[BPN-06/05/09] El coordinador de Reafirmación por los Derechos del Consorcista (ReDeCo), Dr. Jorge Resqui Pizarro, realizó el análisis de un fallo controversial sobre la restricción del alquiler a los turistas. Debido a lo extenso del trabajo, Pequeñas Noticias decidió publicarlo en cuatro entregas, respetando las cuatro partes en las que el Dr. Resqui Pizarro dividió su trabajo.

En este boletín, se presenta la tercera parte del análisis

El consorcio actor demandó a la propietaria del inmueble, atento a que "la unidad de la demandada es locada por grupos de 5 a 7 turistas con más sus invitados (…) lo que ha suscitado una gran cantidad de inconvenientes, trastocando la vida del edificio que no se encuentra preparado para recibir contingentes y menos para el continuo movimiento que ello provoca".-

Por su parte, además, los accionantes alegaban que debían "soportar fiestas hasta las 5 o 6 de la mañana, siendo molestados por la música y los gritos de personas en estado de ebriedad por las escaleras o el ascensor (…) por lo que las situaciones descriptas conspiran contra el valor venal de las restantes unidades y torna dificultoso mantener el edificio en buenas condiciones de limpieza".-

Asimismo, esgrimían que se infringía la Ley 13.512 y las normas reglamentarias de hospedaje vigentes en la ciudad de Buenos Aires, y que el artículo. 5º del reglamento que regula al consorcio establece que "en ningún caso podrán variar su destino (los departamentos) (…) ni podrán ser destinados a centros políticos, casas de pensión o similares, alquileres de habitaciones amuebladas o no, estando igualmente prohibida toda actividad contraria al decoro, tranquilidad, decencia, moralidad y buen nombre del edificio", por lo que entendían quedaba alcanzada por dicha norma el alquiler del inmueble con el fin de explotarlo turísticamente.-

Por su lado, la demandada rechaza la pretensión, negando los hechos y apoyándose en el art. 2º de la ley 23.091 de locaciones urbanas que permitiría la actividad desplegada por la accionada. Más aún, asevera que la mencionada actividad no se encuentra prohibida por el reglamento debido a que no se alquilan habitaciones amuebladas o no, ni se trata de una casa de pensión o similar. Hace hincapié, para mayor abundamiento, que el reglamento no dispone expresamente que el destino de las unidades debe ser unicamente para vivienda habitual de las familias.-

Abonando su postura, la encartada plantea que el accionar de la actora importa una restricción al derecho de propiedad puesto que el uso y goce de la misma se realiza en forma normal y dentro de las normas de buena costumbre.-

En su decisorio, la magistrada entendió "que la colisión de derechos debe resolverse procurando la armonización de los intereses en conflicto (…) pero también se ha entendido que, cuando la conducta de una de las partes quiebra el equilibrio y lesiona el derecho ajeno cuya protección luce justificada, se impone una norma de intervención y la actuación del órgano jurisdiccional" (7).-

"En razón de lo expuesto –continúa la sentencia- el hecho de la libertad de acción y el ejercicio amplio que da el derecho de propiedad por parte del titular de una cosa sobre la misma sufre restricciones de diverso tipo basadas en el derecho de terceros, razones de seguridad, estética; etc. Ello es así puesto que, en nuestro derecho subjetivo, no existen derechos absolutos en el sentido de que no tengan sus propias limitaciones: así, según lo prescribe expresamente nuestra Constitución Nacional, todos los derechos subjetivos deben ser ejercidos según las leyes que reglamenten su ejercicio" (8).-

Y avanza el fallo: "En el caso específico del régimen de la propiedad horizontal, las restricciones al dominio son más estrictas que las del derecho común, pues el derecho de uso y goce está limitado no solo por disposiciones legales sino que hay restricciones que emanan del reglamento de copropiedad y de las decisiones de las asambleas de consorcistas" (9).-

En ese sentido, consideró que el reglamento de copropiedad es "el cuerpo normativo que regula más directamente las relaciones entre los copropietarios del edificio sometidos al régimen de propiedad horizontal. Este constituye una verdadera ley para aquellos a la cual deben sujetar sus derechos y sus obligaciones" (10).-

"Es claro que con las limitaciones estipuladas (el reglamento de copropiedad y administración) busca salvaguardar la armoniosa convivencia consorcial y evitar que se vea afectada la seguridad del edificio. Teniendo en cuenta tal objetivo y que en la oportunidad que se redactó dicho reglamento no era de uso el contrato de locación temporal, corresponde analizar si la actividad desarrollada por la demandada afecta la tranquilidad de los demás consorcistas" se explayó la jueza (11) .-

En otro de los pasajes salientes del pronunciamiento, la judicante manifiesta que "en la especie, el reglamento al excluir las casas de pensión o similares y alquiler de habitaciones amuebladas pretendía evitar la circulación de grupos numerosos que afectaran la normal convivencia y, si bien refiere que se pueden efectuar locaciones, es claro que no se refiere a las que realizara Cora María Palacio" y agrega: "Es posible apreciar con la prueba aportada por la actora que la actividad desarrollada por la demandada afecta al quehacer diario del consorcio, destacando además que la accionada no ha aportado elementos que permitan tener por acreditada una evolución de los hechos distinta a la referida en la demanda" (12).-

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(7) Citando calificada doctrina en Segundo: La decisión pertinente, punto 1), segundo párrafo de la sentencia en comentario.

(8) Ídem, párrafo tercero.

(9) Ibídem, párrafo cuarto.

(10) Punto III, párrafo segundo, con cita de los autos "Consorcio de Propietarios Medrano 367 c/ Waldbaum, C." del 28/09/1995, JA 1996-IV—475.

(11) Idem, párrafo sexto.