La IGJ le bajó el pulgar a Bielli

[BPN-03/06/09] La Inspección General de Justicia (IGJ) hizo lugar a la denuncia presentada por la lista Renovación y Cambio durante las últimas elecciones de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y anuló los comicios del pasado 16 de diciembre, ordenando a la entidad convocar -dentro de los 60 días de su notificación- a una nueva asamblea extraordinaria para la elección de autoridades <ver resolución original>.

La inspectora general de justicia de la IGJ, Dra. Débora Cohen, en el primer artículo de su resolución anuló las elecciones de la CAPHyAI declarando "la irregularidad e ineficacia a los efectos administrativos de la celebración de los comicios (puntos 3 y 4 el orden del día) en la asamblea general ordinaria".

En el tercer artículo de la misma resolución, designó a los Dres. Gerardo Ganly y Luciano Palacios "a fin de efectuar el control pre electoral y fiscalizar el desarrollo de la asamblea cuya celebración se dispone".

En el cuarto artículo, la Dra. Cohen exigió a la CAPHyAI que se ajuste a la normativa de la IGJ que no permite la representación por poderes en elecciones de autoridades. En este sentido, exigió que la entidad "incorpore en el orden del día el tratamiento de la reforma del artículo 24 de sus estatutos sociales adecuándolo a las disposiciones del artículo 409 del anexo de la resolución IGJ 7/05".

No más guerra de poderes

El artículo 409 de la IGJ establece que: "los asociados, salvo disposición contraria del estatuto, podrán hacerse representar en las asambleas por otro asociado de idéntica categoría mediante carta poder especial otorgada a ese efecto, excepto para actos de elección de autoridades".

En abierta contradicción con el organismo de control, el artículo 24 del estatuto de la Cámara fija que "los socios podrán hacerse representar por carta con firma certificada por banco o notarialmente. Las empresas asociadas podrán hacerse representar por más de una persona pero sólo tendrán un voto. Ninguna persona podrá representar más del diez por ciento del total de los socios ni más del 20 por ciento de los socios presentes en la asamblea. Para votar deberán estar al día con todos los pagos". Actualmente, no existe ninguna excepción ni aclaración para el caso de nombramiento de autoridades.

Es decir que -teniendo en cuenta que la resolución 7/05 de la IGJ es jurídicamente superior al estatuto de la Cámara- se puede presumir que en las próximas elecciones los socios no podrían votar con poderes.

Renovación & Cambio denunció irregularidades previas a los comicios y durante la Asamblea General Ordinaria. Uno de los principales motivos por los que impugnó la asamblea y decidió retirarse, fue que –según declararon-  había tres padrones electorales diferentes.

Al mismo tiempo, según la lista opositora, cuando se presentaron en la sede de la entidad para oficializar la lista, las actuales autoridades se negaron a darles a conocer los integrantes de su lista y los avales necesarios para poder presentarse a una elección.

Pese a que la lista opositora impugnó las elecciones y se retiró de la asamblea, el consejo directivo continuó con los comicios y la lista del Lic. Horacio Bielli se adjudicó como ganadora. Bielli  –hasta ahora- se desempeña como presidente de la Cámara.

En la documentación de la IGJ, se señaló que conforme surge del informe labrado por los inspectores veedores de la Inspección General de Justicia, la asamblea cuestionada se celebró con un quórum de 47 asociados representando un total –con los poderes presentados- de 138 votos.

Graves acusaciones de la IGJ al consejo directivo

[BPN-03/06/09] La Inspección General de Justicia (IGJ) analizó la denuncia que hizo la lista Renovación & Cambio (R&C) en las últimas elecciones de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y evalúo la respuesta de la Cámara ante estas acusaciones <ver documento original>.

En este sentido, en una resolución firmada por la Dra. Deborah Cohen, consideraron que el resultado obtenido en la asamblea general ordinaria del 16 de diciembre de 2008, si bien no admite la proclamación directa de la lista opositora tampoco permite negar la posibilidad a Renovación & Cambio de cambiar el resultado electoral mediante una nueva elección en la que se asegure el estricto cumplimiento de los recaudos estatutarios

En principio, la IGJ argumentó que la lista "Cambio y profesionalización" (CyP) se negó a permitir la verificación de la presentación y efectiva integración de su lista.

Al mismo tiempo, subrayaron que esta conducta renuente de la entidad denota grave negligencia en el cumplimiento de sus funciones por parte de los integrantes del consejo directivo. Según la IGJ, ante la existencia de una lista opositora, los candidatos por la lista oficialista debieron extremar los recaudos para dotar de la máxima transparencia a los comicios.

En el documento, advirtieron que la CAPHyAI desconoció el derecho de información que asiste a los asociados e impidió a los denunciantes el ejercicio del derecho de controlar el cumplimiento de las condiciones requeridas estatutariamente y de efectuar, en su caso, las impugnaciones pertinentes.

En este sentido, consideraron que estas irregularidades vician en su origen los comicios posteriormente celebrados y resulta dirimente para concluir en su ineficacia administrativa.

Por otra parte, manifestaron que también corresponde tener en cuenta las diferencias que existieron entre el padrón electoral que entregaron a la lista opositora y el padrón que se utilizó en la asamblea cuestionada.

Explicaron que si bien la denunciada (Gabriela Pilar Saldivia) expuso que se facilitó el listado de asociados con derecho a voto, lo cierto es que el artículo 26 del estatuto prevé expresamente que "no excluirá del padrón a quienes pese a no estar al día con la tesorería no hubieren sido efectivamente cesanteados".

Renovación & Cambio había solicitado a la IGJ:

- La suspensión de la asamblea general ordinaria a mérito de las presuntas irregularidades que habrían viciado el proceso preelectoral. De hecho, pidió que se proclame en forma directa a su lista, solicitud que le fue negada.

- Denunció que el último día hábil para la presentación de listas concurrieron a la sede social de la entidad para oficializar su lista y que la lista Cambio y Profesionalización no se presentó en tiempo y forma.

- Recriminó que la Comisión Directiva le exigió a la lista opositora la firma de todos los candidatos presentados sin que tal exigencia surja del estatuto social o del reglamento interno de la entidad.

- Señaló que los padrones no fueron exhibidos en la sede social y que en los listados que les entregaron se incluían los socios en condiciones de votar a esa fecha pero que la entidad les aclaró que el día de la elección podían presentarse socios con cuotas atrasadas, abonando las mismas. Según ellos, esto colocó en situación de desigualdad e inferioridad a la lista opositora debido a que les imposibilitó conocer a todos los socios en condiciones de votar.

Ante estas denuncias, la CAPHyAI contestó que la lista Cambio y Profesionalización fue presentada en tiempo y forma el mismo día en que lo realizara Renovación & Cambio (5 de diciembre de 2008). La IGJ desestimó este descargo por considerar que la lista oficialista no estuvo en condiciones de probarlo.

En cuanto a la necesidad de que en la presentación de las listas que compitan en las elecciones figuren las firmas de todos los candidatos, las autoridades de la CAPHyAI subrayaron que aún cuando el estatuto no lo prescriba expresamente, "resulta evidentemente necesario".

Al mismo tiempo, argumentaron que dichas observaciones fueron tratadas por el consejo directivo en la reunión del 9 de diciembre de 2008, día en el que se procedió a la oficialización de ambas listas, "encomendándose al presidente de la entidad extremar las medidas a fin de que la lista Renovación & Cambio pudiera subsanar a tiempo las observaciones realizadas para competir en el acto eleccionario".

Subrayaron que es falsa la imputación de falta de exhibición del padrón debido a que "fue expuesto en la recepción de la sede de la entidad".

Según ellos, les entregaron el padrón elaborado con los socios con derecho a voto al momento de la solicitud así como una copia de la circular dirigida a todos los asociados en la que se les informaba que estarían habilitados para votar aquellos que estuvieran al día con las cuotas.

"Quería trabajar dentro de la Cámara y no en el bar de la esquina"

[BPN-03/06/09] "Creo que la actuación del presidente de la CAPHyAI, Horacio Bielli, es regular. No la veo bien pero no quiero hacer críticas sangrientas ni nada por el estilo", destacó el Dr. Cristóbal Ruano.

En una entrevista concedida al programa de radio "Hablemos de Consorcios" de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), la primera persona que se animó a encabezar una lista de oposición en elecciones de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) consideró que lo que más le critica a la actual comisión directiva es la lentitud con la que están manejando las cosas y la falta de convocatoria a los asociados.

Ruano aseguró que después de haber perdido las elecciones del 2006 pidió un espacio dentro de la CAPHyAI para que su lista continuara trabajando a favor de la entidad: "me contestaron que cualquier iniciativa que quisiera tener la canalizara por las comisiones correspondientes, entendí el mensaje y me retiré. Quería trabajar por la Cámara dentro de la Cámara y no en el bar de la esquina".

Por otra parte, en cuanto a las últimas elecciones que la lista Renovación & Cambio decidió impugnar debido a que denunció irregularidades previas a los comicios y durante la Asamblea General Ordinaria, destacó que no se puso en contacto con ellos pero que está dispuesto a conversar con quien sea: "no tengo mayores problemas, simplemente me he retirado porque creo que cumplí una etapa. Como ya dije en algún reportaje, nadie me ha llamado, si bien reconozco que yo tampoco he llamado a nadie".

Ruano consideró que no está tan convencido de que la impugnación de las elecciones haya sido lo correcto: "¿Por qué no contaron los votos? ¿No hubiera sido mejor perder con los votos que hubiera? Creo que deberían haberse quedado sentados. Yo en su momento sabía que perdía, me quedé sentado y perdí como corresponde".

En cuanto a la inminente firma de un nuevo Convenio Colectivo de Trabajo (CCT), señaló que es evidente que el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH) siempre ha tenido un poder enorme: "es un sindicato que nunca perdió afiliados y no tiene deudores porque los consorcios no quiebran y no se escapan. En los consorcios las deudas se heredan. Es un sindicato poderosísimo, uno de los más poderosos del país. Manejan una tremenda cantidad de dinero".

De acuerdo a su experiencia, señaló que en cada reunión de paritaria se hace un acta en la que queda reflejado lo que se trató. Actualmente, uno de los representantes de la CAPHyAI es el vicepresidente tercero, Daniel Tocco: "es un hombre estudioso del tema y un excelente administrador. En los CCT no es necesario que los representantes de la Cámara sean abogados pero siempre concurren con algún profesional".

Sostuvo que la Unión de Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH) siempre se han manifestado favor de los pedidos del sindicato y han dejado a la CAPHyAI en soledad, votando en contra. "Además, más de una vez se han hecho reuniones y la Cámara ni se ha enterado", subrayó.

Según él, la última reunión que hizo la CAPHyAI para tratar este tema fue un poco tarde teniendo en cuenta que las negociaciones ya estaban bastante avanzadas. Al igual que lo que se decidió en ese encuentro, Ruano coincidió en que la CAPHyAI no tiene que resignar su espacio en las negociaciones de los Convenios.

Por otra parte, consideró que si en el último encuentro realizado por la entidad participaron sólo 25 socios es porque hay algún problema de por medio. "Una Cámara tiene que convocar permanentemente, tiene que abrir sus puertas. Abrir las puertas significa que consulte a los socios en forma permanente de manera tal que todos se sientan parte y no se concentre todo en el consejo. Ahora si yo lo cito una sola vez, no voy a tener demasiada concurrencia", reflexionó.

No estamos en contra de los encargados

[BPN-03/06/09] La presidenta de la Unión de los Consorcistas de la República Argentina (UCRA) y vicepresidente de la Federación Argentina de Consorcios (FAC), Alicia Giménez, aseguró que la contienda que viven los consorcistas no es contra los encargados sino contra los administradores: "las cámaras de administradores están sentadas donde no deberían estar [NR: representando a la patronal en los convenios Colectivos de Trabajo]. Nosotros no estamos en contra del trabajador, si bien es el encargado el que recibe los aumentos, él no tiene la culpa de todo lo que está pasando. Además, jamás hemos visto a algún trabajador haciendo algún piquete o pidiendo algo".

Consideró que si bien los Convenios Colectivos de Trabajo (CCT) se han creado para defender a los trabajadores de la voracidad de los empresarios: "acá parece que la voracidad estuviera del otro lado [NR: del lado del sindicato]. Nosotros queremos estar en igualdad de condiciones y que no nos tomen como empresas rentables".

Por otra parte, Giménez no cree que lo que mueva a los propietarios sea "sólo el bolsillo. Eso fue como la mecha pero en realidad los propietarios se han empezado a dar cuenta que actualmente no son los verdaderos dueños de sus departamentos debido a que hay otras motivaciones que hacen que  pierdan sus derechos".

"La gente se siente muy mal cuando ve que están avasallando sus derechos. Toda esa mezcla hace que el dinero sea un detonante importante", señaló la presidenta de UCRA.

Giménez recordó que –en su momento- para que se pudiera sancionar la Ley 941 que creó el Registro Público de Administradores (RPA) en la Ciudad de Buenos Aires hubo que sacar algunos artículos porque sino la ley no se votaba. "Era una ley bastante ‘light’ y ya nos dábamos cuenta que no iba a servir de mucho. Era un primer paso. Es como con los bebés, sino empiezan a gatear después no caminan", reflexionó Giménez.

"Los consorcistas son los más desprotegidos"

[BPN-03/06/09] Hace unos meses comenzó a funcionar el Instituto de Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires dirigido por el Dr. Eduardo Awad. En una entrevista concedida al programa de radio Hablemos de Consorcios de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), el Dr. Jorge Maldonado –integrante del instituto- subrayó que éste era una deuda del Colegio debido a que "no existía un institución pública que se encargara de analizar desde el punto de vista del derecho el cúmulo de proyectos sobre consorcios que andan dando vuelta por la Legislatura porteña y el Congreso. No se analizaba la realidad de los consorcios y principalmente, la cuestión permanentemente álgida de las paritarias entre entidades de administradores y el sindicato".

El Dr. Maldonado consideró que la parte más débil de la comunidad consorcial son los consorcistas: "hablando en términos generales como sector, son los únicos que no están organizados ni representados, la mayoría de las veces por defecto propio. Pensemos que muchos consorcistas ni siquiera son capaces de organizarse en su propio edificio".

A su vez, sostuvo que cada vez están más desprotegido respecto a los malos administradores. "La Ley 941 –que creó un Registro Público de Administradores- ha sido un intento que a lo largo del tiempo fue fracasando", sostuvo.

En diálogo con el medio, subrayó que en cada reunión trabajan sobre temas específicos pero hay cuestiones generales como la permanente conflictividad que existe por las negociaciones paritarias entre el grupo empleador, representado o mal representado por las asociaciones de administradores y el sector sindical. "Esa es una cuestión que está en permanente danza y se pone en tela de juicio. Cada vez son mayores los cuestionamientos No ha habido un pronunciamiento de la Justicia que resolviera esto en tiempo y forma", reflexionó.

Maldonado consideró que la única forma que el consorcistas tiene para estar protegido es a través de un sistema judicial, de un procedimiento judicial y de un fuero especialmente destinado a atender sus cuestiones. "Puede ser un sistema de juzgado de menor cuantía, ya anduvo una iniciativa dando vueltas pero nunca se aprobó. O un fuero especial derivado del fuero civil de la Capital con magistrados que manejen la especialidad. Esa es la forma que el consorcista podría tener una respuesta más o menos rápida y especializada de sus problemas", advirtió.

Si bien señaló la importancia de que se realice una modificación a la Ley 13.512 advirtió que "el poder público puede dotar de herramientas pero no va a poder reemplazar al propietario. El consorcista no se puede quedar cómodamente en su casa esperando que los poderes públicos resuelvan sus problemas".

Y agregó que más que plantearlo como problema (la falta de participación) es un presupuesto básico del cual se parte: "de ahí nacen todos los males de propiedad horizontal".

El Dr. Maldonado aclaró que en el Instituto no están a favor de ningún sector en particular: "trabajan abogados laboralistas que defendieron intereses sindicales, abogados relacionados con las asociaciones de consorcistas y abogados que patrocinan propietarios y/o administradores, es decir que el panorama es muy amplio".

Señaló que esto hace que las experiencias de los profesionales sea enriquecedora al conjunto.

La participación dentro del instituto es abierta a todos los abogados colegiados. Las reuniones son el segundo y cuarto miércoles de cada mes a las 16.30 horas en la sede del colegio. Es necesario que las personas que deseen participar se registren previamente y presenten su curriculum para hacer los trámites pertinentes.

El rol de los medios en propiedad horizontal

En la emisión del 15 de mayo, el director de Pequeñas Noticias y el conductor de Reflexiones Nacionales Jorge Ferrera analizaron el rol que cumplen los medios de comunicación relacionados a la comunidad consorcial.

"Nosotros como parte de UMIPH tenemos en algún punto la obligación de defender los medios de comunicación", destacó Ferrera, a lo que García de Rivas agregó que la tarea no es sólo defender a los medios sino defender también el derecho a ser informados: el consorcista, el administrador y el encargado tienen derecho de ser informados sin censuras y sin limitaciones, teniendo libre acceso a todos los hechos que suceden.

El director de Pequeñas Noticias recordó que cuando nació UMIPH hubo gente que planteó que los medios independientes nacían para entrar en oposición a los medios institucionales como si estuvieran en veredas diferentes: "creo que uno no tendría que cansarse de aclarar este punto porque los medios institucionales no sólo son muy importantes sino que son una pieza fundamental de la información. No podemos conocer a una institución si no cuentan con un medio en donde plasmen periódicamente sus posturas y sus puntos de vista".

Ferrera rescató la importancia de las editoriales políticas y cómo las instituciones pueden ser capaces -a través de su órgano de difusión oficial- de generar su impronta y su identidad propia.

En este sentido, García de Rivas consideró que las instituciones tienen que mandar un mensaje claro a sus socios sobre sus propuestas, lo que quieren hacer, lo que encontraron mal, sus objetivos a largo plazo y cómo piensan defender a sus asociados.

"El crédito para tu casa"

[BPN-03/06/09] El Gobierno nacional lanzó el plan hipotecario "El crédito para tu casa" destinado a la clase media. El plan surgió a partir de un acuerdo de asociación que el Gobierno suscribió con el Banco Hipotecario por 3 años. Según informaron, esto permitiría que 40 mil familias accedan a una vivienda o cambien su actual propiedad.

El monto máximo varía de acuerdo al destino: habrá hasta 300 mil pesos para construcción o compra y hasta 150 mil para ampliación o terminación de vivienda ya existente.

Uno de los puntos cuestionados es que los fondos saldrán del reestatizado sistema de jubilaciones y pensiones. El plan prevé que la ANSES aporte el equivalente a otros 650 millones de dólares en 2010 y 2011, aunque la moneda en que lo haga podrá ser revisada.

De acuerdo a lo que informaron, el crédito es para una vivienda única nueva o usada, para la construcción, ampliación, terminación o adquisición de una vivienda.

Los ingresos familiares mínimos deben ser de 2 mil pesos y la tasa es fija de entre el 10 y el 15,20 por ciento anual.

Los plazos van de 15 a 20 años:
- El plazo para la construcción es de hasta 240 meses, con tasa de 10% anual.
- El plazo para la ampliación o terminación es de hasta 180 meses, con tasa de 10,10% anual.
- El plazo para la adquisición de vivienda nueva es de hasta 180 meses con tasa de 13,50% anual.
- El plazo para la adquisición de vivienda usada es de hasta 180 meses con tasa de 15,20% anual.

Por otra parte, el monto máximo de adquisición es de 300 mil pesos. El otorgamiento de los préstamos se efectuara en 50 sucursales del Banco Hipotecario del país.

El representante de la Unión Argentina de Inquilinos de Mendoza (UAI), Edgardo Civit Evans calificó de "irresponsable" el anuncio de la presidenta Cristina Fernández de Kirchner. Argumentó que el plan oficial "no alcanza a cubrir las necesidades habitacionales que existen en el país y que en definitiva, quien acceda al crédito deberá pagar una importante suma extra en intereses".

"Si los créditos son a 20 años, con una tasa fija del 20%, a la larga se terminará pagando el 400% del valor del crédito", subrayó Civit Evans en MDZ, un diario de Mendoza. Según él, el anuncio es algo "electoralista".

Civit Evans aseguró que "acá se necesita una política habitacional a 10 ó 15 años, no se puede prometer que se va a solucionar este problema en unos meses. Cuando la escuché hablar a la presidenta parecía Alicia en el país de las maravillas".

Programa "Vivir en casa"

[BPN-03/06/09] El Ministerio de Desarrollo Social de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires impulsa un programa destinado a adultos mayores que otorga un recurso monetario aplicable a la estabilidad del alojamiento.

Este beneficio puede ser destinado a gastos de: alquiler, expensas, servicios u otras prestaciones vinculadas a problemas de vivienda.

El objetivo es brindar a los adultos mayores en situación de vulnerabilidad una ayuda económica que facilite su alojamiento y se convierta en una eficaz alternativa que evite su institucionalización en establecimientos de residencias permanentes.

Para poder acceder a este plan, las condiciones son:

- Tener 60 o más años de edad.

- Residir en la ciudad de Buenos Aires hace al menos dos años.

- No tener viviendas o estar en una situación habitacional de precariedad

- No tener ingresos o tener ingresos por debajo de la línea de pobreza.

- No ser inquilino de un familiar legalmente responsable.

Condenan al Gobierno porteño por las viejas rampas para discapacitados

[BPN-03/06/09] El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires fue condenando a indemnizar a una vecina que se patinó con una rampa para discapacitados y sufrió lesiones. En un fallo que se dio a conocer hace unos pocos días, la Justicia argumentó que las viejas rampas de fibra de vidrio no cumplen con las especificaciones técnicas que marca la ley, porque no son antideslizantes.

En junio de 2001, Huarte presentó una demanda ante el juzgado N° 1 en lo contencioso administrativo de la Ciudad, pidiendo una indemnización por daños y perjuicios. El Gobierno porteño contestó que el accidente había sido culpa de ella porque las rampas son para discapacitados pero no para usarlas con changuitos.

Sin embargo, el juez Juan Cataldo condenó al Estado a indemnizar a la vecina con $ 26.920. La ordenanza Nº 39.892, la ley 24.314 y el decreto Nº 914/97 disponen que las rampas "deben construirse con hormigón armado u hormigón premoldeado, debiendo ser su superficie antideslizante, no aceptándose ni las vainilladas, ni en cuadrícula, ni de plástico o derivado premoldeado colocado sobre la rampa".

La rampa de San Juan y Pasco era de los viejos modelos, una estructura de fibra de vidrio que se colocaba sobre el cemento. El juez entendió que el Gobierno porteño era culpable debido a que ese material no era antideslizante.

Si bien la Ciudad apeló la medida, la Sala II de la Cámara de Apelaciones ratificó el fallo. El Gobierno presentó un recurso de inconstitucionalidad ante el Tribunal Superior de Justicia pero este organismo también coincidió en que el Estado era responsable.

Lo que mayo se llevó

[BPN-03/06/09] La redacción de Pequeñas Noticias consideró que la noticia más importante de mayo fue que La Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) hizo una presentación judicial exigiendo que se la tenga en cuenta en las discusiones paritarias y demoró la firma de un nuevo Convenio Colectivo de Trabajo (CCT).

La redacción consideró que esta es la noticia más importante debido a que –como todas las noticias relacionadas con salarios- afecta tanto a consorcistas, como encargados y administradores.

Los administradores quieren saber cómo serán las nuevas escalas salariales para poder liquidar los sueldos de los trabajadores y los encargados al igual que los consorcistas quieren saber de cuánto será el incremento, unos para saber cuánto aumentará su sueldo y los otros para ver en qué medida incidirá en las expensas.

La firma del Convenio Colectivo de Trabajo sería inminente. Las autoridades de la Cámara están esperando que la convoquen a una nueva reunión en la que se la incluya en las discusiones de la escala salarial y las modificaciones en el articulado del Convenio.

Del 1º al 31 de mayo, el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas del Google Analytics- tuvo 27.360 visitas, un 5.90% más que el mes anterior.

Los 23.542 visitantes (un 4.96% más) consultaron unas 54.731  páginas (un 1.56% más). El promedio de permanencia en el sitio fue de 1:40 minutos.

14.362 visitas fueron realizadas desde Capital Federal, 1.136 de Córdoba, 987 de Rosario, 814 de Buenos Aires, 557 de San Miguel de Tucumán, 530 de Mar del Plata, 441 de Mendoza y 497 de la provincia de Tucumán, entre otras.

El proyecto de ley presentado por la legisladora María Laura Leguizamón que establece que el empleador ante un despido incausado no podrá exigir al trabajador la entrega de la unidad habitacional que ocupa hasta tanto no haga efectivos los rubros salariales e indemnizatorios no viola el derecho constitucional, por el contrario su fundamento está en la propia Constitución Nacional cuando dispone en su artículo 14 bis: "El trabajo en sus diversas formas gozará de la protección de las leyes, las que asegurarán al trabajador... protección contra el despido arbitrario..."

Es de resaltar que se trata de un despido arbitrario "sin causa" y que el otorgamiento de la vivienda es parte integrante del contrato de trabajo ya que es obligación del trabajador habitarla.

Este desmedido ejercicio de poder del empleador produce que el trabajador no sólo sufra el daño de perder su fuente de ingresos, sino que además esté obligado a desalojar la vivienda en un plazo de 30 días: CONCLUSION "sin pan y sin techo"

Si bien la vivienda que habita el encargado es propiedad del consorcio, el límite que la reforma propone deviene de la inconducta de la empleadora consistente en una falta de pago de lo que por derecho le corresponde.

La protección de la vivienda del encargado está regulada en cuanto a las condiciones que debe reunir no sólo por el CCT 378/04 sino por la propia Ley de Contrato de Trabajo que en su Art. 77 dice "El empleador debe prestar protección a la vida y bienes del trabajador cuando éste habite en su establecimiento. Si se le proveyese de vivienda  (deberá) ser adecuada a las necesidades del trabajador y su familia..." .

En el caso en discusión, este trabajador debe vivir en el consorcio, está obligado, esa unidad habitacional es su hogar.

El párrafo propuesto a agregar a la ley 12.981 no invalida la facultad del empleador de despedir al trabajador, sino que pone en ejercicio el principio de buena fe establecido en el Art. 63.de la LCT.

A mayor abundamiento, es menester tener en cuenta que el cobro de lo adeudado se pospone en el tiempo.

El trabajador se verá obligado a desalojar la vivienda en 30 días.  Solicitar audiencia de conciliación ante el SECLO y de persistir la empleadora con su maliciosa conducta iniciar las acciones legales correspondientes hasta obtener una sentencia favorable, la que no me cabe duda que se verá obligado a ejecutar ya que del proceder de la empleadora resulta imposible inferir otra conducta.

Durante este largo período de tiempo tanto el empleado como su familia quedan en absoluto desamparo.

El derecho de trabajo tiene una norma rectora que ante el desequilibrio de poder que conlleva esta relación debe ser puesta en funcionamiento y es el de la "primacía de la realidad".

El vacío legal ante una inconducta como la señalada produce un daño que no es resarcido con la ejecución de la sentencia y que por ende debe ser prevenido dictándose una norma que permita que el empleado ejerza el derecho de retención de la vivienda hasta tanto se le abone lo adeudado.

Se objetará que en muchas oportunidades el consorcio carece de medios económicos para hacer frente al pago, para estos casos sugiero que posponga el despido del trabajador hasta tanto tenga los medios para cumplir con las obligaciones a su cargo.

Eso se llama responsabilidad, "hacerse cargo".

Esta ponencia es independiente al SUTERH, entidad que como he dicho anteriormente  (en los medios que me dieron la oportunidad de expresar mi pensamiento) no tiene en cuenta ni la realidad de los copropietarios – que en la mayoría de los casos son trabajadores y/o jubilados- ni la de sus propios trabajadores en cuanto atenta con sus exigencias a que se mantengan e incrementen las fuentes de trabajo del sector.

Se perdió el Libro de Sueldos
En un consorcio de propietarios, el anterior administrador no entregó el libro de sueldos y jornales manifestando que se perdió. Él no se ocupó de hacer la denuncia ni ninguna otra gestión para resolver la situación.

Hice una denuncia policial pero al concurrir a rubricar un nuevo libro, me preguntan cosas como cuántas páginas en blanco tenía, etc. datos que evidentemente ignoro. O sea se está complicando la situación, ¿cuál es el mejor camino para resolverlo?

Muchas gracias por su respuesta.

Susana

(24/5/2009)

Estimada Susana: 

La situación que planteás es bastante común y de no tan fácil solución. 

La denuncia policial de extravío debe ser completa, esto es que no alcanza con decir que se perdió el libro sino qué tipo de libro (manual u hojas móviles), fecha de la rúbrica anterior, cantidad de folios y todo otro dato identificatorio. Para obtener esa información te sugiero presentar una nota ante la Direccion de Protección del Trabajo - Lima 221, solicitando un informe de rúbrica anterior. Una vez obtenido este informe tendrás los datos necesarios, o la información fehaciente de que nunca existió tal libro en cuyo caso deberás rubricar el número 1, lo cual sería la situación más sencilla.

Si el informe indica que sí se había rubricado, las cosas se complican porque se exige una certificación contable indicando datos de la nómina del personal cuyos datos estaban incluídos en ese registro.

Es muy importante contar con los recibos de haberes y declaraciones juradas previsionales del personal del consorcio ya que de otra manera el profesional interviniente no podrá realizar la certificación.

Espero haberte ayudado.

Viviana Grinberg

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La Contadora Publica Viviana Grinberg es especialista en Propiedad Horizontal y se desempeña en la práctica privada realizando  auditorías de expensas, seguimientos anuales y controles de gestión. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a vgrinberg@arnet.com.ar o llamarla a los teléfonos 4553-6094 ó 4552-9692.

Alquilar la portería y autoadministrarse

Buenas tardes, tengo el agrado de dirigirme a Ud. a fin de consultarle lo siguiente:

1.- Se trata de un edificio de 11 departamentos cuyo consorcio pregunta si pueden alquilar la portería para obtener recursos para los gastos de conservación, etc.

2.- ¿Puede ese consorcio ser administrado por un copropietario que vive en el edificio y no percibir honorarios?

Espero su respuesta. 

Muchas gracias.

Mariana 

(22/5/2009)

Estimada Mariana:

Respondo a sus consultas en el orden por Ud. solicitado:

1) Con relación a su primer consulta le informo que el convenio 378/ 04 dispone en su art. 7 que cuando un edificio tiene más de 25 unidades está obligado a tener un encargado permanente con vivienda. En este caso el edificio tiene 11 departamentos por lo que en principio se debiera entender que está facultado para alquilar la unidad. No obstante ello, resulta de interés la transcripción de los dichos del Secretario Gremial del SUTERH en una entrevista que hizo este mismo diario Pequeñas Noticias en su Boletín de fecha 23 de mayo 2007 y que transcribo a continuación:

"... El Sr. Osvaldo Bacigalupo, secretario gremial del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH), el pasado 13 de marzo nos recibió en su oficina de la calle Sarmiento y respondió varias consultas de los lectores de Pequeñas Noticias ¿Vivienda: de dónde surge la obligatoriedad de tener un encargado CON vivienda? Ahora hay muchos edificios que han decidido alquilar la unidad de portería y tomar trabajadores sin vivienda ¿se puede?

Si el edificio tiene 25 unidades o más el encargado tiene que ser permanente y si el edificio tiene unidad de portería se la tienen que dar, corre de manera paralela. Con respecto al alquiler de la portería, yo entiendo que no se puede hacer. Primero porque no es una unidad funcional por lo tanto no puede usufructuarse, podrían usarlo para guardar cosas, pero no usufructuar. Si quieren hacerlo tienen que hacer una asamblea; si la vendieron tienen que darle un porcentual con lo cual los metros comunes se achican y los metros propios se agrandan. Hacer eso es más caro que comprar un departamento. Para alquilar la portería se debe hacer exactamente lo mismo porque no es una unidad funcional...."

Es así entonces que dado la compleja situación que hoy viven los consorcios aconsejo, a fin de prevenir futuros juicios, reformar el Reglamento de Copropiedad, cambiando el destino de la unidad en cuestión, alquiler y/o venta.

2) En cuanto a la segunda no hay impedimento legal alguno para que el administrador sea un copropietario del edificio, ni que lo haga en forma gratuita.

No obstante, sugiero que no sólo la designación sino también la gratuidad del servicio quede asentada en el Libro de Actas de Asambleas.

Para concluir, le hago saber que no puedo garantizar que las situaciones planteadas no sean objeto de reclamo alguno, ya sea por la entidad sindical o por el copropietario que efectúa el servicio, pero sí entiendo que con el cumplimiento de los recaudos señalados el consorcio queda legalmente amparado.

Cordialmente

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Honorarios de la administración

Me dirijo a Uds., a fin de solicitarles asesoramiento sobre el tema honorarios de la administración. 

En el edificio donde vivo la administración cobraba $ 1200 en concepto de honorarios; son 55 departamentos, un local y 19 cocheras y cuenta con un encargado permanente con vivienda y un ayudante.

A partir de junio del corriente, decidió llevar los honorarios a $2070 aduciendo que el Reglamento de Copropiedad y Administración establece que los honorarios que cobrará la administración son los indicados por la CAPHyAI. Efectivamente eso es lo indicado por la circular de la CAPHyAI.
Mi duda es si esos honorarios establecidos no solo por la Cámara sino también por otras 4 entidades son de aplicación en forma directa. Me refiero a si no es necesario una asamblea que acepte dicho aumento, sobre todo porque la resolución habla de honorarios indicativos.

Desde ya muchas gracias

Roberto

(30/5/2009)

Estimado Roberto:

Hay varias cámaras de administradores que establecen tablas indicativas de lo que debería percibir el administrador en concepto de honorarios. 

Lo importante en el caso que Ud. resalta es si al designar al administrador quedó establecido que los honorarios iban a ser actualizadas por la tabla indicativa de una cámara determinada.

En el caso de que así haya quedado establecido, el administrador está procediendo de acuerdo a los términos en que fue contratado.

En el caso de que no haya quedado establecido esa modalidad en el acta de designación, el administrador para modificar sus honorarios debe convocar a asamblea y los propietarios resolverán de acordar o no el aumento sugerido por el administrador. 

Ante cualquier duda estamos a tu disposicición.

León R. Estrugo

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El Adm. León R. Estrugo es el Director Nacional de la Defensoría del Consorcista (Sta. M. de Oro 15 - San Bernardo - Teléfono: (02257) 46-8866) y un administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a info@administracion.net.ar o llamarlo al teléfono 4469-0782  en Capital Federal.