Correo de Opinión

Consejo de propietarios por el Dr. Eduardo J Brailovsky

El Dr. Eduardo Brailovsky reflexiona sobre la figura del Consejo de Propietarios a partir del tratamiento que realizó la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades (CAPHyAI) de este tema en su Newsletter del pasado 16 de junio de este año (2004).

De mi consideración:

He tomado conocimiento, a través de la comunicación que "Pequeñas Noticias" me hiciese llegar (como siempre, el primero en publicar las novedades consorciales), del panfleto que la CAPHyAI hiciese llegar a sus asociados <ver documento original>.

Al respecto, ese libelo me merece unas palabras que, tratando de no importunar a sus distinguidos lectores, expresaré a título propio.

En mas, considero una "barbaridad" (compréndame que no puedo utilizar lenguaje soez) la "liviandad" o "superficialidad" con que una institución como CAPHyAI (y que presupongo seria), ha tratado un tema tan difícil como el "consejo de propietarios" en los consorcios.

Y ya desde aquí avizoramos un profundo disenso con CAPHyAI y el autor del texto en examen.

Comencemos con lo más suave (así como para que no me acusen de ser "matador" de ideas).

Así que, primero, fíjense que he mencionado al "consejo de propietarios" en lugar de "consejo de administración".

Esta diferencia, reconozco expresamente haberla copiado del Sr. Jorge Hernández de la Fundación Reunión de Administradores (FRA), con el que he departido tiempo atrás.

Y repito el sentido de sus sabias palabras:

El "consejo" NO ADMINISTRA sino que "ACONSEJA". Es así que no podemos llamar "consejo de administración" a un "consejo" que no puede administrar.

Concuerdo con Hernández (FRA) que hay que ser muy preciso en la terminología, en el lenguaje y en el sentido de las palabras porque no "cuesta tanto" ser preciso y porque con el uso correcto se logra una cabal comprensión del significado de la frase que se usa.

Ahora compliquemos el tema, con lo que a mi entender es MUY GRAVE.

Del texto en estudio surge la recomendación de la "comisión de administración" de CAPHyAI, para que cada administrador asociado distribuya el texto entre TODOS los propietarios de TODOS los consorcios que administre.

Nada más equivocado o errado.

¿Por qué?. Porque como TODOS sabemos, ese texto NO PUEDE SER APLICADO A TODOS LOS CONSORCIOS como si fuera un milagro del Señor en beneficio de la humanidad.

Porque el texto es inaplicable en muchísimos casos y en la mayoría de ellos solo CONFUNDIRÁ AÚN MAS a los pobres co-propietarios que NO ENTIENDEN de leyes y normas o de "institutos jurídicos" porque no son ni estudiantes de abogacía ni son ABOGADOS y ni siquiera tienen obligación alguna de entender.

Aclaro, para que no se torne oscuro, y entonces debo recurrir a la Historia, que nos mostrará DE DONDE SURGE una figura como la del "consejo de propietarios".

Recuerdo para los desmemoriados y los que no son abogados que cuando nuestro legislador Vélez Sarsfield redactó el Código Civil, expresamente reprobó la existencia de la propiedad por pisos o dividida.

Expresamente dijo Vélez Sarsfield: "condeno a los condominios a su disolución, porque son fuente de problemas".

Claro, en esa época, todos los pisos eran a lo sumo un "condominio". Y Vélez, que créanme no era tonto, se percató que era NORMAL que todos los condóminos se pelearan para no pagar las cargas de la heredad o lo que sea que tuviesen que pagar.

A cuento viene que cuando estudié esa genialidad del código civil, me pregunté: ¿De qué viven los abogados? y respondiéndome que de las peleas y juicios era, decidí dedicarme a algo parecido al condominio: la propiedad horizontal. Y realmente, desde que me recibí hace muchos años atrás, jamás me arrepentí de mi decisión.

Así, ya adelanté lo que ocurrió con el "progreso". La ciudad creció, los terratenientes tuvieron que convivir con la creciente clase media que quería estar en las ciudades, en el mismo centro de la ciudad, y claro, si todas las construcciones eran "casas", la ciudad solo se extendía y la población cada vez se iba alejando del centro...

La solución, construir edificios por pisos que Vélez NO quería, había que encontrarle "la vuelta" y los legisladores la encontraron: la ley 13512.

Que no es condominio, pero casualmente tiene grandes semejanzas y con una ventaja: la indivisibilidad de las partes comunes. Pero con todos los grandes problemas de "compartir" que tiene el condominio.

Así que, cuando se sancionó la ley 13512 de propiedad horizontal, TODOS, incluso los legisladores, se dieron cuenta que estaba "incompleta", que faltaban regular muchos aspectos y que traería, sin lugar a dudas, muchos problemas por resolver.

Pero eso, los mismos legisladores lo solucionaron (parcialmente): dejaron la regulación de la ley en manos de un "decreto reglamentario".

Justamente de ese decreto reglamentario es de donde surgen expresamente LOS REQUISITOS MÍNIMOS que tiene que contener un REGLAMENTO DE COPROPIEDAD como el que impone la ley 13512 a los consorcios.

Para los que no sabían, es de aquí, de esta enumeración de requisitos mínimos que hace el decreto reglamentario de la ley 13512, que los Escribanos toman base para la redacción (e invención) de los reglamentos de co-propiedad que tienen que efectuar por encargo de algún constructor.

Pero que este abogado sepa, ni en la ley 13.512 ni en el decreto reglamentario de ella, JAMÁS se ha mencionado la existencia de un CONSEJO DE PROPIETARIOS.

Claro, surge la pregunta: ¿Y por qué? (como los niños, vió, que siempre preguntan el por qué de las cosas, pues necesitan las explicaciones para entender un poco de todo).

Porque en los comienzos todo era distinto. Porque en los comienzos la ley se aplicaba, la gente cumplía y especialmente EL CÓDIGO CIVIL SE APLICABA.

Porque si todo funcionase normalmente veríamos que no se necesita un consejo de propietarios para que el consorcio "funcione".

Porque el administrador, que es un MANDATARIO del consorcio, debe cumplir las normas del mandato. Y como dice Vélez Sarsfield, debe poner en defensa de los intereses de su mandante (en este caso el consorcio) MAYOR INTERÉS Y CUIDADO que un buen "pater familiae" romano.

Porque si no pone mayor empeño en el cuidado de bienes ajenos (mas aún que sobre los propios), entonces le caben las sanciones de la ley penal y debe responder por los daños y perjuicios que cause, según las previsiones del Código Civil, con TODO su patrimonio.

Aquí otra vez me evadiré del tema, así que pido perdón por adelantado a los lectores. Es por lo que expuse precedentemente que siempre recomiendo a los co-propietarios y consorcios: para designar administrador, no se fijen en el precio, lo barato sale caro. Fíjense en si el administrador es respetado por sus pares, si es reconocido en plaza, sus referencias y sobre todo, SU PATRIMONIO (para que en caso de error -ya no de delito- pueda responder, pagar, por los daños que al consorcio cause).

Y ahora volvamos al tema central.

De esta forma, si el administrador CUMPLE con lo que tiene que cumplir, es decir, pone mayor empeño que el normal en el cuidado del patrimonio del consorcio, su rendición de cuentas será "pristina", clara. Sus cuentas "cierran" y los montos de los trabajos que se hacen son más baratos que el que cualquier particular pueda conseguir (porque casi casi son mayoristas en "dar trabajo" a los gremios y personas con las que trabaja).

Y los administrados, aún con disenso, no tendrían que tener objeciones porque es el avance y progreso del consorcio, de todos y no de uno en particular.

Ni siquiera para control de trabajos o asesoramiento se necesitaría el consejo de propietarios en un consorcio.

Porque si algo falla en el consorcio el buen empleado consorcial debe dar aviso de inmediato al administrador (CCT 378/04 y anteriores).

Ante el aviso, el administrador ESTÁ MAS QUE CAPACITADO profesionalmente para enviar personas MATRICULADAS (LEY 941 CABA) para que inspeccionen el problema, informen su solución y presupuesten su costo mínimo.

Y porque ante la solución del problema al costo más bajo, se abaratan las expensas y todos los propietarios contentos.

Y porque en la rendición anual de cuentas los administradores efectúan una distribución de su "rendición" con antelación de un mes, con la invitación expresa a los propietarios para que el que guste, inspeccione los comprobantes avalatorios de dicha "rendición".

Y porque si los propietarios pusiesen el mínimo interés en sus cosas particulares, SI realmente DUDAN de algo, ya por sí o ya a través de SU contador público, podrían controlar los comprobantes cuestionados.

Y porque así, las asambleas de propietarios para aprobar cuentas solo serían una discusión de amigos y no un "pase al infierno".

Pero claro, como generalmente los co-propietarios no ponen empeño personal en cuidar su patrimonio (buscando lo barato y no lo bueno para administrar su patrimonio, su inmueble), es que en la práctica existieron (todavía hay, pero ya van quedando menos) MALOS ADMINISTRADORES que no pagaron las cargas sociales y endeudaron al consorcio, que se "fugaron" con el dinero de los consorcistas.

Y para colmo, muchos propietarios  (por suerte no todos) NO QUIEREN pagar abogados para llevar a juicio y condenar a esos estafadores y para peor después se quejan que la Justicia "no hace nada". 

Pero los que sí hacen, SI logran justicia, aunque es cierto: deben pagar el costo porque los abogados no trabajamos gratis.

En resumen, como todo se ha complicado, como actualmente se desconfía de todo y de todos, es que se pretende controlar al administrador CADA VEZ MAS, con la existencia de este "invento" del Consejo de propietarios.

Consejo de propietarios que SOLO TIENE cabida legal, si está "inventado" en el reglamento de copropiedad del consorcio, si el Escribano lo reguló. Y si no lo previó, NO EXISTE, NO TIENE FACULTAD ALGUNA y el administrador puede DESCONOCERLO, IGNORARLO y no tendrá sanción alguna.

Es cierto que existe otra forma de dar cabida legal a un consejo de propietarios.
Pero llamando a las cosas por su nombre no debería llamarse consejo de propietarios. Esa forma es que la Asamblea citada legalmente y con los requisitos de ley, designe "REPRESENTANTES" de la Asamblea, con fines expresamente previstos de control y consejo de la administración designada.

Pero entonces deberá llamarse a esos miembros como "representantes de la Asamblea" y no "consejo ...", y las facultades surgen del texto del acta que seguramente no será escueta y que deberá protocolizarse notarialmente a alto costo.

Y volviendo al tema que dio inicio a esta esquela, entonces las instrucciones del panfleto de CAPHAI, SOLO DEBERÍA SER DISTRIBUIDO entre los consocios que tienen prevista la existencia del consejo de propietarios.

Pero NO debe distribuirse entre los que no prevean dicha figura.

Y adentrándonos en el texto "in examine" veo otro punto en colisión grave con mis conocimientos y experiencia.

La CAPHyAI asevera que el consejo de propietarios solo podrá: "... previa decisión de asamblea que resuelva que el Consejo de propietarios puede ejercitar esas funciones (de administración) en los casos de acefalía de administración a fin de que el consorcio no se inmovilice por indisponibilidad de fondos y por tiempo limitado." 

(lo agregado grande y negrita es aclaración de este suscrito).

GRITO YO: NUNCA, NUNCA JAMÁS, FALSO, FALSO Y DOBLEMENTE FALSO.

Primero, porque si el Reglamento o la asamblea no han previsto tal facultad de administrar para el "Consejo de propietarios" jamás podrá ese consejo tener esa facultad (repetitivo pero creo que se puede entender).

Segundo, porque si ADMINISTRA, aún provisoriamente o por corto tiempo, esas personas son ADMINISTRADORES y no son un "consejo".

Es decir, legalmente NECESITAN un nombramiento de administrador.

Nombramiento que será colectivo, será para todos esos integrantes, y con responsabilidad solidaria entre todos los co-administradores designados, pero que es al fin y al cabo "nombramiento de administrador".

Nombramiento que deberá ser protocolizado (pasado a escritura pública) para ser oponible a terceros.

Y si no, en este último caso, baste mi experiencia de haber representado a un consorcio y haber en su nombre demandado a otro consorcio vecino por daños y perjuicios, cuando el consorcio demandado "contestó demanda", lo hizo con la firma de un "consejo de propietarios" que dijo que administraba, pero carecía de nombramiento como tal, y por ende no tenían personería por lo que el Juez de la causa rechazó la contestación de demanda por FALTA DE PERSONERÍA y así "sus representados" (el consorcio al que decían representar) QUEDÓ REBELDE y por supuesto PERDIÓ EL JUICIO. 

Claro que los demás propietarios, al no ser abogados, no se dieron cuenta de reclamarles personalmente a dichos "miembros del consejo" que pagaran de su peculio y hasta con su vivienda, los daños y perjuicios que provocó su temeridad de decir que administraban cuando legalmente NO PODÍAN HACERLO.

Además, allí surgirá otro problema: ¿Y el consorcio se queda SIN "consejo de propietarios"? O será como me expusieron risiblemente en un consorcio: el "consejo de propietarios" administra y ellos se controlan a sí mismos !!!!!

Entonces ¿de qué control sirve? ¿para qué sirve?.

Ahora, si el administrador solo reparte esa nota entre los consorcios que tienen previsto la existencia de un consejo, debo entonces señalar:

1.- La nota contiene graves inexactitudes, entre ellas la que arriba señalé.

Es decir, no es la única, pero son las más visibles. Y si analizo todo detalladamente no solo "Pequeñas Noticias" no publica mi nota sino que me excluyen para siempre.

2.- todas las limitaciones y facultades del consejo de propietarios deben surgir claramente del reglamento de copropiedad o de instrucciones dadas por la Asamblea que constan en el libro de actas de asambleas consorciales y además, en la ley 20744 de contrato de trabajo y Convenio colectivo de trabajo 378/04.

Así que con solo transcribir las normas aplicables, que seguramente son mucho más claras que el panfleto de CAPHyAI, bastaría.

Además, las leyes se presumen conocidas por todos. Y normalmente todos conocen las leyes.

Porque como antes dije y repito: no todos los reglamentos de copropiedad son iguales y NO todas las normas aplicables (a los consejos de propietarios) son iguales. Es más, de hecho siempre hay grandes diferencias según el notario que redactó el Reglamento de copropiedad.

Claro que si el administrador considera IGNORANTES de la ley a los administrados entonces sí deben circularizar el texto en cuestión, pero sugiero tomen el mínimo recaudo de corregir lo equivocado, ajustándose a las normas vigentes: reglamento, ley 20744, CCT., Código Civil, decreto reglamentario ley 13512, etc.

Pero no vaya a ser que algún administrador sea acusado de "inmiscuirse en la profesión de abogado", pisotear incumbencias profesionales de los abogados y, lo que es peor, hacerlo mal y cometer graves errores legales. Y eso, mis estimados lectores, SE PAGA.

Mas bien, si realmente el administrador quiere un libelo similar al que ataco sugiero humildemente que un abogado haga un INFORME (pago, por supuesto) y que dicho informe sea distribuido entre los administrados del consorcio que corresponda (únicamente).

Ahora si el tema realmente fuese "grave" como sería un enfrentamiento entre el administrador y los miembros o un miembro del consejo de propietarios entonces sí, NO SOLO recomiendo que CONSULTEN A UN ABOGADO sino que sería lo más sensato y, por supuesto, sugiero no hagan uso del libelo de marras.

Que el abogado seguramente utilizará una carta documento fehaciente y en ella les hará saber a los propietarios que se están irrogando funciones que no les caben y que tal actitud conlleva responsabilidades legales a las que deberán responder.

Porque otro tema que la misiva de CAPHyAI no dice es qué ocurre si algún miembro del consejo de propietarios no cumple con las funciones como debe o se inmiscuye en facultades que NO TIENE.

Y creo que un panfleto como el escrito debería ser completo, correcto, sin inexactitudes, legalmente sabio para conocimiento de los interesados, o no debería ser.

Sin otro particular, y esperando que sirva mi diatriba, saludo a Uds. muy atentamente

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