Reformas de la Ley 13.512 por el Sr. Miguel A. Fernández

Escribo a raíz de una nota aparecida en el Boletín Nº 418 de Pequeñas Noticias en el que varios administradores adheridos a: Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), Unión administradores de Inmuebles (UADI) y Asociación Inmobiliaria de Edificios Renta y Horizontal (AIERH) hacen observaciones, unas felices, otras no tanto y algunas cuestionando la representatividad de asociaciones de propietarios que al menos no convalidan Convenios Colectivos de Trabajo para el que no tienen mandato alguno.

Congregados los citados como administradores Unidos el 28 de Octubre pasado en el Club Italiano de Caballito para cuestionar las reformas a la Ley Nº 13.512 presentada el 2/9/10 por diputados de diversos partidos en la Cámara de Diputados de la Nación, APROPHMAR (Asociación de Propietarios de Propiedad Horizontal de Mar del Plata) se permite sugerirles que si no están conformes con el citado proyecto elaboren otro y lo presenten como lo ha hecho nuestra Asociación. Así evitarán que el diario Clarín pregone que "todos los administradores son deshonestos".

A tal fin, APROPHMAR, con las debidas consideraciones, se permite señalarles a los señores administradores lo que nuestros asociados desearían de la citada reforma:

1.– Que el reglamento de copropiedad contenga normas administrativas y de convivencia comunes a todos los consorcios con diferencias acorde a sus características.

2.– Que el mandato del administrador nombrado de postulantes presentados en la asamblea convocada al efecto y verificados sus antecedentes elevados en sobre cerrado sin membrete, sea por un año. Al finalizar el mismo, la simple mayoría de los presentes decidirá su remoción o renovación independientemente de lo prescripto en el Reglamento de Propiedad. Si la administración fue eficiente, nadie pensará en sustituirla.

Si el administrador estima permanecer en el puesto, él debe seguir la mayoría. Sólo podrá alegar el porcentual establecido en el reglamento, si fue nombrado por ese mismo porcentual. Si fue nombrado sin fecha de vencimiento su mandato finaliza cuando lo decida el mandatario, o sea la asamblea.

3.- Que el orden del día en la convocatoria a asamblea contenga propuestas de propietarios y del consejo de propietarios y no la voluntad omnímoda del administrador.

4.- Que la administración lleve un Libro de Registro de Firmas de los Propietarios para un eficiente control de los poderes presentados en la asamblea a fin de evitar espurias operaciones. El administrador no puede presentar poderes en la asamblea.

5.- Que la asamblea sea congregada en debida forma con 10 ó 15 días de anticipación y, en segunda convocatoria, declarada soberana con los propietarios presentes considerándose Mandato Tácito de los ausentes sea porque no les interesa lo propuesto, porque no quieren enemistarse con nadie, porque no tenían ganas, etc. Nadie debe postergar sus inquietudes porque otro ni siquiera tiene la voluntad de hacer conocer su propuesta.

6.- La simple mayoría de los presentes hará válida toda resolución presentada y votada en la asamblea. Para proyectos de mayor envergadura deberá contarse con la anuencia de las dos terceras partes de los presentes.

7.– Que los rubros en la liquidación de expensas sean lo más detallados y explícitos posibles, para una mejor comprensión de los propietarios.

8.– Que la cuenta del consorcio en el banco esté a nombre de éste y no del administrador. La misma será orden conjunta del administrador con la firma de dos o tres propietarios solidariamente responsables con una caja chica de pesos acorde con la envergadura del consorcio.

Como los que manejan el dinero del consorcio son solidariamente responsables y el mandato del administrador y del onsejo de propietarios (este elegido con mayoría de entre los propietarios permanentes del consorcio), es por un año cabría suponer que el Seguro de Caución o cualquier otro, es redundante.

9.– Que los trabajos y los gastos para el mantenimiento de las unidades del edificio que le correspondan al consorcio se efectúen según las prioridades y que las propuestas de los propietarios se realicen en sobre cerrado y sin membrete y se abran en reunión del administrador y el consejo de propietarios, eligiéndose por consenso.

10.– Que el reglamento interno sea con la anuencia del administrador y del consejo de propietarios, teniendo en cuenta las sugerencias de los propietarios. Se podrían incluir penalidades (a abonar en el próximo pago de expensas) a los que con su conducta lesionen la normal convivencia consorcial.

11.– El encargado será nombrado por la asamblea (previa comprobación de sus antecedentes, remitidos en sobre cerrado y sin membrete) y dependerá del consejo de propietarios. El consejo llevará un libro de tareas del encargado donde se anotará su desempeño.

12.- Que establecida fehacientemente la inexistencia de herederos de una o varias unidades en el consorcio, el administrador deberá comunicar de inmediato tal anomalía al Ente Gubernamental para evitar: a) que los propietarios debamos hacernos cargo por años de su mantenimiento y nunca seamos resarcidos b) los "ocupas" c) que la administración la/s negocie por su cuenta y los propietarios ni nos enteremos. Las posibilidades de que la/s unidades le sean cedidas al consorcio conforme a los gastos que ha demandado su conservación o el citado ente las ceda a familias carenciadas.

Implementadas estas medidas, la auto-administración entre otras, entendemos que los administradores tendrán a salvo su honorabilidad y ni tan siquiera deberán preocuparse por obtener la colegiación ya que la responsabilidad y la transparencia de la administración recaerá sobre los propietarios del consorcio. ¿O no?