Si es deudor, no hay quejas

[BPN-09/01/08] El senador nacional Dr. Guillermo R. Jenefes (Frente para la Victoria) presentó un proyecto de ley para que se modifique el último párrafo del artículo 8 de la Ley 13.512. Su objetivo es incluir una reforma que permita dar claridad al alcance de la obligación de pago de las expensas comunes en caso de que existiera una demanda por daños contra el consorcio de propietarios.

La modificación que impulsa apunta a que un propietario que adeude expensas, previamente al hecho que motivó el reclamo, no pueda iniciar demandas judiciales por daños y perjuicios contra el consorcio.

Jenefes explicó que si bien la obligación del pago de expensas no se extingue por imperio de la Ley 13.512, la cuestión se plantea en el caso de que un propietario demandara por daños y perjuicios al consorcio encontrándose en deuda por falta de pago de expensas comunes. En este caso, según él, nos encontramos frente a una situación no resuelta por la Ley 13.512 y que la práctica en los tribunales ha tratado solucionar durante el transcurso del tiempo.

En este sentido, el senador propone que el último párrafo del artículo 8 quede redactado de la siguiente manera: "ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece". Y agrega, lo que hace a un cambio sustancial, que "ningún propietario estará legitimado para demandar al consorcio de propietarios por daños y perjuicios sufridos en su piso o departamento si adeudara expensas comunes anteriores al hecho que motivó el reclamo".

En sus argumentos, afirmó que la Ley 13.512 incorpora el Código Civil al Régimen de la Propiedad Horizontal destinado a regular las distintas unidades habitacionales de un edificio que sean independientes y que tengan salida a la vía pública por un pasaje común y que podrá pertenecer a propietarios diferentes.

Sostuvo que los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus unidades, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio. El artículo 8º es el que establece expresamente la obligación de los propietarios de sufragar los gastos de expensas comunes y tal obligación es irrenunciable aún invocando el abandono de su piso o departamento o abdicando su derecho al uso.

Destacó que su proyecto pretende clarificar el alcance de la obligación de pago de las expensas comunes en caso de que existiera una demanda por daños contra el consorcio de propietarios.

Argumentó que las respuestas frente a los casos concretos han sido variadas. Sin embargo, en la mayoría de ellos han entendido que la legitimidad para demandar por parte del actor, deudor de expensas comunes, que plantea agravios contra el consorcio depende de si los daños sufridos en la unidad de la que es titular son anteriores a su incumplimiento.

Sostuvo que en fallos recientes, las salas L y M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal han tenido oportunidad de pronunciarse respecto de este tema y lo que se tuvo en cuenta para resolver fue cuál de las partes había sido la primera en incumplir con sus obligaciones, o sea en incurrir en mora.

De modo tal, la sala L sostuvo: "es responsable el consorcio de propietarios demandado por los daños y perjuicios sufridos en el departamento del actor, por falta de reparación de filtraciones provenientes de la terraza y cañerías de propiedad común, no obstante adeudar éste expensas comunes de su unidad funcional si, como en el caso, desde el incumplimiento del accionante ya hacía más de un año que el departamento sufría las consecuencias de los sistemas propios del consorcio. Valoró, pues, que fue la parte demandada quien incumplió primero las obligaciones a su cargo y después de ello la contraria dejó de abonar, de modo que el artículo 510 del Código Civil impedía atribuirle mora, no obstante lo cual finalmente pagó las expensas adeudadas y los intereses moratorios".

Es así que el artículo 510 del Código Civil sostiene en el caso de las obligaciones recíprocas que uno de los obligados no incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir la obligación que le es respectiva. Análogamente, es de aplicación la norma del artículo 1201 del mismo cuerpo legal, cuando establece que en los contratos bilaterales una de las partes no podrá demandar su incumplimiento, si no probase haberlo cumplido u ofreciese cumplirlo.