Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 25 de Marzo de 2021

Señores

AFIP

Presentes

Referencia: Consorcios - información de las cuentas tributarias.

El sistema actual de consulta permite únicamente el acceso al titular de la clave fiscal; tratándose de consorcios (hoy personas jurídicas) el único que posee la clave fiscal es el administrador designado por asamblea de propietarios.

Reconociendo que la responsabilidad es asumida por el titular de claves fiscales es por lo que no criticamos la actual situación, pero debemos reconocer que hay un grave problema que puede afectar a los propietarios de los consorcios cuando no pueden tomar conocimiento de las deudas fiscales existentes por falta de información o inacción del administrador designado.

El administrador de un consorcio actúa bajo la relación jurídica definida por el mandato pero ello no evita que, a veces por negligencia y otras por mala praxis, no paguen las obligaciones fiscales o lo hagan fuera de término acumulando pasivos o generando deudas por intereses y/o multas por los pagos fuera de término.

Si a lo dicho se suma que los consorcios pueden no ser notificados por su administrador como método para ocultar su mala praxis de la deuda existente y agregando que todo ello recae únicamente sobre los propietarios se torna necesario encontrar un procedimiento de acceso para control.

Recordemos que tanto la deuda como las multas y los intereses corresponden y obligan al consorcio y no al administrador y que ante los desvíos de éste último los responsables de cumplir con los requerimientos de la AFIP son solo los propietarios a través del consorcio.

Todo esto es la actual imposibilidad de acceder a solo la consulta de la realidad tributaria expuesta en las Cuentas Tributarias.

El único que tiene clave fiscal para obtener la información de las cuentas tributarias es el administrador. Consideramos que dicha clave no debe estar en conocimiento de los propietarios porque puede llegar a traer problemas si quien la usa, lo hace de modo indebido.

Si el administrador, no brinda informe de cuentas tributarias a los propietarios bajo ninguna causa (por más que éstos se la soliciten), ¿de qué manera puede un propietario saber si existen deudas que afectan su propiedad?

Lo antes expresado también se presenta al comprarse una unidad funcional ya que esta información no es brindada a los escribanos, quienes certifican la escritura, y luego quien compró su vivienda se entera, meses después, de una deuda exigible enorme que tiene el consorcio que nadie estaba enterado.

Una posible solución, es si uno tiene declarado su inmueble ante la AFIP, se podría modificar el sistema y asignar a dicho inmueble el CUIT del consorcio y luego el titular de dicho inmueble con su clave fiscal poder obtener directamente el informe de cuentas tributarias correspondiente a su consorcio.

Otro tema que merece su corrección es la posibilidad que tiene cualquier persona (propietario, inquilino, quien esté por adquirir una propiedad, etc.) de consultar a través de la página de la AFIP, sin clave fiscal y con el CUIL del encargado. Acá se presentan varios temas:

1. Al entrar con un CUIL, no se valida con el nombre de la persona. Si se tiene el CUIL incorrecto, seguramente se accederá a la información incorrecta.

2. Solo muestra los últimos 12 meses, si hay deuda anterior, no se sabe

3. Si muestra que se pagó, no figura si se pagó con atraso y si hay multas e intereses a consecuencia de ello.

4. Otro tema que se presenta es que si el encargado tiene más de un trabajo en relación de dependencia, esa información no nos dice el consorcio (solo dice empleador 1, empleador 2) y solo el empleado con su clave fiscal tiene acceso a dicha información.

5. Y el último tema que también tiene error es que la información que brinda dice:

1. Si está incluido en la declaración jurada

2. Aportes de Seguridad Social si se pagaron o no

3. Aportes de Obra Social si se pagaron o no

4. Contribución Patronal de Obra Social si se pagaron o no.

5. Pero... de la Contribución Patronal de Seguridad Social no tiene INFORMACION.

Otra situación se presenta cuando existen apoderados para administrar el inmueble, ya sea porque:

1. El propietario es residente en el exterior: por lo cual el apoderado debe hacer su inscripción en este tema, presentar todos los meses la declaración jurada respectiva y pagar el impuesto a las Ganancias ante AFIP (e ingresos brutos ante el GCABA o Municipio que le corresponda).

2. El propietario tenga la condición de incapacidad: por lo cual el apoderado debe atender el inmueble para que el propietario resida con los cuidados que requiera.

En ambos casos, también deberían tener el derecho de recibir a través de la AFIP dicha información.

Existen otros temas que también se incluyen en el informe de cuentas tributarias, que en caso de no pagarse o pagarse tarde, traen deudas de capital, intereses y multas a los consorcios. Estos otros temas corresponden a las retenciones de ganancias (RG 830/2000), IVA (RG 3164/2011) y SUSS (RG 1556/2003 y RG 1769/2004), como también, al régimen informativo de expensas (que su no presentación trae aparejado multas al consorcio), y en los casos de rentas por alquileres comerciales la omisión del pago de IVA. En el supuesto de no pagarse, o pagarse tarde, el único perjudicado es el consorcio de propiedad horizontal, y muchas veces los propietarios de dichos consorcios no tienen la debida información.

Nuestra presentación, es que a través de vuestro análisis y correcciones necesarias, se podría así prevenir uno de los problemas más graves que enfrentan los Consorcios, y los Propietarios con su propio patrimonio, ante el accionar culposo o doloso de un mal Administrador.

¿Se podrá generar de alguna manera que un propietario puede obtener dicha información de la AFIP?

Es simplemente poder generar esta información directamente a los propietarios, que son los que en definitiva tienen que afrontar las deudas, y evitar males mayores, ya que todo lo que no ejecute un administrador, recae contra los bienes de los propietarios de un consorcio.