Alicia Giménez vs. Eduardo Brailovsky en 4 rounds

[BPN-23/05/12] El viernes 1º de junio, Alicia Giménez, presidenta de UCRA y el Dr. Eduardo Brailovsky, abogado especializado en propiedad horizontal y miembro del Instituto de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de Capital Federal, participaron de un debate sobre algunos de los temas más sobresalientes de la propiedad horizontal organizado por el programa de radio, Derecho de Piso

Éste tuvo una dinámica especial ya que ambos invitados propusieron preguntas o temas de interés de los cuales la redacción de Pequeñas Noticias eligió cuatro (dos por cada participante).

Derecho de Piso está conducido por Claudio García de Rivas, director de Pequeñas Noticias y socio fundador de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal (UMIPH) que en esta oportunidad ofició de moderador del debate.

Alicia Giménez: Dentro de los consorcios es como dice el doctor. Yo me refiero a la defensa por fuera cuando aparecen nuevas leyes. Con la reglamentación de la Ley 941 los administradores se convulsionaron y empezaron a ver la necesidad de reunirse, llamar a lock-out, realizar denuncias ante el INADI, etc. A lo mejor la ley estuvo mal hecha -no les voy a negar que algunas cosas son inconstitucionales- pero la ley está vigente y mientras esté vigente hay que cumplirla.

CGdeR: ¿Dr. Brailovsky, esta dilución de la responsabilidad penal surge de la Ley 3.254 o de las disposiciones?

EB: Surge directamente de la ley. Se diluye de manera muy simple. Un viejo problema penal que tenían los malos administradores es que se quedaban con la plata de las cargas sociales. Sacaban los fondos del consorcio y los invertían en plazos fijos para beneficio propio, los devolvían como capital nominal y pagaban en el consorcio lo poco que podían cubrir con esos fondos devaluados.

Bueno esa vieja historia hoy no es un problema porque el administrador va a poder decir que tenía una cuenta corriente conjunta y en caso en que los dos copropietarios -con quienes comparte la cuenta- se nieguen a firmar no sólo van a quedar impagos los gastos, sino que [que a la hora de un juicio] las pruebas van a basarse en ver síifirmó o no, por qué no firmó, etc.

El mal administrador puede ampararse en esto que yo estoy diciendo. Se diluye la responsabilidad del manejo de los fondos porque ahora este manejo no sólo lo hace el administrador. Antes el administrador era el único responsable y eso también lo hacía penalmente responsable. Sin embargo, hoy -al haber tanto para investigar en una causa penal y haber tantas razones exculpatorias de responsabilidad- lo más lógico es que el juez diga: "mire esto es un problema civil. Vaya a tratarlo a un juzgado civil". De esta manera, los jueces no van a procesar a ningún administrador.

AG: No estoy de acuerdo. Los fondos son del consorcio y se tiene que poder controlar dónde está ese dinero. Yo creo que hay que tener una cuenta bancaria y no que firme uno [el administrador] sino que firmen dos [el administrador y un propietario] porque a veces el administrador se vuela y quedan los fondos congelados.

EB: Sin embargo,¿qué pasa si alguno de los copropietarios que están por firmar les cae un embargo? El consorcio va a tener que litigar para reclamar esos fondos.

He visto casos en que los propietarios se niegan a pagar los gastos porque creen que el contratista hizo las cosas mal y no quieren firmar los cheques. Por esa razón, el administrador no puede pagar en tiempo y forma. Y esa es la tiranía de algunos copropietarios que creen que pueden manejar los fondos libremente diciéndole al administrador "a éste le pagas y a éste no".

AG: Sí, pero también me han dicho que muchas veces desaparecen los fondos del consorcio y no se sabe por qué. Si usted [administrador] tiene que pagar algo y no tiene dinero, llame a una asamblea y pregunte a los consorcistas cómo quieren pagar este gasto, cómo le van a hacer frente. No puede el administrador cargar ese gasto en las expensas sin antes haberle consultado a los consorcistas.

EB: Los motivos de las multas lamentablemente pueden ser muchas. Voy a comenzar diciendo que comparto con la Sra. Giménez que cuando el administrador no hizo lo que debe tendrá que afrontar su responsabilidad profesional pagando la multa pero lamentablemente existen otros motivos de multa: falsas apreciaciones de los inspectores, falta de exhibición de los libros porque no tienen encargado y el propietario que los tiene no está, etc.

Y en los casos en que el administrador no tenga culpa, no tenga la responsabilidad directa puede trasladar los cargos que se le imputen al consorcio de acuerdo a los artículos 1.953 y 1.954 del Código Civil. Yo parto de la base de que los administradores no obran mal sino de buena fe. Habrá alguno que se equivoca y deberá asumir sus responsabilidades.