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Boletín de Pequeñas Noticias
la comunidad consorcial como un espejo de la sociedad
26 de Mayo del 2003 - Nº: 165
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Vecinos
consorcistas
En la Comisión de Consorcios que funciona desde el 30 de abril del corriente (2003) en el CGP Nº 7 el Sr. Lucio Aguirre, presidente de la asociación civil "Vecinos amigos de la ciudad", en representación de su ONG presentó para su discusión un proyecto de Ley para la Ciudad de Buenos Aires que propone unificar todas las Leyes, Decretos y Ordenanzas en una única Ley marco que se llamaría Ley de Consorcios y que se propondría que funcione en una Dirección General de Consorcios a crear, en un intento de optimizar los recursos de la Ciudad y bajar las expensas.
El miércoles 21 de este mes (mayo de 2003) el Sr. Lucio Aguirre, vecino del barrio de Floresta, se acercó a la Comisión de Consorcios que funciona en el Centro de Gestión y Participación Nº 7 (CGP Nº 7) que organiza Pequeñas Noticias y su director, el Sr. Luis Bilancieri, para acercar una propuesta que, en su idea, ayudaría a optimizar los recursos de la ciudad y bajaría el nivel de expensas a pagar por los consorcistas.
Ley de Consorcios
La idea del proyecto de ley del presidente de "Vecinos amigos de la ciudad" (Vea-C) es muy sencilla y se compone de tres partes: La primera sería reunir en una única ley "marco" todas las leyes, decretos, ordenanzas y disposiciones existentes a nivel de la Ciudad de Buenos Aires en una única ley general, en segundo lugar la unificación de todos los Registros de Proveedores que están bajo la órbita del ejecutivo porteño en una sola base de datos pública a la que se podría acceder en forma gratuita por Internet y la tercera sería la creación de una Dirección General de Consorcios de Propiedad Horizontal donde se concentrarían todos los organismos responsables de la aplicación de las obligaciones vigentes para las diferentes áreas.
Como uno de los antecedentes Lucio Aguirre nos contó que por ejemplo existe la Ordenanza Nº 33.677 que se ocupa del mantenimiento de calderas y termotanques, la Ordenanza Nº 49.308 que trata sobre la conservación de ascensores, la Ordenanza Nº 40.473 que regula la recarga y verificación de matafuegos, la Ordenanza 36.352 que regula a actividad de aquellos que trabajan en la desinfección y el control de plagas, la Ordenanza Nº 45.593 que trata sobre la limpieza de los tanques de reserva de aguas, por nombrar algunas de la docena de ordenanzas, leyes y decretos más importantes que existen en este momento. Esta cantidad de leyes dispersas que se encuentran bajo la órbita de diferentes secretarías y direcciones, con partidas presupuestarias propias trae aparejada superposición de personal, dificultades para su capacitación, mayores costos para la ciudad, menor capacidad del estado de poder controlar y el ciudadano común se enfrenta con una telaraña de leyes y ordenanzas imposible de terminar de entender y una mayor burocracia estatal.
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Lucio Aguirre: "Las expensas tienen que bajar porque van a pagar un solo seguro y de esta manera se racionalizan todas las obligaciones y bajan los costos a los consorcios..." |
En este momento el ciudadano de Floresta considera que se ha desvirtuado el sentido original de estas leyes que en su origen estaban destinadas a preservar la salud de la población, su higiene, su seguridad física y tienden a elevar, en general, el bienestar de la comunidad y su calidad de vida. Hay que tener en cuenta que la mayor parte de estas normas obligatorias sólo existen, todas juntas, en la Ciudad de Buenos Aires que, por sus características, es rectora en esta idea de desarrollar un estado cuya función sea regular y velar por la seguridad pública.
En una entrevista exclusiva que realizó días después con Pequeñas Noticias el Sr. Lucio Aguirre expresó que esta "propuesta surge a través de los vecinos por la cantidad de denuncias o consultas que siempre vienen con problemas a nivel de consorcios, ya sea por un administrador o por un encargado de edificio. Nosotros nos dimos cuenta que hay una anarquía total respecto a todas las ordenanzas ya que para cada tema hay una ordenanza o un registro. Por ejemplo en el caso de la limpieza de tanques que los proveedores tienen que registrarse y al mismo tiempo tienen que tener un seguro, lo mismo ocurre con los ascensores y hemos descubierto que hay una infinidad de ordenanzas que están todas dispersas. Esto se torna muy engorroso tanto para el consorcista como para el administrador o el proveedor. La forma de solucionar este caos sería dictar una ley marco donde contenga a todos los decretos, ordenanzas, leyes y que lo unifique. También proponemos que haya un registro único y de esta manera se conformaría un seguro único."
Con esta propuesta el presidente de Vea-C entiende que no sólo se vería beneficiada la ciudad por la racionalización de sus recursos sino que, en estos tiempos de crisis, el monto de las expensas tiene que bajar: "con esto (la unificación en una sola dirección gubernamental y un seguro único) las expensas tienen que bajar porque van a pagar un solo seguro, de esta manera se racionalizan todas las obligaciones y bajan los costos a los consorcios.”
Este vecino de Floresta, que no forma parte estricta de la comunidad consorcial por vivir en un PH de tres unidades, se hizo eco de las inquietudes de los vecinos que acercaron sus inquietudes a la ONG inscripta con el Nº 1881 en el Registro de Organizaciones de Acción Comunitaria del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (ROAC) que preside desde hace unos tres años. En su opinión "no puede ser que en una ciudad donde hay mas de 90000 edificios y viven alrededor de 2.000.000 de personas no haya una dirección del gobierno de la ciudad que trate el tema. Con la creación de la Ley de Consorcios y la creación de una Dirección General de Consorcios de Propiedad Horizontal en el Gobierno de la Ciudad al mismo tiempo proponemos que se dicte capacitación para los consorcistas para que sepan a dónde recurrir con cualquier problema que tengan. Todo lo relativo a la administración de consorcios, como el nuevo registro, debe estar contemplado en esta ley." Aquí el presidente de Vea-C hace alusión a la nueva Ley 941, que si bien todavía no está firmada su reglamentación, estaría por salir en los próximos días.
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Lucio Aguirre: Con lo ahorrado "el gobierno puede dar créditos blandos... Van a tener prioridad aquellas consorcios que no tengan los recursos suficientes para arreglar su edificio. Por eso una línea de créditos es muy necesario con muy bajo interés o cero interés..." |
Sobre este tema Lucio Aguirre expresó que "si bien la ley de comunas todavía no fue sancionada, cuando se establezcan definitivamente las comunas, la idea es descentralizar esta dirección para que a los vecinos se le faciliten los trámites. En el futuro en cada comuna debe haber una oficina de consorcios donde resuelva todos los problemas relativos a esta problemática." Asegurando a continuación que "en primer lugar, en el caso de los consorcistas, las expensas van a tener que bajar porque se racionaliza recursos. Lo mismo va a ocurrir en el Gobierno de la Ciudad porque al estar centralizado todo lo relativo a consorcios ya no van a ver 20 oficinas para atender el tema de consorcios sino que va a haber una, con menos personal y menor gasto motivado por esa desestructuración."
Cuando se le preguntó si tiene algún proyecto a realizar con los recursos económicos que ahorraría el GCBA expresó que: "el gobierno puede dar créditos blandos, por ejemplo en el deterioro de los edificios. Van a tener prioridad aquellas consorcios que no tengan los recursos suficientes para arreglar su edificio por eso una línea de créditos es muy necesario con muy bajo interés o cero interés."
El Sr. Lucio Aguirre al acercar su proyecto de ley a la Comisión de Consorcios que se reúne todos los miércoles de 19:30 a 20:30 en el 3º piso de Rivadavia 7202, con espíritu participativo, expresó su deseo de invitar a todos aquellos interesados directa o indirectamente a debatir sobre esta iniciativa legislativa para consensuar los diversos intereses en un trabajo que pueda ser presentado al Cuerpo Legislativo para su aprobación a la brevedad posible en la idea de que "con esta ley terminaríamos con la burocracia y produciría más eficacia en la gestión". Para escribirle por cualquier consulta o comentario sobre este o cualquier otro tema de interés ciudadano se le puede mandarle un e-mail a asoc_veac@yahoo.com.ar o a ComisionConsorcios@PequenasNoticias.com.ar.
Como es costumbre Pequeñas Noticias salió a recabar la opinión sobre este nuevo proyecto de ley a la mayor cantidad posible y más representativa de todos los sectores de la comunidad consorcial.
Adrían Hilarza (AIPH(1)-UADI(2)-CAPHyAI(3))
"Es
interesante que se puedan reunir todas las ordenanzas, leyes, reglamentaciones
y todo lo que sea inherente a la propiedad horizontal . Ya existen leyes en el
Gobierno de la Ciudad, también hay otras que son leyes nacionales, otras son
municipales, el tema que falla es que el Gobierno de la Ciudad debería
implementar un mayor control. El Estado, tanto a nivel municipal como nacional,
ha demostrado que es ineficiente en todo sentido. Las instituciones que se
encargan de los controles no funcionan.
(...)
El tema va a caer siempre sobre lo mismo: el poder de policía del Estado o de la institución que se haga cargo de estos controles. La recarga de los matafuegos con su control trimestral, la limpieza de tanques, los ascensores, todos estos temas fueron cayendo en el olvido. Ahora si centralizamos todo y creamos una especie de ente regulador de esta actividad y es para mejor, bienvenido sea...
Sobre las ordenanzas y leyes en principio diría que hay un gran desconocimiento por parte de los propietarios y eso es una falla del Estado, es una falla de los gobiernos de la ciudad y es una falla del administrador también. En eso los administradores tenemos que ir haciendo docencia y justamente en AIPH estamos trabajando para trasmitir las obligaciones y las responsabilidades que implican."
Dr. Osvaldo Loisi (Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal)
"Hay
temas que se superponen en la jurisdicción de la Nación con la jurisdicción
de la Ciudad de Buenos Aires. No se si habrá que crear un organismo
especial, yo por principio soy contrario a la burocracia...
(...)
...
incluso eso contrarrestaría el espíritu burocrático que tienen en general
los gobiernos, esta línea de concentración es buena y se optimizarían los
recursos que hay siendo mucho más practico."
Juan Carlos Brath (CAPHyAI y AIERTH(4))
"En
los 49 consorcios que tenemos en este momento nunca me hicieron una inspección
para ver si yo estaba cumpliendo con las normas. Si lo unifican y generan un
cuerpo que sea fiscalizador para ver si se cumplen las normas me parece bien.
Lo que sí me interesaría es que fiscalizaran a las empresas que prestan los
servicios porque tenemos empresas que hacen la limpieza de tanque con el análisis
bacteriológico incluido y te cobran un precio, y hay otras empresas que te cobran el
precio del análisis bacteriológico a parte.
A los propietarios lo que más les molesta es que el cumplimiento de las ordenanzas todas juntas inciden directamente en el costo de las expensas y prevalece eso en lugar de los beneficios que realmente pueda traer el cumplimiento de las ordenanzas.”
Felipe Sakuski (UADI-CAPHyAI)
"Hay
que apuntar al perfeccionamiento de las normas, si quieren armar un registro
único de proveedores no estaría mal. El único temor es que no sea una cosa
del tipo burocrática. Todo este sistema de regulación ha encarecido
tremendamente los costos fijos de los edificios y la gente no tiene conciencia
de esto..."
Agrim. Juan Carlos Panatti (AURA(5))
" Yo vengo planteando la unificación de las ordenanzas en las distintas convenciones desde hace un tiempo muy largo. Incluso pienso que nosotros los administradores, y lógicamente los que tienen una formación determinada, tendrían que estar en los ámbitos de aplicación...
Hay que unificar porque hay superposición realmente de ordenanzas y usted termina pagando varias veces distintos controles cuando a lo mejor con un solo profesional puede cubrirlos todo con lo cual abarataría bastante las expensas. Se está pagando un seguro por el inspector de calderas, un seguro por inspector de ascensores, un seguro por la limpieza de tanques de agua mejor dicho es un costo por los inspectores que hacen certificaciones y eventualmente todos esos en general son ingenieros que posiblemente si estuviera todo coordinado le pagarían a un solo ingeniero que les hiciera todos los controles.
(...)
Para los administradores el beneficio está por el lado de contar con un controlador único donde uno puede estar detrás de una persona y no de varios, simplificaría un poco los pagos de factura.
También, el beneficio básicamente es para el edificio porque va a haber una reducción de costos y también algún beneficio administrativo.”
Jorge Hernández (FRA(6) y candidato a Jefe de Gobierno)
"Nosotros
creemos que debe haber un registro único de propiedad horizontal, que
involucre a todos, no puede ser que haya un registro para conservadores, otro
para calderas, otro para ... quién puede saberse todo eso. Tiene que haber una
sola autoridad y estar todo en una nomenclatura que permita dar prevención de
riesgo a los consorcistas, seguridad y certeza sobre el cumplimiento del
administrador. Un registro único de propiedad horizontal reempezaría todas
estas ordenanzas o leyes que son costosas para los consorcios, que nadie
cumple, que nadie controla.”
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(1) Administradores Independientes de la Propiedad Horizontal
(2) Unión de Administradores de Inmuebles
(3) Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias
(4) Asociación Inmobiliaria de Edificios Renta y Horizontal
(5) Administradores Universitarios de la República Argentina
(6) Fundación Reunión de Administradores
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Normas
IRAM
El Dr. Osvaldo Loisi, de Liga del Consorcista, envió a las autoridades del Instituto de Normalización (IRAM) una durísima y elaborada respuesta donde documenta detalladamente las razones de sus objeciones, a parte de las normas para la administración de consorcios que elaboró el sub-comité que se ocupa de este tema específico.
Esta historia comenzó hace ya más de un año cuando desde el sub-comité que estudia la elaboración de normas de calidad para la administración de propiedad horizontal y desde el mismo IRAM se levantaron algunas voces pidiendo una mayor participación de entidades que representen a propietarios que son los supuestos beneficiarios del trabajo de sus miembros.
Ya el año pasado entre los invitados se contó con la presencia del Dr. Osvaldo Loisi que le envió una carta al entonces presidente del consejo Directivo del IRAM, Ing. Mario Giadorou, donde le expresó su profundo desagrado por la incursión del subcomité en materia profundamente polémica que, según él, debe ser tratada en otros ámbitos. Impugnó fundamentalmente dos normas, le impuso urgentemente su derogación y le pidió una corrección en el enfoque de las futuras sesiones del comité (Pequeñas Noticias Nº 139 - Viñas de IRAM - 25/11/2002)
Ya este año, en un clima tormentoso, en la primera sesión anual del subcomité de Propiedad Horizontal se hizo presente la Dra. Victoria Loisi, en representación de su padre, para entregar al coordinador del subcomité, el administrador Jorge Waniewicz, una carta con severísimas objeciones puntuales a las normas que tratan sobre los derechos y deberes de los administradores requiriendo que se retire su nombre y el de la institución que representa como co-autores de la norma 65008 por estar totalmente en desacuerdo con la misma. Sin embargo la carta fue observada en primera instancia por cuestiones de forma proponiendo un grupo de los integrantes rechazarla para que sea presentada por mesa de entrada de presidencia de la institución. Sin embargo luego de un corto debate se decidió leerla, acto que realizó el coordinador provocando a su finalización el inmediato rechazo por una parte de los miembros que la calificaron de "injuriosa", "calumniosa" y la administradora y periodista Perla Leibinstein que participa del sub-comité como representante del Ente Coordinador de Propiedad Horizontal de Mar del Plata y es miembro de la flamante Comisión de Prensa y Difusión de CAPHyAI(1) la calificó de "discriminadora" (Acta Nº 1-2003) (Pequeñas Noticias Nº 155 - La IRAM de los dioses - 17/3/2003)
Luego de estos sucesos, en la reunión del 9 de abril del 2003, la Lic. en Química, Marta Barbieri, jefa del departamento, se hizo presente en la reunión y enérgicamente "refiriéndose a la nota presentada por el Dr. Loisi en la reunión pasada, mencionó que todas las notas deben contestarse, independientemente a quién vengan dirigidas, si son de competencia del Subcomité" (Acta Nº 2-2003) manifestando que ella personalmente le solicitó al Dr. Osvaldo Loisi una respuesta detallada, puntual y fundamentada sobre cada una de las objeciones que ya había expresado en su misiva anterior. A partir de ese momento compartió la coordinación del sub-comité en forma informal con el Adm. Jorge Waniewicz aunque en actas figura solo como participante.
En carácter exclusivo Pequeñas Noticias ofrece a sus lectores la respuesta que se le había demandado al Dr. Osvaldo Loisi de la Fundación Liga del Consorcista una de las dos únicas entidades que defienden los derechos de los propietarios. De rechazar definitivamente el sub-comité todos o parte de los argumentos del Dr. Loisi sobre las polémicas normas se podrían esfumar los sueños de algunos de poder lograr consenso entre todas las partes involucradas poniendo en riego los objetivos mismos de la institución IRAM en el desarrollo de normas de calidad sobre la administración de consorcios para la sociedad argentina.
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Buenos Aires, mayo de 2003 AL SR. PRESIDENTE DEL CONSEJO DIRECTIVO DEL I.R.A.M. At. / Lic. Marta S. R. de Barbieri Jefe de Departamento de Tecnología Química S. / D. Tengo el agrado de dirigirme a Ud. a fin de hacerle llegar la ampliación solicitada de las observaciones oportunamente realizadas por esta Fundación a las normas IRAM sobre Propiedad Horizontal. Resulta sumamente difícil consensuar normas de procedimiento comunes entre partes que poseen intereses contrapuestos, por la sencilla razón de que el consenso se apoya en coincidencias y no en divergencias. Y la tarea resulta más difícil aún cuando los desacuerdos que impiden dicho consenso no se basan en cuestiones de orden técnico, sino en intereses económicos. En razón de dichas dificultades, creemos que la elaboración de normas que afectan o consagran derechos y obligaciones deben ser equiparadas, a título de ejemplo, a las normas sobre el cuidado de la salud, en el sentido de que deben ser materia reservada a los especialistas. Pongo un solo caso, por demás elocuente: el del punto 1 de la norma 65008 que autoriza al administrador a retener indiscriminadamente documentación del Consorcio. El desconocimiento del derecho por parte de los redactores de la misma puede hacer responsable por daños y perjuicios al administrador que la adopte, o tipificar eventualmente su conducta en el delito de retención indebida, según el caso. Pero existen otras objeciones de orden jurídico a las que nos referiremos seguidamente. Haciendo una rápida lectura de las normas respectivas y sin pretender realizar un análisis exhaustivo de las mismas, a primera vista surgen los siguientes reparos legales: NORMA 65003/97 / FORMULARIO DE CONVOCATORIA A ASAMBLEA: * Del formulario de convocatoria a asamblea, debiera eliminarse el requisito de la "certificación" que figura al final, pues la ley no la exige y no todos los reglamentos lo hacen. Instrumentarla como requisito para todos los consorcios en forma generalizada contraría la institución del mandato, que por el art. 1873 del Código Civil "puede ser expreso o tácito". "El expreso -agrega el texto- puede darse por instrumento público o privado, por cartas y también verbalmente". El punto es importante porque la norma así redactada puede obstaculizar la reunión de las mayorías asamblearias, por demás difícil, sobre todo en edificios integrados por numerosas unidades funcionales. Es cierto que es necesario impedir que personas que no sean propietarias interfieran en las asambleas, pero los requisitos formales que deben reunir los poderes es una materia que al no haber sido reglada expresamente por la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, incumbe naturalmente a cada Reglamento y en caso de que allí nada se diga, corresponde resolver a cada Consorcio, de acuerdo a las particularidades de cada uno y por su órgano supremo, que es la Asamblea de Propietarios. Ha dicho al respecto la Sala "C" de la Cámara Nacional Civil que "El Reglamento de Copropiedad es el que indica la manera como habrá de efectuarse la citación, concurrencia y acreditación de la representación que invoquen las personas que sean citadas a las asambleas de copropietarios" (ED, 23-396). Un modo de conciliar ambas posiciones, es decir, por un lado no imponer a las cartas-poderes requisitos que la ley no impone y a su vez, impedir el voto de quienes no son propietarios, sería tal vez aceptar, además de la firma del poderdante, la firma al pie de dos propietarios como testimonio de la autenticidad del mandato otorgado. NORMA 65004/97 / ESTATUTO DEL CONSEJO DE PROPIETARIOS: * Del punto 1/d) se debe eliminar el requisito de la conformidad del 30% de los propietarios, porque esto puede contrariar lo dispuesto por muchos reglamentos que establecen un porcentaje menor o ningún porcentaje. * Del punto 3/e) de las "Limitaciones", se debiera quitar la prohibición al propietario de participar con su firma en cuentas bancarias. No debemos olvidar que el órgano llamado vulgarmente: "Consejo de Administración" o "Consejo de Propietarios" como con más precisión lo denomina la norma, no figura en ninguna ley, por lo cual, sus facultades dependen del Reglamento o de la Asamblea que los creen. Por otra parte, no se advierte razón valedera para limitar las facultades de las Asambleas en ese sentido, pues la práctica indica que no es conveniente que los fondos del Consorcio figuren en una cuenta a la orden exclusiva del Administrador. El compartir esa cuenta con algún propietario, es un excelente medio de contralor de la Administarción cuando la Adamblea lo dispone. * Del capítulo "Formalidades", debiera eliminarse el punto 1, que exige que sea el Administrador quien habilite el libro de actas del Consejo de Propietarios. Al margen de que toda limitación de derechos, en nuestro ordenamiento jurídico, debe surgir expresamente de la ley o las convenciones de las partes, constituye una intromisión indebida del Administrador en un órgano que se supone debiera contribuir a controlarlo. * En realidad, la única formalidad consignada en la norma y que a nuestro juicio debiera quedar, es la del punto 3. Las demás son improcedentes, como la obligación de remitir al Administrador el duplicado de las deliberaciones en un plazo de 48 horas y la de la validez de "los asientos", sometida al requisito de una mayoría. Cabe remarcar que un asiento siempre es válido, jurídicamente. Otra cosa es que sea obligatorio. NORMA 65005/97 / ACTAS DE ASAMBLEAS: * Del punto 3.2 debe eliminarse la frase "y el tiempo previsto para cada punto del orden del día". La razón es que debe ser la propia Asamblea quien lo determine en el momento de discutirse cada tema, conforme a su importancia y a cómo se vaya desenvolviendo la reunión. Por una razón de orden elemental se puede limitar de antemano el tiempo de cada expositor, pero no es procedente hacer lo mismo con el tiempo que la Asamblea le dedique al tratatamiento de cada tema. En este caso, es obvio que la limitación no es una mera cuestión de procedimiento, sino de fondo. A veces un tema resulta sumamente importante y su discusión se extiende durante toda la asamblea, de modo que es necesario fijar una nueva. Esto no puede evitarse, so pena de cercenar ilegítimamente el derecho de los propietarios a deliberar, a la vez que el carácter de soberana que reviste la Asamblea. El fundamento jurídico de esta postura deriva directamente del derecho de propiedad, que en un Consorcio sólo puede ser limitado por el derecho de los demás condóminos. En consecuencia, debe eliminarse totalmente el punto 3.2.8. * Del punto 3.3. debería omitirse la frase: "se colocará en el borrador del acta" y consecuentemente deberán considerarse los puntos 3.3.1 a 3.3.1.5 como referidos al acta misma. En definitiva, lo que queremos señalar es que no deben hacerse "borradores" de lo que se discute en Asamblea, pues ello altera la naturaleza jurídica del órgano deliberativo. Por definición, asamblea significa "reunión de personas", de modo que estableciéndose la necesidad de redactar un borrador previo al acta, se desplaza el eje de la misma entronizándose una figura nueva: la del "redactor del borrador", que obviamente podría manipular las decisiones o generar dudas sobre lo que en realidad se ha discutido y decidido en la Asamblea. Con la institución del "borrador" se confunden los conceptos de acta y constancia: El acta debe reflejar la realidad de lo acontecido con todos sus pormenores. El borrador, en cambio, es un documento que puede ser alterado posteriormente. Como puede verse, su introducción es absolutamente inadecuada. Altera la naturaleza misma de las Asableas y no serviría en definitiva más que para generar controversias. * Del punto 3.4. deberá por consiguiente eliminarse la frase "borrador del" y los puntos subsiguientes 3.4.1. a 3.4.6.deben ser considerados referidos al acta misma. Lo mismo deberá hacerse con todos los puntos subsiguientes que hacen referencia al mentado "borrador". Así, deben eliminarse los puntos 3.7., 3.8. y 3.9. * El punto 3.10. es francamente inaceptable. La asamblea designa un Secretario de Actas y es él quien debe, además de redactarla, transcribirla al libro y no el Administrador. Por esa razón es conveniente reemplazar, en el punto 3.2., el nombre de "Secretario de la Asamblea" por el tradicional y aceptado de "Secretario de Actas". La norma que comentamos minimiza el cargo de Secretario de Actas con el evidente propósito de otorgarle al administrador -muchas veces cuestionado en las asambleas- un derecho más. NORMA 65006 / LIQUIDACIÓN DE EXPENSAS: 3.6. El texto de este punto debe eliminarse por completo porque no corresponde, jurídicamente. El Administrador es responsable ante el Consorcio y no ante cada consorcista en particular, lo cual implica que responderá por su gestión exclusivamente ante la Asamblea de propietarios. Esta norma confunde los conceptos de liquidación o balance, con el concepto de rendición de cuentas. En el primer caso estamos ante números y solamente números. El segundo, en cambio, implica la presentación de esos números acompañados de los respectivos comprobantes. Se hace una vez al año y como corresponde a alguien que tiene el manejo de bienes de terceros. La objeción que formulamos está avalada por abundante y pacífica jurisprudencia. Ha dicho al respecto la sala K de la Cámara Civil que "El administrador de un consorcio de propietarios se halla vinculado por una relación de mandato con el consorcio y no con los propietarios, siendo, por lo tanto aquél quien está autorizado mediante previa decisión de su órgano deliberativo a pedir rendición de cuentas de las tareas asumidas y funciones desempeñadas..". (WERNICKE, Marcos c/CONSORCIO DE PROPIETARIOS CABELLO 3667/69 s/DAÑOS Y PERJUICIOS -Sentencia Definitiva - CNCIV - Sala K - Nro. de Recurso: K084964 - Fecha: 21-8-1996 - Vocal Preopinante: DEGIORGIS) NORMA 65008 / DERECHOS DEL ADMINISTRADOR: La sola mención de "derechos específicos" para el administrador de Consorcios, que la ley no consagra en absoluto, resulta no solamente impropia, jurídicamente, sino prácticamente una suerte de afrenta al derecho de propiedad de los condóminos de un edificio. En efecto, de acuerdo a nuestra Constitución Nacional los habitantes gozan de plena garantía respecto del derecho al uso y el goce de sus bienes, derecho que conlleva necesariamente el de administrarlos. En el caso de que fueren varios los propietarios de una misma cosa, la administración se llevará a cabo de acuerdo a las normas del Condominio Civil, modificadas en el caso de la Propiedad Horizontal, por los escuetos 20 artículos de la ley 13.512. Pretender que quien es designado mandatario para administrar bienes ajenos posee derechos específicos al margen de los que le da la ley, resulta absolutamente inaceptable. Podría compararse la función de administrar con la que ejercen los gerentes de las sociedadas civiles o comerciales. De ningún modo poseen derechos propios emergentes de su función, sino obligaciones y derechos que nacen de la ley o el contrato. Aspirar a consagrar mediante una norma IRAM derechos a favor de los administradores que la ley no consagra, es, pues, un atentado a los intereses de los propietarios administrados. El punto 1 es en parte inaceptable: En primer lugar, allí se dice que el administrador "podrá retener dinero y documentos si existiera saldo a su favor". Esto contraría el concepto mismo de derecho de retención consagrado claramente por la ley. En efecto, el art. 3939 del Código Civil dice lo siguiente: "El derecho de retención es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por razón de esa misma cosa". Debemos resaltar la última frase "de lo que le es debido por razón de esa misma cosa" porque en ella reside el centro de la cuestión. Sólo podrán retenerse bienes ajenos cuando la supuesta deuda de quien los posee sea en razón de las cosas que se retienen. En el caso de un administrador de consorcio, la eventual deuda no nace de los papeles, sino de su gestión. El carpintero puede retener la silla que se le ha encargado y el imprentero los libros para cuya edición se lo contrató, pero el gerente no puede retener los libros que son las constancias documentales de lo que ha hecho con los bienes de su mandante. Dicho en otras palabras: si al administrador se le debe algo, no es por los libros que lleva sino por el menejo del dinero que ha realizado. Por si quedara alguna duda, es recomendable leer el final de la larga nota que Vélez Sarsfield coloca al pie del citado artículo del Código Civil. En ella se dice lo siguiente: "Constituyendo la retención un derecho directamente establecido sobre la cosa misma que tiene por objeto, modifica al mismo tiempo el derecho de propiedad del deudor...El deudor, aunque propietario de la cosa retenida y aunque tenga el derecho de disponer de ella, no puede sin embargo enejenarla válidamente...etc." Es cierto que el art. 1956 del mismo código le otorga al mandatario ese derecho cuando se le adeuden adelantos que haya efectuado de su bolsillo, gastos o la retribución por su tarea, pero sólo podrá retener "bienes o valores" y de ningún modo "constancias documentales" que no tienen valor económico en sí mismas y constituyen precisamente las pruebas de la corrección o incorrección de su gestión. En el caso de un consorcio, además, pensemos que en los documentos que la norma que comentamos autorizaría a retener, están comprendidos además los contratos que el consorcio mantiene con terceros, acuerdos que tal vez sean de cumplimiento periódico y dicha retención provocaría la mora del Consorcio en el cumplimiento de sus obligaciones, con la consiguiente responsabilidad por daños y perjuicios frente a aquellos terceros. También esa conducta puede tener implicancias en el orden penal. El art. 173, inc. 2do. del Código Penal, sanciona criminalmente a quien no entregare o no restituyere a su debido tiempo las cosas que tuviere obligación de devolver. Por esas razones cabe concluir que la norma en cuestión debe ser modificada autorizando al administrador a retener, en las circunstancias apuntadas, solamente fondos dinerarios o valores y de ningún modo papeles y documentos que no tienen valor económico en sí mismos. Incluir a estos últimos elementos sería, en la práctica, más que "derecho de retención", un inaceptable "derecho a la coacción". Al respecto, tiene sentado la Sala "A" de la Cámara Civil, que "Como efecto de la cesación del mandato, el mandatario está obligado a entregar al mandante junto con la rendición de cuentas, todos los documentos y títulos relacionados con su gestión, con excepción de las cartas e instrucciones que aquel le hubiese remitido o entregado, rigiendo estas normas para el caso del administrador del consorcio de propietarios". (ED, 47-476). Cabe mencionar otro fallo, esta vez de la Cámara Nacional Criminal y Correccional, Sala VII, que dice lo siguiente: "El administrador de un consorcio es un mandatario legal de los copropietarios (art. 11, ley 13512), por lo que si reviste tal calidad puede ampararse en la autorización del art. 1956 del Código Civil que lo faculta para retener bienes o valores, pero no documentos, ya que el art. 1909 del mismo código, lo obliga a entregar al mandante sin condición alguna cuanto haya recibido en virtud del mandato". (230- SJ), ED, 115662. (Repertorio ED: 20). Finalmente, debe expurgarse de ese art. 1 de la norma la palabra "intereses". En primer lugar, sencillamente porque el art. 1956 no lo autoriza. Se podrá argumentar en contra que el Código establece, como norma general que toda deuda devenga intereses y es verdad. Pero la realidad demuestra que en muchísimos consorcios ocurre que los morosos no son ejecutados sencillamente porque al administrador no le conviene. Porque el pasivo del consorcio es cubierto con préstamos a interés que éste le efectúa, la mayoría de las veces sin solicitar autorización a la asamblea. Si la norma IRAM no excluye ese rubro, estaría contribuyendo, de manera indirecta, a la consagración de esa corruptela. * El punto 2, que establece el derecho del administrador a cobrar honorarios adicionales por la gestión de cobranza de expensas a los propietarios morosos es asimismo inaceptable porque la función de administrar conlleva naturalmente la de cobrar, judicial y extrajudicialmente. Se trata, pues, de una actividad por la cual el administrador ya percibe un honorario. Pero existe otra razón aún más sustancial: que él mismo es quien liquida las expensas que cobra. Admitir su derecho a percibir una remuneración por el cobro de lo que él mismo liquida implica un desdoblamiento de su función reñido con la ética de la actividad. El punto 3 debe ser eliminado en su totalidad porque limita las atribuciones de los propietarios respecto de sus bienes y a favor de un mandatario. Francamente resulta repudiable a la garantía constitucional del derecho de propiedad. Los únicos derechos que tiene el mandatario son los que surgen en forma expresa del Código Civil, de la ley 13.512 y de las asambleas de propietarios. La influencia de intereses corporativos en la redacción de esta norma, es evidente y no merece más comentarios. El punto 5 revela un verdadero clímax en el afán por consolidar derechos que la ley no otorga. No encontramos palabras para calificarlo. Los señores administradores que redactaron ese punto deben recordar que están obligados a obedecer lo resuelto por las Asambleas de propietarios. Y si consideran que lo resuelto por ellos contraría determinada norma, deben renunciar y no pretender hacer prevalecer su juicio o su arbitrio por sobre la voluntad de aquellos a quienes administran. El punto 6 es realmente absurdo. Le otorga al administrador el derecho a rendir cuentas "en su oficina", ignorando su elemental deber de hacerlo ante la Asamblea. Cabría preguntar cómo se las arreglará para reunir en su oficina a todos los copropietarios de edificios en torre de más de cien unidades. Evidentemente la norma que comentamos, al igual que toda la norma 65008 es tendenciosa e intenta consagrar y perpetuar los grandes males que acosan hoy a los consorcios por culpa de muchas administraciones irregulares. Los tribunales tienen sentado en numerosísimos fallos que "El administrador del consorcio debe presentar la rendición de cuentas a la Asamblea" (CNCiv. Sala B, ED, 60-512). El punto 9 es también altamente cuestionable. Reconocerle a un Administrador el derecho de reunir a sus administrados los días hábiles conspira contra la presencia de aquellos propietarios que por razones de trabajo no pueden asistir. Es elemental. El administrador debe convocar a asamblea de acuerdo al modo y a las pautas que resuelvan los consorcistas a quienes administra sin ninguna cortapisa, pues LA ASAMBLEA, ADEMÁS DE SER SOBERANA, ES EL ÚNICO ÓRGANO DE CONTRALOR DE LA ADMINISTRACIÓN CON QUE CUENTA EL PROPIETARIO. Y recordando esto, se hace patente el único motivo de transfondo que alienta estos absurdos "derechos" del administrador. Del Repertorio 17 de la Revista de Jurisprudencia El Derecho hemos extraído un fallo ejemplar, que dice lo siguiente: "Las asambleas de copropietarios constituyen el órgano máximo de representación de la voluntad de la comunidad, a cuyo cargo de halla el cuidado de la buena marcha y normal funcionamiento de los intereses de ésta. En materia relacionada con los bienes comunes, mientras obren dentro de los límites fijados por la ley y de sus atribuciones reglamentarias, sus poderes son soberanos y sus resoluciones imperativas aun para los partícipes disidentes" (Agosto 29 1980, Fernández, Victoria del R. C. Consorcio de Copropietarios de la Calle Navarro 3571). El punto 11 vuelve a contrariar la naturaleza de la función del administrador de un consorcio. Como si en lugar de ser un mandato legal fuere un mandato convencional o una tarea en relación de dependencia, la norma le da el derecho a percibir una indemnización cuando la designación fuere por tiempo indeterminado y la remoción "incausada". Subrayamos la palabra "incausada" porque en ella se encuentra la fuente del error. Las personas no deben alegar "causa" alguna para deshacerse de un mal dentista o un mal abogado. Con mayor razón aún cuando se trata de un profesional que ha manejado su dinero. La jurisprudencia ha consagrado en numerosísimos fallos que la labor de un administrador de consorcio nace de un mandato legal; por lo tanto no es un contrato cuyas cláusulas puedan ser estipuladas con absoluta libertad por las partes ni existe relación de dependencia laboral. Ello excluye por tanto la procedencia de indemnización por rescisión "ante tempus" del mandato. Espero sinceramente haber contribuído a esclarecer en alguna medida el tema, pues la aplicación de las normas cuestionadas del modo como están redactadas actualmente, en nuestra opinión, contribuirán a acentuar los conflictos de la comunidad consorcial antes que a resolverlos. Saludo a Vd. atte.
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(1) Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias
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Registro
Nacional de Reincidencia
Sin pecado concebido por Joaquín Murdoch
Ante la exigencia del nuevo Registro Público de Administradores de presentar un Certificado de Antecedentes Personales expedido por el Registro Nacional de Reincidencia nuestro nuevo colaborador de Pequeñas Noticias, Joaquín Murdoch, salió a averiguar dónde y cómo se hace el trámite.
Cuando a la mañana temprano ví que llovía pensé que así era la historia de mi vida: "Justo el día que tengo que ir al centro llueve..." Sin embargo no me achiqué. Agarré mi documento de identidad, la cámara de fotos y un paraguas y salí a enfrentarme con mi destino.
Luego de que el Jefe de Gobierno Porteño, Aníbal Ibarra, firme el decreto reglamentario de la Ley 941 que creó un Registro Público de Administradores en la Ciudad de Buenos Aires, si no pasa nada en el camino, aproximadamente unos 6 mil profesionales deberán, al inscribirse, presentar un "certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal" según se desprende del inciso d), artículo 4º de la citada ley.
El trámite se puede realizar en el Registro Nacional de Reincidencia que depende de la Dirección Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos que se encuentra en Tucumán 1353 y atiende de lunes a viernes de 7:30 a 16:00 hs.
Cuando yo llegué, un viernes a las 11:30 de la mañana, no había mucha gente. Un grupo de personas hacía una cola para acceder a un mostrador que se encuentra a la izquierda de la puerta de entrada donde una empleada me preguntó con qué urgencia necesitaba el certificado y ante mi cara de desconcierto me explicó que existen tres modalidades diferentes: Si uno necesita el certificado en el día (unas 8 horas) debe abonar 50 pesos, si uno puede esperar 24 horas (o sea lo recibe el día siguiente por la tarde) deberá pagar 40 pesos y si uno tiene paciencia y se conforma en recibir el ansiado certificado a los 5 días sólo paga 25,70 pesos. Yo soy paciente y la empleada me dio el formulario que corresponde a los cinco días con un número abrochado (sí, de esos que sacamos para que nos atiendan en los comercios) y un taloncito con tres instrucciones muy simples: abone el trámite, complete el formulario y espere ser llamado por numerador.
Justo al lado de la mesa de entradas hay una mini-sucursal del Banco Ciudad, con dos cajas donde rápidamente pude pagar mis 25 pesos con 70 centavos a cambio de los cuales recibí una constancia sellada que acreditó el pago. Luego de retirarme pasé a un espacio acondicionado como sala de espera con butacas, un cartel electrónico que colgaba del techo que señalaba el número que se llamaba y una repisa perimetral donde, de pie, se podía llenar el formulario. Los datos a llenar fueron muy sencillos: apellido(s) y nombre(s), sexo, nacionalidad, fecha de nacimiento, tipo y número de documento, nombres del padre y de la madre y el destino del trámite, o sea ante quién será presentado.
Luego de terminar de llenar todos los casilleros me senté a esperar. Observé que la gente que era llamada por haber llegado su turno se dirigía a un sector de computadoras que estaban agrupadas de a tres, como islitas. Cuando me tocó a mí ví que en el cartel electrónico apareció también el número de computadora al que me tenía que dirigir. El operador que me tocó tomó el formulario y mi documento personal que le alcancé (este trámite es absolutamente personal) e ingresó en la computadora los datos que yo había escrito. Esto le tomó pocos minutos y cuando terminó sacó una copia de lo hecho por una impresora laser que cortó en dos mitades: la superior me la hizo firmar y la inferior me la dio a mí en calidad de recibo. A continuación me señaló una cola que había para... imprimir las huellas digitales!!! la última parte del procedimiento.
Fue rápido. El funcionario que me tocó era un experto. Mientras bromeaba y contaba chistes entintaba los dedos rápida y eficientemente. En cuestión de segundos mis impresiones estaban en la hoja de papel y él, al mismo tiempo que me ponía una especie de gel limpiador en las manos, me señalaba un cajoncito con toallas de papel que podía tomar libremente para limpiarme. A pesar de todos mis malos pronósticos, el gel era excelente y mis manos quedaron perfectamente limpias aunque me dejaron la sensación de estar un poco pegajosas.
Ya estaba todo terminado. No quedaba nada más por hacer. En mi mano una
copia impresa con todos mis datos de la solicitud del trámite realizado y sus
correspondientes cupones de pago abrochados, en mi bolsillo casi 26 pesos
menos y en mi agenda una cita para retirar el certificado cinco días hábiles
más tarde después de las 10 de la mañana.
Como último dato es interesante saber que, si bien, para hacer el trámite el horario es de 7:30 a 16:00, para retirarlo el horario se extiende hasta las 19:30. Esto es muy lógico: cuando uno realiza el trámite tiene que pagar en una sucursal del Banco Ciudad que funciona dentro del mismo Registro y ésta se rige por el horario bancario, en cambio para retirar no hay restricciones.
Cuando
salí a la calle... todavía lloviznaba...
El Centro de Gestión y Participación Nº 7 y Pequeñas Noticias lo invitan a propietarios, encargados, proveedores, administradores y profesionales a participar de la primer Comisión de Consorcios que funcionará en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires todos los miércoles de 19:30 a 20:30 hs en Rivadavia 7.202 3º piso. --- Formación de mesas de trabajo de estudio de proyectos y soluciones a la problemática de la comunidad de la propiedad horizontal. Asesoramiento solidario y gratuito
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Balcones y Fachadas ¿Un nuevo control? Serán controladas los balcones y fachadas de edificios con más de 50 años de antigüedad en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con el fin de detectar riesgos de derrumbes o desprendimientos. Para este proyecto se abrirá un registro en el cual se podrán inscribir aquellos profesionales interesados en realizar el relevamiento y trabajar junto con el Gobierno de la Ciudad, quien por sorteo público encomendará la realización de los informes para detectar el nivel de riesgo para la seguridad publica de las fachadas y muros expuestos de las edificaciones. De la oficina del Dr. Marcelo Antuña, subsecretario de Regularización y Fiscalización informaron a Pequeñas Noticias que tanto CAPHyAI(1), AIERH(2) y el SUTERH(3) expresaron su apoyo al Convenio Marco de Cooperación que suscribió el Gobierno Porteño con los Consejos Profesionales de Arquitectura y Urbanismo, de Ingeniería Civil, de Ingeniería Industrial y con la Asociación de Ingenieros Estructurales. Después de la inscripción, se empezará la verificación en Barracas, Constitución y La Boca, que son los barrios que albergan a los edificios más antiguos de la ciudad. --- (1) Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (2) Asociación Inmobiliaria de Edificios Renta y Horizontal (3) Sindicato Unico Trabajadores de Renta y Horizontal. |
Ascensores Sin fecha para las obleas El Gobierno porteño postergó el inicio de las inspecciones para controlar el nuevo sistema de seguridad en los ascensores mediante obleas de color que indicarán el estado de los mismos. El pasado 2 de mayo vencía el plazo previsto para cumplir con el trámite de las obleas, pero las asociaciones de consorcistas y de conservadores de ascensores pidieron una prórroga ante la cual la Secretaría de Gobierno y Control Comunal accedió ya que estos actuaron en forma positiva. Cada año los consorcios deberán comprar dos tarjetas para colocar en la planta baja del edificio y dentro del ascensor. La empresa de mantenimiento pegarán mensualmente la oblea de color que corresponda según el estado del mismo: verde para indicar "Bueno Estado", amarilla que informará "Repara urgente" y roja que dirá "No utilizar, peligro" y se clausurará el ascensor. El Gobierno aún no precisó las sanciones para los consorcios que no cumplan con el trámite pero informó que ya se entregaron 3.955 tarjetas a consorcios, que hay otras 10.000 pedidas, que se recibieron 350 solicitudes diarias de promedio y que se hicieron 248 denuncias a la línea gratuita (0800-999- 2727) del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sobre la ausencia de obleas en los ascensores. |
Accesibilidad Entró en vigencia la Ley 962 A partir del lunes 26 de mayo comenzó a regir en la ciudad de Buenos Aires una reforma al Código de Edificación que promueve la eliminación de obstáculos para los discapacitados. El objetivo que persigue esta modificación es que las personas con dificultades de movilidad física o comunicacional puedan acceder y circular por las edificaciones públicas y privadas. Los edificios públicos deberán adaptarse para brindar la máxima accesibilidad, al igual que los edificios declarados patrimonio histórico, cultural o arquitectónico pero sin modificar sus características. Las estaciones de subte deberán incorporar sistemas para el acceso de sillas de ruedas como también los cines y teatros. Los proyectos de nuevos edificios con fines públicos deberán contemplar las nuevas medidas al igual que los privados con más de 10 pisos. En los actuales edificios no existe la obligación de hacer reformas, salvo que alguno de sus ocupantes requiera una rampa de acceso. En
los boletines de Pequeñas Noticias Nº 145 y 147 le hemos dedicado al
tema las dos notas de tapa que podrán leer ingresando a www.PequenasNoticias.com.ar
en la opción Servicios Varios y dentro de esta en Boletines publicados
de Pequeñas Noticias |
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Ingresos
Brutos, ABL y patentes.
Internet y los impuestos de la ciudad
Los contribuyentes de la Ciudad de Buenos Aires podrán obtener las boletas para el pago de distintos impuestos a través de la página de la Dirección de Rentas del Gobierno de la Ciudad.
Con la tecnología que brinda Internet, ahora se podrá acceder a la impresión de las boletas para pagar ingresos brutos, ABL y patentes sin necesidad de trasladarse físicamente para obtener dichas boletas, que eran enviadas por correo y que no siempre llegaban a destino, facilitando así el pago de las obligaciones de los distintos contribuyentes, vivan o no en la ciudad.
La dirección para obtener este beneficio es www.rentasgcba.gov.ar correspondiente a la Dirección de Rentas porteña.
El director de Rentas de la ciudad, Alejandro Otero, contó que la ciudad tomó en sus manos el cobro de los impuestos que antes era controlado por tres empresas privadas y que ahora unificó en el área de sistemas del Banco de la Ciudad con lo que se ahorra muchísimo dinero.
Se pretende, utilizando Internet de esta manera, movilizar menos gente para la atención al público y destinarla a combatir la evasión.
También
comentó Otero al matutino Clarín que la recaudación del mes de
abril de este año fue un 52% superior a la del mismo mes del 2002
y que en mayo recaudará más que en mayo del 2002 aunque para ese
entonces la recaudación ya había empezado a recuperarse.
¡¡¡ los afortunados de esta semana son... !!!
Los ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente. - Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos - |
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Rincón Solidario
Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas. |
Rincón Solidario
Sobre
la nota un perro y dos gatos me olvidé de comentarles
que no hay administrador ni nada que se le parezca solo se junta para pagar la
luz de la escalera y las molestias que ocasionan estos animales es por Ej. que
el hall de entrada te encontrás con alguno de los gatos, además de sus
necesidades.
Muchas gracias
Gastón F.
(20/5/2003)
Estimado Gastón
Por el comentario que haces, pienso y creo no equivocarme de que estamos hablando de un consorcio de muy pocas unidades funcionales.
Yo te sugiero que trates de hablar con el propietario de dichos animales, para que no los tenga sueltos, y que se mantenga el orden, la limpieza y la higiene en los espacios comunes.
De no llegar a un acuerdo verbal satisfactorio, con un espíritu cordial de vecindad, no te queda otra alternativa, que recurrir a la justicia y realizar las acciones legales correspondientes, para poner fin a dicha situación.
Espero haberte sido de utilidad y cualquier duda que tengas, estoy a tu entera disposición.
León
Estrugo
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E Sr. León R. Estrugo es administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono 4443-2466
|
La peor opinión es el silencio... |
Administración Estrugo Atención personalizada Buenos Aires - San Bernardo Tel: (02257)46-8866/(011)4443-2466 E-mail: info@administracion.net.ar |
Correo de Opinión
Estimado Gonzalo
A
través de los escritos y aclaraciones que van surgiendo de su parte y del
jefe de área de Palumbo administraciones, van surgiendo situaciones
interesantes de analizar.
En principio quiero manifestar mi total desacuerdo con el Sr. Jefe de Area de
Palumbo Administraciones, cuando manifiesta su total desacuerdo en dialogar
con usted, ya que una de las funciones de un administrador de consorcios de
propiedad horizontal, es la de ser un amigable componedor, de saber mediar en
las relaciones de vecindad y de saber mantener un clima apropiado en las
relaciones de propietarios-administrador.
Evidentemente,
este señor al manifestar no querer mantener diálogo alguno con usted, no está
en infracción con la Ley de Propiedad Horizontal, ya que ningún artículo de
la Ley 13512, menciona algo al respecto, pero sí demuestra una gran falta de
profesionalismo en lo que respecta a las relaciones humanas. A mi humilde
entender, todo administrador, que ha recibido un mandato en Asamblea, debe
atender a sus administrados, aunque disientan con el, y saber explicar cómo y
por qué hace lo que hace y con qué atribuciones y facultades responde a ellas.
Eso sería manejarse con transparencia y claridad, ya que el administrador es
quien maneja el patrimonio consorcial, de acuerdo al mandato que se le ha
encomendado, con las atribuciones, facultades y limitaciones votadas en
asamblea, o que figuran en el reglamento de copropiedad y administración del
edificio.
Todo acto realizado fuera de este encuadre, carece de validez legal, puede ser
impugnado, y da lugar al inicio de las acciones legales correspondientes.
Por otro lado, usted manifiesta, que quien se presenta como empleado de la firma, factura honorarios.
El único autorizado a facturar honorarios de administración, si a ello se refiere, es quien ha recibido el mandato de administrar el edificio, salvo, que de esa forma haya sido acordado y registrado en el libro de actas del consorcio y aprobado en asamblea.
De no ser así, dichos honorarios pueden ser impugnados, habría que estudiar bien el caso y la situación, ya que quizás, puedan faltar elementos de juicio a evaluar, pero podemos estar frente a un caso de evasión impositiva.
Respecto a los gastos que usted hace mención, que se han realizado, y que no han sido aprobados en asamblea como establece el reglamento de copropiedad, también pueden ser impugnados, y dar inicio a las acciones legales correspondientes.
Para finalizar, le sugiero solicite una asamblea extraordinaria con los propietarios que están de acuerdo con su postura, para que en asamblea se aprueben o no, todas las anomalías a las que menciona y dado el caso, aprobar o no, los pasos a seguir, respecto a las acciones legales y denuncia impositiva, si correspondiere.
En caso de no ser escuchado, tiene la instancia de solicitar la asamblea judicial, y de iniciar la acción legal en forma individual, como copropietario afectado a la mala administración de los fondos del consorcio, siempre y cuando dichas situaciones figuren en el reglamento de copropiedad y no hayan sido aprobados en asamblea ordinaria o extraordinaria.
Ante cualquier duda, estoy a su entera disposición.
León
Estrugo
(22/5/2003)
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El portal de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Correo de Lectores
Desearía me envíen el boletín 152 que se refiere a la comisión. Desde ya les agradezco, me es de suma utilidad vuestra información. Gracias.
Adriana E.
(22/5/2003)
Adriana, nos alegra mucho saber que nuestra publicación le es de utilidad y le hacemos saber que también contamos con un sitio en Internet cuya dirección es www.PequenasNoticias.com.ar donde encontrará muchísimo material además de todos los boletines publicados hasta la fecha.
Para encontrarlos, una vez que ingresó a www.PequenasNoticias.com.ar debe ir hacia la sección Servicios Varios y luego a Boletines publicados... Encontrará desde el primer boletín hasta el último.
Debido a la cantidad de pedidos de distintos boletines y al tamaño de los mismos se nos hace difícil podérselos enviar, pero de esta manera usted podrá acceder a ellos en el momento que usted quiera y bajar o simplemente consultar o leer los boletines que le faltan o los que no ha recibido.
Un saludo muy cordial y le damos la bienvenida a esta "pequeña familia" de Pequeñas Noticias.
MFL
Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo lunes 2 de junio a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. En caso de inconvenientes con un premio determinado por razones ajenas a la producción de Pequeñas Noticias se canjeará por otro similar de sus mismas características no dando lugar a reclamo alguno. La participación en este sorteo implica la aceptación de las condiciones del mismo. |
Correo de Lectores
¿Dónde leer ediciones anteriores?
Sr. Director
Le agradecería me informe dónde podría leer las ediciones anteriores...
Muchas gracias...
Martha F.
(22/5/2003)
Todas las ediciones anteriores del Boletín de Pequeñas Noticias se encuentran, desde su número 0 y hasta el último publicado a la fecha, en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar en la sección Servicios Varios y dentro de ésta en el ítem Boletines publicados...
Allí encontrará todos los boletines a los cuales podrá acceder haciendo un clik en el que desee ingresar.
Un saludo cordial.
CGdeR
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Listado Completo de Empresas Conservadoras de Ascensores con permiso anual según el Decreto 578/01 y con permiso provisorio por falta de constancia de habilitación (falencia de la G. C. B. A.) Listado proporcionado por la D.G.F.O.C. |
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Empresas Auspiciantes |
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Empresa |
Teléfono |
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4433-2568 |
Capital Federal |
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4554-1877/4551-4585 |
Capital Federal |
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4303-7461 |
Capital Federal |
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4554-5721 |
Capital Federal |
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Correo de Lectores
El índice mensual de Pequeñas Noticias
Estimado Claudio:
Encuentro más que interesante la idea de publicar el índice mensual de los boletines con su número, fecha, tema, etc., etc., pero sugiero, si estiman que es viable, que en la portada del Boletín donde se encuentran los títulos de los artículos, se coloquen en qué páginas de todo el contenido del mismo se encuentra ese detalle, para que quien quiera imprimirlo pueda hacerlo rápidamente, sin tener que realizar pruebas de impresión hasta encontrarlos. No sé si es posible hacer esa mención para todas las notas. Es una inquietud que tengo, ya que hasta ahora debo seleccionar esa tabla, copiar y luego pegar en una página de Word (que no sale como viene en la página) y luego imprimir. Salvo que haya otra solución que ignoro. Como siempre, con toda cordialidad.
Raúl E. Guinzburg
D.N.I. 4.126.628
(15/5/2003)
Estimado Raúl es muy clara tu inquietud, pero en Internet y en los textos que allí se manejan no se pueden indicar los números de las páginas que se imprimen porque esto depende exclusivamente del tamaño de la hoja en la que se va a imprimir en cada computadora.
Estas por lo general son hojas estándares como la hoja Carta o Letter cuyas dimensiones son 215.9 x 279.4 mm, la hoja A4 de 210 x 297 mm y la hoja Legal u Oficio que es la más larga de todas con medidas de 215.9 x 355.6 mm por lo tanto la numeración de las hojas va a depender del tamaño en la que uno decida imprimirlas.
Pero, para que puedas ir directamente al artículo que se desea leer, se puede hacer un clic en la estrellita que titila a la izquierda del título y para imprimir sólo la nota deseada, uno puede seleccionarla con el mause, luego ir al menú correspondiente para la impresión y allí indicarle que sólo queremos imprimir la "Selección" o sea lo que pintamos y no todo el documento.
Este método es mucho más directo y no se pierde el formato que uno ve al leer la página desde el sitio mismo.
Un saludo cordial.
CGdeR
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Mascotas - Ofrecido |
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Vendo gatita siamesa de 2 meses de vida de color blanco y ojos celestes. Llamar al TE: 4856-0292 de 20 a 23 hs y preguntar por Sofía. |
Correo de Lectores
Quisiéramos saber cómo ingresar al índice de artículos publicados en Pequeñas Noticias, sin necesidad de ir revisando todos los boletines publicados.
Gracias
Enrique A.
(23/5/2003)
Enrique, a partir del mes de abril empezamos a publicar un índice con todos los temas vistos en forma mensual y ya hemos publicado el correspondiente a Marzo y a Abril de 2003 en los boletines de Pequeñas Noticias Nº 160 con fecha 21 de abril y 163 con fecha 12 de mayo respectivamente.
Para llegar a ellos deberás ingresar en nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar en la sección Servicios Varios y dentro de ésta en el ítem Boletines publicados... donde encontrarás estos dos boletines y todos los que fuimos publicando desde el mismo número 0 y hasta el último.
Un saludo cordial
CGdeR
Correo de Lectores
Aportes y contribuciones del SUTERH
Señor Director:
¿Puede informarme cuáles fueron los porcentuales de los aportes y contribuciones del SUTERH en los últimos diez años? Desde ya muchas gracias.
Alejandra M.
(21/5/2003)
Alejandra, antes que nada vamos a aclarar que en la boleta del SUTERH, Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal, se pagan dos conceptos: la cuota sindical que abona el trabajador que está afiliado al sindicato y la Caja de Protección a la Familia (CPF).
En la Convención Colectiva de Trabajo Nº 306/98 que fue homologada el 23 de septiembre de 1998 y que sigue vigente a la fecha, el artículo 20 dice, entre otras cosas, que: "La Caja de Protección a la Familia alcanza en sus beneficios a la familia de todos los trabajadores comprendidos en esta Convención, teniendo derecho exclusivamente a tal beneficio el cónyuge, hijo legítimo o legitimado y adoptado y respecto de quienes fueran legatarios o beneficiarios instituidos expresamente por el trabajador, cuya designación excluirá el derecho a los demás beneficiarios. El referido beneficio por fallecimiento se regirá por la siguiente reglamentación:
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a) |
Integración del fondo: Aporte mensual del 1,5% del salario a cargo del empleador por cada trabajador titular afiliado o no, y a cargo del trabajador el 1% del salario..." |
de lo cual se desprende que el aporte del trabajador será del 1% y del empleador de 1,5% siempre calculado sobre el sueldo bruto de cada empleado.
En la Convención Colectiva de Trabajo Nº 398/75, cuya vigencia temporal indicada en el artículo 2º era a partir del 1º de junio de 1975 y hasta el 31 de mayo de 1976, el artículo 22 indicaba que la integración del fondo correspondiente a la CPF estaría formado por un "Aporte mensual de $5 a cargo del empleador por cada trabajador titular afiliado o no, y a cargo del trabajador $5..."
Por otro lado, la cuota sindical es del 2% si el trabajador es afiliado el SUTERH y se calcula también sobre el sueldo bruto del trabajador, pero no podría decirte desde cuándo está vigente este porcentual.
En la Sexta edición del "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" del Dr. Carlos Diego Calvo del año 1999, ya figuraba el 2% de cuota sindical en la lista de los distintos aportes a cargo del trabajador.
Esperamos haberte ayudado con tus dudas y que la respuesta te sea de utilidad.
Muchos saludos.
MFL
En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes a este mes, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal
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Proveedores de Bienes y Servicios Avisos destacados |
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En tiempos de crisis los gastos son fundamentales...
....y el Sistema 9041 (para la Administración de Consorcios) es la solución más eficiente y al mejor costo.
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para la administración de consorcios Número de Edición: 165 Fecha de publicación: 26 de Mayo del 2003Director: Claudio García de Rivas Propietario: Pewen Investigación y Desarrollo de Sistemas Informáticos Dirección: Gral César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República ArgentinaTeléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15) 4449-8137 Radios: 4527-7674 y 4527-6669 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*!
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