Se encuentra en la comisión de Legislación General y del Trabajo de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires un proyecto de ley del diputado Diego Santilli referido a la creación del Colegio Público de Administradores de Propiedad Horizontal de la Ciudad.

El proyecto prevé que para ejercer como administrador de propiedad horizontal en la Ciudad de Buenos Aires se debe estar inscripto en la matrícula regulada por el colegio (Art. 2º). Establece los requisitos para inscribirse, los deberes y derechos que deben observar los matriculados y cómo funcionará el colegio (autoridades, órganos, tribunal de disciplina, etc.).

El análisis del proyecto nos lleva a la conclusión de que más allá del fin específico de regular una actividad se está creando un órgano corporativo obligatorio con facultades que extralimitan la Ley 13.512  y limitan el derecho de propiedad de los dueños de unidades en los consorcios.

La Ley 13.512 (Nacional) dice en su art. 9º) Inc. a), que el Reglamento de Copropiedad del consorcio debe establecer la "designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño con facultades para administrar…", sin embargo, el Art. 2º Inc. 2 del proyecto (ley de la ciudad de Buenos Aires) dice que para ejercer la actividad de administrador se debe estar inscripto en la matrícula correspondiente. En consecuencia, se limita el derecho de elegir a un administrador copropietario si el mismo no está matriculado. Esta limitación, a mi criterio, es inconstitucional pues antepone una ley local a la Legislación Nacional.

El art. 8º inc. a del proyecto dice: "la gestión del administrador nunca se presume gratuita"; esta definición implica limitar el derecho de los copropietarios de autoadministrarse, impactando directamente en el costo de las expensas.

El art. 4º inc. b entre los requisitos para matricularse establece que para ser administrador se debe poseer título universitario y/o terciario de administrador de propiedad horizontal o equivalente, expedido o revalidado en la República Argentina. No hay carreras que otorguen ese título en establecimientos públicos o privados, puede existir algún desarrollo embrionario de este tipo de estudios, pero los administradores actuales poseen otros títulos universitarios o son simplemente idóneos. En general, las colegiaturas obligatorias para ejercer profesiones corresponden a graduados universitarios (abogados, médicos, ingenieros, Ciencias Económicas, etc.), una disposición transitoria anexa al proyecto autoriza a matricular a los administradores inscriptos en el Registro Público de Administradores creado por la Ley 941, que no exige graduación universitaria para ejercer como administrador. Esta contradicción en el texto da para preguntarse si es razonable que se instrumente una colegiación obligatoria de esta actividad.

El art. 8 inc. b) establece entre los derechos de los administradores "ser depositario y custodio de los dineros del consorcio de propietarios, en caso de existir el manejo conjunto de dichos fondos, deberá constar en Acta de Asamblea, la identificación de los propietarios designados a tal fin, con la trascripción de las responsabilidades civiles y penales que dicho manejo les genera a cada uno de ellos y su aceptación explícita con firma del acta correspondiente". Esta disposición afecta el derecho de propiedad, los únicos dueños de los fondos son los copropietarios y ellos deciden quién los custodia y en qué condiciones; no es obligatorio que el administrador sea el custodio de los fondos, obviamente la responsabilidad del administrador se limita a los fondos que recibe en depósito, pero no tiene el derecho de ser depositario y custodio de los dineros del consorcio.

El art. 7 inc. d) dice "Contratar la provisión de bienes, servicios o realización de obras bajo los procedimientos establecidos en las normas técnicas dictadas por el colegio profesional, con proveedores que reúnan los contenidos en dicha normativa". Esta disposición afecta también el derecho de propiedad, pues afecta la libertad de contratación de proveedores, limitándola a aquellos que cumplan las normas que este Colegio disponga.

El art. 4 inc. e) obliga para matricularse a contratar un seguro de caución o constituir una garantía real a favor del colegio por el monto que establezca la reglamentación como garantía de su acción profesional. Entiendo que en todo caso será cada consorcio el que resuelva si corresponde o no la contratación de seguro o garantía y debe ser a favor del mismo y no del Colegio.

Este proyecto no aporta solución alguna a la compleja problemática de la propiedad horizontal, solo es un buen negocio para aquellos que usufructúen el control de la matrícula y un dolor de cabeza para los copropietarios que seguramente sufrirán el incremento de los costos de sus expensas junto con una limitación a su derecho de propiedad.

Consideramos que el primer paso debe ser la modificación de la Ley 13512, como hemos mencionado en otras oportunidades, en beneficio de los copropietarios, asegurando sus derechos y delimitando el accionar de los administradores a su función, la de un mandatario de los propietarios.