Hay humo en tus ojos

[BPN-03/08/11] El próximo 25 de octubre entraría en vigencia la Disposición 2.246 mediante la cual se estableció que, a partir de los 90 días corridos de su publicación en el Boletín Oficial, los edificios de la ciudad de Buenos Aires deberán poseer, en forma obligatoria, protección contra incendio (máscaras de escape y protección respiratoria), "en número suficiente para cubrir la necesidad eventual de los encargados de edificios y de todos los que presten servicios en ellos".

La disposición fue publicada el 26 de julio en el Boletín Oficial Nº 3.713 y lleva la firma del Dr. Juan Manuel Gallo, director de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC).

De acuerdo a los considerandos de la norma, el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) elevó una nota a la DGDyPC, "donde manifestó su preocupación por la falta de elementos de protección en los edificios y solicitó la intervención para conseguir revertir esta situación de indefensión". Y agregó que, desde el sindicato, sugirieron "la incorporación obligatoria de máscaras de escape y protección respiratoria para ser instaladas en los edificios de propiedad horizontal".

Tal situación se debe a que "los encargados de edificios son los primeros que concurren en auxilio de los habitantes del consorcio, con el consiguiente riesgo de vida que ello implica".

El artículo 2º de la norma estableció que los elementos a utilizar "deberán contar con la homologación expedida por el Laboratorio de Ensayo de Materiales", que depende de la DGDyPC. El laboratorio "emitirá un informe sobre la pertinencia o no de homologar los elementos". Ese informe será luego "girado al área Fuego de la Coordinación de Inspecciones de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor, quien, de considerarlos aptos, expedirá el certificado de homologación correspondiente". En caso de que esa homologación haya sido realizada antes de la puesta en vigencia de la nueva disposición, no se deberá solicitar una nueva.

En tanto, el artículo 3º de la disposición determinó que la encargada de la fiscalización y del control del cumplimiento de la norma será el área Fuego, dependiente de la Coordinación de Inspecciones de la DGDyPC.

Nuevo control trimestral y mantenimiento anual

[BPN-03/08/11] Los propietarios de establecimientos o edificios que posean instalaciones fijas contra incendio deben, en forma obligatoria, realizar un control trimestral de todos los elementos que componen la instalación y -una vez por año- un mantenimiento preventivo a través de una empresa registrada. En el caso de los consorcios, la obligación recae en el administrador. La exigencia fue implementada por el Dr. Juan Manuel Gallo, director de Protección y Defensa del Consumidor (DGDyPC), en el artículo 8º del Anexo de la Disposición Nº 415 (BO: 14/4/2011).

En consonancia con la medida, el 29 de julio fue publicada en el Boletín Oficial la Disposición Nº 2.257, mediante la cual se implementó que los controles que se realicen sobre las instalaciones fijas deberán quedar asentados en un nuevo Libro de Actas que deberá ser, de acuerdo al artículo 1º, rubricado por la DGDyPC.

Según consigna el artículo 2º de la nueva norma, "la constancia de dicha rúbrica se realizará a través de una plancheta que se adherirá al libro respectivo". Dicha plancheta será firmada por Carlos Francisco Sidrás, responsable del área fuego de la Coordinación de Inspecciones.

Según explico Emilio Rossi, especialista en protección contra incendio, en la ciudad de Buenos Aires el Código de Edificación Urbana rige sobre temas de protección contra incendio. Allí se estableció que aquellos edificios construidos antes de 1980 y de más de 47 metros de altura (15 pisos), deben poseer un sistema de abastecimiento propio contra incendio. "Es decir que el edificio tiene que tener una reserva de agua en el tanque principal de, como mínimo, 10 mil litros" que puede variar de acuerdo a la superficie cubierta. Además, deben poseer una manguera por piso con abastecimiento de agua y una boca de impulsión destinada a bomberos colocada en la vereda.

Según explicó Rossi, en la década del 80 el Código se modificó "y se incorporó que todo edificio de más de dos pisos debería contar con un sistema de red seca, es decir, una cañería de incendio con el hidrante completo pensado para la actuación de bomberos".

Además de someterse a controles, los propietarios de establecimientos o edificios que posean instalaciones fijas están obligados a poseer un plano a escala de las instalaciones fijas. El mismo debe encontrarse en un lugar visible y siempre a disposición del servicio de bomberos y de la empresa que realice el mantenimiento o reparación.

También se deberá exhibir el certificado de operatividad, entregado por la empresa reparadora y/o mantenedora. Un duplicado de éste debe ser adosado al Libro de Actas creado para tal fin, que permanecerá en el domicilio de la instalación y se exhibirá toda vez que la autoridad competente lo solicite.

Emilio Rossi explicó a Pequeñas Noticias que la norma "vino a regularizar una deficiencia de hace más de 50 años". A partir de ahora, los consorcios "tendrán que contratar a una empresa registrada para que mantenga la instalación contra incendio".

Según explicó, la disposición reglamentó la Ley 2.231 del año 2006 que creó el Registro de Mantenedores, Reparadores, Fabricantes e Instaladores de Instalaciones fijas contra incendio. De acuerdo a Rossi, la nueva norma delegó responsabilidades, por un lado, al consorcio que debe contratar a una empresa registrada y, por otro, a la misma empresa que debe garantizar, a través de sus ingenieros, que la instalación se encuentre en perfecto estado y que funcione.

Rossi aclaró que el control trimestral será "simplemente una visita y se verificará que todos los elementos estén en su lugar".

Tito Nena pidió la derogación del Certificado de Edificio Seguro

[BPN-03/08/11] El pasado 2 de junio, el legislador Francisco "Tito" Nenna (Encuentro Popular para la Victoria) presentó un proyecto de declaración para que se derogue la Disposición Nº 411 de Certificación de Edificio Seguro. Además, la iniciativa contempla, de ser aprobada, resarcir a aquellos consorcios que la hubieran cumplido.

De acuerdo a los fundamentos del proyecto presentado por Nenna, "la certificación cada seis meses carece de sustento técnico efectivo al plantearse como un control de control sobre un bien cuya degradación es arto mayor".

Según el legislador, "no aceptar la responsabilidad primaria de quienes intervienen en forma directa con el seguimiento del consorcio y el que le cabe a la administración del GCBA, lleva […] a comprender que la Disposición es […] meramente erogativa". Asimismo, consideró que puede contribuir "muy poco" a la seguridad del edificio.

"Dado que la Disposición Nº 411 […] se implementó para efectivizarse a partir del mes de abril de 2011 […] se debería resarcir a los consorcios que lo hubieran efectivizado, así como eximir sin costas a quienes no hubieren dado cumplimiento a dicha disposición", propuso Nenna.

Por otra parte, el legislador destacó que el Certificado de Edificio Seguro fue creado por una disposición "sin tener otorgada dicha atribución por la normativa específica". Al respecto, citó las leyes número 941 (Registro Público de Administradores) y número 757 (Procedimiento Administrativo para la Defensa de los Derechos del Consumidor y del Usuario). E incluyó a los decretos número 706 (reglamentación de la Ley 941 original) y número 17 (reglamentación de la Ley 757).

El RPA trabaja en la exclusión de los no reempadronados

[BPN-03/08/11] Gabriela Pilar Saldivia, coordinadora del Registro Público de Administradores (RPA), informó a Pequeñas Noticias que si bien esa repartición pública se encuentra afectada al feriado administrativo, "lo estamos aprovechando para trabajar en las bajas de los administradores que no se reempadronaron".

Asimismo, comunicó que "en breve, saldrá publicado en el sitio Web de la ciudad el listado completo de los administradores que han sido dados de baja", y agregó que "los consorcios van a recibir la notificación de que el administrador excluido del padrón no puede trabajar en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires".

El reempadronamiento obligatorio fue dispuesto por el Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa y Protección del Consumidor, mediante la Disposición Nº 3.205, publicada en el Boletín Oficial del 14 de septiembre del año 2010. El motivo invocado en la norma había sido "contar con una nómina actualizada de los administradores de consorcios que se encuentren activos".

Si bien en un primer momento tanto Gallo como Saldivia habían aseguro que no se otorgarían prórrogas, la Disposición Nº 5.330, publicada en el Boletín Oficial del 9 de diciembre de 2010, extendió la fecha límite para la presentación de la documentación requerida hasta el 31 de marzo del año en curso.

Nuevo cronograma para el Certificado de Edificio Seguro

[BPN-03/08/11] El pasado 26 de julio fue publicada en el Boletín Oficial Nº 3.713 la Disposición Nº 1.875 mediante la cual se estableció una prórroga para la presentación del Certificado de Edificio Seguro (Disposición Nº 411). La norma agregó, además, la figura del "Certificado de No Conformidad de Edificio Seguro", tal como había adelantado Pequeñas Noticias en su boletín número 438 del 6 de julio pasado.

De acuerdo a la disposición, la prórroga fue otorgada "en vistas del cumplimiento escaso" y dada "la enorme cantidad de consorcios y tareas a realizarse para obtener el certificado". Agregó además que "habiendo sido evaluados los plazos por los diversos organismos especializados (Cámaras de Administradores, Consejo de Ingeniería, Colegios profesionales) se hace necesario establecer un nuevo cronograma de presentación y cumplimiento".

Las nuevas fechas de presentación son las siguientes:

- Números de RPA comprendidos entre el 1 al 2000, les corresponde la fecha del 1º al 30 de septiembre del año en curso.

- Números de RPA entre 2001 al 4000, deberán cumplir entre el 4 y el 31 de octubre.

- Números de RPA comprendidos entre el 4001 al 6000, del 1 al 30 de noviembre

- Número de RPA del 6000 en adelante, les corresponde del 1 al 22 de diciembre.

En caso de que el consorcio no cumpla con los requerimientos de la Disposición 411, el profesional que intervenga extenderá un "Certificado de No Conformidad", que deberá presentarse –al igual que el Certificado de Edificio Seguro- cada seis meses ante el Registro Público de Administradores.

El artículo 5º de la nueva disposición establece que "solo podrá haber dos certificados de no conformidad emitidos de manera consecutiva para un mismo consorcio". Si luego del segundo certificado de no conforme, el consorcio no cumplió con las observaciones realizadas por el profesional, "la única opción es que se emita el Certificado de Edificio Seguro porque el consorcio ha realizado las correcciones marcadas en los previos ‘no conformes’".

Con relación a este artículo, es de suponer que el consorcio, en caso de poseer dos certificados consecutivos de no conformidad, deberá en forma obligatoria cumplir con todas las obras necesarias para obtener el Certificado de Edificio Seguro. En caso contrario, quedaría en infracción.

"En temas de matafuegos hay que flexibilizar"

[BPN-03/08/11] Emilio Rossi, especialista en protección contra incendio, realizó un llamamiento a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC) para que flexibilice los criterios de inspección de la Disposición Nº 411 "Certificado de Edificio Seguro". Según declaró, los criterios a aplicar "deberían ser un poco más laxos, porque sino el edificio no va a poder cumplir nunca".

El especialista señaló en diálogo con Pequeñas Noticias que "hay que adaptarse a la problemática consorcial" y consideró que la solución podría ser que "la Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias o los administradores le pidan a los centros de ingeniería, a través de la DGDyPC, que sean más laxos". Y reiteró que "la verdadera acción y con fuerza tiene que salir de la DGDyPC convocando a los centros de ingenieros".

"La protección contra incendio y la problemática consorcial son temas muy específicos y desconocidos por muchos profesionales", declaró Rossi y aseguró que "esto lo vivimos a diario". Ejemplificó sus dichos al expresar que cuando el ingeniero concurre al edificio para verificar lo normado en la Disposición 411, lo hace tomando en consideración la norma IRAM de referencia que establece que los matafuegos deben estar colocados a 1,20 metro del suelo hasta 1,50. Al respecto, manifestó que "el 90 % de los matafuegos están a más de 1,50 metros porque si se lo coloca a 1,20 en un descanso de una escalera, se lo llevan puesto".

El trabajo de campo se realizó con 41 equipos de observadores, distribuidos en las 15 comunas de la ciudad de Buenos Aires. Cada equipo estuvo integrado por un jefe de Equipo y dos observadores.

Los propietarios ya tienen una federación internacional

[BPN-03/08/11] En abril de 2010 se creó formalmente la Federación Internacional de Propietarios (FIPRI), integrada por Panamá, Costa Rica y Venezuela. Su objetivo fue "agrupar a gremios que representen a los propietarios de inmuebles y defiendan el derecho a la propiedad privada en Iberoamérica". Una comitiva de FIPRI fue recibida este año por el Dr. Ricardo Geler, vicepresidente de la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO), para que se integren a la federación internacional.

FIPRI fue constituida el 25 de marzo del año 2010 en Panamá. Sus miembros fundadores son la Asociación de Propietarios de Inmuebles de Panamá (API Panamá), presidida por Roberto Berastegui; la Cámara de Propietarios de Bienes Inmuebles de Costa Rica (CAPROBI), de la cual Bernardino Bravo Vargas es presidente y la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos de Venezuela (APIUR), presidida por Roberto Orta Martínez.

El 4 de abril de 2010 fue aprobado el convenio mediante el cual se creó, formalmente, FIPRI. En el mismo fueron establecidos los lineamientos y objetivos de la federación entre los que destacan, entre otros, realizar como mínimo una reunión anual en cada uno de los países que la integran, "a los efectos de hacer los pronunciamientos relativos a las políticas, leyes y normativas implementadas en los diferentes países miembros".

FIPRI busca incentivar la incorporación de las diferentes asociaciones de propietarios de inmuebles de otros países del mundo y estimular y promover la creación de entidades de ese tipo en aquellos lugares donde no existan.

Por otra parte, se proponen "repudiar las expropiaciones realizadas por gobiernos nacionales o regionales sin el cumplimiento del debido proceso establecido en las respectivas constituciones y leyes especiales" y "solicitar la restitución del derecho a la propiedad privada en los países y lugares donde haya sido cercenado".

En abril de 2011, FIPRI trasladó su sede a Costa Rica a la vez que realizó allí su segundo Congreso Internacional, durante el cual se trataron las violaciones a los derechos de la propiedad privada en los países miembros.

Tal como había adelantado Pequeñas Noticias en su boletín número 439, el Dr. Geler declaró, en el marco de una entrevista realizada al Dr. Samuel Knopoff -presidente de FEDECO- y a Geler durante el programa radial Derecho de Piso, que una delegación de FIPRI fue recibida por él.

En esa oportunidad, Knopoff declaró que "vinieron especialmente para invitar a FEDECO a integrarse a FIPRI" y agregó: "estamos intercambiando mails y vamos a formar parte de la federación internacional". Por otra parte el presidente de FEDECO aseguró que a FIPRI "le interesa nuestra federación como única entidad representativa de Argentina".

La FAC al borde del abismo

[BPN-03/08/11] Alicia Giménez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), declaró a este medio que si bien "sigo siendo parte […] no estoy trabajando con la Federación Argentina de Consorcios (FAC)". Y aseguró que la federación terminará disolviéndose en el corto tiempo porque "somos dos y uno no está".

Por otra parte, manifestó que "no tendría inconveniente" en trabajar con la Federación de Asociaciones de Consorcios (FEDECO), presidida por Samuel Knopoff, pero "manteniendome como UCRA".

En diálogo con Pequeñas Noticias, Giménez expresó que en un mediano plazo la FAC, presidida por el Dr. Marcos Bergenfeld, "va a romperse".

Días después ratificó sus dichos durante el programa radial Derecho de Piso y explicó que no hay que acotar la discusión solo al tema paritario –en referencia FAC-, porque "dejamos de lado el problema que existe dentro de los consorcios con los administradores. Tenemos dos frentes serios y no podemos dejar de lado ninguno de los dos".

Las declaraciones realizadas por Giménez a Pequeñas Noticias, surgieron luego de que el presidente de FEDECO asegurara, durante una entrevista en el programa radial Derecho de Piso, que "UCRA está bastante cerca nuestro […] Y creemos que con su integración, conservando cada uno su individualidad […] podríamos tener mucha más fuerza". [BPN Nº 439 del 20/07/11: "Por una federación única y cada vez más fuerte"].

Al respecto, Giménez declaró que "no entraría a FEDECO. Pero me quiero unir a la gente que hace cosas". Y agregó: "yo tengo que luchar con gente que tenga la cabeza bien puesta y que diga las cosas como son".

"A pesar de que hemos tenido un pasado medio tumultuoso con Knopoff, tengo buena relación. Si van a hacer algo serio, yo no tengo ningún inconveniente en trabajar con ellos", manifestó Giménez con relación a FEDECO.

La presidenta de UCRA dejó en claro su posición el pasado viernes 29 de julio durante el programa Derecho de Piso. En esa oportunidad sostuvo que "estoy abierta a trabajar con cualquiera que quiera hacerlo" y agregó que si bien no tendría inconveniente en reunirse con el Dr. Knopoff, "no sería bueno hacerlo solo con él", sino que convendría realizar un llamamiento a todas las entidades de consorcistas.

Por otra parte, consideró que si hasta el momento las asociaciones que nuclean consorcistas no se han unido es porque "todo el mundo quiere ser primero. Hay muchos caciques". Y agregó: "a mí no me importa barrer si hay que hacerlo, pero todos tenemos que tener esa misma predisposición".

La cooperativa de 20 de Diciembre ya cuenta con 30 socios

[BPN-03/08/11] Jorge "Nebbia" Miño, socio fundador de la Agrupación de Encargados 20 de Diciembre, aseguró que la cooperativa de vivienda que conformaron a principio de año ya cuenta con 30 miembros, de los cuales el 80 % son encargados de edificio. Destacó, además, su confianza en que los legisladores electos arbitren las medidas necesarias para ayudar a solucionar el problema de la vivienda.

Miño declaró, el 22 de julio pasado durante el programa radial Derecho de Piso, que la problemática habitacional en la ciudad de Buenos Aires afecta a aproximadamente 500 mil personas y subrayó que la administración macrista "no ha llevado adelante ningún plan de vivienda accesible". Agregó además que "no hay créditos para las cooperativas de vivienda".

Por tal motivo, el representante de 20 de diciembre expresó su confianza en los nuevos legisladores electos que ocuparán sus bancas en diciembre. Se refirió, sobre todo, a Edgardo Form, del partido Nuevo Encuentro y representante del Instituto Movilizador de Fondos Cooperativos (IMFC). Según Miño, en Capital Federal existen alrededor de 400 cooperativas de vivienda y Form "planteó la necesidad de generar un plan masivo de vivienda […] aprovechando a las organizaciones existentes", es decir "canalizando la creación de las viviendas a través de las cooperativas".

Miño consideró importante que "puedan llegar a coincidir legisladores del Frente para la Victoria y de otros sectores progresistas, para poder legislar en favor de la gente que necesita viviendas", y puso de manifiesto su deseo de entrevistarse con el legislador Form.

"Una cosa es obtener un préstamo otorgado por un banco en las condiciones en las que los están otorgando hoy en día y otra es que lo obtengamos por intermedio del Instituto Nacional de la Vivienda", declaró y expresó que la plataforma de Form plantea esta posibilidad de crédito, "que le permitiría a los trabajadores que pertenecen a la cooperativa abonar la vivienda una vez finalizada"

Al concluir, Miño contó que "estamos desarrollando algunas actividades para generar ingresos para la cooperativa" y adelantó que realizarán una peña con ese objetivo.

Por un salario mínimo de 2.600 pesos

[BPN-03/08/11] El pasado jueves 21 de julio, Pablo Micheli, secretario general de la Central de Trabajadores de la Argentina (CTA), declaró que el Salario Mínimo Vital Y Móvil (SMVM) debería ser fijado en $ 2.640 en consonancia con el costo de la Canasta Básica Familiar de la Región Metropolitana.

De acuerdo a lo declarado por Micheli a ACTA (Agencia CTA), $ 2.640 "es la cifra que puede considerarse el piso de cualquier negociación salarial teniendo en cuenta el sistemático incremento en el costo de vida". El líder de la CTA explicó la cifra al tomar en consideración para un primer cálculo al relevamiento realizado por el Instituto de Estudios y Formación (IEF-CTA) que conduce Claudio Lozano, según el cual el costo de la Canasta Básica Familiar calculada en la Región Metropolitana alcanza a los 5.500 pesos.

"De acuerdo con esta proyección y considerando que tradicionalmente el Salario Básico de Convenio es equivalente al 80 por ciento de la Canasta Básica Familiar, este valor debería estipularse en $ 4.400", indicó Micheli.

Y explicó que "estableciendo que el Salario Mínimo, Vital y Móvil debería ser igual al sesenta por ciento del Salario Básico de Convenio, tendría que fijarse en 2.640 pesos".

En mayo las expensas subieron un 4 %

[BPN-03/08/11] De acuerdo a datos relevados por la consultora EEM, en mayo el Índice de Costos de Mantenimiento de Consorcios (ICMC) registró un aumento de 3,99 % respecto de abril. Según lo informado, los rubros que registraron el mayor incremento intermensual fueron sueldos y jornales e impuestos y contribuciones.

La suba en sueldos y jornales, que se ubicó por encima del nivel general, se debe a que durante mayo se computó la primera cuota de lo acordado en el último Convenio Colectivo del sector. El porcentaje se distribuyó en un 7 % para mayo, un 7 % para agosto y, por último, un 7,5 % para octubre.

Con respecto a la comparición anual, se registró una variación de 39,37 % respecto de mayo de 2010, con los mayores aumentos registrados en los rubros de servicios y abonos (69,49 %), artículos de limpieza e iluminación (50,03 %), impuestos y contribuciones (42,09 %) y sueldos y jornales (41,65 %).

Por otra parte, los rubros que menor incremento registraron respecto del mismo mes del año anterior fueron gastos de administración (1,67 %), gastos varios (10,09 %), mantenimiento y reparaciones (19,22 %), seguros (19,42 %) y honorarios de los administradores (30,53 %).

El feriado del 17 se movió al lunes 22 de agosto

Lo que julio se llevó

[BPN-03/08/11] La noticia más importante del mes de julio fue, para la redacción de Pequeñas Noticias, la puesta en vigencia del Registro de Mantenedores, Reparadores, Fabricantes e Instaladores de Instalaciones fijas contra incendio, mediante la Disposición 415 firmada por el Dr. Juan Manuel Gallo, director de Defensa y Protección del Consumidor de la CABA.

La importancia del registro radica, principalmente, en que el artículo 8 de su anexo estableció para los propietarios de los consorcios una nueva obligación. Los establecimientos o edificios que posean instalaciones fijas contra incendio, deberán contratar empresas registradas que, cada tres meses, verificarán que los elementos de protección contra incendio se encuentren en perfecto estado y -una vez por año- realizarán un control general.

Si bien la norma establece que la Dirección General de Protección del Consumidor podrá, como autoridad de aplicación, "aplicar las sanciones previstas cuando se comprueben infracciones o incumplimientos a la normativa vigente", todavía no queda claro qué sanción le cabría a los edificios que no cumplan con los controles.

Del 1º al 31 de julio, el sitio de Pequeñas Noticias –según estadísticas de Google Analytics- tuvo 23.071 usuarios que realizaron 26.006 visitas en las cuales se consultaron 48.078 páginas del sitio.

Este mes, del total de visitas que se realizaron 20.907 corresponden Argentina. Le sigue México con 865, Colombia con 851, Perú con 535, España con 519, Chile con 432, Venezuela con 385, Ecuador con 249, Estados Unidos con 182 y Guatemala con 178.

Al cierre de esta edición, Pequeñas Noticias tuvo el lunes 18 de julio picos máximos de 31 usuarios en línea al mismo tiempo. En tanto, el martes 5 el sitio registró picos máximos de 29 usuarios en línea al mismo tiempo. El jueves 7 de julio el pico máximo fue de 28 usuarios.

Le dije que me molestaba el agua en la pared

He hecho una denuncia sobre cerramiento de balcones en el Gobierno de la ciudad.

Lo hice porque mi vecino de arriba -que se hizo una pieza en la terraza- lo cerró con techo de metal y puso un caño del que cae constantemente agua.

Le dije varias veces que me molestaba el agua en la pared porque me traía humedad en el placard, pero él dice que es un derecho adquirido.

En nuestro reglamento de propiedad figura que está prohibido modificar los espacios en común, salvo autorización de la unanimidad de los propietarios, cosa que nunca solicitó.

¿Qué puedo hacer? Hace tres meses que todavía tiene el cerramiento y, por supuesto, paga solo expensas por los metros cubiertos cuando él tiene también 10 metros descubiertos.

Teresa

(22/07/2011)

Hola Teresa:

Este no es un tema meramente particular, sino del consorcio. 

El administrador es quien debe intimar al infractor a desmontar las obras y volver las cosas al estado originario, provoque o no provoque perjuicio a otros copropietarios o terceros. 

A Ud. le queda hacer la denuncia por medio fehaciente al administrador del consorcio para que proceda a actuar como representante legal del ente, a fin de que el copropietario que hizo la obra no autorizada la retire. 

Ello no quiere decir que Ud. no tenga también facultades para hacer cesar la infracción. Si luego de las intimaciones por medio fehaciente a demoler lo construido el infractor no lo hace, no queda otro recurso que recurrir a la justicia. 

Hay que tener en cuenta una cosa: si esa obra lleva más de 10 años de realizada no se puede hacer nada tendiente a su demolición y en el mejor de los casos hacer un juicio de daños y perjuicios en caso que éstos realmente existieran.

Todo lo que sugiero lo es con independencia de la denuncia municipal, que Ud. puede seguir insistiendo ante las autoridades respectivas y a lo mejor en menor tiempo logra la demolición. 

Le saluda atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.

¿Debería inscribir al consorcio en Ingresos Brutos?
Hola, quería hacer la siguiente consulta:

Estamos por abrir una cuenta bancaria en el consorcio que administro y me surge una duda con respecto a si la cuenta podría sufrir retenciones/percepciones de ARBA.

La idea es usar la cuenta corriente para recaudar las expensas con algún convenio/sistema de recaudación tipo "Pago Fácil".

La duda es ¿debería inscribir al consorcio en Ingresos Brutos de la provincia de Buenos Aires y tramitar alguna exención o exclusión para que no nos retengan? ¿corresponde?

Desde ya muchas gracias, quedo al aguardo de sus comentarios.

<Sin nombre>

(22/7/2011)

Estimado:

Para contestar en forma completa tu pregunta me haría falta conocer más datos, pero trataré de hacerlo de la manera más completa posible.

No sería correcto inscribir al consorcio en el impuesto sobre ingresos brutos, a menos que desarrolle alguna actividad gravada, por ejemplo que perciba alquileres. De ser así, deberás inscribirlo en la jurisdicción a que corresponda, de ninguna manera en otra.

Si la localidad donde está situado es ciudad de Buenos Aires, no debería haber retenciones de ARBA ya que los depósitos no se producirán en jurisdicción de provincia.

Si la localidad es Provincia de Buenos Aires, se deberá tener en cuenta que las retenciones se efectuarán si el titular de la cuenta tiene el carácter de contribuyente de la provincia, y figura en la nómina mensual que confecciona ARBA, con una antelación de tres (3) días hábiles al inicio de cada mes calendario.

Sería importante entonces que la cuenta sea abierta a nombre del consorcio y no del administrador, a fin de evitar confusión de contribuyentes fiscales.

Espero haberte ayudado.

Viviana Grinberg

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La Contadora Publica Viviana Grinberg es especialista en Propiedad Horizontal y se desempeña en la práctica privada realizando  auditorías de expensas, seguimientos anuales y controles de gestión. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a vgrinberg@arnet.com.ar o llamarla a los teléfonos 4553-6094 ó 4552-9692.

El consorcio decidió quitar las horas extras

El consorcio que administro ha decidido, en razón de su carencia de fondos, quitar las horas extras que el encargado realiza los fines de semana, o sea los sábados por la tarde y el domingo. 

Le agradezco me conteste con urgencia si esto es factible, qué riesgos se corren y en su caso cómo debo proceder. 

Ana

(01/08/2011)

Estimada Ana:

Si bien la jurisprudencia es contradictoria, ya que hay fallos que sostienen que las horas extras tienen carácter remuneratorio y otros que establecen que el otorgamiento de las mismas es una facultad del empleador, entiendo que si la reducción se efectúa para disminuir costos y el consorcio tiene problemas económicos para realizar tareas de mantenimiento que hacen a la seguridad de sus habitantes y no se contrata a otro trabajador para que las efectue, se le debe remitir una carta documento fundando el quite. 

Ya he tenido varias consultas de este tipo con resultados positivos, el empleado no ha efectuado ningún reclamo.

El riesgo es que el trabajador haga un reclamo ante el SECLO por la reinstalación de las horas extras.

En ese caso, o bien se arriba a un acuerdo otorgándoselas o reduciéndolas parcialmente, o se acuerda una suma de dinero a fin de terminar el litigio, quedando constancia que a partir de la fecha del acuerdo el encargado no realizará más horas extras y manifestando que no tiene nada más que reclamar por dicho concepto.

Recordar que el acuerdo debe ser homologado ante Ministerio de Trabajo.

La otra alternativa es que se cierre la conciliación sin acuerdo y el empleado inicie una acción judicial con un resultado incierto aún cuando, desde mi punto de vista, las horas extras sean una atribución del empleador máxime en el caso de un consorcio que no es una empresa y que está en rojo.

En el caso concreto que plantea, cuando se le envíe la carta documento al encargado se debe dejar asentado el día de la asamblea, la decisión unánime de los copropietarios dejando Ud. constancia en el Libro de Actas que ha asesorado a los copropietarios para que tomen una decisión conociendo el riesgo que la situación conlleva. 

Un saludo cordial

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

Horas extras e inasistencia por enfermedad

Estimado Roberto, cuando un trabajador no asiste a su trabajo por motivos de enfermedad, el sueldo que cobrará en ese mes no puede ser menor al que recibía. Se entiende que hablamos de una disminución a causa de esa inasistencia.

Por lo tanto, debe cobrar las horas que hace habitualmente en su trabajo a pesar de que no concurra.

Te transcribo el artículo 208 de la Ley de Contrato de Trabajo: "Plazo. Remuneración. Cada accidente o enfermedad inculpable que impida la prestación del servicio no afectará el derecho del trabajador a percibir su remuneración durante un período de tres (3) meses, si su antigüedad en el servicio fuere menor de cinco (5) años, y de seis (6) meses si fuera mayor. En los casos que el trabajador tuviere carga de familia y por las mismas circunstancias se encontrara impedido de concurrir al trabajo, los períodos durante los cuales tendrá derecho a percibir su remuneración se extenderán a seis (6) y doce (12) meses respectivamente, según si su antigüedad fuese inferior o superior a cinco (5) años. La recidiva de enfermedades crónicas no será considerada enfermedad, salvo que se manifestara transcurridos los dos (2) años. La remuneración que en estos casos corresponda abonar al trabajador se liquidará conforme a la que perciba en el momento de la interrupción de los servicios, con más los aumentos que durante el período de interrupción fueren acordados a los de su misma categoría por aplicación de una norma legal, convención colectiva de trabajo o decisión del empleador. Si el salario estuviere integrado por remuneraciones variables, se liquidará en cuanto a esta parte según el promedio de lo percibido en el último semestre de prestación de servicios, no pudiendo, en ningún caso, la remuneración del trabajador enfermo o accidentado ser inferior a la que hubiese percibido de no haberse operado el impedimento. Las prestaciones en especie que el trabajador dejare de percibir como consecuencia del accidente o enfermedad serán valorizadas adecuadamente".

Un saludo grande.

Regularizar a un trabajador por hora

¿Con vivienda o sin vivienda?

Los aportes y contribuciones de un trabajador jornalizado

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