Estimado director de Pequeñas Noticias:

Lamento no haber podido escuchar el programa Gente de Derecho que se transmitió el sábado 23/02/2013 por radio América, ya comentado en el Boletín de Pequeñas Noticias del 13/03/2012. En ese programa estuvieron presentes los abogados Dr. Eduardo Awad y Dr. Jorge Rizzo, quienes invitaron al secretario general del SUTERH, Víctor Santa María.

Santa María dijo, entre otras cosas, que la Ley 13.512 había sufrido "una modificación que vino después del año 50 en la cual pusieron la cabeza <sic> en el administrador" y que los propietarios "tienen que saber que del otro lado [en las negociaciones paritarias] hay tres entidades que los representan". Estos dichos me extrañaron sobre manera por dos cosas. La primera porque el Dr. Awad, quien conoce las leyes de propiedad horizontal, no lo corrigió sobre esta modificación, teniendo en cuenta que la 13.512 permanece intacta desde su promulgación, tal como dijo el Dr. Eduardo Brailovsky posteriormente. La segunda, que nadie tampoco lo corrigió a Santa María cuando dijo que los propietarios están representados en paritarias por las entidades de administradores.

Debido a sus declaraciones, le digo al Sr. Santa María que está totalmente equivocado, las tres entidades no nos representan. Él es el secretario general del gremio de los encargados de edificios que son nuestros empleados. Por eso nada tiene que opinar sobre la nula representatividad de las entidades de administradores que se arrogan un rol que no tienen. Por lo tanto los consorcistas desconocemos esa pretendida representatividad por considerarla ilegal e ilegítima, basada en la errónea interpretación de la Ley 13.512, la cual les otorga atribuciones sólo para actos de administración y no de disposición, como lo es firmar un convenio colectivo, con lo cual se compromete el patrimonio (el bolsillo) de los propietarios-consorcistas. Así, queda totalmente desestimada la pretensión de que la 13.512 otorga a los administradores tal mandato y que los consorcistas estemos representados en las paritarias del sector.

En otro tema, estamos totalmente en desacuerdo con el SERACARH (Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para Trabajadores y Empleadores de Renta y Horizontal), que es una asociación civil por todos conocida que se creó por el convenio colectivo de trabajo Nº 589 (Nº 590) del año 2010, con la "imposición de aportar" los empleadores (para estos casos, los consorcistas -integrantes de los consorcios- somos empleadores o parte patronal) el 0,50 por ciento del sueldo bruto de todos los encargados de edificios del país, estén o no afiliados al gremio. De esto se deduce que para el funcionamiento del mismo se utilizó el fondo creado con nuestros aportes, debiendo exhortar, además, al encargado del edificio, a través del administrador del consorcio, para que realice un curso de capacitación en "mantenimiento, conservación, prevención, higiene y seguridad contra incendios" que brinda el SERACARH, parece ser que de forma exclusiva. Este curso (no importa si dura 2 ó 4 horas), a pesar de la ambigüedad de la Disposición Nº 1.698-DGCyPC-2012, obviamente termina pagándolo el consorcio, cuya suma de $500 fue imposible de conocer quién la determinó, ya que la disposición no la menciona. Es así como los consorcistas nos vemos obligados a afrontar gastos que aumentan las expensas, aumentos de los que nadie es responsable, siempre es "algún otro". Para unos es por el aumento de la remuneración del encargado, para otros por las disposiciones de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor (DGDyPC), mientras que otros dirán por la alta inflación que se refleja en las expensas, etc.

Hay que tener en cuenta que administrar es mucho más que "reunir los fondos necesarios para atender en tiempo y forma las obligaciones del consorcio". No es cobrar expensas y pagar obligaciones. Administrar es "realizar actos mediante los cuales se orienta el aprovechamiento de los recursos (ya sean materiales, humanos, financieros y técnicos) de una organización hacia el cumplimiento de los objetivos para los cuales se ha contratado la administración [1]". Debe haber transparencia en la administración del dinero de terceros y hay que agregar la poca predisposición que existe por parte de todo el espectro consorcial para tratar de encontrar una solución al problema del continuo incremento de las expensas, que tanto preocupa en este momento a los consorcistas, quienes no vemos compromiso alguno para paliar, al menos, tantas vicisitudes que nos aquejan y que se agudizan año tras año.

Por otra parte, durante el año 2012 notamos aumentos de hasta el 100 por ciento en las expensas. Además, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) denunció que las normas que emanan de la DGDyPC no se consultan con los administradores. Pero los administradores deberían consultar a los consorcistas a través de sus asociaciones civiles u ONG’s vinculadas al sector. Nosotros somos los que tenemos los conocimientos necesarios para tratar esos temas ya que somos los que estamos en contacto directo con los consorcistas, que dicho sea de paso son quienes tienen que cumplirlas y pagarlas.

En otro orden de cosas, por iniciativa tanto del SUTERH como de la CAPHyAI se han dispuesto obligaciones como la del uso de la máscara antihumo (ya derogada, por suerte) y las disposiciones Nº 1.000 y 1001, que "tratan" de modificar la Ley 941 vigente, por lo tanto no deben ser tenidas en cuenta.

También por iniciativa de la CAPHyAI -según propuesta de fecha 20/08/2012-, la DGDyPC dejó sin efecto los libros generados por las Disposiciones Nº 411-DGDYPC-2011, 1875-DGDYPC-2011, 3314-DGDYPC-2011, 3315-DGDYPC-2011 "Libro de Control de Seguridad Edilicia", por disposiciones. 3882-DGDYPC-2010 y 3359-DGDYPC-2011 "Libro de Control Sanitario y Agua Potable"; y la Disposición Nº 5003-DGDYPC-2011"Libro De Ingreso y Egreso De Proveedores"; y tenemos en vigencia el "Libro de Datos años 2010, 2011 y 2012" por Disposición Nº 1809-DGDyPC-2012

¿No hubiera sido más lógico no dar de baja a estos tres libros para los consorcios que los adquirieron y comenzar con la nueva disposición una vez terminados los mismos? Según la disposición, "la atención a los administradores y el cúmulo de tareas que deben realizarse simultáneamente, la autorización de los libros de que se trata la presente se realizará en el Consejo de Ciencias Económicas para los administradores contadores y en la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias para los demás administradores", con lo que se les facilita la tarea de los mismos, pero los consorcistas todavía tenemos que seguir yendo al RPA en la Av. Patricias Argentinas, en un lugar y un horario no siempre cómodos para nosotros.

También tenemos la Disposición Nº 470-DGDyPC-2013 por la cual los consorcios deben adquirir el nuevo Libro de Datos Periódico para el año 2013. A todo esto, los administradores hablan del aumento de expensas como si esto ocurriera por medio de una varita mágica. No es así. Todos colaboraron para que esto ocurra, las mismas disposiciones lo dicen, los consorcistas jamás fuimos consultados.

Por otra parte, sobre las presentaciones ante la Justicia que han realizado distintos abogados y administradores -presentaciones tardías- debido a la cantidad de disposiciones que debemos cumplir. Con algunas de estas presentaciones podemos estar de acuerdo, con otras no, y menos la que ataca a la Resolución Nº 408 de "Expensas Claras", ya que modificándola en lo que "resuelve" sobre el depósito bancario obligatorio y algunos ítems en el formulario de liquidación de expensas para adaptarla a la Ley 941, la Resolución era totalmente viable y positiva para los consorcistas porque permitía un muy buen control sobre nuestro dinero y el desempeño del administrador.

El envío de las liquidaciones de expensas y los comprobantes contables en forma digitalizada (la norma no especifica nada sobre la forma de entrega o envío de las mismas) no ofrecía mayor resistencia por parte de los consorcistas. Esta resistencia fue, más bien, por parte de los administradores, siempre renuentes a exhibir la documentación contable respaldatoria de tales liquidaciones mensuales.

Asimismo, ya que de disposiciones hablamos, los consorcistas nos vimos sumamente perjudicados al no cumplirse con la Disposición Nº 3.205-DGDyPC-2010 que obligaba al reempadronamiento de los administradores inscriptos en el RPA. En su Art 8º dice: "la coordinación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal notificará la baja de la inscripción en el Registro de un administrador a todos los consorcios de copropietarios que éste hubiera denunciado como sus administrados, y de todos aquellos que, sin haber sido denunciados como tal por el administrador, estuvieren en conocimiento de la coordinación". También este artículo se cita nuevamente en la Disp. 3.761-DGCyPC-2011, comunicación que no existió jamás y hubiera sido de gran utilidad para los consorcios que luchan contra los malos administradores dados de baja y que aún siguen administrando. A los artículos 6º, 7º y 8º de la 3.205 no se le dieron cumplimiento por parte del RPA y no se aplicaron las sanciones previstas en la norma. ¿Qué debimos haber hecho los consorcistas? Nada pudimos hacer, los administradores pueden presentarse ante la Justicia sin problema alguno.

En otro orden de cosas, dejo un pedido para que sea tomado en cuenta por el ente que corresponda. Los administradores deberán presentar un examen preocupacional (físico y psíquico) para poder obtener su inscripción en el RPA. Hemos notado serios inconvenientes con administradores que, ante problemas de salud, responsabilizan a los consorcistas individualmente (no al consorcio, porque no pueden hacerlo), aduciendo tensiones, estrés o infartos, situaciones que acontecen a todas las personas que ejercen una actividad -o no- ya que nadie está exento de una situación estresante, menos si se tienen antecedentes como una determinada enfermedad. Por ello, ante lo que les está ocurriendo a consorcistas de varios consorcios, se hace necesario este examen preocupacional. Les llamará la atención el pedido, pero tenemos antecedentes.

Y con respecto a la poca asistencia de los consorcistas a las asambleas, también tenemos documentación de consorcistas a quienes no se les ha permitido el ingreso a las asambleas por ser personas que "complican" el desarrollo de la misma (por ser demasiado controladores). Por lo tanto es mejor que no concurran, privando al propietario-consorcista de un derecho que le asiste. Esto ocurre por la connivencia que existe entre el famoso consejo de propietarios y el administrador, dupla invencible. Sobre esta anomalía, también los invito a trabajar.

Y con respecto a los objetivos trazados para el año 2013 por la CAPHyAI, y sin ningún interés de entorpecer las grandes metas que se proponen -que incluye la "actualización y el intercambio de información con profesionales de otros países"-, invitamos al Sr. Tocco a reunirnos con "profesionales de nuestro país" para tratar de solucionar primero los graves y acuciantes problemas que afectan a consorcistas y administradores por igual, segundo trabajar sobre los intereses que ambos sectores debemos consensuar en miras a una mejor calidad de vida para los distintos actores y, por ende, en los consorcios