Correo de Opinión

Empleados inamovibles y mayores expensas (modificación a la Ley 13.512) por el Sr. Raúl Guinzburg

En Boletín Nº 354, se publicó una nota donde dos abogados analizan algunas de las controvertidas propuestas de modificación de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, expresando entre otras cosas que si bien es “muy loable la dedicación de los legisladores por procurar el bien común” mediante el dictado de leyes, “..no siempre coinciden con ese noble objetivo….”.- 

Y puntualmente se expiden sobre dos aspectos que generan una justificada preocupación: 

1) Muy extensamente sobre el derecho del administrador de elegir personal de servicio y de la necesidad de la conformidad de la mayoría de los propietarios para despedirlo y en caso de que el consorcio cuente con Consejo de Administración, bastará con el consentimiento de éste; y 

2) La obligación de rendición de cuentas debería contar con el aval de profesional de Ciencias Económicas mediante un informe.- 

Comentan también sobre la posición de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias en el sentido del perjuicio que se pudiere ocasionar por despidos sin causa, por la impericia o indolencia del administrador.- 

Que el hecho de obligar por ley a que se pueda despedir al personal mediante una asamblea de copropietarios constituída en forma, significaría en numerosos casos establecer una virtual inamovilidad del mismo .-

Que en esta lógica y en aras de protección de riesgos patrimoniales, se termina condenándolos a no poder desprenderse de algún empleado con el que existe disconformidad con su desempeño.-

Sobre el punto 1) Evidentemente es un tema de no muy fácil solución y quizás muy polémico.- 

Aquí debe primar el sentido común y la objetividad de los legisladores y también, porque no, de los integrantes de los consorcios que hoy deberían observar lo normado en la actual ley de propiedad horizontal y en los respectivos reglamentos de copropiedad y administración.- 

Y a este respecto, sabemos que el administrador es el único responsable de los bienes consorciales y que entre sus atribuciones está el de designar y despedir personal.- 

En cuanto al último aspecto también sabemos que es casi imposible que éste realice esa acción sin la anuencia del consorcio y mucho menos “sin causa”. Esto no es óbice para que ello ocurra, poniendo efectivamente en riesgo el patrimonio del consorcio.- 

Pero cuándo y porqué se despediría a un encargado sin causa. He aquí el dilema, máxime si se nombra nuevo administrador: ¿Por qué no le gusta la cara?,  ¿por qué se detectan irregularidades? ¿por qué el nuevo administrador quiere colocar un hombre de su confianza?.- 

¿Qué otras cosas pueden influir en esa decisión? ¿Quién puede decirlo?.- 

No es sencilla la solución.- 

Sin embargo, lo que debe sí existir es el “despido con causa” sin afectar, en primera instancia, los intereses del consorcio.- 

He aquí lo que la mayoría de los administradores por desidia o por ineptos no realizan: ante irregularidades, mal desempeño de las tareas, incumplimiento de los horarios, denuncias de maltrato o irrespetuosidad a los consorcistas, no estar en su puesto, etc. etc. etc. En esos casos, se deben aplicar las medidas disciplinarias correspondientes para tener los elementos necesarios y fundamentados para el despido. Desde apercibimiento hasta la suspensión y estimo que todas las medidas que se tomen se deben notificar al Sindicato de Trabajadores de Edificios de Renta y Propiedad Horizontal, así como al Ente Regulador respectivo y subsidiariamente al Ministerio de Trabajo.- 

Si bien es cierto que al realizar una asamblea para tal fin encontrarán copropietarios a favor y en contra, unos porque no les gusta el encargado, otros que sí están conformes porque son deudores de favores, et, considero que estaría bien vigente el hecho de que el administrador sea el único reponsable de ello, haciendo conocer los fundamentos en asamblea de copropietarios.- 

Lo que no se puede admitir es que el Consejo de Administración tenga atribuciones que no le son propias. Sabemos que ese órgano no se halla normado por ley pero existen en casi todos los reglamentos de copropiedad y administración y sus funciones son únicamente las de control de gestión de la administración y el apoyo con asesoramiento y provisión de presupuestos para trabajos a realizar y su verificación.- 

Eso es sencillamente una aberración.- 

Estoy contento en la creación por ley de esa figura pero acotado como lo indicado. Sobre el particular ya me había expedido y explicaba los peligros que configuraban dar más poder al Consejo de Administración.- (Ver Boletín Nº 266 del 9/8/2006 “Los peligros de otorgar mayores decisiones al Consejo de Administración”).- 

A mayor abundamiento voy a exponer un caso verídico: Un segundo encargado de un consorcio era permanente perseguido por algunos integrantes del Consejo haciéndole notar insistentemente, entre otras cosas, sobre la limpieza que éste realizaba diariamente en todos los paliers, escaleras, barandas del edificio y sobre todo, en los recintos del ex-incinerador circunstancia que, me consta, no eran reales.- 

Tanto hicieron que éste juró que se “los pagarían”. Pues bien, ante un accidente casero en su domicilio éste obtuvo licencia médica que duró un año con goce de sueldo. Se le comunicó que tenía un año más sin goce de sueldo, pero ante la suposición de que al finalizar el período éste tomara servicio un día y al siguiente volviera a solicitar la licencia médica y se volviera a abonar tres sueldos mensuales, se le conminó a que renunciara.- Por supuesto, que no aceptó salvo que lo indemnizaran.- 

En esta situación, el consorcio por culpa de un Consejo debió aceptar, realizando las tratativas y conciliación, lo que originó una erogación que estimativamente giró alrededor de u$s.9.000.—Creo que para muestra basta un botón.-

En cuanto al punto 2) es correcto que ”los propietarios se encuentran plenamente facultados para controlar y revisar los comprobantes de ingresos y egresos y el cumplimiento de las obligaciones del consorcio” y que también cuentan con el Consejo de Administración para ello.- 

Lo que hay que concientizar es precisamente que los propietarios tomen conciencia de esto y procuren revisar mensualmente la liquidación de expensas y expresen su disconformidad, objeción o impugnación, en algún punto que estimen no corresponde.- 

En cuanto al cumplimiento de las normas fiscales de seguridad social y afines, es responsabilidad exclusiva del administrador y fácilmente comprobables, como lo antedicho, por los condóminos.- 

En definitiva, la inclusión de un profesional en Ciencias Económicas es un acto perverso y que incide, una vez más, en el incremento de las expensas comunes ya bastante perjudicados con el constante aumento de los servicios, impuestos, sueldos, cargas sociales, trabajos de reparación, etc. y que por las consideraciones que expresara, no se justifica.-

 Pequeñas Noticias en las redes sociales con toda la actualidad: Twitter - Grupo de Facebook - Noticias en Facebook - Google +