Correo de Opinión

La sociedad consorcial: una caja de recaudar por el Sr. Raúl Guinzburg

Hace casi 64 años se sancionaba la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal a los efectos de solucionar problemas sociales que no estaban previstas en el Código Civil. Esta nació para que las personas de pocos recursos tuvieran acceso a la vivienda, era la herramienta adecuada para regular la actividad de lo que algunos denominaron “conventillos de lujo”.-

Hoy evidentemente han cambiado los tiempos y los actores, con la aparición de grandes edificios, barrios privados, clubes de campo, etc. y es posible que dicha ley debiera ser renovada y actualizada. Desde hace unos años se han presentado más de una docena de proyectos en ese sentido, algunos con trámite parlamentario pero algunos “chicos” que se portaron mal, los “archivaron” en el cesto de papeles. Es evidente que la reforma es muy compleja dada la cantidad de intereses en juego: propietarios, los negocios inmobiliarios, las constructoras, los financistas (léanse en la mayoría de los casos “Bancos”), los administradores y hasta los gremios de los trabajadores de edificios de renta y propiedad horizontal, en la cual todos quieren “participar” en forma solidaria y mancomunadamente.

Ahora bien, tenemos una mosca blanca en nuestro país: la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. En efecto, el 3 de diciembre de 2002 la Legislatura porteña sanciona la Ley N° 941 para reglamentar las funciones de los administradores y de los consorcios, algo que quizás debería haber sido incluida en la Ley Nacional 13.512. La misma es reglamentada -años después- por el  Decreto N° 551/10, luego que la ley matriz fuera modificada dos veces por las leyes 3.254 y 3.291 que introdujeron modificaciones sustanciales en la misma. Es decir que en primera instancia la ley fue promulgada sin un estudio profundo y con poco sentido común y a las “apuradas”, lo que constituyó un verdadero mamarracho.

Y el mismo legislador lo reconoció al solicitar las modificaciones. Pero en ese decreto reglamentario con una total irresponsabilidad y falta de criterio, se le dá plena autoridad de aplicación de la Ley 941 a una institución de tercera categoría, designándose para el mismo a la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires, “quedando facultada para dictar las normas instrumentales e interpretativas necesarias para la mejor aplicación del citado régimen legal y la presente reglamentación”. Y aquí comienza la “máquina de recaudar”.- 

En efecto en esta especie de Ley 13.512 de la Ciudad de Buenos Aires se especifican los registros y libros que cada consorcio tiene obligación de poseer, que en muchos casos ya estaba en la ley nacional, en su reglamentación o en los respectivos reglamentos de copropiedad y administración: Libro de Actas de Asambleas, Libro de Sueldos y Jornales, Libro de órdenes, Libro de Registro de firmas de los copropietarios, Libro de Ascensores, etc. A ello le sumamos las disposiciones del titular de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor, como ser: “Certificación de Edificio Seguro”, “Libro de Control Sanitario y Agua Potable”, “Registro de Mantenedores , Reparadores, Fabricantes y Instaladores fijas contra incendio”, nuevo "Libro de Actas para los controles trimestrales de instalaciones fijas contra incendio” (que el titular de DGDyPC, Dr. Juan Manuel Gallo, desmintió que fuera a cargo de los consorcios. ¿Le creeremos?; la Disposición N° 2.246 de la misma Dirección General, impone la obligación de tener máscaras antihumo para el personal del edificio, Libro de Ingreso y egreso de Proveedores, etc. Es decir que lo que se olvidó durante 64 años en un segundo aparece un “Mesías” y realiza los cambios y moderniza la ley de propiedad horizontal. Y tal es así que el Dr. Gallo durante su gestión en el año 2011 (que es de Defensa del Consumidor en todos sus aspectos) dedicó un 76% de sus resoluciones a la actividad consorcial, en pos de la defensa de los derechos de los propietarios y de su seguridad, personal y jurídica.

Y ahora tenemos una nueva: “Registro de Consorcios con cámaras de vigilancia” (Ley N° 3.998) que según la información dice: “Los consorcios de propietarios que posean cámaras de vigilancia que capten imágenes exclusivamente del espacio público deberán inscribirlas en un registro que creará el Gobierno de la CABA. Dichas cámaras podrán formar parte de la red de cámaras de videovigilancia cuando éste así lo requiera”. Yo me pregunto ¿que pasará con los consorcios que tienen cámaras de vigilancia, instalados por Empresas de TV. por cable, pero que no graban?, ¿tendrán que inscribirse también?.

Agreguemos algún proyecto como el de “Instalación de desfribiladores” en ámbitos donde transiten más de 400 personas, aunque la inclusión de los Consorcios quedaría a criterio del Ejecutivo. Y ya sabemos cuál será el resultado.

En fin todos estos prolegómenos han sido para poner de manifiesto que todas las medidas incongruentes que se tomen tienen un solo efecto: el de recaudar. 

Es obvio que todo lo expuesto lleva implícito el abonar una tasa municipal por cada uno de los Libros, Certificaciones, Inscripciones, etc.etc. Habiendo en la Ciudad de Buenos Aires aproximadamente 90 mil edificios de propiedad horizontal pueden calcular que negocio redondo hace el Gobierno de la Ciudad. Y por supuesto dichos cargos se trasladan a las expensas comunes ya bastante vapuleadas por los continuos aumentos de servicios, encargados, honorarios administración, etc. etc.

Y ya que estamos y quizás no se le han ocurrido a los legisladores y Jefe de Gobierno, les dejo una modesta colaboración que han de incrementar los ingresos. ¿Porqué no obligar también que se habilite un “Libro de Visitantes” en el que se anote la entrada y salida de las personas ajenas al edificio, dejando al entrar su documento que retiran a la salida? Sería similar al que se aplica en los edificios gubernamentales como los Ministerios, Casa de Gobierno y otros. Y aquí podría solucionarse dos problemas sociales: 1º aumentar los puestos de trabajo y 2º en caso de que algún ciudadano sea acusado de algún delito y detenido, pueda tener una coartada que demuestre que estuvo en otro lado. (aunque en este caso podría suceder posteriormente que se aumente el número de separaciones o divorcios).

Para el punto 1- una alternativa sea la de cumplir con el cupo laboral del 5% para personas con discapacidad que el Gobierno no hace, pero a cargo de los consorcios. Eso sí previa adquisición de los pliegos de condiciones, como en las licitaciones y concurso de antecedentes (que por supuesto se paga) para acceder a esos puestos. Otro pequeño ingreso más.

Para el punto 2- es factible siempre y cuando no haya corrupción e impunidad, algo impensado para nuestro país. 

En fin que no digan después que los vecinos de Buenos Aires no participamos cívicamente en las cuestiones de la Ciudad y de nuestros beneficios

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