Correo de Opinión

Reforma integral de la Ley 13.512 - Parte II por Raúl E. Guinzburg

Desde hace mucho tiempo se viene hablando de la reforma de la Ley 13512 de Propiedad Horizontal con numerosos proyectos presentados por nuestros legisladores y que hasta la fecha no habían tenido mayor interés en tratarlos. 

Hoy, y en boletín anterior Nº 329, se hace conocer uno de la diputada Stella Maris Córdoba con modificaciones integrales de la misma y que abarcan casi todas las temáticas inherentes a un consorcio: la de incluir a los propietarios en las negociaciones de los convenios colectivos de trabajo, la participación de los inquilinos en las asambleas, la definición de y determinación de la figura de consorcio, liquidación de expensas, la figura del Consejo de Administración, mandato de los administradores, créditos para realizar obras, la bancarización obligatoria (enunciando fundamentaciones de los beneficios que se pudieran obtener), etc.

En términos generales el proyecto es interesante y con propuestas positivas: “Participación en los Convenios”, “el derecho real del consorcio como figura jurídica”, “normar la figura del Consejo de Administración”,entre otras, pero existen algunos puntos que pueden ser controversiales. Por ejemplo, “los inquilinos”: el participar en las asambleas puede ser justo, pero entiendo debe serlo con voz pero sin voto excepto que tengan el debido poder ya que es el propietario de la unidad el único responsable legal ante el consorcio. Por otra parte, los ocupantes y/o inquilinos son generalmente “aves de paso” y los principales transgresores de todas las normas del edificio.

“Consejo de Administración”: el incentivo para la participación obteniendo un descuento del 20% en el valor de las expensas, es sencillamente una perversión. Cada condómino debe tomar conciencia y responsabilidad para defender sus derechos y la de sus vecinos sin ninguna retribución y está en ellos integrar el Consejo. 

Por otra parte, con ese criterio también debería bonificarse las expensas de los “jubilados” (había una presentación en tal sentido) y la de los propietarios con discapacidad que es usual carezcan de medios económicos suficientes. “La bancarización obligatoria”, criterio compartido por el Sr. Administrador Luis Sinagra en su comentario en el Boletín Nª 328 y con alguna reserva, por el Sr. Celso Enrique Perez Ciccone.- 

A este respecto si bien los fundamentos de la “medida” son ampliamente positivos para el mejor desenvolvimiento del consorcio y una mayor transparencia administrativa, no puedo dejar de hacer ciertas críticas: 

1) “Que los pagos y cobranzas de cada consorcio se realicen obligatoriamente por banco, sin excepción de ningún tipo”, más parece ser una medida del Ministerio de Economía para acceder a las demandas y apoyar la incentivación financiera de las instituciones bancarias que una medida para los propietarios de clase media.

Conste que no digo que no sirve, por el contrario, pero no puede ni debe ser compulsiva. Se debe dejar la alternativa para que los consorcios decidan por sí. 

2) El costo adicional al edificio de la cuenta bancaria no tiene una incidencia menor a otros gastos, por lo menos en mi edificio. A veces llega al 5% del total de expensas, sin obtener por parte del Banco beneficios en forma directa a cada uno de los condóminos. 

Sería interesante aplicación de planes especiales de las instituciones bancarias a estos efectos, bajando los costos operativos. 

3) Otro de los problemas es la elección del Banco: quizás se promueva una competencia, pero no olvidemos que en los edificios en general y más en esta época, moran personas de la tercera edad, solos, jubilados, discapacitados, etc. Y como es obvio es probable que la misma recaiga en la que ofrece menor costo y beneficios. Y allí está el tema: no es lo mismo una institución que está en la vereda de enfrente del edificio pero con planes elevados, que otro sito a 9 cuadras del mismo, con planes accesibles. Por este motivo, el concurrir a realizar los pagos de expensas se hace dificultoso. 

4) Con respecto a la firma conjunta de cheques por parte del administrador y un propietario, que entiendo debería ser integrante del Consejo de Administración, estoy de acuerdo siempre y cuando no existan impedimentos o peligros legales como manifiesta el Sr. Celso E. Pérez Ciccone. 

Sobre este tema en nuestro consorcio hemos tenido algunas experiencias: a) firma sólo del Administrador: un día éste desapareció con nuestros fondos y jamás pudo ser ubicado; b) firma sólo de dos co-propietarios integrantes del consejo: en forma fortuita (dado que la entidad bancaria después de un lapso de tiempo devolvía los cheques librados), se encontró que éstos abonaban sus expensas con los fondos del consorcio, lo que motivó que el administrador (muy bueno en sus funciones), al tomar conocimiento de ello, renunciara en forma indeclinable; c)- firma del administrador y un condómino: sin problemas, haciendo rotar alternativamente la firma con otros integrantes del consejo. 

En fin, reitero, en general muy buen proyecto e ideas, pero faltaría implementar y normar algunas medidas para concretar una óptima Ley de Propiedad Horizontal.-

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