados sobre derechos humanos, los principios y los valores jurídicos, de modo coherente con todo el ordenamiento..

La ley se hace para regular aspectos de la sociedad de una manera ordenada, previsible y duradera. Como toda regla general tiene que seguirse y aplicarse teniendo en cuenta su contenido sin perder de vista en ningún momento su finalidad.

El CCyC divide las asambleas en tres fases: convocatoria y quórum (art. 2056 inc. m y 2059), reglas para deliberar (arts. 2056 inc. m, ñ, o, p, 2059, 2060 y 2061) y actas (art. 2062).

Convocatoria y quórum

El quórum o presencia suficiente para sesionar es un requisito para la constitución en debida forma de la asamblea.

Si bien el quórum se verifica en la misma ocasión de la asamblea, su existencia es una condición previa a su inicio formal y no es, técnicamente, parte de la misma.

Aunque el CCyC no define el concepto de quórum podemos aclararlo con el art. 64 de nuestra Constitución (disposiciones comunes a ambas cámaras legislativas):

ARTÍCULO 64 CN. Cada Cámara es juez de las elecciones, derechos y títulos de sus miembros en cuanto a su validez. Ninguna de ellas entrará en sesión sin la mayoría absoluta de sus miembros; pero un número menor podrá compeler a los miembros ausentes a que concurran a las sesiones, en los términos y bajo las penas que cada Cámara establecerá..

Es decir, todos los pasos previos a la determinación de las mayorías presentes, entre ellas la constatación de asistencia, no llegan a conformar una sesión ya que nunca llegó a constituirse. Volveremos sobre este punto al analizar el aspecto temporal del acta.

ARTICULO 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.

La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. (...)

Del artículo se desprenden las características de las convocatorias.

[*] Deben realizarse en la forma prevista por el reglamento de propiedad (algo también especificado en el art. 2056 inc. m).

[*] Tiene que estar explicitado el orden del día bajo pena de nulidad.

[*] La autoconvocatoria, es decir, una citación a asamblea que no realiza un órgano del consorcio, requiere una mayoría de ⅔ del total de propietarios para gozar de validez.

Estos criterios, teniendo en cuenta las características de los órganos colegiados, tienen en miras asegurar la debida notificación de la totalidad del consorcio y darle la información necesaria para que todos los propietarios tengan total certeza del contenido y alcance de las decisiones que podrían adoptarse.

De esta forma el propietario puede elegir participar o no con total certidumbre de los límites de lo que está en debate.

La asamblea virtual no es incompatible con el envío de las citaciones de la forma tradicional. Solo hay que tomar el recaudo de explicar en forma unívoca la manera de ingresar a la reunión y la metodología de identificación, debate y toma de decisiones.

¿Cuál es la manera tradicional de enviar las citaciones? No se envían por carta documento ni se envían en sobre cerrado con aviso de retorno. Por razones de costos y operativas las distribuye el encargado en papel por debajo de las puertas. Y si bien es cierto que el domicilio constituido por el propietario siempre es la unidad funcional, la realidad es que por diferentes razones las citaciones no tienen un alcance completo ni se guarda registro de las recepciones.

De modo que complementar el envío tradicional con un envío por correo electrónico con confirmación de entrega sumaría eficacia a la citación cumpliéndose el objetivo de anoticiar a todos aquellos que tienen potestad de participar.

¿Puede reemplazar la citación electrónica a la citación tradicional?

Nuevamente recurrimos al art. 960 de. CCyC. Si los propietarios brindaran su dirección electrónica a los efectos de su comunicación con el consorcio no encontramos impedimento para que en forma gradual la citación electrónica sustituya a la citación en papel.

Incluso si el reglamento hiciera una alusión expresa a la citación tradicional, teniendo en cuenta la finalidad de llegar a todos y la realidad tecnológica al momento de redacción del reglamento en cuestión, no habría un conflicto en citar electrónicamente con confirmación de lectura.

En cualquier caso pareciera inobjetable que la citación se hiciera con el siguiente mecanismo:

[*] Citar por vía electrónica a la dirección informada por el propietario y de la que el administrador tenga constancia de intercambio previo por asuntos del consorcio.

[*] Citar por papel a todos aquellos casos en que no exista una dirección electrónica comprobada.

Reglas para deliberar

No es muy abundante el CCyC en el tratamiento de las asambleas de consorcios en cuanto a las reglas para deliberar.

Por un lado hay varios incisos del art. 2056 CCyC al referirse al reglamento, previendo que el mismo tiene que normar sobre:

n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;

ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;

o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;

p) forma de computar las mayorías..

También el art. 2059, en cuanto a que:

es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema..

Finalmente, el art. 2060 establece dos novedades que pueden impactar en el funcionamiento de las asambleas:

[*] Explicita las condiciones de la mayoría absoluta: se computará sobre el total de propietarios y se conforma con la doble exigencia de mayoría de porcentaje de dominio y de unidades funcionales.

[*] Introduce el funcionamiento de las propuestas de decisiones: La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.

En síntesis: el CCyC establece que las reglas de funcionamiento se definirán a través del reglamento de propiedad, prohíbe el tratamiento de temas no previstos en el orden del día, aclara cómo debe computarse una mayoría absoluta para el caso en que el reglamento la previera y agrega la posibilidad de que ciertos temas puedan terminar de definirse a posteriori de la asamblea con manifestación de los ausentes.

El código omite establecer criterios o metodología en cuanto a la forma de desarrollarse el tratamiento de los temas, al uso de la palabra, a la duración de los debates y a la mecánica de votación.

A partir del análisis no encontramos impedimento desde el CCyC para que las asambleas puedan realizarse en forma virtual.

En estos casos deberá asegurarse:

[*] Un procedimiento equitativo para el uso de la palabra.

[*] Un método que permita elaborar las mociones en forma ordenada.

[*] Un mecanismo idóneo y transparente para el conteo de votos.

[*] Que los propietarios tengan las herramientas para dejar constancia de lo que consideren apropiado.

[*] Informar del avance de la reunión y los resultados de las votaciones en forma clara.

Actas

Las previsiones del CCyC relativas a las actas de asambleas están contenidos en el art. 2062:

ARTICULO 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.

Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.

Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas..

Los libros de actas reúnen ciertas formalidades y se constituyen como una sólida prueba tanto de lo actuado como de la fecha, de la correlatividad y de la identidad de los firmantes.

Genera sorpresa la redacción del artículo en cuanto a que "las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el al administrador con las firmas originales registradas".

La firma ha de ser cotejada con un original cuando el firmante no puede ser identificado por no estar presente, lo que se da para la verificación de las cartas poder pero no justamente para acreditar la presencia.

Y esta observación encuentra su respuesta si nos libramos de un supuesto no mencionado en la ley: que el acta deba ser escrita y firmada durante el desarrollo de la asamblea.

¿Por qué motivo se designan firmantes para la firma al pie? Sencillamente porque la ley no exige que la redacción se realice en forma contemporánea al desarrollo de las deliberaciones. De hecho, lo habitual es redactar una vez concluido el acto. Es decir que asumir que las actas deban escribirse en forma simultánea a la celebración de la asamblea es asumir algo que la ley no pide.

Si el contenido, que constituye el acta en sí misma, puede redactarse enteramente después de celebrado el acto, por qué motivo la asistencia no podría acreditarse, a los efectos de la instrumentación, también a posteriori?

Y aquí volvemos sobre lo observado en cuanto al quórum. La firma en el inicio del acta tiene una finalidad: acreditar presencia durante el acto asambleario para que pueda constituirse la asamblea.

Pero no hay razón para que la sola mención de las firmas al inicio del acta en un libro que puede asumirse de papel desbarate la posibilidad de que esas firmas se realicen a posteriori ratificando lo que realmente ocurrió por medios electrónicos. No hay que olvidar que la existencia de la firma no es un fin en sí misma sino un medio para acreditar la participación.

Y esto se torna más patente si interpretamos, tal como lo enuncia el art. 64 CN que la manifestación de presencia es un acto previo a la asamblea misma.

Si firma de los presentes puede separarse del acto y por otro lado los designados para firmar al pie pueden hacerlo a posteriori, nada impide que un actas se plasme enteramente en libro de papel una vez concluida la asamblea virtual.

Esta conclusión no es forzada ni caprichosa. Coincide exactamente con lo previsto en el ya mencionado art. 158 CCyC en cuanto a que habiéndose utilizado medios que permitan la comunicación simultánea de los asistentes "El acta debe ser suscripta por el presidente y otro administrador, indicándose la modalidad adoptada, debiendo guardarse las constancias, de acuerdo al medio utilizado para comunicarse".

¿Y qué hay del libro de actas electrónico?

Aún si negáramos el encuadramiento legal de un procedimiento semejante recordemos que nada impide que el libro de actas se haga de forma electrónica y las firmas sean de trazabilidad electrónica. De hecho, y como ya mencionamos, el art. 286 del CCyC al hablar de forma y prueba del acto jurídico contempla expresamente que la expresión escrita "puede hacerse constar en cualquier soporte".

El art. 2062 CCyC no utiliza en ningún momento la palabra papel y en general el Código, especialmente en la parte de personas jurídicas, avanza hacia la digitalización.

Actualmente las reglamentaciones locales no contemplan el libro de actas digital y en consecuencia no está establecido un mecanismo con el mismo efecto legal de la rúbrica.

Que las reglamentaciones locales no traten dicho instrumento no significa que no pueda utilizarse. Más allá de su eventual mayor o menor fortaleza probatoria, nunca hay que olvidar el principio de legalidad del art. 19 CN: nadie puede ser impedido de hacer lo que la ley no prohibe.

En síntesis: entendemos que no sería objetable que las actas que surjan como consecuencia de una asamblea virtual se hagan según las siguientes alternativas:

[*] En el libro rubricado en papel tradicional, conteniendo manifestaciones y decisiones concordantes con los registros informáticos y redactado y firmado con posterioridad a la celebración de la asamblea virtual.

[*] En un libro electrónico que además del contenido contenga los datos utilizados para la acreditación de la identidad de los participantes y el detalle de las interacciones durante el desarrollo.

[*] En acta notarial realizada durante la celebración de la asamblea por un escribano presente en forma virtual que acredite el desarrollo y los resultados Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Dr. Lisandro Cingolani

(28/11/2020)


Correo de Lectores

El suplente y el 20

Señor Claudio García de Rivas:

Soy Fernando, administrador en la Ciudad de Mar del Plata, tengo dos preguntas, no encontré la forma de hacerlas en la charla, que, dicho sea de paso ESTUVO MUY BUENA.

1) ¿El 20% del sueldo básico del encargado, también se le abona al suplente?

2) Yo tengo entendido que el aporte a la obra social es el 3% del total que recibe el trabajador suplente pero en caso de no alcanzar un mínimo ya determinado. Ahora no lo tengo presente si hay que abonar el 3% del sueldo básico del encargado permanente sin vivienda, ¿es así o estoy equivocado?

Atentamente

Fernando [Mar del Plata /Pcia de Buenos Aires]

(25/11/2020)

¡Hola! 

Me alegro mucho de que haya sido de utilidad la charla sobre sueldos. Con respecto a su consulta, el 20% correspondiente a la bonificación anual es para todos los trabajadores, sin importar la función o la categoría. 

El artículo 15 inciso 7 del Convenio Colectivo de Trabajo N° 589/10 dice: “Los trabajadores percibirán, juntamente con el pago de la segunda cuota del sueldo anual complementario de cada año, una suma adicional equivalente al veinte por ciento (20%) sobre la remuneración básica de cada trabajador según la categoría que revista”. Esta suma lleva aportes y contribuciones pero no se toma en cuenta a la hora de calcular el importe del 2° SAC. 

Con respecto al descuento para la obra social, es como usted dice. Actualmente el mínimo sobre el que se debe aportar y contribuir es el 3% de $48.853 (Encargado permanente sin vivienda de 4° categoría - Escala salarial Noviembre 2020) siempre y cuando el salario del trabajador suplente, jornalizado o de media jornada sea menor a ese importe bruto.

Un saludo grandote.

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Correo de Lectores

Está como jornalizada desde hace cinco meses

¡¡Muy buena la clase de hoy!!

Mi consulta es la siguiente: ¿Corresponde abonarle proporcional de aguinaldo a una encargada que está como jornalizada desde hace cinco meses por DISPO (Distanciamiento Social, Preventivo y Obligatorio) de la encargada titular?

Gracias, saludos

Maria López

(25/11/2020)

¡Hola María! 

Sí, el aguinaldo se debe abonar a todo trabajador en forma proporcional al tiempo trabajado. No importa si es suplente por vacaciones, o porque el encargado titular está cumpliendo con el distanciamiento social, preventivo y obligatorio.
Esta obligación surge del artículo 123 de la Ley de Contrato de Trabajo:

Art. 123. —Extinción del contrato de trabajo - Pago proporcional.

Cuando se opere la extinción del contrato de trabajo por cualquier causa, el trabajador o los derecho-habientes que determina esta ley, tendrá derecho a percibir la parte del sueldo anual complementario que se establecerá como la doceava parte de las remuneraciones devengadas en la fracción del semestre trabajado, hasta el momento de dejar el servicio.

¡Un saludo grandote!

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Correo de Lectores

No es de grupo de riesgo y viene en bici

Hola:

En mi edificio el encargado es sin vivienda, trabaja una jornada habitual de 4 hs, y el administrador aún lo hace trabajar con jornada reducida.

No es de grupo de riesgo y para venir a trabajar no usa transporte público. Vive a 8 cuadras y viene en bici.

¿Me podrás ayudar?

Gracias

Saludos

Paula

(24/12/2020)

Hola Paula! 

Interpreto que tu duda es por qué no hace su jornada de 4 horas completa, ¿verdad? En la Circular N° 187 de noviembre de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias se informó que los trabajadores con vivienda ya podían retomar sus actividades en la jornada completa y con relación a los trabajadores sin vivienda acordaron lo siguiente:

En el caso que comentás, no habría problema de transporte ya que lo hace en su bicicleta y no pertenece a ningún grupo de riesgo como vos decís. Entiendo que podría consensuar volver a sus tareas normalmente siempre y cuando se respeten todos los protocolos correspondientes y evitando al máximo cualquier riesgo de contagio.

Un saludo grandote.

MFL Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice


¿Qué significan las siglas?

ACCABA: Asociación de Consorcistas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

ACAPPH: Asociación Civil Administradores Profesionales Propiedad Horizontal.

ACoPH: Asoc. Civil de Consorcistas de la Propiedad Horizontal (Mar del Plata).

ACRA: Arbitros de Consumo de la República Argentina.

ADEPROH: Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA.

AFIP: Administración Federal de Ingresos Públicos.

AGIP: Administración Gubernamental de Ingresos Públicos.

AIERH: Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal.

AIPH: Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH.

APARA: Asociación de Profesionales Administradores de la República Argentina.

APH: Asociación Civil de Propietarios de inmuebles de Renta y Horizontal.

API: Asocición Propietarios de Inmuebles.

APIPH: Asociación Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal.

APBR: Asociación de Propietarios de Bienes Raíces.

APROPHMAR: Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata.

CAAC: Confederación Argentina de Administradores de Consorcios.

CABA: Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

CACCyC: Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas.

CAPHBByZ: Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca y Zona.

CAPHPBA: Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires.

CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

CAPRA: Cámara de Propietarios de la República Argentina.

CASIPH: Cámara Argentina de Sistemas Informáticos de Propiedad Horizontal.

CCT: Convenio Colectivo de Trabajo.

CDI: Clave de Identificación.

CECAF: Cámara Empresaria de Conservadores de Ascensores y Afines.

CEDDDA: Camara Empresarial de Desinsectacion, Desrodentizacion y Desinfeccion Ambiental.

CGPC: Centro de Gestión y Participación Comunal de la Ciudad Autónoma de Bs. As.

CIA: Cámara Inmobiliaria Argentina.

COAPLA: Empresas de Control de Plagas de la Republica Argentina.

CEPRARA: Cámara de Empresarios Pintores y Restauraciones Afines de la República Argentina

CUCICBA: Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la CABA.

CUIL: Clave Única de Identificación Laboral.

CUIT: Clave Única de Identificación Tributaria.

FAC: Federación Argentina de Consorcios.

FACARA: Federación de Asociaciones y Cámaras de Ascensores de la República Argentina.
FAPHRA: Federación Nacional de Cámaras y Asociaciones de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina

FATERyH: Federación Argentina de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal.

FECIBA: Federación Económica de la Ciudad de Buenos Aires.

FEDECO: Federación de Asociaciones de Consorcios.

FRA: Fundación Reunión de Administradores.

ICI: Instituto de Capacitación Inmobiliaria.

INADI: Instituto Nacional contra la Discriminación, la Xenofobia y el Racismo.

IxE: Indignados por expensas.

LCPH: Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal.

RCD: Red de Consorcistas Damnificados.

ReDeCo: Reafirmación de los Derechos del Consorcista.

SEARA: Sindicato Empleados de Administradoras de la República Argentina.

SERACARH: Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para la Actividad de Rentas y Horizontal.

SiPreBA: Sindicato de Prensa de Buenos Aires.

SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal.

UADI: Unión Administradores de Inmuebles.

UCRA: Unión de Consorcistas de la República Argentina.

UITEC: Unión Iberoamericana de Trabajadores de Edificios y Condominios.

ULAI: Unión Latinoamericana de Administradores e Inmobiliarias.

UMIPH: Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal.


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1º Edición Nº DCXCIV

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