Correo de Opinión

Sobre "Lisandro Cingolani criticó duramente el modelo de Mis Expensas" por el Miguel A. Borello

Sr. Director de Pequeñas Noticias

S/D

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Atento a su nota de tapa del 08/09/2014, creo importante realizar las siguientes observaciones, ya que a mi entender, induciría a error ideológico sobre el discutido tema Mis Expensas.

1. El administrador de un consorcio de propietarios de propiedad horizontal -tal como dice la palabra- administra (Art. 9º Ley 13.512) los activos que son propiedad de cada integrante del consorcio, en la proporción (porcentual) de su unidad funcional. En consecuencia, la persona que administra está sujeta a las reglas del mandato (mandante/mandatario), establecidas y normadas en la Ley Civil y Penal de la Nación.

2. El consorcio es un ente jurídico, no comercial, por lo que su activo de disposición son las expensas que el administrador recauda para el mantenimiento del bien o la propiedad común y por la que debe rendir cuentas a su mandante (el consorcio). Es aquí donde se produce la confusión conceptual. ¿Las expensas las emite el consorcio o el administrador? La respuesta es simple: el administrador impone mediante un liquidación de gastos comunes mensual, a cada socio (copropietario) el pago de expensas según sea su cuota parte, en representación legal del ente jurídico que lo designó para esta función, según los términos de la Ley 13.512 y el Reglamento de Copropiedad.

3. Ahora bien, un resumen de expensas no es más que la suma de gastos en un período mensual, menos lo recaudado por expensas, dando como resultado un saldo de caja o disponibilidad al cierre del período que se liquida. Siendo entonces esto una simple cuenta contable que debería ser fácil de interpretar. Sin embargo, la anarquía existente en la forma en la que cada administrador muestra los gastos que pasa a recaudar, resulta en no pocos casos, liquidaciones engorrosas, incompletas y complejas para entender el procedimiento o el criterio utilizado para mostrar las cuentas, lo que trae aparejado quejas y denuncias de propietarios ante Defensa al Consumidor. En consecuencia, es entendible y necesario que el Gobierno de la Ciudad cree una norma que unifique el criterio contable y método de presentar los gastos en las liquidaciones de expensas emitidas por los administradores matriculados. Esto es lo que intenta ser la norma Mis Expensas.

4. A partir del momento que se matriculó y reguló la actividad del administrador de edificios de propiedad horizontal en la Ciudad de Buenos Aires, se acepta en consecuencia, que el Gobierno de la Ciudad, tiene facultad de establecer normas regulatorias para el mejor desarrollo y control de la actividad por lo que además está facultado según por la Ley 941 de la CABA. Lo único que puede colisionar, es en los casos hipotéticos que un consorcio en asamblea de propietarios y por votación porcentual unánime, resolviera otro procedimiento para presentar la liquidación de expensas. En este caso, el administrador como mandatario debería cumplir con lo resuelto por su mandante en asamblea. Esto es porque la norma Mis Expensas alcanza para su cumplimiento al administrador y no al consorcio de propietarios.

5. Consecuentemente, si el consorcio de propietarios en legal asamblea no se pronunciase en contrario, acepta y adhiere tácitamente a la norma impuesta por el GCBA, Mis Expensas, siendo entonces para el administrador de cumplimiento forzoso y/o obligado.

6. El nuevo formato aprobado para Mis Expensas cumple, en todo, con las normas de la contabilidad, para lo que podríamos llamar un libro diario o de caja y resulta de fácil comprensión para el obligado a contribuir en expensas. Por otro lado, el envío de las liquidaciones de expensas por correo electrónico produce un ahorro de dinero al consorcio ya que se evita el gasto de papel, impresión, tinta, mano de obra, etc. Obviamente, quien trabaja como administrador y cobra honorarios para esta prestación debe tener la infraestructura adecuada para prestar el servicio, la que en todos los casos, debería ser a su exclusivo costo.

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