El nuevo acuerdo salarial con pelos y señales

[BPN-15/08/23] Tal cual adelantara el programa de radio Consorcios 360 ^[1], el pasado 31 de julio las tres entidades de administradores que representan a los consorcios en su calidad de empleadores ^[2] y la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (FATERyH) acordaron para los trabajadores del sector un aumento del 11% y un bono de 20 mil pesos para cada uno para los meses de septiembre, octubre, noviembre y enero. 

Se destaca que -a diferencia de convenios anteriores- en ningún lugar se especifica que el bono de 20 mil pesos es proporcional a la jornada de trabajo. O sea que todo hace suponer que trabajadores de media jornada y jornalizados cobrarían el bono completo.

Por otra parte, es de resaltar que los aumentos porcentuales acordados no son progresivos, o sea que en todos los casos son sobre la escala salarial del mes de agosto.

El acuerdo fue homologado por el Ministerio de Trabajo mediante la Resolución 1.522 del 2 de agosto.

Aparte de las cláusulas paritarias se agregaron dos artículos que dejan más interrogantes que certezas y que en ediciones posteriores se publicará el análisis de sus implicancias por expertos en temas jurídico/laborales.

El primero estipula:

Por su parte, el segundo ordena:

Los signatarios del acuerdo explicaron las razones de los últimos aumentos:

Representó al AIERH en este acuerdo la Dra. Patricia Fernández (secretaria), a la CAPHyAI el Adm. Miguel Ángel Suma (presidente) y en nombre de la UADI el Adm. Osvaldo Primavesi (presidente).

En nombre de los trabajadores firmaron Osvaldo Bacigalupo y Mabel Figueiras.

El 31 de julio se firmó el acuerdo y ese mismo día se ingresa al Ministerio de Trabajo para su homologación.

El 1º de agosto fue ratificado por sus signatarios.

El 2 de agosto se homologó

Las sumas, multiplicaciones y porcentajes de las paritarias

[BPN-15/08/23] En el marco de las paritarias 2023 del sector, en enero del año que viene el promedio de las escalas salariales de los encargados de edificios ^[1] se habrán depreciado contra la inflación en -33,11 puntos porcentuales (pp). El total de los aumentos salariales serán del 81,64% mientras que la inflación de ese período está estimada en un 114,76%.

Para analizar los aumentos salariales del sector segmentados por año de paritarias hay que definir exactamente cuándo comenzó y cuándo terminará.

En la tabla se puede apreciar que se iniciaron en abril de este año con un primer aumento del 25% homologado el 20 de abril (Resolución 655) y terminarán en enero del año que viene con un aumento del 11% y un bono remunerativo de 20 mil pesos homologado el 2 de agosto mediante la Resolución 1.522.

Durante ese período se realizaron dos acuerdos conocidos vulgarmente como el del 38% y el del 44%.

Se puede apreciar que en abril se otorgó un 20% de aumento sobre las escalas salariales pero se eliminó el bono de 26.000 pesos. Eso significó que ese mes el aumento real en las escalas salariales fue de sólo un 3,18%.

Como los aumentos no eran acumulativos –se calcularon sobre la escala de enero- en mayo, julio y agosto el aumento en las escalas salariales fue de 5%, 4,7 y 4,55%.

Desde septiembre hasta enero, excepto diciembre, se aumentan las escalas salariales en un 11% + un bono remunerativo de 20.000 pesos. En porcentaje significará un aumento del 20,09% para septiembre pero –otra vez- como los aumentos son sobre la escala de agosto lentamente van decreciendo: 9,16% en octubre, un 8,39% en noviembre y un 14,11% en enero.

La suma aritmética de todos los aumento (3,18+5+4,76+4,55+20,09+9,16+8,39+(-6,4)+15,11) da 63,83% cuando en realidad es de un 81,54%.

¿Cómo se llegó a este último número? Es fácil, se tomó el promedio de las escalas salariales de enero del año que viene (336.838) y se calculó en cuánto se incrementó con respecto al de marzo de este año (185.440): (336.838x100/185.440)-100=81,54%.

Por otra parte, la inflación durante este año de elecciones no dio descanso y en opinión de los especialistas deja una incertidumbre muy pesada con respecto al futuro ^[2].

A modo de ejemplo, en febrero la medición interanual pasó a ser representada por tres dígitos (102,5%), en mayo pasó a los 114,2%, para septiembre está calculada en un 118,43% y para enero del año que viene en un 146,56%.

La siguiente tabla se refleja la inflación de los meses alcanzados por la paritaria 2023 del sector. Hasta julio se tomó la que informó el INDEC y a partir de ese mes la que estimó el Banco Central de la República Argentina (Relevamiento de Expectativas del Mercado).

Ya definimos el lapso de tiempo que abarca la paritaria 2023 del sector, qué aumentos incluye, qué porcentaje de aumento representa mensualmente cada uno y –por otra parte- en cuánto aumenta la inflación. Ahora podemos comparar cómo evolucionó el aumento de cada mes con respecto a la inflación.

En la tabla se puede apreciar que en abril los salarios aumentaron un 3,18% y la inflación un 8,4%, o sea que los salarios se depreciaron contra los precios en -5,22 puntos porcentuales.

En mayo las escalas subieron un 5% pero la inflación siguió subiendo por lo que su acumulado llegó 16,86%. La diferencia con el salario siguió siendo negativa y aumentó a -8,52 puntos.

Así avanzando, llegamos al último mes de la paritaria 2023 (enero del año que viene) en que las escalas salariales habrán sufrido un aumento acumulado desde abril de un 81,64% mientras que la inflación de ese periodo habrá sido del 114,76%. La diferencia en contra de los trabajadores habrá sido de -33,11 puntos porcentuales

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[1] Para obtener el valor promedio mensual de las escalas salariales del sector se calculan las funciones de encargado permanente con y sin vivienda en sus cuatro categorías. En los casos que corresponden se suman los bonos, tanto los acordados en paritarias como los otorgados por el Poder Ejecutivo nacional.

Las denuncias contra administradores pasaron al 1º puesto

[BPN-15/08/23] Durante el primer semestre de 2023 se incrementaron en un 18,9% las denuncias contra administradores de consorcios ante Defensa y Protección del Consumidor porteño en comparación con el mismo período del año pasado.

Por su parte, las denuncias de los vecinos por temas generales de consumo (Ley 24.240) subieron mucho menos, sólo un 3,3%.

En números, durante los primeros seis meses de este año se presentaron 1.062 denuncias contra administradores y 5.771 denuncias por temas generales de consumo.

Este año la mayor concentración de denuncias contra administradores se produjo en mayo y la menor en enero. En promedio se realizaron contra administradores 177 denuncias por mes u 8,04 denuncias por día hábil.

El aumento desigual de denuncias contra administradores y por temas generales de consumo terminó posicionando a los administradores en el 1º puesto de los rubros más denunciados por los vecinos.

Actualmente, el Registro Público de Administradores (RPA) porteño está coordinado por Diego Sarrabayrouse, depende de Defensa y Protección del Consumidor cuya directora general es Vilma Bouza y su superior directo es desde el 1º de agosto de 2021 Julia Domeniconi, secretaria de Atención y Gestión Ciudadana y quien es dependiente funcional de Eduardo Macchiavelli, secretario de la Unidad de Proyección Federal y Desarrollo Territorial (UPFDT)

Este semestre subió la cantidad de sanciones

[BPN-15/08/23] Durante el primer semestre de este año la cantidad de disposiciones sancionatorias ordenadas contra administradores de consorcios por infracciones a la Ley 941 (Registro Público de Administradores porteño) aumentó más de un 5% (5,41) con respecto al mismo período del año pasado. También se incrementó el monto total de multas en pesos en un 23,09% aunque descendió en casi un -35,93% en dólares ^[1].

Sorpresivamente, de las 247 disposiciones sancionatorias dispuestas este semestre contra 234 administradores el 81% fueron publicadas en el Boletín Oficial.

Del desarrollo de las disposiciones sancionatorias desde enero se observa que en junio fue el mes que más sanciones se ordenaron y en febrero fue el mes el que menos.

Del análisis del promedio de las multas mes a mes se advierte que si bien en febrero éste cayó a poco más de 88 mil pesos por unidad subió mes a mes hasta mayo para descender en junio a poco más de 108 mil pesos.

Comparando semestres, se advierte que todos los números fueron positivos salvo el promedio de las multas en dólares y la cantidad de apercibimientos.

Por último, durante este semestre descendió el porcentaje de sanciones recurridas a la Justicia. Si proyectamos las 38 presentadas durante estos primeros seis meses, a fin de año habrán descendido de un 22,8% presentado durante el año pasado a un 15,4%.

Actualmente, el Registro Público de Administradores (RPA) porteño está coordinado por Diego Sarrabayrouse, depende de Defensa y Protección del Consumidor cuya directora general es Vilma Bouza y su superior directo es desde el 1º de agosto de 2021 Julia Domeniconi, secretaria de Atención y Gestión Ciudadana y quien es dependiente funcional de Eduardo Macchiavelli, secretario de la Unidad de Proyección Federal y Desarrollo Territorial (UPFDT)

Las multas por recipientes diferenciados bajaron casi un 70%

[BPN-15/08/23] Durante el primer semestre de este año descendió en un 68,8% la cantidad de multas contra administradores de consorcios porteños por no haber dispuesto en alguno de los consorcios que administra dos recipientes diferenciados y claramente señalizados para residuos húmedos [negros] y secos [verdes].

En total el Gobierno porteño lleva recaudados por este concepto desde que se comenzaron a realizar estos controles casi 10 millones de pesos o 60 mil dólares ^[1].

Mientras que durante los primeros seis meses de este año se dispusieron y publicaron en el Boletín Oficial 50 multas por un valor de casi tres millones de pesos (u$s 13.0), durante el segundo semestre del año pasado las sanciones ordenadas fueron 160 por un valor de 5.701.930 pesos (u$s 38,877).

Mientras que en pesos el total de las multas dispuestas descendió en un 52,1%, en dólares fue de un 66,4%.

Desde que se inició esta campaña en junio del año pasado se realizaron 237 sanciones y un sobreseimiento. La mitad fueron de 800 unidades fijas, un 22,3% fueron de 500 uf y otro similar de 1.100 uf y un 3,8% de 650 uf.

En promedio, cada una de estas multas tardó 2 meses y 15 días en ser publicada en el Boletín Oficial

El principal ‘denunciador serial’ sigue siendo el Gobierno local

[BPN-15/08/23] Durante los primeros seis meses de este año el principal "denunciador serial" contra los administradores de consorcios porteños fue el mismo Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Del estudio de las 213 sanciones publicadas en el Boletín Oficial durante el primer semestre de este año, 64 (30%) fueron impulsadas "de oficio".

En la mayoría de los casos los motivos fueron: por no haber dispuesto en alguno de los consorcios que administra dos recipientes diferenciados y claramente señalizados para residuos húmedos [negros] y secos [verdes] y por la falta de presentación de las declaraciones juradas anuales ante el Registro Público de Administradores (RPA).

Antes de comenzar el análisis se observa que las sanciones de este primer semestre aumentó en un 76% con respecto al primer semestre del año pasado.

Ya en el tema de los ‘denunciadores seriales, el 54,5% de las denuncias contra administradores fueron realizadas por vecinos que –desde 2014- no realizaron  ninguna otra denuncia y el 30% las realizó el Estado local de oficio. Por otra parte, el 11,3% de las sanciones fueron impulsadas por algún vecino que desde 2014 ya realizó 2 denuncias. O sea que el 95,8% fue realizado o por el Gobierno o por uno o dos propietarios.

‘Jefe, fallé por un tantito así’

[BPN-15/08/23] Información oficial de la AFIP contradijo lo informado por el expresidente del AIERH (Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal) al Ministerio Trabajo lo que permitió a la secretaria general de SEARA (Sindicato Empleados de Administradoras de la RA) obtener la personería gremial para su entidad.

En diciembre de 2019 Juan Manuel Acosta y Lara –por aquel entonces presidente del AIERH y hoy ejecutivo de empresas de Víctor Santa María- informó al Ministerio de Trabajo que los administradores de consorcios empleaban entre 259 y 263 empleados. Sin embargo, en estos días la AFIP informó a Pequeñas Noticias que durante el primer semestre de este año los puestos de trabajo relacionados con el sector fueron en promedio 4.563. Un "error" de sólo 4.300 empleados ^[1].

O sea que si el total de trabajadores del sector está compuesto por 261 empleados, SEARA con poco más de 53 afiliados estaba habilitada para solicitar y obtener la personería gremial pero si los trabajadores registrados de los administradores son 4.563 –tal cual informa la AFIP- se le complica porque hacen falta como mínimo 913 empleados.

A tal punto este tema es importante que en octubre de 2022 la Resolución 1496/2022 que otorgó la personería gremial a SEARA, en sus fundamentos señaló expresamente: "de conformidad con lo establecido por el artículo 25º de la Ley N° 23.551 se ha valorado tanto la acreditación del universo de trabajadores como la representatividad respecto del ámbito pretendido, por el período que comprende los meses de mayo de 2019 a octubre de 2019, inclusive; conforme la prueba efectivamente aportada por la peticionante".

Esa "acreditación del universo de trabajadores" se basó únicamente en la carta de Acosta y Lara, como le reprochó duramente el Sindicato de Empleados de Comercio a la Dirección Nacional de Asociaciones Sindicales (DNAS) del Ministerio de Trabajo en los fundamentos de una demanda judicial que inició para que se le retire a SEARA su personería gremial ^[2].

La pregunta que se le cursó a la AFIP fue: "Informe la cantidad de personas, empresas o establecimientos cuya actividad principal fue "Servicios de administración de consorcios de edificios" y la cantidad de trabajadores declarados que emplearon durante el primer semestre de 2023".

La respuesta abreviada fue que durante este primer semestre hubo en promedio 2.835 empleadores que brindaron 4.563 puestos de trabajo.

Sin embargo, de ese par de datos cruzados con el padrón actualizado de administradores de consorcios activos aparentemente sólo el 30% de los mandatarios tiene empleados y que de éstos –en promedio- cada uno cuenta con poco más de un trabajador y "medio".

Por supuesto que -como estos números no pueden incluir a quienes trabajan en "negro" o facturan sus servicios como "monotributistas"- todo hace pensar que la masa trabajadora de los administradores es sensiblemente mayor.

Es de recordar que en marzo el informe "Mercado de trabajo. Tasas e indicadores socioeconómicos (EPH)" del INDEC también evidenció un crecimiento del trabajo informal, conocido popularmente como empleo "en negro" registró en 2022 un incremento del 33,3% al 35,5% de la fuerza laboral ^[3].

El código de la actividad económica de "Servicios de administración de consorcios de edificios" es 682010. Los datos informados por la AFIP corresponden a la CABA y la fuente fue la base de datos MECTRA

Se creó la Cámara de Administradores de Pilar

[BPN-15/08/23] El pasado 11 de mayo una docena de administradores de consorcios constituyeron formalmente la "Cámara de Administradores y Conjuntos Inmobiliarios de Pilar" con el objetivo de profesionalizar y capacitar la actividad.

Poco después, el 24 de julio esta nueva cámara y la cámara de administradores de la ciudad de Mendoza y la de Paraná (Entre Ríos) se incorporaron a FAPHRA (Federación Nacional de Cámaras y Asociaciones de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina) en una asamblea extraordinaria que se celebró en Puerto Madero.

El Dr. y Adm. Juan Martín Luciani Otaño en el marco de una entrevista que se le realizó en el programa de radio Consorcios 360 ^[1] explicó que la idea había comenzado el año pasado con la reglamentación de la Ley 14.701 (Registro Público de Administradores de Consorcios de la Provincia de Buenos Aires).

El abogado y administrador señaló: "En ese momento un grupo de administradores advertimos que la entidad de administradores más cercana era la de La Plata o la de Mar del Plata y las realidades que se viven en esos lugares son diferentes a las de la zona norte del conurbano y había muchos administradores que no estaban adheridos a La Plata o Mar del Plata porque las sentían lejanas.

Por otra parte, agregó: "Una de las ventajas de la pandemia es que desarrolló la comunicación virtual y en nuestra zona en este momento ya hay 30 o 40 administradores que están interesados y si bien no tenemos la personería jurídica nuestra idea no es meternos en política, más allá de la opinión personal de cada uno.

Los cuatro primeros integrantes de la primera comisión directiva son Rodolfo Mario Braia (presidente), Raúl Alfredo Castro (vicepresidente), Juan Martín Luciani Otaño (secretario) y María del Pilar Hernández Sánchez (tesorera).

En su opinión personal señaló que "le encantaría" que se dispusiera una colegiatura para la profesión y evaluó que de crearse va a "barrer a los malos" administradores. Recordó que FAPHRA está trabajando mucho para lograr esa colegiatura y que la Cámara de Pilar la acompañaría

Una entidad de puertas abiertas

Adm. Alejandra Albide y Marcela Urrunaga, miembros de la Comisión de Atención al Socio [Foto: CAPHyAI].

[BPN-15/08/23] A pedido del presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), Adm. Miguel Ángel Summa, la Comisión de Atención al Socio de la entidad comenzó a ampliar la comunicación con sus asociados. En el entendimiento que la actividad del administrador es muy extensa y que las necesidades de los copropietarios demandan mucho tiempo comenzarán a acercarse a cada socio para brindarles las herramientas que le ayuden a aliviar su gestión ya sea con capacitaciones específicas u organizando con reuniones con colegas en los que se puedan intercambiar soluciones a casos prácticos.

Los responsables de esta iniciativa brindaron más precisiones a Pequeñas Noticias:

Carrillo adelantó que se reglamentará Consorcio Participativo

[BPN-15/08/23] Facundo Carrillo, hoy secretario de Planificación, Evaluación y Coordinación de Gestión porteño, adelantó veladamente que –no importa quien gane en las PASO- reglamentará la aplicación oficial conocida bajo el nombre Consorcio Participativo. Si bien se cuidó de nombrar explícitamente el nombre de la aplicación que promueve en la idea aparente de que podría irritar a la audiencia poco antes de las PASO hizo numerosas referencias a ese tema.

Esta iniciativa legislativa de Carrillo que en julio de 2018 se convirtió en la Ley 5.983 pretende –bajo la excusa de desarrollar un programa de liquidación de expensas- concentrar en los servidores informáticos del Gobierno porteño todos los datos comerciales, laborales, fiscales y privados de los consorcios y consorcistas porteños.

Es de recordar que su iniciativa produjo rechazo en amplios sectores de la comunidad consorcial y tanto empresas de informática, entidades de administradores y de consorcistas presentaron amparos ante la Justicia contra esos artículos de la Ley 5.983 que –por no haber sido todavía reglamentada- no prosperaron.

Durante el mes de agosto -en pleno auge de la campaña de Horacio Larreta para ser electo candidato a presidente nacional- Carrillo junto a Vilma Bouza y Sergio Abrevaya participaron de dos charlas vía ZOOM bajo el concepto clave de "la profesionalización de los administradores de consorcios". La primera fue organizada el 3 de agosto por una empresa proveedora de servicios para los consorcios y la segunda el 10 de ese mismo mes por Defensa del Consumidor porteño.

En ambas Carrillo señaló varias veces en forma más o menos directa que busca reglamentar Consorcio Participativo, lo único que todavía falta implementar de la Ley 941 (Registro Público de Administradores porteño).

A modo de ejemplo, durante la segunda charla del 10 de agosto, Carrillo señaló con respecto a sus logros: "...modificamos una Ley [la 941] que creo que estuvo bastante buena e incorporó algunas cosas que eran bastante necesarias [haciendo alusión a Consorcio Participativo, eje central de la modificación] y empezamos a trabajar en pilares fundamentales [...] Son algunos de los proyectos que empezamos a diseñar pero que todavía no implementamos y que si Dios quiere en un futuro -no importa quien gane en la Ciudad- vamos a llevar adelante.

Consejos de iusprofilaxis

[BPN-15/08/23] El pasado 14 de agosto el Registro Público de Administradores de Consorcios (RPAC) bonaerense publicó su primer boletín con consejos y vencimientos de interés para administradores, consorcistas y profesionales vinculados. Bajo el título de "Consejos de iusprofilaxis (Prevención de riesgos legales y conflictos)" el RPAC difundió la edición en agosto.

El iusprofilaxis es un concepto jurídico general que busca prevenir la comisión de infracciones o delitos. Se basa en la idea de que es mejor prevenir el delito que castigarlo después de que haya sido cometido.

El iusprofilaxis puede abordarse de diversas formas como ser a través de la educación, la intervención temprana y la disuasión.

La educación puede ayudar a las personas a comprender los riesgos asociados con las infracciones o los delitos y a tomar decisiones más responsables.

La intervención temprana puede ayudar a identificar y abordar los factores de riesgo de las infracciones. En el caso de la delincuencia éstos pueden ser la pobreza, el abuso de sustancias y la falta de educación.

La disuasión puede ayudar a disuadir a las personas de cometer infracciones o delitos, haciendo que parezca que el riesgo de ser atrapado y castigado es mayor que el beneficio potencial de cometer el delito.

El iusprofilaxis es un enfoque prometedor para la prevención de las infracciones o el delito. Es importante tener en cuenta, sin embargo, que el iusprofilaxis no es una solución mágica. No puede prevenir todos los delitos, y puede en algunos casos conducir a la discriminación y a la violación de los derechos humanos. Es importante utilizar el iusprofilaxis de una manera que sea justa y efectiva.

Entre Ríos también quiere su propio RPA

[BPN-15/08/23] El pasado 26 de julio el senador justicialista entrerriano Jorge Francisco Maradey (Frente Justicialista CREER) presentó un proyecto de ley para crear un Registro Público de Administradores en esa provincia.

A grandes rasgos este proyecto en muy parecido al que ya rige en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. No se observó exigencias muy diferentes a las ya conocidas ni en los requisitos para inscribirse, ni en el tratamiento de los administradores "ad honorem", ni en las obligaciones del administrador, ni en los contenidos de las liquidaciones, ni en las declaraciones juradas anuales.

Sin embargo, la redacción de Pequeñas Noticias encontró algunos puntos a destacar:

Estará bajo la órbita del "Organismo de Defensa del Consumidor dependiente de la Secretaría de Industria y Comercio del Ministerio de Producción de la Provincia de Entre Ríos".

De esta forma Maradey se diferenció del RPA de la provincia de Buenos Aires que está bajo la órbita de la Dirección Provincial de Personas Jurídicas que depende de la Subsecretaría de Justicia del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos.

En los fundamentos de su iniciativa el senador explicó que "la relación entre administradores y administrados es una relación de consumo, encuadrada en lo estipulado por el artículo 1º de la Ley Nacional N° 24.240 de Defensa del Consumidor. Es el caso específico de consumo de un servicio que conlleva todos los derechos y obligaciones propios de este tipo de relación, siendo merecedora, por ende, de la protección establecida en la Constitución Nacional".

Se destaca que entre los requisitos exigidos los administradores, éstos deben "constituir domicilio especial en la provincia de Entre Ríos y en la ciudad en la que se encuentre ubicado el inmueble objeto del consorcio de propiedad horizontal".

El Registro –de ser aprobado- será de acceso público, gratuito y debe estar disponible para su consulta en un portal web oficial de la Provincia.

También en esta provincia será obligatorio el denominado comúnmente "Curso del SERACARH" que dicta la FATERyH que lentamente se va extendiendo en todo el país. Ordena textualmente: "Los administradores de consorcios deberán arbitrar los medios para asegurar que los trabajadores habituales del consorcio asistan a cursos de capacitación sobre seguridad e higiene, al menos una vez por año, cuyo dictado estará a cargo de instituciones especializadas conformadas por representantes de los sectores de la actividad oficialmente reconocidos por el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de La Nación".

Los consorcistas deberán realizar el pago de las expensas mediante depósito bancario o transferencia a la cuenta bancaria a nombre del consorcio.

El monto de las multas quedará a discreción del Poder Ejecutivo. El Senador propone: "Las sanciones serán establecidas y aplicadas por la autoridad de aplicación, que graduará las mismas teniendo en cuenta el perjuicio patrimonial causado y la reincidencia de infracciones".

Como se puede observar no sólo no establece qué unidad de medida se tomará para calcularlas sino que tampoco determina desde qué mínimo y hasta qué máximo.

Por último, el importe de las recaudaciones por multas o infracciones deberá ser depositado en una cuenta bancaria especial administrada por la autoridad de aplicación y tendrán como destino la adquisición de equipamiento, mobiliario, programas informáticos, capacitaciones, readecuación y remodelación de inmuebles para uso de la autoridad de aplicación.

Luego de casi 7 años se reglamentó el RPA neuquino

[BPN-15/08/23] El pasado 2 de julio Omar Gutiérrez (MPN ^[1]), gobernador de Neuquén, reglamentó el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal y de Conjuntos Inmobiliarios de esa provincia. Desde su sanción transcurrieron más de 6 años y 7 meses ^[2]. En sintonía con el RPA porteño el Registro funcionará en el ámbito de la Dirección Provincial de Protección al Consumidor.

A grandes rasgos el RPA neuquino es similar al que ya funciona en la Ciudad de Buenos Aires y en la provincia de Buenos Aires aunque se destacan algunas particularidades:

1.- Para administrar consorcios en la provincia se debe acreditar residencia continua de por lo menos 2 años (artículo 4º). La reglamentación agregó la obligación de constituir domicilio electrónico según lo dispuesto por la Ley 3002 (inciso d).

2.- El administrador acreditará ante los consorcios su condición de inscripto mediante el certificado de habilitación emitido a su pedido por la autoridad de aplicación y cuya validez será de 180 días (6 meses). En dicho certificado constarán sus datos de inscripción y las sanciones que se le hayan impuesto en los 2 últimos años.

3.- Cualquier interesado puede solicitar a la autoridad de aplicación información de los datos exigidos por la inscripción como así también las sanciones que se le hubieren impuesto en los 2 últimos años. Se establecerá como lugar físico de consulta las dependencias donde funcione la autoridad de aplicación aunque también se podrán consultar los datos desde el portal web oficial de la Provincia y desde la página web de la autoridad de aplicación de la Ley (artículo 7º).

4.- En Neuquén los administradores podrán demostrar mediante la respectiva acta de asamblea que el incumplimiento de cualquiera de los requisitos para contratar ha sido por causas atribuibles a los consorcistas (artículo 8º).

5.- Las decisiones que la asamblea de propietarios adopte deben establecer el plazo de ejecución exigible al administrador (inciso ‘a’ del artículo 9º).

6.- Las necesidades y requerimientos referidos a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio, deben ser debidamente planteadas en asamblea o notificadas al consorcio por medio fehaciente; debiendo documentarse las rechazadas por la asamblea por falta de fondos u otros motivos ajenos al administrador (inciso ‘b’ del artículo 9º).

7.- La cuenta debe tener como autorizados al administrador y a un miembro del consejo de administración designado por asamblea. Si el consorcio no cuenta con consejo de administración, la asamblea debe designar a un consorcista como autorizado (inciso ‘h’ del artículo 9º).

8.- A diferencia del RPA porteño se estableció vía reglamentación el mecanismo de suspensión y exclusión de Registro. La suspensión procederá cuando se registren más de tres sanciones de multa dentro del plazo de dos años de notificada la primera. La exclusión, por su parte, cuando se registren dos suspensiones. En ningún caso se procederá a la reinscripción de quien fuera excluido antes de pasados tres años desde que la medida haya quedado firme (inciso ‘d’ del artículo 16º).

9.- Las sanciones prescriben a los tres años (artículo 17º).

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[1] Movimiento Popular Neuquino.

Se mantiene el crecimiento de las ‘cuenta consorcio’

[BPN-15/08/23] Durante el primer semestre de este año las "Cuentas Consorcio" del Banco de la Ciudad de Buenos Aires se incrementaron en casi un 19% (18,9%) en CABA y la provincia de Buenos Aires con respecto al mismo período del año pasado.

En la tabla se observa que durante este primer semestre descendió levemente el ritmo de crecimiento del primer semestre de 2022 (20%). Durante los primeros seis meses se sumaron en promedio 1.187 consorcios (18,9%).

A diferencia de períodos anteriores el Banco informó también las cuentas de este tipo activas en Tucumán, Mendoza, Salta y Córdoba que sumadas no llegan al 0,59% del total.

Los valores de la tabla precedente corresponden al mes de junio de este año.

En su sitio web institucional el Banco Ciudad destaca la existencia de dos tipo de beneficios para sus cuentas consorcio: para el consorcio y para el administrador.

Cuenta corriente bonificada al 100% ^[1]

Comisión de chequeras bonificadas ^[2]

Transferencias bonificadas sin tope

Préstamos Ciudad Consorcios ^[3]

Servicio de plan sueldo 100% bonificado

Banca electrónica de empresas para el pago de haberes, pago de proveedores, impuestos y servicios.

Tarjeta de crédito 100% bonificada ^[4]

Servicio de plan sueldo 100% bonificado

Atención preferencial en sucursales comerciales

Estos datos fueron provistos el pasado 24 de julio por la Secretaría de Directorio de esa entidad financiera estatal local ante un pedido de información pública que se le realizara en el marco de la Ley 104. Textualmente se le solicitó que informen la cantidad de cuentas corrientes activas "Consorcio de propietarios" durante el primer semestre de 2023, en forma mensual

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[1] Cuenta corriente en pesos para consorcios de propietarios radicados en las zonas de influencia del Banco de la Ciudad de Buenos Aires. Para consorcios propietarios de edificios de la provincia de Buenos Aires e interior del país donde el banco posea sucursales, la bonificación de la cuenta corriente es por 24 meses desde su apertura. Para consorcios de propietarios de edificios de la CABA, la bonificación de la cuenta corriente es de por vida.

[2] Oferta válida para cartera comercial. Válido según cumplimiento a la Ley 5.983 del GCABA para los consorcios de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal en el ámbito de la ciudad autónoma de buenos aires. Incluye la gratuidad de la emisión de chequeras y transferencias bancarias.

[3] La propuesta corresponde al producto préstamos ciudad consorcios. Sujeto a evaluación crediticia y a las condiciones de contratación del Banco de la Ciudad de Buenos Aires. Oferta vigente en zonas de influencia de banco ciudad hasta el 31/12/2023 inclusive.

[4] Sujeto a evaluación crediticia y condiciones de contratación del Banco Ciudad de Buenos Aires. Comisión de emisión y de renovación anual bonificada 100% para administradores de consorcios que adquieran la cuenta consorcio.

SUTERyH Tucumán construirá un hotel con casino

[BPN-15/08/23] El pasado 21 de julio el secretario general de SUTERyH (Sindicato Único de Trabajo de Edificios de Renta y Horizontal) Tucumán, Alejandro Medina, comunicó que están comenzando la construcción de un hotel de 5 pisos con 86 habitaciones en El Cadillal sobre 11 mil metros cuadrados. El complejo contará con un centro de convenciones para mil personas y una sala de juegos (casino) con una inversión de 5 mil millones de pesos (más de 17 millones de dólares) y un estimado de 35 meses para finalizar la obra.

En diálogo con una radio local ^[1] Medina detalló: "La vista de las 85 habitaciones estará hacia el lago, Puerto A y las aerosillas. Comenzamos a hacer todo lo que es el cercado perimetral y desmontamos de a poco porque trabajamos también con medio ambiente, flora y fauna. Vamos a comenzar a abrir calles internas para poder ingresar al hotel y calles de servicio para que se manejen los camiones".

Aumentos del SMVM en julio, agosto y septiembre

Se calcula que estos nuevos pisos salariales impactarán no sólo en unos 400 mil trabajadores que se encuentran fuera de convenio sino también en aquellos jubilados cuyo haber mínimo no puede ser inferior al 82% de esta base (Artículo 125 bis de la Ley 24.241).

Estas modificaciones significaran un aumento con respecto al mes anterior del 19,9% para julio, del 6,64% para agosto y del 4,89% para septiembre.

En septiembre el SMVM habrá acumulado en lo que va del año un aumento del 90,47% mientras que la inflación que mide el IPC [1] y estima el REM [2] habrá sido del 86,38%.

Sin embargo, en la medición interanual del SMVyM los resultados no son contundentes: en julio será de un 161,66%, en agosto de un 135,11% y en septiembre de un 130,47%.

Mientras tanto la inflación interanual de esos meses será de un 113,4%, un 115,19% y un 118,43%.

O sea que en julio, agosto y septiembre el SMVyM le ganará a la inflación 18,26, 19,92 y 12,04 puntos porcentuales respectivamente.

La resolución que fue firmada el 14 de julio llevó el número 10/2023 y fue firmada por Raquel Cecilia Kismer, ministra de Trabajo Empleo y Seguridad Social en su carácter de presidente del Consejo Nacional del Empleo la Productividad y el Salario Mínimo, Vital Y Móvil.

Como siempre, se reitera que como ninguna escala salarial de los encargados de edificios es inferior al SMVM, éste sólo es importante para la propiedad horizontal porque se utiliza en el cálculo de los montos inembargables de los sueldos.

Así fue establecido por el Decreto 484/87 del 26 de marzo de 1987 que reglamentó los artículos 120º, 147º y 147º de la Ley de Contrato de Trabajo Nº 20.744.

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[1] IPC: Índice de Precios al Consumidor que mide el INDEC.

En agosto las escalas perderán en todos los frentes

[BPN-15/08/23] En agosto el promedio de las escalas salariales de los encargados de edificios ^[1] perderá contra la inflación -3,35 puntos porcentuales con respecto al mes pasado, -39,50 en el acumulado anual y -22,43 puntos porcentuales en la medición interanual.

En agosto el promedio de las escalas salariales subirá un 4,55% con respecto al mes pasado. Esto se debe a que en este mes habrá un último aumento del 6% en las escalas "sobre las remuneraciones de marzo" según lo pactado el pasado 20 de abril por las tres entidades de administradores que representan a los consorcios en paritarias ^[2] y la FATERyH ^[3]. Esos acuerdos fuero homologados mediante la Resolución 655 ^[4].

Durante el octavo mes de este año el promedio de las escalas salariales será de 220.027 pesos mensuales.

El incremento acumulado anual de las escalas salariales desde enero de este año hasta agosto se mantendrá en un 33,4%.

El promedio de las escalas salariales de diciembre del 2022 fue de 164.937 pesos.

Desde agosto de 2022 hasta el mismo mes de este año las escalas salariales se incrementaron en un 92,76%.

En agosto del año pasado el promedio de las escalas salariales fue de 114.146 pesos mensuales.

El promedio anual de los ocho meses de este año contra los ocho del año pasado arrojó un aumento del 121,10%. Una diferencia de -0,95 puntos con respecto al mes pasado.

Según el Índice de Precios de Consumidor que mide el INDEC la inflación de julio fue de un 6,3% y para el Relevamiento de Expectativas del Mercado (REM) que estima el Banco Central de la República Argentina (BCRA) la inflación de agosto será de un 7,9%.

Según estos números, la medición de la inflación acumulada anual de estos siete meses será de un 72,90% y la interanual de junio está estimada en un 115,19%.

Mientras tanto, el haber mínimo de un jubilado que paga expensas en agosto será de 126.610,63 pesos mensuales. Esto se debe a dos razones:

En principio, el 28 de mayo se había ordenado que –entre otros- en agosto se otorgue un "refuerzo de ingreso previsional" por un monto máximo de 20.000 pesos (Decreto 282).

Por otra parte, el 4 de agosto el ANSeS informó que para cumplir con el artículo 125º bis de la Ley 24.241 (Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones) que garantiza un haber previsional de no menos del 82% del valor del Salario Mínimo Vital y Móvil este mes se otorgarán un suplemento de 15.000 pesos (retroactivo de julio) y otro de 20.000 correspondiente a agosto. Estos dos suplementos se sumarán al haber y bono ya otorgado [5].

Sin embargo, hay que tener en cuenta que el mes que viene los 15 mil pesos retroactivos de julio no se cobrarán y que en dólares este haber mínimo representa 174,64 dólares según el mercado blue ^[5].

En agosto del año pasado ese haber estuvo en 37.524,94 pesos.

Este mes se incrementó el haber mínimo de la clase pasiva en un 43,98% el acumulado anual subió a un 110,58% y la medición interanual saltó a un 237,4%. Por estas razones los haberes fueron positivos contra la inflación mensual (36,08 puntos), la acumulada anual (37,68) y la medición interanual (122,21 puntos).

En enero de 2016 la jubilación mínima estaba establecida en 4.299,06 (u$s 312,98). Si ese haber hubiera aumentado al ritmo de la inflación este mes debería haber sido de 112.542,25 pesos mensuales (u$s 296,76 promedio a valor oficial).

Pero si calculamos, mes a mes, lo que debió ganar un jubilado siguiendo el ritmo de la inflación y lo que realmente percibió incluidos los bonos extras, observamos que en total lo perdido desde enero de 2016 hasta agosto de 2023 fueron -264.288,34 pesos (u$s -696,89) incluida la incidencia de los medios aguinaldos

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[1] Para comparar escalas salariales del sector se promediaron las funciones de encargado permanente con y sin vivienda en sus cuatro categorías de cada mes. En los casos que correspondió se sumaron los bonos, tanto los acordados en paritarias como por el Poder Ejecutivo nacional.

[2] La Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y la Unión Administradores de Inmuebles (UADI).

[3] Federación Argentina de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal.

[4] BPN Nº 751 del 24/04/22: "Nuevo acuerdo salarial para encargados de edificios".

[5] Artículo 125 bis de la Ley 24.241: El Estado nacional garantiza a los beneficiarios de la Prestación Básica Universal (PBU) que acrediten treinta (30) años o más de servicios con aportes efectivos, el pago de un suplemento dinerario hasta alcanzar un haber previsional equivalente al ochenta y dos por ciento (82%) del valor del Salario Mínimo Vital y Móvil, instituido por el artículo 116 de la Ley de Contrato de Trabajo 20.744 (t.o. 1976) y sus modificatorias vigente en cada período.

Sr. director de Pequeñas Noticias:

En el programa radial Consorcios 360 del 21/07 ^[1], tiró la primicia (¡¡¡¿¿¿cuándo no...???!!!) sobre las denuncias realizadas por consorcistas contra los administradores en el primer semestre de 2023: 1.062 denuncias.

Como consorcista, mi expresión fue de gran sorpresa: por primera vez, los consorcistas encabezamos el podio del total de denuncias de los demás ciudadanos ante Defensa al Consumidor por las otras denuncias bancarias, telefonía, electrodomésticos, etcétera y etc.

Pareciera que existe un "despertar" de los consorcistas. Eso me alegró el día.

Pero, ¡¡¡atento consorcistas...!!! Tiempo atrás, escuché y leí las voces "del otro lado del mostrador" que dicen que somos "denunciadores seriales" y que la Ley 941 "cumplió su ciclo".

La primera fue del responsable del Registro Público de Administradores, Diego Sarrabayrouse, en abril-2022 sobre que los consorcistas son "denunciadores seriales y los tenemos identificados" ^[2]. Luego lo continuó el presidente de la CAPHyAI, Miguel Ángel Summa, rematando con que la Ley 941 "cumplió su ciclo...". Usted publicó una nota en el BPN 742 del 15/12/22 ^[3].

Debo decirle que usted dio la primicia, pero también lo vio primero. Ahora agrego mí hipótesis: ¡¡¡Quieren voltear la Ley 941...!!! ¿Por qué?

Desde hace mucho tiempo que los funcionarios del área de Defensa al Consumidor no están haciendo bien su trabajo: desde hace cinco años (2018-2022) se presentaron casi 8.500 denuncias y se dispusieron casi 2.500... ^[4].

La complicidad entre funcionarios y administradores está a punto de caramelo...

Sólo me queda decir a los consorcista: ¡Adelante consorcistas, sigan denunciando...!!!

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