Correo de Opinión

Reglamentar una ley no autoriza a modificarla o derogarla parcialmente por el Dr. Jorge Resqui Pizarro

En el último boletín de Pequeñas Noticias (Nº 396) ha aparecido publicado un proyecto de reglamentación de la recientemente sancionada y promulgada ley 3254 CABA, modificatoria de la ley 941, creadora del Registro de Administradores de Inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal para el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el que adolece de serias fallas de interpretación de la norma y conlleva, en gran parte una reforma explícita al texto normativo por vía de reglamentación, lo que se encuentra expresamente prohibido por la Constitución Nacional y la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires.

La CN en su art. 99, inc. 2 regula, dentro de las atribuciones del Poder Ejecutivo, que éste "expide las instrucciones y reglamentos que sean necesarios para la ejecución de las leyes de la Nación, cuidando de no alterar su espíritu con excepciones reglamentarias".

El art. 102 del Estatuto constituyente de la ciudad autónoma, por su lado, estipula dentro de las atribuciones del Jefe de Gobierno, que éste "…participa en la formación de las leyes según lo dispuesto en ésta Constitución, tiene iniciativa legislativa, promulga las leyes y las hace publicar, las reglamenta sin alterar su espíritu y las ejecuta en igual modo…" (en ambos casos el resaltado nos pertenece).

La reforma o derogación implícita de una norma por vía de su reglamentación ha dado lugar a importantes precedentes jurisprudenciales en contrario y ha sido denostada por toda la doctrina publicista.

El texto pertenece al distinguido colega, Dr. Osvaldo Loisi, con quien, vaya casualidad, nos reunimos a conversar sobre temas relativos a la PH y a la necesidad de aunar esfuerzos técnico-jurídicos para elaborar una propuesta conjunta desde el sector consorcista a los fines de reglamentar la nueva e importante ley, horas antes que se conociese públicamente su trabajo.

Yendo de lleno al contenido del proyecto, en la reglamentación al art. 2º de la nueva ley 941 (en rigor, art. 1º de la ley 3254) se dice que "…luego de transcurridos treinta días corridos de su designación, cualquier propietario podrá denunciar ante la autoridad de aplicación su falta de inscripción en el Registro…", siendo ello un manifiesto desconocimiento de la letra de la norma puesto que para ejercerse a título oneroso o gratuito la administración de consorcios en el ejido de la ciudad de Buenos Aires es requisito sine qua non estar inscripto en el correspondiente Registro, por lo que el incumplimiento de dicha prescripción habilita de inmediato a la denuncia correspondiente, no pudiéndose establecer plazo "de gracia" alguno.

Con respecto a lo proyectado para reglamentar el art. 4º de la ley 941, inciso f) (agregado por el art. 3º de la ley 3254) entendemos que mientras no existan cursos oficiales aprobados por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, resulta inapropiado y exorbitante exigir que el certificado de aprobación de un curso de capacitación en administración de consorcios sea expedido por una institución reconocida "oficialmente".

En ese mismo artículo, en su segunda parte, inciso b) la ley requiere que el "el administrador sólo puede acreditar ante los consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado emitido a su pedido, cuya validez es de treinta (30) días. En dicha certificación deben constar la totalidad de los datos requeridos al peticionante en el Artículo 4º de la presente ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos últimos años", por lo tanto pretender que la exhibición del certificado de acreditación al que se refiere este artículo podrá realizarse también con una impresión simple del registro que obra en la página web www.buenosaires.gov.ar y que dicha impresión deberá ser del mismo día de la presentación, deberá ser firmada por la administración y tendrá carácter de declaración jurada, es claramente no cumplir con lo postulado por la regla atento a que ella tiende a que sea la autoridad de aplicación la que expida el mencionado certificado a petición del interesado y, lo que es más importante aún, que en él consten "las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos últimos años", información que, desde ya, no figuraría en el sitio en internet del GCABA.

En lo que respecta al ensayo de reglamentación del art. 9º preparado por el Dr. Loisi, en el inciso b) se extralimita el proyecto al propender que el administrador/a deberá, en oportunidad de la primera asamblea de cada año, sea ordinaria o extraordinaria, incluir en el orden del día la fijación de un monto máximo de libre disposición para gastos ordinarios y que toda erogación que supere ese presupuesto anual, deberá ser decidida por asamblea extraordinaria, salvo supuestos de urgencia. Llevar adelante esta idea significaría, lisa y llanamente incumplir con el postulado de la ley de referencia debido a que en ella nada se dice de la creación de un "monto máximo de libre disposición para gastos ordinarios" al tiempo que sería reformar por vía de reglamentación de una ley los reglamentos de copropiedad y administración de los edificios que no contemplan ese monto –la gran mayoría por no decir todos-, algo que únicamente podría ser decidido por el Consorcio reunido en asamblea y, especialmente, en ocasión del tratamiento del presupuesto anual. Convalidar dicho texto equivaldría a facultar a los administradores a manejar un fondo que no tiene origen legal, ni convencional ni proviene de manda asamblearia.

A su tiempo, el proyecto de reglamentación del inciso h) del artículo supra citado carece de sentido, por ser decididamente operativa la obligación.

En cuanto al inciso k), la norma es clara y concreta y no menciona la rendición de cuentas, obligación que debe cumplir el mandatario para que sean aprobadas sus cuentas, sino los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio.

Resulta improcedente, por su parte, intentar someter a la decisión asamblearia una directa e inexcusable obligación del administrador en lo relativo a la forma y contenido de liquidar las expensas comunes, prescripta en el nuevo art. 10º de la ley (incorporado por la ley 3254 en su art. 7º), por lo que deviene inadecuado el pretendido texto reglamentario y, además, la imaginada mayoría especial que se necesitaría para eximirlo de la mencionada manda.

Idéntica situación se presenta con la intentada eximición a la obligación contenida en el art. 12º, inciso e) de la ley reformada. La ley es prístina y pretende que el administrador presente al consorcio para su aprobación una declaración jurada patrimonial o en su defecto "…sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros". Establecer excepciones implica tergiversar la letra y el sentido dado a la norma.

Finalmente, el art. 13º de la nueva ley referida al mandato del administrador crea el concepto de la renovación de la designación del administrador. Por ello, antes de vencido el plazo de hasta un (1) año en la función, se procederá, en Asamblea, a renovar su designación, como concepto o categoría distinta a la que habitualmente se menciona en los RCA, es decir designación o remoción.

Cabe aclarar en este punto que algunos de los nuevos reglamentos ya contemplan la figura de la renovación.

Ahora bien, la pretendida convocatoria por acefalía contando con el 30 % (treinta por ciento) de los votos totales del consorcio resulta una incongruencia ya que importaría legislar por vía de reglamentación -como hemos expresado al comienzo, el proyecto está imbuido de este error fatal- y en el supuesto de cumplido el plazo de caducidad habrá que estarse a lo que los reglamentos estipulen, en el supuesto de falta de convocatoria a la asamblea que tratará la mentada renovación.

Al margen, es de destacar que la sanción de la ley 3254 CABA implica un notorio avance para regular una actividad que por momentos parece desquiciada.

Se ha intentado instalar en el debate, apriorísticamente, la aporía que la aplicación del cuerpo normativo en estudio redundará en aumentos de expensas por el fárrago de tareas adjudicadas a la administración de los consorcios. Lo cierto es que no será novedad para los pocos buenos e idóneos administradores de PH que vienen, desde otrora, aplicando métodos eficaces y eficientes de transparencia en la gestión, brindando información suficiente, veraz y objetiva a sus administrados y desarrollando sus tareas con probidad, sin necesidad de regulación alguna. Contrariamente, el resto deberá adecuarse a las estipulaciones y paliar, a su costo, las malas prácticas consuetudinarias que han venido arrastrando para obtener la legalidad en sus conductas.

Por ello, queremos remarcar nuestra postura pública adoptada apenas conocida la nueva norma: con la ley 3254 hemos logrado más poder para los consorcistas y limitar los abusos de los deficientes administradores de inmuebles. Para ello, debemos extremar esfuerzos en hacer cumplir la ley. Sin desnaturalizarla. Y sin cortapisas y zancadillas de ninguna clase.-

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