El SUTERH pide reabrir las paritarias

[BPN-10/09/08] El secretario general de la Federación Argentina de Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (FATERyH), Víctor Santa María, anunció que en diez días reabrirán las negociaciones paritarias para discutir un nuevo Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) que permita un ajuste salarial para los encargados. El argumento de Santa María es la suba constante de precios y el aumento del índice de inflación: "queremos negociar por fuera del concepto de inflación para no ir detrás del carro".

"Voy a reunirme de manera informal con las cámaras empresariales y, a partir del día 20, comenzaremos las negociaciones formales", informó Santa María, al diario Crítica de la Argentina. Es decir, que en caso de que el sindicato consensúe un aumento con la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), la Unión Administradores Inmuebles (UADI) y la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias –que no firmó el último CCT-, el incremento en las expensas sería inminente.

Es de recordar que –como sucedió en ocasiones anteriores- aunque la CAPHyAI no firme, con la sola firma del AIERH y la UADI, y de existir voluntad política desde el Ministerio de Trabajo, el aumento se homologaría.

El dirigente sindical aclaró que todavía no decidió de cuánto será el pedido pero le reclamó al Ministerio que "se ponga al frente de la discusión y no intente frenarla".

Por otra parte, el SUTERH no sería el único gremio que busca reabrir las paritarias ya que los trabajadores mercantiles estarían por presentar un reclamo similar.

Nada hacía preveer esta reapertura de paritarias debido a que en el mismo CCT está pautado que los ajustes salariales sean una vez al año. Recordemos que el 11 de marzo, en la Casa de Gobierno y con la presencia de la presidenta Cristina Fernández y el ministro de Trabajo y Seguridad Social, Carlos Tomada, habían acordado una suba del 20,7%.

Si bien el incremento salarial fue en tres cuotas de un 10% en abril, un 5% en julio y un 4.5% en agosto -cuya suma  es del 19,5%- hay que tener en cuenta que como cada aumento es sobre la escala anterior el resultado final fue del 20,7%.

El convenio lo habían firmado, por la parte trabajadora, el secretario general de la FATERyH y su Secretario de Organización Interior y Representantes Paritarios, Osvaldo Bacigalupo, y por la parte empleadora, el presidente de la UADI, Osvaldo Emilio Primavesi y su secretario Daniel Casati y el presidente del AIERH, Dr. Juan Manuel Acosta y Lara.

"Tuvimos desde quejas hasta muchas felicitaciones"

Durante el II Congreso Nacional Inmobiliario y de Propiedad Horizontal que se realizó en la Universidad Tecnológica Nacional (UTN) el viernes 29 de agosto, Michelotti informó que de los 5.933 administradores registrados (5.213 personas físicas onerosas, 454 físicas no onerosas y 266 personas jurídicas onerosas) tienen cargadas alrededor de 2.800 DDJJs y que hay 742 denuncias activas que se están instruyendo.

Si bien no pudo proporcionar la cantidad de sancionados bajo su gestión, afirmó que los hubo y que la causa principal fue por la falta misma de presentación de las DDJJs.

Reconoció que el registro "quizá funciona mal en algunos aspectos, esto es porque está hecho por personas de carne y hueso, ni más ni menos" pero aseguró que van hacer todo lo posible para agilizar los trámites. "Los tiempos administrativos no son los tiempos de la gente, a veces tampoco lo son los tiempos de la Justicia, pero no es fácil en 8 meses ordenar a seis mil administradores", reflexionó.

El coordinador del RPA resaltó que el objetivo es identificar a los administradores que desempeñan la actividad para que el consorcistas tenga algún tipo de referencia de quién lo está administrando y cómo lo está haciendo.

Por otra parte, afirmó que van a recepcionar todos los reclamos para poder mejorar las funciones a partir de las críticas y sugerencias que puedan acercarles: "en algunas cosas que hemos reflexionado con la cámara de administradores hemos avanzado, como por ejemplo, el tema de los turnos, y esperamos que el año que viene todo sea más ágil".

Michelotti informó que algunas de las denuncias que recibieron son por la contratación de empresas no registradas en el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y por otra parte, aclaró que cuando el conflicto no es de incumbencia del registro lo derivan al organismo correspondiente.

En cuanto a la contratación de empresas, señaló que la idea es verificar a quiénes contratan los administradores: "no se quiere perseguir pero esto se hace más que nada porque recibimos denuncias sobre este tema". Explicó que lo que hacen es controlar que la empresa esté inscripta en el registro: "todos los registros de la Ciudad son públicos así que se puede verificar fácilmente. Esto es algo esencial para la seguridad del administrador. Queremos darle un poco más de excelencia a la actividad que realizan".

El coordinador del RPA subrayó que uno de los temas que hay que analizar es el sistema de sanciones: "la ley no tiene un término intermedio. El administrador puede tener algún problema y no se lo debería tener que sancionar con 900 pesos, tendría que haber algún estamento intermedio que hoy no lo tenemos y que la ley no previó".

"A lo mejor, con un apercibimiento esto se solucionaría. Este tema es materia de reforma legislativa", reflexionó.

Aseguró que lo que ellos proponen es que existan apercibimientos y que se cree un cuerpo de inspectores: "actualmente, no hay inspectores que vayan a verificar los edificios. La Procuración General entiende que tenemos que inspeccionar", aunque aclaró que es un poco imposible salir a inspeccionar 165 mil edificios, "se tiene que actuar por denuncia".

El Dr. Michelotti adelantó que la idea es agilizar los trámites y que los administradores puedan solicitar turnos y recibir la clave necesaria para presentar la DDJJ por Internet. "Estamos en conversación con el área de sistema de información para tratar de evitar que tengan que concurrir varias veces al registro como pasa en la actualidad, queremos que solo por el pedido de turno por Internet se le pueda enviar la clave por e-mail", explicó.

Colegio de administradores y honorarios

[BPN-10/09/08] En la editorial de la revista Gestión de Consorcios (Nº 95 de agosto/septiembre ), el presidente de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, confirmó que las entidades de administradores siguen manteniendo reuniones en forma periódica con el objetivo de avanzar en el análisis de varios temas que les preocupan.

Adelantó que uno de los temas prioritarios es promover el proyecto de ley de colegiatura para los administradores e informó que para ello han solicitado y conseguido audiencia con varios presidentes de bloque de la Legislatura porteña: "tendremos estas reuniones en el curso de las próximas semanas".

Recordemos que en noviembre de 2007, a último momento, los legisladores Jorge Enríquez y Diego Santilli (Juntos por Buenos Aires) acordaron -pese a que estaba previsto sancionar la ley antes de fin de año- que el proyecto se tratara recién en marzo del 2008. Esta decisión llegó después de que todas las asociaciones de consorcistas manifestaran su rechazo unánime a esta iniciativa.

Según informó el presidente del AIERH, otro de los temas incluidos en la agenda son los honorarios de los administradores. "Somos concientes de que las entidades estamos en deuda con nuestros asociados. En diferentes reuniones de trabajo, nuestros socios nos han planteado la necesidad de que las entidades consensuemos una tabla única de honorarios sugeridos, lo cual en la opinión de los colegas administradores facilitaría la negociación con los clientes consorcistas en materia de honorarios", destacó Acosta y Lara.

"Tedin recibió presiones y amenazas"

[BPN-10/09/08] El vicepresidente 1º de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios, Eduardo Saravia, aseguró que Juan Virgilio Tedin decidió levantar el amparo que había presentado ante la Justicia para que se prohíba la inscripción de los idóneos al Colegio de Corredores Inmobiliarios debido a que recibió presiones y amenazas.

Recordemos que el corredor inmobiliario Tedin había presentado un amparo -"Tedin Juan Virgilio contra GCBA"- para que en el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires sólo se inscriba y se considere como idóneo a aquellos que cuenten con un mínimo de 5 años desempeñándose en esa actividad.

"Él es socio de la corporación, nosotros estábamos en total conocimiento de esa acción, es más, no solo es socio sino integrante del consejo y hoy es vicepresidente segundo. Inició esta acción a título personal y solicitó una medida cautelar que el juzgado le hizo lugar", señaló Saravia y advirtió que Tedin decidió levantar la acción porque "fue sometido a grandes presiones por muchísima gente, recibió llamados telefónicos y amenazas. Se sintió mal y por ese motivo dijo basta, me tienen loco".

Durante el II Congreso Nacional Inmobiliario y de Propiedad Horizontal que se realizó en la Universidad Tecnológica Nacional (UTN) el pasado 28 de agosto, explicó que fue por ese motivo que la Corporación decidió iniciar acciones: "nosotros en la corporación estamos dispuestos a continuar adelante hasta donde sea. No sé cuándo se va a dictar la sentencia, a lo mejor en diciembre, ese mes es el plazo máximo para dictarla pero puede que sea antes o después".

A fines del 2007, la Corporación de Rematadores promovió ante el Superior Tribunal de Justicia de la Ciudad de Buenos Aires una acción declarativa de inconstitucionalidad contra el Gobierno porteño para que se dictamine la pérdida de vigencia del artículo 55 de la Ley 2340 que creó un Colegio único de Corredores Inmobiliarios.

Hasta el momento, se pueden escribir en el registro los profesionales –aquellos que finalizaron una carrera universitaria-, los matriculados –inscriptos en la Inspección General de Justicia (IGJ)- y los "idóneos", o sea aquellos que acrediten fehacientemente haberse dedicado en forma habitual al corretaje inmobiliario durante dos años antes de la entrada en vigencia de la ley. La acción promovida por la Corporación va contra esta última categoría. No cuestiona ni a los universitarios ni a los inscriptos en la IGJ sino a los "idóneos" debido a que considera que actuaron fuera de la ley.

La demanda fue presentada por Saravia y el secretario de la corporación, Jacinto Enrique López Basavilbaso. Explicaron que la Ley 2.340 en su artículo 55 es contraria a los principios constitucionales de igualdad, consagrados en los artículos 11 de la Constitución local y Nacional.

Saravia argumentó que la Ley 2.340 en su artículo 55 es contraria a los principios constitucionales de igualdad por cuanto permite ejercer la profesión de corredores y/o martilleros a quienes no acrediten la totalidad de los requisitos exigidos por la ley federal, en este caso, a quienes no posean título habilitante.

"Hay una parte que es grosera, pareciera que la escribieron con los pies, esto es cuando dicen que todos aquellos que cuentan con una matrícula de hace 20 o 30 años tienen un plazo para poder inscribirse. No le pueden hacer perder a la gente un derecho adquirido, esto es un disparate mayúsculo", reflexionó.

Por otra parte, adelantó que le han sugerido al Subsecretario de Justicia y Seguridad -que tiene a su cargo la cartera donde se puede tratar la modificación a la Ley 2340- que la modifique, tratando de darle alguna solución a este tema pero sin violar una ley de orden superior.

Aumentó la cuota social

[BPN-10/09/08] El tesorero de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), Santiago Beccar Varela, consideró que la Cámara está pasando momentos de recuperación que se hacen lentos por los constantes aumentos de los servicios y "el pago de la deuda judicial que, afortunadamente, está en sus últimos tramos, quedando pendiente para algunos acreedores internos".

A través de una gacetilla, recordó a los asociados que en su oportunidad y para tener tranquilidad financiera, con la autorización de la asamblea, pidieron un préstamo hipotecario de 100 mil dólares, "de los cuales y a fuerza de reuniones, se han gastado 40 mil".

"Mi intención como tesorero es no usar más de estos fondos para no arriesgar nuestra sede. Si en su momento pensamos en un empréstito patriótico de algunos socios que pudieran, creo que hoy el mejor camino para todos y para los que manejen la Cámara en el futuro es apelar al esfuerzo conjunto", destacó Beccar Varela.

En este sentido, informó que hace unos días en el Consejo se presentó una moción de ajuste en la cuota social, en un principio, la sugerencia fue de un 20% pero luego de un análisis decidieron que se aprobara un incremento del 30%.

Según él, si bien para algunos es un esfuerzo llevar la cuota de 100 a 130 pesos, considerando la inflación real, "no hacemos más que ponernos al día y ayudarnos entre todos. Honestamente, les digo que este aumento es muy necesario en todos los sentidos y espero una respuesta positiva y puntual en el pago".

Santa María tendría una radio propia

[BPN-10/09/08] La AM 750, ubicada entre Radio Diez y Mitre, es la última frecuencia que licitará el Estado y todo parece indicar que quedará en manos del secretario general del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH), Víctor Santa María.

Según informó un medio gráfico nacional, Santa María se quedaría con la adjudicación de la emisora si la presidenta Cristina Fernández de Kirchner le concede la frecuencia. El consorcio de Santa María estaría integrado por Antonio Carrizo, el empresario Renato Miari y el presidente de la Fundación Octubre, Santiago Roberto.

Las otras cuatro sociedades que se presentaron a licitación son la Radio del Pueblo S.R.L., Difusión Global S.A., la actual Radio Cooperativa y Jorge Nemesio, un radiodifusor de La Pampa.

Este mismo medio aclara que todo estaría tan avanzado que el SUTERH ya presentó una programación en la que se destacan Lalo Mir, Bobby Flores, Ernestina Pais, Eduardo Aliverti, Tom Lupo y Omar Quiroga. Al mismo tiempo, se sumarían al proyecto la periodista María Seoane, asesora periodística y editorial del sindicato y el historiador Felipe Pigna, director de la revista mensual Caras y Caretas.

El objetivo de Santa María es que la nueva radio esté en el aire en marzo de 2009.

Si bien aún no le adjudicaron la frecuencia, muchos aseguran que los otros grupos que se presentaron a la licitación impugnarían el otorgamiento de la licencia al consorcio que controla el SUTERH. Las impugnaciones argumentan que "no hubo condiciones de igualdad y de legalidad".

[BPN-10/09/08] El Dr. Héctor Verón -ex superintendente de Riesgos del Trabajo (SRT) en el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social- subrayó que es inaceptable que cualquier persona que va a su lugar de trabajo no vuelva en las mismas condiciones en las que fue: "es inaceptable que un trabajador pierda la vida, se enferme o se accidente en su trabajo", aunque aclaró que si la empresa no hace prevención, "indudablemente esto va a pasar".

Durante el II Congreso Nacional Inmobiliario y de Propiedad Horizontal que se realizó en la Universidad Tecnológica Nacional (UTN) el pasado 28 de agosto, explicó que en la Argentina "prevención y reparación son dos caras de la misma moneda porque cuando se habla de reparación es porque la ciencia, la técnica, la asistencia y el asesoramiento no llegó a tiempo y por lo tanto, hablamos de reparar el daño".

Consideró que cuando se debata la ley que queremos en materia de seguridad y riesgos del trabajo, deberíamos hablar de qué prevención queremos para no llegar a una instancia de reparación. Según él, siempre se habla de reparación mientras que el tema central debería ser la prevención, "el momento de prevenir es ahora".

Verón informó que en el mundo -según estadísticas de la ONU- en 1900, las cifras estimadas de muertes relacionadas con el trabajo eran de un millón cien mil pero que en el 2000 se duplicaron, llegando a 1.9 y 2.3 millones.

Durante el encuentro, analizó las fallas y críticas a la ley de Riesgos del Trabajo y señaló que algunas de ellas son:

Ausencias de pautas claras que establezcan los derechos y obligaciones de las partes.

Debilitamiento del rol del Estado en cuanto a la fiscalización de las condiciones de higiene y seguridad.

Superposición de funciones e indefinición en otros casos, privilegiando aspectos relacionados con el seguro, la reparación, por sobre los relacionados con la prevención de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales.

Privilegia alícuotas e indemnizaciones por sobre hombres y mujeres. Solo en un 25% de casos se realizan los exámenes periódicos.

Sistema complejo de alícuotas. La facultad para pactar libremente perjudicó a las PYMES a favor del poder de compra de las grandes empresas.

Se crearon comisiones médicas que tratan un 70% de los casos de las ART y 30% de pensiones bajo la órbita de la Superintendencia de Fondos de Jubilaciones y Pensiones pero resultaron inconsistentes los diagnósticos y resolución de casos.

No existe un criterio científico técnico para la determinación e inclusión de enfermedades profesionales, no previstas en el listado cerrado vigente.

Se inhibe al trabajador el acceso a la Justicia para reclamar por los accidentes de trabajo y enfermedad profesional.

Al mismo tiempo, Verón propuso que de pensarse en una nueva ley el objetivo debería ser generar una actitud proactiva respecto a la prevención, con acciones de investigación y estudio sobre la temática de la salud y seguridad en el trabajo.

Algunas de sus propuestas son:

Recuperar el poder de inspección e instaurar el concepto de vigilancia.

Modificar el régimen de alícuotas para lograr un sistema más equitativo y transparente.

Mejorar el resarcimiento económico ante las incapacidades y el fallecimiento de los trabajadores.

Crear las comisiones evaluadoras de la salud, dependientes de la SRT, en reemplazo de las actuales Comisiones Médicas.

Crear Comisiones Centrales Evaluadoras de la Salud en cada provincia y en la ciudad de Buenos Aires.

Actualizar el listado de enfermedades profesionales e implementar un mecanismo eficiente para la incorporación de las restantes enfermedades derivadas del trabajo.

Prohibir el despido del trabajador durante el período de incapacidad laboral temporaria y hasta que se culmine con el proceso de recolocación, agravando la indemnización correspondiente en caso de incumplimiento.

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Hablemos de Consorcios tiene blog

Nadie puede negar que cada día que pasa las Nuevas Tecnologías de Comunicación (NTC) no dejan de sorprendernos. En la actualidad, los blogs se presentan como una nueva alternativa para que los usuarios puedan cumplir el ansiado sueño de poder ser los emisores y productores de la información. En este caso, Hablemos de Consorcios se propone abrir un nuevo canal de comunicación con los oyentes y con toda la comunidad consorcial.

En el blog -que está creado desde el 1º de agosto en forma experimental- la gente podrá escuchar los programas de radio emitidos y ver en video las diversas entrevistas que se vayan publicando en el boletín de Pequeñas Noticias relacionados con algún tema que haya sido tratado en la radio o respecto a alguno de los invitados que se hayan entrevistado.

En cada uno de los "post" –o notas publicadas- los oyentes pueden dejar comentarios, consultas y opiniones al staff del programa.

Los blogs nacieron en el 2000 y cobraron notoriedad a partir del 2001. Las bitácoras de vida o weblogs son piezas que técnicamente no difieren de una página web dado que tienen los mismos componentes que la red: textos, links e imágenes. La diferencia estriba en la facilidad para convertir esa página, en una página de emisión de  experiencias propias y personales de manera muy simple.

Análisis del Artículo 7º de la Ley 13.512

[BPN-10/09/08] El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, Dr. Mario Francisco Robledo, realizó un trabajo exhaustivo de la Ley 13.512 para la revista Condominio de Córdoba. En este número Pequeñas Noticias publica el análisis del artículo 7º.

El artículo 7º de esta ley establece que: "El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.

A continuación, se detallan algunos pormenores legales –expuestos en formato de notas- acerca de las distintas circunstancias generadas por diversos tipos de construcción, según sean éstos por sobreelevación y/o subedificación, y cuyas posibles consecuencias están debidamente contempladas en los artículos 7 y 8 de la Ley 13.512:

1- El principio general contenido en el precepto del artículo 7 se nuclea en el segundo párrafo. Ese párrafo debió ser el total del contenido de la norma ya que el primero es deficientemente ejemplificativo.

2- Toda obra nueva que interese bienes o partes comunes del edificio -efectuadas en beneficio individual- precisa de forma ineludible del consentimiento de los demás.

3- Distinta es la previsión del Art. 8 que dispone -cuando la obra sobre los espacios comunes interesa a la comunidad y ha sido resuelto por la mayoría- que cualquier consorcista pueda llevar a la Justicia esa decisión, siempre que la obra se dé con costos excesivos, acción contraria al reglamento o a la ley, perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto del edificio.

4- La acción de obra nueva debe ser ejercida en tiempo breve para lograr la demolición. Dejar que el infractor construya puede ser interpretado como un acto perjudicial para éste para obligarlo a demoler. La particularidad de la acción de obra nueva es que el juez de inmediato ordena la paralización de la obra mientras se sustancia el juicio.

5- En caso de terminación de la obra, se abren las condenas alternativas. Si la obra llega a terminarse ya no se puede accionar por obra nueva, con la consiguiente paralización de la misma. Hay que demandar por daños y perjuicios y pedir la demolición, que se otorgará -o no- al momento de fallarse la causa. Es decir, que el consorcio debe convivir con la obra mientras acontece el litigio, que no siempre termina con la demolición, por cuanto frecuentemente los tribunales fallan conservando la innovación al considerarla un valor agregado que conviene mantener sin perjuicio de condenas accesorias.

6- Si el recurrente acredita daños, la demolición es viable aún en estado avanzado o de terminación.

7- Por norma, la acción de demolición corresponde al consorcio y deberá ejercerla el administrador, salvo que se acrediten daños ciertos y personales, en cuyo caso quedará habilitado para ello el consorcista.

8- Cuestión jurídica: La justificación de la personería del consorcista no afectado en forma directa sino por la apropiación de espacios comunes finca en la expresión del Art. 8 "en ausencia del administrador". Es decir, que puede ser que la innovación del que se apropia de un espacio común no produzca un daño directo a un copropietario determinado, sino que el perjuicio finca en la pérdida a prorrata de los espacios comunes.

En estos casos, también el consorcista está legitimado para accionar contra el infractor siempre que haya conminado a hacerlo al administrador y éste no haya accionado. En tal caso, la habilitación judicial acontece por dos razones: por el interés indirecto del consorcista que pierde –como los demás- una porción de espacio y, además, por la ausencia –entendida como término técnico- del administrador.

9- Sobreelevación: Unanimidad.

El "espacio aéreo" como cosa real es propiedad del consorcio, de modo que será el único que podrá disponer la sobreelevación. Como la obra va a transformar los porcentuales dominiales, debe ser resuelta unánimemente.

El "derecho a construir sobre el espacio aéreo" es un derecho personal que puede reservarse por parte de quien somete el edificio al sistema de propiedad horizontal, siempre que lo estipule en el reglamento de copropiedad y administración. En tal caso, por su naturaleza jurídica, no puede exceder esta facultad al término de diez años desde que el reglamento se celebró.

Para conservar ese derecho de construir en forma perpetua se debe practicar una reserva en el reglamento, lo que exige precisión de lo que se desea reservar. Es decir, que habrá que confeccionar un plano y un reglamento a futuro, cumpliendo con las normas de prehorizontalidad para que todo adquirente incorporado o a incorporarse al consorcio quede informado registralmente de la composición futura del edificio.

10- Subedificación. Sótanos y excavaciones: El suelo es un elemento común perteneciente al dominio común -como vimos al estudiar el artículo 2º de la ley-, de modo que es indudable que se requiera unanimidad para efectuar innovaciones en el subsuelo.

En caso de que el consorcista sea propietario de una unidad en el subsuelo (cochera, zona de faldeos o unidades subterráneas) podrá realizar trabajos en ella, pero con los siguientes límites:

a) Que no acceda a mayor volumen en su unidad funcional, es decir que no incremente su espacio propio.

b) Que sus trabajos no afecten la seguridad o solidez del edificio.

11- Prescripción para el ejercicio de la acción de obra nueva. Tratándose de una cuestión que se da contra alguna cosa común, rige la anual dentro de las limitaciones si viola -o no- cuestiones reglamentarias.

Cuando la infracción consista en el indebido uso de la cosa común sin intención de poseerla (por ejemplo, colocando carteles de publicidad en espacios comunes), es de aplicación la común responsabilidad contractual que tiene un plazo decenal de prescripción.

12- El valor de la aprobación municipal de la obra nueva, es que el intendente debe respetarla aunque fuera errónea y, por otra parte, es inoponible en sede judicial.

Si una obra -sea donde y como sea- tiene la aprobación de la autoridad edilicia, la firma del inspector de la obra autorizada para aprobar planos obliga al intendente a ser quien la debe mantener, sin perjuicio de las actuaciones internas que practique.

Lo que agosto se llevó

[BPN-10/09/08] La redacción de Pequeñas Noticias consideró que la noticia más importante de agosto fue que agrupaciones de oposición al Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH) realizaron el primer plenario de encargados de edificios con el objetivo de conformar un espacio pluralista, participativo, democrático y solidario.

El encuentro se realizó el domingo 17 de agosto en la Regional La Plata de la Central de los Trabajadores Argentinos (CTA) y contó con la participación de las agrupaciones: La Nueva Verde de Mar del Plata, 1º de Mayo de La Plata y 20 de Diciembre de Capital Federal.

Del 1º al 31 de agosto, el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas del Google Analytics- tuvo 28.528 visitas. Durante cada visita se consultaron unas 56.581 páginas.

El promedio de tiempo en el sitio fue de 1 minuto 41 segundos y el promedio de página consultada subió un 5.60% en relación al mes anterior, siendo de 1.98 páginas.

Por otra parte, las fuentes de tráfico nacionales más importantes fueron: Vicente López con 12.162 visitas, Buenos Aires con 4.937, Córdoba con 712, Mar del Plata con 625, La Plata con 451, Rosario con 424 y Neuquén con 340.

Durante el mes de agosto, Pequeñas Noticias realizó la producción de 7 videos que fueron vistos en total 110 veces. Encabeza el ranking con 25 reproducciones "Una rendición de cuentas anual obligatoria" (BPN Nº 355 del 13/08/2008), le siguen con 18, el "Desconocimiento y personalismo" (BPN Nº 356 del 27/08/2008); con 15 el "Primer plenario de agrupaciones del SUTERH" (BPN Nº 356 del 27/08/2008); con 14 "No somos uno de los tres Reyes Magos" (BPN Nº 355 del 13/08/2008), "Curso sobre Internet por Internet" (BPN Nº 356 del 27/08/2008), "La obra social del SUTERH al debate" (BPN Nº 356 del 27/08/2008) y con 10, "Detrás de cada proyecto hay un negocio para alguien" (BPN Nº 356 del 27/08/2008).

La goma del inodoro

Estimados:

Se me presentó esta situación:

1. Por pérdidas en un departamento (9º Piso) un día domingo se tuvo que cortar la columna de agua fría.

2. Se avisó esta situación a todos los copropietarios de ese sector.

3. Ese mismo día, a la noche, subsanado el problema se abrió nuevamente el agua.

4. El día lunes, advertimos que de un departamento (6º Piso) que está deshabitado salía agua que estaba afectando a los dos pisos inferiores.

5. Avisado el propietario, detectamos que la pérdida se produjo por rotura de la goma del inodoro.

6. El propietario de este último departamento quiere que el consorcio se haga cargo del arreglo de su piso de parquet que se le arruinó, pues dice que la presión de agua, al abrir nuevamente la columna, le produjo la rotura de la goma.

¿Es esto correcto, o es un problema interno del departamento?

Les agradeceré me hagan llegar sus opiniones.

Mirta

(25/8/2008)

Estimada Mirta:

Antes de poder darte una respuesta, habría que ver si el reglamento de copropiedad y administración del edificio dice algo o no al respecto.

Si el reglamento contempla la situación hay que hacer lo que dice. Si no dice nada al respecto, tomamos en consideración la norma general que todo lo que está por fuera de pared es a cargo exclusivo del propietario, tanto su reparación como su cuidado y mantenimiento.

Y basándonos en este último punto, los deterioros posteriores que se han ocasionado por no poseer en condiciones dicha goma son a cargo del propietario en cuestión, tanto los deterioros de su unidad funcional como los que se hayan ocasionado en otras unidades funcionales por su negligencia en el mantenimiento y cuidado de las partes que a él le corresponden.

Ante cualquier duda, estamos a tu disposicición

León R. Estrugo

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El Adm. León R. Estrugo es el Director Nacional de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono 4443-2466 en Capital Federal.

No me permiten estar en las asambleas

Mi consulta es: hace tres años que vivo en mi edificio y surgió -dado que el encargado está enfermo de cáncer- ayudar en el edificio. La categoría que tengo es ayudante de encargado. 

El encargado falleció en julio 2008 y estoy haciendo el trabajo del encargado en 4 horas de 6 a 10 hs. 

Por supuesto, carteros y propietarios me siguen tocando el timbre hasta las 12 hs., o sea es como si siguiera estando hasta esa hora. 

No me dan las 8 hs. porque no se puede en el edificio solventar el sueldo de un encargado. Hace un año y medio que estoy en blanco. Mi pregunta es si se tiene que pagar algo por recategorizarme, o sea, poner la categoría de encargada sin vivienda y si hay algún artículo que impida que un propietario sea encargado o que no le permita a un propietario-encargado presenciar las asambleas. Esto lo consulto porque algunos propietarios no me permiten estar en las asambleas argumentando que soy empleada del edificio.

Espero su respuesta, desde ya gracias.

Graciela

(3/9/2008)

Estimada Graciela:

Su consulta no es fácil de responder dado que la situación que Ud. plantea es atípica y como tal, no tiene antecedentes concordantes jurisprudenciales como para poder darle pautas precisas.

Asimismo, tampoco aclara cuántas unidades tiene el edificio ya que de ello depende la obligatoriedad de tener un encargado permanente o no, esto lo dispone el art. 7 inc f) del CCT 378/04 "…encargado no permanente hasta 25 unidades…"

Independientemente de ello, como empleada Ud. debe atenerse exclusivamente en cuanto a sus responsabilidades: derechos y obligaciones, horarios de trabajo y todo lo atinente a su relación de dependencia al cargo que ocupa "ayudante de encargado " y por el cual percibe su salario. 

Hacerse cargo de más obligaciones sin tener por ello la retribución que corresponda genera un mal clima en el lugar de trabajo que en este caso, además es su lugar de vivienda-

No obstante, no olvide que Ud. es copropietaria y como tal es co- responsable de todas las infracciones que el consorcio incurra, por ello entiendo que la situación debe tratarse con sumo cuidado sugiriéndole para el caso que convoque a un charla informal con los vecinos para que entre todos solucionen el problema planteado "resulta contradictoria la figura de un ayudante de encargado cuando no hay encargado".

Es así entonces que solo aparentemente tienen intereses contrapuesto dado que la circunstancia de que Ud. sea copropietaria hace que los intereses sean comunes.

En cuanto a su derecho a concurrir a las asambleas, no hay ninguna norma que lo impida, sí quizás y por una cuestión ética, cuando se trate de algún tema que tenga que ver con su persona en lo que se refiere a lo laboral, resultaría prudente en ese caso otorgar poder a otro copropietario o persona de su confianza.

Cordialmente.

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.