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Boletín de Pequeñas Noticias la comunidad consorcial como espejo de la sociedad Miércoles 11 de Abril de 2012 - Nº: 459 |
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El Boletín de Pequeñas Noticias fue preparado para una visión óptima con una resolución de pantalla de 1024 x 768 pixeles.
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¿Qué significan las siglas?: Las abreviaturas más frecuentes |
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La documentación de los consorcios a la Web Dura reacción contra el proyecto de Delia Bisutti [BPN-11/04/12] El Adm. Adrián Hilarza denunció que el nuevo proyecto de ley <ver nota> presentado por Delia Bisutti (Nuevo Encuentro) en la Legislatura porteña está hecho a medida de "tres o cuatro empresas" -centros de cómputos- que brindan a los administradores servicios de liquidaciones. Por su parte, el Dr. Eduardo Brailovsky calificó a la legisladora de ilusa y la acusó de desconocer las leyes vigentes. El abogado aclaró que esta iniciativa lejos de transparentar la administración de los consorcios va a engordar las expensas y que pensar que los administradores van a destinar parte de sus honorarios para pagar los gastos de una página Web es ser iluso. Hilarza afirmó que este proyecto viola la Ley 25.326 de Protección de Datos Personales. Esto se suma a que el proyecto llevaría a un excesivo control. Brailowsky preguntó: "ya rendimos cuentas con la Ley 941 y ahora en una página Web, ¿para qué esa redundancia?". Por su parte, Alejandro Fantini exigió que los funcionarios se sometan a ese tipo de medidas: "por qué no aplican esto a los ministros, diputados y legisladores. Empezando por ella [la autora del proyecto] para dar el ejemplo. ¿No sería bueno que nos muestren sus sueldos, gastos y declaraciones juradas de sus bienes?" Esta crítica la realizaron el pasado 30 de marzo durante el programa Consorcios Ya que Hilarza conduce junto al periodista Fantini y que cuenta con la colaboración del Dr. Brailovsky en calidad de panelista especializado. Hilarza es presidente de la asociación civil AIPH (Administradores Independientes de Propiedad Horizontal) mientras que el Dr. Brailovsky es abogado especialista en propiedad horizontal miembro del Instituto de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal. "Un gran globo" Los conductores del programa radial manifestaron su preocupación ante la posible aprobación del proyecto por considerar que no hace más que agravar la situación actual de los consorcios dado que "obligarían a las administradoras a contratar un servicio que les permita cargar la documentación en la Web porque no existe pleno conocimiento y capacitación para realizar esta tarea por parte de los administradores" declaró Hilarza. Por el contrario, la medida traería aparejada una suba en las expensas para paliar los gastos por la inclusión del servicio. En este sentido agregó: "La administración va a subir sus honorarios, va a tercerizar esto, como algunos lo hacen en la actualidad. Es decir, [los gastos] se siguen inflando como un gran globo". Por otra parte, destacaron que el proyecto no tiene en cuenta la situación de los pequeños consorcios que no pueden pagar sumas tan cuantiosas. "¿Cuántos administradores pueden costear este servicio? Hay consorcios de clase media que no pueden abonar las expensas y están en serios problemas", agregó Hilarza. "Hacé esto que así ganamos todos" Según afirmaron Hilarza, Brailovsky y Fantini de aprobarse este proyecto se incurriría en una violación de la ley nacional que protege los datos personales y regula su publicación. Sobre este tema Brailovsky agregó: "vuelvo a repetir, para mí la señora Bisutti desconoce las leyes vigentes. Algún computadorista, por decirlo con algún nombre grotesco, le dijo hace esto que así ganamos todos". La Ley 25.326 reglamentado por el Decreto 1.558/01 tiene por objeto -según lo expresa en su artículo 1º- "la protección integral de los datos personales asentados en archivos, registros, bancos de datos, u otros medios técnicos de tratamiento de datos, sean éstos públicos o privados destinados a dar informes, para garantizar el derecho al honor y a la intimidad de las personas, así como también el acceso a la información que sobre las mismas se registre, de conformidad a lo establecido en el artículo 43, párrafo tercero de la Constitución Nacional". "La propiedad horizontal es un negocio" Por otra parte, Brailovsky cuestionó que la normativa de la Ley 941 con sus modificaciones ya determina una serie de controles por lo cual subir la documentación a la Web sería redundante, sería "el control del control". Hilarza agregó: "ahora resulta que nos llenan de libros, de controles que son las grandes soluciones. Yo no me opongo a que haya más control. Pero creo que la ciudad de Buenos Aires tiene que ocuparse del poder de policía, no delegarlo porque lo encarece y lo desvirtúa. Hoy la propiedad horizontal es un negocio". Por último,
durante el programa, se destacó la preocupación que manifestaron algunos
propietarios en cuanto a la inflación, transporte y a la quita de
subsidios de los servicios en el plano nacional. Sobre este tema el
presidnete de AIPH declaró que en la Capital Federal "lo que tenemos
es un oficialismo que lo único que hace es generar ideas para ver cómo
se exprime aún más a los ciudadanos" |
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Administración Bernetti RPA CABA Nº 1188 Consorcios, fideicomisos, barrios privados y club de campo. Operaciones inmobiliarias
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Efemérides consorciales: el 11/04/2005, la Fundación Liga del Consorcista (LCPH), la Unión de Consorcista de la República Argentina (UCRA) y el Dr. Eduardo Awad se reunieron por primera vez en una mesa de diálogo. |
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Delia Bisutti [BPN-11/04/12] A fines de marzo pasado se presentó en la Legislatura porteña un proyecto de ley que obligará a los administradores de consorcios a publicar en una página Web, mensualmente, toda la documentación de los consorcios que administra para ser consultada por los propietarios. El proyecto impulsado por Delia Bisutti (Nuevo Encuentro), fue presentado el 20 de marzo de 2012 bajo el número 189 Hilarza: Un proyecto a medida Diez días después, el Adm. Adrián Hilarza, presidente de AIPH, desde su programa de radio "Consorcios Ya", acusó a este proyecto de encarecer las expensas al agregar nuevos servicios que necesariamente los administradores deberán tercerizar y de "estar hecho a la medida de tres o cuatro centros de cómputos" < ver nota>.Otras voces: Mucho temor Por otra parte, diversos actores de la propiedad horizontal –luego del programa de Hilarza - expresaron a la redacción de este medio su preocupación porque la mayoría de los administradores que brindan el servicio de "centro de cómputos" en sus propias oficinas ahora tendrán que salir a tercerizarlo con el consiguiente traslado de su costo a las expensas. Otra de los cuestionamientos que llegaron a la redacción es el hecho de que en este momento existen sólo unas pocas empresas en condiciones de brindar este servicio y temen que se concentren en unas pocas manos toda la información económica de los administradores, sus consorcios, los propietarios y los proveedores. Por último consorcistas que tuvieron acceso al texto del proyecto expresaron a Pequeñas Noticias su temor por aquellos –como puede ser el caso de muchos jubilados- que no cuenten con una conexión a Internet, una computadora y los conocimientos necesarios para hacer uso de este servicio. El proyecto: La fría letra Puntualmente el proyecto, de ser aprobado, obligará a los administradores a publicar "una copia de los originales de todos los documentos y comprobantes exigidos por la presente Ley [941], liquidación de expensas, recibos de gastos, salarios, aportes a la seguridad social, seguros, pagos u erogaciones y toda otra documentación de ingresos y egresos, de cada consorcio de propiedad horizontal". La propuesta se agregaría como el "inciso n" dentro del artículo 9º del Capítulo II "Obligaciones del administrador" de la Ley 941. Bisutti: Fundamentos Bisutti aclaró en los fundamentos del proyecto que "si bien las liquidaciones mensuales de las expensas contienen todos los rubros necesarios y la ley establece mecanismos de fiscalización contable, en la práctica nacen recelos entre consorcistas y administradores con origen en el incremento de los gastos y es sobre las administradoras que recaen los disgustos por los crecientes aumentos en las expensas mensuales". La legisladora expresó que su objetivo es "hacer totalmente transparente la administración de cada edificio de propiedad horizontal y que todos los consorcistas puedan visualizar y conocer en detalle los comprobantes de ingresos y egresos monetarios y la documentación referida a la administración de su edificio. De esta manera, el administrador puede ofrecer la mayor transparencia, evitando toda injusta suspicacia y el consorcista, por su parte, puede acceder a un sencillo y detallado seguimiento de lo atinente a su propiedad". Por último
explicó que -habiendo sido sancionada la Ley 941 en el año 2002- no se
podía prever las posibilidades que ofrecería la informática: "las
modernas tecnologías permiten publicar, de manera sencilla y económica,
gran cantidad de información en la Web. Gracias a ello, la sociedad
ahorra papel, simplifica, agiliza las comunicaciones y accede fácilmente
a la información" --- AIPH: Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal AIPH |
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Efemérides consorciales: el 20/04/2005, la Comisión Argentina de Consorcios, Copropietarios y Consorcistas se presentó por primera vez en la sociedad consorcial. |
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Proyecto virtual Bisutti habló sobre su iniciativa [BPN-11/04/12] La legisladora porteña Delia Bisutti (Nuevo Encuentro) declaró que pretende transparentar la administración de los consorcios mediante un proyecto de ley que obligará a los administradores a publicar mensualmente en una página Web toda la documentación respaldatoria de sus liquidaciones de expensas y la relacionada con movimientos de ingreso y egreso de fondos del consorcio < ver nota>.Sin embargo -en la conversación que mantuvo con este medio- no clarificó quién va a acarrear con el costo de la tercerización de este nuevo servicio y de qué forma evitará que su costo aumente el valor de las expensas. En cuanto a los pequeños consorcios autogestionados no quedó claro –el proyecto no los excluye- si estarán o no eximidos de la normativa: "estas cuestiones serán parte de un futuro debate", manifestó Bisutti. ¿Cuál fue el motivo que impulsó el proyecto de ley? Hay inquietudes que llegan a través de asesores, sobre todo de aquellos que viven en departamentos. Necesitamos ampliar todos los temas que hagan a la claridad de los servicios y a la utilización de las redes y las páginas Web para que queden explicitados públicamente todos los gastos de entradas y salidas dinerarias del consorcio para que la rendición de cuentas de los administradores con cada uno de los dueños de los departamentos sea un poco más transparente. ¿Quiénes van a poder acceder a la información de cada consorcio? Esto no está puesto en el proyecto de ley. Se supone que la información la envían los administradores a cada uno de los propietarios del consorcio que están administrando. Si yo administro un consorcio entiendo que tengo determinados gastos, determinadas compras, determinadas acciones y les doy la información a los propietarios del consorcio. ¿Esa página Web va a tener un sistema de claves para que puedan ingresar sólo aquellos que están interesados en el tema? Sí, sí. Supongo que esto va a ser parte de la reglamentación. Si es que este proyecto avanza, va a ver puntos que si se aprueba, deberán reglamentarse. Esto, supongo, será trabajo del poder Ejecutivo. ¿Tuvo oportunidad de dialogar sobre el proyecto con otros legisladores? No, no. En este caso preguntamos a algunos que viven en departamentos. Los que no vivimos en consorcios no sabemos todos los vericuetos de su funcionamiento. Surgió esta propuesta y en principio, quisimos ver qué grado de visibilidad [Sic] tiene con los propietarios. Ellos dijeron que era un elemento más que ayudaba a transparentar la administración. Además, nos parece que no complica al administrador. ¿Consultó con entidades de propietarios o de consorcistas? No. Cuando se comience a trabajar en comisiones convocaremos a todo el mundo para que opine, siempre es importantísimo tener la mirada de todos. En el caso de los administradores ¿se los consultará en un futuro? Sí. Cuando la comisión lo trate pediremos que en la reunión estén presente tanto propietarios como administradores y ver cuál es la posibilidad concreta de que esto avance. Esta presentación es un elemento de debate. Para subir la información a la Web se deberá tercerizar el servicio ¿está previsto quién va a asumir ese costo? Esto tendrá que determinarse en el decreto que reglamente este artículo y después por las normas internas que tenga el funcionamiento en cada consorcio. Hay muchos consorcios chicos en la ciudad de Buenos Aires ¿les cabe las generales de la ley? Mirá, yo no tengo la actual Ley 941 como para saber lo que determina respecto de los consorcios chicos pero me parece que los acuerdos administrativos los hacen los propios propietarios [Sic]. Habrá que ver si tienen que cumplir todos los requisitos. Me parece que este tema es parte del debate. ¿Qué perspectiva le ve al proyecto? Bueno, cuando uno presenta un proyecto la perspectiva es que se pueda debatir y si hay consenso que pueda salir. Cuando las comisiones empiecen a armar el temario, pediremos que se ponga el proyecto en asesores. Nos parece que son todos puntos que ayudan a la transparencia y sobre todo a los propietarios que al final son los que tiene que pagar. Este gasto en el servicio puede recaer sobre las expensas ¿Esto sería un efecto no deseado? No se trata de
generar ningún tipo de incremento sino de poner una herramienta más de
clarificación de la administración en mano de los propietarios |
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Efemérides consorciales: el 20/04/2005, la diputada Zulema Beatriz Daher presentó en la Cámara de Diputados de la Nación un proyecto para que los propietarios puedan participar en las negociaciones del CCT. |
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Propiedad Horizontal La 13.512 está incluída en el proyecto del nuevo Código Civil [BPN-11/04/12] La Propiedad Horizontal es una de los temas abordados y modificados por el anteproyecto para la unificación del Código Civil y Comercial presentado por la presidenta, Cristina Fernández de Kirchner el 27 de marzo pasado en el Museo del Bicentenario. La iniciativa dedica a la Propiedad Horizontal, dentro del Libro Cuarto, el Título VI consta de 36 artículos, desde el 2.037 al 2.072. De esta forma, de ser aprobada, dejará obsoleta la vieja Ley 13.512 de 1948 que cuenta con tan sólo 19 artículos. Entre muchas cuestiones importantes el nuevo proyecto define a la Propiedad Horizontal como un nuevo derecho real y establece la figura del consejo de propietarios y la de los subconsorcios. El anteproyecto define: la unidad funcional, las cosas y partes comunes, el consorcio, las facultades y obligaciones de los propietarios y de las asambleas, la conformación del reglamento y sus posibles modificaciones y todo lo referente a la convocatoria y quórum en asambleas, entre otros temas. El Título VII dentro del mismo Libro se dedica a los conjuntos inmobiliarios dentro de los cuales incluye a los barrios cerrados o privados, clubes de campo, parques industriales, empresariales o náuticos, barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento urbanístico. La presidenta de la Nación consideró el total del anteproyecto como "un salto cualitativo" y manifestó que el objetivo del nuevo Código es "asegurar la libertad y la dignidad de las personas para elegir en el marco de las leyes su forma de vida". Remarcó que "sin sociedad y sin democracia, no hay derecho". Previamente, el presidente de la Corte Suprema de Justicia, Ricardo Lorenzetti, calificó a la reforma como "el trabajo de una generación". La Liga del Consorcista Por su parte, el Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la fundación Liga del Consorcista, al conocer el texto del proyecto expresó sus críticas al mismo: "a nuestro juicio y a grandes rasgos, el Título VI del proyectado nuevo Código Civil presenta, junto a unos pocos aciertos, varios artículos sumamente cuestionables. La mayoría de ellos, verdaderos cercenamientos al derecho de propiedad de los consorcistas" < ver nota>.El nuevo Código y la Propiedad Horizontal En principio, se define la propiedad horizontal como el cuarto derecho real dentro de los 15 que estipula el anteproyecto. Aparece posterior a los derechos de: dominio, condominio y propiedad comunitaria indígena y antes que los conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido y el cementerio privado. En primer lugar, el artículo 2.037 especifica que la propiedad horizontal es "el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad y administración. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible". El artículo 2.044 define la constitución de la figura jurídica consorcio como "el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales" y agrega que "tiene su domicilio en el inmueble" y que "sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador". El anteproyecto divide las expensas comunes en ordinarias y extraordinarias. El artículo 2.048 establece que los propietarios deben pagar las ordinarias definiéndolas como las "necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador". Por otra parte agrega que "igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros". Las expensas comunes extraordinarias las define como aquellas que fueron "dispuestas por resolución de la asamblea". Consejo de propietarios y subconsorcios El artículo 2.064 estipula las atribuciones y competencias del Consejo de Propietarios. Algunas de las tareas que se le asigna son: convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo, controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio, autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva -ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios- y dar conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio.En cuanto a la figura del administrador lo define como el "representante legal del consorcio con el carácter de mandatario", agrega que "puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica" y estipula dentro del articulo 2.067 sus derechos y obligaciones. El articulo 2.068 define a los subconsorcios como sectores con independencia en "edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad y administración puede prever la existencia de sectores con independencia económica, funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general". Agrega también que pueden tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente. Pasos a seguir La comisión que trabajó para la elaboración de este anteproyecto estuvo constituida por el presidente de la Corte Suprema de Justicia, Ricardo Lorenzetti, la vicepresidenta de la Corte, Elena Highton de Nolasco y la Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci. En el acto de
presentación Lorenzetti aclaró que "este es un anteproyecto que
entregamos al Poder Ejecutivo Nacional para que éste lo analice y lo
transforme en un proyecto para enviar al Congreso" --- Foto presidencia de la Nación |
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Asociación Civil de Administradores de Consorcios de P.H. - AIPH CURSO DE ACTUALIZACIÓN Y PERFECCIONAMIENTO AÑO 2012 PARA ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL Duración del curso: 4 días (8 hs. en total). Se inicia el 4 de abril de 19 a 21 hs. todos los miércoles de abril. Certificado oficial de la Institución apto para renovar la matrícula ante el RPA (aprobado por la Dirección Gral. de Defensa y Protección al Consumidor de la CABA) Requisitos: ser Administrador inscripto en el RPA. Informes e inscripción: info@aiph.com.ar o info.aiph09@gmail.com / 4781-5585/8234 Vacantes limitadas |
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Efemérides consorciales: el 23/04/2010, el diputado porteño Juan Cabandié, del bloque Encuentro Popular para la Victoria, presentó un proyecto de ley para crear un Régimen de Protección de Inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires y un Fondo de Garantía para Locaciones Urbanas Destinadas a Vivienda Única. |
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Proyecto de reforma del Código Civil y Comercial A la propiedad horizontal no se la incluyó entre los 9 puntos más importantes [BPN-11/04/12] Luego de la recepción del anteproyecto para reformar y unificar el Código Civil y el Comercial, la presidenta de la Nación, Cristina Fernández de Kirchner difundió por la plataforma social Facebook sus nueve puntos principales. Entre ellos no figura la propiedad horizontal a la cual el nuevo Código le dedica 36 artículos en su Capítulo VI < ver nota>.El informe presenta un juego de infografías de nueve puntos que resume los temas centrales que pretende modificar: matrimonio, divorcio, técnicas de reproducción humana asistida, adopción, propiedad comunitaria indígena, gestación por sustitución, sociedades de un solo socio, derechos personalísimos y formas modernas de contratación. La presidenta de la Nación, expresó en Facebook que: "tengo fe en que aprobemos este año el nuevo Código y no lo haremos con los métodos del siglo XIX que fueron a libro cerrado. El que rige hoy fue aprobado a libro cerrado en el Congreso de la Nación. Por supuesto, no es el tratamiento que voy a impulsar. Creo en el debate y mi larga tradición legislativa no me permitiría imponer al Congreso -que no lo aceptaría- una aprobación a libro cerrado". El anteproyecto de modificación del Código Civil y Comercial reemplazó a los más de 4.000 artículos que tiene el Código Civil actual y a los 506 artículos del Código Comercial por sólo 2.671 artículos. Los puntos mencionados El resumen publicado destacó las siguientes modificaciones al actual Código Civil: 1.- Matrimonio No se realizarán distinciones de sexo a los efectos de definir quiénes pueden unirse en matrimonio, manteniendo el avance logrado con la Ley Nº 26.618, de matrimonio igualitario. En este sentido, el nuevo Código agrega la posibilidad de optar entre el régimen de comunidad de ganancias y el de separación de bienes (con acuerdo prenupcial). 2.- Divorcio Se simplifican los trámites para su solicitud, considerando la libre petición de uno o ambos cónyuges, quienes a su vez podrán hacer propuestas y acordar sobre los efectos que tendrá la disolución. 3.- Reproducción humana asistida Actualiza la legislación mediante la incorporación de las técnicas de reproducción asistida, por ejemplo, mediante las técnicas de inseminación artificial o fecundación "in vitro", haciendo prevalecer la voluntad procreacional. 4.- Adopción En este caso se simplifica el régimen jurídico y se prioriza el interés del niño por sobre el de los adultos. Mantiene la adopción plena y simple e incorpora la adopción por integración, en caso de familias conformadas por parejas que tengan hijos de otras relaciones. 5.- Propiedad comunitaria indígena Ésta será exclusiva, perpetua, indivisible, imprescriptible, insusceptible de gravámenes, y no se podrá embargar ni ejecutar. Esta disposición apunta a la preservación de la identidad cultural y el hábitat de los pueblos originarios, reconociendo además el derecho a participar en la gestión referida a sus recursos naturales. 6.- Gestación por sustitución Reconoce como central a la voluntad procreacional expresada por consentimiento previo, informado y libre de las personas que intervienen. El juez deberá constatar que la gestante no haya recibido retribución de ningún tipo y que al menos uno de los comitentes aportó material genético. 7.- Sociedades de un solo socio Nace la figura de Sociedad Unipersonal. Ésta facilita la asignación del patrimonio e incentiva las inversiones. 8.- Derechos personalísimos Se incorpora este concepto, reconocido por el derecho internacional. Éstos reconocen los derechos a la dignidad, intimidad, honor e imagen. 9.- Formas modernas de contratación Incorporó
nuevas formas de contratación como las de arbitraje, agencia comercial,
concesión comercial, entre otras. Con ello se brinda mayor seguridad
jurídica y se garantiza de mejor manera la defensa de los ciudadanos en
tanto consumidores |
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Perlitas: La razón de estado no se ha de oponer al estado de la razón (Carlos V). |
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Senador Osvaldo López Nuevo proyecto de ley de alquileres [BPN-11/04/12] Un nuevo proyecto de ley propone modificar el régimen de locación de inmuebles urbanos destinados a viviendas. La iniciativa fue presentada el 22 de diciembre de 2011 por Dr. Osvaldo López, senador por Tierra del Fuego del partido Afirmación para una República Igualitaria (Bloque Nuevo Encuentro). El proyecto determina la creación de la Dirección de Viviendas Alquiladas, un nuevo organismo dependiente del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios; la creación del Registro Público de Viviendas en Alquiler y el Registro Público de Contratos de Alquiler. Para aplicar la ley, se dispone que las provincias y la Ciudad de Buenos Aires creen sus respectivas unidades o dependencias internas. En el proyecto presentado, el senador López expresó: "se trata de reconducir la vivienda, de su consideración excluyente como mercancía, a su naturaleza real, de derecho humano, lo cual sólo la regulación y el control estatales pueden garantizar. Se trata, en definitiva, de crear un régimen decididamente protectorio de los intereses de la parte contractual que en el negocio juega su derecho a la vivienda, por sobre los de la contraparte, que juega intereses económicos meramente dinerarios o lucrativos". Entre las modificaciones que propone se destacan: elevar a tres años el plazo mínimo locativo habitacional, cuando actualmente es de dos; imponer que los contratos se celebren por escrito y sean intervenidos, homologados y registrados por el Estado; renovar el contrato automáticamente -salvo disposición expresa en contrario- en idénticas condiciones y plazo al momento de su vencimiento, sin perjuicio del derecho de la locadora a un nuevo precio según lo estipule la misma ley; poner un límite a los honorarios de los corredores inmobiliarios; disponer que éstos sean pagados en conjunto y prohibir que se cargue a los inquilinos los impuestos y tasas del inmueble. Otras voces Una vez público el proyecto, referentes de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA) y del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH) manifestaron su oposición. El 20 de marzo, Enrique Abatti, presidente de la primera de las entidades mencionadas expresó su total rechazo al nuevo proyecto mediante una nota publicada por un matutino nacional. Según él, "en el Senado se presentó un intento de regular las locaciones urbanas de fuerte tono intervencionista. De prosperar, se vería afectado el derecho de propiedad y se generaría una retracción en las ofertas de alquiler, agravando el faltante de viviendas". Vaticinó que el proyecto "adolece de graves vicios jurídicos" y que perjudicará la economía, afectará la construcción, el comercio, excitará la corruptela e influencias y conducirá "a la quiebra de empresas y personas con activos inmobiliarios en alquiler y liquidará a casi todas las empresas constructoras de inmuebles, las cuales seguramente desaparecerán del mercado por falta de inversores". Antecedente Esta iniciativa tiene como antecedente -entre otros- el proyecto de ley presentado en 2009 por la senadora Teresita Quintela con aportes de la Unión Argentina de Inquilinos. La iniciativa promovía la creación de la Organización Estatal de Locaciones Urbanas para Alquilar (OELUA). En su momento, Quintela explicó que la situación en que vivían los inquilinos requería una activa intervención del Estado por el enorme déficit de viviendas que la oferta comercial no lograba satisfacer. Otro
punto del proyecto fue la intención de modificar el plazo de las
locaciones ampliándolo a cinco años para las viviendas familiares y a
seis años para los estudios y locales comerciales. La renovación del
plazo era automática a menos que el locador hubiera tenido motivos
fundados para no hacerlo |
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Perlitas: La esencia y expresión del hombre es la acción (Anónimo). |
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Proyecto de ley de alquileres El interés social sobre el particular [BPN-11/04/12] El senador por Tierra del Fuego, Osvaldo López manifestó que su proyecto de ley < ver nota> hace hincapié en la función social de la vivienda como un derecho fundamental y promueve la negociación libre e igualitaria del contrato de locación privilegiando el interés social por sobre los intereses particulares.El proyecto pone los contratos bajo la supervisión del Estado, extiende el plazo de los alquileres, divide el costo de las comisiones inmobiliarias y otros gastos entre locatarios y locadores pero delega el tema de las garantías a la autoridad de aplicación. La iniciativa estipula que el propietario puede pedir al inquilino un mes de alquiler como garantía del cumplimiento del contrato –a semejanza del actual depósito aunque acotado- aunque no prohíbe la exigencia de garantías adicionales. Osvaldo López conversó con Pequeñas Noticias sobre su proyecto. ¿Qué inquietudes propiciaron esta iniciativa? Entendemos que detrás de un contrato de locación existe un negocio, una actividad lucrativa. Sin embargo por ser un comercio vinculado a un derecho fundamental requiere de la intervención del Estado a través de una regulación que imponga un piso de garantía ya que no existe una igualdad entre las partes del contrato. Siempre hay prevalencia de la posición de los propietarios o de las inmobiliarias que unilateralmente imponen condiciones. Se debe hacer hincapié en que la propiedad tiene una función social garantizada en nuestra Constitución. ¿Cuál sería la forma práctica de la intervención del Estado? Se prevé la creación de una oficina con competencia específica en materia de viviendas alquiladas porque hoy todos los organismos estatales vinculados a la vivienda trabajan sobre la propiedad y el acceso. Pero hay un universo que necesita alquilar y a éste hay que destinarle una política. ¿Cuál será la autoridad de aplicación del organismo? Se crea la Dirección de Viviendas Alquiladas dentro del ámbito de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, dependiente del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios. Su función será aconsejar, otorgar seguridad e ir orientando al propietario para que vaya adecuando la vivienda a un estándar mínimo de dignidad. Al momento de alquilar, se le exige a los inquilinos dos o más meses de adelanto. ¿Qué prevé al respecto? Acá lo que nosotros prevemos es que la comisión de la inmobiliaria no puede superar el valor de un alquiler. Y a su vez, esa comisión u honorario tiene que ser pagado por ambas partes. Porque las dos partes están interesadas en el negocio y en conjunto deben afrontar los gastos Una barrera con la que se encuentran los inquilinos es la garantía ¿Qué se determina sobre este tema? La ley no prohíbe el pedido de garantías de titularidad de inmuebles o garantes obligados a responder por el inquilino en caso de incumplimiento. Pero esto va a correr por cuenta del criterio de la autoridad de aplicación. Nosotros, por ahora, reglamentamos el mes de garantía y no prohibimos ninguna otra condición. Otra cuestión de preocupación es el valor de los alquileres Nosotros hayamos una formula que es dividir el valor del inmueble por 180 y ese sería el valor del alquiler. Esa es una pauta de orientación y estamos abiertos a discutir otras fórmulas. ¿Qué expectativas le ve al proyecto de ser tratado en el recinto? Es aun muy reciente porque fue presentado a fin del año pasado y todavía no ha habido actividad parlamentaria. El proyecto ha sido girado a la Comisión de Legislación General y estamos viendo que se incluya en la agenda para que sea discutido este año. Más allá de la presentación formal ¿Qué perspectiva le vio entre sus colegas? Nosotros estamos trabajando en dos líneas de acción. Por un lado, enviando una nota a los distintos senadores para que expresen su voluntad de adherir o no al proyecto y nos encontramos con mucho interés para trabajar el tema. Es una materia en la cual tenemos que trabajar porque está pendiente. Por otro lado, incluyendo este proyecto dentro del temario de "Habitar Argentina". Tomándolo como base y enriqueciéndolo con los aportes de los distintos actores de este espacio puede surgir la reformulación del mismo y ser la base de la presentación de un nuevo proyecto con lo cual el Senado va a tener por lo menos dos proyectos para discutir. Cuéntenos un poco sobre Osvaldo López Soy oriundo del
interior de la provincia de Santa Fé, de un pueblo que se llama Malabrigo
al norte de la provincia, llegando al Chaco. Estudie abogacía en la
Facultad de Derecho de la Universidad Nacional del Litoral en la capital de
mi provincia entre los años 1991 y 1995. En el 1998 me fui a vivir a
Tierra del Fuego donde trabajé como abogado siempre vinculado a temas
colectivos de interés social: derechos laborales, derechos humanos y
sindicales. De ahí mismo surgió mi participación política partidaria con
lo cual asumí como legislador de la provincia en 2009. El 7 de julio de
2011 falleció el senador nacional de mi bloque, José Martinez, en
un accidente automovilístico. Como yo había sido suplente en la lista de
senadores del 2007 renuncié a mi cargo y asumí como senador nacional con
mandato hasta diciembre del próximo año |
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Perlitas: Todas las revoluciones modernas han concluido en un reforzamiento del poder del estado (Albert Camus). |
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CAPHyAI y la Universidad MAZA de Mendoza Nueva carrera universitaria para administradores [BPN-11/04/12] La CAPHyAI firmó un convenio de cooperación técnica y asistencia académica con la Universidad Juan Agustín Maza (UMAZA) de Mendoza por el cual la entidad de administradores se compromete a avalar el título de Técnico en Administración de Consorcios, Barrios Cerrados, Countries, Propiedades y Jardines de Paz otorgado por la institución educativa. La nueva carrera universitaria se dictará bajo una modalidad a distancia a excepción de los exámenes finales que serán presenciales en las provincias de Mendoza y Buenos Aires. El acuerdo fue firmado el 21 de marzo de este año, por Daniel Miranda, rector de la Universidad Juan Agustín Maza y por el Sr. Arturo Claudio Molina, secretario de CAPHyAI. En éste las partes se comprometen a generar "acciones tendientes a desarrollar en forma conjunta proyectos de carácter académico, científico, tecnológico, social y cultural, para beneficio de ambas instituciones". Por otro lado, la UMAZA acordó otorgar un descuento del 10% a los alumnos de la tecnicatura que estén asociados a CAPHyAI. La tecnicatura está destinada a estudiantes egresados del secundario, profesionales, administradores de consorcios y público en general que le interese ésta como salida laboral. La cursada de materias durará dos años y los estudios se extenderán en seis meses para la elaboración de un trabajo final. Entre los temas que componen la carrera se estudiará: Introducción a la administración de consorcio, Teoría contable y régimen tributario, Elementos de estadística, Elementos de derecho de la Propiedad Horizontal, Elementos de arquitectura y legislación municipal, Principios de Derecho Laboral y seguridad social, Herramientas modernas de administración I y II, Derecho Penal en la Propiedad Horizontal y Negocios Inmobiliarios, entre otras. Además
recibirán un entrenamiento profesional práctico en el manejo de un
software específico para administrar consorcios y -según publicó la
universidad en su sitio Web- se prevé que los estudiantes puedan realizar
pasantías. |
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abogado AMPAROS JUDICIALES por no reempadronamiento en el Registro de Administradores Asesoramiento jurídico laboral, previsional y civil a Consorcios Liquidación de sueldos, cargas sociales y administración de personal Daños y Perjuicios - Despidos y reclamos laborales - Ejecuciones de expensas
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Perlitas: El poder muestra al hombre (Warren Bennis) |
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II Encuentro de Sectores de la Propiedad Horizontal Alicia Giménez pidió participar [BPN-11/04/12] El pasado 9 de abril, Alicia Giménez, titular de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), mediante una carta enviada al secretario general de FATERyH, Víctor Santa María, le solicitó le facilite los datos necesarios para que la entidad que representa pueda participar del "2º Encuentro de Sectores de la Propiedad Horizontal" a realizarse en la ciudad de Río de Janeiro (Brasil), los días 12 y 13 de abril próximo. Dicha misiva la entregó con sendas copias al Sindicato Obreros de Maestranza (SOM) y a la CAPHyAI < ver gacetilla>.La reunión fue convocada por FATERyH a través de la Unión Iberoamericana de Trabajadores de Edificios y Condominios (UITEC) que preside el propio Santa María. En dicho comunicado, Giménez aclaró que, en principio, considera que en el 2º encuentro -que se realizara en Brasil - el sector de los propietarios y consorcistas no se sentirá correctamente representado si en su lugar asistieran entidades de administradores: "[los propietarios] no se encontrarán representados por las cámaras y asociaciones que lo hicieron en octubre pasado". La presidenta de UCRA consideró que es menester la participación de los propietarios de modo que sus representados puedan tener voz y voto "atendiendo al objetivo último de colaborar con una mejor calidad de vida para los trabajadores de edificio, sus familias y las de los propietarios", según está expresado en el sitio Web de la UITEC. En su carta a Santa María, Giménez agregó: "estamos totalmente consustanciados con la totalidad de la temática que desarrolla la UITEC, por lo que nuestra presencia será para colaborar en la vasta tarea que se ha propuesto la misma. Sobre todo en encontrar un punto de interés a los dos sectores, sindicato y asociaciones de consorcios, con miras a fomentar el diálogo entre ambos actores de la vida consorcial". UCRA es una asociación civil sin fines de lucro, con Personería Jurídica Nº 1203/04-IGJ e inscripta en el Registro de Asociaciones Gremiales de Empleadores del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, inscripción que –según comunicó- le otorga derecho para actuar en nombre de los propietarios y consorcistas, en este "importante evento" .Quienes participarán Está previsto que para el 2º encuentro participen –representando a los trabajadores- los sindicatos: FATERYH (Argentina), FENATC (Brasil), SUTEM (Uruguay), FETRASECH (Chile), SITEMAC (Chile), SITRAIIP (Perú) y CONTRATUH (Brasil) Por el sector empleador se espera la presencia de representantes de: Argentina, Brasil, Uruguay y Chile aunque no se menciona la asistencia de representantes del Perú. Nota
relacionada: UITEC:
I Encuentro de Sectores de la Propiedad Horizontal --- CAPHyAI: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias Foto: archivo de Pequeñas Noticias |
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CAMARA ARGENTINA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACTIVIDADES INMOBILIARIAS. Perú 570 - Ciudad Autónoma de Bs.As. - Tel: 4331-9968 / 4345-0010 / 4342-2232 |
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Perlitas: El derecho es lo justo o ajustado a otro conforme cierta clase de igualdad (Santo Tomás De Aquino). |
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Para respaldar a Mariotto [BPN-11/04/12] El titular del SUTERH, Víctor Santa María, convocó el pasado 6 de marzo a un encuentro sindical en Bragado para apoyar al vicegobernador de la Provincia de Buenos Aires, Gabriel Mariotto. Estuvieron presentes también en el encuentro el intendente de Bragado, Aldo San Pedro, y el ex diputado del FPV, Darío Duretti. Mariotto arribó junto a Santa María y Duretti al palacio municipal para un encuentro con el intendente de Bragado. Luego se dirigieron a la sede de la ex Unión Ferroviaria donde lo esperaban más de mil quinientos militantes de la agrupación política "2 de Octubre" que pertenece al SUTERH, según informó el portal Noticias Urbanas. Por su parte, la Agencia Nova informó que Víctor Santa María -anfitrión del encuentro y en representación del Partido Justicialista porteño- subrayó: "cómo trabajadores estamos enmarcados en el proyecto nacional de Cristina y su gobierno porque somos la columna vertebral de las transformaciones que se vienen llevando adelante desde el 2003". "Desde el SUTERH se sigue acompañando el proyecto nacional y popular que hoy encabeza Cristina Fernández de Kirchner y en este marco, debemos seguir recorriendo toda la provincia de Buenos Aires porque como militante político nuestra tarea es estar presente en cada uno de los municipios y de las provincias tratando de sumar y trabajar porque es la tarea que tenemos que hacer", resumió Santa María. Durante el encuentro, Mariotto resaltó que "debemos fortalecernos del debate para seguir construyendo la provincia del futuro. El proyecto nacional es vertical, pero esa verticalidad no es absurda, es de arriba hacia abajo y de abajo hacia arriba, por eso el aporte de todos es fundamental". "La
jornada forma parte de la iniciativa que agrupaciones y sectores de la
sociedad de toda la provincia llevan adelante en distintos partidos del
territorio bonaerense para manifestar su respaldo explícito al proyecto
nacional que encabeza la presidenta de la Nación, Cristina
Fernández", se explicó mediante un comunicado --- SUTERH: Sindicato Único Trabajadores Edificios Renta y Horizontal Foto: archivo de Pequeñas Noticias |
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Líderes |
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Perlitas: No hay ninguna sociedad que está libre de elementos negativos. Hasta el rosal tiene espinas (Juan Pablo II). |
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Víctor Santa María XI Encuentro de Capacitación y Educación [BPN-04/04/12] En el marco del XI Encuentro de Capacitación y Educación que se realizó el 16 y 17 de marzo en Corrientes, el secretario general de FATERyH, Víctor Santa María, declaró que "tenemos que defender mejor los derechos sindicales de compañeras y compañeros y para eso debemos seguir avanzando en estos encuentros con la construcción de nuevas sedes en las provincias para los trabajadores de edificios de todo el país". También participó del evento el diputado nacional Fabián Ríos (PJ) y lo tuvo como anfitrión al secretario general del SUTERYH, Víctor Barboza. Según el portal de Internet Corrientes Hoy, Santa María hizo énfasis durante su exposición en que "se está construyendo una nueva Argentina, con mejores salarios, con trabajadores con acceso al crédito que tienen obra social y seguro de trabajo". Además, explicó que "como dirigentes sindicales, el deber está en ver cómo seguir ayudando para que los trabajadores que aún continúan en la informalidad logren estar en el escalón más alto". Por su parte,
el diputado Ríos afirmó en su ponencia que el movimiento obrero, sus
trabajadores y dirigentes discutan con profundidad este modelo nacional
que empezó en 2003 y que avancen en su profundización". Además
agregó: "la militancia no es sólo para adentro sino que hoy
también pasa por la capacitación y por fortalecer lo que tenemos que
defender. El movimiento obrero y las organizaciones sindicales tienen un
rol importantísimo que ocupar para que sigamos progresando de la manera
en que lo estamos haciendo desde 2003 porque esto es sentirse parte de la
sintonía fina" --- Foto: archivo de Pequeñas Noticias |
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Seguridad en Administración. ADMINISTRACIÓN STAINO S.A.
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Perlitas: El arte de dirigir consiste en saber cuando hay que abandonar la batuta para no molestar a la orquesta (Herbert Von Karajan). |
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Gustavo Vera Los talleres clandestinos no se fueron a los consorcios [BPN-11/04/12] Gustavo Vera, representante de la ONG La Alameda, desmintió que exista una migración de los talleres clandestinos hacia la propiedad horizontal como lo informó la Agencia Gubernamental de Control del Gobierno de la CABA mediante un newsletter distribuido el 23 de marzo. Vera negó que fuera posible: "a mí no me consta que los talleres clandestinos se estén mudando a los edificios. Un taller clandestino no le pasa desapercibido a un consorcio. Hay ruidos y no hay espacio físico en un departamento. Para armar un taller hace falta lugar. En una casa de tres o cuatro ambientes podes armar un taller clandestino con seis o siete costureros. En un departamento no se me ocurre de qué manera podés armar un taller clandestino con tanta gente y además sin que nadie se dé cuenta". La Alameda es una organización no gubernamental que lucha contra la trata de personas, el trabajo esclavo, la reducción a la servidumbre y combate los talleres textiles clandestinos. El comunicado de la ciudad En el boletín que distribuyó el Gobierno de la Ciudad se adjuntó como parte sustancial de la información un informe elaborado por C5N en el que la Agencia de Control Gubernamental (ACG) aseguraba que se clausuraron 486 talleres clandestinos en la CABA y que éstos se habían mudado de casas particulares a edificios en propiedad horizontal: "la presión de la ACG migró los talleres a otras zonas y cambió la modalidad. Se mudaron a edificios de propiedad horizontal", declaró el Ing. Javier Ibañez, presidente de esa agencia. El informe elaborado por C5N afirmó que "en pleno centro porteño, el trabajo clandestino y la precariedad laboral se mudaron de casas particulares a la propiedad horizontal. En departamentos de dos ambientes los esclavos textiles, comen, trabajan, duermen en condiciones críticas y peligrosas". Sin embargo, Vera explicó que "se necesitaría un departamento de por lo menos 100 m2 para empezar a hablar de un taller de cuatro o cinco personas. Además se utilizan máquinas de un considerable tamaño en un taller textil. En forma clandestina no se lo puede tener en un edificio, es imposible que no te des cuenta". Se fueron a las villas Según la ACG los talleres migraron de la zona de Flores y Floresta a la zona de Once, Almagro o Balvanera. Pero Vera difiere: "se están yendo a las villas", afirmó y explicó que esto es así porque sí se quiere "hacer una inspección en una villa hay que -por cuestiones de seguridad- pedir auxilio policial para poder entrar. O sea estas pidiendo ayuda a la misma policía que cobra coimas a ese taller en esa misma villa. Cuando llegas no encontrás nada. Las villas son zonas liberadas, sobre todo la 1-11-14". Las clausuras En cuanto a los 486 talleres que el GCABA comunicó que fueron clausurados, Vera explicó que el proceso es complejo y enumeró variables a tener en cuenta: "cuando se dice que se clausuraron, hay que preguntarse qué sucede después. Los inspectores hacen su trabajo: van y clausuran. El problema es que después se pasa a una especie de negociación entre el tallerista y la Subsecretaria de Trabajo, una oficina especial para poder negociar la multa, los plazos y demás. Es como un Triángulo de las Bermudas". Por último, Vera aclaró: "son clausuras muy confusas porque nunca te aclaran para quién trabajaba el taller, si trabajan en red, para qué marca, qué situaciones encontraron y sí después se formuló una denuncia penal o no. Hay muchas irregularidades. El gobierno se la pasa encontrando personas que explotan indocumentados y no las denuncia penalmente". Inmigrantes indocumentados En el informe de C5N, un representante de la AGC y Rubén Fernández, comisionado de la Policía Metropolitana explicaba que "en los casos en donde hemos hecho clausura los trabajadores son inmigrantes, muchos de ellos irregulares con lo cual estos operativos los hacemos con la Policía Metropolitana, la División de Contravenciones y con migraciones del Gobierno de la Ciudad". "Lo que
tiene que hacer el Gobierno de la Ciudad -en caso que encuentre
inmigrantes indocumentados, casos de explotación de menores, trata,
tráfico o reducción a servidumbre- es una denuncia penal a través de la
Procuración. Por otra parte debe denunciar la marca de ropa para la cual
trabaja ese taller que es lo que hizo el gobierno de Telerman que
denunció 35 marcas. No hay absolutamente ninguna marca de ropa denunciada
en los últimos cinco años", aseguró Gustavo Vera a Pequeñas
Noticias |
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MAS PODER PARA LOS CONSORCISTAS
Asesórese en: ReDeCo Reafirmación de los Derechos del Consorcista (11) 4856-2619 - (15) 5105-5660 |
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Perlitas: Formar y educar a las nuevas generaciones en todo momento debe ser el primer objeto de la sociedad, a la que todo lo demás estará subordinado (Robert Owen). |
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Construcción Nuevos requisitos para realizar demoliciones o excavaciones [BPN-11/04/12] Para realizar obras de demolición o excavación de subsuelos o bases se deberá presentar en la DGFyCO: planos registrados, plan de trabajo, certificado de cobertura de seguro (Responsabilidad Civil) y la solicitud de inspección (Formulario DGFyCO I). Estas condiciones se basan en Ley Nº 3.562 y entraron en vigencia el 16 de enero de este año. Según informó la Agencia Gubernamental de Control del GCABA, hasta que la DGFyCO no lleve a cabo las inspecciones correspondientes, no se puede comenzar con las tareas de demolición o excavación. El objetivo es asegurar la aplicación de la Ley 3.562, sancionada en octubre 2010. Anteriormente, toda obra nueva se registraba en la Dirección General de Registro de Obras (DGROC) sin determinar su fecha de inicio. En la práctica algunas construcciones se iniciaban meses después de su registro, por lo que la DGFyCO no contaba con la información del comienzo de la ejecución de las etapas de demolición, excavación o submuración, las más críticas de la obra. Requisitos a presentar en la DGFyCO Para poder comenzar una obra, el profesional debe presentar ante el organismo de control, ubicada en Tte. Gral Perón 2941, la siguiente documentación: - Planos registrados en la DGROC - Certificado de cobertura correspondiente a una póliza de responsabilidad civil específica por los daños que la obra pudiera ocasionar a terceros. - Plan de trabajo en el que consten las fechas de las etapas de obra durante las que corresponderá efectuar las inspecciones establecidas por ley. Las inspecciones se desarrollarán de acuerdo a los siguientes criterios: Demoliciones: previo a la fecha de inicio de los trabajos, el profesional responsable solicitará la inspección correspondiente a la DGFyCO, con una antelación de 5 y hasta de 30 días hábiles. No se podrán iniciar las tareas hasta que se lleve a cabo dicha inspección.Excavaciones: hasta 4 metros de profundidad se realizará solamente una inspección al alcanzarse el 10% de ejecución de los trabajos. A profundidades superiores a 4 metros requerirá de dos inspecciones: la primera cuando se alcance el 10% de la ejecución de los trabajos y la segunda cuando se llegue al 50% de los mismos. Será obligatoria la presencia en la obra del representante técnico del excavador o constructor debidamente matriculado y habilitado.En ambos casos el profesional responsable informará a la DGFyCO el inicio de la obra y las fechas en que se prevé alcanzar esos avances. La resolución igualmente aclara que "las inspecciones puntuales que se lleven a cabo en las obras durante las etapas de demolición y excavación solamente podrán determinar el estado de los trabajos en el mismo momento de su realización. En ningún caso reemplazarán o compartirán la responsabilidad de quienes tienen la obligación de ejecutar o controlar dichas actividades a lo largo de todo su proceso". Denuncias Ante una obra
en riesgo la AGC del GCABA impulsa a los ciudadanos a
realizar la denuncia detallando el domicilio exacto del lugar
donde se presenta la irregularidad y si existe o no el cartel de obra. Si
existe, informar el número de registro de los planos y el nombre del
profesional responsable --- DGFyCO: Dirección General de Fiscalización y Control de Obras |
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Perlitas: La fortuna juega a favor de una mente preparada (Louis Pasteur). |
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Córdoba III Congreso Nacional de actualización en Propiedad Horizontal [BPN-11/04/12] El Congreso Nacional de actualización en Propiedad Horizontal dirigido a administradores de consorcios y barrios cerrados se desarrollará en la ciudad de Córdoba el 29 y 30 de mayo. El evento es organizado por la Revista "Propiedad Horizontal y Desarrollo Inmobiliario". "Es el evento más importante realizado en el interior del país con el objetivo de difundir, destacar y ampliar los conocimientos de quienes se desempeñan profesionalmente dentro de la actividad de la administración de consorcios y barrios cerrados", anunciaron los organizadores en el sitio de Internet oficial del Congreso. "Es una instancia de capacitación para los profesionales del sector, así como una oportunidad de presentación de productos, servicios y novedades a administradores, inmobiliarios, desarrollistas, constructores, empresarios y consorcistas", agregaron sus organizadores. El evento tendrá lugar en la Av. Cruz Roja 200 de la ciudad de Córdoba. Este tercer Congreso fue declarado de "Interés Provincial" por la Honorable Legislatura de la Provincia de Córdoba. Apoyan este evento la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba, la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba, el Colegio de Ingenieros Especialistas de Córdoba y el Colegio de Arquitectos, entre otros. Durante el mismo, profesionales del sector abordarán distintas temáticas relacionados a la actualidad de la Propiedad Horizontal. El primer panel, a cargo del magíster arquitecto cordobés Enrique Zanni será "Patologías de la construcción y peritajes en edificio". En él se desarrollaran tópicos como medianería, cobro de sus derechos, litigio por fallas constructivas con inmuebles vecinos, filtraciones, fallas estructurales e incendios. "Conflictos en propiedad horizontal" es el nombre del segundo panel, a cargo del Dr. Eduardo Awad de Buenos Aires. Allí hablará de resoluciones judiciales y extrajudiciales, mediación, conflictos con el administrador, conflictos entre propietarios y con la empresa constructora y posesión antes de la constitución e inscripción del consorcio. La Dra Diana Sevitz, también de Buenos Aires, disertará sobre edificios con ammenities: diferentes tipos, evolución y situación histórica, perfil de los compradores de unidades con ammenities, problemática de estas nuevas construcciones, la Ley 13.512 y el convenio colectivo de trabajo, entre otros. Se abordarán también las siguientes temáticas: "Liquidación de expensas en edificios con ammenities" por la contadora Liliana Corzo, "Seguridad en ascensores" por el ingeniero Miguel Carando, "Accesibilidad en edificios y espacios públicos" por la arquitecta Cecilia Bitar, "Aspectos impositivos en la administración de consorcios y barrios cerrados" por los contadores Patricia Valieri y José Arnoleto y "El problema de la seguridad ciudadana" por el comisario Máximo Papera. Para informes
e inscripciones, los interesados pueden enviar un mail a: info@ph-cordoba.com.ar
o llamar al teléfono de línea (0351)477-2904 o al celular
(0351)(15)541-8979 |
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Perlitas: Sin trabajo nada prospera (Sófocles). |
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Enero Otra vez bajó la cantidad de escrituras en la CABA [BPN-11/04/12] El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires informó que en enero de 2012 hubo una caída en el total de escrituras de compraventa de 14,1% contra enero del año anterior mientras que el valor promedio de las transacciones se incrementó 9,4% con respecto al mismo período. Según el informe mensual de la entidad, en enero el total de operaciones fue de $1.660,5 millones en 3.320 compraventas de viviendas lo que representó una baja del 6% anual: "fue la primera disminución en valores nominales desde octubre de 2009", resaltó el informe. Sin embargo también "de la relación entre el monto total de las operaciones y los actos registrados surgió un valor promedio de 500.156 pesos, equivalente a u$s 115.509, al tipo de cambio medio del mes de $4,33 por dólar. Dichos valores medios representaron sendos niveles nominales récord y acusaron subas en comparación con un año atrás de 9,4% en pesos y de 0,6% en su equivalente en dólares", detalló el informe. "El importe medio de los actos escriturales de compraventa representó 99,9 salarios promedio de la economía, constituyendo una de las relaciones menos favorables desde el primer bimestre de 2011, tras haber llegado a caer a menos de 90 veces a mediados del último año", explicó el relevamiento realizado por la entidad y agregaron: "si bien enero es un mes atípico, porque estacionalmente tiende a retraerse la actividad hasta que se recupera a partir del segundo trimestre, tuvo menor fluidez en el mercado inmobiliario". En
cuanto a la comparación con el mes anterior, el informe detalló que
"respecto de diciembre 2011 se verificó
una contracción de las operaciones de 47,5%, ampliamente más
marcada de lo esperable por factores estacionales puesto que en
valores desestacionalizados determinó una disminución de
11,4%. Se ubicó en el equivalente a 218 actos por día
hábil, el menor nivel desde abril de 2011" |
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Perlitas: La virtud, como el arte, se consagra constantemente a lo que es difícil de hacer, y cuanto más dura es la tarea, más brillante es el éxito (Anónimo) |
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Gestión Profesional El régimen de propiedad horizontal proyectado consagra un verdadero despojo a los propietarios por el Dr. Osvaldo LoisiA nuestro juicio, y a grandes rasgos, el Título VI: ("De la Propiedad Horizontal") del proyectado nuevo Código Civil, presenta, junto a unos pocos aciertos, varios artículos sumamente cuestionables. La mayoría de ellos, verdaderos cercenamientos al derecho de propiedad de los consorcistas. Puntualmente, debemos destacar los siguientes: El artículo 2048 incluye dentro del concepto de expensa, los gastos "resultantes de las obligaciones impuestas al administrador". Con esa redacción, el consorcio debería hacerse cargo, por ejemplo, de las multas impuestas al administrador por el Registro Público de Administradores de la CABA, así como del costo derivado del cumplimiento de cualquier otra obligación que le sea inherente. Es deplorable que la parte final del artículo exprese que "el certificado de deuda expedido por el administrador es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones". Pasando por alto que el más elemental sentido de justicia impone que una persona tiene que ser la que liquida y otra distinta la que certifica, el proyecto mantiene la facultad de certificar lo que él mismo liquida, pudiendo ejecutar judicialmente ese título como si fuese un cheque o un pagaré. Pero eso no es todo. Además de incluirse en ese título los gastos por "expensas", el artículo lo autoriza a extenderlo también a "las demás contribuciones", con lo cual, se condena al propietario a pagar prácticamente lo que el administrador arbitra, debiendo, en caso de excesos, hacerle luego un juicio ordinario al consorcio para que le devuelva lo mal pagado. Una verdadera trampa para poner al consorcista en manos del administrador, porque todos sabemos que los juicios ordinarios suelen durar varios años. De modo que el recupero, atento a los gastos que demanda su trámite, se hace prácticamente ilusorio. El artículo 2056, inc. l), establece que el Reglamento de Copropiedad y Administración debe incluir, entre sus especificaciones, "facultades especiales de las asambleas de propietarios", en abierto desconocimiento que, de acuerdo al régimen actual de la ley 13512, los propietarios pueden reunirse libremente para deliberar y resolver sobre cualquier cuestión, salvo sobre las facultades inherentes al administrador. El régimen proyectado invierte la cuestión: es quien redacta el Reglamento (en la práctica, la empresa constructora), la que debe decidir qué pueden y qué no pueden discutir los propietarios. Como puede verse, la palabra "despojo" que hemos empleado al principio, no es un exceso verbal sino un fiel reflejo de la realidad de lo proyectado. El artículo 2067 inc. a) constituye la frutilla del postre: es el administrador quien debe redactar las actas de asamblea, con lo cual, se consagra la práctica de muchos malos administradores de presionar y manipular las decisiones asamblearias. Cabe recordar que esta disposición se aparta, además, del propio concepto de asamblea de la institución, que consiste en una reunión de propietarios. Una muestra más del carácter de despojo que este proyecto lamentable pretende instaurar. Francamente,
creemos que tal vez la premura u otros motivos han incidido para que este
anteproyecto haya sido suscripto por juristas de tanto prestigio como los
que formaron la comisión redactora, porque en su articulado se nota un
marcado deseo de acentuar aún más el notorio estado de indefensión de
la población que vive en Consorcios de Propiedad Horizontal, objetivo que
desde ya excluimos de la intención de sus autores. |
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de los administradores y consorcistas. ADMINISTRADORESph.com.ar Para encontrar todos los datos de la propiedad horizontal en un solo lugar. Visítelo aquí. |
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Perlitas:Uno debe ser tan humilde como el polvo para poder descubrir la verdad (Mahatma Gandhi) |
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Correo de Opinión La sociedad consorcial: una caja de recaudar por el Sr. Raúl Guinzburg Hace casi 64 años se sancionaba la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal a los efectos de solucionar problemas sociales que no estaban previstas en el Código Civil. Esta nació para que las personas de pocos recursos tuvieran acceso a la vivienda, era la herramienta adecuada para regular la actividad de lo que algunos denominaron “conventillos de lujo”.- Hoy evidentemente han cambiado los tiempos y los actores, con la aparición de grandes edificios, barrios privados, clubes de campo, etc. y es posible que dicha ley debiera ser renovada y actualizada. Desde hace unos años se han presentado más de una docena de proyectos en ese sentido, algunos con trámite parlamentario pero algunos “chicos” que se portaron mal, los “archivaron” en el cesto de papeles. Es evidente que la reforma es muy compleja dada la cantidad de intereses en juego: propietarios, los negocios inmobiliarios, las constructoras, los financistas (léanse en la mayoría de los casos “Bancos”), los administradores y hasta los gremios de los trabajadores de edificios de renta y propiedad horizontal, en la cual todos quieren “participar” en forma solidaria y mancomunadamente. Ahora bien, tenemos una mosca blanca en nuestro país: la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. En efecto, el 3 de diciembre de 2002 la Legislatura porteña sanciona la Ley N° 941 para reglamentar las funciones de los administradores y de los consorcios, algo que quizás debería haber sido incluida en la Ley Nacional 13.512. La misma es reglamentada -años después- por el Decreto N° 551/10, luego que la ley matriz fuera modificada dos veces por las leyes 3.254 y 3.291 que introdujeron modificaciones sustanciales en la misma. Es decir que en primera instancia la ley fue promulgada sin un estudio profundo y con poco sentido común y a las “apuradas”, lo que constituyó un verdadero mamarracho. Y el mismo legislador lo reconoció al solicitar las modificaciones. Pero en ese decreto reglamentario con una total irresponsabilidad y falta de criterio, se le dá plena autoridad de aplicación de la Ley 941 a una institución de tercera categoría, designándose para el mismo a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires, “quedando facultada para dictar las normas instrumentales e interpretativas necesarias para la mejor aplicación del citado régimen legal y la presente reglamentación”. Y aquí comienza la “máquina de recaudar”.- En efecto en esta especie de Ley 13.512 de la Ciudad de Buenos Aires se especifican los registros y libros que cada consorcio tiene obligación de poseer, que en muchos casos ya estaba en la ley nacional, en su reglamentación o en los respectivos reglamentos de copropiedad y administración: Libro de Actas de Asambleas, Libro de Sueldos y Jornales, Libro de órdenes, Libro de Registro de firmas de los copropietarios, Libro de Ascensores, etc. A ello le sumamos las disposiciones del titular de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor, como ser: “Certificación de Edificio Seguro”, “Libro de Control Sanitario y Agua Potable”, “Registro de Mantenedores , Reparadores, Fabricantes y Instaladores fijas contra incendio”, nuevo "Libro de Actas para los controles trimestrales de instalaciones fijas contra incendio” (que el titular de DGDyPC, Dr. Juan Manuel Gallo, desmintió que fuera a cargo de los consorcios. ¿Le creeremos?; la Disposición N° 2.246 de la misma Dirección General, impone la obligación de tener máscaras antihumo para el personal del edificio, Libro de Ingreso y egreso de Proveedores, etc. Es decir que lo que se olvidó durante 64 años en un segundo aparece un “Mesías” y realiza los cambios y moderniza la ley de propiedad horizontal. Y tal es así que el Dr. Gallo durante su gestión en el año 2011 (que es de Defensa del Consumidor en todos sus aspectos) dedicó un 76% de sus resoluciones a la actividad consorcial, en pos de la defensa de los derechos de los propietarios y de su seguridad, personal y jurídica. Y ahora tenemos una nueva: “Registro de Consorcios con cámaras de vigilancia” (Ley N° 3.998) que según la información dice: “Los consorcios de propietarios que posean cámaras de vigilancia que capten imágenes exclusivamente del espacio público deberán inscribirlas en un registro que creará el Gobierno de la CABA. Dichas cámaras podrán formar parte de la red de cámaras de videovigilancia cuando éste así lo requiera”. Yo me pregunto ¿que pasará con los consorcios que tienen cámaras de vigilancia, instalados por Empresas de TV. por cable, pero que no graban?, ¿tendrán que inscribirse también?. Agreguemos algún proyecto como el de “Instalación de desfribiladores” en ámbitos donde transiten más de 400 personas, aunque la inclusión de los Consorcios quedaría a criterio del Ejecutivo. Y ya sabemos cuál será el resultado. En fin todos estos prolegómenos han sido para poner de manifiesto que todas las medidas incongruentes que se tomen tienen un solo efecto: el de recaudar. Es obvio que todo lo expuesto lleva implícito el abonar una tasa municipal por cada uno de los Libros, Certificaciones, Inscripciones, etc.etc. Habiendo en la Ciudad de Buenos Aires aproximadamente 90 mil edificios de propiedad horizontal pueden calcular que negocio redondo hace el Gobierno de la Ciudad. Y por supuesto dichos cargos se trasladan a las expensas comunes ya bastante vapuleadas por los continuos aumentos de servicios, encargados, honorarios administración, etc. etc. Y ya que estamos y quizás no se le han ocurrido a los legisladores y Jefe de Gobierno, les dejo una modesta colaboración que han de incrementar los ingresos. ¿Porqué no obligar también que se habilite un “Libro de Visitantes” en el que se anote la entrada y salida de las personas ajenas al edificio, dejando al entrar su documento que retiran a la salida? Sería similar al que se aplica en los edificios gubernamentales como los Ministerios, Casa de Gobierno y otros. Y aquí podría solucionarse dos problemas sociales: 1º aumentar los puestos de trabajo y 2º en caso de que algún ciudadano sea acusado de algún delito y detenido, pueda tener una coartada que demuestre que estuvo en otro lado. (aunque en este caso podría suceder posteriormente que se aumente el número de separaciones o divorcios). Para el punto 1- una alternativa sea la de cumplir con el cupo laboral del 5% para personas con discapacidad que el Gobierno no hace, pero a cargo de los consorcios. Eso sí previa adquisición de los pliegos de condiciones, como en las licitaciones y concurso de antecedentes (que por supuesto se paga) para acceder a esos puestos. Otro pequeño ingreso más. Para el punto 2- es factible siempre y cuando no haya corrupción e impunidad, algo impensado para nuestro país. En
fin que no digan después que los vecinos de Buenos Aires no participamos
cívicamente en las cuestiones de la Ciudad y de nuestros beneficios
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Gacetilla de Prensa
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Buenos Aires, 09 de abril de 2012. Señor Secretario General De la Federación Argentina de Trabajadores De Edificios de Renta y Horizontal - FATERYH D. Víctor Santa María Riobamba 248/50- Piso 3º Ciudad de Buenos Aires -----------------------------------
De nuestra consideración: Atento a que los días 13 y 14 de abril próximo, se desarrollará el “2º Encuentro de Sectores de la Propiedad Horizontal” en la ciudad de Río de Janeiro, Brasil, teniendo en cuenta que la Unión Iberoamericana de Trabajadores de Edificios y Condominios- UITEC, invita a participar del mismo y convoca a representantes vinculadas a la PH de Brasil, Chile, Paraguay, Perú y Argentina, le solicitamos nos comunique el lugar en que el mismo se efectuará en la ciudad brasileña, a los efectos de que UCRA concurra en representación de los “propietarios y consorcistas”, con voz y voto, ya que los mismos fueron representados por cámaras y asociaciones de administradores en el 1er encuentro llevado a cabo el octubre de 2011, en la Ciudad de Buenos Aires. En ese 1er Encuentro se esbozaron lineamientos que quedarían conformados en este 2º Encuentro, “atendiendo al objetivo último de colaborar con una mejor calidad de vida para los trabajadores de edificio, sus familias y las de los propietarios”. Estos últimos, no se encontrarán representados por las cámaras y asociaciones que lo hicieron en octubre pasado. UCRA es una asociación civil sin fines de lucro, con Personería Jurídica nº 1203/04-IGJ e inscripta en el Registro de Asociaciones Gremiales de Empleadores del Ministerio de Trabajo, Empleo y SS, con el nº 664, del 20 de diciembre de 2004, inscripción que le otorga derecho para actuar en nombre de los “propietarios y consorcistas”, en este importante evento. Estamos totalmente consustanciados con la totalidad de la temática que desarrolla la UITEC, por lo que nuestra presencia será para colaborar en la vasta tarea que se ha propuesto la misma, sobre todo, en encontrar un punto de interés a los dos sectores, sindicato y asociaciones de consorcios, con miras a fomentar el diálogo entre ambos actores de la vida consorcial. A la espera de su respuesta, lo saludamos muy atentamente.
--- Con copia a: La Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias El Sindicato Obreros Maestranza |
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Perlitas: La función de un líder es elevar las aspiraciones de las personas y liberar sus energías para que traten de realizarlas (David Gergen) |
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Correo de Opinión Los adicionales de los encargados por el Sr. Julio Gil Dominguez Sr. Claudio García de Rivas. Director de Pequeñas Noticias. Me dirijo a Ud. para solicitarle la publicación en su diario digital Pequeñas Noticias los siguientes comentarios y observaciones de un tema que preocupa a los propietarios de consorcio y en especial, a aquellos que viven en edificios de 4ª y 3ª categoría por la incidencia que tienen los sueldos en los gasto de expensas.- En principio, el tema de los adicionales de los encargados realizados en el mismo horario de trabajo: Las funciones de los encargados (en edificios que no hay servicios centrales) son mínimas. Se encarga de retira las cartas del buzón y entregarlas. Por sacar la basura cobra adicionales. En cuanto a la antigüedad: cobra adicionales casi cuatro veces más que otros gremios. Por suerte, todavía no tiene adicional por limpiar el piso. También tiene 7% de adicional por tener algún conocimiento en colocar un tornillo o cambiar una lamparita. Tareas estas últimas que no le corresponden realizar sin un convenio previo. Otros beneficios que a veces dan ciertas administraciones, y no se pueden sacar por considerarse un derecho adquirido, es el regalo de horas extras o a cuenta de futuros aumentos o pagar el sueldo por categoría superior. Un ejemplo de otras actividades: un técnico en computación de telefónica por 33años cobra de escalafón por antigüedad 660 pesos o sea 20 pesos por año, y trabaja todo el tiempo del horario de trabajo. El trabajo del encargado no es de producción como en una fábrica, es un trabajo de presencia y de poco actividad en general, pero con los nuevos feriados y los feriados puente, ahora muchas veces el consorcio está sin personal varios días. Aparte no se puede rotar feriados, sábados y domingos por feriados en días de semana -como en otras actividades- porque habría que pagar horas extras de hasta el 100% más cargas sociales como si se tratara de una fábrica de automóviles donde se producen bienes. En ese caso los feriados y horas extras tienen sentido. Otros ejemplos: generalmente el encargado viene con la empresa constructora del edificio y la mayoría suelen tener 10 o 20 años de antigüedad como mínimo. Haciendo un cálculo sencillo un básico no baja de 7 mil pesos por mes con los adicionales, más 28 días hábiles de vacaciones que son 35 días corridos, además un mes casi de feriados, aparte las cargas sociales que paga el consorcio, sin contar las horas extras que a veces hacen en el horario de trabajo, o sea el costo neto por hora real trabajada, ronda los 100 pesos, casi el costo de un profesional por una atención o consulta. Por este motivo: los consorcios tendrían que recuperar la libertad de poder decidir cómo funcionar, o sea con encargados y/o otros sistemas, en base a nuevas tecnologías. Aparte algunas administraciones para su comodidad le dicen al encargado que cobren las expensas en horario de trabajo y esto en el futuro puede ser también un gasto adicional para el consorcio. Volviendo a los adicionales por sacar basura me parece un despropósito. Con ese criterio, también tendrían que cobrar por repartir cartas o por abrir la puerta. Parece un chiste. Debe haber pocos trabajos donde las tareas son adicionales.- Considero que todo beneficio adicional tendría que ser tratado y aprobado en asamblea,- Sería positivo que todos los participantes de la vida consorcial hagan sus propuestas para enriquecer el debate porque alguna vez existirán paritarias en las que participaran los consorcios y consorcistas. Saludos
cordiales
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Gacetilla de Prensa
AL FINAL DE CADA DISERTACION: PANEL DE PREGUNTAS ACADÉMICAS INFORMES E INSCRIPCION PERSONALMENTE: A.Co.P.H. Los días JUEVES de 9 a 12 hs., Rivadavia 3188 - 6° Piso OF 61 o al e-mail: acoph@hotmail.com.ar SE ENTREGARÁN CERTIFICADO DE ASISTENCIA AL FINAL DEL CICLO EL 25 /7/12 LA ENTRADA ES LIBRE Y GRATUITA. Cupos Limitados ORGANIZADO POR:
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Perlitas: Somos esclavos de las leyes para poder ser libres (Cicerón). |
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Rincón Solidario Alguien me puede informar si en una autoconvocatoria asamblearia en consorcio, se debe realizar la asamblea como lo dice el reglamento o según Ley 941 en cuanto a mayorías presentes para tratar la remoción de un administrador. Gracias Silvia (03/03/2012) Estimada lectora Silvia: En respuesta a su consulta es de rigor diferenciar claramente dos supuestos: la denominada autoconvocatoria en el marco del reglamento de copropiedad y administración que gobierna al consorcio de que se trate y la normada en el art.13 del anexo I del decreto 551/2010 CABA que reglamenta a la ley 941 reformada por las leyes 3254 y 3291 CABA (1). Así las cosas, en el primer supuesto habrá que estar a que el RCA disponga la posibilidad de "auto-convocarse" por los propietarios, en cuales situaciones u objeto, modalidades, quórum necesario y mayorías correspondientes para la toma de decisiones. Esto no es habitual encontrarlo en los reglamentos. Se sabe que la convocatoria a una asamblea en el régimen creado por la ley 13.512 y los RCA es una facultad-obligación (según los casos) del administrador del consorcio, a la postre mandatario y representante legal del órgano. Se ha dicho que "el administrador debe observar las normas de convocación de asambleas en la forma prevista por el reglamento de copropiedad y administración. Corresponde pues al administrador fijar el día, hora y lugar de reunión conforme las disposiciones del reglamento; cursar las respectivas citaciones en la forma y con la antelación necesarias; confeccionar el orden del día, y, en general, preparar lo necesario para que pueda tener lugar la válida reunión de la asamblea, en todo en cuánto de él pueda depender" (1). Es de resaltar, que cuándo nos referimos a remoción del administrador derechamente nos dirigimos a la aplicación del reglamento, y por ese conducto al quórum y mayorías asamblearias dispuestas en el estatuto social. Ahora
bien, la ley 941 reformada por las leyes 3254 y 3291 CABA en su Capítulo
III.- Del mandato de administración, art. 13, expresa:
"Duración: El administrador, salvo disposición en contrario
establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada
consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de
su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o
extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o
en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con
mínimo quórum. La norma de la ciudad incorpora, entonces, el instituto de la renovación del mandato, siendo éste unos de los pilares de la tarea legisferante, diferenciado de la remoción que expresamente figura en los reglamentos y en el Código Civil en el título IX de la Sección Tercera del Libro II, correspondiente al contrato de mandato. Por su parte, el decreto reglamentario en su Anexo, Art. 13 establece: "El plazo de ejercicio de la función de administrador, cualquiera sea este, comienza a contarse desde la fecha que disponga, la asamblea ordinaria o extraordinaria que lo designe. Si la asamblea no lo estableciera, el plazo se cuenta desde la fecha de celebración de la misma. Antes del cumplimiento del plan del mandato, el administrador debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo. Cumplido el plazo de mandato, de no realizarse asamblea se da por concluido el mismo bajo exclusiva responsabilidad del administrador, quedando los consorcistas habilitados para autoconvocarse y dar solución a la situación planteada con el quórum establecido en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum" (las negritas y el resaltado nos pertenecen). Y aquí se añade el otro elemento distintivo: la autoconvocatoria por los consocios, instrumento casi ajeno a los plexos estatutarios que regulan la vida consorcial. Siendo lo suficientemente manifiesta y clara la normativa, poco queda por añadir. En el supuesto traído en consulta, cumpliéndose los presupuestos enunciados en la ley y su reglamentación, los consorcistas tendrán que autoconvocarse guardando el debido cuidado y cumplimiento de los preceptos estatutarios para la convocatoria y citación asamblearia, su conformación, reglas deliberativas y de toma de decisiones, resguardando la legalidad a los efectos de designar nuevo mandatario, el que de inmediato notificará al cesante para que le restituya los libros consorciales, la documentación del ente obrante en poder de éste, presente la rendición final de su gestión, que incluirá todos los períodos no aprobados y entregue, de haberlo, el saldo de caja a favor del Consorcio. En la práctica consorcial, es más que recomendable llevar adelante la asamblea mediante un acta notarial que luego será incorporada al protocolo del escribano público. Además, el testimonio de ese acta le servirá al nuevo representante, entre otros muchos actos, para incorporarse a la cuenta bancaria del consorcio de existir ella. Lamentablemente, la autoridad de aplicación de la ley local - la Dirección General de Protección y Defensa al Consumidor de la CABA- mediante la Disposición Nº 3570 /11 (2) dispuso "que a los fines puros y exclusivos de la aplicación y control de cumplimiento del articulo 13º de la Ley 941 y del artículo 13º del Anexo I del Decreto 551/10 éste órgano de aplicación entiende por mínimo quórum: al cincuenta por ciento más uno de los copropietarios del edificio con capacidad para afrontar y votar en asamblea"; desnaturalizando el sentido flexible y en concordancia con cada RCA, impuesto por la ley. Con lo respondido esperamos haber satisfecho su inquietud, saludándola con distinguida atención. Jorge
Resqui Pizarro --- (1) Laquis, Manuel A.-Siperman, Arnoldo; "La Propiedad Horizontal en el Derecho Argentino", pág. 105, Abeledo-Perrot, Bs.As., 1966. (2) Publicación Boletín Oficial del GCABA Nº 3759 del 29/09/2011. --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
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Gacetilla de Prensa
A Cargo de: MARIA EUGENIA GIOVANELI Colabora: María Valentina Torres de Ruiz Integrantes de A.Co.P.H La misma se llevara a cabo el día 27 de abril de 2012, a las 16 hs., en el Centro Cultural Osvaldo Soriano, Sala "B", sito en 25 de Mayo y Catamarca de esta ciudad. LA ENTRADA ES LIBRE Y GRATUITA Nuestra Asociación atiende los días jueves de 9 a 12 hs. en Rivadavia 3188 - 6° Piso OF
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Rincón Solidario El responsable de contratar al estudio jurídico Quisiera me informaran: ¿Cuando hay propietarios morosos quién es el responsable de contratar al estudio jurídico y/o abogado a los efectos del cobro de dichas deudas? Sin más. Saludos. (08/03/2012) Estimado lector La mayoría de los reglamentos de copropiedad y administración expresamente facultan al administrador para iniciar acciones legales contra los propietarios que no cumplen con los pagos de expensas y en tanto el mandatario puede designar el abogado que represente al consorcio. El responsable del seguimiento de los deudores es el administrador y debe realizar las gestiones necesarias para obtener el pago puntual, efectuando todas las diligencias previas, hasta llegar al juicio si estas dieran resultado negativo. Cordialmente Cristóbal
Orlando Ruano --- El Dr. Cristóbal Orlando Ruano es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Fue administrador de consorcios y directivo de la Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI). Por cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a cristbalruano@yahoo.com.ar. |
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Rincón Solidario El consorcio quiere reducirle las horas de trabajo En el edificio donde vivo hay una encargada sin vivienda que tiene una antigüedad de dos años y cumple un horario de 8 hs por día. El consorcio quiere reducirle las horas de trabajo -y por lo tanto el sueldo- debido a problemas económicos. Mi pregunta es, ¿se puede hacer eso? Daniel (05/03/2012) Estimado Daniel: En respuesta a su consulta le informo que si el consorcio redujera las horas de trabajo de la encargada es más que factible que la misma intime al Consorcio para que se le restablezca su horario habitual bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales correspondientes. Fundamentará su reclamo en lo que dice textualmente el Art. 66 de la Ley de Contrato de Trabajo denominado en el lenguaje jurídico "ius variandi" "Art. 66. -Facultad de modificar las formas y modalidades del trabajo. El empleador está facultado para introducir todos aquellos cambios relativos a la forma y modalidades de la prestación del trabajo, en tanto esos cambios no importen un ejercicio irrazonable de esa facultad, ni alteren modalidades esenciales del contrato, ni causen perjuicio material ni moral al trabajador. Cuando el empleador disponga medidas vedadas por este artículo, al trabajador le asistirá la posibilidad de considerarse despedido sin causa". De la lectura del articulo surge claramente que las facultades del empleador para efectuar cambios con relación a las modalidades del contrato de trabajo, en este caso el horario, no deben alterar al mismo en su esencia y EL SALARIO DEL TRABAJADOR es el elemento sustancial del mismo. La ley agrega que no debe causar perjuicio económico ni afectarlo moralmente lo que el caso se dan los dos extremos indicados. Con lo dicho respondo sugiriéndole al consorcio que si toma la decisión de reducir el horario de la encargada y por ende el salario evalúe las consecuencia ya que, repito, puede ser objeto de una acción judicial a) considerándose la empleada despedida sin causa (con lo que le deberán pagar las indemnizaciones de ley ) b) pedir judicialmente se le restaure su horario habitual. No exime al consorcio el estar en una situación económica difícil. Cordialmente María
Cristina Carrera --- La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921. |
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Rincón Solidario La llave de la puerta reja la tenían los encargados Nuestro consorcio consta de dos torres, cada una de las cuales posee una puerta principal que da a la calle y otra puerta secundaria que da a los jardines. Hace algunos años las puertas secundarias -las que dan a los jardines- permanecían cerradas durante la noche -de 21 a 06- mediante una puerta reja cuya llave no estaba en poder de los copropietarios sino únicamente de los encargados. Desconozco si tal proceder fue votado en asamblea. Desde hace aproximadamente tres o cuatro años en una de las torres dejó de cerrarse la puerta reja durante la noche pero recientemente la administración decidió volver a cerrarla con una cadena con candado cuya llave queda en poder del encargado. En mi opinión ni la administración ni la asamblea tienen facultades para tomar (o para haber tomado) la decisión de cerrar esas puertas. No solo porque se trata de una parte común a la cual cada copropietario tiene el derecho de usar las 24 horas del día sino porque además el cierre de dicha puerta entraña el riesgo de no poder escapar por ella en caso de incendio. Quisiera conocer opiniones y fundamentos legales para plantear mi reclamo. Saludos cordiales. Eduardo (5/4/2012) Eduardo: Seguramente -y mas allás de la legalidad o no, o de las facultades del administrador o asamblea de decidir cerrar esa puerta "secundaria"-, hoy por hoy creo que es una medida de seguridad justificada. No creo que otra sea la razón. Lo que no es procedente es que la llave la tenga sólo el encargado o la administración. Todo propietario tiene derecho a poseer llave de esa puerta de reja pues accede a un lugar común al que todos los condominos tienen derecho de ingresar. Mi opinión es que resulta prudente y necesario poseer esa puerta reja cerrada pero que cada copropietario tenga llave de la misma. Los copropietarios tienen derecho a exigir que se le haga una copia de la llave a su costa. Le saluda atte. Alberto
Anibal Gabás --- El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com. |
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Rincón Solidario Mi departamento está a nombre de mi abuelo que falleció Hola, mi nombre es Laura y mi consulta es compleja. Mis hermanos y yo vivimos siempre en un departamento en Lugano que se encuentra a nombre de mi abuelo. Mi mamá falleció en el 2002 y mi abuelo en el 2010. El departamento tiene una deuda por expensas grande, actualmente continúa viviendo allí mi hermano y estos últimos años ha pagado las expensas correspondientes al mes en curso más montos que desconozco para imputar a la deuda. La deuda es desde antes que fallezca mi mamá, se encontraría prescripta, ¿no? No hay convenio de pago celebrado con nosotros o mi abuelo ¿Si inician demanda para el pago de la deuda, qué hacemos? ¿hay que iniciar sucesión? o ¿quién firma la demanda si mi abuelo falleció?. Mil gracias Saludos Laura (26/03/2012) Estimada Laura: Las expensas son las contribuciones para solventar los gastos comunes de mantenimiento y conservación de las áreas comunes de los edificios construidos conforme lo establece con mucha claridad y precisión la Ley de Propiedad Horizontal 13.512. La misma ley le otorga además del carácter de ejecutiva a la acción por cobro de expensas, privilegio y una naturaleza «proptem rem» que sigue a la cosa, en este caso la unidad funcional del edificio, cualquiera sea el propietario. Pero de naturaleza especial el enajenante sigue respondiendo con todo su patrimonio por las expensas devengadas mientras fue titular de la cosa, y el adquirente también por las devengadas con anterioridad —que se adeuden— hasta el valor de la cosa adquirida. No existe facultad de abandono de la cosa (Art. 8° de la Ley 13.512, última parte): “Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece". El legitimado para iniciar el cobro es el Consorcio a través del administrador. Como Ud. refierere desconozco por qué se están aceptando pagos a cuenta cuando el acreedor no está obligado a ello. Tal como ya lo referenciara, las expensas siguen a la cosa, por cuanto no es imposible iniciar las acciones judiciales para su percepción a través de un juicio ejecutivo. Es corrrecto la prescripción de las expensas es de 5 años, y están en principio prescriptas todas aquellas que hayan vencido antes del mes de abril del año 2007. Digo en principio, porque desconozco si no se han iniciado previamente la ejecución de los períodos anteriores. Para dejar en claro sus dudas el juicio se va iniciar contra los herederos o sucesores del titular dominial, es decir, que si la sucesión no encuentra inciada es muy posible que el acreedor, el consorcio, pueda iniciar la sucesión sin ningún tipo de problemas, obtenga la declaratoria de herederos y trabe embargo sobre la sucesión, y luego perciba las expensas adeudadas, en este caso por lo que Ud. refiere sería el inicio de dos sucesiones el de su abuelo y el de su madre. Todo acreedor del causante que pueda demostrar la legitimidad de sus créditos, tiene el derecho a iniciar la sucesión de su deudor, con el fin de cobrar su crédito con los bienes dejados por el causante.- Al respecto la jurisprudencia establece que: "SUCESION. Iniciación por el acreedor. Intimación previa. Individualizados y notificados los sucesores conforme las previsiones del art. 699 del Código Procesal, su manifiesto desinterés en el inicio de la sucesión legitima a los acreedores para solicitar la apertura del sucesorio pero para ello, previamente, debe intimárselos en los términos del art. 3314 del Código Civil, sin que sea necesaria la intervención del Ministerio de Educación pues en este trance no se configura la posibilidad de declararla presuntivamente vacante. (conf. C.N.Civ. Sala M del 20/2/92). DISCA, Luis s/SUCESION AB-INTESTATO 12/10/95" "Tiene derecho el acreedor a iniciar la sucesión del causante a fin de que dicte declaratoria de herederos y obtenido dicho resultado poder deducir separadamente la acción que le corresponde como acreedor, si transcurrieron más de cuatro meses de la muerte, no obstante no haber practicado la intimación prevista en el art. 3314 del Código Civil, por ser ello innecesario, si la heredera aceptó tácitamente la herencia al presentarse en un juicio sobre rendición de cuentas donde manifestó que iniciaría a la brevedad la sucesión.SANTOS CIFUENTES IRIARTE, FELIPE c/COM. MUN. VIV. s/SUCESION AB-INTESTATO 8/08/89 C. 050041 Civil – Sala C " Atte. Dra.
Diana Sevitz --- La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072. |
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Correo de Lectores Les quiero consultar la forma de calcular la cantidad de días que le corresponden a un suplente que trabaja los sábados por la tarde y los domingos como horario habitual. Los días feriados se le liquidan al 100%. Sé que es un día cada 20 días efectivamente trabajados pero en el sindicato le dijeron que los feriados también cuentan. Yo entiendo que no porque se pagaron al 100%. ¿Me podrían ayudar? Gracias Patricia (14/03/2012) Hola Patricia, sí en este caso coincido con lo que dice el Sindicato. No hay que mezclar el valor que se abona por un día feriado trabajado con el cálculo de los días de vacaciones. Los días que se tienen en cuenta para calcular los días de vacaciones son los "efectivamente trabajados" y en este caso los feriados suman porque se trabajan. Lo que queda exceptuado del cálculo de los días de vacaciones son las horas extras y así se especifica en el artículo 12 inciso f) del Convenio Colectivo de Trabajo 589/10: "f) Las horas extras realizadas, en cualquier fecha y circunstancia, no generarán más plazo de vacaciones". Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores Tengo una duda: En enero, febrero, etc., ¿se dio algún aumento o cuando salgan las paritarias serán con retroactividad a enero? Desde ya muchas gracias por su atención. ¡Saludos! Carlos (02/04/2012) Hola Carlos, si bien se anunció un aumento para el sector del 18% repartido en dos escalas (febrero y abril) todavía no se homologó ningún acuerdo. Con respecto a la retroactividad todos estamos pensando si lo serán o no. Habrá que seguir esperando porque a la fecha todavía no hay información oficial. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores ¡Bu enas tardes!Necesito saber a la brevedad si se descuenta 1/2 día o un día entero al encargado con vivienda permanente que quiere ausentarse un día sábado laborable. Otra consulta: ¿el encargado debe o no atender a las personas que por alguna razón necesitan de sus servicios después de su horario de trabajo? Si se niega a atender a alguien después del horario de trabajo, ¿le puede caber algún apercibimiento? (03/04/2012) Hola, con respecto a la primera consulta, me inclino a indicarte que se debe descontar 1 día entero de trabajo porque de la misma manera se abona cuando trabaja y cuando se tiene en cuenta para el cálculo de la cantidad de días hábiles para gozar de las vacaciones. Con respecto a la segunda consulta, debería tenerse en cuenta si el trabajo al que se niega está relacionado con una urgencia o no. El inciso 20 del artículo 23 del CCT 589/10 dice: "El/la empleado/a con vivienda que se encuentre en el edificio, tendrá la obligación de prestar colaboración en el consorcio, aunque se encuentre fuera de su horario de servicio, cuando se produzcan emergencias, situaciones de urgencia o cuando se ponga en peligro la seguridad de los bienes y de las personas que habitan el consorcio. La colaboración prestada por el/la empleado/a en tales circunstancias deberá ser remunerada con el pago de horas extraordinarias. El desconocimiento de lo expuesto, será considerado como falta grave". No sé si la atención a las personas que hacés referencia es una cuestión de urgencia o no o si entran dentro de este inciso. Un saludo grande. MFL |
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Correo de Lectores El enc argado pretende cobrar por cada vez que limpie la cochera cubierta con la que cuenta el edificio.Esto es, ¿si la limpia 10 veces hay que pagarle 10 veces el plus por cochera? ¿Hay algo escrito sobre este punto? Desde ya muchas gracias. Roberto (05/04/2012) Hola Roberto, de ninguna manera se puede interpretar el valor del plus como lo está haciendo este trabajador. Los valores de las escalas salariales son mensuales. Si fuera como dice el encargado habría que abonarle 20 veces o más el retiro de residuo por cada día que saca la basura a la calle, o cada vez que riega o se ocupa del jardín en el mes. Los valores son mensuales y no por cada vez que lo realiza. Un saludo grande. MFL |
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Número de Edición: 459 (1º edición) Fecha de publicación: 11 de Abril de 2012 Director y propietario: Claudio García de Rivas Redacción: Claudio García de Rivas y M Fabiana Lizarralde Colaboradores: Cra. Viviana Grinberg, Dr. Jorge Maldonado, Cr. Sebastián Wolkowicz, Dra. Diana Sevitz, Raúl Guinzburg, Dra. María Cristina Carrera, Dr. Juan Iglesias y Dr. Jorge Resqui Pizarro - Ilustraciones y caricaturas: Shúfer - Dirección: Gral. César Díaz 2761 (1416) Capital Federal - República Argentina - Teléfono/Fax: 4581-3906 Teléfono: 3526-1806 - Móvil: (15)5981-3791 - E-mail: director@PequenasNoticias.com.ar - URL´s: www.PequenasNoticias.com.ar Datos personales del suscripto: Nombre y apellido: !*LAST_NAME*!, !*FIRST_NAME*! E-mail: !*EMAIL*! Los suscriptos de Pequeñas Noticias estan protegidos por la Ley 25.326 (Registro Nacional de Bases de Datos) |
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La
documentación de los consorcios a la Web
Por su parte el Dr. Eduardo Brailovsky calificó a la
legisladora de "ilusa" y la acusó de desconocer
las leyes vigentes 
Propiedad
Horizontal
Senador
Osvaldo López
Córdoba
Proyecto
virtual
Proyecto
de reforma del Código Civil y Comercial
Víctor
Santa María
Construcción
Enero
Contesta
el
Dr.
Jorge Resqui Pizarro
Contesta
el Dr.
Cristóbal Orlando Ruano
Contesta
la
Dra.
María Cristina Carrera
Contesta
el
Dr.
Alberto Anibal Gabás
Contesta
la Dra.
Diana Sevitz
Socio
fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH)