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Correo de Opinión

Sobre ‘Se dio a conocer que Expensas Claras fue derogado por el Adm Mariano Solari

Estimado Sr. Director de Pequeñas Noticias:

Buen día, le escribe Mariano Solari, administrador de consorcios de la ciudad de Rosario y miembro de la Comisión Directiva de la Cámara de la Propiedad Horizontal (CPH) de la provincia de Santa Fe 2° Circunscripción.

Sobre la nota que salió publicada en el Boletín de Pequeñas Noticias N° 750, del cual soy fiel lector, que da cuenta de que la concejala Norma López dio a conocer un fallo de mediados de 2022 que obtuvo la CPH, dejando sin efecto las Ordenanzas Municipales N° 9.679 del 15 de diciembre de 2016, N° 9.821 del 26 de marzo de 2018 y N° 10.133 del 17 de diciembre de 2020. Las dos primeras denominadas de "Expensas Claras", y la tercera de ellas, una modificación al Código de Faltas Municipal, que fija un régimen sancionatorio (administrativo municipal, no judicial) ante incumplimientos a las dos anteriores.

Ya en el año 2013 la CPH había obtenido un fallo que declaraba la inconstitucionalidad de la Ordenanza Municipal N° 9.008 del 6 de diciembre de 2012, creadora del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal dentro del ámbito de la Oficina Municipal del Consumidor (organismo a su vez dependiente del Concejo Municipal).

El argumento que justifica la inconstitucionalidad del bloque de cuatro ordenanzas es técnico-jurídico, un municipio no se encuentra facultado para legislar modificando y/o limitando aspectos previstos directamente en normas nacionales, al día de hoy del Código Civil y Comercial en su capítulo dedicado al Derecho Real de Propiedad Horizontal.

Finalmente y desde el punto de vista del respeto por el ejercicio de la actividad (no ya desde lo técnico-jurídicos, sino desde el hacer), las cuatro ordenanzas fueron dictadas sin consensuar seriamente aspecto alguno con quienes desempeñan desde hace más de 60 años la profesión en la ciudad de Rosario. Faltó consenso serio, ya que si bien se citó a los referentes de la actividad a alguna que otra reunión, no se vieron cristalizados en las ordenanzas los aportes por ellos realizados, quedando el sabor amargo en quienes ejercemos la actividad de que las invitaciones fueron meramente por compromiso. Seguramente, de haber abordado el poder político los mecanismos necesarios para lograr consensos verdaderos y duraderos, respetando a los profesionales, la suerte de las ordenanzas hubiera sido otra.

No obstante lo hasta aquí dicho, en la ciudad de Rosario los administradores de consorcios tenemos dos normas actualmente vigentes de mucha relevancia para la actividad. Ambas surgieron como expresión del esfuerzo mancomunado y el debate entre lo público y lo privado, a partir de una propuesta de trabajo de un sector de la política que se preocupó verdaderamente por la problemática de la actividad, buscando solucionar problemas concretos de los vecinos de la ciudad, en particular a partir del dictado de la Ley de Alquileres n° 27551 del 11 de junio de 2020 (problemática que las ordenanzas de "Expensas Claras" no podían resolver, simplemente, porque fueron sancionadas con anterioridad a la vigencia de esta ley -recordemos, diciembre de 2016 y marzo de 2018-; mal pueden haber pretendido resolver una problemática que no existía al momento de su dictado):

1- Ordenanza N° 10.286 sancionada el 9 de diciembre de 2021: que crea la "Mesa de articulación - Observatorio rosarino de la propiedad horizontal", como "dispositivo de análisis, evaluación, seguimiento y de propuesta de resolución de los conflictos generados en los consorcios de propiedad horizontal a partir del dictado de la Ley de Alquileres" (artículo 1°). Del Observatorio serán parte la Oficina Municipal de Defensa del Consumidor -dependiente del Concejo Municipal de Rosario-, el Centro de Asesoramiento Social en Alquileres "Hoy Alquilo" -organismo que representa el interés de los inquilinos, dependiente del Ejecutivo Municipal-, la CPH y el Observatorio Económico y Social de la Universidad Nacional de Rosario -este último, como "tercero imparcial y/o "árbitro" que aportará, a partir de sus reportes y estadísticas, verdaderos datos de la realidad del sector- (artículo 2°).

Este "Observatorio Rosarino" buscará "a) Determinar parámetros unívocos en la definición de gastos ordinarios y extraordinarios, habituales y no habituales, procurando adecuarlos a la casuística propia de esta jurisdicción; b) Proponer la confección de protocolos de trabajo para los diferentes actores vinculados a la propiedad horizontal; c) Detectar, evaluar, seguir y mediar en las situaciones conflictivas que puedan suscitarse entre los diferentes actores de la propiedad horizontal como consecuencia de la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres" (artículo 3°).

Es dable destacar que la herramienta no ha sido puesta en marcha, no obstante durante este mes de abril desde la CPH estuvimos contactando a los diferentes actores que intervienen en ella, y en particular al Intendente, para su impulso. A este último le acercamos las siguientes propuestas de trabajo, una muestra de lo que podemos hacer en conjunto:

(a) Listado único de personas físicas y jurídicas que ejercen la actividad de administración de consorcios, común a todas las instituciones intervinientes y de conocimiento público de los vecinos de la ciudad de Rosario;

(b) Censo y empadronamiento de los inmuebles sujetos a propiedad horizontal de la ciudad, en condiciones de requerir la intervención de un administrador de consorcios profesional para su gestión de administración (por lo general son aquellos inmuebles que cuentan con más de 5/6 unidades funcionales), tarea que se desarrollará con la asistencia de la Oficina de Catastro Municipal: esta herramienta permitirá definir políticas realistas y concretas para el sector, específicas para cada necesidad puntual, atendiendo a la diversidad de expresiones que presenta el fenómeno de la propiedad horizontal en nuestra ciudad. Por ejemplo, la generación de políticas crediticias diferenciales a través del Banco Municipal, la coordinación con los prestadores de servicios públicos en función de las necesidades específicas de cada área de la ciudad, etc.;

(c) definición de parámetros consensuados sobre contenidos mínimos para la confección de liquidaciones de expensas dentro de esta jurisdicción, avanzando de este modo en el camino iniciado a partir de la firma del Convenio de Cooperación del 29 de junio de 2022;

(d) Mesa unificada de mediación, con intervención de todas las instituciones, para la resolución de los conflictos que se generen en el ámbito de la propiedad horizontal, tanto desde lo individual como desde lo colectivo.

2- Convenio de Cooperación del 29 de junio de 2022:celebrado entre la Municipalidad de Rosario, el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Santa Fe Sede Rosario (COCIR) y la CPH, por el cual los firmantes, en coordinación con el Centro de Asesoramiento Social en Alquileres (CASA) dependiente del SPVH dentro del marco del programa "HOY ALQUILO" -dependiente del Ejecutivo-, nos comprometimos a "brindar adecuada información, debido asesoramiento y poner a disposición -de todos los actores que intervienen en el fenómeno de los contratos de locación habitacional de inmuebles sujetos al régimen de la propiedad horizontal-herramientas para generar "buenas prácticas" a la hora de firmar contratos de locación con fines habitacionales y ejercer los derechos y obligaciones relacionados con dichos instrumentos, durante la vigencia de los mismos" (cláusula segunda).

El Convenio, además de dinamizar las relaciones entre las instituciones intervinientes, pretende "establecer parámetros unificados para la liquidación de expensas comunes de las propiedades sometidas al régimen de Propiedad Horizontal, como así también establecer parámetros de distinción entre gastos comunes ordinarios habituales (a cargo del LOCATARIO), gastos comunes ordinarios no habituales y gastos comunes extraordinarios (estos dos últimos a cargo del LOCADOR)" (cláusula tercera). Más allá de las particularidades del convenio -que agrego como archivo adjunto-, su principal fortaleza radica en "echar luz" a un aspecto de poca claridad introducido por la Ley de Alquileres, que es la "sub categoría" de expensas ordinarias que introduce, diferenciándolas en "habituales" y "no habituales".

La habitualidad es un parámetro netamente temporal, que no está definido en el CCyC y que puede tener múltiples expresiones: diaria, semanal, mensual, bimestral, semestral, anual, quinquenal, etc. Pues bien, tras un arduo debate entre los firmantes y a la luz de la "justicia" que pretende esgrimir la Ley de Alquileres, se definió que será habitual todo gasto que se devengue en períodos no mayores a un año. Así, el inquilino absorberá los abonos mensuales, las limpiezas de tanques, las recargas de matafuegos, el abono del sistema de control de acceso al edificio, etc. Por su parte, el propietario erogará los arreglos de plomería gruesa, readecuación del servicio público de gas, modernización de tableros eléctricos, la instalación de sistemas de seguridad, etc., todos gastos que mantienen y/o aumentan el valor de su inmueble, que nada tienen que ver con la vida del contrato de locación (limitada a su plazo legal).

También -siguiendo lo previsto por la Ley de Alquileres- se determinó que el inquilino no absorberá gastos que, aunque sean ordinarios habituales, están afectados a una unidad a la cual no tiene acceso conforme su contrato de locación. Por ejemplo, si el edificio tiene cocheras, y se liquida mensualmente un abono de mantenimiento del portón de la misma, el inquilino no deberá absorber dicho gasto si su contrato de locación no contempla el uso de un espacio de cochera -tan sólo, el de su vivienda-.

Más novedoso aún resulta el mecanismo de aplicación de lo convenido entre las instituciones firmantes. Lo explico someramente:

- Los administradores de consorcios continuamos liquidando las expensas con claridad, distinguiendo entre ordinarias y extraordinarias.

- Las expensas ordinarias "no habituales" son identificadas con un asterisco, una llamada, etc., haciendo saber al pie de la liquidación que debe ser considerado gasto "Ordinario No Habitual" a los fines del Convenio de Cooperación.

- Con esos elementos, inquilino - corredor inmobiliario - propietario, pueden hacer "la cuentita", conforme las particularidades que prevea cada contrato de locación (que como todos sabemos, no son estándares ni uniformes).

- El administrador percibe la totalidad de la expensa, de ese modo no se desfinancia el consorcio; en lo que hace a los mecanismos de compensación del contrato de locación, el inquilino abona la totalidad de la expensa y luego abona de menos su canon locativo, o bien el corredor inmobiliario abona la totalidad de la expensa y luego percibe de inquilino y propietario la parte correspondiente a cada uno.

Esta herramienta ya es parte de la vida cotidiana del trabajo de administradores y corredores de Rosario. Pacíficamente fue aceptada -como en todo, tiene sus detractores, pero felizmente son los menos- y de este modo los administradores, al brindar los elementos necesarios para que las partes del contrato de alquiler puedan resolver sus diferencias, hemos dado cabal cuenta de que queremos ser parte de la solución y no del problema. También y conforme estadísticas oficiales del CASA, se redujo en sus oficinas la conflictividad del tema "expensas" en no menos de un 40%, sin haberse cumplido todavía un año desde la vigencia del Convenio.

Puede afirmarse que Ordenanza N° 10.286 y Convenio de Cooperación son dos herramientas inéditas a nivel nacional, que tienen la potencia de resolver problemas concretos de quienes habitan en propiedad horizontal, nacidos del diálogo y el consenso, que es lo que el ciudadano común le pide a quienes desempeñan actividades con impacto social. Es también una prueba de que, si el poder político muestra voluntad, y el privado actúa con apertura y generosidad, se pueden llegar a consensos verdaderos que crean herramientas útiles.

Finalmente, aprovecho para mencionar que la "causa", la "lucha" de la CPH por la profesionalización de la actividad cuenta al día de la fecha con un Proyecto de Ley con estado parlamentario, ingresado el 14 de septiembre de 2022, N° de expediente 49.229 - Cámara de Diputados de la Provincia de Santa Fe, que propugna la creación del "Colegio de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal y Conjuntos Inmobiliarios". El sentir de quienes ejercemos profesionalmente esta actividad es el mismo que el del profesional abogado, médico, contador, ingeniero, corredor inmobiliario, etc.: somos un actor muy importante para la economía local, de nuestra intervención depende el sustento diario de numerosas familias de la Provincia de Santa Fe (tanto de quienes realizan tareas administrativas en nuestra oficinas, como quienes ejecutan tareas de mantenimiento de forma tercerizada en los consorcios a nuestro cargo, etc.), generamos y somos dadores de trabajo en blanco, y los saberes que componen nuestra actividad tienen un nivel de especialización tal que le ha valido la titulación oficial terciaria por parte de diversas universidades. Todas estas razones explican acabadamente -a nuestro humilde entender- por qué la actividad requiere de un Colegio Profesional para su correcta regulación.

Quedo a disposición, atte. Envíe desde aqui su comentario sobre esta notaVolver al indice

Adm. Mariano Solari

Vocal titular de la Cámara de la Propiedad Horizontal (CPH) de la provincia de Santa Fe 2° Circunscripción
(20/04/2023)


    

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