Correo de Opinión

Sobre el proyecto de reforma de la 941 (I) por el Adm. Luís Sinagra

Sres.

Redacción de Pequeñas Noticias

Me dirijo a Uds. en relación a la nota publicada en vuestro Boletín Nº 353, referida a la modificación de la Ley 941. Al respecto no cabe duda alguna que la misma amerita una modificación, ahora bien que las modificaciones de una ley que rige en la Ciudad Autonoma contenga obligaciones que estén por encima de una Ley Nacional (vieja pero vigente 13.512) o por encima del Código Civil, nos lleva a creer que se deberían pensar mejores alternativas y con mayor profundidad en todos los aspecto que hacen a los consorcios.

Cabe destacar que cuando se ha puesto en práctica cualquier obligación que pesa sobre consorcios y que no se pudo cumplir al 100 % y posteriormente se modificó como el caso de las puertas exteriores de ascensores o la Ley 257 que se informa a los consorcistas pero la falta de fondos hace que el administrador deba colocar una frase no muy alegre "atento a lo resuelto en asamblea deslindo toda responsabilidad sobre..."; seguridad sumamente relativa para el administrador a la hora de que un Juez deba decidir sobre el tema. No se puede poner a consideración el cumplimiento de una ley pero tampoco se puede cumplir sino se cuentan con los fondos suficientes. La frase "que el administrador deberá disponer lo necesario para el cumplimiento de lo necesario" se aplica al momento de juzgar la falta, mientras no exista problema, la expensa debe ser baja con la frase célebre "siempre estuvimos así y nunca tuvimos problemas". 

Otros casos son la ley de accesibilidad, balizamiento aéreo, y se puede seguir.

Por un simple hecho no todos los consorcios son iguales, no tienen la misma capacidad económica y a su vez, en oportunidades no se puede aplicar lo que exige una ley que abarca lo general en casos puntuales (que suelen ser muchos por la antigüedad de los edificios considerando sólo Capital Federal).

Respecto del artículo caben algunas observaciones:

Banco: 

En varias oportunidades hice mención a obligar a bancarizar las operaciones de los consorcios y su consecuente beneficio, por ejemplo, que el Banco le otorgue préstamos a tasas preferenciales ya que desde el vamos mantiene en Cta. Cte un promedio de dinero del consorcio del cual hace uso a costo cero. Jamás se podría abrir una cuenta a nombre del administrador y de dos consorcistas, sean o no del Consejo, los fondos son del consorcio y deben encontrarse en cabeza de éste. 

Respaldo de un administrador:

Hace mucho tiempo, desaparecieron un montón de agencias de empleo temporal por una exigencia similar, garantía real o en bonos del gobierno, atomizando la prestación del servicio en pocas manos. Atento a los problemas que existen en la actividad, la idea no es mala pero debe ser prudente y ofrecer alternativas a dicha exigencia, considerar sociedades y personas físicas. No es lógico que el costo de un seguro recaiga sobre un administrador que cuenta con propiedades, trayectoria e idoneidad. 

Ahora bien, si el seguro fuera la única alternativa que puede ofrecer el administrador, el mismo estará considerado en sus honorarios por ende el consorcio podrá elegir y el administrador cumplir con la norma.

Denunciar incumplimientos:

El administrador se convierte en el peor enemigo del consorcio con el objeto de dar cumplimiento a cualquier requerimiento que un consorcio deba cumplir. Si ello lo exime de responsabilidad y de multas no existirá inconveniente alguno, hacer la denuncia es lo más sencillo. A la autoridad de aplicación le lloverán denuncias que si no tienen sanción, no veo la mejora en pro de los consorcistas.

El administrador no debe asumir ninguna responsabilidad, excepto que omita cumplir con lo que la ley exige caso contrario el que está en falta, repito, es el Consorcio. Entiéndase por consorcio: grupo de contribuyentes cuya situación económica es diferente dentro de un mismo edificio, situación que difiere más según la zona; no es lo mismo Barrio Norte o Belgrano que Constitución o Parque Patricios, por algo los valores de las propiedades difieren sustancialmente.

No puede escapar a ningun Legislador que no todos los Consorcios tienen por su antigüedad las mismas necesidades, en consecuencia cualquier modificación debe contemplar dicha situación permitiendo un cronograma de cumplimientos similar al que se presentó con la Ley 257, dando tiempo para que el consorcio se adecue pero que se establezca en forma concreta la multa por incumplimiento. Toda vez que la Ley 941 versa en su mayoría sobre obligaciones del administrador, que se resolverían en forma fácil, el administrador informa el incumplimiento de su consorcio y ya está (Creo que no es la solución).
Una alternativa sería una sanción al administrador siempre y cuando omita informar, caso contrario, es decir si el administrador lo informó en su DDJJ que sancionen al edifcio.

Si no existen sanciones nada se podrá llevar adelante, independientemente de la capacidad del administrador o su honestidad quien debe cumplir y contar con fondos para ello es el edifcio.

No es justo sancionar a un administrador por no lograr obtener los fondos necesarios para un fin determinado. En las fincas con más de 30 años de antigüedad, existen faltas en instalaciones de gas, energía, puesta a tierra, ascensores, bandas antideslizantes, etc. por citar algunas cosas que al momento de estrenar el edifcio estaban bien.

Espero y creo que mis colegas estarán de acuerdo en que sepan darle la seriedad que corresponde realizando una modificación profunda que beneficie a los consorcistas, sin perjudicar el ejercicio de la actividad y por sobre todo considerar que las modificaciones que se requieren en propiedad horizontal inciden sobre el bolsillo de los consorcistas/ciudadanos, quedando a los administradores dar las malas noticias y a la vez ser pasible de sanciones y responsabilidades no compatibles con la función, hecho que implicaría que un administrador deba renunciar a un edificio que no logra cumplir con todos los requisitos que la ley y normativas vigentes exigen. Posteriormente, aparecerá otro "administrador" que si tomará el edificio y cuando los problemas lo tapen desaparezca!!!!. Me pregunto si fuera el caso citado, quién es el que no cumple y al que deben multar. ¿Los consorcios contratan mal, contratan lo más economico o realmente la actividad está mal llevada?. Honestamente, creo que la responsabilidad es compartida, hecho que afecta a quienes desean trabajar bien.

Por ende, tomen como recaudo final que si un edifcio se niega a dar cumplimiento a una normativa vigente, el administrador deba renunciar y en forma inmediata intenvendrá la autoridad de aplicación a fin de multar al consorcio, quedando impedido de contratar a un administrador externo, asumiendo toda responsabilidad pura y exclusivamente el consorcio en cabeza del propietario que lo desee representar conforme lo permite la Ley 13.512 o bien dejar la posibilidad de que el administrador realice la denuncia manifestando la intención del consorcio de solucionar el problema y que la autoridad de aplicación otorgue un plazo para su cumplimiento.

En resumen, tratemos entre todos de consensuar a fin de que la legislación vigente se pueda cumplir, ya que de otro modo los funcionarios trabajarían en vano, los consorcios seguirían en falta y los administradores afrontarían las multas por incumplimiento.

Atentamente

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