Habiendo efectuado un análisis del protocolo elevado por la Asociación AIERH respecto a las asambleas virtuales elevo mi informe:

Habiendo, desde un principio de esta pandemia considerado que no se encuentran dadas las condiciones ni fácticas ni jurídicas para avalar el desarrollo de asambleas virtuales, cualquier protocolo deviene irresponsable y confunde a toda la comunidad consorcial creando mucha conflictividad.

La regulación del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) no ha previsto otra forma de reunión de propietarios que no sea en forma presencial.

Podrán ser "reuniones remotas", "consultas no vinculantes" o "reuniones de consorcistas, que nunca pueden confundirse con una asamblea.

Con fecha 26/03/2020, la Inspección General de Justicia emitió una resolución que colateralmente podría tener repercusión en la propiedad horizontal. Si bien remitió a su texto completo, el artículo 1º -que modifica el artículo 84º de la Resolución General 7/2015- reza (el subrayado es propio):

Por su parte, el artículo 3º dispone:

Sobre el particular, tampoco encuentro un argumento de peso para aplicar, en este caso, la analogía de la ley de sociedad sobre el sistema orgánico de la propiedad horizontal.

Aluden, en los considerandos, que la Ley N° 19.550 establece diversos mecanismos legales mediante los cuales los socios pueden adoptar resoluciones sociales que impone como principio la plena libertad de formas en el diseño de las cláusulas estatutarias para la adopción de decisiones sociales por parte del órgano de gobierno en los diversos tipos que no prohíbe de forma expresa la participación del accionista por medios de comunicación a distancia.

Asimismo, indica que la protección del accionista no debe interpretarse de modo tal que se restrinjan sus derechos al extremo de convertirse en un obstáculo a su participación de forma virtual o a distancia y que se debe alentar la posibilidad de que los accionistas participen de las asambleas toda vez que esa es su finalidad, entre otras cuestiones.

Reconocemos por supuesto, el sistema de prelación normativo conforme el artículo 150º ss y cc del Código Civil y Comercial de la Nación y hasta podemos ver la motivación en la promoción del tráfico y funcionamiento societario pero las figuras distan en grado sumo de parecer semejantes siquiera. A punto tal que (y utilizando los conceptos de la autoridad) el consorcio de propiedad horizontal es un régimen privado jurídico-convivencial y no un vehículo generador de riqueza y desarrollo económico.

No vemos la razón de aplicar dichas reglas a una persona jurídica tan opuesta y que casi no tiene grado de identificación con las sociedades. A simple modo ejemplificativo, en la propiedad horizontal además de bienes comunes, hay bienes privativos, el propósito de lucro no se advierte como su finalidad y sin lugar a dudas, falta el elemento de affectio societatis, pilar elemental de toda sociedad.

Reiterando conceptos, aun pecando por exceso, al día de hoy no vemos en el convenio participativo o asamblea virtual, las garantías que brinda (o debiera brindar) la asamblea clásica, principalmente en que todos los vecinos efectivamente dispongan de la libre accesibilidad de los medios y herramientas para la pertinente deliberación y votación de cuestiones que atañen al beneficio colectivo. Y es justamente la necesidad que TODOS los consorcistas tengan el derecho de participar, lo que torna plural y democrático al sistema [1].

De modo tal que el protocolo propuesto no es de aplicación para ningún tipo de reunión aplicable a la P.H.

Legajo de cada propietario: Lo propone para acreditar la identidad del propietario. Previa a la asamblea.

Actividad del administrador: requerir a cada propietario el llenado de un formulario de certificación de identidad (escaneado) o en soporte papel, con los siguientes datos: copia del DNI, copia de la escritura, denunciar un domicilio legal, a todos los efectos de las notificaciones consorciales, correo electrónico o número de WhatsApp.

Encuentro las siguientes dificultades: Que los propietarios no las envíen en tiempo y forma, sabemos que los propietarios se resisten a entregar copias de sus escrituras. Lo hemos notado para llenar tanto los libros de registros de firmas y de propietarios.

Cuál es el motivo de tener que denunciar un nuevo domicilio, legal, cuando es el de la unidad funcional.- (artículo 2046º, inc f).

Denunciar un correo electrónico: no es obligatorio contar con uno. O sea que no se puede obligar a nadie contar con uno máxime que -aún en época de pandemia- las liquidaciones de expensas que deben enviarse vía mail, los propietarios pueden indicar su envío en soporte papel.

Si un propietario no posee un mail ¿Dónde va a ser notificado para la convocatoria? ¿Por soporte papel? El administrador debe garantizar que todos los propietarios sean convocados fehacientemente.

El administrador debe garantizar el derecho a voto de todos los propietarios en las mismas condiciones de igualdad y equidad para la asistencia a la asamblea. En estas reuniones virtuales, se necesitan los conocimientos informáticos, accesos a internet y tener una PC o un smartphone.

En algunos casos, no solo los adultos mayores carecen de los conocimientos para usar las plataformas virtuales. Hay una franja bastante amplia de otros grupos etarios que van desde los 30 a los 50 años que no se encuentran familiarizados con las nuevas redes sociales y no por que no cuenten con las mismas sino que no están interesados en adquirir esos conocimientos y solo manejan correo electrónico o usan las llamadas de WhatsApp.

Todos estos propietarios quedarían sin poder votar.

No es una solución que para que puedan votar -en caso de optar por una reunión virtual- éstos le deban otorgar una carta poder a otro propietario que sí accede a la tecnología para que lo represente.

Problema grave: la acreditación en la reunión, y la acreditación de los apoderados que el protocolo dice que tiene que ser enviado con anterioridad son dificultosas las acreditaciones de los propietarios en asambleas presenciales las veo muy dificultosas en la virtualidad.

Con respecto a la validez o no de las llamadas "asambleas virtuales" la última palabra la tendrán los jueces cuando en sus fallos se expidan al respecto, porque son los únicos que pueden declarar la nulidad de una asamblea

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[1] ¿Asambleas virtuales en tiempos de coronavirus? Dr. Federico Chiesa y Dra. Diana Sevitz, especialistas en Derecho de la Propiedad Horizontal.