Consorcistas
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Análisis de jurisprudencia Restricción del alquiler a los turistas (I Parte) por el Dr. Jorge Resqui Pizarro[BPN-08/04/09] El coordinador de Reafirmación por los Derechos del Consorcista (ReDeCo), Dr. Jorge Resqui Pizarro, realizó un análisis de un fallo controversial sobre la restricción del alquiler a los turistas. Debido a lo extenso del trabajo, Pequeñas Noticias decidió publicarlo en cuatro entregas, respetando las cuatro partes en las que el Dr. Resqui Pizarro dividió su trabajo. La primera parte es la sentencia, la Constitución, la ley de alquileres y la de propiedad horizontal. La segunda es la doctrina judicial sobre la que se asienta el fallo. La tercera hace referencia a los hechos y el derecho y la última es "Se puede alquilar a turistas sin violar el reglamento ni causando perjuicios. Corolario". Una sentencia, la Constitución, la ley de alquileres y la de propiedad horizontal. Hace algunos pocos días, la jueza a cargo del Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil Nº 24 de la Capital Federal, Dra. María Cristina Bataini, en los autos "Consorcio de Propietarios Callao 626 c/ Palacio, Cora María s/ Acciones del art.15 de la ley 13.512" (Expte. Nº 26.962/07), se pronunció por admitir la demanda, condenar a la accionada y hacer cesar la infracción del reglamento de copropiedad y administración del edificio y de la ley de propiedad horizontal, impidiendo el alquiler de la unidad funcional de la actora "por plazos breves" a turistas extranjeros.- Es oportuno explicitar que en nuestra legislación el dominio o la propiedad goza de reconocimiento constitucional (art. 17 de la CN) y una amplia protección de las leyes, maguer como todo derecho está sujeto a limitaciones o restricciones de fuente legal, es decir por leyes que reglamenten su ejercicio.- De allí, que es habitual escuchar –y no por ello es menos cierto- que los derechos no son absolutos sino relativos. En el caso particular del derecho de propiedad (para nosotros a la propiedad si tomamos en cuenta las disposiciones de los tratados internacionales con categoría constitucional), la ley de locaciones urbanas (23.091) establece un plazo mínimo de dos (2) años para las alquileres de vivienda pero, al mismo tiempo, excluye a los arriendos de viviendas que se encuentran amobladas, alquiladas con fines de turismo y en zonas aptas para ese destino. Precisamente, el legislador lo tuvo en cuenta para evitar que el locatario temporario de veraneo se valiera de esa cláusula destinada a los supuestos de locaciones de vivienda permanente.- Paralelamente, los reglamentos de copropiedad contienen disposiciones limitativas relativas al uso o destino de los departamentos (fundadas en el art. 6º de la ley de PH) a los fines de proteger la tranquilidad, salubridad y seguridad de los habitantes de los edificios (1).- Hay que hacer
jugar aquí, también, armónicamente al art. 3º de la ley que rige el
sistema que expresa: "Cada propietario podrá usar de los bienes
comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo
derecho de los demás...".- --- (1) "Los reglamentos de copropiedad deben determinar el destino de las unidades. La redacción que se emplee al hacerlo resulta en extremo decisiva a los fines de la interpretación que –a posteriori- habrá de dársele a lo largo de la vida consorcial" (Orfila, B.A., Consorcios, 2ª ed., pg.56, Errepar, Bs.As., 2006); "De conformidad al decr.-regl. 18.734/49. es obligatoria la inclusión de una cláusula que fije el destino de las unidades en el reglamento. Pero la voluntad del consorcio en cuánto al uso permitido de las unidades puede exteriorizarse a través de una cláusula expresa del reglamento, de una disposición implícita o bien de otras circunstancias que la revelen inequívocamente (si se ha omitido la cláusula). Los propietarios establecen el destino, teniendo en cuenta razones o motivos suficientes, que pueden consistir en la tranquilidad y sosiego de los ocupantes, la seguridad del edificio, el buen especto o categoría de la casa, el mejor aprovechamiento de la misma, su propia conformación física y arquitectónica" (Highton, E.I, Propiedad Horizontal y prehorizontalidad, 2ª ed. reimp., pg. 219, Hammurabi, Bs.As., 2007); "Los límites al derecho de usar fijados en tanto normas de derecho privado como de derecho público también rigen en materia de propiedad horizontal, sin embargo, la mayor restricción al uso de las partes privativas proviene del reglamento de copropiedad y administración. El art.3º, del dec.reg. 18.734/1949, enumera las cláusulas obligatorias del reglamento de copropiedad y administración que ordena redactar e inscribir el art. 9º, ley 13.512, y en su inc. 5º prescribe: Destino de las diferentes partes del inmueble. Por su parte, el inc. a) del art.6º de la ley de la materia prohíbe a los propietarios y ocupantes de los departamentos o pisos destinarlos…a fines distintos de los previstos en el reglamento de copropiedad y administración. Dado que el reglamento es ley para los consorcistas que a él han adherido al momento de adquirir el derecho real de propiedad horizontal, y en dicho estatuto queda fijado el destino de las unidades funcionales, modificarlo unilateralmente implica la violación del reglamento que, como tal, debe ser sancionada" (Gurfinkel de Wendy, L.N., La propiedad horizontal, pg.137/8, Lexis Nexis, Bs.As., 2005); "Es habitual que se fijen uno o varios destinos permitidos y luego una prohibición genérica –a veces reiterativa de la propia ley-, también es habitual que se establezcan destinos por sectores –comercial en una zona y vivienda en otras-, al par que se reglamente que determinadas profesiones no puedan ejercerse en las unidades funcionales (v. gr. psiquiatría y/o psicología, atención médica de enfermedades infectocontagiosas; etc)" (Loiza, F.M., Propiedad Horizontal, Kiper, C.M., pg.170, Rubinzal-Culzoni, Santa Fé, 2008). |
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