El SUTERH va por un 25% de aumento

[BPN-11/03/09] Esta semana comenzarán las negociaciones para discutir un nuevo Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) y el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH) adelantó que pedirá un 25 por ciento de aumento para los encargados de edificios.

El secretario general del SUTERH, Víctor Santa María, destacó que esa cifra surge de "los 380 pesos no remunerativos otorgados [en enero y febrero] como reajuste a cuenta para la categoría más baja". Según explicó, ese aumento pasaría progresivamente a ser remunerativo hasta completar el 100% en octubre.

Si bien los consorcistas ya comenzaron a manifestar su rechazo a posibles incrementos en las expensas, desde el SUTERH contraatacaron alegando que "el encarecimiento de las expensas no es más que una consecuencia directa de los aumentos de tarifas aplicados por las proveedoras de servicios como luz y gas".

"Mientras haya un aumento continuo a nivel servicios, de mano de obra en cerrajería, seguridad o mantenimiento en los edificios, la suba de las expensas continuará. En nuestro caso, pedimos un incremento porque creemos que inyectar dinero en los sectores es la única forma de salir de la crisis", aseguró Santa María a un medio nacional.

Al mismo tiempo, consideró que "es un error pensar en congelar salarios como plantean algunos empresarios. A diferencia del empresariado mediocre que en diversas oportunidades ha caracterizado a este país, nosotros siempre apostamos y construímos alternativas como sindicato. Ahora pensamos en la forma de ayudar a sortear lo más duro de la crisis".

Por otra parte, advirtió que la paritaria del sector vence en aproximadamente 15 días y que el gremio "se mantendrá en el pedido de aumento del 25% más allá de que la mayoría de los sectores de la economía se pronuncian por el enfriamiento de los sueldos... actuamos bajo una dinámica propia y no entraremos en la especulación de quienes piensan y evalúan los ajustes según como funciona el resto de los actores del país".

La Federación Argentina de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (FATERyH) deberá reunirse con la cuestionada parte patronal integrada por la Unión Administradora de Inmuebles (UADI), la Asociación Inmobiliaria de Edificios Renta y Horizontal (AIERH) y la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI).

"En nuestra profesión hay una chatura intelectual tremenda"

[BPN-11/03/09] "En nuestra profesión hay una chatura intelectual tremenda. Esto políticamente no es corrector decirlo pero hay una chatura impresionante, un desconocimiento de los motivos de por qué se ejerce la administración y una falta de orgullo de ser administrador" reflexionó el presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), Jorge Hernández.

En una entrevista concedida al programa de radio "Hablemos de Consorcios" ^[1] de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), advirtió que sólo algunos administradores han logrado transformar esa situación a partir de su esfuerzo personal.

A poco de que se inicien las negociaciones para acordar un nuevo Convenio Colectivo de Trabajo (CCT), Hernández aseguró que algunas instituciones creen que por estar en las paritarias tienen vida propia: "eso es lo que las va a enterrar porque no tienen otro proyecto que no sea ese. [A diferencia de ellos] nosotros en FRA estamos elaborando proyectos científicos de análisis de estudios y estamos desafiando a los saberes".

Según él, detrás de cada entidad de administradores hay proyectos políticos: "sin ninguna duda, los administradores tenemos un proyecto político institucional no partidario".

En relación al Grupo de los 5 –integrado por la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH, la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI), la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y FRA- subrayó que son multipartidarios: "creo que las 5 entidades lo son. No pongo las manos en el fuego por nadie pero no olfateo que haya alguna tendencia política".

En cuanto al AIERH, Hernández aclaró: "es una entidad dependiente políticamente del sindicato, eso no lo desconoce nadie. Lo hablamos en una de las primeras reuniones y acordamos que todo lo que hace el Grupo de los 5 es en función de la actuación del administrador, las instituciones vienen después y los hombres más abajo".

Por otra parte, para el presidente de FRA uno de los objetivos principales de las entidades es que se cree un Colegio de Administradores de Consorcios. "Vamos a formar un colegio que va a ser una corporación y representará el interés común de los propietarios", sostuvo.

Según Hernández, la mayoría de los administradores está fuera del sistema: "después del kiosco o el taxi, administrar su propio edificio fue la salida laboral de mucha gente. Son muchos más los que están afuera que los que están adentro".

Ante la pregunta de "Hablemos de Consorcios", aclaró que estar fuera del sistema significa ser un administrador que ejerce la profesión en forma completamente irregular.

En este sentido, consideró que la representatividad de los administradores es muy baja: "tenemos que pelear unificados. Las 5 instituciones debemos lograr consensuar criterios  y crear un colegio público. Este colegio va a generar corrientes ideológicas, que las hay, porque nadie puede desconocer que la cámara tiene una corriente ideológica muy definida al igual que la UADI".

Con respecto a la baja participación de los administradores en sus propias entidades, Hernández señaló que a veces lo más importante no es la cantidad de gente que se convoca: "prefiero que haya 5 personas que piensen, razonen, propongan cosas, tomen decisiones y lideren un proceso de cambio. Nosotros no podemos hacer populismo, no importa la cantidad sino la calidad de las personas".

En este sentido, aclaró que es mejor hacer una reunión en la que haya 10 personas, se resuelvan cosas y luego se enteren  4 millones de personas en lugar de que "vayan 300 personas a un encuentro y que lo único que hagan es escuchar a alguien que se luce al hablar".

"Hay gente que está despidiendo al encargado"

[BPN-11/03/09] El Dr. Eduardo Awad advirtió que algunos consorcios comenzaron a despedir a sus encargados y a contratar empresas de limpieza para poder disminuir los gastos de expensas. "Yo soy testigo de gente que está despidiendo al encargado y toma empresas de limpieza. Le sale más barato y tienen el mismo servicio, a veces mejor", reflexionó.

En una entrevista concedida al programa de radio "Hablemos de Consorcios" de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), destacó que esto es parte de la cruda realidad que viven los consorcios y que el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH) debería analizar si le conviene "parar de tirar un poquito de la cuerda antes de que se rompa".

"Bienvenido sea para los encargados que su sindicato los defienda como los defiende y consiga lo que consigue. El problema no está en el sindicato, el problema está en [la decisión de] aquellos que tienen la posibilidad de emparejar y nivelar para arriba: si le aumentan al SUTERH que le aumenten a los demás en la misma proporción", subrayó Awad.

Explicó que el encargado de edificio que menos gana recibe un sueldo de entre 1500 y 1600 pesos pero a eso hay que agregarle "algún plus, como por ejemplo, de antigüedad, jardinería, sacar residuos y horas extraordinarias. De bolsillo cualquier encargado no se está llevando menos de 3 mil pesos. Sumado a que tiene vivienda, no paga alquiler, luz, gas, teléfono, impuestos, tiene cable, etc... el sueldo se nos va a unos 4.500 pesos".

En este sentido, se preguntó cuánta gente que paga expensas gana esa cifra: "en Capital Federal, solamente un 20 por ciento. Esto hace que el aumento a los encargados lastime el bolsillo de la gente que lo tiene que pagar".

Ante la progresiva exposición mediática de la problemática de los consorcios en los medios nacionales y especializados, el Dr. Awad reflexionó:  "los Gobiernos sopesan la importancia de cada sector por la cantidad de gente que juntan en una plaza o convocatoria. Si ven mil personas dicen este tipo vale tanto y de acuerdo a eso vale su opinión".

Consideró que es fundamental que los consorcistas participen de los Convenios Colectivos de Trabajo (CCT): "Yo no creo que sea la panacea pero por lo menos van a tener el derecho de decidir cuánto le quieren pagar a sus empleados y no que lo decida un tercero. En ningún otro gremio el que negocia el sueldo de los trabajadores es otra persona que no sea el dueño de la fábrica, de la explotación o de la oficina".

Reflexionó que en este caso deciden terceros que nada tienen que ver con los dueños, "es más, ni siquiera consultan a los que están supuestamente representando en la mesa paritaria. No los consultan porque jamás llevan el mandato de ningún consorcio".

El jueves 26 de febrero comenzó a funcionar formalmente el Instituto de la Propiedad Horizontal dependiente del Colegio Público de Abogados y del cual el Dr. Awad es director. "Ayer [26/02/09], más de 30 profesionales se acercaron a la primera reunión y se van a acercar muchísimos más. Trataremos de profundizar en cuestiones académicas y que tengan que ver con la transmisión de los conocimientos", destacó.

Consideró que en el instituto todos van a aprender: "yo les podré enseñar algo a los demás y los demás me enseñarán algo a mí. Entre todos trataremos de buscar soluciones a problemas que van a beneficiar a muchos miles de personas que ni saben que el instituto está funcionando en el colegio de abogados. En definitiva, trabajar para la comunidad es la filosofía que tiene la actual conducción del colegio".

"De los tres millones de personas que viven en la Ciudad, dos millones 600 mil tienen problemas. Esto es un número muy alto. Tiene que haber un lugar en donde se charle de este tema, un lugar en donde se busquen soluciones a los problemas de estas personas", explicó.

"Lo más probable es que salgamos a la calle"

[BPN-11/03/09] El presidente de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), Dr. Marcos Bergenfeld, informó que el 20 de marzo van a tener una respuesta de la Organización Internacional del Trabajo (OIT) después de haber denunciado el incumplimiento de los tratados internacionales y que los propietarios sean marginados –según sus palabras- brutalmente de las paritarias ilegales del sector.

En diálogo con Pequeñas Noticias, Bergenfeld adelantó: "lo más probable es que salgamos a la calle... estamos recibiendo adhesiones. Ya hemos recibido apoyo de dos uniones de jubilados y de la asociación de inquilinos".

En principio, la idea de la FAC era realizar una jornada de protesta nacional –prevista para el 5 de marzo a las 17 horas- contra las paritarias. Sin embargo, el 25 de febrero, decidieron suspendarla hasta tanto no tengan una decisión formal de la OIT. "Resolvimos que vamos a esperar a tener el resultado en la mano, por eso se postergó la jornada para el 20 de marzo", destacó el Dr. Bergenfeld.

Ese día, el Comité de Queja tratará el caso argentino en Ginebra, por lo cual la FAC ha decidido realizar una jornada pública de apoyo, "cumpliendo con el clamor de todos los consorcistas abrumados por la situación en la que vivimos y ante la imposibilidad de pagar esas expensas confiscatorias que llevan  inexorablemente al remate de nuestras viviendas".

El presidente de la FAC sostuvo que por el momento no puede especular sobre el resultado de la OIT: "ellos mismos me estaban diciendo que tengamos paciencia. Hemos movido dos organismos internacionales de gran magnitud (la OIT y la OEA). Esperamos una respuesta pero no puedo adelantar el resultado debido a que no está a mi alcance".

En cuanto a sus expectativas, señaló que es positivo el hecho de que el Comité de Queja haya aceptado su reclamo y haya pedido ampliaciones: "además, ellos remitieron documentación al Ministerio de Trabajo argentino y éste contestó parcialmente".

A través de un comunicado, la FAC subrayó que el secretario general del SUTERH, Víctor Santa María, "sin preocupación por el destino de los hogares de  millones de ciudadanos,  ha anunciado que pedirá un 25 por ciento de aumento para los encargados de edificios".

"En el mundo entero se están tomando medidas  para evitar el desempleo ante la debacle económica que se ha generado, mientras nosotros los propietarios- consorcistas asistimos atónitos a medidas como la reciente de tener que pagar un no remunerativo por dedicación y permanencia", subrayó la FAC.

Soluciones problemáticas

[BPN-11/03/09] La Dra. Cristina Carrera, especialista en derecho laboral, analizó algunas de las medidas que están tomando los consorcios para disminuir gastos de expensas y advirtió que a veces "buscan salidas que lamentablemente son fraudulentas".

"La conducción del SUTERH está cometiendo un error queriendo proteger en demasía al trabajador. Con esta actitud está haciendo que aparezcan figuras como las del monotributista, que haya porterías que se alquilen o que se contraten empresas de limpieza. Está reduciendo cada vez más la posibilidad de que estos trabajadores tengan lugares para ir a trabajar", reflexionó en el programa de radio "Hablemos de consorcios" de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH).

En principio, Carrera aclaró que hay una contradicción al querer tener a un monotributista como empleado: "el monotributista es autónomo, el empleado tiene relación de dependencia". Explicó que lo que caracteriza la relación de dependencia es: recibir órdenes, cumplir horarios y tener un salario fijo que puede ser semanal, mensual, quincenal o diario.

"Si yo anoto a un empleado como monotributista, el único empleador que tendrá será un consorcio y la secuencia de facturas va a ser la prueba elemental para demostrar el fraude a la ley. Eso está penado y no sólo el sindicato puede denunciarlo sino que también el propio trabajador puede considerarse despedido y exigir una indemnización", señaló. Y agregó que "la indemnización no va a ser la de un despedido sin causa sino que en estos casos hay multas a favor del trabajador que son sumamente onerosas".

En cuanto al alquiler de las porterías, advirtió que los consorcios podrían llegar a sufrir juicios debido a que eso está en contradicción con lo que dice el Convenio Colectivo de Trabajo (CCT) del sector. Hace unos días, el secretario del SUTERH, Víctor Santa María, advirtió a los consorcistas que está prohibido por ley vender o alquilar la vivienda que tienen destinada a los encargados y que si lo hicieran "perderían juicios millonarios".

"Si el consorcio tiene encargado permanente con vivienda y se plantea alquilar su vivienda se estaría transgrediendo una norma que tiene efectos jurídicos", explicó Carrera.

Al mismo tiempo, señaló que le gustaría preguntarle a Santa María para qué quiere un trabajador que gane mucho cuando hay otros que no pueden acceder al trabajo: "esto es lo que va a pasar y lo que está pasando. La gente empezó a apelar al monotributo, a alquilar la vivienda del encargado y a contratar empresas de limpieza".

Por otra parte, resaltó que los administradores deben comprender que en última instancia, "ellos son responsables por las actitudes o conductas incorrectas que puedan acarrearle al consorcio un juicio. El consorcio tiene el derecho a iniciar acciones contra el administrador si la conducta de éste no fue como dice la ley".

Advirtió que algunos consorcios chicos -de tres o cuatro pisos- optaron por hacer la limpieza ellos mismos y se turnan para organizarse.

"En ese caso no hay relación de dependencia. Es una alternativa que toman los consorcios más pequeños, esto no va a suceder en Puerto Madero", sostuvo Carrera.

Según ella, los aumentos salariales de los encargados no son debatidos en la medida en que los copropietarios no están realmente representados en los Convenios Colectivos de Trabajo: "eso hace que el gremio produzca aumentos en forma unilateral que ningún otro sindicato goza".

La Justicia rechazó el pedido de inconstitucionalidad de la inscripción de los idóneos.

[BPN-11/03/09] Bajo el expediente número 5520/07 "Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios – Mutual c/ GCBA s/ acción declarativa de inconstitucionalidad", el Tribunal Superior de Justicia resolvió: rechazar la acción declarativa de inconstitucionalidad planteada por la "Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios – Mutual", imponer las costas por el orden causado (artículo 25, Ley N° 402) y mandar que se registre, notifique y, oportunamente, se archive.

A fines del 2007, la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios promovió una demanda de inconstitucionalidad contra el artículo 55 de la Ley 2.340. Según ellos, esa ley es contraria a los principios constitucionales de igualdad, consagrados en los artículos 11 de la Constitución local y Nacional, por cuanto permite ejercer la profesión de corredores y/o martilleros a quienes no acrediten la totalidad de los requisitos exigidos por la ley federal, en este caso, a quienes no posean título habilitante.

Recordemos que la ley autorizaba la inscripción de quienes se dedicaron en forma habitual al corretaje inmobiliario "durante dos años antes" de su entrada en vigencia. Por única vez, podían solicitar su matriculación en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, pese a no reunir los requisitos previstos en la legislación nacional aplicable en la materia.

En los fundamentos, el juez Luis Francisco Lozano argumentó que la acción declarativa de inconstitucionalidad debe ser rechazada debido a que con ninguno de los planteos por los que ha sido declarada admisible logra demostrar la incompatibilidad de la norma impugnada con las que estima vulneradas. Señaló que los accionantes no demuestran que la norma en cuestión vulnere la Constitución Nacional —por invadir el ámbito del derecho común— ni la garantía constitucional de igualdad ante la ley.

Al mismo tiempo, explicó que desde otro punto de vista, la ley nacional 25.028 no excluyó inmediatamente después de su sanción la inscripción de los no profesionales sino que, al igual que la Ley 2.340, vino a admitir algún período de transición durante el cual podían acceder a ella quienes no tenían título universitario sino que cumplían con los artículos 88 del Código de Comercio y artículo 1 de la Ley nacional 20.266.

Según él, la actora no ha intentado acreditar que la oportunidad de incluir personas sin título universitario esté perimida por la aparición de las carreras universitarias que ella prevé ni es cuestión que, por su índole, pueda venir consentida por el GCBA demandado.

A su vez, aclaró que no se abre la puerta del registro "a quienes decidan iniciar la actividad sino a quienes acrediten venir llevándola a cabo con una antelación suficiente como para tener por inmerso en ella al individuo de que se trate".

En este sentido, resaltó que la norma resulta razonable toda vez que —mediante la regulación de la actividad— busca garantizar cierto nivel de profesionalismo en la actividad, sin afectar a quienes ya la ejercen ni a quienes consumen esos servicios.

"Para ello eligió, en esta primera etapa, distintos caminos: exigir el título habilitante, dos años acreditados de ejercicio de la actividad o certificado de inscripción en la matricula de corredor de la Inspección General de Justicia. Ello parece, a priori, una forma razonable de garantizar cierto nivel de aptitud de quienes realizan esta actividad. Además, la regulación tiende a que, con el paso del tiempo, la actividad sólo sea ejercida por quienes poseen el título habilitante", argumentó.

Las entidades de inmobiliarios deberán asumir nuevos roles

[BPN-11/03/09] El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Néstor Walenten, señaló que las entidades que agrupan Corredores Inmobiliarios no desaparecerán sino que seguirán teniendo una misión específica pese a la conformación del Colegio. "El Colegio de Corredores Inmobiliarios tendrá el control de la matrícula y el poder de fiscalización. Estas funciones no las tienen ni siquiera las cámaras, que a lo sumo a través del juzgamiento pueden sancionar a un socio. El colegio va a poder sancionar a sus colegiados y por sobre todas las cosas con esa fiscalización no va a permitir que nadie actúe al margen de la ley", reflexionó.

Cuando Pequeñas Noticias le preguntó qué papel jugarán estas entidades cuando se ponga formalmente en marcha el colegio, consideró: "lo que tienen que hacer las instituciones y las cámaras empresarias es seguir brindándole servicios a sus socios: servicios de información, capacitación, contactos políticos, en fin todo lo que sea en beneficio de la actividad inmobiliaria".

Subrayó que la capacitación de los profesionales quedará en manos de esas entidades. "Nosotros desde la Cámara Inmobiliaria Argentina estamos intensificando considerablemente todo lo que sea capacitación para nuestros asociados. Para eso contamos con nuestro Instituto de Capacitación Inmobiliaria (ICI), fundado en 1992, que no solamente dicta las carreras de martillero, corredor, tasador y administrador sino que también cuenta con un master en desarrollo inmobiliario".

Resaltó que la diferencia entre el colegio y las instituciones estará en los servicios que le pueda brindar a los socios.

Además, señaló que otro servicio que la CIA incorporó es el mutualismo: "todos nuestros asociados se van a ver beneficiados por este nuevo emprendimiento. Engloba servicios de salud, turísticos y de crédito".

Explicó que uno de los objetivos primarios de la entidad que preside es jerarquizar la profesión y capacitar al inmobiliario. Paralelamente otra finalidad es "fidelizar al asociado con la cámara, entendiendo que ser socio lo beneficia y por sobre toda las cosas, lo respalda . Todo esto para que el consumidor final sienta que es muy conveniente actuar con un socio de la CIA".

Plan escolar solidario 2009

[BPN 11/03/09] El Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH) puso en marcha el Plan Escolar Solidario -que se inició en 1985- entregando guardapolvos, zapatos, útiles escolares y libros para los hijos de sus afiliados.

"Educarnos es hacernos libres, responsables y solidarios", destacó el secretario general del SUTERH, Víctor Santa María. La entrega de los materiales se realizará en el edificio de la antigua sede del SUTERH ubicada en Riobamba 250 de lunes a viernes de 10 a 18 horas. Los afiliados deberán concurrir con sus hijos.

Los niños que cursen escolaridad primaria recibirán guardapolvos, zapatos, mochilas y útiles.

Aquellos estudiantes secundarios que utilicen guardapolvo deberán presentar un comprobante escolar del uso del mismo. Además, recibirán un set de útiles.

Los hijos de afiliados a SUTERH y OSPERYH que cursen el nivel secundario recibirán gratis 4 libros de texto cada uno de la Editorial Tinta Fresca.

Los requisitos para acceder a este beneficio son presentar: el último recibo de sueldo, el carnet gremial, el documento de identidad de los hijos, el certificado escolar del año en curso y el carnet de OSPERYH.

Cronograma de entrega de guardapolvos, mochilas, libros, útiles y zapatos. Afiliados por letra de apellido:

B- C: del 2 al 6 de marzo.

D-E- F-G-H: del 9 al 13 de marzo.

I-J-K-L-M-N-Ñ: del 16 al 20 de marzo.

O-P-Q-R-S-T: del 23 al 27 de marzo.

U-V-W-X-Y-Z: del 30 de marzo al 1º de abril.

Les faltaría mantenimiento a 84 mil ascensores

[BPN-11/03/09] Con el objetivo de controlar el estado de los ascensores, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires informó que está desarrollando un sistema digital a partir del cual se podrá detectar a quienes no cumplan con los mantenimientos obligatorios y estén en infracción. Esto se lograría mediante un cruce informático de datos y con la actuación interactiva de los vecinos.

Este sistema ofrecerá a los consorcistas la posibilidad de chequear si su edificio cumple con la normativa vigente y denunciarlo en caso de que no lo haga.

La medida llegó después de que Consejos Profesionales de Ingeniería Civil y de Ingeniería Industrial y la Agrupación de Profesionales Verificadores advirtieran que de los 120 mil ascensores que hay, el 70% supera los 20 años y le falta mantenimiento.

Hasta que se termine de informatizar el sistema, se continuará con el actual plan de verificación del estado documental y condiciones de funcionamiento de ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, guarda mecanizadas de vehículos y rampas móviles.

De acuerdo a las disposiciones vigentes, los consorcios tienen la obligación de que todos los medios de transporte vertical  deben ser controlados por operadores privados autorizados que deben tener el correspondiente permiso de conservación.

La obligación del Gobierno porteño es llevar un registro actualizado y verificar que los ascensores se encuentren incluídos en este régimen de conservación.

Para observar si el consorcio cumple con todas las normas vigentes, el inspector solicitará al encargado del edificio la siguiente documentación:

- Libro de inspección, donde figure la habilitación y el resultado  mensual de cada control.

- La póliza de seguro de responsabilidad civil.

- La tarjeta donde conste el nombre, domicilio y teléfono de la empresa responsable de la conservación y mantenimiento del ascensor; el nombre y la matrícula del profesional a cargo y la constancia de los controles mensuales.

Comienza a funcionar el Registro Único de Técnicos Instaladores de Sistemas de Vigilancia, Monitoreo y Alarma

[BPN 11/03/09] El 26 de febrero, a las 11 horas, comenzaron los cursos de capacitación que se dictan en la Universidad Tecnológica Nacional (UTN) destinados a todos los instaladores de alarmas y sistemas de vigilancia. Hacer el curso es uno de los requisitos para poder ejercer la actividad después de que se sancionara y entrara en vigencia la Ley 2854.

Esta ley de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires establece la creación de un Registro Único de Técnicos e Instaladores de Sistemas de Monitoreo que depende del Ministerio de Justicia y Seguridad porteño.

Publicada en el Boletín Oficial el 23 de septiembre, establece que las empresas que brinden servicios de sistemas de vigilancia, monitoreo y alarma electrónica, deben contar con técnicos inscriptos en el registro, siendo los únicos autorizados para la instalación de dichos servicios.

La iniciativa fue impulsada por la legisladora Silvia La Ruffa (Frente para la Victoria). En el proyecto de ley, argumentó que tuvo en cuenta que la vigilancia electrónica es un complemento de la seguridad privada y que cumple un papel importante de prevención. "Al instalar un sistema electrónico de seguridad privada deben ingresar al domicilio particular o comercial personas que en oportunidades no tienen credencial o identificación alguna, creando una sensación de desconfianza", resaltó.

Según informó el Gobierno porteño, la creación del registro "apunta a acreditar la idoneidad del técnico, permitir su identificación y de la empresa a la cual pertenece".

"En el curso van a conocer distintos aspectos que hacen no sólo a la seguridad propia de la actividad sino a otros aspectos que tienen que ver con el derecho, el correcto funcionamiento del sistema, el intercambio de experiencias en la instalación y la normativa sobre cableado e instalaciones, seguridad personal y contra incendio de las instalaciones", explicó el director general de Seguridad Privada del Gobierno de la Ciudad, Darío Urunaga.

Los requisitos para que los técnicos instaladores puedan inscribirse en el registro son: ser mayor de dieciocho años, ser ciudadano argentino o extranjero con dos años de residencia permanente en el país, certificado de reincidencia y poseer certificado de capacitación técnico habilitante correspondiente a la actividad otorgado por establecimiento público o privado (incorporado a la enseñanza oficial de acuerdo a los estándares reconocidos por los organismos técnicos pertinentes que la autoridad de aplicación determine).

Por otra parte, videos realizados en meses anteriores fueron reproducidos en 60 oportunidades.

Gestión Profesional

Sobre "lluvia de juicios millonarios" por el Dr. Jorge Maldonado

Señor director:

Una nota publicada en el Boletín de Pequeñas Noticias Nº 370 (del 6/2/09), titulada "En tiempos de sequía, lluvias de juicios", ha producido una apreciable conmoción no sólo entre sus lectores sino también en otros ámbitos.

Es que los dichos del sindicalista Santa María resultan cuando menos audaces. Se lanza livianamente a afirmar que "... está prohibido por ley (¿?) vender o alquilar la vivienda que tienen destinada los encargados y sus familias". No conforme con esta afirmación se permite profetizar: "... si lo hacen, perderán juicios millonarios (¿?)".

En ambos casos, los signos de interrogación me pertenecen y están puestos para resaltar lo singular de estas afirmaciones. ¿Cuál es la norma que contiene tal prohibición? Si existiera esta norma, ¿por qué los consorcios perderán esos juicios y, por añadidura, éstos serían "millonarios"?

No demos más vueltas. Aunque el sindicalista no lo dice, no puede sino referirse a los artículos 13 (2º párrafo) y 20 de la Ley 12.981 ("Estatuto de los encargados de casas de renta"). El primero reza: "... en los edificios de renta en que se haya construído vivienda para el personal..., no podrá alterarse el destino de la misma en perjuicio del trabajador..."; y el segundo dice: "... las disposiciones de esta ley son de órden público y será nula y sin valor toda convención de partes que altere, modifique o anule los derechos y obligaciones contenidos en la misma".

Pues estas normas no avalan, para nada, esas afirmaciones con las que se pretende amedrentar al mundo consorcial "corriéndolo con la vaina". Únicamente con una interpretación inaceptablemente excesiva, intencionada y antojadiza, se puede extraer de las mismas un derecho en expectativa por parte de potenciales trabajadores dependientes de un consorcio que así proceda, ni menos aún una suerte de policía de contralor de estas situaciones a cargo del sindicato. 

Siguiendo el razonamiento de este sindicalista, no sólo el sindicato podría demandar a los consorcios que, no contratando encargado con vivienda, pongan en alquiler el departamento "de portería" (como lo llama la Ley 13.512), sino que inclusive podrían hacerlo aquellos trabajadores que, no teniendo relación laboral con ningún consorcio, se consideren potencialmente perjudicados al no poder ser eventualmente contratados como personal "con vivienda", puesto que la misma estaría ocupada por un inquilino o un nuevo dueño. 

Con el mismo criterio también podría demandarse a aquellos consorcios que, mediante una modificación del Reglamento de Copropiedad y Administración, encaren la venta de dichas unidades. Y todo esto, pensémoslo, aunque el consorcio no tuviese previsto contratar nunca más a ningún encargado (si vendiera el departamento) o por un período determinado (el que durara el alquiler).

Me permito disentir con esta interpretación. Las razones son simples:

1º) Una sana hermenéutica, una interpretación razonable de las normas mencionadas indica que, por ejemplo, si un consorcio tiene contratado un encargado permanente "con vivienda" no puede cambiarle su condición a "sin vivienda", desalojándolo del departamento de portería para poder obtener una renta del alquiler del mismo a un tercero. He ahí una "alteración del destino originario en perjuicio del trabajador". Eso es exactamente lo que dice el Estatuto (Ley 12.981).  Nada más.

2º) ¿Pero que tiene que ver esto con el supuesto en que un consorcio, habiendo cesado ya la relación laboral con el encargado que habitaba el departamento (por muerte, despido, etc.), decida no contratar a un nuevo encargado de ahí en más y, al mismo tiempo, ponga en alquiler o venta el departamento? ¿O es que acaso un consorcio, por ejemplo de diez o quince unidades, no puede prescindir de un encargado (como frecuentemente sucede)? ¿Para hacer esto necesita la autorización del sindicato? ¿Qué norma lo obliga a tener personal, si por sus características puede prescindir del mismo, contratando personal de limpieza o, de última, limpiando los propios consorcistas? ¿Acaso no prescinde de un administrador, removiéndolo y reemplazándolo por una administración interna a cargo de uno o varios propietarios? Lo que por supuesto el consorcio no puede hacer es tener personal sin respetar la categoría que le corresponde o sin hacerle los aportes previsionales correspondientes. Puede no tener personal pero si lo tiene debe cumplir con las obligaciones que la ley le impone. Así de simple.

3º) Por reducción al absurdo, es sencillo advertir que la solución opuesta implicaría crear una restricción no prevista al derecho de propiedad horizontal que conspiraría directamente contra el derecho real de condominio que todo consorcista tiene sobre las cosas y espacios comunes, entre las cuales, por supuesto, está incluído el departamento del encargado (según artículo 2, inciso c, Ley 13.512). Y esto vulneraría groseramente la garantía de inviolabilidad de la propiedad privada, prevista por el artículo 17 de la Constitución Nacional. No hay demasiadas dudas sobre la forma en que se decidiría judicialmente esta pugna, en la hipótesis de un conflicto entre este derecho de propiedad y el supuesto derecho en expectativa que tendría un potencial empleado del consorcio. Y eso sin descartar que pudiera inclusive declararse la inconstitucionalidad del artículo 13 (2º párrafo) de la Ley 12.981.

En síntesis: 

a) no hay, en sentido estricto, una ley que prohiba alquilar o vender el departamento del encargado, salvo cuando el mismo lo esté habitando;

b) tampoco hay ninguna norma que obligue al consorcio a contratar personal, aunque sí a cumplir con todas las obligaciones patronales si lo hace;

c) consecuentemente, es muy dudoso que se desencadene una "lluvia de juicios" por aquel motivo; lo que sí es seguro es que los pocos que se pudieran entablar no serían "millonarios" y que, en ese caso, los consorcios tendrían muy altas probabilidades de ganarlos.

Estimado Sr. director: junto con mis cordiales saludos, reciba esta contribución al debate desatado.

No le aprueban la rendición de cuentas

Quisiera saber qué sucede si al administrador no se le aprueba la rendición de cuentas que presenta en la asamblea ordinaria.

¿Puede seguir administrando?

¿De no ser así qué es lo qué se debe hacer? 

Muchas gracias

Paola

(02/03/2009)

Estimada Paola:

En primer lugar, habría que ver porqué no le aprueban la rendición de cuentas.

Si la no aprobación es por un motivo comprobable, hasta que no se aclare la situación, es recomendable que el administrador se abstenga de realizar actos de administración.

Una vez aclarada la situación, si el administrador demuestra que lo que se le objeta no es válido, seguirá administrando y si no puede demostrar la objeción que se le realiza, lo conveniente es que sea removido de su función.

Ante cualquier duda estamos a tu disposición.

León R. Estrugo

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El Adm. León R. Estrugo es el Director Nacional de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono 4469-0782  en Capital Federal.