[BPN-27/03/13] José Luis Ludueña, Matías Chari y el Dr. Jorge Resqui Pizarro promovieron ante el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la CABA una Acción Declarativa de Inconstitucionalidad (ADI) contra cuatro disposiciones del Dr. Juan Manuel Gallo, director general de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC), y contra una parte de la resolución de Eduardo Machiavelli, secretario de Gestión Comunal y Atención Ciudadana (GCyAC).

Ludueña es el presidente del partido político PODES (Poder para el Espacio Social) cuyo referente es Sergio Abrevaya, autor de la Ley 3.254 que modificó la Ley 941 (Registro Público de Administradores). Matías Chari, por su parte, fue asesor en la Legislatura porteña de Abrevaya y actualmente es el coordinador del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal de PODES. Por último, el Dr. Jorge Resqui Pizarro es el coordinador de ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista).

Las disposiciones involucradas en el pedido de inconstitucionalidad son:

a) La Disposición 3.570 que estableció el quórum mínimo de la asamblea de propietarios para renovación del mandato del administrador en "el cincuenta por ciento más uno de los copropietarios del edificio";

b) la Disposición 1.000 que trata sobre la "renovación tácita" del administrador por el período de un año si no hubiera quórum en la asamblea para tratar su permanencia en el cargo;

c) la Disposición 1.698 que obligó a los consorcios a inscribir a los encargados en un curso de capacitación en el SERACARH sobre "mantenimiento, conservación, prevención, higiene y seguridad contra incendios";

d) la Disposición 1.001 que abrió la posibilidad de que los propietarios autoricen exclusiva e individualmente al administrador para el uso de su firma en la cuenta bancaria del consorcio y

e) la Resolución 408 que impuso un modelo único de liquidación de expensas y recibo de pago y bancarización obligatoria. Es de recordar que la Justicia porteña –a instancias de la CAPHyAI- había ordenado al Poder Ejecutivo suspender los efectos de esta última.

La acción judicial –Expediente Nº 9.577- fue patrocinada por Resqui Pizarro y el Dr. Diego Hickethier y fue presentada el 22 de marzo en la Secretaría de Asuntos Originarios del TSJ. Ese mismo día recayó por sorteo automático en el juez Dr. José Osvaldo Casás.

Los letrados argumentaron en su demanda que "desde el año 2011, la autoridad de aplicación de la Ley Nº 941 [la DGDyPC] viene dictando disposiciones que modifican groseramente la ley". Y agregaron: "estas normas reglamentarias, mediante la introducción de cuestiones que exceden una reglamentación razonable de la norma creada por la Legislatura, crean un verdadero ‘régimen paralelo’, diferente y en ocasiones totalmente opuesto, al que sancionó la legislatura en usos de las competencias que le otorga la Constitución local".

Por último, manifestaron que estas normas "modifican en perjuicio de los usuarios/consumidores/administradores distintas garantías y derechos que les otorgaba el régimen legal, disminuyendo derechos, generando mayores costos, y volviendo menos transparente lo que el régimen legal había decidido transparentar".

En el capítulo tercero de la acción judicial se detalla la "confrontación" que realizaron los letrados patrocinantes entre las disposiciones de Gallo y la resolución de Machiavelli involucradas en su pedido de inconstitucionalidad frente a las leyes de propiedad horizontal vigentes.

Las primeras dos normas cuestionadas por los abogados en la ADI fueron la Disposición Nº 3.570 del 21 de septiembre de 2011 (BO: 29/09/11) y la Disposición Nº 1.000 del 15 de mayo de 2012 (BO: 29/06/12).

Los letrados consideraron que ambas medidas establecieron, por un lado, un "piso demasiado alto" para alcanzar el quórum necesario para la renovación del mandato del administrador y, por el otro, que "la renovación tácita del mandato de un administrador es un despropósito que no existe en ningún régimen legal de administración de bienes [...] resultando contrario al espíritu de la ley, que fue evitar la perpetuación del administrador y establecer un régimen ágil y protectorio de los consorcistas, para que estos puedan prescindir del administrador sin mandato".

La 3.570 había establecido el mínimo quórum necesario para la renovación del administrador del edificio en un "cincuenta por ciento más uno de los copropietarios con capacidad para afrontar y votar en asamblea".

Por su parte, la Disposición 1.000 había dispuesto la "renovación tácita" del administrador por un año si es que la asamblea de propietarios no alcanza el quórum mínimo que había fijado la anterior, 3.570.

La Disposición Nº 1698 del 23 de agosto de 2012 (BO: 28/08/12) instauró la obligación de los encargados de concurrir anualmente a una capacitación que brinda el SERACARH sobre "mantenimiento, conservación, prevención, higiene y seguridad contra incendios" y estableció su sanción: "el incumplimiento de lo prescripto en el artículo precedente, será pasible de las sanciones previstas en el artículo 15 de la ley 941".

Con respecto a esta norma, los abogados sostuvieron que "una vez más, el órgano de aplicación se excede en sus facultades de reglamentación y crea una obligación que no había sido prevista por el legislador".

Además, calificaron a la recomendación de la Defensoría del Pueblo de dejar sin efecto esta disposición como "contundente y con argumentos que resultan aplicables a todas las disposiciones que se impugnan en esta acción, no deja bien parada a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor, a la que critica con dureza y enmienda la plana, por excederse en sus facultades reglamentarias".

Los solicitantes del pedido de inconstitucionalidad sostuvieron que la Disposición 1.001 es contraria al decreto reglamentario 551/2010 que estableció que "la cuenta [bancaria del consorcio] debe tener como autorizados al administrador y a un miembro del consejo de administración designado por asamblea; si el consorcio no cuenta con consejo de administración la asamblea debe designar a un consorcista como autorizado".

La norma cuestionada, firmada el 15 de mayo de 2012 (BO: 29/06/12), por su parte había establecido que "la asamblea que disponga la apertura de la cuenta bancaria a nombre del consorcio, o la continuidad de la ya existente, podrá por mayoría simple disponer la autorización exclusiva e individual del administrador, para el uso de la firma, sin necesidad de actuación conjunta, salvo disposición especial establecida en el reglamento de copropiedad y administración".

Con respecto a la Resolución 408, los letrados consideraron que la decisión de abrir una cuenta bancaria en los consorcios es una facultad propia de la asamblea de propietarios "por lo que no puede una resolución imponer la voluntad del Estado por sobre la de los comuneros, más cuando la ley los faculta a decidir sobre el destino de sus fondos".

La resolución cuestionada, firmada el 18 de septiembre de 2012 (BO: 18/10/12), había instaurado un "modelo único de liquidación de expensas y recibo de pago y obligado a bancarizar los pagos relativos a expensas, proveedores y servicios", explicaron los abogados en la ADI.