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Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Miércoles 2 de Diciembre de 2009 - Nº: 391 |
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El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.
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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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Acompañaron a Pequeñas Noticias en este número
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[BPN-02/12/09] En el 2001, la ex legisladora porteña Elisa Cuitiño (Alianza) denunció el mal estado de más de 40 balcones de la Ciudad. En algunos casos solicitó que el poder ejecutivo intimase a los consorcios a realizar las reparaciones correspondientes y en otros que el propio Gobierno porteño se ocupase de repararlos con costas a los propietarios del edificio. A casi 9 años de estos pedidos, Pequeñas Noticias recorrió gran parte de estos balcones y comprobó que la mayoría no fue reparado y significan un peligro para todos los ciudadanos que transitan por las calles de la ciudad. Una vez registrado todo el material fotográfico en más de 170 fotos, el medio se lo acercó a las arquitectas Victoria Pagani y Ana Guzmán para que analicen el estado de esos balcones y evalúen qué riesgos entrañarían a la seguridad pública. Ambas coincidieron en que muchos de ellos significan un verdadero peligro para los ciudadanos y que algunos corren riesgo de derrumbe en un corto plazo. A su vez, advirtieron que no se ven inspectores en la calle realizando controles y que los responsables de este tema parece que no tomaron conciencia de que está en juego la seguridad pública e inclusive -en muchos de los casos observados- la preservación del patrimonio histórico de la ciudad. A continuación un breve análisis de las especialistas y una selección de 42 fotos en las que se basaron.
Al mismo tiempo, en este informe se incluyen otros balcones que también se encuentran en mal estado. Pequeñas Noticias los registró durante el recorrido que realizó para verificar si alguien hizo algo a partir de las intimaciones de la legisladora Cuitiño. Uno de los edificios en mal estado aparentemente pertenece al Gobierno porteño porque se trata de la ex Politécnica Manuel Belgrano ubicada en Moreno al 300 que ni siquiera cuenta con una valla de seguridad que impida a los transeúntes entrar en la zona de riesgo que representa el derrumbe del revoque o las aplicaciones de su fachada. Cuitiño 2001: Moreno 1670/72
"Me parece terrible el estado del balcón porque ya no están las piezas donde teóricamente se apoyaba y vemos que las ménsulas fueron arrancadas. A veces uno pierde conciencia de que éstas son ménsulas estructurales que ayudan al sustento y no parte de la ornamentación o decoración. A su vez, podemos observar que el hierro está en estado de corrosión y una vez que éste está en contacto con el aire empieza a hincharse y se empieza a desarmar como si fuese un hojaldre. Eso hace que todo lo que sostenía, pierda resistencia y se vuelva muy quebradizo. Este balcón todavía no se va a caer pero es posible que en un tiempo más sí. Acá vemos plantitas, no sabemos si el balcón se usa o no pero parece ser una casa habitada. Si sigue lloviendo, le sumamos los cambios climáticos y la humedad que hay podemos decir que se ve peligroso" (Guzmán). "La persona que vive ahí y sale al balcón probablemente no tenga idea de dónde está parado porque la baranda está bastante bien. No se la ve tan corroída y probablemente el piso que tenga arriba tampoco, ahora si vas por la calle y lo ves da miedo, yo no me subiría a ese balcón ni para colgar una media" (Pagani). Cuitiño 2001: Moreno 1668
"En este balcón son más peligroso los ornamentos y los adornos que una aplicación en el cemento de piedra. Es un balcón francés. Estos pedazos de cemento pueden caerse y pesan entre 7 u 8 kilos. Si se cae en la cabeza de alguien es un peligro. Está bien que las cosas no se caen como en las películas y se pueden ir desgranando de a poco: un día se cae un pedacito, otro día otro. Este balcón no es peligroso en lo inmediato. Casi nada se cae en forma inmediata, esos procesos tardan años. Lo lamentable de estas construcciones es que están tan bien hechas que uno se refugia en eso y deja pasar el tiempo y empieza a ver la destrucción de a poco". (Pagani) "Reconstruir esto hoy lleva mucho dinero y tampoco hay tanta mano de obra especializada. Es una lástima que cuando aparecen las primeras rajaduras no tomemos conciencia de que ese es el momento de empezar a actuar porque todo es mucho más sencillo. Además, hoy reproducir esas formas antiguas es muy caro". (Guzmán) Cuitiño 2001: Moreno 1792
"No entiendo por qué tantos hierros que sobresalen ahí, creo están de apoyo o de sostén de la baranda. Se nota que hicieron una reparación rápida, quisieron salvar el problema, esto muchas veces sucede porque los consorcios no tienen dinero para afrontar los gastos." (Pagani). "En el primer tramo el balustre está completo pero en el segundo tramo podemos ver que queda uno solo y hay armados dos pilares de ladrillo porque evidentemente los balustres se cayeron, fue la forma más sencilla y segura que buscaron para que no se siga rompiendo la cornisa de arriba del balcón. Eso es más seguro que en el primer sector del balcón, donde vemos que están todos los balustres aunque atados con alambre" (Guzmán). Cuitiño 2001: Moreno 1486
"Observamos una rajadura en el cielo raso del bajo balcón. No hay peligro inmediato, sí tenemos que tener en cuenta que los revoques tienen vida útil, más con el clima, el hollín y los colectivos que pasan, por algún lado eso revienta y se quiebra. Este sería el momento justo de repararlo. Son trabajos que pueden salir menos de mil pesos y si se tratan en conjunto los tres balcones costarán en total más barato cada uno". (Pagani) Cuitiño 2001: Sáenz Peña 456
"Observamos que se empieza a pelar la parte de abajo del balcón y aparecen los hierros. Además falta una ménsula". (Pagani) "Se cayó el revoque y vemos el ladrillo. Esto puede ser debido a la vibración de los colectivos que provocó que las uniones de las molduras se hayan abierto un poco, el agua empezó a colarse por ahí. Una vez que entra el agua el revoque se hincha, se empieza a descascarar, se humedece, se seca y así se va cayendo". (Guzmán) Cuitiño 2001: Av. de Mayo 1410
"Es un edificio emblemático. Esto es re peligroso, las piezas del arco se pueden caer enteras. Además es una zona en donde pasa mucha gente" (Pagani) "Este edificio se estudia en la universidad. No tiene el mismo peso arquitectónico que los de la calle Moreno, no porque no sean importantes sino por lo que significa, el volumen que tiene y su ubicación en Avenida de Mayo… No solo están a la intemperie sino que los laterales del balcón francés están casi desprendidos. Esto en cualquier momento se cae". (Gusmán) Cuitiño 2001: Tacuari 494/500
"Se nota que lo han emparchado en algún momento. Está en el estado previo a algunos de los balcones que vimos anteriormente. Si esto se repara ahora no se llegaría a soltar la estructura porque todavía, por suerte, se está protegiendo, las plantas si bien buscan raíces también absorben el agua que se filtra". (Pagani) Cuitiño 2001: Tacuari 590/586
"Hay parches de cementos y hay hierros oxidados, se ve el ladrillo y hay pedazos de revoque sobre el balcón que parecen bastante flojos. Además, se ha desprendido parte del revoque con la moldura. Es un peligro para la seguridad pública". (Guzmán) Cuitiño 2001: Chacabuco 638
"Es claro el hollín que tiene todo el edificio, se puede ver en la parte negra de abajo, eso es polución. Son calles angostas y pasan muchos colectivos". (Pagani) "Me parece terrible que no podamos tomar conciencia, el tema de vivienda es un tema fundamental y es una pena que teniendo una vivienda termine siendo demolida por mal estado", (Guzmán). Cuitiño 2000: Venezuela 511/535
"Creo que han quitado los ornamentos, toda la estructura está corroída. A lo mejor no se va a caer ya pero sí me parece que van a haber desprendimientos del revoque". (Pagani) Pequeñas Noticias: Tacuari 580
"Hay plantas que sobresalen, faltan ménsulas y hay rajaduras verticales en el balcón. En la última cornisa quedan los ladrillos a la vista, se voló todo y en cualquier momento se van a caer. Las piezas están atadas con alambre para que no se caigan arriba de la gente. La parte última de la terraza está muy deteriorada y es muy peligrosa. (Guzmán). Pequeñas Noticias: Moreno frente al 333
"Pareciera que a nadie le interesa, ni siquiera tiene una valla de seguridad que es la primer medida que se tiene que tomar. Parece ser un edificio público. El Gobierno porteño no está tomando en cuenta el tema de la seguridad de las obras no solo para el que pudiera trabajar sino también para el peatón" (Guzmán) Pequeñas Noticias: Avenida de Mayo 1147/1129
"La baranda ya está despegada del balcón y se sostiene porque está bien aferrada a la pared. Fijensé que está en el aire". (Pagani) "Los peatones no estamos acostumbrados a mirar un poco más arriba de la altura de nuestros ojos ni a caminar mirando las cosas sino mucha gente cruzaría de vereda". (Guzmán) Pequeñas Noticias: Méjico 864
"Vemos en
uno de los parantes del balcón que hay rajaduras en donde entra la
baranda y ya empezó a meterse el agua". (Guzmán) |
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Efemérides consorciales: el 02/12/2004 el juez Gallardo negó la medida cautelar urgente solicitada por el Dr. Carlos Miguel Esteva para impedir que el Registro Público de Administradores pudiera imponer multas por la no presentación de las DDJJs. |
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Fachadas y balcones Un nuevo proyecto para modificar la Ley 257 [BPN-02/12/09] A fines del año pasado, el legislador porteño, Enzo Pagani (Propuesta Republicana) presentó un proyecto para modificar la Ley 257 de fachadas y balcones. En los fundamentos de su iniciativa resaltó que uno de los ejes centrales que aún están pendientes por resolver es el ejercicio del poder de policía y la fiscalización tendiente a resguardar aspectos de la seguridad activa y pasiva en obras nuevas y edificios existentes de carácter residencial, comercial, industrial o de servicios. Su propuesta es que se defina claramente que será el propietario quien deba certificar, mediante la contratación de un profesional habilitado a tal fin, el correcto estado en que se encuentra cada inmueble. En este sentido, apunta a que se derogue la obligación impuesta por el artículo 4º a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro en la que se establece que: "deberá implementar los mecanismos administrativos que resulten necesarios para la identificación de todos los inmuebles existentes en la ciudad de Buenos Aires y la ubicación que les corresponda en la escala de antigüedad prevista en el artículo 2º". A su vez, estos ajustes permitirán evitar un dispendio innecesario de actividad administrativa así como también redundarán en beneficios a los administrados obligados al cumplimiento de la ley sin desvirtuar los objetivos fijados en la misma. Modificaciones Una de las principales propuestas de cambios es en el artículo 2º que trata sobre la periodicidad con la que los consorcios deben realizar la verificación técnica en la que se comprueba el buen estado del edificio. Ahora las inspecciones varían de acuerdo a la antigüedad del edificio y van de los 2 a los 10 años. Lo que propone Pagani es que para todos los edificios sea de cinco años. En ese mismo artículo agrega que la verificación deberá ser realizada por un profesional con título habilitante y que deberá incluir sus fijaciones, niveles, escuadra y estado de cargas a que estén sometidos y demás condiciones de seguridad. Al mismo tiempo el Poder Ejecutivo, a través del área competente de la Agencia Gubernamental de Control, de oficio o por denuncias, podrá intimar a los propietarios, poseedores o tenedores de inmuebles a mantener en buen estado los elementos de los inmuebles Eximiciones El legislador también propone que se exima de la obligación a los inmuebles de planta baja destinados a vivienda, salvo que posean salientes de cualquier tipo que avancen sobre el espacio público de la acera y a aquellos propietarios que acrediten insolvencia mediante la presentación del correspondiente certificado de pobreza expedido por autoridad competente, previa verificación por parte de la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras y Catastro (Articulo 3º). En esa verificación se debe constatar la falta de peligrosidad de todos los elementos enunciados en el artículo 1º. Incumplimiento En cuanto al
artículo 8º, Pagani propone que en caso de incumplimiento a la
intimación se proceda a la verificación, mantenimiento o restauración
de los elementos verificados, según corresponda. |
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Administración Bernetti RPA CABA Nº 1188 Consorcios, fideicomisos, barrios privados y club de campo. Operaciones inmobiliarias
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Efemérides consorciales: el 06/12/2007 la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH, la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (AIERH), la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y Fundación Reunión de Administradores (FRA) firmaron un acta de acuerdo en la que se comprometieron a trabajar en forma conjunta sobre lineamentos comunes. |
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Nueva Ley 941 No presentar la DDJJ anual ya tiene sanción [BPN-02/12/09] El legislador porteño Sergio Abrevaya (Coalición Cívica) presentó un proyecto de ley (expediente 2643-d-2009) en el que solicitó que dentro del régimen de sanciones e infracciones de la Ley 941 (Registro Público de Administradores de la CABA) se incluya la falta de presentación de la Declaración Jurada (DDJJ) que anualmente deben hacer los administradores de consorcios. Según confirmaron desde su despacho, este punto ya fue aprobado sobre tablas en el recinto de la Legislatura el pasado jueves 26 de noviembre. En los fundamentos de la breve propuesta, Abrevaya explicó que fue por un "error involuntario" que se ha omitido la incorporación de esta infracción y consideró que es una de las más importantes. A su vez, aclaró que esta sanción ya había sido discutida en comisión y explicó que la presentación de la DDJJ es fundamental para corroborar la verosimilitud y legitimidad de los actos de los administradores, como así también el estado de solvencia económica. La nueva Ley 941 La Ley 941 fue modificada por la Ley 3.254 -también llamada Ley Abrevaya o Ley de Consorcios- el 5 de noviembre, sin oposición y con el voto positivo de 40 legisladores.
Antes de que se sancionaran estos cambios, la presentación de la DDJJ era obligatoria dado que una de las infracciones posibles en las que podía incurrir un administrador era el incumplimiento de la obligación impuesta por el artículo 9º. En ese artículo, se fijaba que los administradores debían presentar un informe anual con carácter de declaración jurada conteniendo la siguiente información: la lista de consorcios en los cuales desempeñan sus tareas, detallando las altas y bajas producidas en el período, los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, los correspondientes a la seguridad social, aportes convencionales de carácter obligatorio y la cuota sindical si correspondiese, por los trabajadores de edificios pertenecientes a los consorcios que administran. En
la nueva Ley 941, la presentación de la DDJJ figuraba como obligación en
el artículo 12º al que las infracciones –hasta que el legislador no
hizo esta aclaración- no hacía ninguna referencia. El régimen de
infracción mencionaba el artículo 11º (Requisitos para contratar), el
artículo 4º (Requisitos para la inscripción), el artículo 9º y 10º
(Obligaciones del administrador y de las liquidaciones de expensas) y el
artículo 6º in fine (Certificado de acreditación). A partir de ahora
también se incorporó el artículo 12. --- Fotos sacadas durante la sesión parlamentaria porteña en la que que aprobó la modificación a la Ley 941 |
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CARRERA TERCIARIA ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIOS Y URBANIZACIONES MODERNAS TÍTULO OFICIAL - Res. Nro. 774/01 - DURACIÓN DOS AÑOS Única en el país "PRESENCIAL Y A DISTANCIA" Prepárese para enfrentar un mercado competitivo con mayores complejidades
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Efemérides consorciales: el 13/12/06 la Federación Argentina de Consorcios (FAC) anunció que la institución cuenta con diez mil asociados. |
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Nueva Ley 941 Bielli le pidió audiencia a Macri [BPN-02/12/09] Las autoridades de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) solicitaron una audiencia al jefe de Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Mauricio Macri, para manifestarle su rechazo a las reformas que se hicieron en la Ley 941 (Registro Público de Administradores) En una carta firmada por el presidente de la entidad, Horacio Bielli y su secretaria, Marta Rondo, señalaron que lo más grave de esta reforma es que parte de la premisa de que el administrador es el culpable del valor de la expensa y es quien se apropia de los fondos del consorcio en forma indebida. "Es la única profesión en la que se está obligado a presentar certificados de juicios universales y de buena conducta todos los años. El administrador es observado permanentemente, creyendo el legislador que los propietarios son tan incapaces que no pueden controlar la gestión de su propio mandatario", reflexionaron. Por otra parte, destacaron que están convencidos de que aún no se ha dado el adecuado debate a esta ley y que si bien fue votada por mayoría de diputados, si entrevistaran en forma personal a cada uno de ellos podrían comprobar que "desconocen muchos de los aspectos puntualizados". En la nota, una de las últimas medidas de Bielli como presidente –hoy lo reemplazará en la presidencia Daniel Tocco < ver nota>-, también le manifestaron a Macri la sorpresa que les generó la aprobación de la Ley 3.254 y que no hayan sido consultados sobre el tema."Sorprende que en oportunidad de realizar campañas como la realizada oportunamente para controlar los ascensores, organizar el retiro de residuos diferenciado y últimamente para colaborar en la lucha contra la gripe A, convoquen a las autoridades de nuestra institución para acompañar con todos sus socios la iniciativa del Gobierno y no tengan igual actitud ante una ley que evidencia en su redacción desconocimiento de la operatoria e inventa desde un escritorio un modelo impracticable en los hechos, además de inconstitucional", subrayaron. Por otra
parte, reiteraron que uno de los efectos de esta ley, serán los
incrementos en el valor de las expensas. |
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Artículos de limpieza (todas las marcas y sus líneas y de producción exclusiva). Ropa de trabajo, luminarias, máquinas para consorcios, elementos de seguridad, asesoramiento, etc... Distribución sin cargo en capital y conurbano
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Efemérides consorciales: el 15/12/2005 la Red de Consorcista Damnificados formalizó la inscripción en el Registro de Organización de Acción Comunitaria. |
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SUTERH Una computadora para todos los hijos de encargados que ingresen al secundario [BPN-02/12/09] "La comisión directiva del SUTERH, cumpliendo con unos de sus objetivos prioritarios como es la educación, ha decidido que a cada hijo de trabajador de edificio que ingrese al nivel secundario le sea entregada una computadora personal", anunció el secretario general del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios Renta y Horizontal (SUTERH), Víctor Santa María durante la fiesta del 67º aniversario del gremio. La cena del SUTERH se realizó el 21 de noviembre en los salones Azul y Verde del predio de la Rural y contó con la presencia de más de 10 mil afiliados junto con sus familias. "No consideramos esto como un obsequio sino como la entrega necesaria de una herramienta para que nuestros hijos se conviertan en protagonistas y promotores de los nuevos tiempos", subrayó Santa María. De esta forma, todos los hijos de encargados de edificios que ingresen a la secundaria podrán contar con una computadora gratis. "Una democracia militante" Durante su discurso, el secretario general del SUTERH resaltó que pertenece de raíz al movimiento peronista y que tiene en claro que "lo más importante, lo más imprescindible es la participación popular. Esa es no solo la esencia sino la sustancia de la democracia del día a día. Una democracia activa y provocadora. En síntesis, una democracia militante". Al mismo tiempo, reflexionó que "se dice que la política es el arte de lo posible. Hoy es el momento de pensar y asumir que la política es el arte de hacer aquello que nos parece imposible".
Por otra parte, señaló que "estamos viviendo una etapa de definiciones sustanciales, un presente de oportunidades, de conquistas y cambios estructurales. Este es el compromiso que nos convoca a continuar la lucha que los trabajadores argentinos venimos desarrollando para defender nuestros derechos, nuestros salarios, el bienestar de nuestras familias, la educación sin tregua de nuestros hijos, el crecimiento patrimonial y nuestro irrenunciable objetivo de participar en este proyecto nuevo de nación que lleva adelante Cristina Fernández de Kirchner" señalando que " el Gobierno Nacional viene llevando a cabo políticas que buscan el equilibrio social, la justa distribución de la riqueza y una inclusión social impostergable". ¿Faltó alguién...? La fiesta del
SUTERH contó con la presencia de importantes figuras de la política
argentina. En el festejo estuvieron presentes el ministro de Trabajo, Carlos
Tomada; el ministro de Justicia, Julio Alak; el ministro de
Educación, Alberto Sileoni; el ministro de Economía, Amado
Boudou; el Secretario General del gobierno de la provincia de Buenos
Aires, José "Pepe" Scioli; el ministro de Salud de la
provincia de Buenos Aires, Claudio Zin; el vicejefe de gabinete Abal
Medina; el secretario de Cultura, Jorge Coscia; el ex jefe de
gobierno porteño, Jorge Telerman; el ex ministro de Justicia, Alberto
Iribarne; el secretario de trabajo, Matías Barroetabeña; el
artista plástico Daniel Santoro; la periodista y escritora María
Seoane; los diputados nacionales Dante Dovena, Ramón Ruiz,
Francisco De Narvaez, María Laura Leguizamón y Pedro Sciuto y los
legisladores porteños, Juan Manuel Olmos, Silvina Pedreira,
Sebastián Gramajo, Inés Urdapilleta y Christian
Asinelli. |
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MAS PODER PARA LOS CONSORCISTAS
Asesórese en: ReDeCo Reafirmación de los Derechos del Consorcista (11) 4856-4628 - (15) 5182- 5187 |
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Perlitas: Sentir gratitud y no expresarla es como envolver un regalo y no darlo. (William Arthur Ward) |
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ReDeCo "El Registro pasó a tener un papel importante" [BPN-02/12/09] El coordinador de Reafirmación por los Derechos del Consorcista (ReDeCo), Dr. Jorge Resqui Pizarro, consideró que la no inclusión de la Declaración Jurada (DDJJ) dentro del régimen de infracciones de la nueva Ley 941 debe ser parte de un error en la técnica legislativa o en el procedimiento de análisis y armado de la ley. "Vamos a tratar de que la Legislatura modifique este punto... debe ser un trámite sencillo porque la ley fue votada por unanimidad de los 40 legisladores presentes", señaló. < ver nota>.En diálogo con el programa de radio Hablemos de Consorcios de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH) emitido el viernes 20 de noviembre por AM 1010 Onda Latina, subrayó que esta no inclusión "no se le chispoteó solamente al legislador [NR: Haciendo referencia a Sergio Abrevaya (Coalición Cívica), autor del proyecto de ley] sino a un montón de gente: a todos los que trabajamos como coautores del proyecto, a su despacho que tamizó esa discusión, a las dos comisiones, a los asesores, a los especialistas y al legislador porteño Christian Asinelli (Identidad Porteña) que no lo incorporó en el despacho de su autoría". Según él, la reforma incorpora nuevas obligaciones para los administradores y da más poder a los consorcistas. "El registro como autoridad de aplicación comienza a tener una dimensión muy importante. Va a tener que estar muy atento de recibir todas las denuncias y analizar si tienen o no sustento", destacó. Aclaró que si bien muchas de las nuevas obligaciones ya figuraban en los reglamentos de los consorcios, antes el consorcista sólo podía plantear el incumplimiento a través de una instancia judicial porque no había una herramienta administrativa que le recepcionara las denuncias y estableciera castigos. El Registro Público En otro orden de cosas, el Dr. Resqui Pizarro reiteró que desde su óptica "no tenemos en manos ecuánimes al registro". Sin embargo, subrayó que no es por una cuestión personal que considera que la actual coordinadora no debe hacerse cargo: "no conozco a Gabriela Pilar Saldivia, tampoco sé de sus calidades profesionales e intelectuales pero es una cuestión clara que no puede controlar a los administradores quien forma parte del mismo grupo. El RPA es un organismo público y no un consejo profesional o un colegio. La coordinadora debería ser alguien que no forme parte de los controlados mucho más cuando acaba de renunciar al ejercicio de la actividad". ¿Y el Colegio de Abogados? En cuanto a la postura del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal, -recordemos que en varias oportunidades manifestó su negación a que se realice la reforma a la Ley 941- consideró que su oficialismo "criticó inciertamente la ley de una manera reprochable en su forma y en su contenido". Advirtió que
utilizaron al Instituto de Propiedad Horizontal "como caballito de
Troya, para llevar adelante la crítica. Este oficialismo perdió la
batalla, la perdió por su soberbia y su incapacidad. No puede plantear
absolutamente nada". |
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Perlitas: Las grandes almas tienen voluntad; las débiles sólo tienen deseos. (Proverbio chino) |
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Elecciones CAPHyAI Hoy se vota la lista de unidad [BPN-02/12/09] Hoy (miércoles 2 de noviembre) a las 17 hs, el Consejo directivo de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) realizará la Asamblea General Ordinaria y Extraordinaria en la que –entre otras cosas- proclamará a las nuevas autoridades de la institución. Después de un año de elecciones, impugnaciones y de varias resoluciones de la Inspección General de Justicia (IGJ), sólo habrá una única lista conformada por integrantes de la lista Cambio y Profesionalización (CyP) y Renovación & Cambio (R&C). El futuro presidente de la CAPHyAI será Daniel Tocco y si bien el resto de los cargos se definirán formalmente en la primera reunión de comisión, adelantamos quienes posiblemente ocuparían a cada uno de ellos: Salvador Víctor Pérez (vicepresidente 1º) Horacio Bielli (vicepresidente 2º), Fernando Staino (vicepresidente 3º), Arturo Molina (secretario), José E. Pusterla (prosecretario), Marta Rondó (tesorera), Silvia Ghianda (protesorera), Ángel Marra (vocal), Silvia De Filippo (vocal), Felipe M. Zakuski (vocal), Néstor Pirosanto (miembro suplente), Jorgelina De Gregori (miembro suplente), Silvia de Rodríguez Maceira (miembro suplente), Mónica D´Alesio (miembro suplente), Rubén Rivero (miembro suplente), Federico Holzmann Berdasco (miembro suplente), Jorge Aguilar (miembro suplente), Alfredo Iglesias (miembro suplente), Héctor Darbesio (miembro titular del Tribunal de Cuentas), Emilia Masserano (miembro titular del Tribunal de Cuentas), María Rita Massola (miembro titular del Tribunal de Cuentas), Armando Caputo (miembro suplente) y Lisandro Cingolani (miembro suplente).La asamblea ordinaria La asamblea general ordinaria se realizará a las 17 hs. y tratará: - Designación de dos socios para firmar el acta juntamente con presidente y secretario. - Consideración de la Memoria, inventario, estado de situación patrimonial, estado de recursos y gastos, estado de evolución del patrimonio neto, estado de flujo de efectivo y demás cuadros y anexos e informe del Tribunal de Cuentas, por el ejercicio cerrado el 30/06/2009. - Modificación del artículo 24º del Estatuto social. En cuanto a este último punto, las autoridades de la CAPHyAI informaron que esta modificación se hace con el objetivo de adecuarlo a las disposiciones del artículo 409 del anexo A de la resolución IGJ 7/05: "los socios, cualquiera sea su clase o categoría, no podrán hacerse representar en las asambleas. Para votar deberán estar al día con todos los pagos". Asamblea Extraordinaria. En la asamblea extraordinaria que se realizará a las 18 hs. se tratará: - Designación de dos asociados para firmar el acta juntamente con el presidente y secretario. - Elección de 11 miembros titulares y 8 suplentes del consejo directivo por renovación total del mismo, que durarán en sus cargos hasta la próxima asamblea ordinaria que considerará los estados contables correspondientes al ejercicio que cerrará el 30/06/2010 y que se convocará de acuerdo al artículo 22 del estatuto social. - Elección de tres miembros titulares y dos suplentes del tribunal de cuentas por renovación total del mismo que durarán en sus cargos hasta la próxima asamblea ordinaria. -Proclamación
de las nuevas autoridades. |
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Perlitas: Es mucho más difícil juzgarse a sí mismo que juzgar a los demás. (A. Saint - Exupery) |
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FACARA [BPN-02/12/09] "Hasta tanto el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires no decida políticamente que hace falta hacer mayores controles es difícil avanzar en la prevención de los accidentes producidos por los ascensores", destacó el vicepresidente segundo de la Federación de Asociaciones y Cámaras de Ascensores de la República Argentina (FACARA), Ernesto Espoille, durante la presentación a la prensa de la campaña de bien público que lanzó la entidad para "crear conciencia en toda la población sobre la importancia de una mayor seguridad en los ascensores". Si bien resaltó el importante papel que juega el Gobierno advirtió que también tienen un rol central los administradores y los propietarios: "si le preguntan [a un propietario] de quién es la sala de máquina van a decir que es del portero, del consorcio de la constructora pero menos de él", especuló. Sin embargo, el presidente de la entidad, Rubén García, informó que no hay estadísticas de siniestralidad claras pese a que hay muchos accidentes relevados. La informalidad en el sector Durante el encuentro - que se realizó el lunes 23 de noviembre- informaron que dentro de la FACARA hay alrededor de 180 empresas asociadas pero en el Gobierno de la Ciudad figuran inscriptas más de 600. "Es muy difícil relevar si la cuarta parte están fuera de la federación", destacó Espoille. Al mismo tiempo, subrayaron que hay muchas empresas informales dentro del sector. "No hay registro de las empresas, 100 cumplen con todo pero 500 no lo hacen porque tienen personal "en negro" o no tienen una estructura para responder. Están inscriptas en la ciudad pero deberían controlarlas. Además, el registro no está actualizado", señaló. Por su parte, Andrés Pozzo (miembro de la Comisión Revisora de Cuentas) consideró que también los administradores deberían controlar que la empresa conservadora esté inscripta en los organismos del Estado pertinentes, que su personal esté "en blanco", con ART y que tenga póliza de seguro: "muchas veces el administrador contrata empresas por su costo y no por su estructura,". Por otra parte, Espoille explicó que la ciudad de Buenos Aires tiene casi el 80 por ciento de los ascensores instalados en todo el país. "Resolviendo los problemas de la ciudad resolveríamos los problemas de la Argentina. El gran problema de la ciudad de Buenos Aires es que no tiene mecanismos de control", destacó. Campaña de bien público El presidente de FACARA señaló que una de las prioridades de la institución es comunicarse con los propietarios para que tomen conciencia del uso y mantenimiento del ascensor. Las cifras que manejan desde la entidad son elocuente: en la CABA hay 3 millones de personas que usan ascensores, se realizan 50 millones de viajes por día en todo el país y entre CABA y Gran Buenos Aires hay 140 mil ascensores. Según ellos, muy pocos son los que piensan en la importancia del mantenimiento o modernización de los ascensores. "Generalmente es el último gasto en el que piensa un consorcio y el primero que éste recorta en épocas difíciles", destacaron. Conservación de ascensores Pozzo explicó que las ordenanzas de ascensores son privativas de cada municipio. "No hay una ley nacional que reglamente la conservación en todo el país.", aseguró. Por otra parte, señaló que como país estamos un poco retrasados en la hechura de normativas. "Hay países como Brasil y Uruguay que ya están trabajando con normas del Mercosur que nosotros no las tenemos en cuenta. Sin embargo, IRAM está trabajando en esto", subrayó. Por último, Fernando
Guillemi (vicepresidente 2º) destacó que están trabajando
para que se incorporen las normas Mercosur en la legislación nacional y
que se tomen como norma regional. "Queremos que IRAM sea homologado
en Europa para que también podamos exportar nuestros productos.
Actualmente nuestro mercado de exportación está restringido a
Latinoamérica", destacó. |
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Perlitas: Un acto de justicia permite cerrar el capítulo; un acto de venganza escribe un capítulo nuevo. (Marilyn vos Savant) |
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UCRA Mar del Plata Seminario de Propiedad Horizontal [BPN-02/12/09] La Unión de Consorcistas de la República Argentina Mar del Plata culminó un seminario de propiedad horizontal organizado conjuntamente con la Dirección General de las ONG's del Partido de General Pueyrredón. El acto de cierre se realizó el 12 de noviembre y contó con la presencia del subsecretario de la Dirección, Dr. Adrián Alveolite, los Dres. Juan A. Costantino, Alfredo A. Jovtis, Juan Jorge, el Cdor. José L. Stella, Daniel Gómez, la Arq. Valeria Nerpiti, Manuel Lorenzo, la Dra. Agustina Alem, los ingenieros Leda Tidone y Ferro e integrantes de la ONG 2 de Abril. "Entendemos que desde el conocimiento es como podremos lograr que nos escuchen y vean que tenemos ideas. No es verdad [NR: haciendo referencia a declaraciones del presidente de Fundación Reunión de Administradores (FRA), Adm. Jorge Hernández] que a los consorcistas los dan vuelta y no le salen ideas. En nuestra ciudad estamos trabajando para demostrar que no es así y lo seguiremos haciendo con seminarios y charlas-debate", reflexionó la presidenta de UCRA Mar del Plata, Ana María Huertas. Uno de los
objetivos de la institución es que los propietarios aprendan a convivir
en los edificios con conocimientos y de esta forma puedan exigir
respeto, claridad, transparencia y honestidad de parte de todos los
que conforman la comunidad consorcial. |
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Perlitas: No se debe cambiar de opinión si no se puede cambiar de conducta. (Manuel Linares Rivas) |
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[BPN-02/12/09] La Cámara Argentina de Instalaciones para Fluidos (CAIF) informó que el presidente de la entidad, Ing. Leonardo Soler, decidió renunciar a su cargo por motivos personales. Por esta razón, en los últimos días, la comisión directiva resolvió que Salvador Feroleto asumiera ese puesto. El resto de la comisión está integrada de la siguiente manera: como vicepresidente Víctor Ángel Cavagna; secretario, Jorge Eduardo Rosoli; prosecretario, Manuel Eduardo Cagide; tesorero, Luis Vommaro; protesorero, Oscar Emilio Monteleone; vocal titular, Rodolfo Mazza y revisor de cuenta, Osvaldo Luis Álvarez. CAIF La Cámara Argentina de las Instalaciones para Fluidos es una asociación civil empresaria sin fines de lucro. Desde el 12 de setiembre de 1996 -fecha de su fundación- trabaja "en pos de la excelencia del mercado termo-hidro-sanitario desarrollando proyectos y servicios comprometidos con los intereses de sus asociados y con la calidad de vida". De acuerdo a lo que informan en su sitio WEB, representan a industriales, comerciantes, distribuidores, instaladores, proyectistas, diseñadores, entidades y profesionales vinculados a las instalaciones sanitarias, gas, incendio y climatización. Algunos de sus
objetivos son: asegurar la calidad de las instalaciones impulsando
controles, acciones y registros que certifiquen la calidad en la
fabricación, comercialización e instalación de los bienes producidos,
fomentar la unidad de sus asociados, promover la capacitación
científica, técnica y profesional y generar y peticionar ante las
autoridades nacionales e internacionales los cambios que impliquen mejoras
para el sector, entre otras finalidades. |
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Perlitas: Cuando pedimos un consejo, normalmente estamos buscando un cómplice. (Marqués de la Grange) |
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Pequeñas Noticias [BPN-02/12/09] Para la redacción de Pequeñas Noticias, la noticia más importante de noviembre fue que la Legislatura porteña aprobó el proyecto del legislador Sergio Abrevaya (Coalición Cívica) que modificó la Ley 941 (Registro Público de Administradores en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires).
Los números de Pequeñas Noticias Del 1º al 30 de noviembre, el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas del Google Analytics- tuvo 18.933 visitantes, un 5,45% más que en octubre que realizaron 22.223 visitas ( +6,44%). Estos visitantes consultaron 42.423 páginas (+5,50%).El promedio de permanencia en el sitio llegó a 01:37 minutos. A su vez, el promedio de páginas vistas fue de 1.98 por visita.
Los videos Durante
noviembre, Pequeñas Noticias no realizó la producción de videos
nuevos. Sin embargo, videos de meses anteriores fueron reproducidos en 77
oportunidades. |
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Todos los viernes de 19 a 20 hs. por AM 1010 Onda Latina. También por Internet en: www.hablemosdeconsorcios.blogspot.com una producción de
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Perlitas: Los valores morales nos dan identidad y autonomía. (Fasto Cayo) |
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Correo de Opinión Muchos consorcios no tendrán quién los administre por la Adm. Antonia S. de Arrigo Estimado Claudio: Gracias por tu boletín y por el asesoramiento de los profesionales que te acompañan, especialmente al Dr. Loisi por su certero comentario del tema que tratamos con relación a la magnitud de problemas que enfrenta el administrador de consorcios y de los cuales los copropietarios son ajenos o bien los desconocen. Esta ley agrega mayor responsabilidad a la gestión del administrador, una burocracia inútil al entendimiento de la mayor parte de los consorcistas que quieren que las cosas sean como ellos quieren sin importar la legislación. Esta ley y demás cargas obligatorias del consorcio, derivadas en la figura del administrador que debe cumplir pese a todo ya que tiene apercibimiento de multa, resulta a mi entender discriminatoria de las personas que ejercemos la actividad y que indudablemente cumplirlas conlleva a reducir la cantidad de consorcios administrados, compensándolo con incrementos en el valor de sus honorarios, a más trabajo mayor ingreso. Yo sé que esta postura va a ser irritativa de los ánimos contrarios, sin embargo, no es esa la postura que se adopta para compensar el agregado de tareas a cualquier trabajador. Mi postura personal sobre esto es que va a producir un fenómeno importante y es que en el caso de que se apliquen sanciones por denuncias no graves, muchos administradores dejarán de trabajar y también muchos consorcios no tendrán quien los quiera administrar. Por eso recomiendo a todos los administradores que trabajan con seriedad pedir referencias del consorcio antes de cotizar el servicio para administrar y nunca hacerse cargo de aquellos consorcios que cambian asiduamente de administrador amparados en el "roba" -sin pruebas- con el único fin de no cancelar las deudas que se mantienen con él. Dado que se niega el derecho de una colegiación a la actividad, la que sin duda no sólo respaldaría al administrador, sino que realmente protegería a los consorcistas de los malos administradores, considero que habría que formalizar una red solidaria entre los administradores para que ningún buen administrador se haga cargo de los malos consorcios, y cuando digo esto, la mayor parte me entiende. Muchísimas
gracias por permitirme opinar
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Perlitas: Cuando veas un hombre bueno, trata de imitarle; cuando veas a uno malo, examínate a ti mismo. (Confucio) |
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Correo de Opinión Promesas incumplidas I por el Sr. Raúl Guinzburg Desde hace aproximadamente un año en el Centro de Gestión y Participación Comunal Nº 7, dejó de funcionar un ascensor para personas con discapacidad que permitía el acceso de los mismos y de personas con movilidad reducida. El edificio tiene su entrada completamente inaccesible con alrededor de 10 escalones bastante empinados.- Según fuentes bien informadas, el mismo se debe a falta de mantenimiento, algo que siempre ha ocurrido y que “no hay presupuesto” para licitar el servicio. Estoy completamente seguro de que las autoridades del Centro de Gestión han reclamado al Gobierno Central, de quien dependen aún en la solución de este problema, sobre el particular con resultado negativo. El jefe de Gobierno porteño al poco tiempo de asumir su mandato se comprometió a que el Centro de Gestión y Participación Nº 7 se transformaría en un ejemplo de accesibilidad en la Ciudad. Es evidente que tiene frágil la memoria ya que si no tuvo decisión para resolver un problema que afecta a muchísimos vecinos de la zona, mucho menos lo es para un trabajo de mayor envergadura en el edificio. Pero para ello debemos historiar un poco sobre el tema. Durante la gestión de la directora general Sra. Ana María Z. de Arcuri se consiguió que se dotara el ascensor o montacargas para nuestro colectivo y que fuera ubicado desde la acera de la calle Rivadavia hacia el primer subsuelo, conectándose con el resto de los ascensores (sí accesibles) hasta el resto de las plantas del edificio hasta el 5ª piso. Si bien es cierto que ello tardó un año y funcionó con algunas alternativas imprevisibles, por lo menos había un medio de comunicación aceptable. Pero allí no termina lo que hoy debería ser una promesa cumplida ya que hay antecedentes de otras mejoras para convertirla en lo que manifestamos: en la gestión de la Sra. Hilda Sturlesi, quien apoyaba todo lo que se refiere a discapacidad, se solicitó por intermedio de la Comisión de Discapacidad del ex Consejo Consultivo Honorario y que consta en Acta de Asamblea del 14/4/05, la señalización en la puerta de entrada del edificio de la ubicación de la accesibilidad, así como la información de quien realizaba el mantenimiento de los ascensores. El 21/7/05 se reiteró el mismo así como la implementación de un baño accesible, sugiriéndose para lo último la refacción de uno de los dos del 5º piso. En ese momento se contestó que concurriría un funcionario (arquitecta) de la Secretaría de Descentralización para un relevamiento.- Ocurrido esto se determinó que en cuanto al baño no era posible en el lugar propuesto porque siendo ese sector el Salón de Actos dedicado a conferencias, reuniones y exhibiciones, no era “estético”.- Hoy ese mismo salón en razón de la incorporación de nuevos organismos ha sido reformado convirtiendo la mitad de ella en oficinas y ahora que realmente no afectaría la llamada “estética” tampoco se ha acondicionado uno de los sanitarios como accesible. En
cuanto a la cartelería indicativa, hasta la fecha jamás se aplicó.- En
definitiva si se hubieran tomado en cuenta nuestros proyectos, el CGPC hoy
con una inversión mínima podría haberse convertido en lo que en
intenciones, no en palabras, se había utilizado también en la campaña
política, usando a nuestro colectivo como bandera. Ahora pregunto: si “no
hay presupuesto” para la conservación y mantenimiento de una
maquinaria, cómo lo hay para la propaganda institucional del Gobierno de
la Ciudad
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ganadores del sorteo pueden comunicarse con la producción al TE 4581-3906 en horario de oficina para concertar día y fecha para retirar el premio correspondiente. - Los premios estarán disponibles en la redacción por 30 días corridos - |
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Perlitas: La virtud no es hereditaria. (Thomas Jefferson) |
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Rincón Solidario Sistema
de Recaudación y Control de Acreditaciones Bancarias Ahora va mi consulta: El administrador de mi edificio todos los meses pasa como gasto en la liquidación de expensas "SIRCREB (Sistema de Recaudación y Control de Acreditaciones Bancarias) mes ..." y cobra el 1,2% sobre lo recaudado de expensas. Nosotros como consorcio no tenemos cuenta bancaria, por lo cual se utiliza la cuenta personal del administrador para depositar (además, propietarios le pagan en efectivo al encargado y otros a través de pago fácil). El
SIRCREB es un impuesto propio del administrador y no del consorcio. Mi duda es si es correcto que nos cobre el SIRCREB en virtud de que el consorcio no tiene cuenta propia, aclaro que todos los meses nos cobra "Impuesto Ley 25413..." lo cual me parece que sí está bien. Les agradecería que me ayuden con este tema y en el caso de que no corresponda cobrar el Sircreb ¿está bien pedirle que devuelva lo cobrado desde el último balance aprobado en asamblea (Feb.2009)? ¿De qué forma se le puede exigir que regularice la situación? Muchísimas gracias por su ayuda. Saludos. Silvina. (11/11/2009) Estimada Silvina: Tal como decís, el SIRCREB es una retención que practican los bancos y que es a cuenta del impuesto sobre ingresos brutos tanto sean contribuyentes de convenio multilateral como locales. Este impuesto corresponde a los consorcios sólo en la medida que perciban alquileres gravados, de otra manera no. El hecho de que el consorcio no tenga cuenta bancaria propia complica las cosas ya que se mezcla la situación impositiva personal del administrador con la de sus administrados. La forma prolija de terminar con esta situación es abrir una cuenta bancaria, el administrador difícilmente podrá gestionar la eliminación del SIRCREB a menos que demuestre que tiene saldos a favor permanentes. En lo que respecta al 1,2% sería en principio correcto el porcentaje lo cual no significa que estén bien los importes que le cobra al consorcio, ya que como decís hay parte de la cobranza que se realiza en efectivo y probablemente también pagos. Al debitarse el impuesto al cheque en la cuenta del administrador, no es factible para el consorcio controlar el monto cargado a expensas. Al igual que con el SIRCREB, la solución más prolija es que el consorcio abra una cuenta bancaria propia. Espero haberte ayudado. Viviana
Grinberg --- La Contadora Publica Viviana Grinberg es especialista en Propiedad Horizontal y se desempeña en la práctica privada realizando auditorías de expensas, seguimientos anuales y controles de gestión. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a vgrinberg@arnet.com.ar o llamarla a los teléfonos 4553-6094 ó 4552-9692. |
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Participarán todos los lectores que nos manden un e-mail a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con sus datos completos(*) antes del próximo Martes 15 de diciembre a las 08:00 am y los resultados del sorteo serán publicados en el próximo número de Pequeñas Noticias.
(*) El mail debe ser dirigido a GranSorteo@PequenasNoticias.com.ar con nombre y apellido completo, teléfono, dirección, tipo de documento y los tres últimos números de ese documento de identidad. La participación implica el conocimiento y la aceptación de las condiciones detalladas del concurso a las que se puede acceder mediante este vínculo. |
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Perlitas: Hay que tener aspiraciones elevadas, expectativas moderadas y necesidades pequeñas. (H. Stein) |
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Rincón Solidario Los propietarios pusieron una pelopincho Hola, hoy sigo con las consultas. En el consorcio tenemos un jardín de uso común. Algunos propietarios arreglaron de palabra el poner una pelopincho en verano para uso de los chicos en el jardín. Al consultarle al administrador sobre este tema su respuesta fue: "es un tema político, yo miro para otro lado.." A mí no me molesta que pongan una pelopincho, lo que sí me preocupa es que el seguro integral no cubre la responsabilidad civil, ¿existe la compañía de seguros que cubra la responsbilidad civil por una pelopincho? En caso de un eventual accidente ¿el consorcio es responsable? ¿y el administrador? ¿Cuál es la posible solución a este tema?. Yo quiero que los chicos tengan una pelopincho en el edificio, pero si pasa algún accidente quiero estar asegurada. En el caso de que la asamblea de propietarios por mayoría decida que aunque no haya seguro se pone igual la pileta y que cada uno sea responsable por sus chicos ¿esto es correcto? ¿exime al consorcio de responsabilidad en caso de accidente? Si al consorcio nada lo exime de responsabilidad, ¿puedo dejar asentado en acta algo que diga que estoy en desacuerdo y que me exima en forma personal de responsabilidad? ¿el administrador debe dejar asentada su posición sobre el tema? No sé si me estoy preocupando demasiado, tal vez sea lo común poner la pelopincho sin seguro y no pasa nada. Les agradezco muchísimo por su ayuda y por el tiempo que dedican a darnos respuesta. Muchas gracias. Saludos Silvina. (11/11/2009) Estimada lectora Silvina: Varios conceptos, atributos y caracteres de la Propiedad Horizontal se encuentran en danza en el caso traído a estudio por Ud.. En primer lugar, corresponde dilucidar qué cosas son de propiedad común de los consorcistas. Para ello nos referimos al art. 2º de la ley 13.512 -cuya enumeración, precisamente, no es taxativa- y a la enumeración que determine cada Reglamento de Copropiedad y Administración de acuerdo a la manda que deriva del inc. 3 del art. 3º del decreto18.734/49 reglamentario de la ley de PH. Si se considera al jardín, por el RCA del edificio, como propiedad común -al cual además pueden acceder todos los consortes de la finca- la cuestión pasa ahora por el destino y uso de ese espacio. Así, el art. 3º de la ley 13.512, primer párrafo, expresa que "Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás…". Y en consonancia, el art.3º, inciso 5, del decreto reglamentario supra señalado indica que el RCA deberá establecer el destino de las diferentes partes del inmueble , vale decir no sólo de las unidades funcionales sino también el de las partes comunes que, en general, se correspondan con su naturaleza. Si el destino del solar, de acuerdo al reglamento, es el de jardín, transformarlo, aunque sea temporariamente, en lugar de asentamiento de una pileta -aún de características pequeñas y hasta precarias- conllevaría la necesaria reforma del mencionado reglamento y reunir los recaudos que el propio reglamento establece (en la mayoría de los supuestos la unanimidad de los votos proporcionales) o en su defecto una mayoría no menor a dos tercios (cfr. art.9º de la ley 13.512). Ahora bien, podría plantearse si la instalación de la pileta no constituye una obra nueva o una innovación (o mejora, para otra porción de la doctrina de autores especializados) previo debate si corresponde aplicar la unanimidad o la mayoría simple de la voluntad consorcial) según corresponda fundar la posición en el art.7º o en el 8º de la regla que rige al sistema. De cualquier modo y sin querer entrar en disquisiciones respecto al párrafo anterior -que fuera objeto de varias otras notas en este mismo Boletín-, la decisión asamblearia significará, a nuestro entender, la asunción por el consorcio de un aspecto más de su responsabilidad. En esta hipótesis, podrían producirse varias alternativas: a) que la decisión de los comuneros reunidos en asamblea no cumpla con los requisitos que fija el RCA y la ley (decisión contra legem); b) que cumpla con los recaudos imprescindible; c) que a sabiendas del incumplimiento, los presentes por mayoría asuman las consecuencias de su actitud. En los casos a) y c) le cabe al administrador, en la esfera de su obligación de velar por el cumplimiento del RCA y de la normativa vigente, dejar claramente asentado en el acto -y esto trasladarlo al acta de la reunión- que la decisión transgrede la norma que vincula al Consorcio con sus condóminos y la responsabilidad que ello puede acarrear. Tales extremos, habilitarían al administrador del inmueble, en su carácter de representante legal del ente consorcial, a accionar por la violación del RCA, procurando su efectivo cumplimiento, en la búsqueda de restituir las cosas a su estado anterior. También, podría suceder, que la decisión de la mayoría pretenda realizar una innovación que, sin modificar expresamente el destino asignado a alguna de las partes comunes, dificulte el uso, dificulte su uso y goce; esta situación no admite una prueba objetiva como en el supuesto de violación de reglamento, sino que requerirá de otros medios probatorios que lleven al juez a la convicción de que las innovaciones propuestas inhiben o dificultan gravemente el uso de ciertas sectores comunes (1). Adentrándonos en los tipos de responsabilidad, de manifestarse el supuesto objeto de análisis, consideramos que el Consorcio habrá de asumir la responsabilidad tanto contractual -con respecto a sus consorcistas- cuánto extracontractual o aquiliana -en relación a los terceros- en su condición de guardián de las cosas de que se sirve o tiene a su cuidado, en la total plenitud de lo prescripto en el art.1113 del Código Civil. La citada norma señala, en su primera parte, que "La obligación del que ha causado un daño se extiende a los daños que causaren los que están bajo su dependencia, o por las cosas de que se sirve, o que tiene a su cuidado". Asimismo, en base a esas expresiones es considerada guardián la persona que tiene, de hecho, un poder efectivo de vigilancia, gobierno y contralor sobre la cosa que ha causado el daño; la responsabilidad no se genera por la sola circunstancia de detentar la cosa dañosa sino por tener sobre ella un poder fáctico de control (2). Por otro lado, el referido art. 1113 del C.C., en su 2º párrafo dice: "En los supuestos de daños causados con las cosas, el dueño o guardián, para eximirse de responsabilidad, deberá demostrar que de su parte no hubo culpa; pero si el daño hubiere sido causado por el riesgo o vicio de la cosa, sólo se eximirá total o parcialmente de responsabilidad acreditando la culpa de la víctima o de un tercero por quien no debe responder". De este modo el sistema de la responsabilidad civil admite tres esferas diferenciadas: a) daños causados por un hecho humano, corresponde aplicar el art. 1109 del Código Civil; b) daños causados por las cosas, rige el art.1113., 1ª parte, del C.C.; c) daños causados por el riesgo o vicio de la cosa, se subsume en la 2ª parte del art.1113 del C.C., arriba transcripto. Éste último item, se corresponde la denominada teoría del vicio o riesgo de la cosa inerte que direcciona a la responsabilidad objetiva del sujeto. "Esto significa que la inexistencia de 'culpa' resulta irrelevante para exonerarse de responsabilidad, pues ésta tiene su causa en la condición de guardián de tales bienes y no se hace necesario imputarle ninguna clase de negligencia u omisión para que surja la obligación de responder por los daños" (3). Por último, la tercera parte del art.1113 es clara con respecto a la forma que podrá desresponsabilizarse el Consorcio, a saber: "Si la cosa hubiese sido usada contra la voluntad expresa o presunta del dueño o guardián, no será responsable". Entre muchísimas citas jurisprudenciales podemos elegir: "El hecho que el Consorcio no haya autorizado las obras en sus partes comunes que provocaron los perjuicios a terceros vecinos no lo exime de responsabilidad , ya que el no haber tomado las medidas necesarias para impedir la concreción del perjuicio lo hace responsable por omisión" (4); "Si el daño se originó en un bien común, la reparación debe efectuarla el Consorcio sin que pueda alegar falta de dolo o culpa en la producción del daño para sostener la ausencia de responsabilidad" (5) y "Así como el Consorcio tiene legitimación activa para demandar a alguno o algunos de los consorcistas cuando éstos realizan obras prohibidas por la ley, también debe ser sujeto pasivo de la acción cuando tales obras afectan a terceros vecinos, máxime si estuvo a su alcance impedir que las obras se ejecutaren o pudo demandar judicialmente su retiro por proceso sumarísimo (art.15, ley 13.512)" (6). Finalmente, es de destacar que la ley 13.512 solamente regula la obligatoriedad de contratar por el Consorcio un seguro contra incendio (art.11, in fine) maguer no existe previsión alguna acerca de la contratación de seguros de responsabilidad civil. Sin embargo, es común que el ente tome seguros tendientes a cubrir dichos siniestros, de esa manera el seguro de responsabilidad civil se instituye en beneficio del asegurado aunque su efecto beneficioso pueda extenderse a terceros en tanto el contrato lo permita. En tales casos, cuando la aseguradora es citada en garantía, la sentencia será ejecutable contra ella "en la medida del seguro", esto es, en los límites y con los alcances de la cobertura asumida por la empresa, entre los que se comprende la franquicia pactada en la póliza cuyas estipulaciones resultan oponibles al damnificado, atento que su derecho se circunscribe -en este aspecto- a las modalidades del contrato de seguro que vincula a la parte demandada y a la citada en garantía (7). De allí, que en la hipótesis enunciada en la consulta, será de vital importancia si la compañía de seguros conocía la existencia de la pileta al momento de la contratación del seguro y sus derivados potencialmente dañosos fueron tenidos en cuenta al emitir la póliza. "La compañía aseguradora citada en garantía debe ejercer en tiempo oportuno las facultades otorgadas por la ley de seguros para eximirse de la responsabilidad; en caso contrario, se configuraría un supuesto de renuncia tácita a la caducidad (arts. 39, 40, 42, 46 inc. 6º, y 56, Ley de Seguros 17.418). Una vez manifestada la voluntad de aceptar la cobertura, no puede la compañía aseguradora ir contra sus propios actos, y pretender lo contrario" (8). Los tribunales han sentenciado que "En el juicio contra su asegurado, donde ha sido citado en garantía, el asegurador puede oponer las defensas nacidas antes del siniestro, entre las que se encuentran la exclusión de determinados riesgos del seguro, pues el único vínculo entre terceros damnificados y la aseguradora es el contrato de seguro, no pudiendo prescindirse de su contenido" (9). "Las cláusulas limitativas de responsabilidad en materia de seguros, especialmente aquellas que delimitan el riesgo asegurable, en tanto cláusulas de no seguro, no son ajenas a la víctima, esto es ella no puede ignorarlas, desde que su derecho a ser pagada por la compañía aseguradora del victimario se concretará , en tanto la conducta de ésta última resulte involucrada en el riesgo que ha absorbido la entidad aseguradora. El seguro de responsabilidad civil se instituye en beneficio del asegurado, aunque en definitiva su efecto beneficioso pueda extenderse a terceros, pero ello será así en tanto el contrato lo permita" (10). En definitiva, no obstante el seguro de responsabilidad civil prevé la reparación del daño producido a terceros, éste, salvo disposición en contrario, nunca podrá superar la cuantía o la medida del seguro. Por ello, el tercero está subordinado, le son oponibles o le afectan determinadas estipulaciones contractuales, aún cuando fue ajeno a la celebración del pacto (11).- Esta ha sido la solución adoptada, también, en "Rodríguez, Alberto A. contra Consorcio Propietarios Edificio Álvarez Jonte 5140, Capital y otros (12).- Esperando que lo aquí expuesto sea de su utilidad y eche luz sobre tan difícil cuestión, la saludamos con distinguida atención. --- (1) Vgr. Gurfinkel de Wendy, Lilian N., La Propiedad Horizontal.Análisis dogmático de la ley 13.512, pg. 174, Lexis-Nexis, Bs.As. 2005. (2) Ver Gurfinkel de Wendy-Martínez-Barboza, Responsabilidad del Consorcio de Propietarios en la Propiedad Horizontal, pg.124, Abeledo-Perrot, Bs.As. 2008. (3) Orfila, Bartolomé, Consorcios, 2da. edición, pg.391, Errepar, Bs.As. 2006. (4) Cámara Nacional en lo Civil, Sala H, 17/05/1994, Jurisp. Cám. Civ. Isis, sum.3762. (5) Ídem tribunal anterior, Sala D, L. 73.946, 06/03/1991 y Sala A, 27/04/1994, Jurisp. Cám. Civ., Isis. sum.3843. (6) Ibídem tribunal arriba cit., Sala H, 17/05/1994, Jurisp. Cám. Civ. Isis, sum.6020. (7) In re "Olea de Barrera, María A. v. Alonso, Raúl O., s/ daños y perjuicios", C.Nac.Civ. Sala I, 03/10/1996, eldial.com 12.111. (8) Gurfinkel de Wendy-Martínez-Barboza, op.cit., pg.93. (9) Autos "Medina, Gualberto c. Segovia, Alberto s/ daños y perjuicios", C.Nac.Civ. Sala H, 19/03/1999, eldial.com 14.893. (10) Fallo cit. en (7). (11) Sentencia en actuados "Hamud, Benjamín Jahmur c. Telefónica de Argentina S.A. s/ daños y perjuicios". C.Nac.Civ., Sala H, 21/08/1996, eldial.com 13.828. (12) C. Nac.Civil, Sala J, 14/08/2006. Jorge
Resqui Pizarro --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
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Perlitas: La peor derrota de una persona es cuando pierde su entusiasmo. (H. W. Arnold) |
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Rincón Solidario Buenas tardes... Les quería consultar acerca de cómo se considera en una asamblea que en vez de ir el propietario mande a un conocido de él con poder a tener voz y voto para decir sobre el orden del día... Desde ya muchas gracias. Gustavo (24/11/2009) Estimado Gustavo: El hecho de que un consorcista quiera hacerse representar en una asamblea no tiene nada de especial; está actuando con responsabilidad, dado que no se desinteresa como la gran mayoría de los copropietarios por la suerte de su edificio, y ante su imposibilidad de estar presente (o ante la fatiga de haber soportado anteriormente asambleas interminables o violentas...) confiere una autorización para participar de lo que en la misma se decida. Hasta aquí vamos bien. Lo que no parece factible es que esa autorización se confiera para "... decir (o decidir) sobre el Orden del Día...". Esto es así porque para pretender una modificación del Orden del Día hay que efectivizarla en forma fehaciente, reclamando apenas se recibe la convocatoria, y sobre lo que se estime que está fuera de lugar o es antirreglamentario. Y, llegado el caso, proceder inclusive a impugnar la asamblea por este motivo antes de que se celebre, es decir, en la faz de convocatoria de la misma. En conclusión, y con las salvedades precedentes, debo decirle que la autorización permitirá participar con voz y voto de cada uno de los puntos del Orden del Día con que haya sido convocada la asamblea en cuestión, actuando esta persona (que puede ser un familiar, un amigo, un profesional u otro copropietario) en nombre del consorcista que confiere dicha autorización. Cabe agregar que la misma debe ser emitida de acuerdo con lo establezca el Reglamento; por lo tanto, esta autorización puede consistir desde un simple formulario emanado de la propia administración hasta un poder notarial. Con lo respondido le envío un saludo cordial. Jorge
Armando Maldonado --- El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y miembro titular del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal. Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar o al teléfono (15)4169-4574. |
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Co-conductoras del programa radial Dra Liliana M. Corzo y Dra. Diana C. Sevitz Co-conductoras del programa radial En su 8ª temporada en el aire se complacen en informar a sus oyentes que a partir del 1ero. de marzo de 2009 se emite el programa los días martes de 19 a 20 hs en vivo, por la emisora AM 1010 ONDA LATINA y se puede escuchar por internet |
de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Perlitas: La historia admira a los sabios, pero eleva a los valientes. (Edmund Morris) |
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Rincón Solidario Al banco no le interesa abrirle una cuenta al consorcio Les escribo por sugerencia de la Sra. Isabel C... Soy integrante de un consorcio cuyo Consejo de Administración ha recibido la responsabilidad de administrar un Fondo de Reserva. Nos está resultando muy difícil abrir una cuenta bancaria a nombre del consorcio, a pesar de haber presentado un acta de Asamblea que nos autoriza. Todos nos presentan muchas y diferentes exigencias que lo hacen prácticamente inaccesible. ¿Alguien nos puede decir cuál es el procedimiento adecuado o la dirección que hay que tomar? Porque parecería que, simplemente, no les interesaran esas cuentas. Muchas gracias Néstor (25/11/2009) Estimado Nestor: Debo recordarle que nuestro ordenamiento jurídico y la ley especial para la propiedad horizontal Ley 13.512 en su art. 9º inc a) establece que :"el reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos los siguientes puntos: "Designación de un representante de los propietarios... que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesario para tal fin..."Allí deja sentadas las bases para determinar que es el representante de los propietarios, llamado "administrador" quien legítimamente, instituído como tal, tiene la facultad de administrar los recursos, entre ellos el llamado Fondo de reserva, conforme lo que haya decidido la asamblea para su disposición. En este sentido, el representante legal es el administrador y no existen dudas. Cuando un consorcio decide abrir una cuenta bancaria y/o una caja de ahorros los requisitos para su apertura son impuestas por la gerencias de los distintos bancos, pero un requisito que siempre va a ser exigido es que se presente el acta de asamblea donde el consorcio decidió su apertura y que se acompañe el acta de designación del administrador, pues éste es el representante legal y no otro. A mayor abundamiento el art. 11 de la citada ley dispone que: "El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos.." El manejo de los fondos legalmente es una de las facultades del admnistrador, por ende en principio no podría ser delegado ni siquiera en manos del consejo de propietarios, pues siempre el administrador es responsable por los mismos, por las consideraciones ya expuestas, una vez al año y al terminar su gestión, es al consorcio a quien debe rendir las cuentas y de ocurrir cualquier contingencia con los fondos que éste no haya manejado, por desplazamiento al consejo, el administrador sigue siendo responsable, pues esta facultad es indelegable. Frente a los propietarios, en cuanto al destino de los fondos, su responsabilidad es inalterable.- Debo aclarar que mientras el órgano de administración es obligatorio por reglamento, el consejo de administración o de propietarios es facultativo, no tiene las mismas funciones y nunca deben sobreponerse con las asignadas al administrador.- Lo aconsejable es la apertura de cuentas bancarias con órdenes conjuntas que tornen imprescindible las firmas de más de una persona para el retiro del dinero pero no pudiendo eliminarlo al admnistrador de su firma en los cheques.- A modo de conclusión no existe impedimento para que uno más propietarios pueden ser integrantes del consejo de administración, puedan integrar una cuenta conjunta a nombre del consorcio, lo que indudablemente deberá contar con la firma del administrador, quien es el único autorizado frente a las autoridades administrativas ( en este caso un banco) para proceder a abrir una cuenta bancaria.- Para poder empezar el trámite deberían convocar una asamblea para modificar la decisión e incluir las consideraciones ya expuestas.- Espero haber respondido su inquietud Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
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Perlitas: Los cobardes son los que se cobijan bajo las normas. (Sartre) |
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Correo de Lectores Soy consorcista y en una charla con la encargada sobre el famoso pago de los $380 me plantea su duda con respecto a la liquidación de su básico. Es encargada no permanente sin vivienda c/4hs. La administradora le liquida $938 .De dónde puedo bajar la planilla de sueldos actualizada para corroborarlo y en caso de malas liquidaciones pasadas que responsabilidad le corresponde al consorcio? Muchas Gracias Maria P. (11/11/2009) Hola María, antes que nada debemos hacer una aclaración ya que para el mes de diciembre habrá nuevas escalas salariales que contendrán los "famosos $380". Esta respuesta es para los meses de noviembres y en aquellos en que se debía liquidar la parte que correspondía de este aumento. Los $938 del básico son correctos, pero también se debía liquidar en un ítem a parte la mitad de los $380, o sea $190 para los trabajadores de media jornada. Este valor es remunerativo por lo tanto tiene incidencia en las horas extras, las vacaciones y le aguinaldo de diciembre de 2009. En el caso de los trabajadores de media jornada o jornalizados siempre se les debía liquidar el valor proporcional al tiempo trabajado de esos $380 y según se fue liquidando mes a mes. Aquí te adjunto mes a mes lo que debería haber cobrado la trabajadora de media jornada en color rojo:
Si esto no fue así, se le debería abonar la diferencia de lo que no se le abonó. Un saludo grande. MFL |
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Perlitas: Haz lo necesario para lograr tu más ardiente deseo, y acabarás lográndolo. (Ludwig van Beethoven) |
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Correo de Lectores Estimado Director: La propietaria de un consorcio me solicita, por nota, que en las expensas mensuales haga un cuadro indicando los conceptos fijos que cobra el encargado y las retenciones que se le practican, y el neto que cobra. En las expensas que envío a los copropietarios de todos los consorcios yo muestro el neto cobrado por el encargado y los aportes y las contribuciones abonadas. Hasta ahora en ningún consorcio tuve objeciones por esta información. El que necesita ver algo más, o sacarse alguna duda, concurre a la administración y le muestro el recibo de haberes. Si bien el sueldo del encargado lo abonan todos los propietarios, y tienen derecho a saber lo que abonan, ¿puede una sola propietaria hacer este pedido y tengo que acceder a ello o lo tiene que solicitar una Asamblea? Un saludo cordial Alfredo (11/11/2009) Estimado Alfredo, no puedo contestarte como abogada porque no lo soy, por lo tanto no sé si este pedido lo tienen que formular para ser tratado en la asamblea pero ¿no es más fácil poner en las expensas el valor bruto menos los descuentos y el resultado neto que es lo que cobra el trabajador en la mano? No en un cuadro aparte que sería más trabajo sino en el mismo ítem donde mostrás el sueldo neto. Ej: Encargado $3000 menos descuentos $1500, más asignaciones familiares –si corresponden- igual neto $1500 y nada más. Con esa información mostrás todo en las expensas y ni siquiera necesitás hacer lugar en tu agenda para atender a los propietarios personalmente en tu oficina. Un saludo grande. MFL |
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En
nuestro sitio www.PequenasNoticias.com.ar
están publicados los vencimientos impositivos correspondientes al
mes
de Diciembre/2009, a
los que se puede acceder picando con el mouse en el ítem vencimientos
del menú que aparece a la izquierda de la ventana principal |
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Correo de Lectores Estimados Pequeñas Noticias: con respecto al prenatal, si el empleador no pagó mes a mes esta asignación ¿se debe pagar todo junto antes del nacimiento del bebé? Ejemplo: embarazo de 6 meses, se deben pagar 6 meses juntos y luego continuar, mes a mes o en este caso se puede pagar 3 meses de prenatal, luego otros 3 y continuar mes a mes. De ser así los meses anteriores a octubre se abonan de acuerdo al importe vigente en su correspondiente mes o se debe pagar el importe actual. Les agradecería si está a su alcance me informen ya que en la página del ANSES no especifica casos particulares. Desde ya muchas gracias. Atte., SNVeliz. (20/11/2009) Holo, antes que nada debería preguntar por qué no se abonó en tiempo y forma ya que esto es importante en el caso de que el trabajador o trabajadora no lo informó. Te dejo a continuación los requisitos para esta asignación familiar:
En caso de que el consorcio –o sea el empleador- esté incorporado al SUAF, la documentación a presentar por el trabajador o trabajadora es la siguiente:
Corresponde el cobro de la Asignación Familiar por Hijo y por Prenatal en el mes ocurrido el nacimiento siempre que el pago de la Asignación Familiar por Prenatal no exceda de nueve (9) mensualidades. Con respecto al importe de la asignación prenatal es igual que la del hijo y depende del total del sueldo bruto sin horas extras. De $100 a $2400 es de $180; de $2400.01 a $3600 es de $136 y de $3600 a $4800 es de $91 (Dto. 1729/09 – BO 13/11/2008) Un saludo grande. MFL |
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Número de Edición: 391 (2º edición) Fecha de publicación: 2 de Diciembre de 2009 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: M Fabiana Lizarralde y Paula Daiana Marrón Colaboradores: Dra. Victoria Loisi, Adm. León Estrugo, Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Los suscriptos de Pequeñas Noticias estan protegidos por la Ley 25.326 (Registro Nacional de Bases de Datos) |
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Balcones
porteños
A 8 años de esas intimaciones, Pequeñas Noticias
recorrió esos edificios y comprobó que gran parte de sus
balcones están igual o en peores condiciones.
Nueva
Ley 941
CAIF
Gran
Sorteo
Nueva
Ley 941
SUTERH
Elecciones
CAPHyAI
Gran
Sorteo
Fe
de Erratas
Después
de varios meses de debate dentro de la Comisión Legislación General y
del Trabajo, cuarenta legisladores votaron por la afirmativa de la
iniciativa mientras que ninguno se abstuvo o votó en contra. A partir de
esta reforma, surgieron nuevas obligaciones para los administradores,
quienes podrán ser denunciados y penalizados.
Contesta
la
Cra. Viviana Grinberg
Contesta
el
Dr.
Jorge Resqui Pizarro
Contesta
el Dr.
Jorge Maldonado
Contesta
la Dra.
Diana Sevitz
Socio
fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)