Victoria Loisi: Lo que la ley da, la ley quita

La abogada señaló que "llama la atención que los colegas no hayan reparado en esta parte del Código" y agregó que "los medios de comunicación se avocaron a los temas de familia como lo fundamental del proyecto [...] pero también es esencial advertir a la población que se modifica la normativa sobre propiedad horizontal".

En este sentido, Victoria Loisi señaló que "esta modificación del Código va a cambiar la vida de todos los argentinos en temas cotidianos. Por ello, es obligación de la ciudadanía en general y de los abogados en especial involucrarse en el tema".

La Dra. Loisi recordó que el Código Civil y Comercial vigente define que "habrá compra y venta cuando una de las partes se obliga a transferir a la otra la propiedad de una cosa y ésta se obliga a recibirla y pagar por esa propiedad" y que "nadie puede estar obligado a vender salvo cuando se encuentre en la necesidad de hacerlo". Remarcó que en este aspecto, el Código enumera taxativamente cuándo alguien está obligado a vender.

Sin embargo, Loisi alertó que el proyecto de ley de reforma del Código quita esta enumeración taxativa por lo que, por ejemplo, la venta de un inmueble puede quedar sujeta a lo que disponga una ley futura: "o sea que mañana puede salir una ley que lo obligue a vender su propiedad".

La abogada explicó que sobre las operaciones de alquiler de inmuebles el proyecto de ley de modificación del Código elimina el requisito de que el precio del alquiler sea determinado. Es decir, "permite que sea variable no sólo a la inflación, sino que el inquilino puede llegar a no saber cuánto va a pagar cada mes". De esta manera, el inquilino no tendrá seguridad de poder pagar todos los meses el alquiler por no estar determinado un monto fijo.

Según explicó Victoria Loisi, este proyecto incorpora nuevos conceptos a los derechos y obligaciones del administrador.

En este sentido, remarcó que en cuanto a la rendición de cuentas que debe realizar la administración en su calidad de mandatario, el nuevo Código permitiría que "si la última rendición de cuentas fue aprobada se presume que también fueron aprobadas las anteriores. Así mismo, el proyecto determina genéricamente que el mandante debe compensar al mandatario en cualquier momento que le sea requerido todo gasto razonable en que haya incurrido en caso de mandato", explicó Loisi.

Sin embargo, señaló que hoy la compensación está contemplada dentro del Código Civil pero establece pautas para esa compensación y el mandante tiene derecho a oponerse a un gasto excesivo: "en el proyecto el único límite es la razonabilidad [...] lo cual resulta peligroso".

Loisi explicó que el Código vigente determina que el propietario tiene la facultad de "excluir a terceros en el goce, uso o disposición de la cosa y tomar todas las medidas que encuentre conveniente". Es decir, puede prohibir que en su inmueble se ponga cualquier cosa ajena. Sin embargo, remarcó que estas facultades no figuran en el proyecto de ley de modificación del Código y se preguntó: "al no estar determinadas en el Código ¿qué pasaría por ejemplo en el caso de un "okupa"?. ¿Ya no tendría el propietario la facultad de excluirlo de su vivienda y tomar las medidas que considere conveniente?.

En otro orden de cosas, la abogada señaló que este proyecto de ley define que el dominio sobre una cosa es "el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa dentro de los límites previstos por la ley" lo cual presenta otro problema por entender que este derecho es otorgado por la ley y no es pre-existente y reconocido por la misma. En este sentido, el proyecto de ley de reforma del Código establecería "un conjunto de facultades otorgadas por esta ley. O sea mañana otra ley puede acotar este derecho, lo que la ley le da la ley lo quita", concluyó Loisi.

Por otra parte, Loisi explicó que la Ley de Prehorizontalidad está en defensa de los compradores y enumera unas largas obligaciones de las consultoras para garantizar los derechos de los compradores.

Sin embargo, el proyecto de reforma del Código la reemplaza por un seguro a favor del comprador que "solamente cubre el riesgo de que fracase la operación", es decir, ironizó, "una especie de seguro para evitar la estafa".

Según el actual Código Civil en su artículo 2.164- se entienden como aquellos "efectos ocultos de la cosa cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella".

En este sentido, la abogada explicó que esto permite que "si yo compro algo que resulta que tenía un defecto que yo no lo vi puedo devolverlo" y a modo de ejemplo agregó: "me permite decir: esto así no lo quiero, si lo hubiera visto no lo hubiera comprado".