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BAHIA
BLANCA, Marzo de 2014
Sr.
Director de
PEQUEÑAS
NOTICIAS
Sr.
Claudio Garcia de Rivas
PRESENTE
REF.:
SUGERENCIAS
Y OBSERVACIONES SOBRE PROYECTO DE LEY "REGISTRO DE
ADMINISTRADORES DE LA PCIA. DE BUENOS AIRES"
Ha
ingresado al Senado de la Provincia de Buenos Aires el Proyecto de
Ley Expte. D/1724/12-13 que tiene media sanción de la Honorable
Cámara de Diputados. Tal cual expresa en la elevación, la misma
tiene por objeto la defensa del consorcista, en su carácter de
"consumidor" frente al administrador, sea por falta de
información o inadecuada la misma. También basa su fundamento en
la antigüedad de la Ley 13.512 y la existencia de nuevas
situaciones no previstas en la misma. Finalmente, expresa que se ha
basado en leyes similares de Santa Fe, San Luis, pero básicamente
en la Ley 941 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
En
lo que respecta a esta última que fue aprobada hace 10 años, tuvo
un comienzo muy controversial, inclusive con el pedido de
inconstitucionalidad patrocinado por uno de los tratadistas más
destacados en materia de propiedadhHorizontal, como lo es el Dr.
Alberto Gabas. Con sucesivas marchas y contramarchas, en nuestra
opinión ha sido una legislación que sólo contribuyó al
encarecimiento de las expensas comunes, en especial por la cantidad
de obligaciones que agregó a los consorcios y que -evidentemente-
no salen del "bolsillo de los administradores".
En
lo referente a la cuestión de la "antigüedad" de la Ley
13.512, estimamos que los argumentos son endebles, en tanto y en
cuanto la Republica Argentina tiene un extenso y rico caudal de
doctrina y jurisprudencia que ha acompañado a la misma para poder
resolver muchísimas cuestiones no previstas en la misma.
Creemos
firmemente que todas las legislaciones provinciales desconocen el
carácter de MANDATARIO del administrador, colocándolo como un
simple proveedor de servicios más para el consorcio. Esto en sí
mismo desvirtúa la esencia de la creación del Instituto.
Para
terminar esta introducción, nosotros opinamos que, en tanto y en
cuanto no se legisle sobre una carrera de grado para el ejercicio de
la actividad, y sobre un Colegio de Administradores que ejerza el
poder de policía (tal como lo tienen las otras profesiones) toda
legislación solamente cargará mayor burocracia, costos al Estado y
también a los propios consorcistas.
Mientras
tanto, y ante el avance de la posibilidad de la sanción de la ley,
nos permitimos opinar sobre el articulado propuesto en el siguiente
sentido:
ARTÍCULO
2: No corresponde la expresión "u otras formas de
dominio que puedan ser afectadas al Régimen de Propiedad
Horizontal". Debería ponerse que SEAN AFECTADAS al Régimen,
pues si se trata, por ej. de Sociedades Anónimas ¿quién se
inscribiría?¿el presidente?
ARTÍCULO
3: en lo relativo a los Certificados de Cursos de Capacitación.
Personas
Físicas: Debería excluirse taxativamente a los profesionales de
grado cuya curricula contenga conocimientos suficientes para el
desarrollo de la actividad, y/o profesionales de grado que ya
ejerzan la actividad de administradores.
Personas
Jurídicas: Exigir el curso a las autoridades es limitativo, con el
mismo argumento anterior, con más el hecho de que dos personas legales
podrían constituir una sociedad para adminsitrar y contratar
personal IDONEO para ello. Ej. casos de farmacias, institutos
médicos, hospitales, etc.
Curiosamente,
al tratar los administradores a título gratuito los OBLIGA a tener
título secundario (cosa que no hace para los rentados ¿?), y sí
establece excepción para quién lo haya ejercido por un mínimo de
dos años. En un sentido u otro, la ley debería ser pareja para
todos: rentados y no rentados. Caso contrario, se vulnera el
espíritu de la misma.
ARTÍCULO
5:
Atento
a la existencia de un Registro de carácter publico, la constancia
de inscripción podría otorgarse por UN AÑO (o mínimo 180 días).
Más aún, teniendo en cuenta la exigencia del Art. 7º de que el administrador
la presente en todas las asambleas.
Cualquier
administrador tiene asambleas a lo largo de todo el año, en general
de marzo hasta noviembre, y en los casos que administran unidades
vacacionales, también en enero y febrero, en el cual usualmente hay
feriados o ferias administrativas.
ARTÍCULO
8:
Es
totalmente redundante y casi absurdo, ya que repite en gran parte
las obligaciones emergentes de la Ley 13.512 y de otras leyes de
cumplimiento obligatorio para los consorcios, y que deben ser
ejecutadas y cumplidas a través del administrador, único mandatario
autorizado.
El
inciso 5º Habla de un "Libro
de Firmas" que habría que ver que pretendió decir el
legislador, en tanto y en cuanto la ley obliga a un Registro de
Propietarios. ¿Es otro libro? ¿Quién sería el que puede
"certificar" que las firmas allí volcadas son autógrafas
de los propietarios? En lo referente a la obligatoriedad del nuevo
adquirente de denunciar su titularidad es algo de uso y practica
común, y así consta en todos los reglamentos de copropiedad.
El
inciso 7º No es claro. Si fuera
con respecto a las obras en espacios comunes, estaría
denunciándose a sí mismo. Si fuera con respecto a las obras dentro
de las unidades funcionales, no sería de fácil concreción. En
síntesis, es un artículo inútil.
El
inciso 8º es redundante con el
quinto que prevee la presentación en todas las asambleas.
El
inciso 9º Es INCORRECTO en tanto
y en cuanto el único mandatario autorizado para firmar los cheques
es el administrador. La obligatoriedad de llevar cuenta corriente
bancaria obliga al consorcio a abonar el Impuesto al Débito y al Crédito,
lo cual es gravoso pues el consorcio no lo puede descontar de
ningún impuesto.
De
hecho, hay organismos de recaudación privados, como cajas de crédito,
cooperativas v.g. caso de la Cooperativa Obrera de Bahía
Blanca) que ofrecen el servicio de cobranzas sin esta erogación y
con mecanismos muy transparentes.
Resulta
absurdo que se permita a los dos consorcistas hacer retiros
prescindiendo del administrador. Esto implicaría de hecho la
revocación de su mandato. Fuente de conflicto.
El
inciso 10º, tal como está
redactado, implicaría otro costo adicional innecesario. Sería
aceptable si se pone una "coma" antes de la palabra
"cuando". Es decir, que quede como un recurso de la asamblea,
ya que la auditoria contable tiene un alto costo. El redactor de
este artículo parece tener intereses corporativos. Lo decimos
aunque nosotros somos contadores públicos, es decir
"afectando" nuestros propios intereses.
El
inciso 11º no agrega nada nuevo,
salvo el hecho de tener que elevar copia del acta de asamblea última
con la convocatoria: OTRO COSTO INNECESARIO, ya que el Libro de
Actas siempre esta disponible para consultar y debe estar en el acto
asambleario.
El
inciso 12º presenta un ABSURDO,
ya que el adminsitrador no podría refinanciar deudas durante el
año si no hay asambleas. Con lo cual, dificulta su accionar en el
cobro, y también los cobros vía asesores letrados.
El
inciso 13º es válido en el caso
de RENUNCIA o FINALIZACIÓN DEL MANDATO, con la aprobación de la
Rendición de Cuentas. En los casos de REMOCIÓN, el adminsitrador
puede retener documentación de gastos, pues es su ÚNICO SOPORTE
PARA LA DEFENSA en un JUICIO.
El
inciso 14º sería mas lógico que
involucrara a todos los cobros de morosos, extrajudiciales o
judiciales, o liquidados por letrados. Creo que el plazo podría ser
de 5 días hábiles, por una cuestión práctica.
ARTÍCULO
9:
Desde
el punto de vista práctico creo se está refiriendo a las
"RENDICIONES DE CUENTAS" y no a las "liquidaciones de
expensas", ya que si fueran estas últimas se preparan de
distintos modos de acuerdo a lo que diga el reglamento.
El
inciso 2º es redundante.
El
inciso 3º es discutible, en tanto
y en cuanto las expensas comunes son PERFECTAMENTE DIVISIBLES. Es
decir, cualquiera puede pagar las expensas del mes en curso, aún
estando en deuda con las anteriores. La mecánica de
"acumular" las deudas no favorece el cobro, es más, lo
perjudica en el caso de un cambio de locados, por ejemplo.
En
la segunda parte del inciso también nos referimos a lo mismo que
dijimos del inciso 14º del artículo anterior.
En
el inciso 4º es suficiente con el
detalle de ingresos y egresos. El movimiento de la cuenta no aclara
nada en la Rendición.
El
resto de los incisos es lo que habitualmente se hace. En un
"simple relleno".
ARTÍCULO
10:
Nos
parece razonable. Solamente aclarar, in fine, que igual criterio se
puede tomar con los servicios habituales y permanentes (v.g.
ascensores, limpieza de tanques, desinsectación, etc.) que deben
ser autorizados e inscriptos en la Municipalidad respectiva.
ARTÍCULO
11:
Nos
parece razonable la presentación de una declaración jurada.
En
tal carácter estimamos suficiente que el administrador manifieste
que ha pagado la totalidad de las cargas sociales y mantenimientos
obligatorios. Detallar uno por uno cada pago nos parece una
obligación EXCESIVA e INUTIL, para materializarla y para
controlarla.
El
organismo de aplicación puede tomar cualquier consorcio al azar de
los declarados y generar una inspección, con lo cual se resuelve el
tema.
No
le vemos sentido en la Declaracion Jurada al Organismo de Contralos
indicar los juicios que tienen los consorcios a su cargo. Los mismos
siempre son motivo de rendición de cuentas y como tales se deben
mencionar en las asambleas, cuyas copias ya indica que se deben
elevar por imposición del inciso b) del mismo articulo.
ARTÍCULO
12:
El
plazo de un año es razonable. Debería aclararse que para la ELECCIÓN
o RENOVACIÓN del mandato es suficiente la MAYORÍA SIMPLE y que
para la REMOCIÓN siempre debe ser por MAYORIA AGRAVADA.
ARTÍCULO
13:
La
redacción es confusa. Normalmente los reglamentos manifiestan con
claridad qué temas el administrador debe someter a la asamblea y cuáles
pueden o debe actuar en forma directa.
ARTÍCULO
14:
Con
respecto a los honorarios, sería sano dejar la salvedad, in fine,
de "salvo pacto en contrario". Pues de este modo se
estarían respetando las condiciones de contratación de los
servicios.
Estimamos
que debería agregarse un ítem que previera que, en el caso que en
el futuro se regule un COLEGIO DE ADMINISTRADORES, se respeten los
honorarios mínimos y depósitos que el mismo indique (tal como
sucede con todas las demás profesiones).
CAPÍTULO
IV
Nada
que objetar.
CAPÍTULO
V
En
este capítulo del Procedimiento Administrativo, estimamos que la autoridad
de aplicación debería preveer la presencia en el ENTE de algún
REPRESENTANTE de la CÁMARA DE ADMINISTRADORES de modo de facilitar
los mecanismos de defensa. Esto hasta tanto se legisle sobre el
COLEGIO DE ADMINISTRADORES.
Atte.
 
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