El 16 de diciembre habrá elecciones

[BPN-05/11/08] El consejo directivo de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) informó que de acuerdo con lo establecido en los artículos 17 y 22 del Estatuto Social, el 16 de diciembre, a las 17 horas, se realizará la Asamblea General Ordinaria en la que los socios votarán nuevas autoridades.

Durante esa asamblea se tratarán cinco puntos: la designación de dos asambleístas para firmar el acta; la consideración de la memoria, inventario, estado de situación patrimonial, estado de recursos y gastos, estado de evolución del patrimonio neto, estado de flujo de efectivo y demás cuadros y anexos e informe del Tribunal de Cuentas por el ejercicio cerrado el 30/06/08; la elección de 11 miembros titulares y 8 suplentes del consejo directivo por renovación total del mismo; la elección de tres miembros titulares y dos miembros suplentes del tribunal de cuentas por renovación total del mismo y la proclamación de los electos.

Las autoridades de la CAPHyAI informaron que se recibirán listas de candidatos a integrar el consejo directivo y tribunal de cuentas hasta seis días hábiles antes del fijado para la realización de la asamblea. Para poder oficializar una lista se requerirá que la misma sea acompañada por una solicitud con la firma de no menos de cuarenta socios con derecho a voto.

La asamblea se constituirá con la presencia de los que representen el 51% del total de los socios. En caso de no lograrse quórum, se llevará a efecto media hora después en segunda convocatoria, con el número de socios presentes. Es de destacar que una vez iniciada y constituida la asamblea sólo podrán votar las personas que hayan ingresado a la sede de la entidad. Por lo expuesto, se solicitó puntualidad.

El estatuto social, en el capítulo IV –Asambleas, artículo 24 establece: "los socios podrán hacerse representar por carta con firma certificada por banco o notarialmente. Las empresas asociadas podrán hacerse representar por más de una persona, pero sólo podrán tener un voto. Ninguna persona podrá representar más del diez por ciento del total de socios ni más del 20 por ciento de los socios presentes de la asamblea. Para votar deberán estar al día con todos los pagos".

Al mismo tiempo, la memoria, inventario, estado de situación patrimonial, estado de recursos y gastos, estado de evolución del patrimonio neto, estado de origen y aplicación de fondos y demás cuadros anexos e informe del tribunal de cuentas estarán "a disposición de los socios, con quince días de anticipación a la fecha fijada para la asamblea" (artículo 17 inciso e) del estatuto) en la sede social de la CAPHyAI de lunes a viernes en el horario de 11 a 18 hs.

"Asociación de Propietarios Ley 13.512 Marplatense"

[BPN-05/11/08] El 31 de octubre, a las 17 hs., en el salón principal de actos del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata se realizó la presentación oficial de la "Asociación de Propietarios Ley 13.512 Marplatense", entidad que se comprometió a adherir a la Federación Argentina de Consorcios (FAC) una vez que complete los trámites para obtener su personería jurídica.

El acto contó con la presencia del presidente de la FAC, Dr. Marcos Bergenfeld, que disertó luego de ser presentado por el presidente provisorio de la nueva entidad, Arturo Fiorentino.

"El éxito que estamos teniendo se refiere a la sencillez con la que hablamos a la gente. No vamos a detenernos hasta que no se modifique la Ley 13.512", destacó el Dr. Bergenfeld. Según él, uno de los objetivos principales de la asociación será alertar a los consorcistas sobre cuáles son sus derechos.

"Lo primero que tienen que hacer es adherirse a la entidad que estamos poniendo en funcionamiento hoy. Tienen que llenar una solicitud sin costo alguno", subrayó Bergenfeld a los consorcistas marplatenses presentes.

Durante su disertación, el presidente de la FAC señaló que hace falta que los consorcistas ocupen su lugar: "deben conformar una cooperativa en cada consorcio y cada una tiene que ponerse a trabajar y controlar que las cosas se hagan bien".

"Estamos luchando para que consorcistas como ustedes lleguen a la Cámara de Diputados y al Congreso para poder defender la posición del sector", reflexionó.

En diálogo con Pequeñas Noticias, el Dr. Bergenfeld adelantó que tanto en Rosario como en Bahía Blanca "ya está casi todo armado" para crear dos nuevas entidades que también adherirán a la FAC.

"No hay una confabulación contra los consorcistas"

[BPN-05/11/08] Hace unas semanas, el presidente de Fundación Liga del Consorcista, Dr. Osvaldo Loisi, declaró que desde hace muchísimo tiempo en Argentina detrás de cada proyecto de ley siempre hay un negocio para alguien. Según Loisi, "las corporaciones, empezando por las corporaciones políticas y siguiendo por los colegios profesionales, ven al conjunto del consorcio como un coto de caza y piensan qué pueden hacer para sacarle algo" (BPN Nº 356 del 27/8/08: "Detrás de cada proyecto hay un negocio para alguien").

En una entrevista concedida a Pequeñas Noticias, el socio fundador de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA) y coordinador de Reafirmación de los Derechos del Consorcista (ReDeCo), Dr. Jorge Resqui Pizarro, destacó que no coincide con las declaraciones del Dr. Loisi: "tengo un especial afecto y respeto porque es un colega en el ámbito de la propiedad horizontal pero todo esto me resulta desagradable y peligroso. Casualmente, hoy cumplimos 25 años de haber podido recuperar el voto popular".

El Dr. Resqui Pizarro explicó que por respeto a las instituciones de la República y los poderes constituidos, no se puede decir que toda ley relacionada con el sector o que afecte directa o indirectamente nuestros intereses, "significa un negociado o una clara demostración de que hay un contubernio, una actitud espuria y negativa y que en verdad lo que se quiere es foguear al sector".

Subrayó que si una persona sospecha que un proyecto de ley favorece a un sector lo debe expresar pero nunca atacando a la funcionalidad política y democrática del país. "Cuando hablamos de corrupción generalizada terminamos debilitando a los poderes públicos que nos están representando. El sistema constitucional argentino establece que el pueblo no delibera ni gobierna sino a través de sus representantes y nosotros tenemos que ser respetuosos de esas instituciones porque costó mucho sacrificio", reflexionó.

Por otra parte, resaltó que el sector [de los consorcistas] no tiene ningún tipo de ánimo de perturbación de estabilidad política ni democrática sino que por el contrario, es respetuoso de las decisiones de los poderes públicos.

Si bien las declaraciones de Resqui Pizarro fueron en alusión a lo manifestado por Loisi, aclaró que el alerta lo hace a toda la comunidad consorcial y que los consorcistas tienen que tomar conciencia de que cada vez que hablan en representación del sector lo deben hacer en forma clara, conciente y respetuosa. "No hay una confabulación contra nosotros y debemos ser muy cuidadosos al tratar ciertos temas", subrayó.

"Las generalizaciones perjudican al buen legislador y favorecen al corrupto. Ese discurso es el mejor argumento que puede expresar la corrupción para perpetuarse y adentrarse. Que todo sea lo mismo, que el bueno, el respetable, el leal y el preparado sea exactamente igual que el peor de todos. Los representantes son el reflejo de la sociedad, si somos una sociedad mejor, va a haber una mejor representación política, esa es la realidad, no son seres de otro planeta, salen de nosotros mismos", reflexionó.

Según el coordinador de ReDeCo, cuando se realizan generalizaciones se perjudica a quienes están haciendo bien las cosas. "Es como la grave frase ‘que se vayan todos’, ¿quiénes son todos? ¿Los corruptos, los inmorales, los que roban, los que no nos representan, quienes nos traicionan? Esos sí que se vayan, estamos de acuerdo pero que se vayan por el voto popular y no por una decisión unilateral o por la violencia", advirtió.

Consideró que ese discurso implica que se vaya la representación política y que venga alguien que no fue elegido por el pueblo, "significa cambiar el sistema democrático por un sistema autoritario y eso debe ser lo primero que debemos preservar".

"Juan Tedín reconoció que se había equivocado"

[BPN-05/11/08] Hace unos meses, el vicepresidente 1º de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios, Eduardo Saravia, aseguró que Juan Virgilio Tedín decidió levantar el amparo que había presentado ante la Justicia para que se prohíba la inscripción de los idóneos al Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires debido a que había recibido presiones y amenazas (BPN Nº 357 del 10/9/08: "Tedín recibió presiones y amenazas"). Sin embargo, el presidente de la Comisión Normalizadora del Colegio, Hugo Menella, y Jorge Antúnez Vega subrayaron que tuvieron una reunión con Tedín y que él en ningún momento les manifestó que había recibido amenazas.

"Hemos tratado directamente con el señor Tedín. En forma espontánea y natural se reunió con nosotros manifestando su voluntad de retirar el amparo por cuanto reconocía que se había equivocado, textuales palabras de Tedín. Lejos está de esto el comentario que ha hecho Saravia", señaló Menella.

En una entrevista concedida a Pequeñas Noticias, Menella y Antúnez Vega, otro de los integrantes de la comisión, aseguraron que fue Tedín quien tomó la decisión: "en ningún momento nos habló de amenazas".

Antúnez Vega señaló que tuvieron una charla y que Tedín decidió levantar el amparo porque "tomó conciencia de que había un error en el concepto. La decisión fue personal".

Recordemos que el corredor inmobiliario Tedín había presentado un amparo -"Tedín Juan Virgilio contra GCBA"- para que en el Colegio de Corredores Inmobiliarios sólo se inscriba y se considere como idóneo a aquellos que cuenten con un mínimo de 5 años desempeñándose en esa actividad. Saravia había declarado durante una disertación en la Universidad Tecnológica Nacional (UTN) que decidió levantar la acción porque "fue sometido a grandes presiones por muchísima gente, recibió llamados telefónicos y amenazas. Se sintió mal y por ese motivo dijo basta, me tienen loco".

Por otra parte, tanto Menella como Antúnez Vega afirmaron que por el momento no fueron notificados de la acción declarativa de inconstitucionalidad que la Corporación de Rematadores promovió, a fines del año pasado, ante el Superior Tribunal de Justicia de la Ciudad de Buenos Aires contra el Gobierno porteño para que se dictamine la pérdida de vigencia del artículo 55 de la Ley 2340 que creó un Colegio único de Corredores Inmobiliarios.

Menella consideró que el colegio está funcionando muy bien e informó que hay que tener en cuenta que el 50 por ciento de los corredores inmobiliarios son idóneos.

Explicaron que antes de crearse el colegio no existía un control y que sería una injusticia que no se puedan matricular colegas que vienen trabajando dentro de la actividad hace 10, 20 o 40 años: "indudablemente, eso iba a traer aparejado un sin fin de juicios de amparo porque tenían derechos adquiridos que son irrefutables".

Antúnez Vega señaló que cuando se estaba discutiendo la ley que permitiera la creación de un colegio se hablaba de que los inmobiliarios no tuvieran que cumplir con años de antigüedad en el ejercicio de la actividad para poder inscribirse. "De alguna manera el criterio del legislador era mucho más abarcativo", subrayó

Primero los honorarios, ahora los aranceles

[BPN-05/11/08] Días después que la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión de Administradores de Inmuebles (UADI), Fundación Reunión de Administradores (FRA) y la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH) consensuaran honorarios unificados para los administradores, acordaron aranceles comunes.

En forma independiente a los honorarios, a partir de octubre el administrador percibiría retribuciones por las tareas de certificaciones; trámites en el Registro Público de Administradores, la AFIP y ANSES; participación en reuniones y asambleas; mediaciones, fianzas y garantías y gestión de negocios.

En la editorial de la revista Gestión de Consorcios, el presidente del AIERH, Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, reflexionó que discutieron el tema a fondo: "primero el concepto general y después arancel por arancel. Sabemos que es difícil, cuando no imposible, aplicar a rajatabla los valores sugeridos. Pero estamos convencidos de que hay que ir planteando esta cuestión en los consorcios".

Al mismo tiempo, resaltó que hay muchas tareas que, si bien se encuadran dentro de las funciones del administrador, no son estrictamente normales y habituales, y en muchos casos, su cumplimiento insume al administrador tiempo y costos adicionales, aunque aclaró que cada administrador "sabrá ponderar en qué consorcio puede aspirar al cobro de estas retribuciones (aranceles) y en dónde no".

A continuación, se publican los aranceles que las cinco entidades sugieren:

Certificaciones:

Deuda por expensas: $75

Actas de asamblea: $50

Poderes para asistir a asambleas: $30

Confección y firma de Declaraciones Juradas (laborales, previsionales, fiscales y judiciales): $100

RPA Ley 941/ Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. DDJJ Anual: $150

Contestaciones de oficio, administrativos o judiciales: $80

A cargo del consorcio, por cada 30 minutos de asistencia del administrador y/o su representante a reuniones o asambleas celebradas fuera del horario comercial (lunes a viernes de 9 a 20 hs.): $80

Asistencia del administrador por cada audiencia en trámites de mediación (privada u oficial): $100

Fianzas y garantías:

En juicio por expensas comunes: $120

En convenios de pago: $120

Gestión de negocios:

Porcentaje a cobrar por el administrador a las empresas que realizan negocios con los consorcios o requieren el cobro de facturas a través de las expensas comunes (v. Gr: locación de espacio para antenas, publicidad en medianeras, cobro de facturas globales por provisión de agua al edificio, televisión por cable, etc.): 5%

Depósito embargo de sueldos: sobre monto a depositar (mínimo $30): 10%

AFIP – Alta/Baja / Modificaciones Temprana $35

AFIP – Clave Fiscal RG 2239: $150

AFIP – Semestral RG 2159 (por consorcio): $300

AFIP – Retención Imp. a las ganancias encargados: $100

AFIP – Mi Simplificación Empleadores: $100

ANSES

Decreto 670/07 (1345/07) Reintegro salario filiar: $100

ANSES PS 5.3 DDJJ grupo familiar y adheridos: $35

ANSES Certificación de servicios y remuneraciones y afectación de haberes: $200

ART – Liquidación de siniestros (por vez): $40

DNPD – Base de datos: $50

Rendición de cuentas final y traspaso administración $200

Registro de proveedores de consorcios (carpeta de inscripción) a cargo del proveedor: $200

Trámites vía Internet (no incluidos en esta lista): $30

Trámites normales: 72 hs.

Importes y porcentajes determinados en esta lista.

Trámites urgentes, 24 hs. recargo: 100%

Crearon el Registro Único de Técnicos Instaladores de Sistemas de Vigilancia, Monitoreo y Alarma

[BPN-05/11/08] Hace poco más de un mes, la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sancionó la Ley 2.854 que creó el Registro Único de Técnicos/as Instaladores/as de Sistemas de Vigilancia, Monitoreo y Alarma en el ámbito de la Dirección General de Seguridad Privada del Gobierno porteño y que finalmente se promulgó el 9 de octubre.

La Ley 2.854 –publicada en el Boletín Oficial el 23 de septiembre- establece que las empresas que brinden servicios de sistemas de vigilancia, monitoreo y alarma electrónica, deben contar con técnicos inscriptos en el registro, siendo los únicos autorizados para la instalación de dichos servicios.

La iniciativa fue impulsada por la legisladora Silvia La Ruffa (Frente para la Victoria). En el proyecto de ley, argumentó que tuvo en cuenta que la vigilancia electrónica es un complemento de la seguridad privada y cumple un papel importante de prevención y que se debía "incorporar a los Técnicos/as Instaladores/as como pieza fundamental para el funcionamiento y regulación del sistema. Esto es así ya que al instalar un sistema electrónico de seguridad privada deben ingresar al domicilio particular o comercial personas que en oportunidades no tienen credencial o identificación alguna, creando una sensación de desconfianza".

Al mismo tiempo, sostuvo que la creación del registro no solamente apunta a acreditar la idoneidad del técnico, sino también a permitir su identificación y la de la empresa a la cual pertenece: "se busca evitar cualquier intento de cometer algún ilícito, colaborando así a la prevención del delito".

A partir de la sanción de esta ley, el prestador de servicios de sistema de vigilancia monitoreo y alarma electrónica que cuente con técnicos que no se encuentren inscriptos en el registro puede ser sancionado con multas de 500 a 5000 unidades fijas y/o inhabilitación y/o clausura del local o establecimiento.

En su artículo 2, la ley define a los técnicos/as instaladores/as como los encargados de realizar el tendido de cables y/o fibras ópticas para la instalación de cámaras (CCTV), dispositivos satelitales para localización y dispositivos de detección de movimientos y apertura de puertas y ventanas, y otros elementos que se comercialicen y que cumplan funciones similares a las mencionadas.

El G5 pidió a Macri que suspenda la disposición

[BPN-05/11/08] La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión de Administradores de Inmuebles (UADI), la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH), Fundación Reunión de Administradores (FRA) y la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) solicitaron al jefe de Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Mauricio Macri, que suspenda la Disposición 2614/GDyPC que establece una vida útil de 20 años para los matafuegos hasta tanto se realicen estudios técnicos por el IRAM y el INTI que determinen la necesidad o no de su implementación.

En la presentación, destacaron que habiendo tomado conocimiento de los contenidos de la disposición quieren hacer conocer a las autoridades y a la comunidad en general su preocupación por este tema y argumentaron que la norma parecería reflejar intereses sectoriales que se contraponen con los de los vecinos.

Subrayaron que en Buenos Aires existe una normativa muy clara que indica cómo deben ser mantenidos y controlados los extintores y cuyos requerimientos han ido aumentando en los últimos años para lograr que se disponga de un parque de extintores realmente bueno en toda la ciudad.

"Los consorcios de propietarios han realizado importantes inversiones en los últimos años para tratar de completar los equipamientos de los edificios, y ahora con esta resolución pretenden hacerlos retroceder en materia de seguridad", señalaron.

En este sentido, sostuvieron que les parece descabellado gastar dinero en reponer un equipamiento en buen estado de conservación y mantenimiento como los extintores, por el solo hecho de declarar su obsolescencia sin fundamento técnico.

Según ellos, la disposición impactará negativamente en los bolsillos de los consorcistas: "es la manifestación de una improvisación que resulta de la inconsulta forma de adoptarla, sin recurrir a los especialistas en la materia –IRAM y otras entidades- y sin considerar el grado de mantenimiento y el verdadero estado de conservación de cada extintor".

Advirtieron que es absurdo dar de baja extintores cuando por su estado de conservación no es necesario. "¿Para qué los debemos recargar todos los años? ¿Para qué les hacen todas las pruebas a las que los recargadores, en base a las normas IRAM, nos obligan? ¿Para qué la prueba hidráulica sí, aunque la soporten, hay que darlos de baja? ¿En base a qué estudios se tomó esta medida?", preguntaron.

En la presentación, afirmaron que si bien usan de sustento que esta norma se aplicó en varios países, "esas normativas no son transplantables así como así. Responden a otras realidades y a sistemas de mantenimiento que probablemente sean distintos. ¿Por qué copiar lo que hace un grupo de países cuando la enorme mayoría procede diferente? ¿Se equivocan los norteamericanos o los franceses? ¿Y los suecos o los rusos? No, simplemente priorizan la seguridad de los ciudadanos por sobre los intereses de sectores minoritarios".

[BPN-05/11/08] El 29 de octubre, en el salón Hipólito Yrigoyen de la Legislatura porteña, se realizó la sexta ceremonia de jura y entrega de diplomas a matriculados del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCICBA). El acto contó con la presencia de legisladores, presidentes y representantes de las instituciones del sector e integrantes de la Comisión Normalizadora del colegio, entre los que estuvieron Hugo Menella, Carlos Sotello, Jorge Antúnez Vega, Fernando Cancel y Néstor Walenten.

Hay que destacar que en lo que va de este año se realizaron seis juras y en cada ceremonia se matricularon alrededor de 250 personas. El presidente de la Comisión Normalizadora, Menella, destacó: "era imperativo que hubiese una normativa que regulara y controlara nuestra actividad para que nuestra profesión se jerarquizara como debía ser. Siempre dije que nuestra actividad era una actividad profesional, lo único que nos faltaba era un marco regulatorio".

Balance de gestión

[BPN-05/11/08] La revista Propiedad Horizontal (Número 290 Agosto – Septiembre) de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) publicó una entrevista al presidente de la cámara en la que realizó un balance de su gestión. "Tanto yo como el equipo que me acompaña tomamos las riendas de la Cámara para trabajar por los intereses de los socios y llevar adelante una gestión profesional que resulte lo más fructífera posible", destacó Bielli.

Durante el diálogo, subrayó que todo lo que se hizo fue posible porque han formado un equipo de profesionales "idóneos y entendidos en cada uno de los temas. Tal como lo señalamos en nuestra plataforma, la Cámara tiene la necesidad de conformar un equipo de profesionales con alto grado de integración para generar los cambios que hay que hacer. Y en eso estamos".

Por otra parte, en la nota resaltaron que en reiteradas ocasiones Bielli se esforzó en destacar que no le interesa el personalismo: "lo importante es la institución, eso es lo que tenemos que apoyar y preservar. Nosotros somos una mera cuestión coyuntural que hoy estamos y mañana no. Quienes integramos este equipo de gestión somos concientes de que estamos por una vocación de servicio y por el pedido de un grupo mayoritario de socios. Se lo digo de otra forma: estamos para servir y no para servirnos de la cámara", subrayó.

El presidente de la CAPHyAI consideró que una de las prioridades de su gestión fue la capacitación. En este sentido, señaló que en los primeros meses de 2008 se lanzó el proyecto de educación a distancia, "e-learning", mediante una plataforma tecnológica o aula virtual.

Explicó que este es un nuevo servicio que permite que personas de cualquier parte del país puedan especializarse en la administración y la actividad inmobiliaria, destacando que tanto el cursado de los contenidos como las evaluaciones se realizan completamente on line, sin traslados ni gastos extras.

Agregó que también figura en carpeta la implementación en breve de otros cursos como: locaciones, auxiliar de corredor inmobiliario, tasaciones, liquidación de sueldos en propiedad horizontal y herramientas de la Web 2.0 para administradores e inmobiliarios.

Al mismo tiempo, adelantó que están en pleno desarrollo los cursos de capacitación para encargados de edificios referidos al tema de seguridad e higiene, al que se le ha incluido una clase sobre limpieza.

Por último, destacó que se está en tratativas para firmar un acuerdo marco con la Universidad Tecnológica Nacional (UTN) para instrumentar la Tecnicatura de administración de consorcio.

Estos son algunos de los aspectos más salientes que Bielli enumeró sobre su gestión:

* Se asociaron con el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de San Isidro, mediante el cual se comparte la membresía que une a las dos entidades al International Consortium of Real Estate Associations (ICREA). Se trata de un portal internacional que les permite a los corredores inmobiliarios comprendidos dentro del convenio ofrecer sus productos en 55 países.

* El consejo directivo alquiló un local en San Isidro para abrir una sede de la cámara en la zona norte y estar más cerca de aquellos asociados, siendo una zona que ha tenido un gran crecimiento en los últimos años.

* Junto al resto de las cámaras del sector, la CAPHyAI está realizando gestiones con los varios bloques de la Legislatura para volver a poner en trámite legislativo el proyecto de ley para la creación del Colegio Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la ciudad de Buenos Aires.

* En el Congreso, a través del grupo de juristas que trabajan en la cámara, la entidad tiene una importante participación presentando propuestas a la comisión que está tratando la modificación de la Ley 13.512.

* Desde la CAPHyAI ha sido incesante el trabajo en la creación del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Capital Federal que ya se encuentra en pleno funcionamiento.

* Se sigue en estrecha relación con la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) en la creación de colegios en el interior del país para que todas las jurisdicciones puedan tener su colegio.

* Es permanente la elaboración de planillas actualizadas para la fijación de honorarios sugeridos por la Cámara para Administración de Edificios.

* Se puso en marcha un sistema de cobranzas bancario para recaudar el importe de las cuotas de los asociados, con lo cual se hizo más eficiente el sistema permitiendo una disminución de los costos fijos de la cámara.

Facilidades para gestionar el COTI

[BPN-05/11/08] La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) realizó cambios a la Resolución General AFIP 2371 que obliga a obtener el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI), con carácter previo a una negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, siempre que el precio de la operación o la base imponible fija a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios, tributos similares o valor fiscal vigente resulten iguales o superiores a los 300 mil pesos.

A partir de la Resolución General 2506, se permite a la inmobiliaria obtener el COTI, previa autorización del propietario, liberando a éste de la obligación de gestionar la misma.

Análisis del Artículo 10º de la Ley 13.512

[BPN-05/11/08] El presidente de la Cámara de la Propiedad Horizontal de Córdoba, Dr. Mario Francisco Robledo, realizó un trabajo exhaustivo de la Ley 13.512 para la revista Condominio de Córdoba. En este número Pequeñas Noticias publica el análisis del artículo 10de la Ley 13.512.

El artículo 10º de esta ley establece que: "Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos serán resueltos previa deliberación de los propietarios por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el reglamento y en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación (…)".

Al mismo tiempo, fija que "cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios se solicitará al Juez que convoque a la reunión que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El Juez deberá resolver en forma sumarísima sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos."

La ley no emplea el término "asamblea" sino el de reunión de propietarios. Tampoco legisla sobre las clases ni la naturaleza de esas reuniones. Han sido los reglamentos de copropiedad los que modelaron -junto con la doctrina y la jurisprudencia- la realidad actual que presenta este verdadero órgano de gobierno superior con el que están dotados los consorcios.

Las ordinarias se caracterizan por ser de celebración periódica (anual, semestral) y considerarse en ellas la gestión y las cuentas de la administración. También, de ordinario, se presupuestan los gastos del próximo ejercicio. Mientras que las extraordinarias se convocan para considerar algunos temas puntuales que se presenten durante el ejercicio en curso.

En lo referente a las ordinarias, normalmente tienen un mayor lapso de antelación en la convocatoria. Esto es así por dos razones; en primer lugar, se debe facilitar la concurrencia de los consorcistas, quienes deben tomar las previsiones del caso para asistir y porque al tratarse de cuentas, éstas se deben anticipar para poder considerarlas en la sesión. Por otra parte, las extraordinarias suelen ser motivo de urgencia y es menester abreviar los plazos.

Puede existir excepcionalmente un punto informativo pero no es de la naturaleza de este evento ya que la ley privilegia la deliberación como parte de su funcionamiento.

La convocatoria corresponde de ordinario al administrador, aunque algunos reglamentos establecen que esa función también compete a un número determinado de propietarios (llamada también autoconvocatoria) o al Consejo de Administración. Es más propia del primero que dispone de las listas y domicilios de los propietarios pero no se consideran ilegales estas variantes.

En caso de las extraordinarias, se celebra por disposición del administrador o por pedido de los propietarios. Si el administrador se niega a convocar un pedido formalmente hecho por los consorcistas, éstos podrán solicitarlo a la autoridad judicial.

Sistema de mayorías:

a) Unanimidad de copropietarios.

1- Determinación de partes comunes, privativas y comunes de uso exclusivo.

2- Modificación del porcentual dominial.

3- Cambio de destino de las unidades.

4- Hipoteca sobre el inmueble común.

5- Obras nuevas sobre espacios comunes.

6- Innovaciones sobre partes comunes que vayan más allá de obtener un simple mejoramiento, un uso o goce más cómodo, mejor renta o conservar la seguridad del edificio.

7- Toda modificación o decisión que afecte el derecho de propiedad de cualquier copropietario en medida sensible.

b)) Dos tercios de copropietarios.

1- Reforma del Reglamento de Copropiedad y Administración

2- Revocatoria de mandato o remoción del administrador designado en el reglamento.

3- Excepción de contribuir respecto de algunos gastos especiales a determinado propietario.

Además, deben contar con el consentimiento de los perjudicados por la reforma.

c) Mayoría de más de la mitad de porcentuales.

- Venta de terreno y materiales: demolición. (artículo 12: destrucción total o parcial - artículo 16: Vetustez del edificio)

d) Mitad más uno o mayoría absoluta de copropietarios.

1- Remoción o revocatoria de mandato al administrador.

2- Innovaciones (no cambio de destino) sobre partes comunes tendientes a obtener su mejoramiento, un uso o goce más cómodo o mayor renta.

3- Supresión o suspensión de servicios centrales en caso de fuerza mayor y aún en otros supuestos graves.

4- Instalación de portero eléctrico.

5- Sanción o reforma del reglamento interno.

1- Las cuestiones de interés común, de simple administración, que no requieran otras mayorías especiales por ley o reglamento.

2- Los restantes asuntos que no afecten derechos esenciales de los copropietarios y que el reglamento permita resolverlos así.

f) Simple mayoría de presentes.

Lo que octubre se llevó

[BPN-05/11/08] La redacción de Pequeñas Noticias consideró que la noticia más importante de octubre fue que a pocos meses de las elecciones en la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), los administradores Gabriela Pilar Saldivia, Mario Bernetti, Arturo Molina, Rubén Rivero y Armando Caputo, integrantes del Grupo Renovación CAPHyAI, adelantaron que están estudiando presentar su lista para poder integrar el nuevo consejo directivo.

En diálogo con el medio, Saldivia consideró que la Cámara necesita cambios más profundos y trascendentales: "esta gestión realizó algunos cambios pero creo que esperábamos otra cosa, otro tipo de cambios. Quiero hacer mi aporte para recuperarla y para que vuelvan los muchos asociados que se han ido".

Saldivia sostuvo que hace unos meses, junto a otros administradores, vienen realizando un análisis del rol que está cumpliendo la CAPHyAI frente a los asociados y según ellos, éste es el momento oportuno de proponer algo concreto y hacer un aporte para mejorar la situación.

Del 1º al 31 de octubre, el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas del Google Analytics- tuvo 29.889 visitas. Los visitantes consultaron unas 57.749 páginas y el promedio en el sitio fue de 1 minuto, 36 segundos, un 1.57% más en comparación al mes de septiembre.

Durante cada visita, se consultaron –en promedio- 1,93 páginas, es decir un 3.39% más que el mes pasado.

Argentina es el país con más visitas (22.416), le siguen México (1.864), España (879), Colombia (761), Perú (404) y Chile (389).

No soy el responsable de su extravío

Me hice cargo de la administración de un consorcio hace un mes y en el acta se especificó que quedaba pendiente la entrega del libro de administración.

Hace unos días, la anterior administradora (una propietaria) me manifestó que ella no lo recibió nunca y por lo tanto no realizaría la denuncia por extravío (a pesar de haberse comprometido verbalmente a hacerlo),

Mi pregunta es ¿cómo tengo que hacer la denuncia para no tener algún problema yo como profesional dado que no soy el responsable de su extravío?.

Muchas gracias.

Mario

(11/10/2008)

Mario:

En realidad más que una denuncia se trata de una mera exposición acerca de lo ocurrido. No se corre ningún riesgo al realizar tal exposición pues lo único de lo que hay que dejar constancia es que en su carácter de administrador del consorcio nunca ha recibido de la administración anterior el Libro de Administración. 

A todo evento y antes de realizar cualquier exposición, primero tendría que enviar una carta documento a la administradora saliente, en su caracter de administrador actual, a que en plazo de 5 días haga entrega del referido libro. 

Ello provocará -o no- alguna respuesta de aquella. 

Una vez recibida la respuesta o no recibida, y de acuerdo a ello, recién tendría que hacer esa exposición o denuncia, en base -precisamente- a tal respuesta.

Le saluda atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

Es un consorcio chico

Buenas tardes Dra: la consulta es porque en el edificio donde vivo hay un encargado permanente con vivienda de 4ª categoría que trabaja 8 horas diarias (en realidad trabaja 2 horas y después no se lo encuentra por ningún lado), con antigüedad de 3 años. Debido a que es un consorcio chico -somos 10 departamentos- los gastos aumentan y en forma proporcional nuestras expensas. 

La pregunta es, ¿se puede cambiar de categoría la contratación del encargado, pasarlo de 8 horas a 4 horas diarias?. 

Y mi última consulta es si bien el consorcio siempre se hizo cargo de los gastos de portería (luz y gas), ¿se puede cambiar imputándoselos a él?.

Muchas Gracias

Mariana

(23/10/2008)

Estimada Mariana:

En respuesta a su consulta le informo que si bien el consorcio no es una empresa, ya que no tiene fines de lucro, es sí un empleador y como tal tiene todos los derechos y las obligaciones que la Ley de Contrato de Trabajo y el CCT 378/04, que rige la actividad.

A fin de esclarecer la situación planteada le informo que el artículo 66 de la L.C.T "Facultad de modificar las formas y modalidades del trabajo" establece que el empleador está facultado para introducir todos aquellos cambios relativos a la forma y modalidades de la prestación de trabajo, en cuanto no haya un ejercicio irracional del mismo "...ni alteren modalidades esenciales del contrato ni causen perjuicio material ni moral al trabajador…".

Es así entonces que siendo el salario una modalidad esencial del contrato de trabajo y la reducción horaria del mismo le ocasionaría al trabajador un perjuicio material, el consorcio si efectuara el cambio que Ud. propone debería enfrentar un conflicto judicial de alto costo.

Es dable además aclararle que el mismo artículo establece que para el caso que la empleadora transgrediera este principio, el trabajador puede optar entre considerarse despedido o accionar para que le restituyan las condiciones alteradas.

En consecuencia, en el caso que nos ocupa la reducción tanto del horario como la circunstancia de imputarle al encargado los gastos de luz y gas, significan alterar un derecho ya adquirido con los perjuicios que tal conducta ocasionaría.

En relación a que no trabaja las horas por las que percibe su salario esta circunstancia debe ser informada al administrador para que éste tome todas las medidas que la ley le otorga y así el personal cumpla con las obligaciones a su cargo.

El administrador, como representante legal del consorcio, debe controlar el desempeño del personal, esto significa que debe apersonarse en el edificio las veces que sea necesario para detectar si el empleado está cumpliendo con sus tareas, para el caso que así no fuere tiene facultades disciplinarias, que ejerciéndolas como la ley indica, puede en última instancia dar derecho al consorcio de despedirlo con justa causa, lo que significa la exención del pago de las indemnizaciones previstas para el despido incausado.

Un saludo cordial

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.