|
|
|
|
|
|
|
|
|
Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Miércoles 28 de Enero de 2009 - Nº: 369 |
|
El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número
|
|
|
||
Adm. Jorge Ferrera " La UADI debería retirarse de las paritarias"[BPN-28/01/09] El administrador Jorge Ferrera, socio y ex miembro de la comisión directiva de la Unión de Administradores de Inmuebles (UADI), llamó a la entidad a renunciar a su lugar como integrante paritario de las negociaciones de los Convenios Colectivos de Trabajo (CCT). A pocos días de que la UADI firmara un acta complementaria al CCT Nº 378/04 que fijó un plus no remunerativo de 380 pesos para los encargados de edificios, Ferrera destacó que "la UADI no tendría que estar en las paritarias. Ni la UADI ni ninguna otra cámara de administradores. Pienso que lo que concretamente debería hacerse -y tengo entendido que ya hay conversaciones a futuro entre legisladores y sindicato- es retirar a las cámaras de administradores de las paritarias para que los representantes de la patronal sean los propios consorcistas". En el programa de radio "Hablemos de Consorcios" de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH) del cual es columnista, aseguró que si bien es socio de la UADI nunca le consultaron sobre este plus no remunerativo que firmaron con la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (FATERyH) y la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal.
Según él, lo que está en discusión es la representatividad de la patronal. "No se pone en discusión el derecho del trabajador a percibir un incremento salarial, el derecho de FATERyH a negociar en paritarias ni el derecho del ministerio a homologar las partes pero lo que notoriamente está cuestionada es la representatividad de las entidades [de administradores] en paritarias", reflexionó Ninguna tiene representatividad Sostuvo que ninguna de las tres cámaras que intervienen en paritarias tiene representatividad: "la CAPHyAI no firmó este convenio pero tengamos en cuenta que su nueva comisión directiva salió de una asamblea impugnada por la lista opositora y que el AIERH es una cámara muy relacionada con el sindicato". Respecto a la UADI advirtió que no sabe si llega a los 20 o 30 asociados sobre un padrón estimado en más de 5 mil administradores inscriptos en el Registro Público de Administradores de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Al mismo tiempo, advirtió que las autoridades de la UADI en ningún momento le informaron a sus socios sobre las negociaciones que se estaban llevando a cabo: "lo que más indigna no es solamente que no se consulte a los propios asociados sobre el otorgamiento de una suma no remunerativa sino el momento en el que se lo han otorgado". "¿Cuál es el negocio político institucional para haber otorgado esta suma no remunerativa?, ¿en qué benefició a la UADI, a su comisión directiva, a los propios afiliados y a los consorcistas?" se preguntó y agregó que le parece que es atacable desde cualquier punto de vista. Su propuesta Ferrera quiere que la UADI tenga una participación mucho más democrática y le de la posibilidad a los socios de que puedan opinar sobre las diversas cuestiones que hacen a la propiedad horizontal. "Creo que
si nos han citado una vez para discutir algo relacionado a propiedad
horizontal es mucho. Cuando yo fue directivo de UADI y renuncié hace más
de 4 años dejé asentado por qué razones yo lo hacía y les puedo asegurar
que esos considerandos no difieren mucho de lo que hoy está
pasando", finalizó. |
||
|
|
|
Porteros Eléctricos / Equipos Visores / Circuitos Cerrados TV / Electricidad General / Factor de Potencia Semáforos / Luz de Emergencia / Service Autorizado y Distribuidor Oficial Atomlux
|
|
|||||||
|
|
|
|
Efemérides consorciales: el 05/02/2008, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) firmó un acuerdo con Edesur para la promoción y fomento del uso seguro, racional y eficiente de la energía. |
|
|
|
|
Leg. Sergio Abrevaya Los consorcistas tienen que participar de los CCT [BPN-28/01/09] El vicepresidente del bloque de la Coalición Cívica en la Legislatura porteña, Sergio Abrevaya, consideró que los consorcios tienen que tener personería y poder participar de las negociaciones con el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH): "hoy el sindicato habla solo con el Gobierno, enfrente no hay nadie o son simples convalidadores". Según él, el Gobierno le impone a los consorcios aumentos permanentemente, "despreciando a todos los que viven en propiedad horizontal que son trabajadores o jubilados que apenas pueden pagar las expensas". Recordó que el año pasado propusieron la reforma de la Ley 941, que entre otras cosas apuntaba a darle "poder a los consorcios para que puedan negociar paritarias". Sin embargo,
en su comunicado de prensa, Abrevaya no se expidió puntualmente sobre el
plus salarial de 380 pesos que acordaron la Unión de Administradores
de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria Edificios
Renta y Horizontal (AIERH) con la Federación Argentina de
Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (FATERyH). |
|
|
|
Administración Bernetti RPA CABA Nº 1188 Consorcios, fideicomisos, barrios privados y club de campo. Operaciones inmobiliarias
|
|
||||||||||||||
|
||
|
|
||
CAPHyAI Distribuyeron los cargos de la nueva comisión directiva [BPN-28/01/09] La Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) informó la distribución de los cargos de las autoridades que integran la nueva comisión directiva. Ésta quedó conformada por: Presidente : Horacio Bielli.Vicepresidente 1º : Felipe Zakuski.Vicepresidente 2º : Ángel Jorge Marra.Vicepresidente 3º : Daniel Tocco.Secretario : Marta Rondo.Prosecretario : Jorge Mario AguilarTesorero : Alfredo Iglesias.Protesorero : Emilia Masserano.Vocales titulares : Carlos Rodrigues Gesualdi, Néstor Nicolás Pirosanto y Jorge Acevey.Vocales suplentes : Juan Raggi, Adolfo Peña Cobo, Jorge Kestelboim, Marta Granados, Alberto Taquini, Gustavo Sallago, Ricardo Pérez Centeno y Santiago Beccar Varela.Tribunal de Cuentas :Miembros titulares: José Pusterla, María Rita Massola y Eloisa Bergada.Miembros suplentes: Celia Cienuch y Carlos Weiler.
Recordemos que
el actual presidente de la Cámara, Lic. Horacio Bielli, fue
reelecto pese a que la asamblea fue impugnada por la lista Renovación
& Cambio que denunció irregularidades tanto previas al comicio
como durante la Asamblea General Ordinaria. Hasta el momento, la Inspección
General de Justicia (IGJ) no se expidió sobre el tema. |
||
|
|
CARRERA TERCIARIA ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS Y URBANIZACIONES MODERNAS TÍTULO OFICIAL - Res. Nro. 774/01 - DURACIÓN DOS AÑOS Única en el país "PRESENCIAL Y A DISTANCIA" Prepárese para enfrentar un mercado competitivo con mayores complejidades
|
|
||||||||||||||
|
|
|
|
Efemérides: El 1 de febrero de 1930 nació en Ramos Mejía (provincia de Buenos Aires) la escritora María Elena Walsh, renovadora de la canción infantil y autora de libros de poemas como "Hecho a mano" y de popularísimas canciones como "Manuelita la tortuga". |
|
|
|
|
Elecciones CAPHyAI 2008 [BPN-28/01/09] La comisión directiva de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) se renovó sólo en un 50 por ciento en los últimos ocho años (5 gestiones) debido a que 48 personas ocuparon 24 cargos desde fines del año 2000. Esta cifra surge de un trabajo estadístico realizado por Pequeñas Noticias de la composición de las comisiones directivas que ejercieron funciones desde fines del año 2000 a la actual gestión. La fuente de información fue la revista "Propiedad Horizontal" de esta entidad. Del estudio resultó que de todas las personas que hoy integran el consejo directivo solo 5 no ocuparon ningún cargo anteriormente. Es decir, que tomando como referencia a todas las comisiones directivas estudiadas, el actual Consejo Directivo solo se renovó en un 21%. Al mismo tiempo, hay que tener en cuenta que desde el nacimiento de la Cámara solamente en dos oportunidades se enfrentaron dos listas en una elección y nunca ganó la oposición. Sin embargo, en la última elección el grupo "Renovación & Cambio" decidió impugnar la Asamblea General Ordinaria después de denunciar irregularidades tanto antes como durante el comicio. Estas denuncias se encuentran en manos de la Inspección General de Justicia (IGJ) que aún no se expidió sobre el tema. 2000 y 2004: Lista única Si se compara la comisión directiva consensuada a fines del 2002 con la elegida el año 2000 se puede observar que los cargos de presidente, vicepresidente (1º, 2º y 3º), secretario, prosecretario, tesorero y protesorero fueron ocupados por las mismas personas. Entre ellas ya figuraba el actual presidente, Lic. Horacio Bielli, con el cargo de tesorero. En esta elección la renovación fue solo del 12.5 por ciento (tres personas). A diferencia de la anterior comisión, en la lista del 2004 la renovación de autoridades crece a un 29,2% (7 personas). Se observa que tanto el presidente como el vicepresidente siguieron siendo los mismos, Néstor Pirosanto y Ricardo Pérez Centeno, respectivamente. En esa oportunidad, Bielli asciende de tesorero a vicepresidente 2º. 2006: Se enfrentan dos listas El 2006 fue un año histórico para la CAPHyAI. EL miércoles 29 de noviembre marcó un antes y un después para la entidad debido a que por primera vez en la historia de la institución se presentaron más de una lista para la renovación de autoridades. El Dr. Cristóbal Orlando Ruano secretario de la Cámara desde el 2001 decidió presentarse con la lista "Inmobiliarios y administradores unidos en la acción". De la votación participaron 223 socios. Unos 138 (62%) se inclinaron por la lista ganadora "Cambio y Profesionalización" y 85 (38%) lo hicieron por la de Ruano. Si se compara la comisión directiva del 2006 con la del 2004 se observa que se renovó un 45,8% (11 personas). 2008: Esperando la IGJ Si se compara esta gestión con la anterior gestión de Horacio Bielli se observa que, en su composición, se renovó solo en un 37.5 por ciento (nueve personas). De todas las autoridades que actualmente integran el consejo directivo solo 5 no ocuparon cargos anteriormente. Es decir, la comisión solo se renovó un 21% en estos últimos ocho años mientras que 19 personas (79%) ocuparon algún cargo desde el año 2000. Por último,
si se compara la comisión directiva que asumió en al año 2000 con la
actual observamos que 11 personas que ocupaban cargos dentro la CAPHyAI
hoy siguen siendo miembros del órgano ejecutivo. Ellas son: Néstor
Pirosanto, Ricardo Pérez Centeno, Santiago Beccar Varela,
Carlos Rodríguez Gesualdi, Horacio Bielli, Daniel Tocco,
Juan Raggi, Adolfo Peña Cobo, Marta Granados, Eloisa
Bergada y Emilia Masserano. Esto representa el 46 por ciento
del total. |
|
|
|
Arq. Pablo R. Pulice Mat. CPAU: 10.976 UBA Construcciones - Instalaciones - Refacciones - Impermeabilizaciones - Servicios Pintura de frentes Informes técnicos
|
|
||||||||
|
|
|
Efemérides: El 3 de febrero de 1813 se libra el Combate de San Lorenzo en la actual provincia de Santa Fe, primer triunfo del general San Martín en nuestro país. |
|
|
Resolución 2159/AFIP [BPN-28/01/09] Después de que se sancionara la Resolución Gral. 2.159 de la Administración Federal de Ingresos Públicos y su complementaria 2.207, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) presentó un recurso judicial para impugnar la norma y la Cámara en lo Contencioso Administrativo Federal anuló las resoluciones argumentando que se estaba incurriendo en un exceso. Sin embargo, la AFIP aclaró que la RG 2159/06 se encuentra vigente, que espera el Fallo de la Suprema Corte de Justicia para actuar en consecuencia y que el vencimiento que opera en Febrero 2009 debe cumplirse. Al mismo tiempo, advirtió que el incumplidor será pasible de multa, salvo que demuestre que se encuentra excluido de cumplirla, por el fallo de la Sala Nº 2. (Es decir que pueda demostrar que es alcanzado por este fallo a favor de la CAPHyAI) Consejo para los administradores La AFIP subrayó que las personas que administran edificios con unidades que cumplen los parámetros indicados en la RG 2159/06 y no se encuentran beneficiado por el fallo, deberán efectuar la próxima presentación. Aconsejaron que si no están seguros de su condición deben asesorarse. "Es dable aclarar que de acuerdo a lo informado por la AFIP, si se encontrara excluido, deberá oportunamente demostrarlo", subrayaron en el comunicado y aclararon que de fallar la Suprema Corte a favor de la AFIP, no existirán exceptuados. El recurso de la CAPHyAI La Cámara presentó un recurso en el que explicó que la norma es irrazonable porque requiere información que no está a disposición del administrador, "quien carece de facultades para exigirla, por cuanto su función es administrar el consorcio en lo que hace a sus partes comunes. Éste representa legalmente al consorcio y no lo liga una relación directa con propietarios, ocupantes o inquilinos". En el fallo de la Cámara en lo Contencioso Administrativo Federal se argumentó que el administrador "sólo actúa como un mandatario u órgano del consorcio en los asuntos relativos a las cosas comunes, por lo que no puede considerárselo incluido entre los entes a los que la ley 11.683 (Art. 107) identificó como obligados con el deber de colaboración que la norma consagra, respecto de los terceros indicados en la Resolución 2.159 ni mucho menos, en punto al contenido personal de la información que se le exige". Para los
jueces "la resolución 2159, al definir un sujeto pasivo de la
obligación que escapa de los alcances de la ley 11.683, incurre en un
exceso del ejercicio de la facultad reglamentaria invocada" por la
AFIP. |
|
|
|
|
Represéntese a sí mismo, ReDeCo Reafirmación de los Derechos del Consorcista (11) 4856-4628 - (15) 5876-0990 Somos, además, representantes de UCRA Mar del Plata en Ciudad de Buenos Aires y localidades del Gran Buenos Aires |
|
|
|
|
|
Efemérides: El 4 de febrero es el Día Mundial contra el Cáncer. |
|
|
|
|
Mar del Plata Rechazo a los honorarios pautados por el G5 [BPN-28/01/09] El presidente de la Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata (APROPHMAR), Miguel Fernández, difundió un comunicado en el que advirtió que los aumentos a los honorarios y aranceles que consensuaron la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI), Fundación Reunión de Administradores (FRA) y la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH no son de pago obligatorio por parte de los consorcistas sino que deben ser previamente aprobados en asamblea. El texto firmado por su presidente, Miguel Fernández, cuestionó las decisiones adoptadas por el Grupo de los 5 (G5). Fernández explicó que estas entidades "se reunieron para consensuar sus nuevos aranceles" pero advirtió que "sus sugerencias fueron expresadas junto con las expensas del mes a los propietarios de los edificios como si fueran de cumplimiento obligatorio". "Estas asociaciones no pueden imponer honorarios" reflexionó Fernández y señaló que "generalmente se toman los valores medios de plaza por dichas tareas y es la asamblea en los consorcios, por simple mayoría, la que decide. Si el administrador no está de acuerdo, no puede obligar a nadie". En este sentido, APROPHMAR solicitó "a las asociaciones locales que se ocupan del quehacer consorcial que les comuniquen a sus socios que deben negarse a abonar esas sugerencias y, si el caso amerita, reunirse con sus vecinos propietarios e interponer formal protesta ante el administrador y la asamblea". Arancel adicional Por su parte, el Dr. Antonio Costantino explicó que "la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la provincia de Buenos Aires hizo circular entre sus asociados los honorarios que regirían para la administración de edificios afectados a la ley de propiedad horizontal". En una nota enviada al diario LA CAPITAL de Mar del Plata, el especialista calificó de "notoriamente abusivo e ilegítimo" el párrafo de la mencionada circular en el que se anuncia el cobro de un "arancel adicional de 50 pesos por la emisión de certificados de deuda". "Consideramos ilegítimo este arancel adicional ya que precisamente la diversidad de tareas que realizan los administradores es lo que lleva al ajuste de sus honorarios y las Cámaras pertinentes sostienen desde antaño -para categorizar debidamente la tarea de los administradores- que no se limitan meramente a cobrar expensas y pagar a los empleados y proveedores de bienes y servicios", reflexionó. En este sentido, advirtió que "ningún escribano debería retener este importe ni tampoco podría ser debitado como expensas a la unidad ya que el artículo 6 del decreto reglamentario 18734/49 impone al consorcio como obligación legal que cumple por medio de su administrador, el expedir el mencionado certificado de deuda". En cuanto a
los honorarios en general, aclaró que la decisión "no tiene valor
vinculante para los consorcios" y que "para aquellos edificios
cuyo reglamento de propiedad no remita en la fijación de honorarios a los
pautados por la Cámara de Administradores, será la asamblea como órgano
de voluntad del consorcio quien deberá acordar con el administrador el
importe de los honorarios. |
|
|
|
Servicio Integral para consorcios Plomeria - Electricidad - Pintura Albañilería general - Hormigón armado
|
|
|
|
|
Efemérides: El 5 de febrero de 1958 con la gestión de Victoria Ocampo, se crea el Fondo Nacional de las Artes, que otorga becas, premios y créditos a escritores y artistas plásticos y promueve y protege las artesanías argentinas. |
|
|
|
No podrían cortar la luz por falta de pago [BPN-28/01/09] Una jueza hizo lugar a una medida cautelar que presentó la Defensoría del Pueblo de la Nación para que las distribuidoras de energía eléctrica se abstengan de cortar la luz por falta de pago. Por unanimidad de sus tres miembros, la Cámara en lo Contencioso Administrativo Federal revocó el fallo del Juzgado N° 9, a cargo de la Dra. Alicia G. M. de Negre, quien había negado legitimidad al pedido del Defensor del Pueblo de la Nación, Eduardo Mondino. El incremento en la luz afecta a aquellos usuarios domiciliarios con un consumo superior a los 1000 kilovatios/hora por bimestre, es decir, unos 750 mil clientes. Se trata de subas aplicadas en octubre para el segmento de la generación eléctrica, agravadas en todos los casos por incrementos proporcionales en los impuestos: entre el 33 y el 40% del precio final de una factura corresponde a distintos tributos como el IVA, el fondo para Santa Cruz o diferentes municipios. Pero de acuerdo a los testimonios de los vecinos las subas fueron muy superiores. Para los usuarios con un consumo de entre 1000 y 1200 kilovatios, el incremento es del 100%; de entre 1200 y 1400 Kw., de 185%; de entre 1400 y 2800 kW, del 200%, y de más de 2800 kW, del 357 por ciento. La Defensoría del Pueblo de la Nación reveló que recibió quejas de usuarios que denunciaron aumentos de hasta un mil por ciento en sus facturas de energía eléctrica. Ese fue uno de
los motivos por los que el 16 de enero la Defensoría promovió una
demanda contra el Estado Nacional, el Ministerio de Planificación
Federal, Inversión Pública y Servicios y contra el Ente Nacional
Regulador de la Electricidad (ENRE), a fin de que se declare la nulidad
por ilegitimidad de las Resoluciones Nº 1169/08 y Nº 745/05 de la
Secretaría de Energía, y sus modificatorias Nº 797/08, Nº1170/08, y
las Nº 628/08 y Nº 654/08 dictadas por el ENRE. |
|||
|
|
|||
|
Gacetilla de Prensa
|
|||
|
|
|||
CABA [BPN-28/01/09] El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (GCABA) y la Agencia Gubernamental de Control comenzaron a implementar un plan de verificación del estado documental y condiciones de funcionamiento de ascensores, montacargas, escaleras mecánica, guarda mecanizada de vehículos y rampas móviles. Hace unas semanas, entregaron folletos titulados "Por tu seguridad hacé controlar tu ascensor" en el que informaban a la gente qué documentación debían tener para cumplir con las normas y leyes de la Ciudad y fundamentalmente para que los vecinos tomen conciencia de la importancia de realizar controles a los ascensores. En el folleto, informaron que todos los medios de transporte vertical que se encuentran instalados en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires deben poseer permiso de conservación. Para obtener el estado del elevador, al ingresar a un edificio, el inspector solicitará al consorcio o al encargado la siguiente documentación: - Libro de Inspección, donde figure la habilitación, el resultado mensual de cada control y el Anexo II. - La póliza de seguro de responsabilidad civil. - La exhibición de una tarjeta donde conste el nombre, domicilio y teléfono de la empresa responsable de la conservación y mantenimiento del ascensor; el nombre y matrícula del profesional a cargo; y la constancia de los controles mensuales. Al mismo
tiempo, advirtieron que en caso de no poseer alguno de estos documentos,
el edificio será pasible de las sanciones previstas por el Código de la
Edificación y por las leyes 451 y 1.217. |
|||
|
|
|
|
||||||||||||
|
|
|
|
Efemérides: El 7 de febrero de 1834 nació en Buenos Aires el poeta, periodista, político y militar Estanislao Del Campo, autor del poema gauchesco "Fausto". |
|
|
|
|
AGIP [BPN-28/01/09] El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires envió 33 mil intimaciones para que los vecinos declaren desde obras nuevas hasta el cambio de la instalación eléctrica. El objetivo es que la gente declare si realizó construcciones en sus viviendas para que de esta forma puedan actualizar lo que deben pagar por la tasa. Según informó la Agencia Gubernamental de Ingresos Públicos de la Ciudad (AGIP), en esta etapa notificaron a casas y PH construidos hasta 1939, las que muy probablemente tengan refacciones hechas. Sin embargo, a lo largo de este año también enviarán notas a comercios y oficinas. Aquellos vecinos que recibieron la nota deben contactarse con el organismo, pueden hacerlo a través de la página WEB www.agip.gov.ar en el apartado "Declare sus metros". Allí podrán combinar la visita de un inspector para que revise las obras que se hayan hecho en la casa. "Algunos no declaran para evadir pero muchos otros porque no lo saben. Por eso ahora damos la oportunidad de cumplir voluntariamente. Los que lo hagan tendrán luego facilidades de pago, pero quienes no declaren y hayan hecho obras recibirán una inspección y deberán pagar sin facilidades", aseguró el titular de la AGIP, Carlos Walter. Desde el Gobierno porteño, informaron que no se trata de un revalúo o un aumento de impuestos sino de una medida antievasión. En la AGIP, advirtieron que no le enviaron cartas a cualquier titular de inmueble sino que seleccionaron las partidas luego de haber hecho un cruzamiento de datos con fotos (tienen imágenes actualizadas de todas las parcelas de la Ciudad). Con esta medida, la AGIP busca recaudar entre 7 y 8 millones de pesos este año. Recordemos que en el 2008, encontraron 1,5 millón de m2 que no figuraban en el padrón. ¿Qué es lo que se debe declarar? Como la tasa se cobra sobre el valor patrimonial de los inmuebles, la gente debe informar todas las refacciones que impliquen sumar metros o modernizar la propiedad. Las viviendas, comercios y oficinas están divididas en seis categorías. Hay algunas obras o instalaciones que no hace falta declararlas como ser la colocación de un aire acondicionado o la restauración de balcones y fachadas. Los vecinos
que quieran saber si están en regla pueden pedir en la AGIP que les den
un Certificado de Valuación Inmobiliaria. |
|
|
|
|
LASER - INKJET HP - EPSON - LEXMARK CANON - XEROX - PHASER Retiro y entrega a domicilio SIN CARGO (15) 3172-9501 |
|
|
|||
|
Efemérides: El 7 de febrero de 1971 murió el escritor Jorge M. Furt, compilador de un cancionero popular rioplatense y autor de "Libro de compañía", de "Coreografía gauchesca" y de biografías de Luis de Tejeda y Esteban Echeverría. |
|||
|
|
|||
|
Gacetilla de Prensa
|
|||
|
|
|||
Código Civil Extienden el concepto jurídico de ruina para los edificios [BPN-28/01/09] Los jueces Miguel Ángel Vilar y Diego Sánchez, integrantes de la sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, consideraron que el concepto de ruina, fijado en el Código Civil para el estado de los edificios y las obras inmuebles, debe aplicarse también para los casos en que haya amenazada de derrumbe en el lugar. De esta forma, extendieron el concepto jurídico de ruina para los edificios. La decisión surgió a partir de un caso en el que un consorcio demandó a una empresa por supuestas deficiencias en la obra que no fueron acreditadas. El caso está caratulado como "Consorcio de propietarios Amenábar 1415 c/desarrollo urbano Buenos Aires sociedad anónima y otro s/daños y perjuicios derivados de la propiedad horizontal". El consorcio del barrio porteño de Belgrano demandó al Desarrollo Urbano Buenos Aires S.A y al director de la obra por la ruina parcial del edificio. Pese a esta ampliación del concepto, los camaristas sostuvieron que en el caso del consorcio de Belgrano las pericias de la ingeniera concluyeron que no existe ninguna evidencia visible de ninguna falla estructural que ponga en peligro la estabilidad del edificio.
Los jueces agregaron que el actor no cuestionó las pericias ni acreditó con elementos que los desperfectos denunciados hagan peligrar la estabilidad del edificio Ruina de edificio Los jueces subrayaron que el concepto de ruina de edificios también debe aplicarse para los casos donde haya amenaza de derrumbe. El artículo 1646 del Código Civil habla de "ruina total o parcial" pero según ellos debe analizarse "la redacción y el propósito del artículo en análisis" y por lo tanto "corresponde añadirle un mayor alcance". "La noción ruina –tanto total como parcial- cabe extenderla por un lado, a una situación en que exista un peligro real o amenaza de derrumbe o destrucción del edificio y, por el otro, al factor tiempo, a la duración, a la persistencia de la obra, toda vez que el artículo también se refiere a esta circunstancia" , argumentaron los magistrados. "De ordinario dicho término expresa un acontecimiento concluido: la cosa ya caída, derrumbada o destruida, lo cual, generalmente es así", analizaron. En ese marco,
los jueces explicaron que el análisis debe darse sobre "los
elementos esenciales de la construcción aplicados a la estructura del
edificio, el análisis de su contextura" y también sobre su
duración frente a la cual "será preciso evaluar estos mismos
medios, calculando, además, la vida útil del inmueble para ver si
satisfacen o garantizan el término previsto". |
|||
|
|
|||
|
|
|
|||
|
Efemérides: El 10 de febrero de 1952 murió en Buenos Aires el escritor, poeta y autor de textos humorístico-filosóficos Macedonio Fernández, autor de "No toda es vigilia la de los ojos abiertos" y "Papeles de recienvenido", entre otras obras. |
|||
|
|
|||
Correo de Opinión Nuevamente la encomiable tarea de alumnos para la discapacidad y el apoyo oficial por el Sr. Raúl Guinzburg En distintas oportunidades hablamos de la solidaridad de jóvenes alumnos con respecto a los problemas de las personas con discapacidad y su contribución a las soluciones de los mismos.- En ese sentido, recordamos la tarea de lo realizado en la Escuela de Educación Técnica Nº 1 “Corbeta Uruguay” de la localidad de Gral. Las Heras, Provincia de Buenos Aires que fabricaban y reparaban elementos varios para los discapacitados motrices (Ver Boletín Nº 195 de diciembre/03) y también el invento de una revolucionaria computadora para discapacitados (Ver “Nuevo invento solidario” del Boletín Nº 249 del 1/3/05).- Hoy tenemos que destacar la elaboración de dispositivos asistidos para personas con discapacidad (silla de ruedas, muletas, andadores y barrales para baño) realizados por alumnos del Centro de Formación Profesional 404 del Municipio de General San Martín, Pcia.de Buenos Aires, y que serán redistribuidos por esa comuna. Ello se implementa en el marco de un trabajo mancomunado con diferentes organismos entre los que se cuenta el INTI (Instituto Nacional de Tecnología Industrial) que presta apoyo tecnológico para la fabricación de estos elementos y que servirá para cubrir las necesidades de personas de bajos recursos, partiendo de la premisa de que resulta bastante difícil para estas personas conseguir dispositivos accesibles y personalizados. Se preve también transferir a las escuelas técnicas los manuales constructivos, la documentación técnica de planos, la lista de materiales y la estimación de costos para la fabricación de sillas de ruedas, muletas, andadores, bastones, sillas posturales, tablas de transferencia para bañeras, bastones para personas no videntes y barrales para baño.- Si bien el programa se encuentra en etapa previa de implementación formal, es loable el compromiso de todos los actores de esta propuesta y del apoyo de la Municipalidad de General San Martín por intermedio de las Direcciones de “Proyectos y Programas” y “Capacidades Diferentes” .- Es
de esperar, aunque parezca una utopía, que esto se contagie al resto de
los municipios a todo lo largo del país.-
|
|||
|
|
|
Todos los viernes de 19 a 20 hs. por AM 1010 Onda Latina. También por Internet en: www.hablemosdeconsorcios.blogspot.com una producción de
|
|
||||||||||||||||||
|
|
|||
Correo de Opinión Aumentos de la energía eléctrica por la Adm. María Elena Fernández Estimados: Me ha sorprendido tanto este aumento que estoy necesitando ayuda para que me expliquen cómo puedo solucionarlo o qué puedo hacer ante este semejante aumento de la Empresa EDENOR.- Hasta ahora en dos consorcios que administro, uno en la calle Malabia cerca de Avda. Santa Fé, había abonado en la factura de Edenor con vto. 18/11/08 $ 258,24 con un consumo de 3402 kWh bimestral, pero ahora con vencimiento 19/01/09 la factura que envió Edenor es de $ 1379.75 con un consumo de 3109 kWh, es decir un menor consumo. Otro consorcio en la calle French que la factura bimestral con vencimiento 20/11/2008 tuvo un costo de 286.52 con un consumo de 3827 kWh, ahora con vto. 21/01/09 facturaron la módica suma de $ 1741.85 con un consumo de 3873 kWh (casi igual consumo).- Realmente no logro entender qué está pasando, si bien estoy enterada de los aumentos que a través de los medios de comunicación se encargaron de informar, me parece que este aumento sobrepasó cualquier límite. Agradeciendo
desde ya vuestra colaboración, saludo a Uds. muy cordialmente.-
|
|||
|
|
|
del Consorcista Asesoramiento sin Cargo DefensoriaDelConsorcista@hotmail.com
|
Declaraciones Juradas Asesoramiento, confección, impresión y carga por Internet. Todo listo para su presentación Pewen Sistemas Teléfono: 3526-1806 Tel/fax: 4581-3906 |
|
|
|
Rincón Solidario Soy propietaria de una unidad funcional y hace unos meses (en agosto del año pasado) los tres miembros del consejo de administración le enviaron a quien era el administrador una carta documento en la cual le notificaban que se había decidido prescindir de sus servicios alegando el estado de emergencia en que se encontraba el edificio. Esto era verdad aunque, por otra parte, el administrador durante el año y pico de su gestión no hizo ninguna mejoría en el edificio. En la misma carta, le anuncian la designación de un abogado que envían como interventor de la administración hasta que se elija a un nuevo administrador. Mi consulta es si este abogado -que es interventor pero en las liquidaciones de expensas firma como administrador del consorcio- puede administrar aunque no haya sido elegido a traves de la asamblea y por medio de escritura pública. Él me dice que la carta documento en la que el consejo de administración lo designa como interventor es válida pero a mí no me parece ya que entiendo que el órgano máximo es la asamblea. Ya han pasado 4 meses y se rehusa a convocar a una asamblea. El anterior administrador -luego de recibir la carta documento- le presentó su renuncia al consejo, la cual se que figura en el acta de asambleas. ¿Se puede designar al nuevo administardor en una asamblea ordinaria, ya que próximamente se tiene que realizar la misma? Paola (12/12/2008 Estimada lectora Paola: Varios son las cuestiones que Ud. propone en su consulta por lo que las desmenuzaremos y se las tratará individualmente, a saber: 1.-Designación y remoción del administrador Los Reglamentos de Copropiedad y Administración contienen una cláusula obligatoria que deriva del art. 9º a) de la Ley 13.512 por la que deberán determinar la forma de designación del administrador, la que se hará en asamblea. Por su parte, el art. 10º de la norma citada que regula el sistema manda que los asuntos de interés común, dentro de los que se encuentra la elección del administrador, serán resueltos previa deliberación de los propietarios por mayoría de votos computados en la forma que prevea el Reglamento. Conforme ello, no da lugar a duda que la decisión de nombrar al administrador debe ser tomada por la asamblea, sea ésta la ordinaria o una extraordinaria. Así, la mayoría necesaria a considerar será la que señale el reglamento en cada edificio particular. Sin embargo, si nada dijera el estatuto al respecto las opiniones doctrinales se dividen en lo relativo a la mayoría a computar.- Al ser el administrador un representante del consorcio de propietarios, su elección es una facultad privativa de la asamblea de comuneros en su carácter de máximo órgano de decisión y deliberación.- Por ello, conforme Fraga (1) "carece de personería como representante del consorcio el administrador que fue designado por el consejo de administración si no constan facultades específicas para efectuar tal designación (CNCiv., Sala D, 11-08-97, "Pizarro, Ramón c/ Cons.Anatole France 1913)" (el resaltado nos pertenece).- Por su parte, el in. b) del arriba mencionado artículo de la ley de Propiedad Horizontal establece que el Reglamento deberá proveer obligatoriamente… "Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública". Por lo tanto, es de aplicación lo dicho para la designación al caso de la remoción.- En lo relativo a la designación del nuevo administrador, dice Gurfinkel de Wendy (2) que "dada la dificultad que implica en la práctica llevar a escritura pública cada nueva designación de administrador, se cumple con dicha formalidad mediante la protocolización del acta de asamblea correspondiente. Sostiene Racciati que cuando la solicitud de protocolización proviene del consorcio como sujeto de derechos y el documento reúne los requisitos de autenticidad que le confiere la ley, la escritura correspondiente sirve para elevar el instrumento privado -acta de asamblea- al carácter de instrumento público".- Tiene dicho la jurisprudencia que "La copia autenticada de la protocolización del acta de la asamblea en la que se designa al administrador del consorcio, se ajusta a lo normado por el art. 9º, inc.b), ley 13.512 y no implica violar jurisprudencia del fuero, ya que aquélla acredita el cumplimiento del recaudo de protocolización" (Cám.Nac.Trab., Sala 1ª, 08/04/2003, Menta, Miguel Á. c/ Consorcio Juncal 3408; Lexis Nº 1/5508586).- En rigor, la exigencia de la escritura pública tiene por finalidad la oponibilidad a terceros y, por tanto, resulta siempre exigible al momento de acreditar la representación del consorcio, por caso, en un expediente judicial en el que una de las partes sea, precisamente, un tercero.- Expresa Orfila (3) que "a los fines del funcionamiento interno del consorcio no es indispensable dicho recaudo (la escritura pública). El acta de asamblea de copropietarios inserta en el libro respectivo, de la que surja que la designación ha sido adoptada en legal forma y con las mayorías establecidas en el reglamento de copropiedad, resulta suficiente para acreditar el carácter de administrador en las relaciones con los copropietarios".- En este sentido, la Cámara Civil de la Capital Federal sentenció: "Planteada la litis entre el consorcio y uno de los copropietarios para acreditar la designación del administrador y, por ende, la representación de aquel ente, resulta suficiente la constancia del acta de asamblea respectiva. Ello es así porque entre los copropietarios la sola realización de la asamblea constituye publicidad efectiva de la designación efectuada" (Sala L, 09/09/1996, Consorcio Prop. Humberto Iº 532 VS. De Toro, María; Jurispr. Cám.Civ.,Isis, sum.8981).- La Sala F del mismo tribunal se manifestó, también, de esa manera al fallar que "Cuando se demanda a un copropietario y no a un tercero es suficiente la acreditación de la designación del administrador mediante acta de la asamblea, no siendo entonces necesaria la escritura pública" (08/11/1996, La Ley 1998-D-870; además, entre muchos otros, Consorcio Virrey Loreto 3754 c. Vicari SA").- 2.- Intervención del consorcio Lo que generalmente se denomina como tal en un sentido amplio o lato, en rigor comprende dos figuras distintas: la administración judicial y la intervención propiamente dicha.- Según Gabás (4) "La intervención judicial como medida cautelar puede comprender figuras con diversos grados de injerencia en los negocios sociales o de la asociación comprendida en estas dos primeras clasificaciones, que a su vez, son pasibles de subdividirse, en institutos con objetos determinados. Comenzando por la primera clasificación, el administrador prácticamente suplanta al órgano colectivo de una persona jurídica, mientras que el interventor no sustituye a las autoridades administrativas, sino que interfiere en la gestión, controla, inspecciona, asiste y su consenso es imprescindible para la validez de la resolución o negocio".- De este modo, podemos hablar del administrador judicial (art.224 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación) o del interventor propiamente dicho (vgr. Art.222 CPCCN), el interventor recaudador (arts.223, inc. 4º y 222, párr. 1º, últ. parte, CPCCN) y el interventor veedor (art.227 del mismo código de forma).- Cualesquiera de estas figuras son aplicables a la problemática de los consorcios de propiedad horizontal en carácter de medida cautelar, decidida por un juez.- Diversos pronunciamientos judiciales se ocuparon en lo tocante a la intervención del consorcio, de los que seleccionamos: Cámara Nacional en lo Civil, Sala C, 18/12/59, LL. 99-631, "Procede la designación judicial de un administrador provisional del consorcio, pues sólo importa la adopción de una medida cautelar, cuya necesidad es evidente en razón de las dificultades que debieron superarse para lograr reunir la asamblea destinada a la deliberación impostergable de cuestiones cuya propia naturaleza lo exige"; Cám.Nac.Civ., Sala A, 20/04/65, LL.120-909; idem, Sala C, 30/08/68, ED. 27-428; ídem, Sala D, 08/10/68, ED. 26-93; ídem, Sala B, 30/03/66, ED. 22-41; ídem, Sala D, 18/05/1964, ED. 8-538, "El gobierno del consorcio debe ejercerse mediante sus órganos naturales, y sólo excepcionalmente por el juez, justificándose la intervención si es la única forma de encauzar su marcha y administración en razón de las profundas desinteligencias existentes entre los diferentes grupos de consorcistas, entre sí y con el administrador, máxime cuando las actuaciones llevan más de dos años sin resultado positivo alguno".- Vale decir, la designación de un administrador judicial constituye un remedio de excepción y resulta, comúnmente, como corolario de una asamblea judicial, de la decisión dictada por un tribunal en un juicio de remoción con causa o bien de una solicitud de intervención judicial del consorcio.- "Las facultades del interventor judicial en un consorcio, que corresponder a la de controlar, vigilar, fiscalizar y autorizar las tareas del administrador y consejo del consorcio, quienes no quedan separados de esas funciones ni pierden la legitimación procesal para actuar, debiendo abstenerse de decretar ninguna medida sin el control judicial, se ubican perfectamente dentro del ámbito del art.223 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación" (CNEsp.Civ.y Com.,Sala IV, 28/04/80, JA, 1981-II-473).- Por su parte, la Sala E de la Cámara Civil (18/05/89, LL. 1990-A-264) expresó : "El juez pude designar un coadministrador o interventor informante en uso de las facultades que le confiere el art.10 de la ley 13.512, aun contra lo dispuesto por la mayoría expresada en la asamblea, ante graves circunstancias que pongan en peligro la convivencia dentro del inmueble". Y la Sala F del referido tribunal de esta ciudad, sentenció que "La designación por el juez de un administrador provisional del consorcio sólo importa la adopción de una medida cautelar y su procedencia tiene por fin regularizar el funcionamiento de los órganos consorciales cuando posiciones incompatibles absolutas o la actitud del administrador impiden llegar a la solución a través de las vías que establecen la ley 13.512 y el reglamento de copropiedad y administración. Al no estar prevista la situación en ninguna disposición legal específica, deben darse los tres supuestos de viabilidad de las medidas cautelares: verosimilitud del derecho, peligro en la demora y contracautela. Así se ha justificado, en principio, la verosimilitud del derecho como para que proceda la cautelar mencionada, cuando las constancias de la causa dan cuenta de las serias irregularidades que existían en el consorcio, llegando a faltar los servicios de calefacción, agua caliente y ascensor, y a peligrar el de agua corriente" (07/08/92, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum 2369).- Con lo respondido esperamos haber satisfecho las inquietudes planteadas y hacemos propicia la ocasión para saludarla con distinguida consideración.- Jorge
Resqui Pizarro --- (1) Fraga, Andrés, Propiedad Horizontal (director Claudio M. Kiper), capítulo IX, pg. 291, Rubinzal-Culzoni Editores, Santa Fé, 2008.- (2) Gurfinkel de Wendy, Lilian N., La Propiedad Horizontal. Análisis dogmático de la ley 13.512, pg.380, Lexis Nexis, Buenos Aires, 2005.- (3) Orfila, Bartolomé A., Consorcios, 2ª edición, pg.77, Errepar, Buenos Aires, 2006.- (4) Gabas, Alberto A., Derecho Práctico de Propiedad Horizontal, tomo 2, pgs.405 y ss., Hammurabi, Buenos Aires, 1994.- --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
|
|
|
|
Ahora en su casa y en sus tiempos Curso de Sueldos General a distancia por Internet Nivel Básico y Avanzado teórico/práctico Seguimiento personalizado Informes en el TE: 4581-3906 |
|
|||||||
|
|
|||||||||||
Rincón Solidario Estimados, realmente me fue muy grato encontrarme con una página como la de Uds., porque muchas veces uno tiene consultas que no sabe hacia quién dirigir y realmente sus comentarios me parecieron muy claros y pertinentes. Mi consulta puntual es la siguiente: vivo en un edificio pequeño (7 unidades funcionales) desde hace un año. Antes de escriturar, pedí que me hicieran una copia del reglamento de copropiedad para saber de qué se trataba. En uno de sus artículos dice que el consorcio se hace cargo de todos los arreglos relacionados con cualquier cañería, desague, etc. Surgió entonces que tuve que arreglar dos caños en mi departamento y el consorcio me hace saber que no les corresponde a ellos hacerse cargo. Al comunicarles que así lo dice el reglamente de copropiedad, me informan que hace muchos años (en 1978) hubo una asamblea en la que se decidió que cada uno se haría cargo de sus propios gastos. Pedí copia del acta de dicha asamblea y allí figuran la conformidad de todos para modificar ese punto en el Reglamento de Copropiedad..... pero esto NUNCA se realizó. No hay registro de ninguna modificación del reglamento más allá del acta que me entregaron fotocopiada. Sin embargo, para no perjudicar a mi vecina de abajo, hice arreglar el caño pero ahora se me informa que también me tengo que encargar de pagar los gastos que impliquen el arreglo y la pintura de su techo ya que tuvo algunas goteras. Realmente no se qué hacer. Este es el lugar donde vivo y no me gustaría estar en conflicto con nadie, pero ya se me dificulta seguir pagando gastos, y más aún si no me corresponden. ¿Me podrán orientar sobre qué pasos seguir? Muchisimas gracias!!! Paula. (17/1/2009) Estimada Paula: Desde un punto de vista estrictamente jurídico, el texto del Reglamento original es el que sigue vigente. Por ende, la modificación ensayada en esa asamblea no pasa de ser un viejo proyecto que no llegó a ser plasmado como corresponde, es decir, en una escritura pública cuyo testimonio debió ser posteriormente inscripto en el Registro de la Propiedad. Así las cosas, los costos de las reparaciones por Ud. efectuadas pueden ser reclamadas al consorcio, asistiéndole igual derecho a la vecina del piso inferior. Pero a los fines de la convivencia futura, no hay que olvidar que desde hace más de treinta años el consorcio viene aplicando de hecho (no de derecho) una regla distinta, consistente en que cada unidad atienda sus gastos. Esto, si bien no altera la improcedencia del desconocimiento de sus derechos como consorcista ni ha derogado la norma respectiva del Reglamento de Copropiedad, puede ser que signifique (erróneamente) para el resto del consorcio una regla válida. Por todo lo expuesto, le sugiero que promueva la reunión de una asamblea extraordinaria a fin de exponer la situación y proponer que: a) en este caso se aplique como corresponde el Reglamento, afrontando el consorcio los gastos en que Ud. incurrió y los de su vecina; y b) que se lleve a escritura pública el acta de la asamblea que aprobó la reforma del Reglamento, ratificándola en ese mismo acto para que con la posterior inscripción registral tenga valor legal. Sería conveniente que, con carácter previa a la asamblea, se consultase a un escribano para que coordine el procedimiento referido a la escritura y presente un presupuesto de los honorarios y gastos que la misma insume. Si no se reconoce su derecho a ser reembolsada, deberá Ud. contratar los servicios profesionales de un abogado para intimar y eventualmente, demandar al consorcio. Con lo respondido le envío un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y docente de Instituto de Capacitación Inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar o al teléfono (15)4169-4574. |
|||||||||||
|
|
|||||||||||
ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente. - Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos - |
|
|
||||||||||
Rincón Solidario Alquilar cocheras a personas externas Estimados, vivo y soy propietario de un departamento con chochera fija, pago ABL por ambos y la cochera está declarada en la escritura. El edificio consta de 3 subsuelos de cocheras pero a los pocos días de mudarme me entero que se están alquilando cocheras a personas externas al edificio. ¿Esto está permitido por la leyes nacionales y/o municipales? Transcribo texto reglamento de copropiedad: "las unidades complementarias detalladas en esta planilla no pueden ser objeto de dominio exclusivo sino por titulares de alguna de las unidades funcionales del edificio....." para mí no es muy clara la redacción pero parece quedar claro que no se puede alquilar cocheras a personas externas al edificio, ¿no? Esta es mi duda. Muchas gracias por este espacio. Germán. (9/1/2009) Estimado Germán: El reglamento es muy claro cuando expresa que para ser titular de dominio de las cocheras que son unidades complementarias se debe ser titular de una unidad funcional. Pero el reglamento no hace mención acerca de si los titulares de dichas unidades complementarias no pueden alquilarlas a personas ajenas al edificio. Salvo que el reglamento lo indique o que un acta de asamblea con la aprobación de la mayoría necesaria haya tomado esa determinación, las mismas pueden ser alquiladas a personas ajenas al edificio. Ante cualquier duda estamos a tu disposicición. León
R. Estrugo --- El Adm. León R. Estrugo es el Director Nacional de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono 4469-0782 en Capital Federal. |
||||||||||
|
|
||||||||||
Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 10 de febrero a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo. |
||||||||||
|
|
||||||||||
Rincón Solidario Ante todo, feliz año para todos y los mejores deseos para el 2009. Les escribo porque en el edificio que estoy administrando tengo un problema de convivencia ya que al propietario del 1º piso "A" que tiene patio interno, le llueve constantemente basura por las ventanas de los departamentos de arriba. Quería saber cómo se puede hacer para frenar esto y qué se puede hacer para evitar que en el futuro el propietario nos inicie una demanda porque le tiraron algo que lastimó a sus hijos. Ya probamos con notas pero no tuvimos resultados positivos. Saludos y desde ya muchas gracias. Elisa. (5/1/2009) Elisa: Este problema que Ud. plantea, es "moneda corriente" desde que la propiedad existe y no es una cuestión jurídica sino de educación. Desde el járdín de infantes se enseña, entre otras cosas, que no hay que tirar basura en ningún otro lugar que no sean los cestos o recipientes para ello, con mucha más razón no se debe tirarla a los vecinos. Pero en fin, este es un problema que da para discutirlo en otro ámbito. Si Ud. va por la calle o ruta nacional y un grupo de energúmenos le prohibe el paso por un espacio "público" legitimado desde el mismo Estado, qué puede esperar de un vecino incapaz de convivir en armonía. Yendo puntualmente a su pregunta, le digo que -en principio- no hay manera de evitar que el copropietario afectado no inicie juicio contra el consorcio y/o contra el o los propietarios infractores. La conducta de éstos está tipificada en el art. 6 de la Ley 13.512 pero así como el consorcio puede ser demandado, corresponde decir que también puede ser demandante, y si realmente sabe quién o quiénes son los que arrojan basura y teniendo la previsión de munirse de prueba de dichas violaciones legales, puede iniciar juicio contra los infractores. El problema más grave en estos casos es "probar" esas conductas ilegales. Muchas veces la basura u objetos se arrojan en horarios nocturnos, donde prácticamente no hay nadie que pueda ver. Lo que sugiero es hablar con la persona afectada, preguntarle si tiene pruebas o manera de acreditar esas infracciones y en su caso, compromenterse a vigilar y tratar de obtener prueba (testimonial, fotografías, actas notariales, etc.) y luego iniciar el propio consorcio el juicio por violación a la Ley 13.512 ya que esas actitudes violatorias afectan también al consorcio, pues los patios de aire luz a pesar de ser de uso exclusivo son de propiedad común, al igual que el espacio aéreo que está por encima de ese patio. Le saluda atte. Alberto
Anibal Gabás --- El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com. |
||||||||||
|
|
||||||||||
|
|
|
|
Rincón Solidario Blanquear el trabajo que nos presta Estimados colaboradores del boletín: En esta ocasión les escribo para hacer una consulta acerca de una señora que presta servicios de limpieza en nuestro edificio tres días a la semana, tres horas por vez. Desde hace dos años, nuestra intención es blanquear el trabajo que nos presta, sobre todo por la posibilidad de que ocurra algún accidente. Algunos consorcistas plantearon la posibilidad de abonarle el Monotributo y el seguro obligatorio, y que nos extienda un recibo por sus servicios. Esto me crea dudas por la posibilidad de tener problemas luego por trabajo encubierto. Quisiera que nos asesoraran sobre esta posibilidad del monotributo y cuáles son los riesgos reales. Gracias como siempre, Verónica (21/1/2009) Estimada Verónica: En respuesta a su consulta en relación al personal jornalizado debo aclararle que dicha categoría se encuentra específicamente determinada en el art. 7 inc.p) del convenio colectivo de la actividad CCT 378/04. En razón de ello es que goza de los mismos derechos y obligaciones que los empleados de las demás categorías. La circunstancia de laborar menos horas no le quita a la relación el carácter de relación de dependencia y por ende no exime al consorcio de extenderle los correspondientes recibos de sueldo y hacer los aportes que correspondan tanto a la seguridad social como a la entidad sindical que los nuclea. Es así entonces que anotarla como monotributista y hacerle otorgar recibos es dar a esta trabajadora en relación de dependencia el carácter de "autónoma" lo que no es sólo configura fraude laboral el que puede ser fácilmente comprobable, hay únanime jurisprudencia al respecto, sino que esa tesitura pone en peligro a los consorcios de enfrentar costosos juicios por despido indirecto. Deseo haber respondido a su inquietud. Un saludo cordial. María
Cristina Carrera --- La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921. |
|
|
|
|
|
En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al
mes
de Enero/2009, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal |
|
|
|
Rincón Solidario Camiones con acoplado han golpeado contra el balcón Estimado Claudio: Me dirijo a usted para que transmita mi consulta a la Dra Sevitz, quien seguramente tendrá conocimiento de jurisprudencia para el tema que está ocurriendo en un consorcio que administro en la calle Humberto 1º Nº [...] de la CABA, o bien a quien Ud. crea conveniente. Por la parte oeste, el edificio linda con un expreso llamado [...] En repetidas ocasiones camiones con acoplado de gran porte han golpeado contra el costado del balcón del primer piso. Hice los reclamos pertinentes ante la empresa y si bien han arreglado las roturas, el problema sigue subsistiendo. Hace más o menos un mes y medio, otro camión golpeó contra el frente del edificio, provocando rajaduras que llegan hasta el segundo piso y desprendimiento de parte del revestimiento que cubre el frente. Ante mis reclamos y cartas documentos, ahora están comenzando a ampliar la entrada del expreso que era realmente muy pequeña. A pesar de que harán el arreglo de la parte afectada del edificio, mi duda es: ¿sólo les corresponde reponer el paño del revestimiento afectado? porque si es así, el frente quedará con un parche por más prolijo que sea el trabajo. El edificio tiene 40 años, y es imposible pretender encontrar el mismo revestimiento y aunque se coloque otro similar, el color y material serán completamente diferentes. ¿Qué debo hacer? ¿reclamar que me hagan un frente nuevo? Eso tendría implicancias tal vez mayores, ya que se trataría del cambio de una parte comun del edificio, de suma importancia ya que cambia el aspecto del frente. Aclaro que cuando ocurrió el primer golpe al balcón, acudí al edificio del Gobierno de la Ciudad en Carlos Pellegrini al 600 y en la oficina correspondiente radiqué la denuncia. La repuesta fue decididamente deprimente: "se trata de un problema entre vecinos". De esta manera, el Gobierno de la Ciudad se lavó las manos. Desde ya agradezco su atención y espero ansiosa su respuesta. Gloria (21/1/2009) Estimada Gloria: Lo relatado por ud. se encuadra en un típico caso de daños y perjuicios normado por el art. 1113 del Código Civil: "Artículo 1113. La obligación del que ha causado un daño se extiende a los daños que causaren los que están bajo su dependencia, o por las cosas de que se sirve, o que tiene a su cuidado. (Párrafo agregado por Ley 17.711) En los supuestos de daños causados con las cosas, el dueño o guardián, para eximirse de responsabilidad, deberá demostrar que de su parte no hubo culpa; pero si el daño hubiere sido causado por el riesgo o vicio de la cosa, sólo se eximirá total o parcialmente de responsabilidad acreditando la culpa de la víctima o de un tercero por quien no debe responder. Si la cosa hubiese sido usada contra la voluntad expresa o presunta del dueño o guardián, no será responsable". En atención a ello las responsabilidades que se derivan de la interpretación y aplicación de dicho artículo la reparación del daño ocasionado debe ser integral.- "A tenor de lo dicho, no se trata -pues- de atribuir culpa, sino que el dueño o guardián de la cosa que causa un daño a otro, es responsable del daño causado, salvo que acredite "la culpa de la víctima o de un tercero por quien no deba responder" (art.º1113, segunda parte "in fine", Cód. Civil), o el "casus" genérico de los arts. 513 y 514 del Código Civil". Entendiéndose como tal que la reparación debe tender a colocar las cosas en el estado que se encontraba antes del evento dañoso.- "Tanto la jurisprudencia y la doctrina en materia de responsabilidad civil son coincidentes y unánimes al respecto, Cuando se provoca un daño a otro, el afectado tiene derecho a que el resarcimiento del mismo coloque su patrimonio en las mismas condiciones en que se hubiera encontrado de no haberse producido el hecho"(Consorcios -Bartolome Orfila, pág 390 ed. Errepar.- Ud. refiere que harán una reparación por lo que deduzco que existió una negociación previa entre ambas partes y que han convenido su realización, desconozco los términos del acuerdo, pero contesto sus dudas sobre qué les corresponde reparar. Le informo que tanto la jurisprudencia como la doctrina entienden que dicha reparación debe ser tal que deje la cosa en el mismo estado que se encontraba y no mejor.- La responsabilidad que tiene el que produjo el daño tiene su límite en la reposición de dicho patrimonio al estado en el que se hallaba antes del daño pero no más.- (Consorcios -Bartolome Orfila, pág 390 ed. Errepar.-). Como ud. informa es un edificio de 40 años, que salvo que antes del acontecimiento hubiera estado reparado y pintado, es decir, que se hubiera hallado en condiciones de impecabilidad, el que daña solo tiene obligación de abonar lo que se hubiera deteriorado. En estos casos, lo que se aconseja que se presupueste el trabajo para la reparación total del frente y que el que dañó abone la parte proporcional, todo ello en la esfera de una negocación extrajudicial, ya que en un juicio el perito informa la antiguedad y el estado en que se encontraba la cosa dañada. El juez meritúa dicha circunstancia y sentencia sólo la proporción de lo que costaría a nuevo la reparación.- En
lo que respecta al tema del cambio del frente, no considero que se
produzca, es solamente reparar lo dañado. Atte. Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
|
|
|
|
Dra Liliana M. Corzo y Dra. Diana C. Sevitz Co-conductoras del programa radial CONSORCIOS HOY En su 6ta. temporada en el aire se complacen en informar a sus oyentes que además de poder escuchar el programa los días miércoles de 18 a 19 hs en vivo, el programa se repetirá por la misma emisora los días domingos de 19 a 20 hs.- FM Urbana 88,3 www.fmurbana.com.ar |
de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
|
|
|
Rincón Solidario Para adjudicarme la administración de un consorcio me exigen la presentación de garantías propietarias, informes números 1 y 3 actualizados del Registro de la Propiedad Inmueble. Quiero saber si es obligatoria la presentación de dicha documentación. Gracias. Francisca. (5/1/2009) Estimada Francisca: Esos informes no son obligatorios de presentar para postularse a la administración de un consorcio, no hay ley que así lo disponga como así tampoco existe la profesionalización de la actividad de la administración de consorcios. Es por esto último que muchos edificios se encuentran representados legalmente por personas sin capacitación previa ya que en el ambito de la Capital Federal los únicos requisitos son que estemos inscriptos en el Registro Público de Administradores y que paguemos nuestros impuestos. No es obligatorio la realización de una carrera terciaria ni universitaria ni siquiera la realización de cursos previos ni de capacitación constante. Seguramente en el consorcio donde se está postulando tuvieron una mala experiencia con una anterior administración y con estos elementos que le piden estarían haciendo una pre-selección cubriéndose un poco más ante posibles reclamos futuros, además de solicitarle probablemente alguna referencia comercial comprobables. Por lo tanto, toda información o documentación que solicite el consorcio es, por ahora, simplemente para resguardarse de posibles fraudes o mala praxis de la administración y está en usted, si le interesa el consorcio, cumplir con dichos requisitos. Espero haberle respondido a su consulta y lo saludo atte. Sebastián
Hutler Wolkowicz --- El Contador Hutler Sebastián Wolkowicz es Auditor y Administrador de Consorcios con amplia experiencia en el tema y cualquier consulta que se desee se le puede hacer escribiéndole al e-mail administracion@estudioshw.com.ar |
|
|
|
Rincón Solidario Locales comerciales dentro del consorcio Nuestro edificio está conformado por 41 unidades dentro de las cuales existen 2 locales comerciales. Dado los últimos incrementos de expensas que están realizando para cubrir los gastos mensuales y cuotas extraordinarias que se generan, los titulares de esos locales se quejan que ellos están pagando dentro de las expensas servicios que no usufructan (Ej: ascensores, etc...) y que deberían abonar un valor diferencial al resultante del porcentual según el reglamento de coopropiedad y el plano de subdivisión del edificio como se hace habitualmente. Nuestra consulta es saber si existe algún instrumento, antecedente, jurisprudencia, etc que posibilite atender dicha presentación. Agradecemos su respuesta y felicitamos por el interesante servicio que prestan a todos los consorcistas. Saludos. Roberto. (16/1/2009) Estimado Roberto, Interpreto, según lo que indicara en su pregunta, que los locales de su edificio pagan las expensas conforme al porcentual asignado a cada uno en el Reglamento, sin eximiciones de ninguna índole y esa circunstancia es considerada abusiva por parte de los propietarios de dichos locales. En principio, debo decirle que, aunque dicha situación pudiera resultar injusta, sólo tiene dos caminos para ser modificada: la unanimidad de votos del total del edificio tiene que aceptarla o en su caso una sentencia judicial debe ordenarlo. Existe jurisprudencia que determina que los servicios no gozados no deben cobrarse a los locales, pero no es unánime, ya que también existen fallos judiciales que indican que quien compra un local debe atenerse al texto reglamentario. Es por ello que, a falta de solución asamblearia del problema, los propietarios de los locales deberán acudir por la vía judicial. Cordialmente, Dra.
Victoria Loisi --- La Dra. Victoria Loisi es abogada, miembro de la comisión directiva de la Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal (www.ligadelconsorcista.org) y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@ligadelconsorcista.org, llamarla a los teléfonos 4811-9836 / 4816-5111 o mandarle una carta a Montevideo 764 11º piso "C". |
|
|
|
|
|
Correo de Lectores Buenos días, quería saber cómo tengo que hacer para realizar una consulta por un tema de prehorizontalidad. Muchas gracias Adm V. (22/01/2009) Estimado V. la consulta la podés realizar por el mismo medio que enviaste este mail. Nosotros se la acercaremos al profesional que corresponda y encontrarás la respuesta en los próximos boletines. Un saludo cordial. CGdeR |
|
|
|
|
|
Correo de Lectores El encargado se va, el hijo se queda... ¡¡¡Hola qué
tal!!! Enrique. (20/01/2008) Hola Enrique, con respecto a la primer consulta si el hijo no se va con el padre de vacaciones no podés prohibirle que se quede en la portería. Por su puesto que seguirá teniendo que cumplir con lo que dice el CCT con respecto al uso de la portería, a las visitas, quiénes deben poder estar allí y quiénes no, el mantenimiento de la misma, etc. Con respecto a la suma no remunerativa todavía no se publicó en el Boletín Oficial y para entrar en detalles te invito a que leas la nota de tapa del Boletín Nº368 y la nota llamada "Sumas no remunerativas para Diciembre de 2008 y Enero de 2009". Un saludo grande. MFL |
|
|
|
|
|
Correo de Lectores Hola. En nuestro edificio el Consejo decidió retirar las horas extras que hace el encargado por el trabajo de los sábados a la tarde. El motivo es ahorro pero también es que muchas veces se lo ha buscado -tanto proveedores como propietarios- en su horario y no estaba en el edificio.¿Se pueden dar de baja las horas extras sin problema, o el afectado puede hacer algún tipo de reclamo o juicio?. Me gustaría recibir información sobre esto. Muchas gracias. María. (16/01/2009) Estimada María I, esta consulta es muy recurrente y, además, es todo un tema. Muchos dirán que se puede y otros tantos dirán que no. Yo no soy abogada y cada caso merece un estudio para determinar de qué lado se está más cerca: si del derecho adquirido o de poder quitárselas. No es lo mismo que desde el principio de una relación laboral, el trabajador comience cobrando horas extras y en ningún lado esté especificado el para qué se utilizan y cuándo terminarán, a que en el Libro de Órdenes conste que a partir de determinado momento el trabajador cumplirá determinada cantidad de horas extras para realizar determinadas tareas y que finalizarán aproximadamente en tal fecha o se revisará su duración en la asamblea de fecha tal. No es lo mismo que en todos los recibos de haberes de un trabajador aparezca el ítem "Horas Extras" e invariablemente aparezca siempre el mismo importe a que sea un valor que va cambiando tanto en cantidad de horas como en su valor. Desde el punto de vista del trabajador pueden pasar dos cosas: que lo acepte o que no. En el primer caso se puede llegar a un arreglo en el SECLO (Servicio de Conciliación Laboral Obligatoria) organismo que depende del Ministerio de Trabajo y puedan cambiar las condiciones de trabajo siempre que el trabajador y el empleador estén de acuerdo. En el segundo ya será mucho más complicado y un profesional tendrá que tomar cartas en el asunto. Antes cualquier decisión con respecto a las horas extras sería mejor que consultes con un abogado laboralista pues son varios los puntos a tener en cuenta cuando se quieren quitar y uno solo puede hacer la diferencia entre poder hacerlo o no. Para evitar posibles dolores de cabeza, una consulta te dará tranquilidad a vos, al consorcio y al trabajador. Un saludo grande. MFL |
|
|
|
|
||
|
|
|
Número de Edición: 369 (1º edición) Fecha de publicación: 28 de enero de 2009 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde y Paula Daiana Marrón Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Los suscriptos de Pequeñas Noticias estan protegidos por la Ley 25.326 (Registro Nacional de Bases de Datos) |
Si quiere suscribir, en forma gratuita a un amigo al Boletín de Pequeñas Noticias tiene que mandarnos un e-mail a: suscripcion@PequenasNoticias.com.ar con la palabra SUSCRIPCIÓN GRATUITA en el asunto del mensaje y en el texto: la razón social de la empresa (si existiera), su nombre, su dirección, su teléfono, la forma en que nos conoció y, por supuesto, su e-mail. En caso de querer cancelar la suscripción envíenos un e-mail desde el e-mail de su suscripción con las palabras CANCELAR SUSCRIPCIÓN en el asunto del mensaje. Las notas firmadas representan las opiniones de los autores y no necesariamente las del editor. Registro de Propiedad Intelectual en trámite. 9041 es marca registrada y Pewen es marca en trámite de registración (Actas Nº: 2198663 y 2198664) de Claudio García de Rivas, todas las demás marcas registradas que pudieran ser nombradas en el presente boletín, son propiedad de sus respectivos dueños y/o representantes legales.
|
|
|
Las notas firmadas reflejan las opiniones de sus autores y no necesariamente las de Pequeñas Noticias - La presencia tanto de las publicidades como de las gacetillas de prensa no implican juicio de valor sobre los productos y/o servicios que puedan ofrecer - Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización fehaciente de Pequeñas Noticias |
||
|
|
||
Adm. Jorge
Ferrera
Subrayó que no tiene representatividad y que por la parte patronal
deberían negociar los mismos consorcistas.
Leg. Sergio
Abrevaya
Elecciones
CAPHyAI 2008
Mar del Plata
CABA
Gran
Sorteo 
CAPHyAI
Resolución
2159/AFIP
Energía
eléctrica
AGIP
Código Civil
Gran
Sorteo
CAPHyAI
Un
fallo saludable
por el Dr. Jorge Maldonado
Contesta
el
Dr.
Jorge Resqui Pizarro
Contesta
el Dr.
Jorge Maldonado
Contesta
el Adm.
León Estrugo
Contesta
el
Dr.
Alberto Anibal Gabás
Contesta
la
Dra.
María Cristina Carrera
Contesta
la Dra.
Diana Sevitz
Contesta
el Cr.
Sebastián H. Wolkowicz
Contesta
la Dra.
Victoria Loisi
Socio
fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)