[BPN-19/06/08] El presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), Dr. Radamés Marini, presentó un proyecto para que se modifiquen 5 de los artículos de la Ley 23.091 y se agregue uno más -el 9 bis- que apunta a que los precios de los alquileres, la calidad de la locación y la estabilidad del inquilino sean discutidos por representantes de organizaciones de propietarios de bienes de rentas e inquilinos.

El Dr. Marini explicó que el objetivo es que en el ámbito del Ministerio de Desarrollo Social de la Nación se cree un Servicio de Conciliación Locativa tendiente a prevenir abusos en el precio de la locación o en la calidad de la misma, tratando de preservar el equilibrio entre las partes y la estabilidad del inquilino en su vivienda.

En principio, este servicio de Conciliación Locativa se ocupará de fijar a través de discusiones directas entre propietarios e inquilinos los índices de aumentos de los alquileres y la calidad de los mismos. Al mismo tiempo, también será una herramienta para dirimir problemas particulares que pudieran surgir de parte del inquilino con el dueño de la vivienda o viceversa.

En ambos casos, la autoridad de aplicación homologaría los acuerdos logrados que tendrían así fuerza de ley.

Este sería el mismo sistema que se utiliza en los Convenios Colectivos de Trabajo para fijar aumentos y condiciones laborales de los diferentes gremios.

En diálogo con el programa de radio "Hablemos de Consorcios" de la Unión de Medios Independientes de Propiedad Horizontal (UMIPH), el presidente de la UAI subrayó que el Estado tiene que proteger a los inquilinos de la misma manera que protege al trabajador: "el techo es un derecho humano consagrado por la declaración de los Derechos Humanos desde 1948 e incorporado a nuestra Constitución con la reforma del año 1994".

En cuanto a la variación de precios, el proyecto quiere prohibir cualquier variación del precio de la locación que se efectúe durante la vigencia del contrato, ya sea por aplicación de índices de cualquier tipo, escalonamiento de alquileres bajo la apariencia de deducciones que no estén justificadas o cualquier otra forma de indexación.

A su vez, quedaría prohibida la transferencia al locatario del pago de obligaciones propias del propietario como son las expensas, gastos extraordinarios, impuestos, tasas o la asignación de responsabilidades del locador como son las emanadas de hechos de terceros, fuerza mayor o caso fortuito.

Marini propone modificar el articulo 2º de la Ley 23.091 para que el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, sea de tres años y de cinco para los restantes destinos (industria y comercio).

También establece que todos los contratos de locación deberán ser registrados en un registro federal que se crearía al efecto en el ámbito del Ministerio de Desarrollo Social. Esta obligación recaería sobre el locador.

Por otra parte, impulsa un control sobre las comisiones de las inmobiliarias proponiendo que si en la contratación entre locador y locatario interviene un intermediario, éste tendrá derecho a una retribución que no podrá exceder de un valor equivalente a un mes de alquiler, cualquiera sea el término del contrato.

Otra de los cambios apunta a que se cree un fideicomiso en el Banco de la Nación Argentina en el que el inquilino depositaría la garantía que en ese momento entregase al propietario. El Banco sería el responsable del pago de los créditos que justifique el locador como imputables a ese depósito, reintegrando el remanente al locatario.

Marini adelantó que ya se han contactado con la presidenta del Banco Nación para tratar este tema y sostuvo que en principio, "este fideicomiso funcionaría como depósito de garantía". Argumentó que el inquilino entrega el depósito cuando le entregan la unidad pero al final del contrato le cuesta mucho que el propietario les devuelva ese dinero, "generalmente no se lo pueden sacar. De esta forma, el Banco va a ser quien les devuelva el dinero".

Entre los fundamentos del proyecto, el Dr. Marini explicó que durante los últimos años, los inquilinos se han encontrado sistemáticamente sometidos a una situación injustificable e injustificada, de abuso y degradación tanto personal como familiar.

Consideró que muchos de los propietarios de bienes de rentas que vivían de la inversión financiera hasta la crisis del 2001 y que se encontraron con un mercado sin bancos ni bonos ni acciones y tenían dinero disponible, adquirieron inmuebles desvalorizados por la devaluación. Según él, esta actitud masiva generó una sobre valuación de los inmuebles que rápidamente recuperaron, y superaron, su valor anterior estimado en dólares.