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Boletín de Pequeñas Noticias
la comunidad consorcial como un espejo de la sociedad
11 de Agosto del 2003 - Nº: 176
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Ante la publicación de los diferentes proyectos existentes en el Congreso Nacional sobre la modificación de la Ley 13.512 e inclusive del mismísimo Código Civil, el administrador y abogado Daniel Elizondo aportó su propia propuesta al debate instalado en la comunidad consorcial. Este debate surgió a partir de la publicación en los boletines Nº 166, 172 y 174 de las notas llamadas "El nombre de la rosa", "Reto al destino" y "El congreso ataca" con las propuestas existentes de los diputados y senadores en el Congreso de la Nación. En una entrevista exclusiva con Pequeñas Noticias el Dr. Daniel Elizondo realizó algunas reflexiones sobre los proyectos presentados y desarrolló su propia propuesta de lo que él analiza, son los verdaderos nudos por los que pasan los conflictos en los consorcios. Para el abogado y administrador Elizondo las ideas de los legisladores nacionales se dirigen en general hacia un sólo objetivo y es la forma de remover al administrador: "...tanto en el proyecto Polino como en el proyecto de la legisladora (Vilma Ibarra), que habla de incorporar obligaciones y derechos, hay un patrón constante que es cómo sacar más fácilmente al administrador...". Elizondo considera que una ley nacional no se debe ocupar de temas que entiende, deben estar en la órbita de los acuerdos entre los particulares y detalló su pensamiento diciendo a este medio que "dentro de la estructura jurídica hay leyes que son marcos y otras que son reglamentarias. En realidad la ley 13.512 no tiene que hablar de cómo sacar al administrador. Las leyes son para todos los habitantes, no son para casos particulares... Estos se regulan por los contratos privados. En definitiva la ley 13.512 es el marco nacional o general de la actividad y los contratos privados son los reglamentos de copropiedad y administración..." concluyendo que la forma de elegir o remover al administrador debe estar contemplada dentro del Reglamento de Copropiedad de cada consorcio y no en una Ley Nacional. Con respecto al proyecto de Francisco Gutierrez del Polo Social que propone una mayoría especial de dos tercios para despedir a un encargado, el Dr. Elizondo opinó que "es un proyecto político" y que "las protecciones (al trabajo) hoy son económicas a consecuencia del despido tarifado que está previsto en el estatuto de los encargados". En más detalle explicó que la decisión de despedir a un trabajador del consorcio no es tan sencilla dado que en muchos casos se deben pagar indemnizaciones que consideró prohibitivas y destacó que a veces esa circunstancia provoca abusos por parte de los trabajadores en perjuicio de sus empleadores y reafirmó sus dichos aseverando que en muchos casos "el encargado que tiene 20 años de antigüedad sabe que le tienen que poner tanto dinero encima, que no limpia y maltrata a los propietarios". Por otra parte sobre esta base y de acuerdo a su experiencia consideró que "la realidad dice que hoy ninguno de nosotros (los administradores) despide a alguien sin tener el consenso de la asamblea porque hay que poner la plata de la indemnización." El estatus jurídico
Para el Dr. Elizondo una verdadera reforma de la ley sería generar estatus jurídico: "En estos momentos hay una tremenda discusión si (el consorcio) es una persona o si no es una persona (jurídica)", nos comentó en su oficina en el barrio de Belgrano, agregando a continuación que tiene que definirse que "el consorcio es un persona jurídica distinta a la del propietario... Al no definirse esto, los consorcios tienen bloqueado el acceso al crédito bancario. Imaginemos lo que significaría la cantidad de cambios de calderas, de ascensores y de restauración de fachadas que se podrían poner en marcha. Hay una cantidad de obra que los edificios necesitan y a la que no pueden acceder por la falta de crédito." Según nos explicó "lo que venimos pidiendo todos los que estamos en el derecho es que la propiedad horizontal sea un nuevo derecho real distinto al dominio y distinto al condominio" aclarando a continuación que "en estos momentos es una especie de condominio de indivisión forzosa. Es condominio porque son muchos dueños y de indivisión forzosa porque en el condominio cualquier dueño puede pedir la partición y romperlo. Pero en el consorcio no se puede porque sería una violación grave. Un propietario no puede pedir que se divida el consorcio. En realidad el consorcio tiene características propias... La ley (en general) le reconoce capacidad para ser empleador, para tener una cuenta bancaria, para contratar, pero esa capacidad no está reconocida en la ley 13.512." El Dr. Elizondo cree que, de crearse esta nueva figura dentro de los derechos reales definidos en el Código Civil, el consorcio se beneficiaría con una serie de ventajas de las que destacó dos como las más importantes: la primera sería un mayor acceso al crédito y la segunda que el administrador ya no sería un mandatario sino "directamente el representante legal de una persona jurídica con lo cual ya no es un mandatario que no responde por la defraudación (realizada) apareciendo con la figura de abuso de confianza. Le estaría cayendo todo el peso de lo que es el representante legal de sociedades comerciales y puede ser detenido por la ley penal tributaria en el caso que no cumpla con los aportes". En la actualidad para los organismos de recaudación (la AFIP por ejemplo) si un administrador recauda los fondos necesarios pero no paga las cargas sociales del personal del consorcio el único responsable del cumplimiento es el mismo consorcio y a éste sólo le queda la opción de pagar lo adeudado con sus intereses y multas y repetir (o sea hacerle a su vez juicio al administrador) para tratar de resarcirse del daño causado. En caso de aceptarse el proyecto del Dr. Elizondo el administrador ya no sería un mandatario y la responsabilidad ya no caería exclusivamente en el consorcio si el administrador defraudara, ya que el consorcio sería "una persona jurídica como la sociedad civil sin fines de lucro que está regulada por la ley de sociedades." Con respecto al acceso al crédito explicó que sería muy fácil. Para las entidades bancarias podría ser muy atractivo darle crédito a los consorcios porque proporciona una serie de ventajas que prácticamente nadie más puede ofrecer: "el consorcio no presenta convocatoria, no se va del país, no se muda sin dar nuevo domicilio, es todo un edificio que (en sí mismo) es todo garantía. Si se tiene el recaudo de que quien firmó es efectivamente el representante legal y existe el respaldo de un acta de asamblea donde los propietarios deciden tomar ese crédito, automáticamente cada una de las propiedades sería garantía". Partes propias y comunes
Para el Dr. Elizondo el nudo central del conflicto no pasa, como propone Vilma Ibarra, por los sobre-precios que se le adjudican al administrador o si el administrador no paga las cargas sociales. El opina que una nueva "ley 13.512 lo que tiene que hacer es regular sobre la cosa. Por eso es un derecho real. Es la propiedad sobre la cosa. La ley nacional no tiene que intervenir sobre los servicios de la cosa. La ley de propiedad horizontal tiene que regular sobre quien es el dueño de la cosa." El opina que uno de los conflictos existentes es que en cada reglamento de copropiedad están especificadas las partes comunes y las propias en forma diferente, obligando a administradores y propietarios a estudiar el caso de cada consorcio en forma particular ya que puede diferir totalmente en relación a los demás casos. Según el Dr. Elizondo "la propiedad horizontal es una especie de socialización de la propiedad y tiene que ser para todos los edificios iguales" y según él "los caños embutidos tienen que ser del consorcio". Esto supone que, entre otras cosas, traería como ventaja que la decisión de hacer o no reparaciones por filtraciones de agua quedaría en manos del administrador y no sujeto a la situación económica del vecino desde donde se produce el perjuicio. La prioridad de las expensas El Dr. Elizondo opina que "hay que dejar sentado en ese nuevo derecho real la prioridad de las expensas sobre cualquier otro crédito". Si hoy por hoy una persona deja de pagar las expensas, se le puede iniciar un juicio y a partir de un fallo plenario que protege al consorcio, que dice que las expensas las debe la propiedad y tienen siempre prioridad, en la mayoría de los casos se cobran sin dificultad. Sin embargo si esa persona se presenta en convocatoria de acreedores entra en la Ley de Quiebras y a partir de ese momento no se pueden cobrar más intereses. El Dr. Elizondo sostiene que la ley de propiedad horizontal debería "decir que a partir de la fecha de la quiebra las expensas tienen privilegio porque son gastos de conservación de la cosa." En este momento si un propietario tiene un negocio en el barrio de Once y él vive en Belgrano, "el consorcio de Belgrano deja de percibir las expensas y los intereses porque este señor metió todo su patrimonio en la quiebra." Flexibilizar las mayorías
Como último punto Pequeñas Noticias analizó con el administrador y abogado las propuestas de los diputados y senadores para facilitar la remoción del administrador. Daniel Elizondo considera que "el verdadero impedimento que se encuentra en los consorcios para sacar a los administradores es que para modificar un reglamento se necesita un quórum enorme y además hay que hacer escrituras del reglamento de copropiedad y están carísimas..." En su opinión "hay que poner un sistema flexible para modificar el reglamento y en lugar de dos tercios se podría hacer en un edificio con el 20%, en otro con dos tercios, en otro con el 51% y en otro con la mayoría de los presentes. Es decir que cada cual pueda definir a su manera la forma de modificar el reglamento". Para
lograr esto él propone hacer una ley en el marco del Registro Público de la Propiedad Inmueble
que diga que cada escribano aparte de la escritura del inmueble tiene que entregar la escritura del reglamento de copropiedad y a esa escritura en especial se le agregan las modificaciones que se
pudieran hacer. Cuando se hace una modificación del reglamento a los
propietarios se les hace entrega de una copia de lo que se presentó en el registro y a los nuevos
compradores se les entregaría el nuevo reglamento junto con la escritura de dominio. El que estaría pagando la escritura es el adquirente
nuevo. De esta forma, en su criterio, en lugar de una modificación de la ley que diga que para remover
un administrador hacen falta dos tercios o la mitad más uno (porque Elizondo considera que esas son cosas privadas que
se tienen que negociar
dentro de cada edificio) se permitiría que sea fácil y rápido hacer modificaciones
al reglamento. |
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Cuatro prestigiosos abogados con mucha experiencia en propiedad horizontal, para enriquecer el debate de fondo y a requerimiento de Pequeñas Noticias, reflexionaron sobre la interesante propuesta del Dr. Daniel Elizondo aportando sus puntos de vista personales y profesionales. La audaz propuesta del Dr. Daniel Elizondo de realizar una modificación de fondo en la Ley 13512 (ver Nota de Tapa) se basa en tres ejes principales: La incorporación de la Propiedad Horizontal como un nuevo Derecho Real en el Código Civil, la normatización estricta de las cosas propias y comunes en el consorcio y la forma de flexibilizar las mayorías necesarias para modificar el reglamento.
El estatus jurídico
En estos momentos en los tribunales nacionales está habiendo un planteo en ese sentido (la propiedad horizontal como un nuevo derecho real) porque muchas salas de las cámaras están planteando la personería jurídica, como vienen haciéndolo hace mucho tiempo y le reconocen una personalidad jurídica distintas a la de sus miembros. Hay unos últimos fallos, que están saliendo, en el sentido de que como no hay justamente una figura creada por la ley están diciendo que muchas veces hasta los copropietarios pueden responder con su patrimonio, por una deuda común y ahí es donde surge el conflicto." La modificación del reglamento "Hoy en día echar a un administrar es casi imposible, por lo tanto es una situación que es anómala y hay que solucionarla. No me parece que la solución venga por la modificación del reglamento. Es más, nunca voy a estar de acuerdo en modificar el reglamento con una mayoría especial porque la gente que no participa ( ya sea porque no tiene interés o porque no pudo concurrir) no puede no ser oída en una modificación del reglamento. Estoy de acuerdo en bajar, por ley, las mayorías necesarias para la remoción del administrador, pero sólo para ese punto. Estoy de acuerdo con algunos proyectos que plantean bajar la calificación del voto, bajarlo a lo mínimo, que es mayoría simple." Partes propias y comunes "El conflicto se genera porque estamos sujetos a los fallos jurisprudenciales hasta donde llega la propiedad común y hasta donde llega la propia. Un fallo dice que el caño común llega hasta la salida, otro dice que no. Yo estaría de acuerdo en que exista una ley que diga cuáles son bienes propios y bienes comunes. Dónde empieza un propiedad y dónde termina."
El estatus jurídico
Hoy para pedir un crédito legalmente el que tendría que firmar es el administrador avalado por una decisión asamblearia, y así es perfectamente ejecutable un porcentual de las expensas." Partes propias y comunes "Actualmente las partes comunes son enunciativas. La ley da las pautas de lo que es común pero deja salvaguardado al reglamento (que está un escalón más arriba en la pirámide jurídica), que sea el propio reglamento de cada consorcio el que puede eventualmente modificar la ley. Uniformar todo lo que sea cañerías sería interesante. ¿Pero qué pasa con lo que está acordado? Porque una persona se puede sentir agraviada y accionar... Lo que beneficiaría a un propietario podría agraviar a otro..."
El estatus jurídico
Partes propias y comunes "Tranquilamente se puede seguir trabajando como hasta ahora donde las cañerías son propias y en otros consorcios son de dominio común. En aquellos casos en que los reglamentos no dicen nada se sabe que los troncales son de dominio común y de ahí para los departamentos son de dominio privado."
El estatus jurídico
"Un crédito dado a un consorcio donde no tienen la unanimidad sería atacable jurídicamente. Yo me opongo a que por la simple mayoría (los administradores) puedan tomar créditos porque eso sería darle un arma a quien maneja las asambleas. Mi propuesta es flexibilizar el régimen de asambleas diciendo que si todos los consorcistas están legalmente notificados de una asambleas y no van, o tampoco mandan a un apoderado, se debe entender que están delegando su voto en el voto de la mayoría. Mientras esto no sea ley se corre el gran riesgo de que cuatro o cinco señores o señoras que manejan un consorcio puedan tomar un crédito que después puede ser problemático. ¿En
qué se diferencia una sociedad (civil) al consorcio? En la sociedad, por definición en el Código Civil, se reúnen varias personas con un aporte en dinero con el fin de sacar un lucro. En cambio cuando una persona compra un departamento en la propiedad horizontal quiere vivir en paz y no quiere ningún lucro. Si queremos transformar la propiedad horizontal en sociedad (civil) no hace falta modificar la ley, se hace una sociedad, se construye y los socios tiene cada uno un
departamento".
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El Adm. Jorge Hernández, presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), desde su programa de radio de los sábados a la mañana, llamó a los administradores de consorcios a esperar para registrarse hasta después de las elecciones del 24 de agosto. Desde su programa, que se trasmite por la nueva Radio del Pueblo (AM 750) todos los sábados de 10 a 12 de la mañana, el Adm. Jorge Hernández sugirió que conversando con el Dr. Norberto Dorenztein que es asesor legal de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor donde funciona el Registro Público de Administradores, habían de alguna forma coincidido en que lo mejor por el momento es esperar a inscribirse. "Yo estuve hablando ayer con Norberto Dorenztein que es el asesor legal y un poco quedamos en esto: es mejor no inscribirse momentáneamente", dijo en polémicas declaraciones el presidente de Fundación Reunión de Administradores. "Fundación hoy dice oficialmente: si usted está en la primer tanda tiene posibilidad hasta el 11 de septiembre. No se inscriba momentáneamente en el Registro Público de Administradores y espere hasta después del 24 de agosto. Porque se van a inscribir un montón de gente que no son administradores y se va a dar patente de corso a un montón de personas y los administradores debemos defender nuestro espacio", expresó categóricamente el conductor del programa que lleva el mismo nombre que la fundación. Aclarando a continuación "...yo lo digo por la composición de la Legislatura. Hay conversaciones con muchos legisladores que si fracasa este registro se va poner un proyecto de ley para que haya un Colegio Público de Administradores que es la gran petición de los administradores en serio. Como se renueva toda la Legislatura... vamos a ver cómo quedan los bloques para poder decir a partir del 10 de diciembre... Vamos a poner una Ley de Colegio Profesional de Administradores..."
De cualquier manera, desde lo formal, hay que tener en cuenta que es muy probable que el 24 de agosto no quede definido el Jefe de Gobierno Porteño y probablemente, según las encuestas, habrá una segunda vuelta. Lo que sí quedará definida será la composición legislativa que se preve como más fragmentada y más polarizada, desde su composición política, que la que existe hoy. Por otra parte, tanto el Jefe del Ejecutivo como los legisladores, recién asumirán el 10 de diciembre y hasta entonces no se espera ningún tipo de cambio en el rumbo político ya trazado. Mientras tanto la posibilidad de inscribirse en forma regular en el nuevo registro habría vencido para los últimos, previstos con terminación de CUIT en 6, 7, 8 y 9, casi un mes antes (11 de noviembre de este año) dejandolos en infracción al artículo 2º de la misma Ley 941 que sanciona las infracciones con penas económicas importantes a quienes no lo hicieran. Hay que tener en cuenta que para que exista una Ley de Colegio Profesional de Administradores hay que cumplir con una serie de requisitos legislativos complejos y contar con el consenso político del parlamento porteño. Teniendo en cuenta que la Ley 941 demandó más de dos años en ser aprobada y requirió el apoyo de tres bloques mayoritarios y varios unipersonales y es de suponer que una reforma al régimen creado por este registro no se producirá en lo inmediato, salvo que sea derogado por el mismo Poder Ejecutivo de la Ciudad. De
todas formas el Adm. Hernández desde su programa fue vehemente y lapidario:
"Nosotros se lo decimos. Después no se queje. Si se anota y tiene consecuencias.
Porque si se anota, pierde... Nosotros le vamos a decir si hay que anotarse o no, más adelante..." |
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Con fecha 29 de julio se publicó en el BO la resolución 64/2003 que aclara cómo deben implementarse las cuotas de 28 pesos en el sueldo a partir del 1º de julio. Antes de empezar a escribir, quiero expresar a todos los lectores que pacientemente leen las notas de sueldos, que estoy un tanto enojada y que al mismo tiempo les pido disculpas por mi falta de profesionalidad al teñir con emociones personales este artículo. Calendario, boletines, decretos y resoluciones en mano, me he propuesto explicar mi enojo... veremos si lo consigo. Con fecha 15 de julio (martes) se publicó en el BO el decreto 392/03 por el cual se incrementaba a partir del 1º de julio "... la suma de pesos veintiocho ($ 28) por mes, durante el lapso de ocho meses, hasta adicionar a su remuneración vigente al 30 de junio de 2003, un importe total de pesos doscientos veinticuatro ($ 224)". A continuación, el decreto en su 2º artículo dice que: "Cada incremento mensual percibido por los trabajadores conforme lo dispuesto por el artículo precedente (el número 1), será deducido del monto total de la asignación fijada por el artículo 1 de los Dtos. 2641/02 y 905/03, hasta su extinción. El importe remanente de dicha asignación deberá continuar abonándose, conservando transitoriamente su carácter no remunerativo y alimentario". Más adelante, en el artículo 5º, se deja expresa constancia que de ninguna manera el decreto en cuestión podrá implicar para el trabajador una reducción de las remuneraciones percibidas al 30 de junio de 2003. El artículo 6º faculta al Ministerio de Trabajo a dictar normas complementarias y aclaratorias, supuestamente para que cualquier ciudadano tenga toda la información necesaria a la hora de ponerse a trabajar y liquidar los sueldos de todo el personal. El siguiente lunes, 21 de julio, publicamos en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 173 todas estas novedades, además de las modificaciones que sufriría el Salario Mínimo Vital y Móvil, la marcha atrás en el aumento del porcentual de la jubilación de los trabajadores que aportan al régimen de capitalización (AFJP) y en nuevo aplicativo de la AFIP que sería necesario para reflejar este cambio. Pensando en que el tiempo pasa rápido, que fin de mes llega volando y los sueldos esperan ansiosos, me animé en esa misma nota a hacer uso de una lógica poco envidiable y bastante obvia: "Si debo descontar en 8 cuotas los 200 pesos no remunerativos y 200 divido 8 es igual a 25 pensé, descuento de a 25 pesos hasta que desaparecen". Una semana después, lunes 28 de julio y sin ninguna novedad oficial mediante, me animé a más: una nota con tablas incluidas donde mostraba mes a mes cómo se iría modificando la suma no remunerativa de 200 pesos. Lógica sin demasiado brillo y sobre todo "obvia": de 200 pesos a 175, luego a 150, 125, 100, 75, 50, 25 y en febrero de 2004, desaparece la suma no remunerativa y 224 pesos más para el sueldo básico y con características "remunerativas". Los 3 pesos de diferencia entre los 25 y los 28 eran para que el impacto de todos los descuentos por ley a aplicar no afectaran el bolsillo del trabajador. ¡Lógico! Pero, el Ministerio de Trabajo "todavía" gozaba de las facultades para dictar normas complementarias y "aclaratorias"... ¿o usted se olvidó del artículo 6º del decreto 392/03? Avido de brindar información y aclarar todas las dudas de los ciudadanos, que sólo quieren hacer los que corresponde, publicó el martes 29 de julio en el BO la Resolución 64/2003. Nuestro Boletín 174 del 28 de julio todavía se estaba despachando cuando el 30 de julio nos enteramos de la novedad y nuestro próximo número ¡sería recién para el 4 de agosto de 2003! tercer día hábil del mes (Legalmente todos los sueldos deberían estar pagos entre ese día y el martes 5). En el Boletín Nº 175 del 4 de agosto mencionamos la nueva resolución pero no teníamos el texto completo de la misma como para comentarlo en detalle y ahora en este boletín 176 y ya casi casi a mitad de mes le contamos los puntos más importantes. El artículo 1º "aclara" que: "... la suma total bruta de PESOS DOSCIENTOS VEINTICUATRO ($ 224.-) debe ser adicionada, como máximo en OCHO (8) cuotas partes de PESOS VEINTIOCHO ($ 28.-) mensuales, a partir del 1° de julio de 2003, con carácter permanente al salario básico vigente al 30 de junio de 2003, correspondiente a las categorías previstas en los respectivos convenios colectivos de trabajo. En el caso de los trabajadores cuyo salario no sea liquidado aplicando las categorías o escalas de un convenio colectivo de trabajo, la suma mencionada debe ser incorporada a su remuneración vigente al 30 de junio de 2003." El 2º artículo dice: "...aclárase que simultáneamente a la incorporación, total o parcial, de las cantidades brutas referidas en el artículo 1° del Decreto N° 392/03, se descontará igual cantidad de la asignación establecida por el Decreto N° 905/03. Los montos restantes mantendrán transitoriamente el carácter no remunerativo..." Pensando en voz alta... ¿Si quisiera pasar en una sola cuota los 224 pesos al sueldo, también debería descontarle 224 pesos a la suma no remunerativa? El artículo 7° dice: " Aclárase que el trabajador percibirá en forma proporcional el incremento establecido en el artículo 1° del Decreto N° 392/03, cuando la prestación de servicios cumplida en el período de pago correspondiente fuere inferior a la jornada legal o convencional..." Yo me pregunto: Como medio periodístico que quiere informar y acompañar a toda la comunidad consorcial, al administrador que debe liquidar el sueldo del encargado, al encargado que es quien lo recibe, al propietario que es el que lo paga, ¿qué hacer? ¿Dar el texto completo de los decretos tal cual salen en el BO sin explicación alguna y en los tiempos en que se pueda y, claro, sin cometer errores o tratar de explicarlos, de "acercarlos" de una manera amigable para poder implementarlos, en los tiempos en que se producen, para acompañar a esos miles de ciudadanos que se esfuerzan para hacer las cosas correctamente, aún a costa de cometer ciertos errores? Usted dirá... Y sigo preguntándome: ¿estas aclaraciones eran tan complejas como para no haberlas hecho junto con el decreto, hubo tanto que pensar? ¿Es posible que siempre todo se haga a último momento, que digan lo que uno "debe hacer" y "nunca cómo hacerlo" en tiempo y forma? ¿Por qué todo parece un parche y se deja para más adelante, total... no importa? ¿Nadie se da cuenta que detrás de cada decreto o resolución hay miles de personas involucradas que quieren cumplirlo y hacer las cosas como deben hacerse? ¿Nadie lo piensa? A veces, como hoy, me pregunto hasta cuándo "Cambalache" seguirá siendo nuestro himno nacional... MFL PD: Si llegó hasta esta posdata y quiere ver el texto completo de la resolución 64/2003, lo encontrará en unos días en www.PequenasNoticias.com.ar en la sección Legislación y dentro de ella en Legislación Laboral. |
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¡¡Ahora sí, cursos presenciales de sueldos!! El martes 2 de septiembre a las 19 hs, en principio, comienza el primer curso de sueldos que dictará en una de las aulas de la Universidad de la Marina Mercante el Departamento de Capacitación de Pewen Sistemas, la consultora que desarrolló el Sistema 9041 para la administración de consorcios. Los sueldos siguen siendo uno de los aspectos más delicados de todas las tareas del administrador de consorcios que no sólo lo involucran a él, sino a sus empleados, a los encargados y a los copropietarios que son, finalmente, quienes lo pagan. Lejos de ser una tarea imposible de realizar puede resultar agradable si se la toma con responsabilidad y sin olvidar que para ello es fundamental aprender, conocer y mantenerse siempre actualizado en función de las modificaciones y novedades que se van produciendo en el tema. Nuestro objetivo es acercarle a todos los interesado en realizar el curso, las herramientas que le permitirán realizar la liquidación mensual del sueldo, la liquidación de adicionales según el convenio colectivo de trabajo, las horas extras, vacaciones, aguinaldos, embargos, asignaciones familiares, sumas no remunerativa y demás. No hacen falta conocimientos previos ya que todos los conceptos se verán desde lo más elemental y durante el curso. El tema involucra a todos los actores del consorcio. A los administradores porque son los responsables frente al consorcio de propietarios, a los empleados porque muchas veces son ellos los que confeccionan el sueldo, a los encargados porque son los que leen, firman y cobran el sueldo que realiza el administrador o sus empleados y a los copropietarios porque son los que abonan ese sueldo que recibe el encargado y que realiza el administrador. Por ese motivo está dirigido a todos. El curso durará 8 clases, a razón de una por semana y se extenderá por dos meses. Cada clase tiene una parte teórica, con material provisto por nosotros de todos los temas tratados y una práctica, con ejercicios para resolver en clase a modo de taller, y luego comentarlos para despejar dudas y hacer comentarios al respecto. La teoría la acompañamos con transparencias para ilustrar cada tema, visualizando los puntos más importantes y con las mismas impresas para que cada alumno pueda tomar nota de comentarios en el mismo momento en que se tratan. Los ejercicios de práctica son entregados en cada clase para poder resolverlos y posteriormente corregirlos. Trabajamos en el aula con la parte práctica para poder así fijar los conocimientos teóricos, conocernos, plantear dudas, resolverlas juntos y así aprovechar al máximo todas las experiencias vividas por cada uno. Después de la teoría y antes de la ejercitación, hacemos un recreo de uno minutos, como para distendernos un poquito y conocernos, café mediante, en un ambiente muy cálido y amigable. Como comentaba en líneas anteriores, uno de los objetivos de nuestro curso, es la actualización permanente en el tema de sueldos, pero no es el único. Otro objetivo es que este curso sea la excusa que nos permita conocer personas que compartan los mismos temas de interés, dudas parecidas, consultas e inquietudes. Cada una de las situaciones que se plantean es o fue, con total seguridad, vivida por otros y también solucionada de distintas maneras. Es nuestra intensión que podamos conseguir estar conectados para que podamos ser, con la participación de todos, un referente. Para que cada uno aporte las experiencias vividas en el tema, las distintas soluciones encontradas a los mismo conflictos o a conflictos nuevos que van apareciendo... como si fuera un "Laboratorio de Sueldos". El programa del curso es: Presentación del mismo - Sueldo bruto y sueldo neto - Deducciones y contribuciones - Leyes, decretos y convenios - Abreviaturas varias - La PC e Internet - Clasificación de edificios y categorías de trabajadores - Antigüedad y retiro de residuos - Plus movimiento de coches, plus jardín y plus limpieza de cocheras - Plus T.I.E. - Horas extras - Días feriados obligatorios y días no laborables - Período de prueba - Incorporación de un empleado nuevo - Alta temprana - Inasistencias - Asignaciones familiares - Requisitos particulares de aplicación a las asignaciones por matrimonio, por maternidad, y por nacimiento/adopción - Sueldo Anual Complementario (SAC) - Embargo de sueldos - Vacaciones - Cómo liquidar un sueldo cuando parte de ese mes fueron vacaciones - Constancia del período de descanso anual - Ropa de trabajo - Renuncia del encargado. Todos aquellos interesados nos pueden llamar al teléfono 4581-3906 o enviarnos un correo electrónico con sus datos y teléfono a la dirección CursoSueldos@PewenSistemas.com.ar MFL |
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El portal de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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El matutino Clarín del sábado 9 de agosto le dedicó parte de su tapa al aumento sufrido por las expensas de edificios desde el año pasado hasta hoy. En un año electoral y a días de las elecciones porteñas, el matutino volvió a ocuparse del bolsillo de los aproximadamente 2 millones de vecinos que viven en edificios de propiedad horizontal y analizó el por qué del aumento de las expensas. Según este diario, se incrementaron en un 15% en comparación con las de fines del 2002 y el aumento de salarios en los trabajadores de edificios fue el motivo que más incidió. Si de números se trata, vamos a recordar que el índice de la inflación desde diciembre de 2001 a junio de 2003 lleva un 43,9% acumulado. Por otro lado aportaron lo suyo, el aumento en el costo de los abonos se servicios, de artículos de limpieza, bolsas de residuos, artefactos de iluminación y, de manera especial, el costo de repuestos importados para arreglos de ascensores, caños o bombas de agua. Clarín, consultó al señor Néstor Pirosanto, presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, quien concluyó que "los administradores fueron absorbiendo gran parte de esos aumentos a costa de licuar los fondos de reservas del edificio". También fueron consultados el presidente de Fundación Reunión de Administradores, Jorge Hernández y el contador de ADEPROH, Juan Tobbi. Hernández dijo que el aumento de las expensas fue de entre el 22% y el 30%, según un relevamiento realizado por ellos, que por tal razón se dejó de lado la conservación y el mantenimiento de edificios y que otro "ingrediente" en el aumento de las expensas son las coimas a la hora de contratar servicios o hacer compras para el consorcio. ADEPROH
por su parte, expreso que el aumento en los salarios de los trabajadores
incidió en un 13% sobre las expensas y que hacia fin de año se sentirá
más ya que se computará en los promedios de antigüedad, horas extras, y
cargas sociales del personal. |
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"Tarzán", nombre del perro en cuestión, le ganó la pulseada a los copropietarios de un edificio de la Av. Santa Fe que no lo querían en el edificio. En el Clarín del lunes 11 de agosto, el matutino volvió a darle lugar en su tapa a temas consorciales. Esta vez un lindo perro labrador fue el protagonista. En un consorcio de la Av. Santa Fe, donde una de las reglas era no permitir mascotas, una familia, a pesar de la prohibición del reglamento interno, compró un perro labrador lo que provocó la ira del consorcio. Notitas al principio, notas después, asambleas más tarde y cartas documento luego, finalizaron en una demanda por parte del consorcio de propietarios contra la familia y "Tarzán". El 24 de julio de 2002 el juez Carlos Frontera dijo en su sentencia que ese tipo de prohibiciones no pueden realizarse en reglamentos de cualquier tipo (haciendo referencia a los reglamentos internos), sino que deben consignarse en el reglamento de copropiedad y en una escritura pública. El consorcio argumentó, entre otras cosas, para defender su posición que todas estas normas deben ser cumplidas por igual. Ahí no terminó la cosa. El consorcio apeló y ahora, después de dos años de juicio, la justicia determinó: "No pueden aplicarse con estrictez e irrazonablemente la exclusión de un animal por el solo hecho de serlo, importaría un ejercicio abusivo del derecho" por lo tanto Tarzán puede quedarse en su casa. Hasta aquí, lo formal y legal, pero leyendo la nota más en detalle se dejan ver frases muy jugosas que nos hacen reflexionar y analizar si los 3.000 pesos que deberán pagar todos los coprietarios del edificio no podrían haberse ahorrado. En una de las frases entrecomilladas que dice el hombre de la casa donde vive Tarzan se lee: "Lo que pasó fue que un tiempo antes yo me opuse a unas reformas que el administrador quería hacer en el edificio. Y ésta fue la venganza". Una de las copropietarias, por su parte, declaró: "La verdad es que el perro es de lo más mansito... Yo sabía que esto del juicio iba a traer problemas" y también se supo que en una de las unidades vive "un lindo gatito", propiedad de una jueza penal. ¿Qué dicen los especialistas en propiedad horizontal? Dr. Carlos Diego Calvo ("Manual Práctico de Propiedad Horizontal") En el capítulo dedicado al tema, el autor dice que "No existe ninguna disposición legal que prohíba la tenencia de animales domésticos" por lo tanto y "por aplicación del principio constitucional que garantiza la posibilidad de hacer todo aquello que la ley no excluye" se podrán tener si tampoco lo vedan en forma expresa el reglamento de copropiedad, interno o el contrato de locación. No obstante agrega que hay límites lógicos sobre el problema que generan los ruidos molestos derivados de la conducta de los animales domésticos. El autor termina sintetizando: "si la tenencia está prohibida en los reglamentos, deben desalojarse los animales, molesten o no; si nada se dice en tales normas, el desalojo depende de las molestias que ocasionen". Eduardo L. Lapa ("Adminsitración de Propiedad Horizontal y Propiedad Vertical. Locaciones") En su libro hay un capítulo que se titula "Los perros en la propiedad horizontal" y comenta lo común de encontrar en reglamentos internos la prohibición de tener animales domésticos o tenencia de perros y comenta distintos fallos sobre el tema. En uno de ellos, y basándose en las molestias causada por un perro con ladridos y tránsito en los pasillos que infundía temor a los consorcistas, se consideró que "está incurriendo en infracción del art. 6 de la ley 13.512, que prohíbe perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos". Otro argumentó que el perro "no desvirtúa sino complementa la vida familiar del ser humano" y aún más "el perro, en sentido jurídico estricto, puede ser considerado integrante de la familia en el aspecto psicoafectivo, e incuestionablemente concurre con los demás miembros de ella a conformar un grupo primario de seres ligados por lazos emocionales íntimos y que tiene entre sí contacto directo y espontáneo, cara a cara." Opuestamente a lo anterior, otro fallo dice "Los únicos perros que deben aceptarse en las ciudades son los auxiliares del cuerpo de policía o los que utilizan los no videntes". Cerrando el capítulo, el autor considera que cuando en el reglamento interno se prohíbe la tenencia de animales, "debe cumplirse con lo preceptuado, sin que por ello se pueda también alegar el incumplimiento que dispone el art. 6 de la ley de fondo. En cambio, cuando no son acreditados los daños que invoca la actora, consideramos que hay que atenerse a las disposiciones de la ley 14.346 de protección de los animales". Cierra el tema diciendo: "Lo estatuído en el reglamento debe ser cumplido tal como está dispuesto en él, pero cuando éste carece de dicha exigencia y están comprometidas la seguridad y la vida pacífica del resto de los consorcistas, es necesario recurrir a la voluntad de quienes administran derecho, razón, equidad: La Justicia". Dr. Alberto Aníbal Gabás ("Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada") En uno de los párrafos que dedica al tema dice: "... la conducta de dichos animales será factor decisivo desde el punto de vista legal para la posibilidad de su tenencia, a falta de otra norma expresa que lo prohíba". Y nos parece interesante transcribir un fallo: "Corresponde ordenar al copropietario el retiro del perro del departamento si el reglamento prohíbe la tenencia de animales. En este caso no es necesario probar que el animal causa molestias. Para prohibir la tenencia de animales que causen molestias no es necesario que el reglamento contenga prohibición alguna, basta lo dispuesto en el art. 6º de la ley [CNCiv. Sala A, 31/5/72, DE, 49-232] Como
se verá todo depende de los ojos con los que los jueces miren a nuestras
mascotas... |
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo lunes 18 de agosto a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranConcurso@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. Todos los premios están sujetos a las condiciones impuestas por la empresa Solo Premios. Los premios gastronómicos pueden no incluir derecho al espectáculo (si lo hubiera) que en general tiene un cargo mínimo, uso del servicio, postres o bebidas y pueden tener una consumición mínima de una gaseosa o agua mineral por invitado. Los términos del premio están detallados con valores en el reverso de cada tarjeta de invitación y son inapelables por no depender de la producción de Pequeñas Noticias. Estos premios están auspiciados por www.administradoresPH.com.ar. Los premios se entregarán en las oficinas de Pequeñas Noticias a todos los participantes con domicilio en Capital Federal y Gran Buenos Aires y por correo postal a nuestro cargo a los habitantes del interior del país. En caso de inconvenientes con un premio determinado por razones ajenas a la producción de Pequeñas Noticias se canjeará por otro similar de sus mismas características no dando lugar a reclamo alguno. La participación en este sorteo implica la aceptación de las condiciones del mismo. |
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Sr. Director: El Sábado 9 he tenido oportunidad de escuchar las manifestaciones de un tal Jorge Hernández, seguramente una personalidad del mundo ecológico, quien desde su programa de radio se ocupa de hacer una encendida tarea de lobby a favor de ese desprotegido e injustamente atacado (siempre en forma gratuita) ser que es el Administrador de Consorcios. Realmente fueron tan conmovedoras sus expresiones que no puedo entender por qué ni Greenpeace ni otras organizaciones ecologistas no han reaccionado ya en forma urgente ante las Naciones Unidas para que los pobres Administradores de Consorcios sean declarados sin dilación alguna “especie en peligro” y gocen de protección especial. Sí, protección especial para los 6 o 7000 administradores de consorcios que operan mayoritariamente en la Ciudad de Buenos Aires, para que puedan ser protegidos de los furibundos e inmerecidos ataques que les propinan una buena parte de los 2.000.000 de Propietarios que dudan sistemáticamente de su buen nombre y honor. Snif. (Me acabo de secar una postrera lágrima.) Hernández llamó también, a título oficial de una entidad llamada “Reunión de Administradores” (¿no era acaso que el programa de radio no tenía nada que ver con esa entidad?) a esperar antes de inscribirse en el Registro de Administradores establecido en la Ciudad de Buenos Aires, al menos hasta después del 24 de Agosto, hasta ver cuál es la nueva composición política de la Legislatura de la Ciudad. Supuestamente la idea es apoyar así la colegiación obligatoria, que sería tal vez controlada por las entidades como “Reunión de Administradores”. Esto es lobby legítimo y hace bien Hernández en ejercerlo de manera abierta. Son sus intereses y debe defenderlos. Lo curioso que dedicó un párrafo a aquellos que a pesar de su consejo quieran inscribirse, dándoles a entender que podían tener consecuencias por tal acto, aunque no fue demasiado explícito al respecto. ¿Será eso quizás una velada amenaza corporativa o Hernández puede ver el futuro debajo del agua y conoce de peligros que esperan más adelante? Si así fuese, sería bueno que Hernández los diese a conocer, sería quizás un servicio verdaderamente útil para administradores y Consorcistas. Sería también interesante saber si la férrea oposición de Hernández (y de quienes lo sigan) al registro oficial en realidad se origina en la preocupación de algunos administradores que mucho se inquietan ante la tremenda exigencia de presentar algunos dolorosos requisitos, en especial los referidos a la carencia de antecedentes de tipo penal o similar. En fin, Hernández sin duda podrá aclarar en forma rápida a qué peligros están expuestos quienes se inscriban en el Registro. Pero siguiendo con su catarata verbal, Hernández prodigó palos y bendiciones a algunas administraciones, según su particular criterio. Y es aquí donde quiero detenerme. Porque una de sus bendiciones fue para una administración –Palumbo- a la que calificó como muy buena, por segunda vez en poco más de 1 mes. Seguramente debe seguir de cerca el accionar de esta administración o tener algún vínculo comercial o amistoso con su titular, que le pone a la misma tan a flor de piel, sobre los labios diríamos. Es realmente muy interesante que derrame tan solícitas bendiciones sobre esa administración en particular, porque es la misma que fue designada para administrar el consorcio donde yo soy copropietario, aquí en Donizetti 5/61, en Villa Luro. Seguramente Ud. Sr. Director, con su ventaja de tener un buen archivo, podrá recordar alguna que otra vez que mostré en su boletín variados aspectos de nuestra realidad consorcial, que muestran y califican, con la contundencia de los hechos, la real dimensión de la eficacia y calidad de la citada administración Palumbo. Pero puede ser que algunos de los lectores que, recién llegados a esta maravillosa comunidad virtual que congrega “Pequeñas Noticias”, todavía no hayan incursionado por los boletines anteriormente publicados. En honor a ellos y a riesgo de ser un tanto “larguero” me permito a continuación dar una muestra del acabado profesionalismo y la abundancia de recursos técnicos de que hace gala dicha administración Palumbo. Para poner en contexto a los lectores, aunque todo ya ha sido mencionado en Pequeñas Noticias con anterioridad, el pasado 27/6 tuvimos una Asamblea para elegir el nuevo Consejo de Administración. (o de Propietarios como tan enfáticamente preconiza Hernández) En el transcurso de la misma, un propietario mocionó que no pudiesen integrar el Consejo vecinos “morosos y/o que alguna vez hubiesen tenido un plan de refinanciación de deuda morosa”. Todo esto bajo los atentos ojos y oídos de Palumbo. El problema es que ni la Ley 13.512 ni nuestro Reglamento de Copropiedad establecen tales requisitos para acceder a ese cargo: por tanto, tal moción configura un intento de modificar el reglamento, por una vía ilegal. En función de eso, le envié una Carta Documento para impugnar la Asamblea dando las razones de rigor, en estos términos (parte pertinente) ABRO CITA “En la misma se mocionó que fuera impedimento para integrar el Consejo de Administración el no tener las expensas al día. Pero tal requisito no existe dentro del texto de la Ley 13.512 así como tampoco dentro de nuestro Reglamento de Copropiedad, por lo tanto denuncio que tal moción constituye una pretensión de modificar el Reglamento de Copropiedad más arriba indicado, sin respetar lo prescripto en el mismo acerca de las mayorías necesarias para hacerlo (Art. 37º) que establece la necesidad de contar con dos tercios del total de Consorcio para proceder a tal modificación.” CIERRO CITA En fin, mis argumentos, extractados de la Ley y el Reglamento. Se nota que mi Carta Documento provoco algún impacto en Palumbo y su gente, porque rápidamente recibí, como única respuesta hasta la fecha, la siguiente respuesta por vía de una nota incorporada a la liquidación de expensas: ABRO CITA “Atentos a la carta documento recibida por parte de Gonzalo Acuña (4º D) informamos a los Sres. propietarios que el citado cuestiona la elección del Consejo, aduciendo que "a su criterio", no sería legal este CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, por haberse resuelto que no se integrara con morosos, aunque esta decisión hubiera sido por votación mayoritaria de la asamblea, y a pesar de que el mismo hubiera participado de la votación. Lamentamos esta desafortunada actitud, que nos llevaría a interpretar que el vecino no estaría de acuerdo con que se halla conformado un consejo de propietarios con expensas al día.” CIERRO CITA Creo que a nadie dejará de impresionar la calidad y la variedad de los argumentos legales y jurídicos con que Palumbo y su gente pretenden rebatir mi impugnación que contemplaba además un pedido de renuncia de Palumbo al cargo para el cual había sido designado en función de ABRO CITA su incapacidad y/o desconocimiento para actuar dentro de lo prescripto por el Reglamento de Copropiedad, por Ud. mostrada y que quedó en evidencia en la Asamblea Sectorial Extraordinaria del pasado día 27/06/2003. CIERRO CITA Si este tipo de respuestas, al estilo de la mítica “Doña Rosa” es lo que lleva a Hernández a calificar de “muy buena” a una administración, creo que estamos en problemas. Y creo que eso es lo que justifica sus furibundos ataques a sus colegas que tratan de (en lenguaje popular) “avivar giles” como es el caso del Administrador Estrugo que radicó la Defensoria del Consorcista en el Centro Cultural Aníbal Ferreyro, aquí en Donizetti 59. La posibilidad de que alguien preste un servicio social (es decir, siempre gratuitamente y no solo la primera vez) para que los Consorcistas tengamos armas para defendernos de quienes no cumplen con el mandato que oportunamente aceptaron parece ser un pecado mortal para Hernández. Pecado mortal que quizás no empate aquel otro, el de no haber leído el “Código Ético para Administradores” de su propia autoría, como tan enfáticamente señaló en su programa radial. Sería bueno que de una vez por todas, los Consorcistas reaccionemos y exijamos al Congreso Nacional la modificación de la Ley 13.512, incluyendo en ella mejores y más ágiles métodos para asegurar la intervención de la Justicia en forma simple y menos onerosa, quizás con el patrocinio del propio Estado. Para que exijamos que el dinero de las expensas siempre esté en cuentas corrientes con firma conjunta de propietarios y administrador y que TODOS los administradores tengan la obligación de exhibir (o adjuntar) copia del resumen de cuenta bancario al ultimo día hábil del mes. (Creo que con solo ese último requisito, quizás muchos administradores se verán obligados a mudarse de planeta...) En fin, disculpe Sr. Director mi largueza al considerar los dichos de Hernández, pero me pareció que un poco de aporte desde el lado del día a día consorcial no sería malo para ajustar las cosas hacia el lado de la realidad. Como diría el poeta “nunca es triste la verdad, lo que no tiene es remedio...” Y eso seguirá así mientras los Consorcistas se sigan quedando como vacas mirando pasar el tren, convencidos de que su única obligación es pagar las expensas, como tanto insisten los administradores. Sí, debemos pagar las expensas y participar de la vida consorcial: es el desinterés por la “cosa común” (que luego se extiende al país y al mundo) que hace el campo orégano a quienes quieren abusar de nuestra confianza y nuestro peculio común. Y no es cierto como preconiza Hernández que debería contratarse al administrador que “cobre más caro” porque así no habría “problemas”. Porque el que es honrado lo es siempre, cobre 1 o 100. El que no lo es poco importa lo que cobre, siempre le será poco! Gracias por su paciencia y la de los lectores. Como siempre, digo lo que pienso. Y lo que pienso lo escribo. Y lo firmo. Gonzalo Acuña Donizetti 41, Torre B, 4to. Piso “D” Buenos Aires |
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El Centro de Gestión y Participación Nº 7 y Pequeñas Noticias lo invitan a propietarios, encargados, proveedores, administradores y profesionales a participar de la primer Comisión de Consorcios que funcionará en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires todos los miércoles de 19:30 a 20:30 hs en Rivadavia 7.202 3º piso. --- Formación de mesas de trabajo de estudio de proyectos y soluciones a la problemática de la comunidad de la propiedad horizontal. Asesoramiento solidario y gratuito
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Modificaciones a la Ley 13.512 El 13 de setiembre de 1948 se sanciona la Ley 13512 que regula las actividades, deberes y obligaciones de los propietarios de edificios en propiedad horizontal, derogando los artículos 2617,2685 in fine y 2696 del Código Civil perteneciente al Título V que habla del dominio de las cosas. Van a cumplirse 55 años de su promulgación. Como los tiempos van cambiando, las leyes a través de ese tiempo, en algunos casos, se convierten en obsoletas o por inercia no se actualizan o mejoran. Tal el caso de esta ley fundamental de Consorcios. Hoy algunos legisladores han entendido que ello debe ser subsanado. Por tanto han presentado proyectos que hacen a ese mejoramiento. En particular entiendo, que en este mundo en que se han perdido los valores y la identidad y que la llamada "globalizaión" lo único que ha conseguido en nuestra juventud es el incremento de la adicción, principalmente a las bebidas alcohólicas (léase cervezas) y la droga, hace que en nuestros hogares, fundamentalmente en los que peyorativamente se llaman "conventillos de lujo", no haya –ni lo hubo- reglas claras sobre el respeto a la normal convivencia consorcial. Si bien es cierto que en los Reglamentos de Co-Propiedad y en algunos Reglamentos Internos se norma sobre esta cuestión, lamentablemente no se cumplen por ignorancia o aun a sabiendas, sólo se piensa en los derechos y no en las obligaciones. Por ello entre otros proyectos y sobre el particular apuntado, creo que el del Dr. Horacio Udandizaga es óptimo en cuanto institucionaliza con toda fuerza de la ley los derechos y prohibiciones de los propietarios, que no podrían ser desconocidos. Y en general estoy de acuerdo, salvo en lo que se refiere a la no participación de las asambleas de aquellos propietarios que no estén al día con el pago de las expensas. Si bien en ese sentido soy un agudo crítico de los morosos consuetudinarios, en este caso pienso que no se le puede prohibir la concurrencia. Yo diría que debiera tener voz, pero no voto. En el caso del proyecto del Dr. Héctor Polino en las reformas que promueve en algunos artículos, no difiere mayormente de lo estipulado en la Ley original, aunque hay agregados substanciales que hacen a una mejor interpretación de los reglamentos y fundamentalmente lo que se refiere a las facultades y obligaciones del Administrador. También es muy importante en este proyecto que fuera nuevamente presentado para que en su tratamiento se incorpore (ya que no lo veo en este momento), lo relativo a los discapacitados en el sentido "de la construcción de instalaciones tendientes a modificar las barreras arquitectónicas que impiden el libre acceso o circulación de las personas con movilidad reducida, para lo cual bastará la decisión de uno solo de los copropietarios". Si bien es cierto esto estaría cubierto en primera instancia por la Ley 962 (accesibilidad Código de la Edificación) que rige en la Ciudad de Buenos Aires, no lo estaría en el resto del país, por lo que no existiría una igualdad de oportunidades. Es de esperar también que en los distintos proyectos se unifiquen los criterios sobre las mayorías que deben existir para determinadas resoluciones de las Asambleas, haciendo prescribir los Reglamentos de Copropiedad y Administración, que en muchísimos casos tienen tal diversidad de Interpretaciones y aplicaciones que lo hacen incomprensibles. Respecto al proyecto del diputado Francisco V. Gutiérrez con referencia a la protección del encargado, si bien no voy a emitir opinión sobre el límite de votos que se necesitaría para removerlo, le recuerdo que los Encargados de Edificios de Rentas y Propiedad Horizontal, tienen –para lamento de otros trabajadores- el mejor convenio colectivo y beneficios de toda la República Argentina, por lo que están legalmente protegidos. Estoy
de acuerdo con el proyecto que
postula que el Administrador deberá responder en forma personal y con su patrimonio por los errores que cometa. Asimismo y como expresa el proyecto de la senadora porteña Vilma Ibarra, "los administradores que faltaren a sus obligaciones son responsables, ilimitada y solidariamente por los daños y perjuicios que resultaren de su acción u omisión" . En consecuencia esperamos que cualquiera sea el proyecto que en definitiva fuera aprobado y sancionado, resulte el más apropiado para los tiempos en que vivimos.
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Listado Completo de Empresas Conservadoras de Ascensores con permiso anual según el Decreto 578/01 y con permiso provisorio por falta de constancia de habilitación (falencia de la G. C. B. A.) Listado proporcionado por la D.G.F.O.C. |
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Empresas Auspiciantes |
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4433-2568 |
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4554-1877/4551-4585 |
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Rincón Solidario Quisiera saber si es cierto que: Si un encargado tiene licencia por enfermedad, la ART se hace cargo de parte del sueldo del suplente que lo reemplace. Me llegaron comentarios con respecto a esto pero no encuentro información que lo asevere. Desde ya muchas gracias por su respuesta. Alejandra (1/8/2003) Sr. Director de Pequeñas Noticias Atento a la consulta que me hacen sobre el pago de salarios caídos por el tiempo en que el operario y/o empleado se encuentra accidentado, les comento que las ART (Aseguradoras de Riesgos de Trabajo) le reintegran al empleador a partir del décimo día en que el empleado se encuentra sin trabajar por un accidente de trabajo, el sueldo bruto de dicho empleado y no el del que lo reemplaza. El único requisito para esto es la constatación del accidente por parte de la ART y la copia del recibo de sueldo del empleado. Siempre y cuando el contrato del empleador con la ART no esté caído por falta de pago y el empleado se encuentre declarado, los mencionados reintegros de sueldo se harán efectivos hasta que se cumpla un año del accidente. En ese momento si el operario sigue imposibilitado de trabajar se realizará una junta médica y se fijará la incapacidad del empleado, que indemnizará la ART según normativa vigente y grado de incapacidad. Espero haber resuelto vuestro interrogante y quedo a vuestra disposición y la de sus lectores para cualquier consulta al respecto, puesto que nos especializamos en seguros de propiedad horizontal. Muy atte. José
Montenegro. --- El Sr. José Montenegro es asesor de producción de seguros, pertenece a la firma Montenegro y Asociados y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a montenegroorg@fibertel.com.ar o llamarlo al teléfono 4781-3384 |
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Rincón Solidario Mi consultas son dos en realidad: 1) cuál es la cantidad de horas semanales que deben trabajar los encargados del edificio ? (me encontré con un edificio en el cual desde hace más de 8 años un encargado, y el otro hace más de 18 años, trabajan 40 horas semanales, 8 diarias, y el resto se le abonan como extras). 2) En caso de ser 48 horas semanales como establece la ley de trabajo, ¿puede considerarse que sea para los empleados un derecho adquirido y no se les pueda exigir trabajar las 8 restantes? Desde ya, muchas gracias como siempre. Esteban B (5/8/2003) Esteban: 1) La jornada de trabajo es de cuarenta y ocho (48) hs. semanales, ley 11.544. Salvo que el convenio colectivo de trabajo mejore esta disposición, se mantiene dicha cantidad de horas. 2) Las horas extras no constituyen un "Derecho Adquirido", según el Diccionario Jurídico del Dr. Manuel Ossorio, en resumen dice: derecho adquirido es aquel que afecta al "patrimonio"... Finalmente, en mi opinión nos vemos ante una compensación de horas extras en reemplazo de las horas que obligatoriamente deberían haberse cumplido por ley. Si bien las horas extras no constituyen un derecho adquirido, haberlas abonado como horas suplementarias de una jornada de trabajo reducida y pactada con anterioridad, eso sí según mi parecer debería compensarse con un importe adicional a cuenta de futuros aumentos (ya que se vería afectado el patrimonio del trabajador). A efectos de evitar conflictos con el personal. El resto de las horas extras, no hay problemas en quitarlas, sino las trabajas, siempre mediante informe con copia en el Libro de Ordenes. Te saluda cordialmente.
Elvira. --- La Dra. Elvira Lucero es abogada y administradora de consorcios. Para cualquier comentario sobre esta nota se pueden dirigir al teléfono 9999-9999, por carta a Xxxxxx Xxxxxx 99999 o al mail xxxxxxxxxxxxxxx@xxxxx.xxx.xx |
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Rincón Solidario ¿Cómo se liquidan las expensas morosas.? Por ejemplo un concorcista debe desde hace un año, los intereses punitorios que surgen mes a mes los puedo capitalizar?
o de qué otra manera hago la liquidación final cuando quiere cancelar todo. (7/8/2003) Estimado Consultante Tu pregunta es muy simple. En principio te informo que el código civil, no permite cobrar intereses sobre intereses. Por lo tanto para liquidar las expensas morosas de un año, tienes que calcular el interés directo de cada liquidación. Para simplificarte la situación, a continuación te realizo una tabla para que veas cómo hacer el cálculo. Tomemos a modo de ejemplo que la liquidación de expensas es de $100,00 cada mes y el interés a aplicar del 2,5% mensual.
Las variaciones que vos tendrías que realizar en esta tabla de ejemplo son: -donde dice importe de expensa, colocar el monto de la expensa correspondiente a cada mes -donde dice porcentaje de interés, tienes que aplicar el que te fija el reglamento, el que fue aprobado en asamblea, o el habitual que cobra el consorcio. Los intereses que se cobran van del 2 al 3% mensual, por encima de dicha tasa te lo pueden impugnar. Espero haberte sido de utilidad, ante cualquier duda, volveme a consultar. León
R. Estrugo --- El Sr. León R. Estrugo es titular de la Defensoría del Consorcista y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono 4443-2466 |
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Si hubiera que definir a un ganador, en la compulsa de opinión que realiza Pequeñas Noticias sobre las elecciones porteñas entre sus lectores, esta última semana sería Zamora, que se afianzó en el segundo puesto. Ibarra sigue en descenso y Macri continúa ganando en primera vuelta. El Dr. Luis Zamora (Autodeterminación y Libertad) subió 5,2 puntos esta semana en intención de voto en el sondeo de opinión que viene realizando pequeñas Noticias entre sus lectores suscriptos. De un modesto 18,2% ascendió a un más firme 23,4% distanciándolo fuertemente del tercer candidato y acercándolo lenta pero firmemente al primero. Es curioso que su ascendiente es muy bajo entre los administradores (9%), un poco más alto entre los propietarios (18%), sigue subiendo con los inquilinos (27%) y es muy alto con otros actores de la comunidad consorcial (45%). El Dr. Aníbal Ibarra (Fuerza Porteña) bajó de un 12,1% a un exiguo 10,6% alejándolo bastante, ya no del codiciado primer puesto sino del segundo, al recibir menos de la mitad que el mismo Zamora. El mayor caudal de simpatía Ibarra lo tendría entre los administradores (40%) repartiéndose el resto entre propietarios, inquilinos y otros en partes iguales (20%). El primer puesto lo estaría teniendo, entre los lectores de Pequeñas Noticias, el Ing Mauricio Macri (Compromiso para el Cambio) con un cómodo 53,2%. Su apoyo fundamental se podría encontrar entre los administradores con una mayoría de un 52% seguido de un 36% de propietarios y un 12% de inquilinos. El 12,8% restante, de los cuales el 6,4% le toco a la Lic. Patricia Bullrich (Unión para Recrear Buenos Aires), se lo repartieron entre los demás candidatos. Es muy importante recalcar que estos porcentuales pueden ser muy diferentes a los realizados por las consultoras nacionales u oficiales por varias razones. De todos modos marca la tendencia que existe dentro de la comunidad de lectores de Pequeñas Noticias que es una de las realidades que vive nuestra ciudad. Es de destacar que algunos lectores votan semana tras semana, fielmente, a sus candidatos para mejorarle sus números con un espíritu cívico ejemplar y otros, lamentablemente, si bien acercan su voto no es tomado en cuenta por faltar la dirección de e-mail correspondiente que permite verificar que una persona exprese su simpatía por uno de los elegibles para Jefe de Gobierno Porteño sólo una vez por semana. Del total de encuestados los administradores y los propietarios participaron en partes iguales con un 34% cada uno, los inquilinos con un 14,9%, los encargados y proveedores con un 2,1% respectivamente y otros actores de la comunidad con un 12,8%.
Hay que recordar que esta encuesta se rige por unas pocas reglas: cada suscripto puede votar 1 sola vez por semana y no se computan los e-mails anónimos o de direcciones que no sean de lectores del medio. ¡¡¡
Éxito para todos !!! Esta encuesta la puede enviar:
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Correo de Lectores Hola: Soy administradora y me interesaría estar en las charlas, quisiera saber cuáles son los días y horarios. Muchas gracias. Marisa V. (2/8/2003) Hola Marisa V. Las reuniones de la Comisión de Consorcios se desarrollan todos los miércoles de 19:30 a 20:30 en el Centro de Gestión y Participación Nº7 que se encuentra en la Avenida Rivadavia 7202, en el 3º piso. Su acceso es libre, gratuito y será un gusto para nosotros contar con su presencia. Los vecinos traen sus inquietudes, nos las cuentan a todos y junto a los profesionales que se acercan tratamos de resolver las dudas y las inquietudes planteadas en forma gratuita y solidaria. Hacemos extensiva esta invitación a todos aquellos que deseen participar con nosotros. Un saludo cordial. CGdeR |
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En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes a este mes, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal |
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....y el Sistema 9041 (para la Administración de Consorcios) es la solución más eficiente y al mejor costo.
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para la administración de consorcios Número de Edición: 176 Fecha de publicación: 11 de Agosto del 2003Director: Claudio García de Rivas Propietario: Pewen Investigación y Desarrollo de Sistemas Informáticos Dirección: Gral . César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República ArgentinaTeléfono/Fax: 4581-3906 Móvil: (15) 4449-8137 Radios: 4527-7674 y 4527-6669 E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Empresa: !*COMPANY_NAME*! Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*!
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Ley
13.512
Registro
de Administradores
Sueldos
- Res. 64/2003
Convivencia
Su
Majestad el Lector
Gran
Sorteo 
Gran
Sorteo
Ley
13.512
Cursos
de Sueldos
Expensas
"Yo considero que el consorcio hoy tiene un estatus
jurídico que es independiente de sus miembros. De no ser así no podría contratar, iniciar un juicio o cobrar una medianera. 
"Los derechos reales son
números cerrados. Yo particularmente pienso que no es potable (crear un nuevo
Derecho Real) porque la propiedad horizontal está dentro de lo que es propiedad tradicional. 
"La ley de propiedad
horizontal (13.512), sin estar incorporada al Código Civil como un derecho real, es una ley que puede funcionar perfectamente bien en el ámbito de la propiedad horizontal con algunas
modificaciones porque estamos hablando de una ley de hace 50 años. Por ejemplo, que la ley contemple que los propietarios son propietarios y
puedan hacer y deshacer dentro del consorcio. Es decir nombrar un administrador y poder removerlo. Hay que darle la facilidad para que puedan remover al administrador en el momento que les parezca, con las limitaciones que el ejercicio de la administración de consorcios impone. Hay que tener una limitación para permitirle al administrador el libre ejercicio de su trabajo. Dos tercios para remover al administrador es mucho. Hay que pedir la mayoría absoluta de un consorcio reunida en primer convocatoria y en segunda convocatoria pedir ahí sí dos tercios de
los presentes como para salvaguardar un poco al administrador. Esto sirve para que el administrador no se quede en un cargo eternamente pero tampoco se deje en manos de tres o cuatro propietarios
su continuidad en la función."
"La propiedad horizontal ya
está dentro de los derechos reales... la propiedad horizontal es una realidad . Por un lado tenemos propiedad y por otro lado tenemos una propiedad que
está limitada por un condominio. No hace falta crear un derecho real
nuevo y menos el dominio y la posesión que son los ejes del Derecho Romano.
Innovar y decir vamos a crear un derecho real nuevo es simplemente para darle cabida a alguna corporación de administradores. Hay un dominio exclusivo que tiene muchas limitaciones por un motivo esencial, que es la necesidad de compartir bienes y servicios, por eso, ese dominio se hace limitado."
Consultado
el Dr. Norberto Dorenztein sobre su supuesta
"coincidencia" con el Adm. Jorge Hernández sobre
esperar a inscribirse al Registro Público de Administradores al
24 de agosto momento en que cambiaría la composición de la Legislatura
Porteña lo desmintió categóricamente. El asesor legal del Arq.
Miguel Fortuna declaró firmemente no estar para nada en contra de
una Ley de Colegio Público de Administradores pero aclaró que ese
proyecto no tiene absolutamente nada que ver con el registro actual que
está implementando la Ciudad de Buenos Aires, que son dos cosas
totalmente diferentes y que aquellos que no cumplan con la ley corren el
riesgo de ser sancionados tal cual el artículo 2º de la misma ley lo
preve. El considera que el que se inscribe tiene un distintivo que lo
jerarquiza de aquel que queda afuera y entiende que aquel que no esté
incluido será porque no puede.
Correo
de Opinión
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Contesta
el Sr. León R.
Estrugo
