Correo de Opinión

Un pequeño aporte por el Dr. Leandro S. Picado

Sres. Pequeñas Noticias

De mi mayor consideración:

Tengo el agrado de dirigirme a Uds. a fin de agradecer la constante, sistemática y excelente información que se me brinda.

Asimismo, es mi intención efectuar un pequeño aporte en relación a una consulta evacuada por el distinguido colega Dr. Eduardo Brailovsky, en el boletín Nro. 251, bajo el título "Administración infiel".

En el consejo se asevera "Someramente mencionaré que debe seguirse el procedimiento que establece el Reglamento de copropiedad para que la remoción y el posterior nombramiento de otro administrador sea legalmente válido. Y la importancia que sea válido y legal radica en que cualquier aventura jurídica de cualquier propietario (e incluso del administrador removido), esté destinada al fracaso. Como siempre digo: "no importa ser demandado: lo importante es no perder el juicio". Generalmente, el procedimiento consiste en que los propietarios intimen al administrador (con el porcentaje correspondiente) para que éste llame a Asamblea para tratar el tema de remoción del administrador. Sería una buena práctica citar también para tratar el "nombramiento de nuevo administrador". La intimación debe contener plazo cierto. Y si el administrador legalmente intimado "no contesta" o no convoca a Asamblea, entonces pasamos al siguiente paso. Sería conveniente verificar primero en el Reglamento de copropiedad si el "consejo de propietarios" tiene la facultad de convocar a Asamblea. Y si así fuese, éste consejo deberá hacerlo. Solo si el "consejo" no tiene tal facultad, los propietarios podrán "auto-convocarse" esgrimiendo los motivos que estimen urgentes y necesarios. Como seguramente no tendrán el libro de actas de asambleas del consorcio, deberán labrar acta en la forma de estilo. Y para eso, una de las formas es mediante la presencia de un escribano en la Asamblea que labre el acta correspondiente. Pero esa es una de las formas. Y la presencia del escribano no es necesaria aunque sería conveniente. Porque también podrían los copropietarios asambleístas labrar el acta mediante instrumento privado. Es decir, en buen romance, en una hoja de papel escrita. Eso sí, ese instrumento privado deberá ser protocolizada notarialmente (por un Escribano) con lo cual siempre terminan pagando un escribano, aunque en esta segunda forma un poco menos".

Pues bien, mi aporte es el siguiente:

1.- La Ley 13.512 exige que la designación del administrador se efectúe mediante escritura pública (art. 9, inc. b).

2.- La omisión del nombramiento o designación del administrador en escritura pública no queda salvada con la ulterior protocolización del instrumento privado, pues escritura pública e instrumento privado protocolizado tienen diferentes naturaleza y efectos. No obstante lo dicho, por desconocimiento, por lo dificultoso de la práctica, etc., normalmente en el acto asambleario se designa una persona (administrador o copropietario) para elevar el acta a instrumento público, pero, advierto, no es lo que la ley prevé y suele traer inconvenientes en el ámbito jurisdiccional.

3.- La designación del administrador no realizada en escritura pública no resulta oponible a terceros. Sin perjuicio de lo expuesto, cierto es que la jurisprudencia ha sostenido la oponibilidad de esta defectuosa designación, que sólo consta en instrumento privado, respecto de todos los consorcistas, siempre que se hubieren cumplido con los pasos y mayorías establecidos en el Reglamento de Copropiedad y Administración.

Agradeciendo nuevamente Vtra. gentileza, salúdole muy cordialmente.

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