Correo de Opinión

La silla de la discordia por la Dra. Victoria Loisi

A propósito de los cuestionados Convenios Colectivos de Trabajo de los Encargados de Consorcios, desde la Fundación Liga del Consorcista creemos oportuno formular algunas aclaraciones, pues no todos los que luchamos por hacer más justo el sistema de Propiedad Horizontal compartimos las mismas aspiraciones ni metodologías.

Estamos quienes creemos que la propia aplicación del sistema de Convenios Colectivos de Trabajo en el ámbito de la Propiedad Horizontal es injusta y pervierte los principios del derecho laboral. Pero también existe una pléyade de asociaciones que no centran su crítica en los fundamentos del sistema en sí mismo, sino más bien en quiénes lo componen.

Dicho en otras palabras, en este último caso, la crítica consiste en una cuestión circunstancial: no deben sentarse a la mesa de negociaciones los actuales representantes, sino que deben ser otros más representativos. Y, claro está que cada una de esas entidades se propone a sí misma como más representativa, queriendo desplazar a las demás, incluidas las que actualmente se sientan en las paritarias a nombre de los consorcios.

La posición adoptada por nuestra Fundación es clara: Hoy se hace imprescindible revisar la corriente jurisprudencial vigente en materia de Propiedad Horizontal y volver a interpretar la fuente auténtica de la ley 13512, que es indudablemente su texto, a fin de evitar ciertos graves abusos a que han dado lugar sus veinte escuetos artículos a través del tiempo. Hoy, a más de cincuenta años de su sanción, se hace patente la extrema vulnerabilidad jurídica frente a terceros que sufren los propietarios de esos "edificios compartidos". En especial, frente al poderoso Gremio Único de su personal de Encargados.

Para superar la orfandad legal que sufren esos conglomerados de vecinos, hoy tratados como si fuesen empresas o asociaciones con finalidades propias, hemos elaborado dos propuestas concretas que pueden ser consultadas en nuestra página web: www.ligadelconsorcista.org. Se trata de un Proyecto de Reformas a la ley de fondo 13512 y un Proyecto alternativo y transitorio de Protección a la Integridad Económica de los Consorcios.

Por otra parte, la reciente visita del Dr. Osvaldo Loisi, presidente de nuestra Institución, al Dr. Norberto Ciaravino, Jefe de Gabinete del Ministro de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación, tuvo por objeto hacer conocer a las autoridades la profunda preocupación de la población que vive o trabaja en Consorcios. Especialmente de los jubilados y pensionados, ante los constantes aumentos de expensas motivados por incrementos salariales del personal del sector, originados en los Convenios Colectivos.

Ahora bien, quien no haya leído nuestro proyecto de reformas a la ley de fondo, puede llegar a confundirse y creer que la Liga del Consorcista quiere sentarse en la mesa de negociaciones paritarias, cometiendo de esta forma un grosero error de juicio. Nosotros no representamos intereses. Sólo defendemos derechos, proponiendo reformas que propendan al mejoramiento del sistema. Trabajamos en pos de nuestro objetivo desde hace más de diez años, siendo la primera institución en Argentina creada con la específica finalidad de defender los derechos de los consorcistas.

Creemos que esta distinción resulta necesaria a fin de comprender cabalmente las posturas y qué está en juego en cada una de ellas.

Si cambiamos a Juan por Pedro, manteniendo intacta la estructura del sistema de paritarias, siempre existirá, agazapada, la duda cruel que se nos presentará a cada instante: ¿Será el reemplazante mejor que el reemplazado?

La Liga del Consorcista simplemente plantea problemas, ofrece soluciones y defiende razones, no intereses de grupo. Al respecto, invitamos, públicamente, desde este prestigioso medio periodístico, a dialogar, lúcida y desapasionadamente, sobre los problemas serios que crean las Paritarias, los cuales, brevemente, podrían plantearse así:

Cualquier entidad con personería jurídica propia, ante una situación ruinosa originada en el aumento de sus costos, podría eventualmente apelar al cese de su actividad mediante la quiebra de su establecimiento. Es lo normal. Sin embargo, el Consorcio, no tiene capacidad legal para hacerlo. El edificio, salvo por vetustez o destrucción de más de sus dos terceras partes o por decisión unánime de todos sus integrantes, no puede desaparecer. El consorcio no puede pedir su propia quiebra, a diferencia de las empresas productoras de bienes o servicios, que sí pueden hacerlo.

En dichos casos extremos, todos y cada uno de los propietarios seguirán siendo responsables por las deudas del Consorcio insolvente en forma personal y solidaria, respondiendo cada uno de ellos con todos sus bienes, hasta que dichas deudas sean satisfechas en su totalidad. Esto no es normal en ninguna institución civil ni comercial del país. Sólo en los Consorcios.

Tampoco puede el consorcista, ante el supuesto desborde de sus deudas por expensas, desobligarse abandonando su propiedad, como podría hacerlo si integrara cualquier otro condominio. De ningún modo: será siempre responsable por todas las expensas debidas, hasta el fin de sus días y más allá de su muerte, pasando esas deudas a sus herederos en la medida de los bienes hereditarios que pueda dejarles.

Cualquier acreedor del Consorcio podrá, en resumen, perseguir a los propietarios haciendo ejecutar cualesquiera otros bienes de los que resultaran ser titulares. Y aunque éstos vendieran sus unidades, seguirían siendo, no obstante, responsables solidariamente con el comprador por aquellas deudas.

AHORA BIEN: SI CONSIDERAMOS QUE UNA PARTE IMPORTANTE DE LAS EXPENSAS DE CADA CONSORCIO SON DETERMINADAS POR PERSONAS AJENAS AL MISMO, QUE SE SIENTAN ALEGREMENTE A NEGOCIAR PARITARIAS, PODRÁ FÁCILMENTE ADVERTIRSE LA BRUTAL "ENCERRONA" Y LA SUMISIÓN INADMISIBLE QUE SUFRE LA POBLACIÓN DE PROPIETARIOS QUE VIVE O TRABAJA EN EDIFICIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE TODO EL PAÍS.

Se hace difícil no advertir lo injusto y hasta denigrante del sistema, sean cuales fueren los argumentos que se esgriman para encontrarle algún tipo de justificación legal. EL HECHO DE QUE DOS PARTES NEGOCIEN ENTRE SÍ GENERANDO OBLIGACIONES A CARGO DE UN TERCERO, QUIEN LAS DEBERÁ ASUMIR PERSONALMENTE DE MANERA INELUDIBLE, ES ALGO QUE REPUGNA EL MÁS ELEMENTAL SENTIDO JURÍDICO EN CUALQUIER SOCIEDAD CIVILIZADA.

Un Consorcio no se funda por voluntad de un grupo de personas, sino por la decisión del dueño de un inmueble al que quiere dividir para venderlo separadamente. Por eso no puede ser tratado como una asociación, ni empresa, ni ONG, ni nada que lo diferencie de un simple "conglomerado de vecinos".

Es cierto, innegable y justo el derecho de los trabajadores a celebrar convenios colectivos de trabajo con sus empleadores. La Constitución Nacional lo consagra. Pero la solvencia absoluta e ineludible a que la ley condena a cada propietario de unidad funcional respecto del pago de sus expensas, constituye un obstáculo insalvable a la existencia de una representación tácita de los Consorcios a favor de terceros que puedan acrecentarlas, así sean esos terceros grupos de administradores o grupos de consorcistas.

De modo que, atento a la especial estructura jurídica que inviste la institución de la Propiedad Horizontal en nuestro país, el ejercicio del derecho gremial a concertar convenios colectivos con esos grupos de vecinos sólo puede concretarse, eventualmente, negociando con cada Consorcio en particular, o con representantes de cada uno de ellos expresamente comisionados al efecto.

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