Correo de Opinión

Los peligros de otorgar mayores decisiones al Consejo de Administración por el Sr. Raúl Guinzburg

En el Boletín Nº 265 en el artículo "No soy Nadie sin ti" tomo conocimiento del proyecto del legislador Norberto La Porta para limitar las facultades del administrador y otorgar de hecho mayores facultades al Consejo de Administración.- 

Al respecto creo que se suscitarán opiniones encontradas: por un lado los Administradores y por el otro los consorcistas. Como propietario apoyo esa limitación dada la enorme cantidad de hechos, incluso dolosos, de ciertos "administradores", pero lo que no puedo admitir es otorgar ciertos poderes a un Consejo de Administración y puntualmente me refiero al derecho de autorizar gastos superiores a los pautados por los propietarios en Asamblea General, dado que esas asambleas son soberanas y no puede modificarse por la simple decisión de algunas personas. 

Que la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal ha otorgado a los administradores un exceso de facultades, como así se especifican también en muchos Reglamentos de Copropiedad y Administración, es correcto, lo que los convierten como dice el legislador en "casi dueños de los edificios". Pero ¡cuidado!, pese a que no existe la figura legal de Consejo de Administración, también éstos a veces se convierten -por ineficiencia o complacencia de los administradores- en dueños y señores del edificio y tampoco no siempre defienden los intereses de sus propios vecinos y condóminos. 

No me opongo a la legitimación de esa figura llamada "Consejo de Administración", pero debe ser únicamente un órgano exclusivo de control de gestión que cuente con las herramientas necesarias para vetar decisiones del administrador que no se hayan otorgado en asambleas. Es correcto y diría obligatorio, la revisión de liquidaciones y autorizaciones de los gastos realizados, así como la aprobación de los presupuestos de obras y servicios e incluso debería agregarse que podrán convocar a asambleas extraordinarias si las circunstancias así lo requieren.

También ese consejo tendría que realizar reuniones periódicas para tratar temas que atañen al consorcio para transmitirlos al administrador, llevando como registro un Libro de Actas a disposición de todos los propietarios.- 

En cuanto a la cuenta corriente en un Banco con la firma del Administrador y un integrante del Consejo no sé si es realmente conveniente: en primer lugar porque el Administrador es responsable directo de los bienes del Consorcio y para ello rinde cuentas, teniendo éstos las normativas para su remoción en caso de mal desempeño de sus labores; en segundo lugar por cuanto puede suscitarse muchas suspicacias y maniobras entre el administrador y ese miembro del consejo. Y esto lo asevero por hechos ocurridos en mi propio edificio donde se aplicaba esta modalidad: dos miembros del Consejo que tenían firma compartida en la emisión de cheques para los pagos, utilizaban la cuenta del Consorcio para pagar sus propias expensas. Lo que no imaginaron nunca es que el Banco Emisor tenía por norma que después de un lapso, no recuerdo el tiempo, devolvía todos los cheques abonados a la Administración. Lamentablemente ello se descubrió con un nuevo administrador y cuando esos propietarios ya no habitaban el edificio, por lo que todo quedó en la nada.-

Por eso esa modalidad que se proyecta debería poseer, si se aprueba, los máximos elementos de seguridad. No obstante y en cuanto a que los "gastos superiores" sean autorizados por ese Consejo, insisto, me parece una aberración.- 

El resto de proyecto del diputado como Tribunales de Consumo y "otros controles" me parecen viable.- 

Ahora yo digo: ¿no sería más efectivo modificar la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal en donde se incluyan estos requerimientos y postulados y al convertirse en ley nacional daría con tierra con las normas que se opongan a ella? Ya en su momento realicé un comentario sobre el particular. Ver Boletín Nº 176 del 11/8/03 "Modificaciones a Ley 13.512".

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