Otro proyecto de ley para los inquilinos

[BPN-30/07/08] Diputados de la agrupación Solidaridad e Igualdad (SI) presentaron un proyecto de ley para reformar la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas. El objetivo es mejorar la situación que viven los inquilinos en el marco del pago de los alquileres y la confección de los contratos. El proyecto sería debatido en la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Urbano.

"La vivienda es un bien que no pude ser comercializado como cualquier otro ya que se está jugando con el bienestar de la gente", afirmó Nélida Belous, una de las diputadas que firmó la propuesta.

Una de las principales reformas hace referencia a la "extensión del plazo mínimo de duración del contrato de dos a tres años, en los casos de locaciones para vivienda y de tres a cinco años, en los casos de locaciones con fines comerciales".

Los locadores estarían obligados a informar al inquilino con sesenta días de antelación su voluntad de renovar el contrato y condiciones para la renovación, el contrato mantendría su vigencia y los mismos términos pactados hasta tanto el locador cumplimente la obligación precedente.

Al mismo tiempo, aclararon que en la eventualidad de que no pudiese convenir la renovación contractual, el locador deberá otorgar al locatario un mes por cada año transcurrido en la locación para que el inquilino pueda reubicarse, debiendo éste pagar mensualmente una suma igual a la del último alquiler abonado. Este término podrá ser sustituido por una suma equivalente al importe de los meses en cuestión que pague el locador al locatario.

Otro punto de la propuesta apunta a que se establecería que "el depósito de garantía no exceda la suma de un mes de alquiler por todo el contrato". Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósitos en garantía deberán ser en la moneda en la que se pactó el contrato y depositados en un fideicomiso que se crearía en el Banco de la Nación Argentina. Éste sería el responsable del pago de los créditos que justifique el locador como imputables a ese depósito, reintegrando el remanente al locatario.

Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberían formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo mínimo fijado en esta ley, el precio será determinado en el marco del servicio de conciliación locativa que se crearía en la presente ley.

Los contratos deberían ser registrados en un registro federal que se crearía en el ámbito del Ministerio de Desarrollo Social, éste podría organizar y convenir con provincias y municipios la delegación local de sus facultades registrales.

Al igual que en el proyecto de la Unión de Inquilinos de Inmuebles, proponen que se cree en el ámbito del Ministerio de Desarrollo Social el Servicio de Conciliación Locativa tendiente a prevenir abusos en el precio de la locación o en la calidad de la misma, tratando de preservar el equilibrio entre las partes y la estabilidad del inquilino en su techo.

En la eventualidad de que las partes llegaran a un acuerdo, el mismo deberá ser homologado por la autoridad competente a fin de preservar los valores precedentes.

A su vez, la autoridad de aplicación podrá convocar a representantes de organizaciones de propietarios de bienes de rentas y de inquilinos a fin de que discutan los parámetros de rentabilidad y calidad de la locación y la estabilidad del inquilino en su locación, debiendo ser homologado lo acordado, sirviendo de valor de referencia por el término que se fije en el acuerdo, siendo necesaria una nueva reunión para su modificación. En caso de discrepancia o de no arribarse a un acuerdo, cualquiera de las partes podrá requerir que la autoridad de aplicación arbitre la situación planteada.

En la propuesta subrayan que si en la contratación entre locador y locatario interviene un intermediario, éste tendrá derecho a una retribución que no podrá exceder a un mes de alquiler, cualquiera sea el término del contrato.

Esta retribución sería única pero podrá ser compartida si interviene más de un intermediario. En los casos de renovación contractual la retribución al intermediario se reducirá a la mitad.

Por otra parte, en el artículo tres, quieren que se fije que queda prohibida cualquier variación del precio de la locación que se efectúe durante la vigencia del contrato, ya sea por aplicación de índices de cualquier tipo, escalonamiento de alquileres, o bajo la apariencia de deducciones que no estén justificadas por una causal documentalmente justificable, o cualquier otra forma de indexación.

Al mismo tiempo, también estaría prohibida la transferencia al locatario del pago de obligaciones propias del propietario como son las expensas, gastos extraordinarios, impuestos o tasas o la asignación de responsabilidades del locador como son las emanadas de hechos de terceros, fuerza mayor o caso fortuito.

En el proyecto de ley argumentaron que durante los últimos años, los inquilinos se han encontrado sistemáticamente sometidos a una situación injustificable e injustificada de abuso y degradación tanto personal como familiar.

Según ellos, muchos de los propietarios de bienes de rentas a partir del 2005 pretendieron obtener, mediante el alquiler de inmuebles sobrevaluados, una renta que los inquilinos, asalariados o jubilados, no pueden pagar porque sus remuneraciones estaban lejos de revaluarse de igual manera.

"Desde entonces los propietarios de bienes de renta presionan para obtener cada vez mayores rendimientos de su inversión, generando un crecimiento de los precios de alquileres que superaron, aceleradamente, la media de inflación", destacaron.

Informaron que en lo que respecta al año 2008 -y de acuerdo con publicaciones del INDEC-, el acumulado del año al mes de marzo era para el IPC del 2,5% y para los alquileres de 5,4%: "nadie parece reparar que los alquileres parecen una variable autónoma que en 2007 fue dos veces y media el importe del IPC del año". A su vez, advirtieron que ateniéndose a cifras extraoficiales, los alquileres siguen renovándose a un ritmo del "100% del contrato anterior lo que da un aumento de más del 50% en el 2007 y este ritmo se mantiene".