Organización Estatal de Locaciones Urbanas para Alquilar.

[BPN-12/08/09] La senadora Teresita Nicolasa Quintela (Partido de la Victoria por La Rioja) presentó un proyecto de ley para regular las condiciones que deben reunir las locaciones urbanas en general cuando se alquilan. La iniciativa cuenta con varios puntos y uno de los más importantes es la creación de una Organización Estatal de Locaciones Urbanas para Alquilar (OELUA).

Las finalidades de esta organización serían:

- Construir, por sí o a través de terceros, o adquirir por compra o expropiación, viviendas familiares, estudios profesionales y locales comerciales para ser destinadas a alquiler en forma exclusiva.

-Tendrá a su cargo la confección y actualización de un Registro Nacional de Unidades Inmobiliarias a alquilar, alquiladas o vendidas mediante Leasing.

De aprobarse esta ley, la sede nacional y cada filial de la OELUA abrirán un registro público de postulantes que lo incorporarán a su banco de datos de acceso público por Internet con el formulario adecuado.  Amedida que se encuentren disponibles,  adjudicarán los inmuebles de acuerdo al orden de la inscripción en dicho registro y a las características del grupo familiar adecuado a cada inmueble.

Este organismo tendría la responsabilidad de construir anualmente 10 millones de metros cuadrados destinados a viviendas urbanas, estudios profesionales y locales comerciales.

"El mercado de los alquileres no funciona con las leyes de la oferta y la demanda, porque los precios aumentan vertiginosamente cuando la demanda crece, pero no bajan prácticamente nada cuando decae", reflexionó Quintela.

La iniciativa ya comenzó a tratarse en la Comisión de Asuntos Municipales y de acuerdo a lo que informó Quintela en esta etapa también se citarán a las organizaciones sociales para que aporten elementos para su enriquecimiento.

La idea es modificar el plazo de las locaciones ampliándolo a 5 años para las viviendas familiares y a 6 años para los estudios y locales comerciales.

La renovación del plazo sería automática a menos que el locador tenga motivos fundados para no hacerlo. Según ella, de esta manera se solucionarían los graves problemas que tienen las familias y los trabajadores que deben cambiar de lugar y de barrio cada dos o tres años, alterando su vida por la voluntad de un tercero.

Quintela propone que el precio del alquiler para el caso de las unidades actualmente alquiladas, resulte de dividir el valor de la propiedad por 150. Este valor se tomaría de acuerdo a la Tasación Fiscal o Revalúo Urbano de cada municipio, pudiendo el locador solicitar que este valor se actualice anualmente.

"La búsqueda de garantías para poder alquilar se ha convertido en una verdadera e innecesaria pesadilla", reflexionó. En este sentido, de aprobarse esta ley, los Bancos serían los garantes ofreciendo obligatoriamente una forma de Seguro de Caución cobrando por ello un mes de alquiler con este motivo.

Esto haría imprescindible que todos los alquileres se depositen en la cuenta especial del Banco elegido, en las fechas pactadas siendo la boleta de depósito suficiente recibo.

En el documento se aclara que quedan excluidas del plazo y precio mínimo legal para las contrataciones:

a. Las unidades de vivienda o para uso profesional que superen los 150 metros cuadrados de superficie propia, dentro de los cuales no pueden computarse la superficie de las bauleras, cocheras y las medias superficies de patios, terrazas y los locales comerciales con superficies superiores a 250 metros cuadrados de la superficie ya especificada.

b. Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales.

c. Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Se presumirá que el contrato no es con fines de turismo cuando el plazo del alquiler supere los tres meses.

d. Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos.

e. Las locaciones de puestos en mercados o ferias.

f. Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos, sean parte como inquilinos.

Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres u otro motivo, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, que debe consignar el lugar de pago.

Por otra parte, el precio de arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales, y este pago debe realizarse durante el mes en que transcurre la ocupación del inmueble alquilado.

En cuanto a los pagos anticipados quiere que no se pueda requerirle al inquilino o locatario el pago de alquileres anticipados, depósitos de garantía y/o el pago de valor llave o su equivalente. La violación de estas disposiciones facultará al locatario a reclamar el reintegro de las sumas adelantadas, con su correspondiente actualización.

De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.

El locatario sólo tendrá la obligación de pagar los gastos por los servicios comunes utilizados en el bien locador y las expensas ordinarias. Advirtió que es nula la cláusula que estipule a cargo del locatario las expensas extraordinarias.

A partir de la promulgación de la presente Ley, todos los contratos de alquiler vigentes se ajustarían a las condiciones fijadas por esta ley, tanto en el monto de los alquileres, que deberán ajustarse a la tasación fiscal vigente, como en la duración de los mismos, tomando como inicio la fecha de la firma del contrato en vigencia.

Todos los pagos de alquileres deberán depositarse en cuentas bancarias, cuya identificación será comunicada fehacientemente por el propietario del bien locador y/o estipulada en la firma del contrato de locación.

En el caso de no haberse cumplido este requisito, al vencer el primer mes de alquiler, el inquilino depositará el importe del alquiler en una cuenta bancaria elegida por él, a nombre del propietario y se lo comunicará a éste en forma fehaciente.

Las fianzas o depósitos en garantía quedarán a cargo del organismo bancario del que sea cliente el futuro locatario o inquilino. Si surgiera un conflicto entre el propietario y el inquilino, estos fondos deberán usarse para indemnizar al propietario.

El valor total cobrado por dicha garantía no puede exceder el precio de un mes del primer alquiler. Esta garantía estará vigente por todo el tiempo del contrato.