Correo de Opinión

¡¡No aclaren... que oscurece!! por el Sr. Raúl Guinzburg

A partir de la promulgación de la Ley N° 941 que creó en la CABA un Registro Público de Administradores se suscitaron grandes polémicas y controvertidas opiniones, entre asociaciones de consorcistas, de administradores y de expertos consorciales. A raíz de ello y según un proyecto de Sergio Abrevaya se sancionó la Ley 3.254 del 8 de noviembre del 2009 en la que se realizan modificaciones y agregados al texto original.

El decreto reglamentario N° 551/10 establece en su Artículo 4°.- “Desígnase a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor como autoridad de aplicación de la Ley Ley N° 941 -texto conforme Leyes N° 3.254 y 3.291-, quedando facultada para dictar las normas instrumentales e interpretativas necesarias para la mejor aplicación del citado régimen legal y la presente reglamentación”. Esto en virtud de que por Decreto N° 179/10 se modificó la estructura organizativa de la Jefatura de Gabinete de Ministros, estableciendo entre las responsabilidades primarias de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor la de “administrar e implementar los registros necesarios para la defensa y protección al consumidor“.

Y todo esto –leyes, reglamentaciones- para aclarar el significado de las mismas y su aplicación. Sin embargo aquí es cuando no sólo no es suficiente para despejar las dudas que pueden presentarse en su interpretación sino que crea sombras sobre ello. 

Ello es así por cuanto algunas disposiciones tomadas por el órgano de aplicación (Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor), atentan directa o indirectamente en contra de los intereses de los consorcios y a favor de los administradores que se pretende regular. Por ejemplo la obligación del Libro de Edificio Seguro, Libro de Limpieza y Desinfección de Tanques de Agua Potable, Seguro de Caución por daño ambiental, Registro de Mantenedores, reparadores, fabricantes e instaladores de instalaciones fijas contra incendio, adquisición de máscaras antihumo, Libro de Matafuegos, etc. que en muchos casos ya se hallaban normadas, hacen que no solo se aumenten los gastos de expensas sino que que se convierta a los consorcios en meras oficinas burocráticas y con el único fin de recaudar. Por otra parte muchas de éllas, según algunos juristas son inconstitucionales porque avasallan los derechos privados de los propietarios.

En la Ley 3.254 se establece en el artículo 13 que “el administrador, salvo disposición en contrario establecida en el reglamento de copropiedad y administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum. Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley”.

Esa frase (mínimo quórum) es la que ha despertado mayor oscurecimiento en las relaciones entre el administrador y el consorcio de propietarios. En la Ley Nacional N° 13.512 de Propiedad Horizontal se especifica en su Art. 9° que “al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: [...] b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública”. Lo mismo en su Decreto Reglamentario N° 18734 en su Art. 3° punto 7).” Designación de representante o administrador; retribución y forma de remoción; facultades y obligaciones”. 

Es decir que ese lamentable agregado, en general, estaría demás y para el caso de que en algún Reglamento de Copropiedad y Administración no se dispusiera esa cláusula (que estaría en contravención a la norma), debióse establecerse en forma más precisa.

A respecto, y tratando de dar claridad a su interpretación, el director de Defensa del Consumidor dictó la Disposición N° 3.570 en la que el “mínimo quórum” sería del 50% más uno de los propietarios del edificio con capacidad para afrontar y votar en asamblea. Y con esto se hizo la noche completa. Todos sabemos, condóminos y administradores que resulta imposible reunir en una asamblea de propietarios a un 50% de su conformación. Es realmente una utopía teniendo en cuenta que la mayor cantidad de propietarios los constituyen los edificios de 50 o más unidades. En ese sentido es evidente que al no conseguirse ese “mínimo quórum” el administrador podría perpetuarse en su función y de acuerdo con el Art. 13 de la Ley 941. Y ello es inadmisible ya que el administrador tiene la obligación de convocar a asamblea ordinaria una vez al año para presentar la memoria y balance del mismo y decidirse su continuación o no. En estas circunstancias el quórum corresponde única y exclusivamente al reglamento de copropiedad y administración.

Por otro lado se ha publicado información que indica que la asamblea de propietarios puede decidir la renovación o no del contrato del administrador con el voto de las tres cuartas partes (75%) de los que participan en la reunión. Algo más para pensar.

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