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Boletín de Pequeñas Noticias
l a c o m u n i d a d c o n s o r c i a l c o m o u n e s p e j o d e l a s o c i e d a d
13 de Enero del 2003 - Nº: 146
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Usuarios
y Consumidores
El arquitecto Miguel Fortuna, director de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor, expresó a este medio que esa dirección no tiene ninguna facultad para intervenir en conflictos con los administradores y los propietarios porque, según el Código Civil, no hay ninguna relación de consumo entre ellos. Sin embargo las quejas relacionados con consorcios están entre los primeros cuatro lugares junto con servicios públicos, sistema financiero y telefonía celular.
“Recibimos reclamos (de consorcistas) pero nosotros no teníamos ninguna facultad, porque no hay una relación de consumo porque el administrador, según el Código Civil o la ley 13.512 , es un mandatario del consorcio que tiene un poder o un mandato para que administre y puede ser a título gratuito u oneroso” comenzó diciéndonos el director de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor, arquitecto Miguel Fortuna, a la pregunta de Pequeñas Noticias sobre por qué el consorcista no es un consumidor y continuó profundizando que: "el problema típico que hay con la gente y el gran reclamo es cuando el administrador se va y dejó el muerto que son: las cargas previsionales, las deudas de ANSES, SUTERH y (en esos casos) el administrador no es responsable".
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"Recibimos reclamos (de consorcistas) pero nosotros no teníamos ninguna facultad, porque no hay una relación de consumo, según el Código Civil o la ley 13.512 , es un mandatario del consorcio que tiene un poder o un mandato para que administre y puede ser a titulo gratuito u oneroso" |
Otra pieza clave con la que Pequeñas Noticias salió a conversar sobre estos temas fue el área de Defensa del Consumidor que funciona en el Centro de Gestión y Participación (CGP) Nº 7 que fue el que más reclamos tuvo, en general, entre todos los otros centros.
"Nuestra misión es tratar de brindar toda la información relacionada con los servicios, no sólo del Centro de Gestión y Participación sino también del Gobierno de la Ciudad, en base a la requisitoria que tenga algún vecino" nos comenzó explicando la Sra. Sonia Ferré que es directora de información y atención al público del CGP 7, y continuó diciendo: "tenemos (a nuestro cargo) el servicio de Defensa del Consumidor, hemos recibido capacitación para poder recabar las denuncias relacionadas con usuarios y consumidores, e inclusive ser mediadores. El tema de las audiencias lo incorporamos en diciembre después de una capacitación"
Según información del sitio oficial de la Ciudad de Buenos Aires en la Web (www.buenosaires.gov.ar) "El Gobierno de la Ciudad organizó en los barrios 16 Centros de Gestión y Participación (CGP). Fueron creados para hacer más eficiente la administración y acercar las soluciones al lugar donde se producen los problemas, con un alto grado de participación de los vecinos". Sin embargo sólo desde octubre del año pasado, bajo la dirección del arquitecto Miguel Fortuna, fue incluido dentro de este proyecto de descentralización la atención a los reclamos de usuarios y consumidores.
Del primer relevamiento del servicio de defensa del consumidor que brindan los 16 CGPs, dependientes de la Secretaría de Descentralización y Participación Ciudadana, surgió que de los 1005 reclamos que recibieron en el último mes, el CGP Nº 7, que funciona en la avenida Rivadavia 7202 y que dirige el Sr. Luis Bilancieri, acumuló un promedio de 150 quejas de las cuales los temas relacionados con consorcios ocuparon una porción muy importante.
¿Cómo
funciona?
La simpática directora de atención al público sobre temas de consumo del CGP 7, la Sra. Sonia Ferré, nos explicó que cuando hay reclamos de usuarios de un servicio o un producto "tratamos de no llegar a la instancia de la audiencia sino que hablamos por teléfono con la otra parte, como el proveedor del servicio o con quien vendió el elemento y se llega a un acuerdo y hacen el cambio o terminan el trabajo” aclarando, por otra parte, que "si por teléfono no solucionamos el problema, entonces se cita al proveedor para un día de audiencia que se fija con la persona que hace la denuncia. Pero por suerte hemos arreglado todos los casos telefónicamente... Nosotros lo que hacemos es pedirle a la persona si tiene algún convenio o algo firmado con el proveedor, lo más usual es el plomero y éste extiende presupuesto y una boleta. Entonces con la boleta lo citamos y esto está establecido por ley y normativa, la ley de defensa del consumidor y la normativa propia que nos rige, porque no es que nosotros nos arrogamos el derecho de hacerlo y esto habilita al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a interceder entre dos partes y llegar a un acuerdo."
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"...el problema típico que hay con la gente y el gran reclamo es cuando el administrador se va y dejó el muerto que son: las cargas previsionales, las deudas de ANSES, SUTERH y (en esos casos) el administrador no es responsable..." |
Allá por el '47
Cuando ampliamos el tema de la administración de consorcios con el arquitecto Fortuna nos ilustró con un poco de historia diciendo que “cuando arranca esta ley (13,512) en el año ‘47, hay una emergencia habitacional en la Ciudad de Buenos Aires porque todas las casa de renta en esa época eran una sola unidad y tenía todos inquilinos. Después llega la época peronista donde se da crédito a la gente a través de Banco Hipotecario y se inventa un régimen, para esa época bueno. Entonces resulta que a partir de ese momento cada uno puede ser propietario de su propia vivienda. Para esto se creó la ley de propiedad horizontal. Subdividiendo entonces a cada departamento, en lugar de ser una parte indivisa, en una unidad funcional. Con el tiempo, como todo, tenés que aggiornar la ley". Con respecto a las posibilidades que él ve de poder modificar la Ley 13.512 no fue muy optimista y nos dijo que en la Cámara de Diputados hay 257 diputados de toda la Argentina y el régimen de Propiedad Horizontal existe principalmente en la Ciudad de Buenos Aires, algunos municipios de la Provincia de Buenos Aires, en Rosario y en Córdoba y aclaró: "A los demás diputados del resto del país qué le vas a venir a hablar del Régimen de Propiedad Horizontal si allí son todas casas. La modificación de la Ley va a ser una preocupación para los Legisladores de los grandes centros urbanos pero el resto no se va a movilizar por ese tema"
El administrador
En Pequeñas Noticias quisimos saber qué tenía previsto el CGP 7 en los casos en que un consorcista eleva una queja contra su administrador. La Sra. Sonia Ferré nos aclaró que en estos casos “eso entraría dentro de otro tipo de problemas que son de índole particular y entonces rigen otras reglas de juego, donde el gobierno no tiene injerencia en esto. No hay tampoco una entidad u organización dentro del gobierno que se dedique a este tipo de tema, porque es una cuestión entre particulares y no rigen las reglas del derecho público”
La
mayor parte de "los reclamos es el tema del aumento de las expensas”
nos dijo Sonia, ampliando que "generalmente
la gente viene muchas veces a averiguar cuando un administrador aumenta la cuota
de expensas, para ver si está bien o está mal. Nosotros, en estos casos, le
decimos que este tema no tiene que ver con defensa del consumidor y lo derivamos
a la página web del Ministerio de Economía (www.mecon.gov.ar)
para que lo consulten ahí, porque lamentablemente no contamos con información
sobre el tema. El problema que tuvimos es que no está actualizada y la gente después
se enoja. Pero no son temas de competencia del Gobierno de la Ciudad. Se brinda
esa información como para orientar... A
veces también los mandamos a ADEPROH que es la asociación de defensa de
propietarios de edificios de propiedad horizontal, lo que pasa con ADEPROH es
que la primer consulta es gratuita pero después vos tenés que abonar un
servicio y nosotros no queremos que la gente piense que estamos trabajando para
ADEPROH y también le hacemos esa advertencia para aclararle que no tenemos nada
que ver con eso ...”
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Sonia Ferré (CGP 7): "...lo que pasa con ADEPROH es que la primer consulta es gratuita pero después vos tenés que abonar un servicio y nosotros no queremos que la gente piense que estamos trabajando para ADEPROH..." |
El arquitecto Fortuna profundiza el tema aclarando que: "la gente chilla cuando no le alcanza el bolsillo. Esta es la realidad, muchas veces durante años ya le cobraban mal las cosas, le han cobrado caro, pero como podía pagarlo no pataleaba. Ahora que empieza a ajustarse el bolsillo, controla el centavo, y empieza a ver cosas raras en las expensas"
-¿Qué se hacía cuando los propietarios tenían quejas contra sus administradores? -le preguntamos al director de Usuarios y Consumidores.
-"Nada, lo único que podíamos hacer era llamar al tipo y si tenía ganas venía y sino me decía: ¿Y usted quién es? En realidad es así. Llama a su abogado y (éste) le dice: no vayas. Porque no hay ninguna autoridad sobre ellos. Hoy no lo puedo citar porque no tengo facultad de nada".
El proveedor
El arquitecto Fortuna nos explicó que en el caso de los proveedores del consorcio, como ser el pintor, plomero o la empresa que mantiene a los ascensores las cosas cambian porque existe una relación de consumo directa entre el administrador, como representante legal, o el consejo de administración y el proveedor. En esos caso nos comentó Fortuna: "yo puedo accionar contra el plomero porque ahí hay una relación de consumo"
En el CGP 7 nos comentaban que los mayores problemas que alcanzan a los vecinos son "los servicios, como el plomero que arregló algo en particular y no terminó con su trabajo o el mueble de cocina que (una vecina) compró y no lo terminaron como ella quería".
En estos casos el arquitecto Miguel Fortuna fue terminante: "El 60 % de los casos se acuerdan". Lo que quiere decir que las partes llegan a algún tipo de acuerdo entre ellas en una instancia temprana que evita que el conflicto pase a los tribunales.
> El hecho denunciado debe haber sucedido en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires > El consumidor deberá traer por duplicado nota que explique el hecho motivo de denuncia > El consumidor deberá constituir domicilio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires > El consumidor deberá traer fotocopias por duplicado de la documentación que hace al reclamo. > El denunciante debe ser consumidor final. > No se reciben denuncias referentes a reclamos por daños y perjuicios -Recurrir para ello a la vía judicial-
Se hace saber que concluida la instancia conciliatoria sin alcanzar acuerdo entre las partes, el trámite (expediente) se eleva a la Dirección Jurídica a fin de instruir sumario contra la denunciada y el consumidor deja de ser PARTE del mismo.
Asimismo se informa que en caso de resultar sancionada la empresa por infracción a la ley 24.240, la multa impuesta se destina exclusivamente a Rentas Generales. En ningún caso la sanción contempla resarcimiento económico a favor del consumidor.
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El vecino
Una problemática que no se puede despreciar en su magnitud es la de los problemas entre vecinos. La directora de Atención al Público en el CGP 7 nos comentó que surgen "cuando el propietario, sin pedir permiso o autorización al administrador o al consejo de administración, hace algún tipo de reforma que provoca molestias a otro copropietario o altera la fachada del edificio o la vida privada del otro. Estos temas los resolvemos a través de Mediación Comunitaria o si hay una denuncia por obra lo derivamos a fiscalización de obras y catastro.
Entre vecinos lo que hay es problemas de convivencia. Desde la bolsita de basura que el dueño del edificio de al lado la dejo en la puerta del vecino fuera del horario y después pasa el inspector de higiene urbana y le labra la multa al que tiene la bolsita en la puerta y no al edificio de al lado que la sacó fuera de horario, o haber enterrado un perro en la puerta de la casa y ponerle la cruz sin pedir permiso, hasta cambiar la llave de entrada y no dar la copia... Hay muchos problemas de convivencia entre la gente”
Una última reflexión
Sonia nos dejó pensando con una última frase
que no dijo mientras guardábamos el grabador y nos parábamos para irnos en donde expresó
que “no hay esa solidaridad que había antes con el vecino, no se si fueron los
últimos años que hemos vivido, donde
nos han enseñado a vernos nada más que el propio ombligo”
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El portal de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Acceso
sin barreras
Conversamos largamente con la Responsable del área de Accesibilidad de la Fundación Rumbos y una de las principales impulsoras de la nueva Ley que, desde ahora, incorpora conceptos nuevos de accesibilidad al Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires.
Ariel: Nos gustaría comenzar con Ud. a conocer el tema del Código de Edificación y la nueva Ley de Accesibilidad. Sabemos que ustedes participaron desde un principio, fueron uno de los mentores del proyecto...
Arq. Coriat: Ahí yo quiero aclarar algo. Yo leí las palabras de Raúl Guinzburg (Boletín Pequeñas Noticias Nº 145: "Acceso sin barreras"). Nosotros no fuimos quienes tuvimos la idea original del proyecto. Yo quiero que esto quede claro porque no quiero que parezca como que estamos apropiándonos de un proyecto que no ha sido nuestro en sus comienzos. Nosotros partimos de un proyecto preexistente, que había sido elaborado a pedido de la Comisión Nacional Asesora para las Personas con Discapacidad, había sido elaborado por la Arquitecta Clotilde Amengual, que ha fallecido recientemente, que era una especialista en barreras arquitectónicas, que dirigía el CIBAUT (Centro de Investigación en Barreras Arquitectónicas Urbanísticas y del Transporte) de la Facultad de Arquitectura. Ella la había hecho conjuntamente con el arquitecto Guillermo Vidal, que ambos son arquitectos con discapacidad.
Estos dos arquitectos, Vidal y Amengual, ellos fueron quienes estuvieron en el año 1994 trabajando, a partir de ahí un año y medio, en ese proyecto y además un tercer, digamos arquitecto, el arquitecto Jily del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que todavía están trabajando en el Gobierno de la Ciudad. Entre ellos tres, elaboraron el proyecto original.
Ese proyecto original era el germen de lo que se está aprobando ahora. Básicamente planteaba que en todos los capítulos que fueran pertinentes se introdujeran las modificaciones para que el Código de Edificación permitiera que los edificios fueran usados por todos. Esa fue la idea de ellos. Luego ese proyecto fue cajoneado y después fue descajoneado por el Ejecutivo.
Claudio: Por el Ejecutivo, cuál?
Arq. Coriat: La Dirección General de Fiscalización de Catastros
Claudio: del gobierno de Ibarra?
Arq. Coriat: No, de De La Rúa. Fue bastante desvirtuado en algunos de sus aspectos, incluso hasta se pensó, en un momento dado, tomar todos esos contenidos y agregarlos como un anexo separado de cada capítulo, cosa que nosotros entendíamos que realmente no era lo que correspondía porque hay muchas leyes que son anexos de los cuales, digamos que son poco y nada consultados. En cambio, donde se habla de cómo tiene que ser un local, específicamente si aparecen todas las pautas que tiene que cumplir ese local, incluidas las de accesibilidad, el profesional tiene una idea mucho más clara desde un primer momento. Entonces nosotros, desde Fundación Rumbos, no estuvimos de acuerdo con que se transformara en un anexo e insistimos en el Gobierno de la Ciudad en que se retomara el proyecto original. Además se eliminó de ese proyecto el tema vivienda, que originalmente estaba y también figuraba en la Ley Nacional, una ley marco que es la Ley 24.314.
Entonces lo que nosotros hicimos, por un lado, fue analizar todo el proyecto de modificación del Código, agregarle algunas mejoras en algunos temas, a sea que estuvimos introduciendo modificaciones en ese proyecto original, retomando el tema de la vivienda, sacando cupos, que se habían incorporado en el proyecto, que lo desvirtuaban. Se habían introducido cupos tales como que no iba a ser obligación que las escuelas fueran accesibles, si las escuelas tenían menos de 200 alumnos, con lo cual quedaban afuera todas las escuelas de un aula por grado y da la casualidad que los chicos con problemas necesitan, por el hecho de tener una problemática, es más conveniente para ellos que estén en espacios reducidos.
Claudio: Una atención más personalizada.
Arq. Coriat: Claro, entonces se llegaba a la paradoja donde sólo iban a ser accesibles las escuelas de mayor cantidad de alumnos. Ese es un ejemplo, pero no de las cosas que nosotros fuimos modificando en la propuesta que nosotros elevamos en la audiencia pública que hubo. O sea, nosotros, cuándo entramos a intervenir? Cuando hubo una audiencia pública el año pasado en la que elevamos todo el proyecto con una cantidad de modificaciones importantes. Esas modificaciones hacían a estas cosas que estoy diciendo, los límites a partir de los cuales se planteaba la accesibilidad, al tema vivienda y al tema ascensores, que también se incluía. La otra intervención en todo esto había sido hace 3 años, cuando fue el tema de las famosas puertas tijera. Nosotros fuimos los autores intelectuales de la Ley 161, luego redactada por los legisladores. Con lo cual en el Código, a partir de la Ley 161, aparece un primer capítulo del Código que ya sería obligado a cumplir con las normas de accesibilidad que es el Capítulo de Ascensores.
Ariel: ¿Ustedes creen que esta ley de accesibilidad va a generar un impacto económico sobre el hecho de que hay que cambiar rampas, pasamanos y demás?
Arq. Coriat: Yo quiero aclarar una cosa. La ley apunta, en primer lugar, a obra nueva. El Código de Edificación va a producir cambios fundamentales a nivel diseño. A nivel diseño y a nivel de producción de obra nueva o ampliación, ¿si? Eso es una cosa y otra cosa son los 90.000 edificios existentes. Marquemos la diferencia porque no se trata de que ahora habrá gran demolición de la Ciudad de Buenos Aires para hacerla accesible. La ley no es eso. Hay organizaciones que produjeron como una entrada en pánico de qué va a pasar ahora. No, no es así. En principio que no se siga diseñando obra nueva inaccesible. Que el engranaje del diseño y la construcción que empiece a tener en cuenta esto que las leyes lo vienen planteando hace años porque la Ley 24.431 lo viene planteando desde hace 20 años y la que yo les nombre antes, la 24.314, que da un detalle mucho más específico de cómo tiene que ser, también tiene sus añitos, desde el 94. O sea que toda esta temática, las asociaciones de profesionales de ingenieros civiles y arquitectos, la Cámara de la Construcción, saben que existe hace mucho tiempo.
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"...Poner el grito en el cielo con esta ley en realidad es haber mirado para el costado durante más de 20 años..." |
Saben que la tendencia mundial es que las ciudades se vayan construyendo accesibles y no es ninguna novedad esta ley. Poner el grito en el cielo con esta ley en realidad es haber mirado para el costado durante más de 20 años.
Claudio: Cuál es la razón de tanta oposición. Porque no fue menor.
Arq. Coriat: Así es. Qué pasó? En nuestro país, desde hace años, que dentro de lo que son las normativas de edificación, se ha permitido que los locales habilitables y particularmente para edificios en propiedad horizontal, fuera reduciendo cada vez más su dimensión. Cualquiera de ustedes que haya viajado a cualquier país que no sea la Argentina, va a ver como primera impresión, que los ambientes, en cualquier otro lugar, son mucho más amplios que acá. Uno vuelve a Buenos Aires y se encuentra de nuevo con ambientes de juguete. Esto, qué hace, que los colegios de arquitectos y de ingenieros, lamentablemente, en un sentido funcionan como corporaciones en las cuales hay un objetivo que, a veces, toma más relevancia de lo que debiera, y es el factor económico. La arquitectura, como sentido, es un servicio hacia el ser humano, hacia el habitante. Los seres humanos somos nosotros, somos de carne y huesos, nos rompemos, nos arreglamos, envejecemos, no somos de mármol, entonces el rol del arquitecto, antes que nada, es ubicarse en a quién él va a brindar su servicio, para quién diseña. El una vez que tiene en cuenta eso, se hacen los números y viene todo ese aspecto que se conoce como racionalizar el proceso de diseño. Racionalizarlo, tanto en cuanto a diseño como en cuanto a números, que los números cierren. Pero los números tienen que cerrar siempre teniendo en cuenta esta premisa básica, porque sino qué gracia. Sino perdimos al ser humano por el camino. Y yo hablo de cualquier ser humano, sea alguien que tiene mucha plata como alguien que no tiene un peso. El espacio mínimo habitable es el mismo para todos y si uno va a hablar de personas con algún problema físico y ahí ya no es solamente el que tuvo un accidente, o el que tuvo polio cuando era chico, sino que también entran los viejos, entra alguien que tiene un problema transitorio pero por un par de años o un año necesita lo que fuera, muchas situaciones que incluyen no sólo a las personas con discapacidad sino a todo el colectivo de la sociedad.
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...cuanto más pobreza hay más discapacidad hay y más problemas con el entorno físico sufren las personas... |
Bueno, las personas con problemas físicos, son mucho más numerosas en los sectores más pobres que en los más ricos. Por qué, porque las condiciones de trabajo para los obreros o para los peones son de más alto riesgo, porque cuando sufren un accidente sus posibilidades de rehabilitación no son las mismas que las de un sector de clase media o clase media alta, más últimamente, cada vez más se polariza más esta situación. Entonces esto lleva como resultados a que los sectores más pobres, cuanto más pobreza hay más discapacidad hay y más problemas con el entorno físico sufren las personas. Y además, a esto se suma que cuando aparece una discapacidad hacia una familia, esa familia empieza a empobrecerse por el gasto que implica la discapacidad y al empobrecerse aparecen menos recursos para salud y menos recursos para estas situaciones que, de repente, aparecen como tragedias: qué hago con la casa si estoy en un segundo piso por escalera o tengo una cardiopatía o esclerosis múltiple o artrosis o, bueno, lo que fuera, o un accidente. Entonces nosotros decimos, si para cualquiera, el impacto de una enfermedad o un accidente es muy fuerte y por falta de previsión en el diseño se los está obligando no solamente a absorber el impacto de la salud sino también a un impacto de cambiar de hogar, cambiar de barrio. Se mueve todo el piso de las personas. En los estratos pobres, además de todo ese problema, está la imposibilidad de cambiar de vivienda porque no cualquiera puede cambiar de vivienda porque, de repente, no le sirve más su casa entonces nosotros qué le decimos. Si el arquitecto tiene que ser el responsable y el ingeniero civil cuando diseña una vivienda y cuando le vende al comitente o al inversor le dice "este es el proyecto" y tiene que tener todas las piezas sobre la mesa, y esto es para aquí y ahora, pero también le tiene que servir para dentro de 20 años o 30 cuando ya no esté tan 10 puntos esta persona. Mucho más responsable hay que ser todavía cuando se construye para sectores de escasos recursos. Porque esas personas no van a poder así no más cambiar de casa como de vestido. Entonces ahí yo creo que hay un problema ético dentro de las profesiones.
Claudio: En algún momento los opositores a este proyecto se acercaron a usted y le dijeron: "Mire arquitecta, esto a nosotros nos trae este problema"
Arq. Coriat: Sí, bueno, los ingenieros civiles que estaban representando al Colegio de Ingenieros, dijeron, por escrito además, que mandaron a la Legislatura, no tenemos evidencias, no hay estudios serios que demuestran que las personas con discapacidad tengan problemas con los edificios existentes.
Claudio: Cuál piensa usted que es el problema?
Arq. Coriat: El problema es que cada dm3 cada dm2 que se le está sacando para poder poner un baño accesible, cada centímetro que se le está sacando a una pared en la que tiene que haber una puerta de 80 y antes se la hacía de 70 o 60, a ellos los complica. Primero los obliga a cambiar de diseño y segundo los restringe en los m2 que tengan de dormitorio y si había departamentos que los estaban sacando de 3 dormitorios o de 3 ambientes, cuando en realidad eran para dos, porque eran 3 ambientes de tamaño minúsculo. No se venden de la misma manera 3 ambientes que 2 ambientes. Es decir hay una incidencia en el producto que se está ofreciendo que va a ser un producto de mayor calidad pero de menores componentes que por lo tanto incrementan el precio. O sea que a la gente se le viene vendiendo con un sobreprecio de algo que no es real. Nosotros sabemos que cuando se presentan planos, aparece el cuarto de planchado que después, en realidad, se lo vende como tercer dormitorio y cuando la familia va a vivir ahí, el tercer dormitorio lo único que le entra es la tabla de planchar y no la habitación del pibe. Entonces hay un sobreprecio en estos edificios de departamentos mínimos.
Esta ley lo que está haciendo, en realidad, es volver a dimensiones más humanas... en realidad uno paga por metro cuadrado del departamento que está comprando y el cálculo se hace sobre m2 del departamento y uno no se fija cuando va a comprar un departamento en los espacios comunes.
Claudio: La nueva ley prevee refacción, o sea prevee control de edificios existentes, o sea prevee que cuando haya modificaciones o refacciones haya un control de la factibilidad.
Arq. Coriat: El control no está previsto en la ley. La organización del control va a depender del Ejecutivo.
Claudio: Está reglamentada ya?
Arq. Coriat: La ley en sí, es una reglamentación. Desde el punto de vista de lo que son las pautas de diseño es una reglamentación porque tiene mucho detalle, no se puede detallar más todavía eso, pero falta reglamentar la forma de fiscalizarlo.
Claudio: Siempre hablando de obra nueva.
Arq. Coriat: Bueno, y falta determinar las formas de control para edificios existentes.
Ariel: Se va a cumplir esta ley?
Arq. Coriat:
Depende de cómo se organicen los controles y cómo se produzca la
difusión que garantice que los profesionales sepan de qué se
trata y sobre todo entiendan el sentido de todo esto. Yo trato de
pensar que tenemos una oportunidad buenísima de difundir muy
masivamente, incluso en los consorcios, en los propietarios, en
los constructores, en los que hacen mantenimiento de edificios,
digamos a todo nivel. Es una muy buena oportunidad para difundir
las ventajas de la accesibilidad para todos.
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D A N T I L O |
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Daniel y Santiago Silvoso Tel/Fax: 4522-6702 |
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3º
partes nunca son buenas
AFIP - Internet: ¡¡¡ Por Fin !!!
Hicimos, junto a una Administración amiga, todo el trámite necesario hasta llegar a transferir, vía Internet, la declaración jurada (F.931) correspondiente al período 12/2002 y no tuvimos ningún inconveniente!! ¿Qué tal?
En los últimos días ingresamos al sitio de la Afip, www.afip.gov.ar, y pudimos enviar electrónicamente el Formulario 931 que se genera mediante el aplicativo SIJyP versión 20 que distribuye la AFIP lo que fue una una gratísima sorpresa. Lo hicimos muy rápido y sin complicaciones, aunque para el usuario común se necesitan ciertos conocimientos básicos de computación
El jueves pasado nos citamos con Patricia, de Administración Salerno en su oficina, para intentar juntas, enviar electrónicamente el Formulario 931.
A pesar de los 34º de sensación térmica que a las 10 de la mañana anunciaba la radio, Patricia ya había prendido el aire acondicionado, un cafecito riquísimo esperaba por nosotras y ya habíamos preparado la cuota de paciencia que siempre demanda el tan conocido SIJyP.
Patricia ya había realizado la declaración jurada correspondiente al mes 12/2002 por lo cual, si todo andaba bien, nos quedaba generar el archivo para trasmitir y la transferencia propiamente dicha. (Antes de contarles el procedimiento que hicimos, suponemos que la confección de la declaración jurada ya está realizada).
Para generar el archivo con los datos correspondientes a la declaración jurada del mes que queremos informarle a la AFIP, debemos ingresar al aplicativo SIJyP versión 20, elegir el consorcio y luego iluminar el período que deseamos trasmitir. A continuación hacemos clic en el botón que tiene por dibujo un "Disquete", que es el mismo que se utiliza para generar el disquete que luego se presenta en el lugar de pago que hayamos elegido. Veremos aquí dos solapas: la que genera el disquete y otra que dice "Generar archivo". Ahí debemos indicar el lugar en el que el sistema generará el archivo (vía de acceso) para posteriormente enviarlo a la AFIP.
En el lugar indicado el aplicativo generará un archivo con el siguiente nombre: DDJJSIJP99999999999920021200.dat donde:
DDJJ significa: Declaración Jurada
SIJP significa: Sistema de Jubilaciones y Pensiones
999999999999: es el número de CUIT correspondiente al consorcio en cuestión
2002: es el año correspondiente al período presentado.
12: es el mes correspondiente al período presentado.
00: es el número de rectificativa correspondiente al período presentado, y el 00 indica que es la original.
.dat: es la extensión o tipo de archivo generado.
Después de haber creado este archivo, podemos abandonar el aplicativo de la AFIP, conectarnos a Internet y ubicarnos en el sitio www.afip.gov.ar desde donde haremos la transferencia. Aprovecho en este punto, para indicarles que será necesario mirar la fecha y hora de la computadora porque al imprimir el acuse de recibo quedará indicada la fecha y la hora en que se hizo la transferencia y ésta se tomará de lo que indique la PC, que no siempre es la correcta.
Una vez allí:
| 1) |
Elegimos la opción "Trámites con clave fiscal". |
| 2) |
Luego, elegimos la opción "Ingreso al sistema (Usuarios con clave fiscal habilitada) |
| 3) |
Ingresamos el CUIT y la clave correspondiente al consorcio del cual queremos transferir la declaración jurada y hacemos un clic en Aceptar. |
| 4) |
Elegimos la opción "Presentación de declaraciones juradas". |
| 5) |
Después de leer un mensaje importante de la AFIP, lo Aceptamos y seleccionamos el archivo de la declaración jurada que deseamos presentar. Para esto, le debemos indicar al sistema cuál es el lugar (vía de acceso) donde generamos el archivo con los datos del período a enviar. Para iluminarlo hacemos un clic en "Examinar" y elegimos la ubicación correcta. Después de iluminarlo hacemos un clic en "Abrir". |
| 6) |
Hacemos un clic en "Presentar" y mostrará en una pantalla los siguientes datos para verificar si son correctos o no: Nombre del archivo a transferir, tamaño del mismo en bytes, información de la declaración jurada, CUIT, Formulario (931), Impuesto (301), Período (12-2002), Nº Rectificativa (0) y Nº verificador. Para aceptar lo que estamos leyendo, hacemos un clic en "Confirmar". |
| 7) |
Después de confirmar, muestra los datos del archivo seleccionado: CUIT, Formulario (931), Impuesto (301), Período (12-2002), Nº Rectificativa (0) y Nº verificador. Para continuar debemos hacer un clic en "Acuse de Recibo". |
| 8) |
Vamos al menú Archivo y luego Imprimir, para que nos quede una copia impresa del acuse. Por este motivo era la recomendación de chequear fecha y hora de la PC. |
| 9) |
Veremos que la impresora empieza a trabajar y arroja una impresión con los siguientes títulos: "AFIP - Administración Federal de Ingresos Públicos" y debajo "Presentación de DJ por Internet. F1016 Acuse de recibo de DJ". Los datos que contiene son: Formulario: 931 v2000 Organismo Recaudador: INARSS - 1 - AFIP - SIJP Nro. de transferencia: 99999 Fecha de presentación: 2003-01-09 11:13:18 Código de control: XXxxXX Cuit del Contribuyente: 99999999999 Impuesto: 301 - Aportes Seguridad Social Concepto: 19 - Obligación mensual/anual Período fiscal: 12/2002 Nro. Verificador: 999999 Y termina el acuse con una nota que dice: "Conserve este Acuse de Recibo de DJ como comprobante". |
Para finalizar cerramos la ventana, nos desconectamos de Internet y respiramos con satisfacción y con no poca sorpresa.
Agradecemos a Patricia de Administración Salerno(*), con quien siempre es un gusto vernos y trabajar.
Además
nos contó que si al registrarse en el sitio de la Afip para obtener el nombre
de usuario y la clave se puede imprimir el Formulario F.3282/A, no es necesario
presentarlo en la agencia correspondiente al domicilio del consorcio, pero si el
formulario resultante es el F.3282 nos tendremos que dar una vueltita por la
agencia de la Afip correspondiente
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Patricia Salerno es titular de la Administración Salerno cuyo teléfono es 4601-8802.
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Jornadas
reducidas
El monto sobre el cual se calcularán los aportes y las contribuciones mensuales será sobre el salario bruto real si un trabajador percibe una remuneración menor a $240 (3 MOPRES) y el aporte para la obra social se hará sobre $240, si así él lo decide.
Si bien este tema no ha sufrido modificaciones, vamos a hacer una recorrida, aunque un tanto aburrida, sobre decretos, leyes, antecedentes y normas vigentes para saber de dónde surjen estos conceptos. Antes de empezar, tenemos que definir 1 MOPRE, que es la abreviatura de Módulo Previsional y cuyo valor actual es de $80.
El Decreto 492/95, con fecha 1º de septiembre de 1995 y publicado en el Boletín Oficial (B.O.) del día 26 del mismo mes, modificó al Decreto 292/95 de fecha 14 de agosto de 1995 y a éstos los modificó el Decreto 814/01, con fecha 20 de junio de 2001.
El artículo 3° del decreto 814/01 establece que: "A estos fines, se entenderá por remuneración la definida en el artículo 6° de la Ley N° 24.241, con los topes de TRES (3) MOPRES y SESENTA (60) MOPRES, como mínimo y máximo, respectivamente".
Para completar el concepto, transcribimos el artículo 6º y 7º de la Ley 24.241 (Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones) en el cual se define lo que se debe entender por remuneración desde el punto de vista del SIJP:
Artículo 6º: "Se considera remuneración, a los fines del SIJP, todo ingreso que percibiere el afiliado en dinero o en especie susceptible de apreciación pecuniaria, en retribución o compensación o con motivo de su actividad personal, en concepto de sueldo, sueldo anual complementario, salario, honorarios, comisiones, participación en las ganancias, habilitación, propinas, gratificaciones y suplementos adicionales que tengan el carácter de habituales y regulares, viáticos y gastos de representación, excepto en la parte efectivamente gastada y acreditada por medio de comprobantes, y toda otra retribución, cualquiera fuere la denominación que se le asigne, percibida por servicios ordinarios o extraordinarios prestados en relación de dependencia.
La autoridad de aplicación determinará las condiciones en que los viáticos y gastos de representación no se considerarán sujetos a aportes ni contribuciones, no obstante la inexistencia total o parcial de comprobantes que acrediten el gasto.
Las propinas y las retribuciones en especie de valor incierto serán estimadas por el empleador. Si el afiliado estuviera disconforme, podrá reclamar ante la autoridad de aplicación, la que resolverá teniendo en cuenta la naturaleza y modalidad de la actividad y de la retribución. Aun mediando conformidad del afiliado, la autoridad de aplicación podrá rever la estimación que no considerara ajustada a estas pautas.
Se consideran asimismo remuneración las sumas a distribuir a los agentes de la administración pública o que éstos perciban en carácter de:
1. Premio estímulo, gratificaciones u otros conceptos de análogas características. En este caso también las contribuciones estarán a cargo de los agentes, a cuyo efecto antes de proceder a la distribución de dichas sumas se deberá retener el importe correspondiente a la contribución.
2. Cajas de empleados o similares, cuando ello estuviere autorizado. En este caso el organismo o entidad que tenga a su cargo la recaudación y distribución de estas sumas deberá practicar los descuentos correspondientes a los aportes personales y depositarlos dentro del plazo pertinente.
El artículo 7 dice que: "No se consideran remuneración las asignaciones familiares, las indemnizaciones derivadas de la extinción del contrato de trabajo, por vacaciones no gozadas y por incapacidad permanente provocada por accidente del trabajo o enfermedad profesional, las prestaciones económicas por desempleo, ni las asignaciones pagadas en concepto de becas. Tampoco se considera remuneración las sumas que se abonen en concepto de gratificaciones vinculadas con el cese de la relación laboral en el importe que exceda del promedio anual de las percibidas anteriormente en forma habitual y regular."
Pero, como vivimos en Argentina y la conocemos un poquito, no quisimos terminar esta recorrida sin consultar, por lo menos, a 3 instituciones para chequear los datos. Para ello llamamos al Aierh (Asociación Inmobiliaria Edificios de Renta y Horizontal), a CAPHAI (Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias) y finalmente a la AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos) que nos derivó al ANSeS (Administración Nacional de la Seguridad Social) en donde el Sr. Esteban, a quien agradecemos profundamente, nos despejó finalmente todas las dudas.
El Aierh nos dijo que los aportes y contribuciones se debían realizar sobre el importe bruto real, salvo el correspondiente a la Obra Social, que debía ser por un mínimo de $240 y a cargo del trabajador que eligiera ser beneficiario de la misma. La Cámara no tenía totalmente claro el tema y quedó en averiguarlo. Finalmente en la Anses dimos con el Sr. Esteban, aclarando que para el tipo de empleado que nosotros describimos, los aportes y contribuciones son como nos dijo el Aierh. Además nos aportó la invalorable información del respaldo de sus dichos. Nos dijo que el Decreto 433/1994 es el que reglamenta el artículo 9 de la Ley 24.241 y de donde surge su información.
Por lo tanto, y a manera de conclusión, con respecto a las contribuciones del empleador, éste deberá contribuir siempre sobre el valor real del sueldo bruto del trabajador para los conceptos de INSSJP, Fondo Nacional de Empleo, Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones y Régimen de Asignaciones Familiares. La Cuota Sindical y la Caja de Protección a la familia, que se abona mediante otra boleta (no, en el F.931), también deberán realizarse sobre el importe real del salario bruto. La Obra Social, merece un párrafo a parte.
Obra Social
Con respecto a la Obra Social, debemos hacer algunas aclaraciones, para lo cual nos remitiremos a la Ley 23.660 sancionada el 29 diciembre 1988 y publicada en el B.O. del 5 enero 1989.
Los porcentuales a aportar y contribuir sobre este concepto surgen de los incisos a) y b) del artículo 16 de la ley que dicen: "Se establecen los siguientes aportes y contribuciones para el sostenimiento de las acciones que deben desarrollar las obras sociales según la presente ley:
a) Una contribución a cargo del empleador equivalente al seis por ciento (6 %) de la remuneración de los trabajadores que presten servicios en relación de dependencia;
b) Un aporte a cargo de los trabajadores que presten servicios en relación de dependencia equivalente al tres por ciento (3 %) de su remuneración. Asimismo, por cada beneficiario a cargo del afiliado titular, a que se refiere el art. 9º último apartado, aportará el uno y medio por ciento (1,5 %) de su remuneración;
c) ..."
y el Artículo 18 establece la existencia de importes de remuneraciones mínimos sobre los cuales se deberá aportar y contribuir, diciende que: "A los fines del art. 16 de la presente ley, se entiende por remuneración la definida por las normas del régimen nacional de jubilaciones y pensiones para trabajadores en relación de dependencia.
A los efectos de establecer los aportes y contribuciones, la remuneración no podrá ser inferior a la fijada en disposiciones legales o convenios colectivos de trabajo o a la retribución normal de la actividad de que se trate."
Y aquí avanzamos un poco más. El trabajador podrá elegir o no si desea hacer uso de la Obra Social. En caso de que quiera utilizarla los aportes los deberá realizar sobre el importe mínimo de 3 MOPRES y deberá hacerse cargo de la diferencia entre los 3 MOPRES y el salario real en relación a las contribuciones del empleador. Este, contribuirá sólo sobre el importe real del sueldo del trabajador.
Si no desea ser beneficiario de la obra social, no se le deberá realizar el aporte correspondiente ni el empleador deberá contribuir para la obra social.
Esperamos haber puesto un poco de luz sobre este tema, que no es nada fácil, teniendo en cuenta que vivimos en nuestra Argentina, país tan especial, tan poco lógico y al que yo, en lo personal, amo casi sin entender por qué...
MFL
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Correo de Opinión
Estimados señores:
En el Boletín Nº 145 en el artículo sobre Ley de Accesibilidad, se reproducen manifestaciones vertidas en nota telefónica. Al respecto y en lo que se refiere a "Espacios Públicos" cuando se expresa que en el C.G.P.Nº 7 es inaccesible, lo era en la fecha en que realicé el relevamiento respectivo. Pero agregué. ALGO QUE SE HA OMITIDO, "que luego de varios años se consiguió que se instalara un montacargas que une la vereda de la calle Rivadavia con el subsuelo del edificio, donde se encuentran los Salones de Casamiento, y allí a los ascensores que permiten acceder hasta el 5º piso del edificio". Creo que cabe la aclaración.
En otro orden les informo que en el Consejo Consultivo Honorario del CGP Nº7, integro las Comisiones de Urbanismo y de Seguridad.
Atentamente
Raúl
E. Guinzburg
(9/1/2003)
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Rincón Solidario Contesta el Administrador Juan Carlos Brath
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Rincón Solidario
Reducción de horas al personal
Estimado Claudio:
Esta vez necesito obtener información para proceder correctamente en un tema tan delicado como es la reducción de horas y/o días del personal en relación de dependencia de un consorcio. Paso a contarte el caso en particular:
Este es un consorcio de 51 unidades funcionales, 3 ascensores y caldera (calefacción por loza radiante). Actualmente tiene:
a) 1 (un) Encargado Permanente Con Vivienda (fecha de ingreso 15-08-73), horario de lunes a viernes de 7 a 11 y de 16 a 20 hs. y sábados de 8 a13 hs
b) 1 (un) Ayudante Permanente Sin Vivienda (fecha de ingreso 01-02-80), horario de lunes a viernes de 7 a 12 y de 13 a 16 hs. y sábados de 7 a 12 hs.
c) 1 (un) Suplente Con Horario (fecha de ingreso 01-10-95), trabaja los sábados de 16 a 20 hs. y los domingos y feriados de 7 a 12 y de 16 a 19 hs.
Algunos consorcistas quieren bajar gastos, y la realidad es que el gasto significativo lo representan los sueldos y las cargas sociales. En la última Asamblea, hace pocos días, un grupo de consorcistas propuso reducirle al Suplente con horario dos horas los domingos y feriados y prescindir de su servicio los sábados por la tarde durante los meses de enero-febrero-marzo y diciembre, coincidiendo con los meses en que no es necesario su presencia para atender la calefacción; y continuar con su horario habitual durante los restantes ocho meses del año.
Antes de que yo conversara con él sobre esta medida, y enterado extraoficialmente de lo conversado en la Asamblea, el Suplente fue a asesorarse al Sindicato y según él le dijeron que el empleador no puede reducirle su ingreso, sí puede reducirle la jornada laboral manteniéndole sus haberes (lo cual, en primera instancia, no parecería muy lógico).
No quiero tomar ninguna medida que pudiera perjudicar al consorcio o traiga consigo algún juicio laboral.
Concretamente necesito saber:
a) ¿Puedo reducirle las horas reduciéndole su ingreso, al abonarle proporcionalmente las nuevas horas trabajadas?,
b) en caso de no estar esto conforme a la legislación laboral, ¿qué otra medida puedo tomar con el fin de satisfacer la demanda de los consorcistas?.
Discúlpame si fui muy extensa, pero quería describirte la situación tal cual es.
Desde ya, agradezco tu colaboración y quedo a la espera de toda la valiosa información que seguramente podrás brindarme.
¡ Que tengas un muy feliz año nuevo !!!.
Adriana A
(30/12/2003)
Adriana:
Inicialmente, lo que le han asesorado al suplente con horario en el sindicato sería cierto:
No se le puede reducir los ingresos mensuales ya que constituiría una modificación del contrato de trabajo. Si se podrían reducir por parte del empleador, la cantidad de horas trabajadas. Es decir, podríamos pedirle que trabaje menos horas pero habría que abonarle lo mismo. Esto también constituiría una modificación del contrato de trabajo pero no generaría un perjuicio para el empleado.
Esto es cierto siempre que no se le abonen horas extras. El hecho de quitar las horas extras o el día de mañana volver a ofrecérselas al empleado para que las trabaje, en manera alguna ello constituiría una modificación del contrato de trabajo, ni sería un derecho adquirido para el dependiente. Las horas extras, como su nombre lo indica es algo extraordinario y como tal no constituye algo normal a pesar que las mismas se vengan otorgando al dependiente desde hace años. Es más, el hecho de quitárselas, constituiría una norma saludable, ya que con la misma se le está permitiendo al empleado el descanso y recuperación física e intelectual que la ley pretende. Ahora bien, si se llegara a quitar las horas extras y si el empleado por ello se podría llegar a considerar despedido, tal situación está dentro de las posibilidades del caso, pero no tiene fundamento jurídico. Si en lugar de horas extras el consorcio por algún motivo otorgó al trabajador una bonificación mensual fija, ello sí constituye parte integrante de su sueldo y por tanto no se le puede quitar ya que ello constituye un derecho adquirido y no sería otra cosa que una rebaja de sueldo, pudiendo el empleado considerar el quite de la misma como una injuria laboral, que puede llegar al despido.
En vuestro caso particular, si no se abonan horas extras no veo posibilidad alguna de reducir costos, salvo el despido sin causa, con la indemnización de ley que corresponde.
Espero haber respondido tu inquietud.
Saludos.
Juan
Carlos
Rincón Solidario
Nos quedamos cautivos otra vez
Hola
Claudio:
Ante
todo, muchas gracias por tus buenos deseos, los cuales son retribuidos
ampliamente con todos los mejores augurios para este 2003 que comienza.
Pero,
como no podía ser de otra manera, tenemos una consulta para hacerte:
Es
necesario e imprescindible tener un seguro de vida de la encargada (además de
la A.R.T.?)
Y
otra más, la empresa de ascensores que atiende en mi edifico me cobra más del
doble de otra que me pasó un presupuesto. Lo hable con ellos, que me dijeron que
iban a ver qué podían hacer y me tuvieron así como un mes, hasta que se pasó
la fecha en la que ellos actualizan el contrato nuevamente por dos años, y nos
quedamos cautivos otra vez con ellos. El contrato se puede rescindir?
Muchas gracias, y felicidades
Rosana
(30/12/2002)
Rosana:
Hay
que tener en claro qué seguros son obligatorios y qué seguros son convenientes
contratar, a los efectos de salvaguardar los intereses del Consorcio.
En
lo que respecta al personal bajo relación de dependencia de los Consorcios, los
únicos seguros obligatorios son el de la ley de riesgos del trabajo (ART) y el
seguro de vida obligatorio (por $ 4.800) que cubre el subsidio que debe pagar el
empleador al fallecer un empleado.
Ahora
bien, existe un seguro de vida colectivo que cubre la indemnización por
fallecimiento a esposa e hijos establecidos por ley de medio sueldo por cada año
trabajado por el empleado fallecido. Este seguro no es obligatorio pero podemos
decir que es imprescindible, ya que según sea la antigüedad del encargado las
sumas a pagar en caso de fallecimiento son importantes. Por otro lado, el costo
anual del seguro es aproximadamente el incremento que sufre la indemnización año
tras año, al aumentar la antigüedad del dependiente.
En
lo que respecta a la segunda parte de tu pregunta, los contratos con las
empresas conservadoras de ascensores tienen por lo general una cláusula que
permite rescindir el mismo con una anticipación por lo general de 30 a 60 días.
Si el tuyo no la tiene, se puede discutir judicialmente la rescisión del mismo.
Por
otra parte, hay que controlar la renovación del permiso de conservador que
muchas empresas no lo tienen, ya que los mismos tienen un vencimiento anual.
Por
último, existe un estudio realizado que dio como resultado que el abono mensual
a cobrar por una empresa conservadora ronda entre los $ 130 y $ 150 mensuales
por coche. Sabemos que hay empresas que cobran mucho menos, pero por lo general,
en el transcurso del año aparecen reparaciones en el ascensor que hacen subir
el costo de mantenimiento anual por encima de los valores enunciados. A los
efectos de establecer si la empresa actual es conveniente mantenerla o no, te
aconsejo evaluar la totalidad de gastos realizados en el ascensor en el último
año. Hay edificios donde el abono es caro, pero no se ha gastado un solo peso
en reparaciones, lo que indicaría que el mantenimiento se realiza
eficientemente.
Espero
haber respondido tus preguntas.
Saludos.
Juan
Carlos
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El administrador Juan Carlos Brath es socio gerente de RB Administraciones y tiene amplia experiencia en el tema Para comunicarse con el se puede llamar a su administración en horario de oficina al teléfono: 4821-4905, escribirle una carta a la dirección Av. Sta Fé 3312 4º "A" en Capital Federal o mandarle un mail a: juancb@fibertel.com.ar
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La peor opinión es el silencio... |
Correo de Lectores
El Administrador también tiene vacaciones!
Buenas tardes, mi nombre es Sergio, soy administrador de un consorcio y quería preguntar cómo se instrumenta el tema de las vacaciones de un administrador, porque yo tengo pensado tomármelas en febrero de este año. Pero sucede que no queda nadie para cobrar expensas.
Mi pregunta es, ¿puedo yo avisar y comunicar que durante 10 días del mes de febrero la administración se encontrará cerrada y extender el plazo hasta el día 20 para que pagen con descuento, dado que en este edificio el que paga antes del 15 de cada mes tiene un 10% de descuento en sus expensas?.
Desde ya muchas gracias y espero puedan contestarme lo antes posible dado que me he dado cuenta un poco tarde de comunicarme con ustedes-
Sergio
(26/12/2002)
Sergio, nosotros consideramos que tu propuesta es correcta.
Queremos recordarte, aunque vos no lo hayas planteado en tu mensaje, que no es tarea del encargado cobrar las expensas (Inciso a) del Artículo 25 de la Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98) ni tampoco de ninguno de los copropietarios.
Sólo nos parece prudente que vos tengas algún teléfono de algún copropietario de confianza o del encargado y que alguien tenga el tuyo, como para poderse comunicar entre ustedes si algo de suma urgencia ocurre durante tu ausencia.
Esperamos que tengas unas muy lindas vacaciones y que no sea necesio que nadie llame a nadie.
Felices vacaciones!!!!!
Un saludo cordial
CGdeR
Correo de Lectores
¿Existe algún reglamento interno o jurisprudencia para poder multar a consorcistas que ocasionen daños al consorcio, tanto materiales como económicos, como por ejemplo gastos por denuncias mal intencionadas?. Muchas gracias.
Adriana.
(5/1/2003)
Adriana, no sabemos muy bien qué tipo de problemas son los que han ocasionado en el consorcio al que haces referencia, pero fuimos a los distintos "mataburros", como decía un querido profesor mío del Colegio Secundario, y nos pareció que se adaptaba justo a tu consulta, un párrafo redactado por el Dr. Carlos Diego Calvo en su "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" en el comienzo del Capítulo XII, que dice: "... En la vida de las ciudades son tantas las situaciones que a diario pueden generar perjuicios o disgusto por razones de vecindad que ha sido necesario elaborar una serie de disposiciones municipales, edictos de policía y reglamentos, tanto para edificios de renta como para los divididos en propiedad horizontal, tendientes a hacer efectivo el principio de que el derecho de cada uno termina en donde comienza el de los demás. Por supuesto que no serán nunca suficientes las leyes y restantes reglas obligatorias, si cada uno de los integrantes de la población no pone de su parte esa dosis de buena voluntad y de respeto mutuo que es la que verdaderamente puede tornar agradable la vida, en cierta forma en común, como es la llevada en tales agrupaciones humanas. Lamentablemente no son muy conocidas las normas y en infinidad de caos ni siquiera ha sido leído el reglamento del inmueble propio o alquilado, quedando en consecuencia librados al criterio y a a la educación de cada uno la tranquilidad o el bienestar de los vecinos inmediatos. Es claro que es posible hacer cumplir por la fuerza todo lo que está impuesto por la ley en general o por los reglamentos del consorcio, tanto el de copropiedad como el interno, pero siempre queda mucho margen para la impunidad de las transgresiones y los procedimientos de represión suelen ser poco sabidos."
El autor también nos cuenta, un poco más adelante, que todos los actos que atentan contra la moral, la tranquilidad o la seguridad del vecindario se encuentran en normas municipales y policiales. El Código Penal contempla aquellas que configuran un delito. Además el Código Civil, en los artículo que van desde el 2611 hasta el 2660, se ocupa de reglas aplicables a estos inmuebles.
Te recordamos que el Código Civil y algunas ordenanzas las podés encontrar en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar en la sección Legislación y dentro de ésta en Propiedad Horizontal.
El Dr. Alberto Anibal Gabas en el "Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada" cita mucha jurisprudencia sobre cada tema que aborda y te transcribimos alguna de ellas:
|
1) |
Corresponde imponer una multa a favor del actor (art. 45, Cód. Proc. Civ. y Com.) a la copropietaria que injustificadamente negó el acceso a su unidad para reparar un caño que inundaba una unidad vecina y que utilizó en sede judicial procedimiento impropio y dilatorio [CNCCiv., Sala B, 22/12/70, ED, 39-888] |
|
2) |
La penalidad establecida en el art. 15 de la ley 13.512 (arrestos y multas) es de carácter imperativo y de orden público, lo cual permite que sea aplicada aun cuando falte expresa petición de parte afectada. [CNCiv., Sala C, 8/140/58, LL, 94-234] |
|
3) |
La apreciación de las infracciones a la ley 13.512 y al reglamento de copropiedad debe efectuarse con severidad, criterio impuesto por la necesidad de mantener la normal convivencia antre los copropietarios lo que sólo puede resultar del estricto acatamiento a las normas que regulan las relaciones entre los mismos. [CNCiv., Sala C, 26/8/69, LL, 137-844. |
Esperamos que lo que te acercamos te de una pista de lo que podés hacer. Suerte!.
Un saludo cordial
CGdeR
Correo de Lectores
Uno de los empleados (ayudante permanente) es jubilado en otra actividad, ¿Puedo sacarlo o pedirle que se valla sin costo de indemnizacion??? Desde ya muchas gracias. Saludo cordialmente.
Karen
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Hola Karen y bienvenida!! Es muy grato saber que estamos en contacto con lectores de lugares tan alejados para nosotros y que, por otro lado, podemos sentirte cerca y ayudarte con tus consultas.
De tu mensaje me surgen algunas dudas: ¿Hace mucho que es jubilado o vos lo intimaste a hacer los trámites para su jubilación estando en el consorcio? ¿Lo tomaste siendo ya jubilado?
Casi todos los temas laborales son muy delicados y la resolución de los mismos depende de cada situación en particular.
Por ejemplo, si el trabajador es jubilado en cualquier actividad, cambia la forma de liquidarle el sueldo, ya que los aportes y las contribuciones son menores que las de un trabajdor que no lo es. Sólo se debe aportar Jubilación (11%), Caja de protección a la familia (1%) y Sindicato (2%) si es afiliado al mismo. Con respecto a las contribuciones, sólo se hacen en relación a la Jubilación (10,17%) y a la Caja de Protección a la familia (1,5%).
Si al trabajador lo tomaste siendo ya jubilado, no cambia nada a la hora de despedirlo. Se le debe abonar todas las indemnizaciones correspondientes.
Ahora, si la jubilación se produjo mientras trabajaba en tu consorcio, además se lo intimó a comenzar su trámite, gozó del año que le corresponde mientras se gestionaba su jubilación, se le informó en la intimación del preaviso y, después de cumplir con todos estos requisitos, luego finalizó el contrato laboral entonces, en este caso, no es beneficiario de indemnización alguna.
Si después que se jubiló, en el mismo consorcio, se lo vuelve a tomar, a la hora de despedirlo lo único que cambia es que la indemnización por antigüedad se tomará en cuenta a partir de la fecha de reingreso no de la primera, aunque mensualmente cobre el plus por antigüedad en forma completa.
Como ves, la respuesta a tu pregunta depende de varias cosas que se deben tener en cuenta.
De todas formas espero que te ayuden en algo estas respuestas y aprovechamos tu mensaje para desearte a vos y a los tuyos un muy buen 2003 de parte de todo el equipo de Pequeñas Noticias.
Un saludo cordial
CGdeR
Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del lunes 20 a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar |
Correo de Lectores
Al
hacer la declaración jurada, completo los datos complementarios, vuelvo a la
ventana de remuneraciones y pese a que pongo Asignaciones Familiares en 0.00
(porque la encargada no tiene gente a cargo) aparece en los totales la suma de $
35,03. ¿Me pueden informar cómo tengo que hacer porque el monto a abonar es
superior al que debería ser?
Les agradecería una pronta contestación porque la presentación de la DDJJ hay
que presentarla el día 9. Muchas gracias.
Mabel
(8/1/2003)
Mabel, me resulta un tanto raro lo que te pasa ya que es la primera vez que tenemos una consulta así, en esta versión 20 del aplicativo SIJyP, que aunque estamos acostumbrados a ciertos errores, éste que vos me comentás no lo hemos tenido.
No se si, por lo que nos contás, ese importe demás aparece en el ítem Asignaciones Familiares pagadas o surge del total que debés abonar.
Si aparacere en el ítema de las Asignaciones, sólo haría un clic en el botón cuyo dibujo es una mano con un lápiz para poder modificar el importe, ingresar 0 (cero) y luego hacer clic con el botón que posee el tilde verde.
Si el importe demás aparece en los totales, haría el siguiente chequeo para intentar descubrir el error:
| 1) | Mirar en los datos generales del trabajador, si el régimen al que aporta su jubilación es el mismo que le indicaste en el sueldo. O sea verificar si en ambos lados le descontás el 5% o el 11%. También mirar si la obra social especificada es la correcta. |
| 2) | Mirar si has ingresado bien los Datos Complementarios de la solapa Remuneraciones y los importes a los que se le debe practicar los aportes y las contribuciones. (Que no te hayas olvidado de quitar el importe correspondiente al decreto 1273/02 que va en Remuneraciones 5 y estés indicando una remuneración superior sobre la que hay que aportar). |
| 3) | Mirar en al solapa de Obra Social si no hay especificado algún adherente. |
| 4) | Que no haya ningún importe adicional en la solapa Obra Social, tanto en el lugar de los aportes como en el correspondiente a las contribuciones. |
| 5) | Mirar si está correcta la alícuota y el importe fijo correspondiente a la L.R.T. |
Si todo esto está correcto, me parece raro que no te den bien los importes totales a abonar, porque en esta versión del SIJyP no hemos detectado, hasta el momento, errores de este tipo, por lo cual te diría que chequees bien todos los datos informados al aplicativo.
Si, de todas maneras, te da demás la suma a abonar, volvé a escribirnos un mail y te contamos cuál sería el trámite a realizar, pero tené cuidado al revisar tus datos ya que, te lo volvemos a decir, no encontramos errores en los cálculos que el programa realiza. Mucha suerte.
Un saludo cordial
CGdeR
Correo de Lectores
La Ley 19.587 es la ley de Seguridad e Higiene
Quiero
desearles un muy buen año y agradecerles el envío de los boletines. Son para
mí de suma utilidad y consulta.
Mi consulta es la siguiente: en la liquidación de expensas figura un ítem
"medicina laboral ley 19587" quisiera saber si es un aporte
obligatorio o sólo una contribución del consorcio, cuál sería el porcentaje;
cómo y dónde se abona dicho importe.
He
mirado ejemplos de liquidaciones de sueldos que figura en v/página, pero ese
ítem no figura, desde ya agradezco su atención.
Alicia
Estimada Alicia, antes que nada te contamos que la Ley 19.587 es la Ley de Seguridad e Higiene y por lo tanto, todos sus dichos son obligatorios. Con respecto a lo que aparece en tu liquidación de expensas, si mal no entendí, debe ser el importe correspondiente que se le debe abonar a una empresa de Medicina Laboral para contar con los exámenes que esta ley obliga. Te transcribimos a continuación el artículo 5 de esta ley y en especial el inciso o) que está relacionado con tu consulta: "A los fines de la aplicación de esta ley considéranse como básicos los siguientes principios y métodos de ejecución:
|
a) |
Creación de servicios de higiene y seguridad en el trabajo, y de medicina del trabajo de carácter preventivo y asistencial; |
| b) | Institucionalización gradual de un sistema de reglamentaciones, generales o particulares, atendiendo a condiciones ambientales o factores ecológicos y a la incidencia de las áreas o factores de riesgo; |
| c) | Sectorialización de los reglamentos en función de ramas de actividad, especialidades profesionales y dimensión de las empresas; |
| d) | Distinción a todos los efectos de esta ley entre actividades normales, penosas, riesgosas o determinantes de vejez o agotamiento prematuros y/o las desarrolladas en lugares o ambientes insalubres; |
| e) | Normalización de los términos utilizados en higiene y seguridad, estableciéndose definiciones concretas y uniformes para la clasificación de los accidentes, lesiones y enfermedades del trabajo; |
| f) | Investigación de los factores determinantes de los accidentes y enfermedades del trabajo especialmente de los físicos, fisiológicos y sociológicos |
| g) | Realización y centralización de estadísticas normalizadas sobre accidentes y enfermedades del trabajo como antecedentes para el estudio de las causas determinantes y los modos de prevención; |
| h) | Estudio y adopción de medidas para proteger la salud y la vida del trabajador en el ámbito de sus ocupaciones, especialmente en lo que atañe a los servicios prestados en tareas penosas, riesgosas o determinantes de vejez o agotamientos prematuros y/o las desarrolladas en lugares o ambientes insalubres; |
| i) | Aplicación de técnicas de corrección de los ambientes de trabajo en los casos en que los niveles de los elementos agresores, nocivos para la salud, sean permanentes durante la jornada de labor; |
| j) | Fijación de principios orientadores en materia de selección e ingreso de personal en función de los riesgos a que den lugar las respectivas tareas, operaciones y manualidades profesionales; |
| k) | Determinación de condiciones mínimas de higiene y seguridad para autorizar el funcionamiento de las empresas o establecimientos; |
| l) | Adopción y aplicación, por intermedio de la autoridad competente, de los medios científicos y técnicos adecuados y actualizados que hagan a los objetivos de esta ley; |
| m) | Participación en todos los programas de higiene y seguridad de las instituciones especializadas, públicas y privadas, y de las asociaciones profesionales de empleadores, y de trabajadores con personería gremial; |
| n) | Observancia de las recomendaciones internacionales en cuanto se adapten a las características propias del país y ratificación, en las condiciones previstas precedentemente, de los convenios internacionales en la materia; |
| ñ) | difusión y publicidad de las recomendaciones y técnicas de prevención que resultan universalmente aconsejables o adecuadas; |
| o) | Realización de exámenes médicos pre-ocupacionales y periódicos, de acuerdo a las normas que se establezcan en las respectivas reglamentaciones." |
El importe a abonar no es un porcentaje sino el importe que la empresa de medicina laboral estipule.
También es muy común encontrar en las liquidaciones de expensas gastos de instalación de artefactos y elementos de señalización, luces de emergencia, etc. que apuntan a cumplimentar requisitos que surgen de esta misma ley.
Otro artículo que te puede interesar es el 7, que dice: "la reglamentaciones de las condiciones de seguridad en el trabajo deberán considerar primordialmente:
| a) | Instalaciones, artefactos y accesorios; útiles y herramientas; ubicación y conservación; |
| b) | Protección de máquinas, instalaciones y artefactos; |
| c) | Instalaciones eléctricas; |
| d) | Equipos de protección individual de los trabajadores; |
| e) | Prevención de accidentes del trabajo y enfermedades del trabajo; |
| f) | Identificación y rotulado de sustancias nocivas y señalamiento de lugares peligrosos y singularmente peligrosos; |
| g) | Prevención y protección contra incendios y cualquier clase de siniestros." |
Si te interesa el texto de la ley, la podés encontrar próximamente en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar en la sección Legislación.
Un saludo cordial
CGdeR
Correo de Lectores
Deseo que hayan empezado un muy buen año.... y con muchas ganas de responder preguntas...
Ahí va mi primer pregunta :
En un edificio de 24 unidades trabaja una empleada - Encargada sin vivienda no permanente 4 horas -
¿Es necesario que dentro del edificio la empleada tenga por lo menos una habitación con baño?
Voy por la segunda:
Un edificio quiere tomar un empleado "jornalizado menos de 18 horas semanales" y tenerlo a prueba por tres meses con un contrato laboral.
A- Con dicho contrato: ¿Los aportes y contribuciones son las mismas que se calculan de tomar un empleado en forma efectiva?
B- ¿ Cuáles son los requisitos previos para tomarlo ? ( Me refiero por ej. al examen preocupacional).
C- El consorcio - que tiene una antigüedad de 40 años - nunca sacó CUIT. ¿ Cómo debo hacerlo?
Desde ya Muchas Gracias !!!
Marcela
(5/1/2003)
Hola Marcela!!
Como has numerados tus preguntas, vamos a hacer lo mismo con las respuestas para no olvidarnos de ninguna.
A) En la Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98, bajo la cual se encuentran los trabajadores de edificios de renta y propiedad horizontal, no contempla contratos laborales por 3 meses o más. Cuando un trabajador empieza con sus tareas, a partir de la fecha de ingreso, el empleador tiene 60 días llamados "de prueba" dentro de los cuales ambas partes pueden dar por finalizada la relación laboral sin mediar indemnización alguna. Sí, será necesaria la comunicación fehaciente de la finalización del contrato laboral.
En cuanto a los aportes, no deberás descontarle el porcentaje correspondiente a Caja de Protección a la familia, que surge del artículo 29 de la Convención antes mencionada.
B) En el Boletín Nº 143, en la sección llamada Rincón Solidario, el administrador Juan Carlos Brath respondió parte de esta pregunta y te la transcribimos ya que no es muy larga. De todos modos, te recordamos que todos los boletines de Pequeñas Noticias los podés encontrar en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar en servicios Varios y una vez allí en el ítem Boletines de Pequeñas Noticias ya publicados.
Entonces Juan Carlos Brath nos decía: "... En lo que respecta a las comunicaciones relacionadas con los nuevos empleados, independientemente del Alta Temprana a la Afip, conforme a lo establecido en la ley 18.037, capítulo VI, artículo 56, Obligaciones del empleador, se debe comunicar a la Anses las altas de los empleados nuevos utilizando a tal fin el formulario ps2.41. A sus efectos adjuntamos un modelo del mismo que puede ser impreso y utilizado para su presentación (puede obtenerse de la página del Anses: www.anses.gov.ar)". También deberás dar de alta al trabajador en la empresa Aseguradora de Riesgos del Trabajo con la que estés trabajando y con respecto a los exámes preocupacionales respondimos esta duda en el Boletín Nº 104 del 8 de abril de 2002 en un Correo de Lectores llamado "Medicina Laboral" que lo podés encontrar como te contamos anteriormente (esta nota es un poquito más larga por eso te remitimos al Boletín).
C) Con respecto a cómo obtener el número de CUIT te invitamos a descubrilo dentro del Boletín Nº 144, en el Rincón Solidario de la Ing. Patricia Dubini y bajo el título "El Consorcio no es una persona jurídica".
Esperamos
Un saludo cordial
CGdeR
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Listado Completo de Empresas Conservadoras de Ascensores con permiso anual según el Decreto 578/01 y con permiso provisorio por falta de constancia de habilitación (falencia de la G. C. B. A.) Listado proporcionado por la D.G.F.O.C. |
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Empresas Auspiciantes |
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Empresa |
Teléfono |
Localidad |
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4504-8116/25 |
Capital Federal |
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4542-2780 |
Capital Federal |
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4585-1790 / 4585-4001 |
Capital Federal |
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4342-9195/6612 |
Capital Federal |
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4303-7461 |
Capital Federal |
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4554-5721 |
Capital Federal |
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Bolsa de trabajo
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Para limpieza de un edificio de cinco pisos, con jardín en el barrio de Belgrano |
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La empresa: |
Bosio Administración |
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busca: |
Personal de limpieza |
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dirigirse al Sr/Sra: |
Marcela Greco |
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llamando al teléfono: |
4552-4704 |
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en el horario: |
8:00 a 20:00 |
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o escribiendo al e-mail |
marcelagreco@sinectis.com.ar |
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Bolsa de trabajo
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Encargado/Suplente portería edificios de vivienda u oficinas. Amplia experiencia y referencias. Hombre disponibilidad full time. Conocimientos de electricidad - Plomería - Pintura - etc.- |
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Apellido, Nombre: |
Saul Pais |
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Teléfono: |
4911-5814 mensajes |
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Horario: |
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Dirección: |
Caseros 3227 |
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Localidad: |
Capital Federal |
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E-mail: |
Fecha: 29/8/2002 |
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Encargado de edificio con experiencia: También realizo trabajos de electicidad,pintura,soy chofer profesional, etc. Tengo 46 años, soy casado,tengo 1 hija y muchas ganas de coseguir empleo. |
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Apellido, Nombre: |
Raul Eduardo Leguizamon |
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Teléfono: |
4981-2994 |
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Horario: |
Todo el día |
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Dirección: |
Pringles 328 1º B |
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Localidad: |
Ciudad Autónoma de Buenos Aires |
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E-mail: |
Fecha: 1/8/2002 |
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En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes a este mes, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal
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En tiempos de crisis los gastos son fundamentales...
....y el Sistema 9041 (para la Administración de Consorcios) es la solución más eficiente y al mejor costo.
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para la administración de consorcios Número de Edición: 146 Fecha de publicación: 13 de Enero del 2003Director: Claudio García de Rivas Propietario: Pewen Investigación y Desarrollo de Sistemas Informáticos Dirección: Gral César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República ArgentinaTeléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15) 4449-8137 Radios: 4527-7674 y 4527-6669 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos de la suscripción Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! |
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