AIPH trabaja en la creación de un RPA nacional

[BPN-10/11/16] El pasado 20 de octubre, Matías Ruiz, presidente de AIPH ^[1], adelantó que impulsarán la creación de un marco jurídico nacional para regular los registros públicos de administradores de cada jurisdicción. "Lo que vamos a hacer es impulsar un proyecto a nivel nacional para crear una ley que regule el marco legal general que deben cumplir los registros públicos de administradores de consorcios de cada jurisdicción", explicó Ruiz.

Este adelanto lo realizó en el marco de la 2ª Conferencia de la Propiedad Horizontal que organizó la entidad que preside en el "Hotel Círculo de Oficiales del Mar" de esta ciudad porteña.

Pequeñas Noticias entrevistó sobre el tema a Adrián Hilarza, socio fundador y primer presidente de la entidad, quién habló –entre otros puntos- sobre el origen de esta idea y su objetivo.

Adrián Hilarza: La reforma del Código Civil reafirmó la idea de que la parte sustantiva de las relaciones de propiedad horizontal es competencia del Congreso Nacional. Tal como sucede en materia de Defensa del Consumidor, en este tipo de situaciones la competencia sustantiva es nacional y la implementación es de cada jurisdicción. Por ese motivo, el Congreso debe delinear algunas situaciones que no forman parte del Código Civil de la misma manera que lo hace la Ley de Defensa del Consumidor. Por otra parte, es una respuesta al intento de asalto a la propiedad horizontal mediante la Ley 5.464 (Ley Muñoz) que intentó crear un Consejo de la Propiedad Horizontal gobernado mayoritariamente por el sindicato.

PN: ¿Cuál es su objetivo?

AH: El objetivo es que el Congreso se expida sobre una serie de situaciones que están siendo equivocadamente fijadas por las diferentes jurisdicciones con el evidente inconveniente de que varían de una a otra. Se busca también evitar excesos como sucede actualmente en la CABA.

Queremos lograr crear una ley nacional que genere el marco regulatorio general que deberán tener cada una de las jurisdicciones para crear, regular y gobernar la matrícula de los administradores de consorcios en propiedad horizontal. Sostenemos que la Ley 941 de la CABA carece de sentido por las siguientes razones:

1) El código no contempla organismos de control ni entes que regulen ni gobiernen la profesión (en lo que hace al Título I de la ley);

2) las obligaciones que impone el Código a los administradores (el Título II es contradictorio) y

3) nunca se reglamentó el sistema de sanciones a administradores (Título III).

Por estas razones, retomamos la más lógica medida: que exista un ente (en su momento "el Colegio") conformado por administradores profesionales encabezado por algún miembro representante del gobierno de cada jurisdicción con un Consejo de Ética que resuelva las posibles faltas de los administradores e imponga las multas, una estructura administrativa que regule la matriculación, un Consejo de Legal y Técnica que genere resoluciones administrativas sanas prácticas, entre otras comisiones.

PN: ¿A quién beneficiará esta iniciativa?

AH: A grandes rasgos, va a beneficiar a los propietarios e inquilinos pues los administradores serán regulados de la misma manera en todo el país sin quedar a merced de las negociaciones espurias que se vienen dando en distintas jurisdicciones, tal como lo demuestra la innumerable cantidad de regulaciones de la CABA que sólo benefician a empresas prestadoras de servicios y al sindicato de porteros, entre otros.

A partir de su sanción los propietarios tendrán un órgano avalado por una ley nacional para hacer las denuncias pertinentes contra las malas administraciones y los administradores de consorcios se beneficiarán de la estandarización de los requisitos para administrar y de la creación de reglas claras para todos.

PN: ¿Piensan que sumará consenso entre los legisladores?

AH: Sumar consenso es el gran desafío. Evidentemente, hay intereses políticos y económicos que quieren regular, gobernar y administrar las matrículas de los administradores profesionales de consorcios, al menos en la CABA. La iniciativa tiene una lógica innegable, reglamentar la propiedad horizontal desde una ley nacional y federal con organismos que no tengan intereses contrapuestos.

PN: ¿Cuál será el mecanismo de armado del proyecto de ley?

AH: Se pondrá a consideración de toda la comunidad consorcial que abona expensas

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Ya está habilitado el sistema para realizar las DDJJ

[BPN-10/11/16] Desde el 1º de noviembre y hasta fin de año, los administradores de consorcios de la CABA pueden realizar sus Declaraciones Juradas (DDJJ) correspondientes a los años 2014 y 2015. Las DDJJ del 2016 las podrán realizar desde el 1º de marzo de 2017 hasta el 31 de octubre del mismo año.

En tal sentido, ese mismo día, el Boletín Oficial publicó una Disposición de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DyPC) firmada el 28 de octubre y el Registro Público de Administradores (RPA) porteño lo comunicó mediante una circular por correo electrónico. Dos días antes, Pequeñas Noticias había adelantado que se produciría esta novedad a sus seguidores en las redes sociales.

Vilma Bouza, directora general de DyPC determinó que los administradores que adeudan DDJJ de 2014 y 2015 podrán hacerlo hasta el 31 de diciembre de este año inclusive mientras que las presentaciones del 2016 se pueden realizar desde el 1º de marzo del año que viene hasta el 31 de octubre de ese mismo año (artículo 3º).

Sin embargo, el artículo 4º de la disposición establece textualmente: "...los administradores que no hayan dado inicio a las actuaciones de Declaración Jurada de Matricula 2014, 2015 o 2016 (según corresponda) serán considerados en infracción a los artículos 12 y 15 inc. g) de la Ley 941".

Aprobó también un Manual de Procedimientos que a lo largo de sus 25 páginas funciona como un manual de usuario del sistema (artículo 1º)

Los artículos 4º y 5º de la disposición establecen que cumplida la Declaración Jurada de Matrícula y de Consorcios se expedirá por el sistema de Trámites a Distancia, según corresponda:

1.- la constancia de su matrícula renovada, en la cual constará el plazo de validez de la misma (artículo 4º) y

2.- el certificado de los consorcios declarados como administrados (artículo 5º).

Por otra parte, advierte que "todos los datos consignados en la Declaración Jurada de Consorcios y su documentación respaldatoria serán pasibles de control conforme los artículos 12 y 15 inc. c) de la Ley N° 941 y artículo 12° del Decreto N° 551/2010".

También recuerda que "los administradores de consorcios de propiedad horizontal deberán exhibir en el hall de entrada a la vista de los propietarios, el certificado del consorcio otorgado por el RPA".

Debutó Bouza: ordenó otro libro para los consorcios

[BPN-10/11/16] El 1º de noviembre, la directora general de Defensa y Protección del Consumidor (DyPC) porteño, Vilma Bouza, estableció para los administradores una nueva obligación: ‘deberán mantener al día y conforme a la normativa vigente un Libro de Registro de Propietarios por cada consorcio administrado". Este nuevo libro –que el administrador tendrá que adquirir- deberá ser autorizado por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires quién proveerá una oblea para cada uno.

La mayor parte de los datos de este libro se superpondrían con los del Libro de Registro de Firmas de Copropietarios. Consultado el Dr. Ezequiel Nino ^[1] sobre el tema explicó que en este caso hay que hacer una interpretación armónica de la ley. Si los dos libros se pueden resumir en uno solo y éste reune todas condiciones de los otros dos libros, con un sólo libro alcanza.

En enero de 2010, el por entonces director general de DyPC, Juan Manuel Gallo, había unificado estos dos libros en uno solo: El libro de Firmas de Copropietarios que debía ser autorizado por el Registro Público de Administradores (RPA) antes de su uso. Según declaró Gallo en aquel entonces todos estos pasos se simplificaron tanto para administradores como para propietarios. El propietario se debía acercar a la administración con el título de dominio, se completaban los datos del propietario, de la unidad y se firmaba. A la hora de constituir una asamblea sólo restaba cotejar la firma del poder con la del libro y validarlo [BPN Nº 395 del 27/01/10: "El libro de propietarios será obligatorio y deberá ser autorizado"].

El tipo de datos que se deben consignar en el libro son diferentes según los tres casos que tiene previsto el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires:

Nombre y apellido, teléfono de la unidad funcional, teléfono alternativo y correo electrónico.

Nombre y apellido del inquilino u ocupante, teléfono de la unidad funcional, teléfono celular o alternativo al de la unidad funcional, domicilio, teléfono del titular de dominio, correo electrónico.

Nombre y apellido, Teléfono del titular de dominio, datos de la persona que posea la llave del dominio para que en caso de emergencia pudiera ser requerida para ingresar a la unidad funcional a fin de solucionar el inconveniente.

La obligación de llevar un Libro de Registro de Firmas surge del inciso e) del artículo 9º de la Ley 941 que establece bajo el título "Obligaciones del administrador": "En el ejercicio de sus funciones deben: [...] Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin de que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten".

El Decreto Reglamentario 551 del 13 de julio de 2010 por su parte ordena: "los libros de Registro de Firmas de Copropietarios deben ser autorizados y llevar el formato que la autoridad de aplicación determine".

Por otra parte, el Código Civil y Comercial vigente desde agosto de 2015 estableció en su artículo 2.062º que "sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de Firmas de los Propietarios".

La obligatoriedad de llevar este libro también surgiría del Código Civil y Comercial. El articulo 2.067º bajo el título derechos y obligaciones ordena que "el administrador [...] en especial debe [...] llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local..." 

Vilma Bouza brindó más información sobre el RPA

[BPN-10/11/16] El pasado 25 de octubre, Vilma Bouza informó que será nombrado por decreto un nuevo coordinador del Registro Público de Administradores (RPA) porteño, que en el año 2015 fueron sancionados 56 administradores por infracciones a la Ley 941, en el año 2016 el número trepó a 62 y que se encuentran en trámite 370 expedientes.

De esta forma la Directora General de Defensa y Protección del Consumidor (DyPC) porteño respondió a tres preguntas que había realizado Andrés Zulberti, coordinador de la Comisión de Propiedad Horizontal de la Comuna 3. La información la solicitó el 28 de septiembre pasado mediante el sistema informático SUACI (Sistema Único de Atención Ciudadana) recibiendo el número de expediente EX-2016-22261020-DGSOCAI

La tercera pregunta que le realizó Andino fue textualmente, y aludiendo a información brindada anteriormente: "Se informa que el RPA no cuenta con la ‘estructura definitiva aprobada’. Informe si esa aprobación es responsabilidad de la SSDCCYC" [Subsecretaría de Demanda Ciudadana Calidad y Cercanía].

La respuesta que recibió fue: "Al día de la fecha la estructura se encuentra aprobada, quedando solo pendiente el nombramiento del nuevo coordinador el cual se realiza mediante Decreto". Al día de la redacción de esta nota se rumoreaba que la persona que desempeñaría ese cargo sería Santiago Trezza aunque todavía no fue publicado su nombramiento en el Boletín Oficial.

Si bien la funcionaria no respondió si la responsabilidad de la aprobación de la estructura definitiva del RPA es responsabilidad de la SSDCCYC que se encuentra bajo la dirección del Lic. Facundo Carrillo, su pregunta confirmó el rumor que venía circulando desde hace varias semanas que ya se había elegido un nuevo coordinador para el RPA en reemplazo de Gabriela Pilar Saldivia.

La primera pregunta que le realizó el vecino al Gobierno de la CABA fue: "De acuerdo a los registros en la DGDyPC, informe cuántos administradores fueron sancionados en el año 2015 y cuántos en el 2016".

La respuesta fue: "De acuerdo a nuestros registros, en el año 2015 fueron sancionados 56 administradores de consorcios y en el año 2016, 62 por infracciones a la Ley 941, encontrándose en trámite (con imputaciones ya notificadas) 370 expedientes".

Con respecto al 2015 la respuesta no fue del todo exacta: si bien es verdad que se realizaron 56 multas, la cantidad de administradores multados fueron 53 dado que tres mandatarios fueron multados dos veces ese mismo año. El monto total de las multas de ese año fue de 1.420.734 pesos. Una parte importante de esas multas fueron mal confeccionadas porque se tomó como base para su cálculo el salario de un encargado permanente de 4ª categoría con vivienda en lugar de uno sin vivienda como lo establece la Ley 941 ^[1].

Pasando al año siguiente, en el Boletín Oficial no hubo registro de disposiciones que hayan ordenado las 62 sanciones que informó la funcionaria. De confirmase esta información, significaría que en los 10 meses que van del año se aumentó la cantidad de multas en un 10,71%.

Por último, con respecto a las Declaraciones Juradas (DDJJ) anuales que los administradores de consorcios deben presentar se le preguntó: "Informe cuándo se habilitará el sistema para que los administradores puedan presentar las DDJJ 2015"

La respuesta fue: "El sistema será habilitado el día 31 de octubre para que los administradores puedan presentar sus DDJJ 2015 a los fines de dar cumplimiento con la presentación del informe anual dispuesto en el artículo 12º de la Ley N° 941".

Y así se hizo 

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Buscan permitir por ley la tenencia de mascotas

[BPN-10/11/16] Tres diputados nacionales presentaron una iniciativa para que las mascotas sean permitidas en los consorcios aún en los casos en que el reglamento de copropiedad no lo permita. Para lograr su objetivo proponen agregar al capítulo dedicado al reglamento de propiedad horizontal del Código Civil y Comercial un artículo que establece que la tenencia de animales no podrá prohibirse.

Los autores del proyecto son: Adriana Nazario, Claudia Rucci y Agustín Calleri, los tres pertenecen al bloque Unidos por una Nueva Argentina.

La iniciativa comenzó su trámite parlamentario el 5 de octubre pasado, recibió el número de expediente 6.940-D-2016 y cuenta con tres artículos, uno de ellos de forma <<texto original>.

Nazario, Rucci y Calleri proponen que se incorpore el artículo 2.056° bis al Capítulo 4 del Código Civil y Comercial de la Nación. En ese artículo se establecerá que en el reglamento de propiedad horizontal no se podrá prohibir la tenencia de animales. El texto propuesto puntualmente dictamina: "En lo referido a la tenencia de animales, la misma no podrá prohibirse".

Actualmente y en términos generales, el artículo 2.056° estipula que el reglamento de propiedad horizontal debe contener: la determinación del terreno, de las unidades funcionales y complementarias; una enumeración de los bienes propios, de las cosas y partes comunes; la composición del patrimonio del consorcio, las facultades especiales de las asambleas de propietarios, y determinar las eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; entre otras <texto original>.

El proyecto explica que el Código Civil y Comercial "omite regular específicamente respecto de la tenencia de animales en los inmueble sujetos a propiedad horizontal, por lo cual se aplica un axioma básico del derecho ‘aquello que no se encuentra prohibido, está permitido’".

Sin embargo, los diputados exponen en sus fundamentos que hay "numerosísimos casos" en los que el Reglamento de Copropiedad y Administración "prohíbe la tenencia de animales domésticos, vedando a propietarios o inquilinos la posibilidad de tener mascotas, quienes en muchas ocasiones son un miembro más de la familia o bien muchas veces constituyen verdaderos sujetos que ayudan a paliar problemas psicológicos recomendados en terapias o incluso que ayuda a sobrellevar la soledad que hoy caracteriza a las sociedades en masa".

La CAPHyAI convocó a asamblea anual ordinaria

[BPN-10/11/16] El Consejo Directivo de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) convocó a sus socios a participar de la Asamblea Anual Ordinaria que se realizará el 23 de noviembre próximo a las 17 hs.

La reunión se llevará a cabo en la sede de la entidad en la calle Perú 570 y según el orden del día se tratarán dos puntos:

1.- Designación de dos socios para firmar el acta conjuntamente con el Presidente y Secretario.

2.- Consideración de la Memoria , Inventario, Estado de Situación Patrimonial, Estado de Recursos y Gastos, Estado de Evolución del Patrimonio Neto, Estado de Flujo de Efectivo y demás cuadros y anexos, e Informe del Tribunal de Cuentas por el ejercicio cerrado el 20 de junio de 2016. La documentación mencionada estará a disposición de los socios con 15 días de anticipación.

Lo relativo a la asamblea lo dispuso el Consejo Directivo de la CAPHyAI el 12 de octubre y lo comunicó a sus socios el 20 del mismo mes.

Las autoridades de la entidad puntualizaron que si no se logra el quórum necesario la asamblea sesionará en segunda convocatoria.

Intensa jornada de FAPHRA en Tucumán

[BPN-10/11/16] Con una agenda de seis puntos a tratar, el viernes 21 de octubre, se realizó la reunión cuatrimestral de la Federación de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina (FAPHRA).

Las autoridades de la entidad resolvieron sobre tres temas relacionados con Víctor Santa María, en su calidad de secretario general de la Federación Argentina Trabajadores Edificios Renta y Horizontal (FATERyH): le cursarán dos solicitudes y redactaron una carta de repudio.

La segunda es para que autorice a las autoridades del SUTERyH de La Plata a negociar con los administradores el pago de un plus por separación de residuos aun cuando en esa ciudad todavía no se instalaron los contenedores diferenciados.

Por último, ese mismo día, redactaron una carta dirigida al Secretario General de FATERyH expresando su repudio a la agresión verbal que habría sufrido la Adm. Susana Quiroga, presidenta de la Cámara de Administradores tucumana, y algunos de sus colegas por parte de un representante del sindicato local, cuatro días antes, en ocasión de una mediación laboral.

En otro orden de cosas, las autoridades de FAPHRA decidieron comenzar a trabajar en la actualización de las normas IRAM relativas a la propiedad horizontal.

Por otra parte, consensuaron en pedirle una audiencia a la gobernadora de la provincia de Buenos Aires, María Eugenia Vidal, para que fije posición sobre la ley que creó un Registro Público de Administradores bonaerense (Ley 14.701) y que nunca fue reglamentada.

En el año 1969, ante la necesidad de poblar las zonas con menor desarrollo económico, la Ley 18.087 estableció varias asignaciones y determinó un coeficiente multiplicador para la zona patagónica como un medio para fomentar el aumento de la densidad demográfica de esas regiones.

En el año 1985, se sancionó la Ley 23.272 que incluyó en su artículo 1º a la provincia de La Pampa a la región patagónica.

En el año 2004, se sancionó la Ley 25.955 que incorporó al partido de Carmen de Patagones de la provincia de Buenos Aires a la zona patagónica.

Actualmente las provincias comprendidas en la Zona Desfavorable son las provincias de La Pampa, Río Negro, Chubut, Neuquén, Santa Cruz, Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur y el partido de Patagones de la provincia de Buenos Aires.

En las escalas salariales del sector de propiedad horizontal se estipula un incremento en el sueldo del 50% como "Plus Zona Desfavorable".

Sin embargo, el 6 de junio de 2013, Santa María, durante un video chat que realizó con sus afiliados, a la hora de detallar las regiones en las cuales los encargados cobran el adicional por zona desfavorable incluyó a la "zona de montaña de Mendoza" [BPN Nº 497 del 26/06/13: "El 3CCT había pedido que las paritarias sean cada 18 meses"] 

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Los vecinos podrán presentar sus propios proyectos de ley

[BPN-10/11/16] El pasado 27 de octubre, dos legisladores de Confianza Pública y una de SUMA+ presentaron una iniciativa que permitirá a los vecinos porteños presentar sus propios proyectos de ley vía Web. El autor de proyecto ingresado mediante ese sitio, que se creará especialmente, podrá compartirlo con otros miembros de la comunidad. Sin necesidad de registrarse, los habitantes de la ciudad podrán consultar los proyectos existentes y registrándose podrán adherir con su firma aquellas que deseen apoyar.

La iniciativa establece que aquellas propuestas que obtengan la mayoría de firmas necesaria podrán ser votadas en el recinto por el cuerpo legislativo.

La iniciativa fue presentada por Graciela Ocaña, Diego García de García Vilas (Confianza Pública) y Natalia Fidel (SUMA+). Lleva el número de expediente 3.525, consta de 6 capítulos, 21 artículos y uno de ellos es de forma <texto original>.

El objeto de este proyecto es crear en la Ciudad de Buenos Aires un sitio Web destinado a recibir y tramitar proyectos de ley elaborados por los porteños para que sean tratados en las sesiones ordinarias de la Legislatura local. Podrá participar de este sitio toda persona mayor de 18 años que esté empadronado en la Ciudad.

Los autores del proyecto definen a este sitio Web como una herramienta que le permitirá a la ciudadanía "acercar su voz" a los legisladores de la Ciudad. Su función, además, será garantizar "el derecho de la población a la iniciativa para la presentación de proyectos de ley, de conformidad con el artículo 64° de la Constitución y la Ley 40/98 (Ley de procedimiento de iniciativa popular)" (Art. 3°).

Las competencias del sitio Web son tres: proporcionar un mecanismo sencillo y eficaz a los habitantes de la CABA para que puedan presentar y compartir su propuesta con otros miembros de la comunidad, brindar la posibilidad de adherir con su firma a propuestas presentadas por otros y establecer un mecanismo por el cual las propuestas que obtengan la cantidad de firmas suficientes puedan ser tratadas como proyectos de ley en la Legislatura porteña y ser votada por sus legisladores (Art. 4°).

La iniciativa -de ser aprobada- estipula que cualquier individuo podrá acceder y navegar libremente por el sitio, sin necesidad de registrarse para ver las propuestas y la cantidad de votos obtenidos. Para poder participar, ya sea postulando proyectos de ley o adhiriendo mediante la firma a alguno, se deberá proporcionar los datos de contacto y completar una declaración jurada a través del mismo sitio Web.

Antes de que los proyectos presentados estén disponibles en el sitio, un grupo de operadores se encargará de analizarlos y verificar la pertinencia de los mismos, luego de esto habilitará su incorporación a la Web para que puedan ser votados.

Los proyectos deben cumplir con los siguientes lineamientos:

"a) Tener fines legales y contribuir al bienestar y a los intereses de la comunidad que habita en la Ciudad de Buenos Aires.

b) Utilizar un lenguaje correcto que no atente contra los buenos usos y costumbres de la sociedad.

c) No incluir contenido que resulte violatorio de los derechos humanos y la dignidad de las personas" (Art.7°).

En el sitio se podrá visualizar el estado de tramitación de cada uno de los proyectos presentados y la cantidad de adhesiones recibidas.

A la hora de presentar un proyecto se deberá completar una plantilla con los siguientes campos obligatorios:

"a) Título: Deberá ser claro y conciso, dando una idea de lo que trata la propuesta.

b) Descripción: Deberá explicar, de la forma más detallada posible, en qué consiste la propuesta. (Con un máximo de 500 caracteres).

c) Fundamentos: Deberá incluir las razones que dan sustento al proyecto, y los fines que se pretenden alcanzar con su implementación. (Con un máximo de 500 caracteres)" (Art. 11°).

Se podrán adjuntar documentos en los proyectos siempre que resulten pertinentes para el fin que se propone, como documentos de texto, fotos o videos.

Las propuestas ciudadanas deberán conseguir el 1,5% del padrón electoral para poder ser tratadas por la Legislatura de la Ciudad. Las firmas recolectadas no podrán tener una antigüedad mayor a un año desde el momento que fueron ingresadas en el sitio. De ser así, un operador se comunicará con el usurario firmante vía correo electrónico para preguntarle si desea ratificar su adhesión.

El Ministerio de Modernización del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires deberá "procurar el buen funcionamiento del sitio Web, y la permanente disponibilidad del mismo para todos los ciudadanos, durante las 24 horas, todos los días del año". Además será el responsable de dar a conocer la existencia de este sitio Web "a través de todos los portales electrónicos del Gobierno de la Ciudad, el canal de radio y TV dependiente del Gobierno de la Ciudad, y deberá colocar publicidades gráficas en todos los transportes públicos de pasajeros que funcionen en la Ciudad de Buenos Aires" (Art. 18°).

Esta iniciativa "pretende ser una herramienta que otorgue eficacia y practicidad al mecanismo dispuesto por la Ley N° 40, la cual incorpora el instituto de la Iniciativa Popular, según lo establecido por el artículo 64º de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires". Para ello, los autores ven necesario incorporar las nuevas tecnologías, lo que garantizaría la difusión y el acercamiento de mayor cantidad de individuos a la utilización de la herramienta que proponen. "Debe considerarse que el acceso a la informática y las nuevas tecnologías han acortado los tiempos de muchas de las actividades de nuestra vida diaria, y por ende estas herramientas también podrían utilizarse a los fines de simplificar y tornar más eficaz derechos para la ciudadanía, como el que tratamos en este proyecto de ley".

Buscan crear una Justicia Vecinal porteña

[BPN-10/11/16] El pasado 18 de octubre, la legisladora María Rosa Muiños (Bloque Peronista) presentó un proyecto de ley para crear la Justicia Vecinal en la Ciudad de Buenos Aires. Resolverá, entre otros, sobre problemas derivados de la propiedad horizontal, de alquileres y de medianería. Atenderá toda cuestión civil o comercial cuyo monto reclamado sea menor al que determine el Consejo de la Magistratura en unidades fijas.

De ser aprobada esta iniciativa, la Justicia Vecinal estará compuesta por 15 jueces unipersonales y tres salas de Tribunales con tres jueces cada una, no pudiendo ser todos del mismo sexo.

Muiños explica que con esta norma "intenta mejorar la administración general de justicia local, a la vez que prevé un procedimiento sencillo que servirá para descongestionar las instancias jurisdiccionales existentes otorgando un rápido acceso a la justicia a la vez que pretende consagrar una respuesta rápida y eficaz a la resolución de conflictos".

El proyecto tiene el número de expediente 3376-D-2016, está conformado por seis capítulos, 14 artículos y uno de ellos de forma <texto original>.

La iniciativa estipula que "el procedimiento vecinal será sumario, verbal y actuado, en doble instancia. La prueba se ofrecerá en la primera presentación y se producirá en la audiencia" (Art. 5°).

Las partes podrán decidir si quieren ser representadas por un abogado. Sin embargo, de considerarlo necesario para la buena marcha del proceso, los tribunales de primera y segunda instancia podrán exigir el patrocinio letrado.

Previo a la sustanciación de la causa intervendrá un amigable componedor quien invitará a la conciliación de las partes dentro de los cinco días hábiles desde su designación. De lograrse un acuerdo será homologado por el Juez Unipersonal. Los amigables componedores serán designados por sorteo en el ámbito del Consejo Consultivo Comunal y no recibirán ninguna retribución por su función.

De no lograrse un acuerdo, se sustanciará la causa y el Juez Unipersonal oirá a las partes en una audiencia y ordenará la producción de las pruebas que crea pertinentes. Luego de que las partes hagan sus prestaciones probatorias, el Juez emitirá su resolución dentro de los cinco días de celebrada la audiencia. "La resolución emanada del Juez Unipersonal, una vez firme, tendrá efectos de cosa juzgada" (Art. 10°).

Los recursos que se presenten contra las resoluciones de los Jueces Unipersonales serán de competencia de los Tribunales Vecinales previstos en esta norma en las formas y plazos que determina el Código Contencioso, Administrativo y Tributario Local.

"La presente Ley tiene por objeto atender y resolver con efectos a la cosa juzgada para ambas partes en las siguientes cuestiones:

"a) Las derivadas del régimen de medianería.

"b) Las derivadas de locaciones de inmuebles, servicios, obras, y cosas.

"c) Las emergentes del contrato de garaje.

"d) Las derivadas del régimen de la propiedad horizontal.

"e) Los daños y perjuicios;

"f) Las informaciones sumarias para acreditar convivencia, personas a cargo y las certificaciones de supervivencia y de domicilio;

"g) Toda cuestión civil o comercial en tanto el monto reclamado sin su correspondiente actualización se correspondiera con aquel determinado en Unidades Fijas que estipule el Consejo de la Magistratura de la Ciudad de Buenos Aires.

"h) Si se demanda el cumplimento de una obligación de prestación periódica, [el monto se calculará sobre] las prestaciones de un año -o el total si el plazo fuese menor- [y éste] no debe superar las pautas establecidas en el punto g).

CUCICBA fue multada en 150 mil pesos

[BPN-10/11/16] El 11 de octubre, la Justicia porteña sancionó a CUCICBA (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios) a pagar una multa de 150 mil pesos por incumplir con una medida cautelar que había suspendido una resolución de la entidad que habilitaba el cobro de comisiones por alquiler superiores a las establecidas en la ley local. El Juez entendió que el Colegio de Corredores Inmobiliarios no ejerció un control suficiente para hacer cumplir su resolución que impedía a los corredores inmobiliarios porteños cobrar a los inquilinos de viviendas más del 4,15% del valor total del contrato. En esa oportunidad había establecido que en caso de incumplimiento impondría una multa progresiva de 20 mil pesos por cada infracción acreditada.

Nueve días después de la sanción, el Colegio Profesional Inmobiliario manifestó su repudio a esta medida, la cual calificó de "arbitraria" y "carente de fundamentos fácticos y jurídicos".

Dentro de los cinco días de notificada la sentencia, el Colegio debería haber depositado los 150 mil pesos "bajo apercibimiento de trabar embargo sobre las cuentas bancarias del CUCICBA, y luego ser transferido a una cuenta de la ACIJ (Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia), cuya suma se destinará a las actividades de difusión de los derechos de los inquilinos".

La sentencia del juez Marcelo Segón, titular del Juzgado N° 17 en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires, tiene el número A2206-2016/4 <texto original>.

En mayo de 2016, Segón impuso a la entidad una medida cautelar ordenándole: "velar por el estricto cumplimiento" de la prohibición de cobrar en concepto de comisión al inquilino de un inmueble con destino a vivienda, un importe superior al 4,15% del valor total del respectivo contrato de acuerdo a lo dispuesto por la Ley Nº 2.340. Seis meses después, resolvió imponerle la sanción económica citada por considerar que se incumplió con su resolución [BPN Nº 585 del 21/09/16: "Un juez prohibió cobrar más de un mes de comisión"].

En su fallo condenatorio, el Juez determinó: "atento a las denuncias efectuadas por la ACIJ, el Ministerio Público de la Defensa y la Defensoría del Pueblo y las constancias obrantes en las presentes actuaciones, adelanto que cabe tener por probada una conducta renuente del CUCICBA de velar por el estricto cumplimiento de la medida cautelar dictada en autos, para cuya ponderación tengo muy especialmente en cuenta la conducta desplegada por el accionado desde que fuera notificado de aquella medida".

Agregó también que "como se puede observar, de un somero análisis de esas constancias probatorias, se evidencia las siguientes circunstancias que me persuaden de que el CUCICBA incumple con la medida cautelar dictada en autos, a saber:

i) desde el 11 de mayo al 11 del mes de agosto del corriente año, no existen constancias que acrediten que el CUCICBA haya ejercido algún control de fiscalización de sus matriculados;

ii) que las actas de inspección realizadas por el CUCICBA fueron en la totalidad de los casos labradas con fecha posterior a que tomara conocimiento de las denuncias de incumplimiento;

iii) que solo se acompañaron a estos autos actas de inspección realizadas durante escasos 8 días a lo largo del mes de agosto de este año (conf. actas realizadas los días 11, 12, 18, 19, 25,26, 29 y 30);

iv) que de esas 138 inspecciones acompañadas, sobre un universo de casi 6.000 matriculados -según la propia manifestación del CUCICBA de fs. 1993vta- representa que sólo relevó el 2,3%, en casi cuatro meses de notificado de la medida cautelar dictada en autos".

Avanza la iniciativa que propone multas para inmobiliarios

[BPN-10/11/16] El 18 de octubre, la Comisión de Justicia de la Legislatura porteña comenzó a debatir un proyecto de ley que busca multar a los corredores inmobiliarios que cometan abusos en el cobro de comisiones en los casos de alquiler de viviendas. Según la iniciativa de autoría de María Rosa Muiños (Bloque Peronista) de reiterarse la falta, al menos tres veces, el inmobiliario podría ser inhabilitado para ejercer su actividad.

La Ley 2.340 (Ley de Corredores Inmobiliarios) estipula que el monto máximo de la comisión del corredor inmobiliario es de 4,15% del valor total del contrato de alquiler. De aprobarse esta iniciativa, quien cobre más de lo estipulado en concepto de comisión inmobiliaria, deberá pagar una multa equivalente al doble del importe percibido. En el caso que el imputado cometiese la misma falta tres veces en un año y medio, no sólo deberá pagar la multa correspondiente sino que también será inhabilitado para ejercer su actividad por otro año y medio.

El proyecto de ley propone agregar a la Ley 451 (Régimen de Faltas de la Ciudad de Buenos Aires) un artículo con el número 4.1.29 que llevará el título "Infracciones en el ámbito inmobiliario" <texto original>.

La iniciativa fue presentada el 7 de abril del corriente año, cuenta con dos artículos y uno de ellos de forma.

Está a las puertas de ser tratado el proyecto de ley nacional de inquilinos

[BPN-10/11/16] El pasado jueves 3 de noviembre, el proyecto de ley del Frente de Inquilinos Nacional (FIN) tuvo dictámen favorable de la Comisión Unicameral de Legislación General del Senado de la Nación y quedó habilitado para ser tratado en el recinto. La iniciativa propone la modificación de cuatro artículos del Código Civil y Comercial de la Nación y entre otros temas establece: que los contratos de alquiler de viviendas duren un mínimo de tres años, que el régimen de actualización de precios se adecue a un promedio entre el índice de precios y el de salarios, que los inquilinos no paguen las expensas extraordinarias y que el depósito en garantía sea devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación al momento de la restitución del inmueble.

El proyecto había sido presentado el 4 de abril de 2016 por 10 senadores del Frente para La Victoria, Silvina García Larraburu, Julio César Catalán Magni, Salvador Cabral, María Ester Labado, Inés Blas, Ruperto Godoy, Anabel Fernández Sagasti, María de los Ángeles Sacnun, María Inés Pilatti Vergara, Beatriz Mirkin; y por la senadora del Frente Renovador de la Concordia, Sandra Giménez. La iniciativa tiene el número de expediente 894 cuenta con seis artículos y uno de ellos de forma <texto original>.

Dos meses antes, el 18 de febrero, el FIN había realizado una conferencia de prensa en la que se adelantó que este proyecto de ley se presentaría ^[1].

Actualmente, el Código Civil y Comercial de la Nación estipula en su artículo 1.196° que no se puede requerir del inquilino el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes, el pago de valor llave o equivalentes, ni que el depósito en garantía sea un importe mayor a un mes de alquiler por cada año de locación contratado. A esto el Art. 1° de la iniciativa, le agrega que el depósito deberá ser devuelto pero la suma equivaldrá al precio del último mes del alquiler, en el momento de la restitución del inmueble.

La otra incorporación que proponen al artículo 1.196° es la del inciso d) que hace referencia a las comisiones inmobiliarias: "en caso que el contrato haya sido celebrado con la intermediación comercial de un tercero, las sumas que corresponden a comisiones u honorarios por los servicios prestados no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción. Si no los hubiere, no podrán ser mayores a un mes de alquiler".

El proyecto del FIN, modifica el artículo 1.198° para establecer que el plazo mínimo de alquiler sea de tres años, en vez de dos como está estipulado actualmente. Sobre el pago de las cargas y contribuciones por la actividad (Art. 1.209°), el artículo 3° de la iniciativa plantea que el inquilino no tiene a su cargo el pago de las que "graven la cosa", ni de las expensas extraordinarias.

La última modificación del Código que se propone es del inciso a) del artículo que se refiere a la resolución anticipada del contrato de locación (Art. 1.221°). La iniciativa elimina el plazo de seis meses que tiene el inquilino para comunicarle su decisión al propietario y le agrega:

"Las partes deben acordar la renovación del contrato, por lo menos sesenta días antes de su finalización. A tal efecto, cualquiera puede convocar a la otra de modo fehaciente. Si no llegasen a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente. Si llegasen a un acuerdo, la parte que desista debe pagar a la otra una indemnización equivalente a un mes de alquiler a la finalización del contrato" (Art. 4°).

La iniciativa estipula en su artículo 5° que el precio de los alquileres sea reajustado anualmente en base a la evolución de los precios al consumidor y salarios, promediados en partes iguales, de acuerdo con el índice de actualización elaborado por el Instituto de Estadísticas y Censos de la Nación (INDEC).

Si bien la Ley 23.928 (Convertibilidad del Austral), prohíbe la indexación de precios, el proyecto indica que deberá exceptuarse de lo dispuesto en los artículos 7° y 10° de esa ley, para que se pueda llevar a cabo el procedimiento indexatorio que proponen.

Los autores explican que por más que PROCREAR haya entregado alrededor de 180 mil créditos entre el 2012 y 2015, el porcentaje de inquilinos continuó en crecimiento. "Ello demuestra que, a pesar del lanzamiento del crédito hipotecario con las tasas más bajas del mercado, la proporción de inquilinos a nivel nacional continúa en crecimiento", puntualizan.

Además, plantean que la disminución en las posibilidades de las clases trabajadoras de acceder a la compra de la vivienda se debe a los altos precios de la tierra, que es una "consecuencia de la ausencia de regulación en el sector inmobiliario, que permite restringir de forma artificial la oferta de inmuebles, con fines especulativos (...) La falta de regulación del sector inmobiliario hace que se comporte como un cartel a la hora de formar precios y aproveche una oferta artificialmente restringida por ellos mismos".

Según el FIN, el mercado inmobiliario es un sector "casi monopólico" que se vio beneficiado por la falta de regulación y el aumento de la demanda de vivienda que se dio en la última década, esto "ha servido para enriquecer a un sector concentrado de grandes propietarios que aprovecharon la bonanza económica para especular con la creciente demanda de un bien tan necesario como es la vivienda".

Los autores manifiestan que "si se quiere lograr algún tipo de estabilidad no sólo en sector inmobiliario, sino en la economía en general existen prácticas y sucesos que deben impedirse desde el Estado, y en el menor plazo posible. Entre ellas: regular la comisión cobrada de forma ilegal por el conjunto de las inmobiliarias; los aumentos discrecionales en los precios de alquiler y en expensas inventadas; la precariedad en las condiciones habitacionales de una gran parte de la población; y el comportamiento especulativo sin límite".

"Es fundamental que legislemos el mercado inmobiliario, para asegurar contrataciones justas al momento de alquilar, evitar cláusulas abusivas y aumentos indiscriminados de precios guiados por la mera especulación", concluyen 

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Proponen crear una Oficina de Atención de Inquilinos

Para lograr estos objetivos, los legisladores del bloque Unión por Córdoba, Ilda Bustos y Ricardo Vissani, proponen crear una Oficina de Atención a Inquilinos en el ámbito de la Dirección de Defensa del Consumidor y Lealtad Comercial de la provincia.

De aprobarse esta iniciativa, se creará un registro zonificado de los inmuebles disponibles para alquiler de vivienda y otro de las personas aspirantes a arrendar un inmueble en el territorio de la provincia. La Oficina tendrá también que realizar acciones de concientización sobre los derechos de los inquilinos y promover la participación del Estado Provincial en la protección de los mismos.

El proyecto lleva el número de expediente 20.329, tiene seis artículos y uno de ellos es de forma <texto original>. De promulgarse, el Ejecutivo dispondrá de 90 días hábiles para reglamentar la ley.

Los autores informaron que desde el 2001 al 2010 se incrementó en más de un 5% la cantidad de personas que alquilan. "Actualmente el 25% de la población, aproximadamente, debe alquilar su vivienda, índice que aumenta aún más en la Ciudad de Córdoba. Esto la ubica entre las tres ciudades del país con índices más altos de hogares alquilados".

Bustos y Vissani sostuvieron que el problema de alquileres es un problema social que se enmarca en la problemática habitacional que sufre la provincia de Córdoba. "Un aspecto esencial de este fenómeno es el constante aumento de los precios del alquiler basados en la especulación y la creciente demanda de requisitos para acceder a una vivienda. Es esta situación general, que condiciona el acceso a la tierra y a la vivienda, que podemos afirmar que la mayoría de los inquilinos no alquila porque quiere, sino porque lo necesita", manifestaron.

Los legisladores fundamentan la creación de esta oficina dado que no hay ningún organismo en esa provincia donde ellos puedan dirigir sus reclamos y tienen que acudir a la instancia judicial que es "excesivamente costosa y prolongada en el tiempo"

También en Neuquén quieren una Oficina de Inquilinos

Entre otras, las funciones de la Oficina de Atención a Inquilinos serán: prestar asesoramiento jurídico gratuito a los inquilinos y ofrecer una instancia de conciliación voluntaria para problemas suscitados entre inquilinos, propietarios e inmobiliarias.

También –mediante la creación de un registro voluntario de inquilinos y propietarios- receptará tanto ofertas de propietarios como de personas que aspiren a arrendar un inmueble dentro del radio de la ciudad.

De ser aprobada la iniciativa, la Oficina de Atención a Inquilinos funcionará en el ámbito de la Defensoría del Pueblo provincial.

El artículo 3° puntualiza cinco funciones de esta oficina: prestar asesoramiento jurídico gratuito a los inquilinos en la relación locativa tanto con el propietario como con la inmobiliaria; promover la participación de la provincia en la protección de los derechos de los inquilinos; ofrecer una instancia de conciliación voluntaria para problemas suscitados entre locador, locatario e inmobiliarias; recibir reclamos respecto de los contratos de alquiler; y prestar asesoramiento jurídico a los residentes de vivienda por problemas con los administradores de esos establecimientos y con los propietarios.

La Oficina deberá realizar acciones de concientización sobre los derechos y obligaciones de los inquilinos y propietarios a través de campañas de difusión y de la producción de informes periódicos sobre sus actividades que indiquen que está cumpliendo con sus servicios (Art. 5°).

El proyecto ingresó a la Legislatura de Neuquén con el número P-069/16, tiene siete artículos de los cuales uno de ellos es de forma <texto original>.

Gaita sostuvo que la provincia de Neuquén se destaca por "acunar el mercado inmobiliario más especulativo de todo el país". Informó que actualmente el 37% de la población se ve en la obligación de alquilar, dado que es "la única forma de acceder al techo propio".

Rincón Solidario

Una inquilina denunció penalmente al encargado

Sres. Pequeñas Noticias:

El consorcio que administro atraviesa una situación muy difícil. 

Una inquilina denunció penalmente al encargado por haber entrado a su casa con una llave que jamás se le había entregado. 

Ello en presencia de testigos. 

La inquilina me anotició de la situación y me pide que tome medidas.

Marta

(03/10/2016)

Estimada Marta:

En respuesta a su consulta, le informo las posibilidades de acción que entiendo hacen a su mandato.

Previo a tomar cualquier medida es imprescindible que tenga en su poder nota explicativa de los hechos acaecidos firmado por la requirente y copia de la denuncia penal.

Asimismo, es dable aclarar que todas las acciones deben ser consensuadas con el Consejo de Administración o en su caso con la Asamblea que se deberá convocar al efecto. 

1) Despido con causa: fundando el mismo en la denuncia penal y la falta de confianza que su conducta produce en los copropietarios. Se deberá resolver en la Asamblea por mayoría absoluta (Art. 2060º Código Civil). Va de suyo que el trabajador rechazará la causal del despido por lo que se abrirán en principio dos posibilidades:

a) Que se arribe un acuerdo conciliatorio con una suma dineraria a favor del trabajador. En el mismo convenio se deberá fijar la fecha de desocupación del inmueble momento en el que efectivizaría el pago de lo acordado.

b) Que no haya acuerdo, con lo que va de suyo que el trabajador iniciará acciones judiciales por indemnizaciones o reistalación en el puesto de trabajo. Para el supuesto que obtenga sentencia a su favor, el Juez puede o bien fijar la suma indemnizatoria o condenar al Consorcio con el pago de los salarios no devengados por el período que dure el juicio y ordenar la reinstalación en el trabajo.

Es dable aclarar que el punto b) no es aconsejable dado que el trabajador goza de la vivienda y para el caso que no la desocupe el Consorcio se verá obligado a iniciar un juicio de desalojo.

Es una opción de alto costo para el Consorcio aún en el caso de obtener sentencia favorable.

2) Aplicar el Art. 5º de la Ley 12.981 que le transcribo a continuación en la parte pertinente. Las únicas causas de cesantía del personal son las siguientes:

a) Condena judicial por delitos de acción pública y por delitos de acción privada contra el empleador o sus inquilinos, salvo los cometidos con motivo de actividad gremial. Cuando hubiere auto de prisión preventiva por delito cometido en la propiedad, el empleador tendrá derecho a suspender al empleado u obrero. Si recayere absolución o sobreseimiento se le repondrá en el cargo. En este último caso, si el proceso hubiere sido promovido por denuncia o querella del empleador, el empleado obrero tendrá derecho a la remuneración que dejó de percibir;

Para suspenderlo tiene que dictarse la prisión preventiva.

Es así entonces que para tomar una decisión se deberá evaluar la peligrosidad del empleado en cuestión ya que siendo un encargado con vivienda si fuere procedente la suspensión seguiría viviendo en el edificio.

A la espera de haber satisfecho su consulta.

Cordialmente.

María Cristina Carrera

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La Dra. María Cristina Carrera es abogada especialista en derecho laboral y para cualquier consulta se le puede escribir a dramccarrera@yahoo.com.ar o llamarla al teléfono (15)5466-9921.

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